项目营销策略报告72XX课件

上海旭辉朗香郡项目营销策略报告_72PPT_XX2022/11/1上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX上海旭辉朗香郡项目营销策略报告_72PPT_XX2022/11CONTENT项目解读项目市场定位价格研判企划推广的目标与任务推案策略上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXXCONTENT上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX2序——徐汇区、浦江畔、华泾板块旭辉·朗香郡即将登场思考：——我们有什么？我们的占位？我们的价值？我们如何实现？上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX序——思考：上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX3项目解读通过对项目的认知，及市场背景的把控，发现项目的机会PART1上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX项目解读PART1上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTX4一、区位认知徐汇一直以来，在上海人心目中都是城市高尚地段的代名词，很多上海人都有难以割舍的“徐汇情结”徐汇——人文深厚、传统高档居住区上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX一、区位认知徐汇一直以来，在上海人心目中都是城市高尚地段的代5本案地处外环外，毗邻龙吴路主干道和徐浦大桥、黄浦江；位于徐汇区，与闵行区相近项目地处外环线外，但交通便捷外环线中环线中外环间距２公里左右龙吴路本案徐浦大桥一、区位认知上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX本案地处外环外，毗邻龙吴路主干道和徐浦大桥、黄浦江；位于徐汇6规划中华泾镇政府华联超市华泾公园规划中紫阳中学位育中学公交站点板块目前商业基本配套相对齐全，但商业能级较低，缺乏休闲娱乐配套华泾镇社区中心

社区服务、文体娱乐、商业和办公服务为一体规划中的华泾社区中心是社区服务、文体娱乐、商业一体化中心，将提升板块的商业配套。目前配套不足，未来规划全面提升二、配套认知上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX华泾镇政府华联超市华泾公园紫阳中学位育中学公交站点板块目前商7规划区位：位属上海市外环线徐汇区段，总体规划宽度为500米，全长2.8公里，建设总面积103.36公顷。（北至外环线的环南大道，西至老沪闵路，东有黄浦江相依，南至银都路）规划主题：规划中保留徐汇区有特点的景观元素及历史人文景观和井然有序的城市公共绿色空间，充分体现“运动保健、时尚徐汇”的规划特色建设生态系统平衡，森林特色鲜明，融自然、文化、知识、趣味、娱乐于一体的生态林带。滨江休闲规划导入，区位提升为徐汇滨江板块三、规划认知上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX规划区位：滨江休闲规划导入，三、规划认知上海旭辉朗香郡项目营8本案徐汇滨江带本项目虽处徐汇滨江带，但被“印象欧洲”遮挡，非一线临江本项目地处徐汇滨江带印象欧洲本案被遮挡，非一线临江、无江景三、规划认知上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX本案徐汇滨江带本项目虽处徐汇滨江带，但被“印象欧洲”遮挡，非9区位——徐汇、外环外、华泾、滨江板块徐汇——传统高尚居住生活区外环外——地域较为偏僻，但交通便捷华泾滨江板块——板块配套全面升，虽处滨江板块，被其他项目包围遮挡、非一线临江项目区位价值凸显，但略有不足四、规划认知总结上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX区位——徐汇、外环外、华泾、滨江板块徐汇——传统高尚居住生活10长桥板块江川紫竹板块华泾板块中海瀛台徐汇新城花园小城华泾板块历来无商品住宅供应，属于空白；板块的直面竞争主要来自于长桥板块，与长桥板块形成一体。华泾板块过往空白，长桥板块成为其指向标五、板块竞争格局上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX长桥板块江川紫竹板块华泾板块中海瀛台徐汇新城花园小城华泾板块11楼盘名称:中海瀛台物业地址:徐汇区龙瑞路77弄发展商:中海集团建筑形态:多层、小高层、高层所在板块长桥板块开盘日期2008-4总建面:323179㎡销售价格非江景25000元/㎡32000-44000元/㎡（江景房）目前已推量:264495㎡主力面积段:80-90、150-180装修标准:毛坯、部分2000元/㎡剩余套数138套核心卖点：品牌企业项目、一线滨江景观项目解读——案例：中海瀛台五、板块竞争格局上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX楼盘名称:中海瀛台物业地址:徐汇区龙瑞路77弄发展商:中12项目解读——案例：徐汇新城核心卖点：大体量、复合型居住小区楼盘名称:徐汇新城物业地址:汇区龙吴路1595号

发展商:景瑞地产建筑形态:多层、小高层、联排，双拼所在板块长桥板块开盘日期2004-6总建面:240000㎡目前对外销售价格无可售房源目前已推量:219234㎡主力面积段:80-110㎡五、板块竞争格局上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX项目解读——案例：徐汇新城核心卖点：大体量、复合型居住小区楼13楼盘名称:万科花园小城物业地址:龙吴路5536号发展商:万科集团建筑形态:多层、小高层所在板块江川紫竹开盘日期2008-11总建面:260000㎡目前对外销售价格15000-17000元/㎡目前已推量:189146㎡主力面积段:80-90㎡装修标准:1000元/㎡剩余成交套数后期未推核心卖点：万科出品，地中海式集约型社区项目解读——案例：花园小城五、板块竞争格局上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX楼盘名称:万科花园小城物业地址:龙吴路5536号发展商:万14长桥·徐汇新城长桥·中海瀛台江川·花园小城过往——华泾市场空白，长桥、江川板块作为区域指向标现在——华泾首个项目即将入市，永新21万㎡综合项目“印象欧洲城”填补华泾板块空白，吸引市场目光，聚焦关注度。板块变革五、板块竞争格局上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX长桥·徐汇新城长桥·中海瀛台江川·花园小城过往——华泾市场空15项目解读——板块案例：印象欧洲核心卖点：华泾首盘，徐汇滨江城中城；永新品牌、欧式风格、精装江畔复合高档住宅楼盘名称:印象欧洲物业地址:龙吴路华济路发展商:香港永新建筑形态:多层、小高层、联排所在板块华泾开盘日期预计10年5月总建面:21万㎡目前对外销售价格20000元/㎡目前已推量:未开主力面积段:二房80-90㎡三房158-162㎡装修标准:3000元/㎡总套数1249套公寓五、板块竞争格局上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX项目解读——板块案例：印象欧洲核心卖点：华泾首盘，徐汇滨江城16项目解读——板块案例：印象欧洲经济技术指标总用地面积120756m2总建筑面积209343m2容积率1.37其中地下建筑面积43761m2地上建筑面积住宅155191m2商业4750m2会所2141m2幼儿园3500m2总计165582m2容积率1.37绿地率40.00％住宅总户数1417上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX项目解读——板块案例：印象欧洲经济技术指标总用地面积120717项目解读——板块案例：印象欧洲产品单元类型套数单套面积产品配比一室户一室一厅3369-812.49%一室二厅1469-801.06%二室户二室一厅62678-9047.32%二室二厅1132.80.08%三室户三室一厅38087-10828.72%三室二厅63151-1614.76%四室户四室二厅118158-2158.92%五室户五室二厅6244-2470.45%六室户六室二厅8276-2780.60%联体别墅四室二厅74254-2785.59%该项目受到50/90政策的限制，有大量90产品该项目的三房面积为87—108㎡的经济型三房和151—161㎡的三房大尺度三房，面积段有较大断层，舒适型的中间层三房产品缺失该项目的主力三房与四房的面积段落差过大，必将导致总价价差拉大，中间过渡面积缺位上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX项目解读——板块案例：印象欧洲产品单元类型套数单套面积产品配18108平方米3房项目解读——板块案例：印象欧洲四房，215平方米经济、紧凑的三房大尺度、大面积的四房上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX108平方米3房项目解读——板块案例：印象欧洲四房，215平19项目解读——板块案例：印象欧洲永新丰富的开发经验，其过往项目的装修品质已经得到市场的认可。其3000元/㎡的装修标准，充分体现了其品质，同时也是其附加值的体现。上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX项目解读——板块案例：印象欧洲永新丰富的开发经验，其过往项目20项目解读——板块案例：印象欧洲永新——深耕徐汇的知名开发商印象欧洲——华泾首个项目，21万㎡的体量市场聚焦板块，华泾出现亮点已经成必然五、板块竞争格局上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX项目解读——板块案例：印象欧洲永新——深耕徐汇的知名开发商五21板块——过往处于空白，大盘启动聚焦关注过往——长时间无商品房项目，长桥、江川川板块为区域的指向标现在——大盘“印象欧洲”的启动，华泾板块关注提高、市场聚焦大盘启动，华泾板块市场聚焦度提升项目解读——板块认知结论五、板块竞争格局上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX板块——过往处于空白，大盘启动聚焦关注过往——长时间无商品房22项目解读——品类竞争板块项目名称总体量开盘时间产品品类长桥中海瀛台32万㎡08.4高层、多层徐汇新城24万㎡06.4多层、高层、联排江川紫竹花园小城26万㎡08.6小高层、多层华泾印象欧洲21万㎡预计2010.5小高层、多层、联排本案3.4㎡2010.10多层花园洋房从项目的总体量来看，区域内的项目都在21万㎡以上，都具有一定的规模和效应；而本项目只有3.4万㎡，规模小，可借助同期入市项目尤其是板块内项目，以达到本项目知晓度的提升。从产品品类来看，本项目的花园洋房产品填补了区域内的产品空白，在华泾板块内来比较，多层花园洋房填补了多层公寓与联排别墅之间的空白借大盘启动之风，出稀缺产品，抢占市场区域项目体量与产品品类比较：五、板块竞争格局上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX项目解读——品类竞争板块项目名称总体量开盘时间产品品类长桥中23板块项目名称附加空间长桥中海瀛台无徐汇新城无江川紫竹花园小城无华泾印象欧洲7.7%公寓附送地下室本案户户赠送地下室、阳台露台附加空间房型套数面积附加面积附送比率1层送地下室26140㎡庭园、地下室108㎡77%2层送地下室26130㎡地下室78㎡；3+1房组合83%标准层74130㎡２０㎡；3+1房组合15%顶楼复式26188㎡送约60-80㎡的空中平台43%本项目的高附加值冠绝区域，即使在板块内也以户户附赠空间领先。户户均有附送空间，最高附送83%的面积，3+1房的自由组合，二楼送地下室创新户型项目解读——房型竞争户户赠送附加空间，创新房型，赢得市场区域项目附加空间统计本项目附赠面积统计五、板块竞争格局上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX板块项目名称附加空间长桥中海瀛台无徐汇新城无江川紫竹花园小城24板块项目名称一房二房三房四房五房复式长桥中海瀛台

105-108147-176145-180160-180

徐汇新城6389-109113-120

江川紫竹花园小城

70-8080-91

华泾印象欧洲70-8083-13287-107151-160158-214245

本案

130140（附赠108㎡）

188项目解读——面积段竞争区域项目房型面积分布：本项目三房130㎡，在区域内属于空白；在板块内补足了直接竞争项目印象欧洲的三房的缺失面积段，形成了错位竞争；3+1房的自由组合，也可以面积的控制与其他项目的四房形成有力的竞争，以总价优势抢占4房市场。本项目的四房140㎡，区域内面积最小的四房，但附赠面积达到108㎡，实际使用面积冠绝板块，以高性价比赢得四房市场面积段形成错位，可变房型抢占双向市场，实得面积高于竞品五、板块竞争格局上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX板块项目名称一房二房三房四房五房复式长桥中海瀛台105-125产品——3万㎡多层花园洋房，创新高附加房型3万方——体量小，难以独撑板块，影响力有限多层花园洋房——产品稀缺，填补空白创新高附加房型——产品错位竞争，高性价比赢得市场项目解读——产品结论借势而起，出“奇”制胜六、产品结论上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX产品——3万㎡多层花园洋房，创新高附加房型3万方——体量小，26项目市场定位通过项目的SWOT分析，寻找项目核心点，准确市场落位PART2上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX项目市场定位PART2上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PP27Strange优势1、本项目行政区域隶属于徐汇，徐汇是上海传统的高尚住宅区2、项目属于徐汇滨江板块，拥有滨江概念3、项目周边的居住氛围浓厚，周边有多个成熟的居住小区4、板块的规划配套正在全面升级5、高附加值、创新型花园洋房产品；板块独有、性价比高一、项目SWOT分析上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXXStrange优势1、本项目行政区域隶属于徐汇，徐汇是28Weakness劣势1、目前华泾板块生活配套、商业配套、交通配套较为匮乏2、板块的目前形象还是以配套住宅区域为主，商品住宅片区的氛围尚未形成3、项目3万㎡的体量过小，而且被“印象欧洲”包围,项目影响力受限4、华泾板块尚属空白，板块的知晓度、聚焦度低一、项目SWOT分析上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXXWeakness劣势1、目前华泾板块生活配套、商业配套、29Opportunity机会1、华泾板块是徐汇最后一个可大规模开发的区域，未来发展前景良好2、花园洋房产品，板块稀缺，填补市场空白3、项目的房型、面积段与竞争项目形成错位竞争4、滨江规划、华泾镇商业配套的规划和升级，为项目的景观资源、配套资源全面升级5、印象欧洲大盘介入，提高板块知名度、成为市场新亮点一、项目SWOT分析上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXXOpportunity机会1、华泾板块是徐汇最后一个可大规30Treasure威胁1、2010年下半年的房地产市场走势难测2、未来房地产政策有进一步收紧的预期一、项目SWOT分析上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXXTreasure威胁1、2010年下半年的房地产市场走势难31Conclusion小结1、本项目行政区域隶属于徐汇，徐汇是上海传统的高尚住宅区；项目属于滨江板块，滨江板块概念形成；但板块的目前形象还是以配套住宅区域为主，商品住宅片区的氛围尚未形成。卖地段，卖资源我们需要强化的徐汇区、滨江板块的属性一、项目SWOT分析上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXXConclusion小结1、本项目行政区域隶属于徐汇，徐汇32Conclusion小结2、板块的目前形象还是以配套住宅区域为主，商品住宅片区的氛围尚未形成；项目作为区域首个创新型多层电梯花园洋房，填补市场空白；赠送的地下室、大阳台提高了产品的附加值。卖花园洋房、卖高附加值产品填补市场空白、突出花园洋房属性、和附赠空间一、项目SWOT分析上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXXConclusion小结2、板块的目前形象还是以配套住宅区333、板块目前的知名度不足，无亮点；本项目3万方的体量、152套难以形成较大的影响力；而随着永新“印象欧洲的”大盘启动，板块的知名度将提升，本项目可借势而起，事半功倍。乘风而起，迅速去化乘印象欧洲开盘炒作东风，享知名度提高成果、事半功倍一、项目SWOT分析Conclusion小结上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX3、板块目前的知名度不足，无亮点；本项目3万方的体量、15234徐汇滨江·首席花园洋房徐汇滨江板块·英伦风格·创新·高附加值·花园洋房二、项目定位上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX徐汇滨江·首席花园洋房徐汇滨江板块·英伦风格·创新·高附加值35价格研判以宏观市场为前提，结合板块格局、制定合理价格、达成销售目标PART3上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX价格研判PART3上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTX36宏观市场还有什么政策没有推出？一、历年政策盘点税收、金融信贷、土地供应三个主要可调层面的政策力度不断加强新一轮政策出台可能直指“加息”，物业税可能空转历来政策调整主要以土地、供应结构、金融信贷、税收方面入手强征个税、上调首付、加息往往是运用最频繁的调控工具国家调控密集度一般在半年时间左右2005年2006年2007年2008年调整利率、国八条：涉及房价、土地供应、拆迁、监测等新八条：平抑房价涨幅加大购房转手交易税收国六条包括：70/90规划营业税免税时限2转53月4月5月短暂观望5月90平以上首付比例提高至三成长期观望4月加息加息，2次提高存款准备金率8月3月加息、限外9月提高首付、提高利率年内第10次提高存款准备金率，第6次加息12月急速大跌价格上涨首套房契税降至1%首付降至2成、上海出台14条细则“国9条”放宽信贷环境，创新融资方式“国3条”包括：利率、税收的让利，放松二套房限制年内第5次降息营业税免税时限5转2国四条拿地首付不低于50%10月12月10月重申二套房政策12月限外？加息？提高存款准备金率？提高首付比例？增加囤地成本？。。。。。2009年2010年上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX宏观市场还有什么政策没有推出？一、历年政策盘点税收、金融信贷37进入从紧调控房价调整时期可能走势一可能走势二走势1：上半年房价较为平稳，伴随经济趋好，房价矛盾适度缓解。决策层无须强力介入调控。走势2：上半年房价持续大幅上涨下半年开始，决策层进行从紧调控，市场成交下滑，房价涨势见顶。因此房价或许会在进入2010下半出现大的调整。2010年下半年市场难测，不确定性增加一、历年政策盘点宏观市场上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX进入房价可能走势一可能走势二走势1：上半年房价较为平稳，伴随38本项目在2010年下半年宏观市场走势不确定的时间入市，并且要在三个月内达到100%的销售指标，在价格制中应当更加的稳妥、谨慎。

二、定价思考上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX本项目在2010年下半年宏观市场走势不确定的时间39价格研判——定价思考定价思考：本项目所处板块空白，无可比较竞争项目花园洋房产品市场空白，无同类产品参照与即将入市的直接竞争项目之间，需找价格机会点价格制定思路：先确定项目所在板块的价格区间；确立目前“普通公寓”产品市场可销售价格，然后通过产品价格比例关系，确定花园洋房价格。最终通过与直接竞争项目的机会价格进行修正。二、定价思考上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX价格研判——定价思考定价思考：价格制定思路：二、定价思考上海40外环外沿线楼盘的公寓价格区间在16000——22000元/㎡之间，价格范围、落差较大。项目所处的外环线西南角价格明显高于其他区域，与本项目相邻的外环沿线项目的公寓价格区间在21000——22000元/㎡之间。项目所处的区域公寓的合理价格区间应该在21000—22000元/㎡之间。环间价格区间嘉城1.6万元/㎡盛世虹桥1.6万元/㎡金色西郊2.1万元/㎡保利叶上海1.8万元/㎡康桥水都1.7元/㎡保利金爵1.6万元/㎡张江名流豪庭1.8万元/㎡一品漫城2.2万元/㎡本案外环沿线在售公寓项目分布图：所有项目价格为毛坯三、定价策略上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX外环外沿线楼盘的公寓价格区间在16000——2241本案外环线徐汇区闵行区中海瀛台2.5万元/㎡（毛坯）花园小城（毛坯）1.6万元/㎡一品漫城（毛坯）2.2万元/㎡从本项目周边项目的价格体系来看，长桥板块的中海瀛台（非江景公寓）25000元/㎡，同纬度新浦江板块的一品漫城22000元/㎡（毛坯），闵行区的花园小城16000元/㎡（毛坯）。本项目处于徐汇最外围，应当以徐汇项目为上限，以同纬度相邻板块为参照。项目所处的区域公寓的合理价格区间应该在16000——25000元/㎡。区域价格梯度坐标三、定价策略上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX本案外环线徐汇区闵行区中海瀛台花园小城（毛坯）一品漫城（毛坯42环间价格梯度金色西郊2.1万元/㎡保利金爵1.6万元/㎡一品漫城2.2万元/㎡本案外环沿线在售公寓项目分布图：所有项目价格均为毛坯三林板块2.9万/㎡北新泾板块2.9万/㎡张江板块2.4万/㎡长桥板块2.5万/㎡张江板块保利金爵＝2.41.6＝1.5三林板块一品漫城＝2.92.2＝1.32金色西郊＝2.92.1＝1.38北新泾板块拟合度×20%×40%×40%中环沿线板块外环沿线价格＝1.38以长桥板块25000元/㎡的价格，按照中环与外环沿线1：1.38的价格比值，项目板块普通公寓的价格在18115元/㎡（毛坯）三、定价策略上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX环间价格梯度金色西郊保利金爵一品漫城本案外环沿线在售公寓项目43品类比较法保利海上五月花公寓：花园叠加洋房1：1.23金地格林世界2008年5月同期销售价格：2009年5月同期销售价格：普通公寓8500元/平方米花园叠加洋房10500/平方米普通公寓10500元/平方米花园洋房12500/平方米公寓：花园叠加洋房1:1.19项目拟合度50%项目拟合度50%同板块产品价格系统——公寓：花园洋房≈1.0：1.21本案花园洋房=118115元/㎡（合理的环间梯度价格）×1.21=21919元/㎡三、定价策略上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX品类比较法保利海上五月花公寓：花园叠加洋房金地格林世界20044三房130㎡四房140㎡四房158㎡四房180㎡印象欧洲面段本案主力面段印象欧洲20000元/㎡装3000元/㎡修标准本项目主力总价段印象欧洲四房总价段板块内本项目的直接竞争项目为“印象欧洲”，其为小高层产品、入市报价20000元/㎡起、附加3000元/㎡品质装修。而本项目为多层花园洋房，有大面积附赠空间，两者是小高层精装公寓与高附加值多层洋房的竞争。旭辉朗香郡的四房140㎡总价=印象欧洲标准四房158㎡总价=316万/套本项目的（机会）单价=22571元/㎡附加值：送地下室、大阳台总价机会段三、定价策略上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX三房130㎡四房140㎡四房158㎡四房180㎡印象欧洲面段45本案三房130㎡本案四房140㎡印象欧洲主力三房：158㎡印象欧洲四房：180㎡印象欧洲10年5月将以20000元/㎡价格入市，受到整体市场涨幅、推案房源、位置的差异，预计涨幅在15%，预计三房价格达到23000元/㎡，剔除3000元/㎡装修后毛坯总价为316万/套虽然本项目产品具有附加值，但是由于与板块内直接竞品印象欧洲面积落差较大，因此以印象欧洲大三房总价为本项目三房的总价上限。本项目的动态入市单价=316万/套（毛坯）÷130㎡=24307元/㎡(毛坯）动态入市价格三、定价策略上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX本案三房本案四房印象欧洲印象欧洲印象欧洲10年5月将以20046环间价格：公寓类产品：21000-22000元/㎡区域价格：公寓类产品：16000-25000元/㎡环间区域价格环间价格梯度：中环板块：外环板块=1：1.38板块普通公寓环间梯度价格：18115元/㎡板块普通公寓价格公寓类产品：16000－25000元/㎡21919元/㎡板块花园洋房价格（毛坯）系数比：1.21价格总结总价机会：22571元/㎡动态预测价格：24307元/㎡竞争机会价格（毛坯）项目机会单价：22571-24307元/㎡项目的合理价格段21919—24307元/（毛坯）考虑到销售指标要求，建议取中间价格23000元/㎡（毛坯）注：项目的最终价格以开盘当时的动态情况而定三、定价策略上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX环间价格：公寓类产品：21000-22000元/㎡环间区域价47企划推广的目标与任务

项目核心卖点提炼/企划形象定位/LOGO及VI演绎/执行推广策略PART4上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX企划推广的目标与任务

项目核心卖点提炼/企划形象定位/LOG48营销关键词短EXPLODE爆迅速建立市场关注度|瞬时震撼客户|

瞬时快速去化营销思考：在短时间内,达成蓄客要求,在保证高去化率的同时,实现较高的利润空间；要达成短爆的营销目标，必须在认清项目自身优势的基础上，建立与竞争楼盘的差异化的价值体系，分流竞争楼盘的目标客群。一、营销推广总目标上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX营销关键词短EXPLODE爆迅速建立市场关注度|瞬时震49硬性的优势，看得见，且容易被同区域的竞争楼盘所争夺和左右。如何提炼一种无可替代的项目形象作为载体是思考的关键。在价值构成中，对于本项目而言，区位、交通、区域规划以及生活和教育资源，都属于板块内楼盘共有的价值体系。在后续推广过程中，项目本身的产品价值以及开发商的服务品牌，以及融合滨江板块的大区域优势是项目推广的核心价值所在项目价值构成区位价值交通网络生活配套教育配套服务品牌产品价值区域规划生活，是建筑之上的精神提炼二、项目核心价值梳理上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX硬性的优势，看得见，且容易被同区域的竞争楼盘所争夺和左右。如50价值点一：徐汇滨江融合国际大都会风格的高尚之地项目核心价值

POINTOFVIEW滨江作为一种城市资源优势，在上海因为稀有所以珍贵。徐汇滨江的整体规划融合了大型商业、高级写字楼、生态景观公园、渔人码头等等，规模及档次都堪比国际大都会。项目位于徐汇滨江D段规划区域，其区域成长价值潜力巨大。上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX价值点一：徐汇滨江项目核心价值

POINTOFVIEW上51项目核心价值

POINTOFVIEW价值点二：英伦风格.低密度规划滨江畔的低密度规划，英伦风情洋房；在产品价值点上突破板块现状，在企划形象上同样具有很强的延展空间。黄浦江与上海不解的情缘；港口城市所带来的洋场文化，各式欧洲异域文化与上海本土风情，在同一片土地上融为一体，形成独具气质的海派文化；像是花样年华里的镜头，穿着精致旗袍的张曼玉在老洋房里吃着地道的西餐。上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX项目核心价值

POINTOFVIEW价值点二：英伦风格.52价值点三：丰富居住空间高附加值洋房每户均有大面积的赠送空间，丰富的空间变换、超高的性价比，带来居住上的优越体验，是普通公寓所无法企及的。项目核心价值

POINTOFVIEW上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX价值点三：丰富居住空间高附加值洋房每户均有大面积的赠送空间53项目核心价值

POINTOFVIEW价值点四：旭辉品牌，郎香系列作品旭辉地产，郎香郡系列在重庆的成功运作；同样是项目重要的价值点之一；而通过上海郎香郡的运营，亦可为企业品牌和系列作品的知名度加分。上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX项目核心价值

POINTOFVIEW价值点四：旭辉地产，54本案最强有力的支持点风格化：英伦风情高尚立面风格价值感：多层电梯洋房丰富空间变换带来的别墅感居住体验国际性：徐汇滨江大手笔规划以及众多高端楼盘，所建立起来国际高尚板块形象

三、企划形象定位上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX本案最强有力的支持点风格化：英伦风情高尚立面风格三、企划形象55徐汇滨江之尚，英伦臻品洋房在徐汇滨江之间加入“国际”二字，目的在于突出放大滨江板块的市场地位，将区位价值醒目的提示出来；臻品，仅152套精致花园洋房，突出私人宅邸之意；贵，乎稀有产品标签三、企划形象定位上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX徐汇滨江之尚，英伦臻品洋房在徐汇滨江之间加入“国际”二字，目56滨江之尚，洋房里的精致年华项目自身英伦风格的建筑形态与滨江之地的契合点，正在于海派文化中对“海”和“异域”的两个关键点的阐述。滨江之尚：谓之徐汇滨江现代国际大都会的风尚之地洋房：点出项目独特的低密度规划和产品特色精致年华：作为项目整体形象的提升，迎合对于生活品质有更高追求人群的人文情怀三、企划形象定位SLOGAN上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX滨江之尚，洋房里的精致年华项目自身英伦风格的建筑形态与滨江577月9月11月1月5月阵地包装、物料筹备阶段网络媒体专题新闻持续报道建立市场关注度辅以少量SP活动开盘前样板房开放集中媒体曝光，迅速建立市场关注热度开盘热销报道短信等辅助性投放消化少量剩余房源，1、分阶段推广重点STAGEONESTAGETWOSTAGETHREE五、营销推广执行策略上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX7月9月11月1月5月阵地包装、物料筹备阶段开盘前开盘热销报58推广重点：旭辉品牌及花园洋房文化的渗透，从产品的功能性与附加值、花园洋房的空间享受、阶层的心理需求及潜在的投资爆发力着手，逐步建立早期客户对产品的欣赏度和板块的市场认识度，产生对项目的兴趣。推广计划：以泛楼书为融合产品信息、洋房生活方式等为一体的画册，配合前期形象定位的建立。利用网络渠道发布活动现场报道和新盘信息。2、形象导入期5月9月7月1月底形象导入期开盘期11月持续期五、营销推广执行策略上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX推广重点：旭辉品牌及花园洋房文化的渗透，从产品的功能性与附加59推广主题拟定珍藏徐汇滨江，宠爱精致的英伦生旭辉再造花园洋房传奇形象导入期五、营销推广执行策略上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX推广主题拟定形象导入期五、营销推广执行策略上海旭辉朗香郡项60推广重点：逐步形成热盘效应，建立口碑及舆论渠道、明确并锁定主力圈层。建立“滨江花园洋房”的形象，精确项目定位，明确销售目标。通过前期的媒体来人来电等数据分析，进一步锁定客户，制定策略。推广计划：sp活动：古典音乐下午茶——朗香郡开盘活动NP爆炸宣传，配合开盘造势进行发布。利用网络渠道发布开盘报道和热销信息。5月9月7月1月底形象导入期开盘期11月持续期五、营销推广执行策略上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX推广重点：逐步形成热盘效应，建立口碑及舆论渠道、明确并锁定主61推广主题滨江风尚，朗香郡华丽绽放天高院阔，苑创生活开盘期五、营销推广执行策略上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX推广主题开盘期五、营销推广执行策略上海旭辉朗香郡项目营销策62推广重点：迅速去化，维系已经形成形象，增强对产品全方位，多角度的宣传，牢固树立项目对客户内心的憧憬，吸引来人来电。后期进行客户维系。推广计划：NP少量宣传，全面宣传细节亮点。利用网络渠道发布活动现场报道和余房信息。5月9月7月1月底形象导入期开盘期11月持续期四、营销推广执行策略上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX推广重点：迅速去化，维系已经形成形象，增强对产品全方位，多角63系列客户通讯（直投方式）目的：维系客户，增加投资者信心参与：已购和意向客户内容：传达销售信息，市场热点和产品价值分析等。四、营销推广执行策略持续期上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX系列客户通讯（直投方式）四、营销推广执行策略持续期上海旭辉朗64类别案前准备期VI及宣传资料名片/信封/信纸2销海/销平5画册（泛楼书）20手提袋5现场表现工地围板20导示系统10礼品5合计67单位：万元营销费用匡算—固定媒体四、营销推广执行策略上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX类别案前准备期VI及宣传资料名片/信封/信纸2销海/销平5画65类别形象导入期开盘期持续期总计引导旗510520NP/杂志/软广告10201050区域短信53210DM105520网络510520合计150共计187单位：万元营销费用匡算—移动媒体四、营销推广执行策略上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX类别形象导入期开盘期持续期总计引导旗510520NP/杂志/66推案策略销售目标为导向，制定酷爱销策略PART5上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX推案策略PART5上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTX67一、项目销售房源概况1276543项目占地面积：约14000M2物业形态：多层带电梯洋房可售房源幢数：2-7号楼（6幢）可售房源套数：152套可售房源面积：约21528M2地下室面积：约21528M2地下车库车位：110个房型号所在层数房型建筑面积套数房型总面积户型配比赠送A1四房二厅二卫1401318208.55%一层庭院，地下庭院，地下储藏室B1四房二厅二卫1401318208.55%一层庭院，地下庭院，地下储藏室C2三房二厅二卫1301316908.55%一层庭院，地下庭院，地下储藏室D2三房二厅二卫1301316908.55%一层庭院，地下庭院，地下储藏室E标准层三房二厅二68%

F顶层复式三房二厅三11%露台合00%

上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX一、项目销售房源概况1276543项目占地面积：约1400068前提：2010年下半年市场趋势不明朗紧邻正在销售的印象欧洲项目目标：开盘后三个月完销宗旨：平开平走、充分蓄水、择时一次引爆销售理由：项目体量较小，房型较单一，受到紧邻项目制约方式：弱化印象欧洲项目对本项目销售的影响，须做到“三错位”原则：

产品错位（目前已确定毛胚交房，主力户型130-140M2）

总价段错位（针对印象欧洲90-150M2之间的空白）

开盘时间错位（与印象欧洲各推案时间错开）本项目采用一次引爆销售，开盘前的蓄水准备工作极其重要，直接影响到项目销售成功与否。二、推售策略思考上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX前提：2010年下半年市场趋势不明朗二、推售策略思考上海旭辉69重要时间节点10.810.9主要工作内容10.710.10售楼处装修完成样板房和样板段施工售楼处物资配备完成，各项设备调试完成售楼处销售道具制作完成工地形象包装销售人员培训

强销期售楼处对外开放接待产品提前介入市场，增强市场认知度，积累客户对客户购买意向进行摸底分析取得预售许可证样板房装修和样板段施工完成销售资料准备及完成样板房和样板段对外开放接待媒体和渠道营销推广锁定客户意向金收取价格摸底测试开盘价格确定，价目表制定开盘准备工作完成开盘方案制定持续媒体和渠道营销推广引爆开盘指标突击完成深度挖掘客户引导销售进场蓄水期三、开盘前重要节点和工作内容注：本项目一、二层带庭院和地下室，标准户型配有可变化功能北阳台，此可做为很大的卖点，需要通过样板房展示以吸引市场客户促进销售。样板房做到交房标准，看房动线保持安全、通畅、整洁。销售、签约、按揭、办证销售尾盘的促销目标100%销售去化率完成销售资金回笼跟进客户后续服务11.1持续期上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX重要10.810.9主要工作10.710.10售楼处装修完成70四、资金回笼预计

2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月合计推案量套数152

152面积21528

21528销售量套数120248

152面积1699633991133

21528资金回笼（万元）23454.4820326.944690.621042.3649514.4上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX四、资金回笼预计2010年10月2010年11月201071演讲完毕，谢谢听讲!再见，seeyouagain2022/11/1上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX演讲完毕，谢谢听讲!再见，seeyouagain202272上海旭辉朗香郡项目营销策略报告_72PPT_XX2022/11/1上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX上海旭辉朗香郡项目营销策略报告_72PPT_XX2022/173CONTENT项目解读项目市场定位价格研判企划推广的目标与任务推案策略上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXXCONTENT上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX74序——徐汇区、浦江畔、华泾板块旭辉·朗香郡即将登场思考：——我们有什么？我们的占位？我们的价值？我们如何实现？上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX序——思考：上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX75项目解读通过对项目的认知，及市场背景的把控，发现项目的机会PART1上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX项目解读PART1上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTX76一、区位认知徐汇一直以来，在上海人心目中都是城市高尚地段的代名词，很多上海人都有难以割舍的“徐汇情结”徐汇——人文深厚、传统高档居住区上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX一、区位认知徐汇一直以来，在上海人心目中都是城市高尚地段的代77本案地处外环外，毗邻龙吴路主干道和徐浦大桥、黄浦江；位于徐汇区，与闵行区相近项目地处外环线外，但交通便捷外环线中环线中外环间距２公里左右龙吴路本案徐浦大桥一、区位认知上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX本案地处外环外，毗邻龙吴路主干道和徐浦大桥、黄浦江；位于徐汇78规划中华泾镇政府华联超市华泾公园规划中紫阳中学位育中学公交站点板块目前商业基本配套相对齐全，但商业能级较低，缺乏休闲娱乐配套华泾镇社区中心

社区服务、文体娱乐、商业和办公服务为一体规划中的华泾社区中心是社区服务、文体娱乐、商业一体化中心，将提升板块的商业配套。目前配套不足，未来规划全面提升二、配套认知上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX华泾镇政府华联超市华泾公园紫阳中学位育中学公交站点板块目前商79规划区位：位属上海市外环线徐汇区段，总体规划宽度为500米，全长2.8公里，建设总面积103.36公顷。（北至外环线的环南大道，西至老沪闵路，东有黄浦江相依，南至银都路）规划主题：规划中保留徐汇区有特点的景观元素及历史人文景观和井然有序的城市公共绿色空间，充分体现“运动保健、时尚徐汇”的规划特色建设生态系统平衡，森林特色鲜明，融自然、文化、知识、趣味、娱乐于一体的生态林带。滨江休闲规划导入，区位提升为徐汇滨江板块三、规划认知上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX规划区位：滨江休闲规划导入，三、规划认知上海旭辉朗香郡项目营80本案徐汇滨江带本项目虽处徐汇滨江带，但被“印象欧洲”遮挡，非一线临江本项目地处徐汇滨江带印象欧洲本案被遮挡，非一线临江、无江景三、规划认知上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX本案徐汇滨江带本项目虽处徐汇滨江带，但被“印象欧洲”遮挡，非81区位——徐汇、外环外、华泾、滨江板块徐汇——传统高尚居住生活区外环外——地域较为偏僻，但交通便捷华泾滨江板块——板块配套全面升，虽处滨江板块，被其他项目包围遮挡、非一线临江项目区位价值凸显，但略有不足四、规划认知总结上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX区位——徐汇、外环外、华泾、滨江板块徐汇——传统高尚居住生活82长桥板块江川紫竹板块华泾板块中海瀛台徐汇新城花园小城华泾板块历来无商品住宅供应，属于空白；板块的直面竞争主要来自于长桥板块，与长桥板块形成一体。华泾板块过往空白，长桥板块成为其指向标五、板块竞争格局上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX长桥板块江川紫竹板块华泾板块中海瀛台徐汇新城花园小城华泾板块83楼盘名称:中海瀛台物业地址:徐汇区龙瑞路77弄发展商:中海集团建筑形态:多层、小高层、高层所在板块长桥板块开盘日期2008-4总建面:323179㎡销售价格非江景25000元/㎡32000-44000元/㎡（江景房）目前已推量:264495㎡主力面积段:80-90、150-180装修标准:毛坯、部分2000元/㎡剩余套数138套核心卖点：品牌企业项目、一线滨江景观项目解读——案例：中海瀛台五、板块竞争格局上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX楼盘名称:中海瀛台物业地址:徐汇区龙瑞路77弄发展商:中84项目解读——案例：徐汇新城核心卖点：大体量、复合型居住小区楼盘名称:徐汇新城物业地址:汇区龙吴路1595号

发展商:景瑞地产建筑形态:多层、小高层、联排，双拼所在板块长桥板块开盘日期2004-6总建面:240000㎡目前对外销售价格无可售房源目前已推量:219234㎡主力面积段:80-110㎡五、板块竞争格局上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX项目解读——案例：徐汇新城核心卖点：大体量、复合型居住小区楼85楼盘名称:万科花园小城物业地址:龙吴路5536号发展商:万科集团建筑形态:多层、小高层所在板块江川紫竹开盘日期2008-11总建面:260000㎡目前对外销售价格15000-17000元/㎡目前已推量:189146㎡主力面积段:80-90㎡装修标准:1000元/㎡剩余成交套数后期未推核心卖点：万科出品，地中海式集约型社区项目解读——案例：花园小城五、板块竞争格局上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX楼盘名称:万科花园小城物业地址:龙吴路5536号发展商:万86长桥·徐汇新城长桥·中海瀛台江川·花园小城过往——华泾市场空白，长桥、江川板块作为区域指向标现在——华泾首个项目即将入市，永新21万㎡综合项目“印象欧洲城”填补华泾板块空白，吸引市场目光，聚焦关注度。板块变革五、板块竞争格局上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX长桥·徐汇新城长桥·中海瀛台江川·花园小城过往——华泾市场空87项目解读——板块案例：印象欧洲核心卖点：华泾首盘，徐汇滨江城中城；永新品牌、欧式风格、精装江畔复合高档住宅楼盘名称:印象欧洲物业地址:龙吴路华济路发展商:香港永新建筑形态:多层、小高层、联排所在板块华泾开盘日期预计10年5月总建面:21万㎡目前对外销售价格20000元/㎡目前已推量:未开主力面积段:二房80-90㎡三房158-162㎡装修标准:3000元/㎡总套数1249套公寓五、板块竞争格局上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX项目解读——板块案例：印象欧洲核心卖点：华泾首盘，徐汇滨江城88项目解读——板块案例：印象欧洲经济技术指标总用地面积120756m2总建筑面积209343m2容积率1.37其中地下建筑面积43761m2地上建筑面积住宅155191m2商业4750m2会所2141m2幼儿园3500m2总计165582m2容积率1.37绿地率40.00％住宅总户数1417上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX项目解读——板块案例：印象欧洲经济技术指标总用地面积120789项目解读——板块案例：印象欧洲产品单元类型套数单套面积产品配比一室户一室一厅3369-812.49%一室二厅1469-801.06%二室户二室一厅62678-9047.32%二室二厅1132.80.08%三室户三室一厅38087-10828.72%三室二厅63151-1614.76%四室户四室二厅118158-2158.92%五室户五室二厅6244-2470.45%六室户六室二厅8276-2780.60%联体别墅四室二厅74254-2785.59%该项目受到50/90政策的限制，有大量90产品该项目的三房面积为87—108㎡的经济型三房和151—161㎡的三房大尺度三房，面积段有较大断层，舒适型的中间层三房产品缺失该项目的主力三房与四房的面积段落差过大，必将导致总价价差拉大，中间过渡面积缺位上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX项目解读——板块案例：印象欧洲产品单元类型套数单套面积产品配90108平方米3房项目解读——板块案例：印象欧洲四房，215平方米经济、紧凑的三房大尺度、大面积的四房上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX108平方米3房项目解读——板块案例：印象欧洲四房，215平91项目解读——板块案例：印象欧洲永新丰富的开发经验，其过往项目的装修品质已经得到市场的认可。其3000元/㎡的装修标准，充分体现了其品质，同时也是其附加值的体现。上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX项目解读——板块案例：印象欧洲永新丰富的开发经验，其过往项目92项目解读——板块案例：印象欧洲永新——深耕徐汇的知名开发商印象欧洲——华泾首个项目，21万㎡的体量市场聚焦板块，华泾出现亮点已经成必然五、板块竞争格局上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX项目解读——板块案例：印象欧洲永新——深耕徐汇的知名开发商五93板块——过往处于空白，大盘启动聚焦关注过往——长时间无商品房项目，长桥、江川川板块为区域的指向标现在——大盘“印象欧洲”的启动，华泾板块关注提高、市场聚焦大盘启动，华泾板块市场聚焦度提升项目解读——板块认知结论五、板块竞争格局上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX板块——过往处于空白，大盘启动聚焦关注过往——长时间无商品房94项目解读——品类竞争板块项目名称总体量开盘时间产品品类长桥中海瀛台32万㎡08.4高层、多层徐汇新城24万㎡06.4多层、高层、联排江川紫竹花园小城26万㎡08.6小高层、多层华泾印象欧洲21万㎡预计2010.5小高层、多层、联排本案3.4㎡2010.10多层花园洋房从项目的总体量来看，区域内的项目都在21万㎡以上，都具有一定的规模和效应；而本项目只有3.4万㎡，规模小，可借助同期入市项目尤其是板块内项目，以达到本项目知晓度的提升。从产品品类来看，本项目的花园洋房产品填补了区域内的产品空白，在华泾板块内来比较，多层花园洋房填补了多层公寓与联排别墅之间的空白借大盘启动之风，出稀缺产品，抢占市场区域项目体量与产品品类比较：五、板块竞争格局上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX项目解读——品类竞争板块项目名称总体量开盘时间产品品类长桥中95板块项目名称附加空间长桥中海瀛台无徐汇新城无江川紫竹花园小城无华泾印象欧洲7.7%公寓附送地下室本案户户赠送地下室、阳台露台附加空间房型套数面积附加面积附送比率1层送地下室26140㎡庭园、地下室108㎡77%2层送地下室26130㎡地下室78㎡；3+1房组合83%标准层74130㎡２０㎡；3+1房组合15%顶楼复式26188㎡送约60-80㎡的空中平台43%本项目的高附加值冠绝区域，即使在板块内也以户户附赠空间领先。户户均有附送空间，最高附送83%的面积，3+1房的自由组合，二楼送地下室创新户型项目解读——房型竞争户户赠送附加空间，创新房型，赢得市场区域项目附加空间统计本项目附赠面积统计五、板块竞争格局上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX板块项目名称附加空间长桥中海瀛台无徐汇新城无江川紫竹花园小城96板块项目名称一房二房三房四房五房复式长桥中海瀛台

105-108147-176145-180160-180

徐汇新城6389-109113-120

江川紫竹花园小城

70-8080-91

华泾印象欧洲70-8083-13287-107151-160158-214245

本案

130140（附赠108㎡）

188项目解读——面积段竞争区域项目房型面积分布：本项目三房130㎡，在区域内属于空白；在板块内补足了直接竞争项目印象欧洲的三房的缺失面积段，形成了错位竞争；3+1房的自由组合，也可以面积的控制与其他项目的四房形成有力的竞争，以总价优势抢占4房市场。本项目的四房140㎡，区域内面积最小的四房，但附赠面积达到108㎡，实际使用面积冠绝板块，以高性价比赢得四房市场面积段形成错位，可变房型抢占双向市场，实得面积高于竞品五、板块竞争格局上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX板块项目名称一房二房三房四房五房复式长桥中海瀛台105-197产品——3万㎡多层花园洋房，创新高附加房型3万方——体量小，难以独撑板块，影响力有限多层花园洋房——产品稀缺，填补空白创新高附加房型——产品错位竞争，高性价比赢得市场项目解读——产品结论借势而起，出“奇”制胜六、产品结论上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX产品——3万㎡多层花园洋房，创新高附加房型3万方——体量小，98项目市场定位通过项目的SWOT分析，寻找项目核心点，准确市场落位PART2上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX项目市场定位PART2上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PP99Strange优势1、本项目行政区域隶属于徐汇，徐汇是上海传统的高尚住宅区2、项目属于徐汇滨江板块，拥有滨江概念3、项目周边的居住氛围浓厚，周边有多个成熟的居住小区4、板块的规划配套正在全面升级5、高附加值、创新型花园洋房产品；板块独有、性价比高一、项目SWOT分析上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXXStrange优势1、本项目行政区域隶属于徐汇，徐汇是100Weakness劣势1、目前华泾板块生活配套、商业配套、交通配套较为匮乏2、板块的目前形象还是以配套住宅区域为主，商品住宅片区的氛围尚未形成3、项目3万㎡的体量过小，而且被“印象欧洲”包围,项目影响力受限4、华泾板块尚属空白，板块的知晓度、聚焦度低一、项目SWOT分析上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXXWeakness劣势1、目前华泾板块生活配套、商业配套、101Opportunity机会1、华泾板块是徐汇最后一个可大规模开发的区域，未来发展前景良好2、花园洋房产品，板块稀缺，填补市场空白3、项目的房型、面积段与竞争项目形成错位竞争4、滨江规划、华泾镇商业配套的规划和升级，为项目的景观资源、配套资源全面升级5、印象欧洲大盘介入，提高板块知名度、成为市场新亮点一、项目SWOT分析上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXXOpportunity机会1、华泾板块是徐汇最后一个可大规102Treasure威胁1、2010年下半年的房地产市场走势难测2、未来房地产政策有进一步收紧的预期一、项目SWOT分析上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXXTreasure威胁1、2010年下半年的房地产市场走势难103Conclusion小结1、本项目行政区域隶属于徐汇，徐汇是上海传统的高尚住宅区；项目属于滨江板块，滨江板块概念形成；但板块的目前形象还是以配套住宅区域为主，商品住宅片区的氛围尚未形成。卖地段，卖资源我们需要强化的徐汇区、滨江板块的属性一、项目SWOT分析上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXXConclusion小结1、本项目行政区域隶属于徐汇，徐汇104Conclusion小结2、板块的目前形象还是以配套住宅区域为主，商品住宅片区的氛围尚未形成；项目作为区域首个创新型多层电梯花园洋房，填补市场空白；赠送的地下室、大阳台提高了产品的附加值。卖花园洋房、卖高附加值产品填补市场空白、突出花园洋房属性、和附赠空间一、项目SWOT分析上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXXConclusion小结2、板块的目前形象还是以配套住宅区1053、板块目前的知名度不足，无亮点；本项目3万方的体量、152套难以形成较大的影响力；而随着永新“印象欧洲的”大盘启动，板块的知名度将提升，本项目可借势而起，事半功倍。乘风而起，迅速去化乘印象欧洲开盘炒作东风，享知名度提高成果、事半功倍一、项目SWOT分析Conclusion小结上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX3、板块目前的知名度不足，无亮点；本项目3万方的体量、152106徐汇滨江·首席花园洋房徐汇滨江板块·英伦风格·创新·高附加值·花园洋房二、项目定位上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX徐汇滨江·首席花园洋房徐汇滨江板块·英伦风格·创新·高附加值107价格研判以宏观市场为前提，结合板块格局、制定合理价格、达成销售目标PART3上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX价格研判PART3上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTX108宏观市场还有什么政策没有推出？一、历年政策盘点税收、金融信贷、土地供应三个主要可调层面的政策力度不断加强新一轮政策出台可能直指“加息”，物业税可能空转历来政策调整主要以土地、供应结构、金融信贷、税收方面入手强征个税、上调首付、加息往往是运用最频繁的调控工具国家调控密集度一般在半年时间左右2005年2006年2007年2008年调整利率、国八条：涉及房价、土地供应、拆迁、监测等新八条：平抑房价涨幅加大购房转手交易税收国六条包括：70/90规划营业税免税时限2转53月4月5月短暂观望5月90平以上首付比例提高至三成长期观望4月加息加息，2次提高存款准备金率8月3月加息、限外9月提高首付、提高利率年内第10次提高存款准备金率，第6次加息12月急速大跌价格上涨首套房契税降至1%首付降至2成、上海出台14条细则“国9条”放宽信贷环境，创新融资方式“国3条”包括：利率、税收的让利，放松二套房限制年内第5次降息营业税免税时限5转2国四条拿地首付不低于50%10月12月10月重申二套房政策12月限外？加息？提高存款准备金率？提高首付比例？增加囤地成本？。。。。。2009年2010年上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX宏观市场还有什么政策没有推出？一、历年政策盘点税收、金融信贷109进入从紧调控房价调整时期可能走势一可能走势二走势1：上半年房价较为平稳，伴随经济趋好，房价矛盾适度缓解。决策层无须强力介入调控。走势2：上半年房价持续大幅上涨下半年开始，决策层进行从紧调控，市场成交下滑，房价涨势见顶。因此房价或许会在进入2010下半出现大的调整。2010年下半年市场难测，不确定性增加一、历年政策盘点宏观市场上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX进入房价可能走势一可能走势二走势1：上半年房价较为平稳，伴随110本项目在2010年下半年宏观市场走势不确定的时间入市，并且要在三个月内达到100%的销售指标，在价格制中应当更加的稳妥、谨慎。

二、定价思考上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX本项目在2010年下半年宏观市场走势不确定的时间111价格研判——定价思考定价思考：本项目所处板块空白，无可比较竞争项目花园洋房产品市场空白，无同类产品参照与即将入市的直接竞争项目之间，需找价格机会点价格制定思路：先确定项目所在板块的价格区间；确立目前“普通公寓”产品市场可销售价格，然后通过产品价格比例关系，确定花园洋房价格。最终通过与直接竞争项目的机会价格进行修正。二、定价思考上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX价格研判——定价思考定价思考：价格制定思路：二、定价思考上海112外环外沿线楼盘的公寓价格区间在16000——22000元/㎡之间，价格范围、落差较大。项目所处的外环线西南角价格明显高于其他区域，与本项目相邻的外环沿线项目的公寓价格区间在21000——22000元/㎡之间。项目所处的区域公寓的合理价格区间应该在21000—22000元/㎡之间。环间价格区间嘉城1.6万元/㎡盛世虹桥1.6万元/㎡金色西郊2.1万元/㎡保利叶上海1.8万元/㎡康桥水都1.7元/㎡保利金爵1.6万元/㎡张江名流豪庭1.8万元/㎡一品漫城2.2万元/㎡本案外环沿线在售公寓项目分布图：所有项目价格为毛坯三、定价策略上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX外环外沿线楼盘的公寓价格区间在16000——22113本案外环线徐汇区闵行区中海瀛台2.5万元/㎡（毛坯）花园小城（毛坯）1.6万元/㎡一品漫城（毛坯）2.2万元/㎡从本项目周边项目的价格体系来看，长桥板块的中海瀛台（非江景公寓）25000元/㎡，同纬度新浦江板块的一品漫城22000元/㎡（毛坯），闵行区的花园小城16000元/㎡（毛坯）。本项目处于徐汇最外围，应当以徐汇项目为上限，以同纬度相邻板块为参照。项目所处的区域公寓的合理价格区间应该在16000——25000元/㎡。区域价格梯度坐标三、定价策略上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX本案外环线徐汇区闵行区中海瀛台花园小城（毛坯）一品漫城（毛坯114环间价格梯度金色西郊2.1万元/㎡保利金爵1.6万元/㎡一品漫城2.2万元/㎡本案外环沿线在售公寓项目分布图：所有项目价格均为毛坯三林板块2.9万/㎡北新泾板块2.9万/㎡张江板块2.4万/㎡长桥板块2.5万/㎡张江板块保利金爵＝2.41.6＝1.5三林板块一品漫城＝2.92.2＝1.32金色西郊＝2.92.1＝1.38北新泾板块拟合度×20%×40%×40%中环沿线板块外环沿线价格＝1.38以长桥板块25000元/㎡的价格，按照中环与外环沿线1：1.38的价格比值，项目板块普通公寓的价格在18115元/㎡（毛坯）三、定价策略上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX环间价格梯度金色西郊保利金爵一品漫城本案外环沿线在售公寓项目115品类比较法保利海上五月花公寓：花园叠加洋房1：1.23金地格林世界2008年5月同期销售价格：2009年5月同期销售价格：普通公寓8500元/平方米花园叠加洋房10500/平方米普通公寓10500元/平方米花园洋房12500/平方米公寓：花园叠加洋房1:1.19项目拟合度50%项目拟合度50%同板块产品价格系统——公寓：花园洋房≈1.0：1.21本案花园洋房=118115元/㎡（合理的环间梯度价格）×1.21=21919元/㎡三、定价策略上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX品类比较法保利海上五月花公寓：花园叠加洋房金地格林世界200116三房130㎡四房140㎡四房158㎡四房180㎡印象欧洲面段本案主力面段印象欧洲20000元/㎡装3000元/㎡修标准本项目主力总价段印象欧洲四房总价段板块内本项目的直接竞争项目为“印象欧洲”，其为小高层产品、入市报价20000元/㎡起、附加3000元/㎡品质装修。而本项目为多层花园洋房，有大面积附赠空间，两者是小高层精装公寓与高附加值多层洋房的竞争。旭辉朗香郡的四房140㎡总价=印象欧洲标准四房158㎡总价=316万/套本项目的（机会）单价=22571元/㎡附加值：送地下室、大阳台总价机会段三、定价策略上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX三房130㎡四房140㎡四房158㎡四房180㎡印象欧洲面段117本案三房130㎡本案四房140㎡印象欧洲主力三房：158㎡印象欧洲四房：180㎡印象欧洲10年5月将以20000元/㎡价格入市，受到整体市场涨幅、推案房源、位置的差异，预计涨幅在15%，预计三房价格达到23000元/㎡，剔除3000元/㎡装修后毛坯总价为316万/套虽然本项目产品具有附加值，但是由于与板块内直接竞品印象欧洲面积落差较大，因此以印象欧洲大三房总价为本项目三房的总价上限。本项目的动态入市单价=316万/套（毛坯）÷130㎡=24307元/㎡(毛坯）动态入市价格三、定价策略上海旭辉朗香郡项目营销策略报告72PPTXX本案三房本案四房印象欧洲印象欧洲印象欧洲10年5月将以200118环间价格：