20160128康桥概念方案中期汇报过程版

郑州·康桥悦城14号地(柒號院)概念方案设计计规划总图：1.规划总图按照照汇报文本的的方案一（高高层+洋房，南侧无无商业），方方案四（高层层+高层，两排高高层，中心大大景观）进行行总图深化2.北侧建筑退建建筑红线，高高层退界15米，多层9米控制3.商业建筑面积积不宜超过该该用地总建筑筑面积的8%，沿街商业考考虑一托二设设计，将需要要的配套设置置在商业局部部三层处4.保障房建筑面面积不宜小于于该用地建筑筑面积的10%5.地库停车位按按照出让任务务书1128辆设计，地面面在景观外围围考虑地面停停车6.纯高层方案考考虑:88、110、125、135四种户型，其其户型配比为为50%、10%、10%、30%，具体配比参参考总图排布布后可做适当当微调7.高层+洋房：面积段段洋房140，高层125+888.住宅层高按照照2.9米设计9.高层户型参考考一、二号院院产品，在此此基础上做升升级设计；洋洋房产品按照照业主提供的的洋房产品做做优化设计10.高层住宅大户户型考虑可变变空间设计11.高层造型设计计延续一二号号院设计，在在此基础上做做简洁大方升升级设计12.阳台面积尽量量做足13.地下室设计考考虑自行车独独立出入口管管理14.公租房规划考考虑人行独立立管理15.入口形式考虑虑管家式大堂堂设计，同时时在设计时候候尽量考虑偷偷面积设计处处理2016-01-20会议纪要THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU01THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU「CONTENTS」目录Chapter1前期解读Chapter2规范解读Chapter3规划策略Chapter4产品策略Chapter5造型策略01THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU「CONTENTS」01前期解读交通分析区位分析周边环境基地现状上位规划规划条件量的测算规划条件竞品分析适建分析01THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU中国·河南省郑州市·中心城区河南省·郑州市该项目基地位位于河南省郑郑州市经开区区。经开区紧紧邻郑州中心心城区。区位优势明显显，是郑州市市向东发展的的桥头堡。「前期解读」」区位分析SITE中心城区·经开区01「前期解读」」宏观区位SITE约7KM郑州市主城区区从基地的区位位可以看出，，驾车出行较为为方便，距离主城区7公里，区位内内铁路公路系系统较为完备备。路网图例：

城市轻轨线城际高速路

铁路客运线

城市主干道城市次干道及支路

THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU01「前期解读」」中观区位图例：

教育类

住宅类

工业类

商业类

绿地类

水域

THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU未来规划国际际教育，医疗疗配套，产业业园区，项目目将享受高端配套设施施。01「前期解读」」交通分析基地主城区人流郑东新区人流城市高速路车流经开区周边客流城市高速路车流客流来源图例：

郑东新区人流主城区人流城市高速车流地铁4号线

地铁3号线地铁站点基地周边均便利可达。主城区人流主主要通过经南南八路进入基基地，郑东新新区人流主要要通过经开十十五大街，经经开17大街进入基地地，城市高速速路车流主要要通过经南八八北一路和经经南八路进入入基地。THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU01「前期解读」」竞品分析周边楼盘产品品形式以高层为主，，主力面积段100㎡左右，竞品较较多。周边楼盘中中中建观湖国际际和华启金悦悦府两个小区区有洋房产品。THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU01「前期解读」」竞品分析项目名称中建观湖国际开盘时间2015年4月18日用地面积3.0万㎡建筑面积7.47万㎡容积率2.49主力面积80㎡-120㎡高层，142-188㎡洋房，销售均价高层均价8500元/㎡；洋房待定建筑风格新法式风格车位车位配比1:1产品部品建筑外立面石材与涂料结合中建观湖国际际洋房暂未开开售，价格未未知THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU01「前期解读」」竞品分析THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU

25514平层3中建观湖国际际——142㎡户型户型特点：四房两厅，两两房朝南缺点：1.户型不够方正正。2.入口玄关交通通空间过大。。3.书房开间过小小。4.主卧储藏后期期改造无法作作为独立房间间使用。5.客厅空调设计计不合理，无无直接对外出出风。6.新规结构阳台台均算面积，，故该户型实实际面积较大大。01「前期解读」」竞品分析THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU34

21顶层跃层中建观湖国际际——188㎡户型户型特点：四房两厅，主主卧大面积露露台缺点：1.户型不够方正正。2.入口玄关交通通空间过大。。3.餐厅偏小。4.主卧面积偏小小，功能级配配不合理。01「前期解读」」竞品分析项目距离本案案有一定距离离，价格不具具备参考价值值THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU项目名称华启金悦府开盘时间2015年7月17日用地面积4.57万㎡建筑面积23.17万㎡容积率3.497主力面积80㎡-89㎡高层，142-166㎡洋房，销售均价高层均价13000元/㎡；洋房均价17000元/㎡建筑风格新法式风格车位车位配比1:0.74产品部品社区北大门设计入口采用酒店级迎宾门庭，大量使用高档花岗岩石材。01「前期解读」」竞品分析THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU2

2314平层华启金悦府——133㎡户型户型特点：三房三厅，两两房朝南优点：户型方正缺点：1.入口无玄关，，餐厅正对主主入口。2.客厅墙面不完完整，背景墙墙较短。3.次卧距离卫生生间较远.4.客厅无阳台。。01「前期解读」」竞品分析THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU2

21

21一层地下室2华启金悦府——150㎡户型户型特点：三房三厅，两两房朝南优点：户型方正缺点：1.入口无玄关，，餐厅正对主主入口。2.客厅墙面不完完整，背景墙墙较短。01「前期期解读读」规划条条件用地尺尺寸禁设机机动车车出入入口区区段137m275m用地性性质城市绿绿化教育教育商业住宅用地性性质：：二类居住用用地用地面面积：：37613.81平方米米建筑高高度≦≦100米容积率率≦2.5建筑密密度≦≦25％绿化率率≧35%停车位位：1128辆THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU01「前期期解读读」适建性性分析析基地西西南侧侧为大大亚湾湾大道道与龙龙山十十路交交汇处处，龙龙山十十路未未来将将首先先贯通通成为为基地地主要要道路路，是是人流流来源源的主主要方方向，，且本本案商商业面面积仅仅要求求3000㎡左右右，因此商商业适适合建建设在在沿龙龙山十十路方方向区区域。。商业适适建范范围住宅适适建范范围人流方方向规划高高压线线110KV大亚湾湾大道道W=60M龙山十十路W=36MTHEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU01「前期期解读读」量的测测算单元数数推导导户型面积（㎡）配比套数总价段3房2厅2卫90~9525%46554~57万3房2厅1卫85~9066.67%123951~54万2房2厅1卫65~708.33%15539~42万1859业主诉诉求——以12户为例例，各面积积段占占比：：95为3户，90为8户，70为1户则计算算出平平均面面积为为：（95*3+90*8+70）/12=89.58㎡规划住住宅总总建筑筑面积积为：48432*3.5-3000=166512㎡则住宅宅总套套数为为：166512/89.58=1859套住宅总总套数数为1859套，根根据套套数比比可得得各面面积段段所需需套数数若为3.0M层高，，底层层架空空，即即9个6拼单元元及1个4拼单元元；若为2.9M层高，，底层层架空空，即即8个6拼单元元及2个四拼拼单元元；基于日日照，，经济济性，，间距距，户户配比比综合合考虑虑，均均以2.9M层高进进行总总图排排布THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU02「CONTENTS」02规范解解读THEPLANNINGDESIGNOFDAYAWANINHUIZHOU,TAIFENG退界间距日照与与配套套设置置待征询询问题题02「规范范解读读」退界各边退退界距距离南侧经经南北北支路路宽20m,多层退道路路红线线10m;高层退退用地地红线线15m。北侧经经南八八北一一路宽宽40m。多层层退用用地红红线9m;高层退退用地地红线线15m。东侧经经开第第十六六大街街宽30m,多层退退道路路红线线10m;高层退退道路路红线线20m。西侧经经开第第十五五大街街宽50m,多层退退用地地红线线6m;高层退退道路路红线线25m。THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU本案137M经开第十六大街经南八北一路经开第十五大街275M40M经南八北支路20M50M56.14M30M15M20M9M25M21.9M10M6M15M10M20M10M《地块规划设计条件书》02「规范范解读读」间距THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU本案137M经开第十六大街经南八北一路经开第十五大街经南八北支路＞20M＞20M多层多层多层多层＞6M地块进进深受受限，，最多多排三排多层住住宅本案137M经开第十六大街经南八北一路经开第十五大街经南八北支路＞45M高层高层高层＞20M地块进进深受受限，，最多多排两排高层住住宅《郑州市市城乡乡规划划管理理技术术规定定》4.2【建筑间间距】（一））多、、低层层住宅宅间距距1.多、低低层住住宅建建筑平平行布布置（1）主朝朝向为为南北向向，南侧为为多层层时，控制间距不不应少少于20m。（2）主朝朝向为为东西西向时时，应按卫生生间距距20m的要求求控制制。3.多、低低层住住宅建建筑并并列布布置的的间距距（1）山墙墙不开开设窗窗户的的，最最小控控制间间距多多层为为6m，低层层为4.5m。（2）山墙墙开有有居室室窗的的，其其山墙墙间距距应适适当加加大。。24＜H≤6060＜H＜100H≤100南北向(m)303545东西向（m）202535高度（（m）主朝向向高层板板式住住宅平平行布布置时时控制制间距距表表4.2.3.2(三)高层住宅与高、多多、低低层住住宅的的控制制间距2.高层板式住住宅与高层板板式住住宅平行布布置时时，控制间间距不不宜小小于表表4.2.3.2所列要要求：：高度（m）24＜H≤4040＜H≤6060＜H≤100板式山墙最小间距（m）151820塔式最小间距（m）1820254.高层住住宅与与高层层住宅宅并列列布置置时，，控制制间距距不宜宜小于于表4.2.3.4所列要要求：：高层住住宅与与高层层住宅宅并列列布置置时制制间距距表表4.2.3.402「规范范解读读」日照及及配套套设置置THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU《郑州市市城乡乡规划划管理理技术术规定定》4.2.2【日照照标准准】住宅建建筑间间距应应符合合不低低于大寒日日日照2小时的标准准要求求，其其中旧旧区改改建的的项目目内新新建住住宅日日照标标准可可酌情情降低低，但但不应应低于于大寒寒日日日照1小时的的标准准要求求。新新建建建设项项目对对周边边现状状建筑筑日照照影响响，仅仅考虑虑与新新建建建设项项目基基地直直接相相邻现现状有有日照照要求求的建建筑物物。违法建建筑不视为为被遮遮挡日日照的的建筑筑。4.2.4【特殊殊日照照要求求】医院、疗养院院半数以以上的的病房房和疗疗养室室，老老年人人住宅宅、残残疾人人住宅宅的卧卧室、、起居居室，，中、小小学的普通通教室室应满足冬至日日不小于于2小时的的日照标准。托儿所所、幼儿园园主要生活用用房（寝室室、活活动室室）应满足冬至日日不小于于3小时的日照标准。。3.4.3【组组团团级级社社区区综综合合用用房房实实施施导导则则】3000户以以下下（（每每户户3.2人））的的居居住住组组团团，，社社区区综综合合用用房房应应合合并并设设置置于于住住宅宅区区交交通通便便利利的的中中心心地地段段，，方方便便居居民民到到达达，，规规划划建建设设标标准准为为：：（三）1000户以以下下住宅宅区区，，社社区区综综合合用用房房按按照照40㎡㎡/百户户进行行集集中中配配建建，，由由所所属属社社区区居居委委会会根根据据实实际际需需要要安安排排文文体体活活动动室室和和治治安安联联防防站站等等功功能能。。另另外外便便民民站站按按60-80㎡㎡/百户户进行行配配置置。。02「规规范范解解读读」」待征征询询问问题题THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU问题题1问题题22、《郑州州市市城城乡乡规规划划管管理理技技术术规规定定》居住住组组团团设设变电电室室40-130㎡㎡。与《郑州州市市经经济济技技术术开开发发区区建建设设用用地地规规划划设设计计条条件件通通知知书书》要求求设设置置开闭闭所所相矛矛盾盾。。以以哪哪个个为为准准？？待征征询询问问题题：：1、《郑州州市市城城乡乡规规划划管管理理技技术术规规定定》住宅宅建建筑筑每户户1泊位位，，建建筑筑面面积积大大于于等等于于130㎡的的户户型型按按2辆/户配配建建，，廉廉租租房房应应按按0.5辆/户配配建建。。根据据本本规规定定本本地地块块应应设设置置停停车车位位500——600个。与《郑州州市市经经济济技技术术开开发发区区建建设设用用地地规规划划设设计计条条件件通通知知书书》要求求设设置置停停车车位位1128个出入入较较大大。。以以哪哪个个为为准准？？02「规规范范解解读读」」待征征询询问问题题THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU问题3待征征询询问问题题：：3.本地地块块控规规退界界距距离离与与《郑州州市市城城乡乡规规划划管管理理技技术术规规定定》中退退界界距距离离相相矛矛盾盾。。且且本本项项目目一一，，二二号号院院北北侧侧根根据据控控规规要要求求高层层退退8米，，多多层层退退5米，是是否否可可以以统统一一？？4、保障障房房设置置的的量为多多少少？？户户型型配配比比？？《郑州州市市城城乡乡规规划划管管理理技技术术规规定定》02「CONTENTS」03规划划策策略略THEPLANNINGDESIGNOFDAYAWANINHUIZHOU,TAIFENG03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN「规划策策略」规划总结结最后选定定A和D方案ABDC方案一03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」方案一总平面图图户型南北北通透营造超大大中央花花园商业占据据良好沿沿街面，，并考虑虑餐饮业业态景观体验验丰富14地块综合经济技术指标项目数值单位备注总用地面积37613.81㎡

总建筑面积137843.48㎡

其中地上建筑面积94029.00㎡

其中商品房73245.00㎡

保障房9404.00㎡

商业7500.00㎡

公共服务用房2260.00㎡居委会、物业管理、文化活动站、卫生站、居住区商业、开闭所6班幼儿园1620.00㎡

地下建筑面积43814.48㎡

其中车库面积37730㎡

住宅地下面积2656㎡

非机动车库面积3428㎡地下按1.6㎡/辆容积率2.50

建筑占地9403.45㎡

建筑密度25%％

绿地面积13164.83㎡

绿地率35%％

户数846户

其中商品房户数660户

保障房户数186户

居住总人数2707人

其中商品房人数2112人3.2人/户保障房人数595人3.2人/户非机动车位2143辆商品房1.5辆/户，保障房2辆/户，配套商业8辆/百㎡机动车停车位1128辆

其中地上停车位50辆

地下停车位1078辆普通车位经济指标及成本预算表经济预算表总建筑面积地上地下

总用地面积13.409.404.00

3.76建筑类别高层洋房商业

可售面积（万m2）8.2700.75

售价（元/m2）92001100020000

销售额（亿元）7.610.001.509.1103THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」方案一透视图03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」方案一透视图03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」方案一打造“退退、放、、抬”入入口形象象A—B=1.5mBA经南八北北一路主入口退出前场场空间，，放大入入口空间间。中心景观观空间收放放抬高小区区内部场场地，减减小地库库坡道长长度BA退放抬03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」方案一良好的景景观视野野，采光通风风极佳拥有48M超大间距距拥有120M超长入口口景观轴轴景观资源源分析240M120M48M03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」方案一10764㎡超大完整中央央花园景观资源源分析03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」方案一根据所对对应的景景观资源源确定户户型的位位置户型布局局分析89户型115户型125户型中央大景景观140户型45户型60户型

标准层面积层数88户型115户型125户型140户型

1#140+88+88+1404412754

54108119072#140+88+88+1404412754

54108119074#115+88+88+12543127542727

108116375#140+88+88+1404562856

56112127686#140+88+88+1404562856

56112127687#115+88+88+14043128562828

11212068

2656

330555522066073055

50.0%8.3%8.3%33.3%

03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」方案一商业占据据良好沿沿街面,结合社区区入口营营造商业业氛围，，提升商商业价值值商业布局局分析社区配套套沿街商业业(进深15M)幼儿园社区入口口03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」交通分析析车行出入入口位于于北侧、、南侧，，主要人人行出入入口位于于南侧城市道路路小区车行行道路地库出入入口车行出入入口人行出入入口小区人行行道路03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」方案一日照分析析结论：经专业日日照软件件测算，，本地块块内部日日照基本本满足大寒日二二小时的日照标标准。02「CONTENTS」03.回家之路路THEPLANNINGDESIGNOFDAYAWANINHUIZHOU,TAIFENG03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」主入口超长进深深的入口口空间，，阶梯景景观赋予予入口空空间大气气且层层层递进的的纵深感感03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」主入口无论人行行主入口口，车型型主入口口都赋予予仪式化化的设置置，庄重重大气。。03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」主入口泛会所前前的豪华华大雨棚棚给予业业主宾至至如归的的感觉，，精致的的竖向装装饰也更更增添贵贵气03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」主入口室外水景景引入泛泛会所，，使得内内外融为为一体，，给予在在室内休休息的人人最好的的景观体体验03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」主入口清澈的池池水，细细细的软软沙，明明媚的阳阳光，人人们在超超大水景景中尽情情放松玩玩耍03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」主入口北侧车行行入口绿绿树成荫荫，一份份神秘，，一份尊尊贵03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」地库03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」地库03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」商业03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」商业03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」商业03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」商业方案二03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」方案二总平面图图及规划划特点超大栋距距，无视视线干扰扰超大中央央花园商业占据据良好沿沿街面，，部分可可做餐饮饮经济指标及成本预算表经济预算表总建筑面积地上地下

总用地面积13.409.404.00

3.76建筑类别高层洋房商业

可售面积（万m2）6.682.180.22

售价（元/m2）92001100020000

销售额（亿元）6.152.400.448.9814地块综合经济技术指标项目数值单位备注总用地面积37613.81㎡

总建筑面积134380.20㎡

其中地上建筑面积94033.00㎡

其中商品房57444.00㎡

洋房21840.00

保障房9404.00㎡

商业2200.00㎡

公共服务用房1525.00㎡居委会、物业管理、文化活动站、卫生站、居住区商业、开闭所6班幼儿园1620.00㎡

地下建筑面积40347.20㎡

其中车库面积37672㎡

非机动车库面积2675㎡地下按1.6㎡/辆容积率2.50

建筑占地9403.45㎡

建筑密度25%％

绿地面积13164.83㎡

绿地率35%％

户数860户

其中商品房户数536户

洋房户数156户

保障房户数168户

居住总人数2752人

其中商品房人数1715人3.2人/户洋房人数499人3.2人/户保障房人数538人3.2人/户非机动车位1672辆商品房1.5辆/户，保障房2辆/户，配套商业8辆/百㎡机动车停车位1128辆

其中地上停车位20辆

地下停车位1108辆普通车位03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」方案二透视图03THEPLANNINGDES