PPT房地产全程运营及风险管理讲义44

房地产产全程程运营营及风风险管管理2009年2月15日1项目开开发建建设的的运营营管理理现象很很重要要,比现象象重要要的是是数据据;比数据据重要要的是是理解解,比理解解重要要的是是结论论,比结论论重要要的是是执行行,永远重重要的的是目目标.2项目开开发建建设的的运营营管理理正向思思维：经历很很重要要,比经历历重要要的是是经验验;比经验验重要要的是是上升升到理理论,比理论论重要要的是是标准准,永远重重要的的是优优化与与发展展.逆向思思考：目的目目标标（KPI）计计划执执行方方案3我们面面临复复杂系系统的的环境境1、我们自以以为我们能能预测未来来。事实上上，客观环环境和条件件是动态态变化的。。2、我们自以以为我们的的预测是正正确的。其其实我们的的认识是有有限的。3、有时我们们认识能力力导致复杂杂问题简单单化了；有有时我们把把简单问题题复杂化了了，无法把把握本质。。4、简单中思思考复杂；；复杂中寻寻求简单。。5、越复杂系系统改进空空间越大。。4企业关注的的问题最关心投资与收益益；机遇与与回报；竞竞争优势；；业绩增长长。最怕怕风险（不确确定性）：：政策、市市场、技术术、进度、、成本、人人••••最大的风险险失控，企业业-“三控控”；项目目-“三控控”“二二管”““一协调””最有效的办办法全过程、系系统、企业业层面的集集成运营管管理5定位行业定位制造业?服务业?金融业?集成?服务?投资?全生命周期期的价值链链和利润链链公司定位领跑者跟跟跑者追追跑者者差异异化领先者者…….专业化多多元化(纵向、横向向)项目定位地块时空定定位（动态态属性）产产品定定位（产品品…..极品）个人定位专业管管理操操作集集成(整合)到位不越位位补补位不抢位位6房地产运作作的境界挣钱------生产经营型型赚钱------竞合整整合重重组生钱------资本运作來錢------资金资本+智力资本7项目开发建建设的运营营管理核心能力1：周小川：每每次危机都都呈现出不不同的特征征，核心能能力在于能迅速判判断问题的的本质，并并采取相应应的措施(准、快、狠狠的折腾)。例：1、预售条件件变化2、供电政策策变化3、90/70政策4、…………8项目开发建建设的运营营管理核心能力21、发现及挖挖掘动态的的需求2、及时满足足需求的能能力核心能力31、概念能力力2、整合能力力3、技术能力力9项目开发建建设的运营营管理核心能力4：平衡能力力（匹配能能力）资金平衡：：现金流平平衡（生存存及安全））土地、客户户、产品/区位、品味味、价位供需平衡（（存、供、、销）系统平衡：：复杂系统统、自平衡衡系统、简简单系统资源平衡：：供需平衡衡、内外平平衡10项目开发建建设的运营营管理管理层次1、技术层面面：工具，，效率，质质量，成本本2、科学层面面：体系、、系统、规规律、方法法论3、哲学层面面：认识论论、本质、、目的4、文化层面面：价值观观、价值认认同5、艺术层面面：精神（（作品、精精品、极品品）11运营战略与与管理运营战略一种总体决决策决策模模式，通常常在市场需需求和运营营资源之间间进行协调调，对任何何类型运营营组织的长长期运营能能力以及这这些能力对对整体战略略所做的贡贡献产生影影响运营管理理对创造并并交付产产品和服服务的资资源和流流程进行行管理的的活动运营战略略与管理理运营战略略与管理理之间关关系时间跨度度分析层次次聚合度抽象程度度13运营战略略与管理理1、运营战战略影响响因子1.1市场－－－“由外外向内””市场特征征竞争对手手影响绩效目标标14运营战略略与管理理1.2资源－－－“由内内向外””运营资源源和流程程无形资源源工艺流程程和例行行程序能力动态能力力决策领域域15运营战略略与管理理1.3市场、资资源影响响因子相相结合运营战略略该如何何选择？？16风险定义义1、风险险是一种种不确定定性(说、算算、看／／人、事事）2、风险险是损失失或伤害害（赢与亏亏，多与与少，局局部与总总体）3、风险险是预期期与结果果之间的的差异成功（满满意）=X=结果-预预期X：大于零；；等于零零；小于于零４、最大大的风险险因素是是人能力与价价值观矩矩阵（四四种人））5、最大大的风险险是战略略风险17战略风险险行业风险险利润、成成本、供供求、政政策、经经济周期期竞争对手手风险国际、国国内，差差异化，，独一无无二技术风险险更新、创创新、流流程（弹弹性）品牌风险险变质、崩崩溃。重重新定义义客户风险险客户分析析、服务务系统，，市场试试验项目风险险备选方案案发展停滞滞风险量降、价价降量增增，无新新产品。。创新、创创造需求求。18风险来源源政策风险险土地、贷贷款、预预售、按按揭、配配套市场风险险“玉佛城城”价格格调整（（黄金/陷阱））技术风险险“瑞南新新苑”““御御景圆””进度风险险“金钟广广场”——金融风风暴合约风险险成本风险险质量风险险人的能力力及信用用风险19风险评估估及应对对方法如何识破破美丽的的谎言，，如何避免免虚构的的成功，，如何绕过过隐蔽的的陷阱，，如何发现现深埋的的金矿。。20风险评估估及应对对方法识别与评评估风险险严重性、、发生概概率、时时间、动动态量化风险险寻找机遇遇缓解风险险的计划划应对风险险五层次次以不变应应万变，，忽视风风险以实力换换时间，，降低风风险培养洞察察力，感感知风险险增加灵活活性，适适应风险险寻找不对对称性，，消除风风险21方向比方方法重要要方法法与态度度一样重重要方向－做做什么做正确的的事；应应该做什什么，能能够做什什么，必必须做什什么。方法－怎怎么做企业：首首先住宅宅房产一一流，然然后向边边际房产产发展。。部门：投投资（趋趋势、时时空、时时点），，产品（顺顺应市场场，引领领消费，，区位、、价位、、品位统统一，产产品品—极极品），，市场（客户系系统—类别、、需求、途经经）服务（满足需需求，创造需需求）22效果比效率重重要怎么做（方法法）—正确地地做效果＝做对事事+高效效率-效果-效益“第一次就把把正确的事做做正确”“以最少的次次数把正确的的事做正确””“第一次就把正正确的人放在在正确的位置置”谁来做（用对对人）能做的人（能能力+人品）想做的人（主主动，独立承承包商的思维维）信任、平台、、能力、激情情。23激励与绩效发发展与能力力衡量标准局部绩效，系系统绩效，单单干、合作。。做了如何期望，激励，，价值与价格格一致，贡献献与报酬一致致；发展与能力：能者上，平平者让，庸者者下做得如何考核（数据说说话），奖惩惩（物质与岗岗位），申报报奖项（例如如：成本节约约奖，创新奖奖，协作奖））。制度管事，文文化管人（价值认同，，同甘共苦，，共创辉煌）），24做大的前提做做强的基础础规范化市场化专业化集成化数字化（演示）国际化人才、模式、、认证、合作作、开发决策科学化流程合理化管理规范化操作信息化目标数据化责权利一体化化。25项目投资决策策与风险管理理项目选择及洽洽谈项目投资机会会分析（案例例：杨浦项目目）项目投资论证证会（案例：沈阳阳项目-工程程与投资的区区别）项目投资决策策项目可行性研研究26项目动态评估估及决策调整整案例1：御景景圆定位调整整（房型、面积积、标准、成成本）27项目动态评估估及决策调整整案例2：玉佛佛城价格调整整（黄金/陷阱阱）28决策与时空规规划与时时空地块时空一维：地地段二维：形形状三维：空空间四维：时时间+空间=“时空”n维:生态文文化历历史选择时机整整合资源策划与规划环环境境与规划市场与产品建建筑与与装修建筑时空一维：方方位二维：房房型三维：内内外空间间（错层、复式式、低窗••）四维：时时间+空间=“时空”n维:风格文化化生态智智能29项目规划设计计与风险管理理规划设计的目目标1.在功能与与形式统一的的基础上,创创造亮点和卖卖点;2.物有所值值;3.比较价格格价格类型:总总价、单单价、得房率率。价格单位：价价格/套、价价格/建筑面面积价格/使用面面积4.规划设计计应用定量化化的手段来研研究.30项目规划设计计与风险管理理规划容积率性性能价格比1.容积率率是区分物业业类别的关键键指标0.2~0.4独独立式别墅墅0.4~0.6双双联式别墅0.8连连排排别墅1.2~1.5多多层2.容积率与与利润的关系系非线性关系，，多因素（地地价是关键））3.规划布局局与产品价值值最好资源用于于价值最高处处。31项目规划设计计与风险管理理道路的规划布布局与价格性性能比1．道路的覆覆盖率及有效效覆盖率２．定量分析析道路的经济济指标3．道路的类类型32项目规划设计计与风险管理理空间设计与性性能价格比１．户型设计计的三维化大空间的层高高，空间的容容积系数，空空间的使用系系数．２．室外空间间设计宜人的空间和和环境，空间间的变化与活活力．规划设计中的的一体化解决决方案规划决策：市市场(客户)－规划－效益益分析－建设设管理－市场场33项目规划设计计与风险管理理御景圆项目（（+演示）“时空”定位位；弹性设计计；动态调整整；“园中楼楼”；需求层层次。瑞南项目（+）提香别墅---朝向白马花园---九宫阁鹭岛别墅苏州玲珑湾——组合户型34产品的“时空空”定位产品品商商品品作品品精精品品极极品品(附加加值值超超额额利利润润)区位位、、价价位位、、品品味味成功功的的最最高高境境界界综合合效效益益高高度度统统一一经济济效效益益社社会会效效益益环境境效效益益品品牌牌效效益益35以人人为为本本超超越越自自我我精确确制制导导错错位位竞竞争争纵深深发发展展个个性性服服务务科学学管管理理创创新新制制胜胜持续续赢赢利利能能力力36项目目开开发发建建设设的的运运营营管管理理管理理—来源源于于目目的的和和目目标标目的的—企业业：：利利润润，，效效益益；；员员工工：：收收入入，，发发展展。。目标标—打造造提提升升价价格格的的品品质质，，控控制制影影响响成成本本的的各各个个环环节节（（过过程程））和和因因素素（（动动因因））。。37项目目开开发发建建设设的的运运营营管管理理计划划思维维活活动动：：认识识过过程程—真理理导导向向，，““实实在在是是什什么么””计划划过过程程—目的的导导向向，，““价价值值性性问问题题””，，创创造造一一个个““实实在在””计划划能能力力：1、认认知知和和辩辩识识能能力力（（特特定定事事物物、、环环境境、、状状态态））2、确确定定目目标标和和运运筹筹的的能能力力：：在在价价值值合合理理性性与与工工具具合合理性性的的““张张力力””中中找找到到一一条条从从““初初始始状状态态””到到达达““目目的的状态态””的的““合合理理路路径径””3、想想象象（（概概念念能能力力））和和预预见见的的能能力力：：4、意意志志、、选选择择和和决决策策能能力力计划划研研究究：计计划划要要素素的的分分别别研研究究，，要要素素相相互互作作用用的的研研究究。。38项目目开开发发建建设设的的运运营营管管理理“三三控控””““二二管管””““一一协协调调””进度控控制、、成本本控制制、质质量控控制；；合约约管理理、信信息管管理；；综合合协调调计划(进度度)管管理目标-过程程（活活动））-程程序-监控控-调调整进度与与政策策风险险管理理进度与与成本本风险险进度