建筑设计物业管理与房地产市场营销

第九章建筑设计、物业管理与房地产市场营销第三节物业管理的核心概念一、物业与物业管理二、物业管理与房地产市场营销第三节物业管理的前期介入一、前期介入的必要性1.有利于维护物业管理公司的专业形象2.前期介入能优化设计，减少返工，防止后遗症3.前期介入有利于加强对所管物业的全面了解4.前期介入有利于后期管理工作的进行二、前期管理工作的内容根据物业档次确定各项服务所达到的标准。根据物业特点及外部环境有针对性地编写物业管理维修公约及计算楼宇各部分所占的管理份额，使各产权人能公平地负担楼宇管理费及管理维修基金的支出。作出管理计划及财务预算方案，建立完善的财务制度，有效控制管理费及基金收支。制定人员架构和人事制度，草拟各项管理岗位职责和职能。二、前期管理工作的内容5.制定各项守则、管理规定及员工工作程序，以便将来控制和管理。6.招聘所需员工，建立一个优良的专业物业服务队伍。7.提供员工岗前培训，灌输专业物业管理精神。8.参与设计与施工。三、物业管理相关若干问题讨论物业公司应该是一个营利机构吗？物业公司与业主的关系应该是什么样的？会所的若干问题会所的所有权是谁的？会所应该提供哪些服务？会所如何赢利？仁恒翠竹园会所朗诗熙园会所如果你恨一个人，请让他去经营会所，因为那是地狱；如果你爱一个人，请让他去经营会所，因为那是天堂。

北京楼盘搬起会所砸自己的脚

北京首个会所的出现，大致是伴随着首家港式物业落户北京。1999年某日，北京朝阳园总经理黄世达先生指着项目规划图上一个小小的建筑宣布：这里将建造一个三千平方米的社区会所。大家愕然。黄又补充道：图上所标只是会所地面大堂，会所主体建筑位于地下，有游泳馆、视听室、康体设施等。大家仍是一脸茫然。在北京，会所从出现到被恶炒成楼盘卖点几乎在一夜之间完成，而这仅仅是“会所故事”的开始。这以后的数年中，会所带给北京发展商的竟是难以名状的大喜大悲：

朝阳园之后，尤其是在2000年前后北京发展商集体“南下取经”后，在深圳东海花园、金海湾花园等著名项目的示范下，北京楼盘的会所建设如雨后春笋般大面积开花。一时间会所的规模、功能和豪华程度成为考量项目成色的硬指标。而此时，有关会所日后经营的预警言论也开始在业界悄然传递。仅仅一年后，会所经营亏损的阴云开始笼罩在第一批吃螃蟹的发展商头上。自此，北京楼盘的会所建设开始进入相对理性的轨道。华清嘉园等热盘率先将配套会所的面积减至二、三千平方米，功能亦趋向朴素实用。更多的项目开始热烈地讨论并考察泛会所的种种先进性和经济性，以为又发现了一块新大陆。

而与此同时，在深圳、广州等地，先建示范性会所再建住宅已逐渐成为开发中、高档楼盘的铁律，其做法与先建样板环境再建住宅同理。这反映出在“卖现房”的市场环境下，南方企业的开发模式更为接近房地产开发的本质规律。

据统计，北京现有楼盘的７０％以上建有配套会所，其中六成会所处于经营亏损状态。从表面上看，这是由于巨额的经营成本造成的：两千平方米左右的会所，其每年产生的电费、泳池等设备的维护费用就可能突破千万元。但绝大多数业主专属会所的绝大多数设施对业主是免费使用的，而物业公司收取的物业管理费中对会所经营的补贴也是敏感而有限的。仅从表面上看，这已经形成了经营上的死结。从会所功能供给与业主使用需求的关系上看，同样存在深层次的误区。一方面，期房销售和会所先行往往使会所超出了一般的配套服务功能，转而成为发展商修饰整个项目形象的工具，导致入住后会所功能与业主需求发生错位。如果兑现当初有关会所的美丽承诺，则必然面临人气匮乏、经营亏损的局面；如果变更会所设计，又将陷入入住纠纷漩涡：鹏润家园、今日家园、东环１８等纠纷事件，盖缘于此。

相对于六成的北京会所亏损率，房地产环境相对成熟的南方楼盘在会所经营方面有何高招？统计数字显示：深圳会所亏损八成以上，广州则高达九成。这很令人吃惊。

一种说法是：南派发展商做会所就是为了放在那儿，显示的是南派价值观中的尊荣与贵气。另一种解释是：南方大佬实力超乎想象，会所经营那点亏损简直就是“毛毛雨”。事实上，南方发展商在会所经营问题上似乎并不过多纠缠。以深圳为例，无论是昔日明星东海花园，还是今日新贵波托菲诺·纯水岸，尽管豪华会所人气稀薄，仍透出处变不惊的华贵气韵和慢拍生活的时尚气质，全然不象北京发展商在会所问题上的患得患失。看来会所经营是个全国性的行业难题，但不同的价值观决定了不同的努力方向。北京超级大盘世纪城将会所与社区剥离，制造出具有城市功能的大型酒店和地下不夜城，堪称做会所的超级思路。北京另一著名会所——张宝全的“空间蒙太奇”潜水俱乐部则是另一种“超级后现代”的诡异玩法，初期赔本赚吆喝，据说两年打平，三年就快开始赢利了。事实表明：会所经营并非死路一条，走出困境希望尚存。问题的关键是：首先，你必须尊重和善待会所，明辨和认定会所在项目中的核心价值；其次，会所虽然隶属于房地产配套体系，但会所在经营层面和精神层面又都具有相当的独立性，这表明会所的出路也许就蕴藏在独体存在、独体认定、独体策划甚至是独体运营上。这也许是方法论之一，也许还正是方法论的全部。会所功能的市场化配置一、目前会所的主要问题，具体体现在：1．盲目求大，与项目规模不相吻合。2．追求高档豪华，实用性差。3．会所功能设定不一而足，缺乏主题特色。4．会所经营有缺陷，参与性服务内容不强。二、营建会所的几点思考1．关于会所的角色和功能据调查发现，多数人的社会化活动和休闲娱乐活动会选择在社会公开的专业场合进行，尤其对于高档消费项目如桑拿、高尔夫等，而不是在区内会所进行，会所内活动者多为老人和儿童。另据资料显示，一个人社会商业活动中的约80％的时间会选择在公共专业场所进行，仅有20%的时间会选择在小区会所中进行，可见会所仅仅达到一个辅助作用，那些一味将会所功能高档化、全面化以留住业主的做法往往是一厢情愿的。2．关于平民化会所的设想

这里讲的平民化路线并不意味着小区业主的平民化身份，而只是对会所的档次而言，宜走一种朴实无华的、实用性强的模式。理由有三：一是比较适合大众需求，而且会费、项目收费低廉，使业主乐于消费；二是平民化模式则将高档项目排除在外，而以如乒乓球、羽毛球、游泳池、棋牌室、健身房，儿童游戏室等项目为主，参与性强，易于组织，带动会所人气、氛围；三是一般区内业主对会所内高档消费项目排斥心理较重，桑拿、商务会客、高尔夫推杆等活动乐于选择区外进行，一来是一种生活享受之需要，二来则是私密性之考虑，所以会所不宜走高档化路线3.关于会所的共享性问题

所谓共享性直观地讲是指会所与周边配套之间的关系，是否存在资源共享，互补、共生的关系。如果住宅小区位于市郊或更远一些地方，周边缺乏商业，餐饮、娱乐、文化等配套设施，抑或配套设施过于分散或距离相对较远，则此类小区会所建设就显得非常必要，因为小区与周边配套设施的共享性较差，区内业主最好就近选择区内会所。三、会所的分类会所从功能设置、经营模式和区域服务方式三方面又可以分成几种类型，具体如下：A.按功能设置分为综合型会所和主题型会所B.按经营模式分为营利型会所和非营利型会所C.按区域服务方式又分为独立型会所和连锁型会所典型案例1.广州奥林匹克花园会所类型：主题式会所特点：将“运动”主题融人到会所中，并与花园主题“奥林匹克”相呼应，利于提升和升华物业形象。功能设置：纯运动、健康型功能设定，包括大型乒乓球馆、羽毛球标准场、攀岩俱乐部、氧吧、健身房、棋牌室等。2．深圳新浩城花园会所一一新浩健康城类型：主题式会所特点：以”健康”概念为切入点，引人健康服务内容，倡导“中华健康”主题精神，会所为每位业主建立健康档案，业主可享受优惠服务。功能设置：运动健身房、药浴、推拿、针炙、美容、心理咨询等3．深圳金地海景花园会所类型：综合型会所特点：管理一流，注重营造会所气氛，经常举办一些参与性的活动，比如定期举办少儿运动技能培训班、篮球比赛、健身操比赛、儿童绘画展和文艺晚会等，使会所功能达到充分地发挥。该会所的入会率在同类中是较高的，并且将“金地”企业文化渗透到小区中，是目前综合型会所中办得较为出色的一个。功能设置：健身房、泳池、台球、图书室、美容美发室、儿童活动室、乒乓球室、网球场等。4．星河明居会所类型：非营利型会所特点：会所服务内容全部免费，设施普通型，大众化，是一个体闲活动场所。功能设置：茶座、棋牌室、健身房等。5．旭飞城市公寓系列会所一一一旭日会类型：连锁型会所特点：该模式是由旭飞房地产开发公司开发的城市公寓系列衍生而出，由于开发项目分散，故采用总会下设分会的会所经营模式，总会“旭日会”由旭飞城市公寓系列分会旭飞分会、华天分会、华鹏分会、华龙分会、华安分会组成，每一个分会是一个主题分会，有以健身主题为主的华安分会、以培训为主的华天分会，以医疗保健为主体的旭飞分会，以商务交流为主的华龙分会和以教育为主的华鹏分会等。功能设置：每一个分会根据其主题内容不同而有差别，比如近靠罗湖体育中心的华安分会则设有以运动、健身、网球、高尔夫、爬山、郊游等运动项目6．万科金色家园“泛会所”类型：传统会所基础上的延伸型会所，是目前会所模式中的一种另类，