中天建设曲江雅居乐项目策划（共49）

曲江江雅雅居居乐乐花花园园8#11#楼项项目目工程程管管理理策策划划专专篇篇目录录1.项目目概概论论1.1项目目概概况况1.2项目目管管理理总总图图1.3区位位及及周周边边环环境境2.项目目管管理理2.1项目管管理理目目标标2.2项目管管理理动动作作及及制制度2.3穿插插提提效效2.4园建建先先行行2.5办公公区区及及生生活活区区布布置置2.6脚手手架架搭设设方式式3.进度度管管理理策策划划3.1设计计出出图图计计划划3.2采购购计计划划4.质量量管管理理策策划划4.1质量量管管理理目目标标分分析析4.2质量量管管理理人人员员组组织织架架构构4.3质量量管管理理职职责责4.4模板板体体系系4.5实测测实实量量制制度度4.6质量量管管理理制制度度及及保保障障措措施5.安全全文文明明管管理理5.1安全全文文明明管管理理架架构构5.2安全全文文明明施施工工管管理理重重点点5.3安全全文文明明施施工工管管理理措措施施1.1项目目概概况况概况况：：西安安曲曲江江雅雅居居乐乐花花园园剩剩余余8#楼和和11#楼由由中中天天建建设设集集团团承承建建。。总建建面面：约约78200㎡。。8#楼地地上上29层，，层层高高3.3米；；11#楼地地上上30层，，层层高高3.15米，，地地下下均均为为2层。地下车库库2层，负二层层层高3.8米，负一层层层高3.5米。目前8#楼主体结构已已施工到4层，11#楼东单元施工工到三层，车车库完成80%，11#楼西单元桩基基完成。11号楼8号楼1.2项目管理总图图已建成已建成曲江雅居乐8#楼开工时间2016-8预售时间2017-1/20

交付时间2018-12

建面积29170平米户数116

车位个数135

曲江雅居乐11#楼开工时间未定预售时间2017-1/20

交付时间2018-12

建面积29170平米户数120

车位个数150项目管理总图图项目鸟瞰图10号楼已竣工5号楼已竣工1号楼三个单元已竣工8号楼正建小区主入口11号楼正建9号楼已竣工6号楼已竣工1.3项目区位及周边环环境位置：东临新开门南南路，西临曲江池东东村，北临曲曲江池南路，，南临南三环环和绕城高速速交通：项目主要道路为为南三环和曲曲江池东村饮饮食街道路。。车库完成，，东门开通后后，新开门南南路主要交通通道路。西安曲江雅居居乐花园参建单位信息建设单位勘察单位设计单位监理单位施工单位西安曲江雅居居乐房地产开开发有限公司司机械工业勘察察设计研究院院有限公司广州市番禺城城市建筑设计计院有限公司司陕西大成建设设投资管理有有限公司中天建设集团团有限公司2.1项目管理目标标进度管理目标标重要节点控制制：开盘、交付付等重大节点点的偏差控制制目标为0天；内部计划控制制：过程中进度度计划对比偏偏差不超过15天。质量管理目标标工程实体质量量：月度评估排排名不低于地区公司前三名，季度实测评评估不低于区域排名前30%；交付评估：交付评估成绩保良冲优。安全文明管理理目标安全文明目标标：安全文明飞飞检成绩不低低于90分，争创“西安安市文明施工工优良工地””，保持现场场整洁、垃圾圾日产日清。。安全措施目标标：无重大安全全事故发生；；2.2项目管理动作及制度监理合同奖罚罚模式总包总价包干干合同模式园建先行穿插施工楼层管理、分层分段“红黄黑”板板制度晨会晚会制度培训体系样板引路计划跟踪体系总括项目管理动作作及制度监理公司：根根据监理公司司人员工作考考核情况设置置1.00元/m2的浮动考核绩绩效。总包：总价包包干形式，并并以9个形象进度节节点约定支付付时间，有效效控制成本目目标。考核绩效：一一个季度进行行一次，绩效效不累计记取取。绩效考核标准准由甲方项目目管理团队制制定，作为合合同附件；合合同附件的绩绩效标准限定定主要考核维维度、权重，，考核等级、、以及每个等等级对应的奖奖励标准，考考核详细标准准后期甲方可可根据工作变变化情况适当当调整。通过绩效考核核与付款挂钩钩充分发挥各各参建单位的的主观能动性性！合同模式变革革2.3穿插提效【平衡施工】土方平衡.由于雾霾天影响响车库（2500平米）未完成成柱基开挖。。施工现场现现状影响11#楼西单元桩间间土还未开挖挖。开挖的土土方倒运到11#楼东单元南侧侧及东侧主楼楼周边回填。。【穿插施工】结构施工至10层，开始穿插安装装升降机；结构施工至11层，开始穿插高精精度砌块施工工；结构施工至16层，精装工程程开始穿插施施工；结构施工至30层，二层精装装关门；穿插施工本项目由于各各种原因，造造成工期异常常紧张，所以在进度管理上实实施穿插施工工。穿插施工工作业从楼内内、外立面及及室外场地三三条线考虑。。室室内：根据据计划，主体5下五层开开始砖墙施工，主体下14层开始公共部位装装修施工。在隔隔墙开始施工工前需完成的的工作有：厨厨卫及阳台反反坎、外围线线条节点、卫卫生间一次防防水及保护层、门垛。移交公共部位装装修之前需完成的工工作有：砖墙抹灰，，地暖保护层、门门窗收口、二二次防水（含含阳台防水））、主体局部部修补处理。。为了给公共部部位装修创造条件，，根据穿插施施工计划，在在若干层需设设置止水层。。N-3层：拆模清理N-6层：隔墙施工N-7层：轻质隔墙技术术间歇，窗框栏杆、结结构闭水、抹抹阴角N-8层：轻质隔墙技术术间歇，窗扇玻璃、下水支管安安装N-9层：墙面水电管开开槽及修补，，电管穿线，，隔墙补缝N-10层：一遍防水N-11层：地暖及保护层层N-12层：二遍防水N-14层：地面精找平N-15层：精装放线、客客厅吊顶龙骨骨、门框打底底、阳台保温温挂网抹灰N-16层：门槛石、吊顶顶线管穿线、、新风主机、、新风管道安安装、天花墙墙面粉刷石膏膏找平N-17层：厨卫地砖、阳阳台地砖、吊吊顶石膏板、、窗台石N-18层：厨卫墙砖、入入户门框、一一遍腻子、二二遍腻子N-19层：腻子打磨、底底漆、一遍面面漆、阳台涂涂料N-20层：入户门、橱柜柜、卫浴柜、、厨卫铝扣板板吊顶、户内内门门框安装装N-4层：放线→结构修修补打磨，螺螺栓孔封堵，，室内洞口封封堵N-5层：反坎+静置、烟道安装及吊吊洞封堵、排排水立管N层：结构施工N-1层：支模层N-2层：支模层主体结构二次结构装修阶段N-13层：工作面移交N-21层：厨卫灯具、排排气扇、厨卫卫间开关面板板N-22层：厨卫台面、橱橱柜卫浴柜门门板、户内门门扇N-23层：洁具、木地板板、玄关柜N-24层：灯具、开关面面板、二遍面面漆N-25层：门套线、踢脚脚线、垃圾清清理，锁门此阶段5层作为一个流水段N-3层：拆模清理N-6层：隔墙施工N-7层：轻质隔墙技术术间歇，窗框栏杆、结结构闭水、抹抹阴角N-8层：轻质隔墙技术术间歇，窗扇玻璃、下水支管安安装N-9层：墙面水电管开开槽及修补，，电管穿线，，隔墙补缝N-10层：一遍防水N-11层：地暖及保护层层N-12层：二遍防水N-14层：地面精找平N-15层：精装放线、客客厅吊顶龙骨骨、门框打底底、阳台保温温挂网抹灰N-16层：门槛石、吊顶顶线管穿线、、新风主机、、新风管道安安装、天花墙墙面粉刷石膏膏找平N-17层：厨卫地砖、阳阳台地砖、吊吊顶石膏板、、窗台石N-18层：厨卫墙砖、入入户门框、一一遍腻子、二二遍腻子N-19层：腻子打磨、底底漆、一遍面面漆、阳台涂涂料N-20层：入户门、橱柜柜、卫浴柜、、厨卫铝扣板板吊顶、户内内门门框安装装N-4层：放线→→结构构修补补打磨磨，螺螺栓孔孔封堵堵，室室内洞洞口封封堵N-5层：反坎+静置、烟道安安装及及吊洞洞封堵堵、排排水立立管N层：结构施施工N-1层：支模层层N-2层：支模层层主体结结构二次结结构装修阶阶段N-13层：工作面面移交交N-21层：厨卫灯灯具、、排气气扇、、厨卫卫间开开关面面板N-22层：厨卫台台面、、橱柜柜卫浴浴柜门门板、、户内内门扇扇N-23层：洁具、、木地地板、、玄关关柜N-24层：灯具、、开关关面板板、二二遍面面漆N-25层：门套线线、踢踢脚线线、垃垃圾清清理，，锁门门止水层做做法卫生间间降板板洞口口止水水节（除引引流孔孔其余余用泡泡沫封封堵））板底悬悬挂漏漏斗状状容器器引流流至排排水立立管泵管穿穿楼板板处密密封（N-4层）水平洞洞口定定型模模不拆拆除（N-4层）水平洞洞口定定型模模不拆拆除，，周边边用砂砂浆封封口（（N-4层）平面积积水采采用吸吸盘泵泵抽水水部品供货货与安安装（已已修改改）构件或部品分包方式传统供货方式穿插要求存放要求前置条件烟道甲指乙供一车60个4层一装临时堆场放线完成楼梯栏杆甲指乙供一车40跑2层一装直接上楼精装修进行到一定阶段进行塑钢窗甲分包逐层安装逐层安装临时堆场结构拆模，洞口满足防火门甲分包一车100樘2层一装直接上楼先装门框，精装完成后装扇入户门甲分包一车100樘2层一装直接上楼户内土建施工完成外墙保温板甲分包一车60方4层一施工直接上楼外墙砖墙及刮槽完成消防箱及管道甲分包一车4层一装直接上楼抹灰和刮白完成地暖管甲分包一车6000米精装施工完成后统一安装直接上楼卫生间防水完成外墙面砖甲供材一货柜2000平三层以下临时堆场外墙保温门窗框安装完成室内地砖和墙砖甲供材一货柜1500平4层一施工临时堆场地暖完成施工施工节节点计计划施工节节点计计划工序调整：：装修的的部品品后装装，通通过多多工序序的调调整穿穿插，，达到到装修修部品品部件件一次次成活活的目目的，，减少少二次次污染染造成成的多多次保保洁及及返工工；工期调整：钢爬架空空中解解体，，减少少工期期关键键线路路上落落架时时间；；优化调调整：薄抹灰灰&地坪的的工序序编排排，各各工序序的介介入时时间和和搭接接时间间优化化；装修提前介介入：结构构阶段段薄抹抹灰、、地坪坪、贴贴砖等提前穿穿插，，减少少装修修的关关键线线路占占用；；园建先先行：：提前一一年开开始进进行园园建中中乔木木种植植及消消防路路基层层施工工，避避免园园建成成为关关键线线路。。提效的的主要要措施施序号制约因素解决方案1设计前置图纸先行，进行土建、水电、装修图纸会审，将结构、墙板、装修、橱柜、抽油烟机、水电等相关问题汇总，由设计单位统一下发设计变更，，通过前期图纸会审，将问题消灭在萌芽状态，保证土建、水电、装修、墙板深化图四图合一。2图纸深化提前完善1模板深化图、2安装固化图、3套管布置图、4轻质隔墙板固化图、5开间尺寸图、6门窗洞口固化图、7瓷砖排版图、8龙骨排版图、9铝扣板排版图、10地板排版图等。3采购管理所有甲分包、甲供材单位全部单独签订合同，并与甲方签订管理协议，便于统筹协调。4计划统筹工业化产品，排除样板房干扰，装修计划与土建施工计划同步实施5减少工序除卫生间降板和楼面保温层外，全面取消湿作业，减少工序同时控制质量6交叉污染初装修移交精装修前，必须完成当层所有初装施工内容：包括外墙、公共部位、管井、楼梯间等。移交后，由精装修班组封闭管理。7主体验收与质监站进行有效沟通，达成分段验收统一意见，形成监督交底，为精装修提前穿插创造条件。提效制制约因因素及及解决决方案案序号关键统筹组织项要求1组织策划统一策划，统一各分供方目标，达成行动步调一致。2计划管理全项目施工运营计划管理，将各专业分供方计划纳入统筹管理。重点控制前置条件的创造及各工序插入、完成节点3组织管理以总包为生产运营主体，各份供方现场负责人纳入总包统一调度。4运营会管理由我方组织，以总计划为纲，每周召开运营回顾会，以计划推动各方协调及解决问题。5前置条件创造以全项目生产运营计划为纲，由业主及总包共同督促各方按时达成前置条件。6专业分包尽量减少独立发包的专业分包，减少相互制约因素，逐步实现大总包管理及“交钥匙”工程。提效管管理措措施穿插施施工，，在单单位时时间内内，作作业面面、工工序、、人员员、材材料都都增多多了。。做好关关键细细节的的管理理，对对成败败起决决定作作用。。1）垂直直运输输总包提提供人人货梯梯承担担垂直直运输输任务务，统统一协协调各各班组组（装装修、、墙板板、塑塑钢））使用用电梯梯运送送材料料时间间；每每2层顶升升1次2）临建建布置置总包提提供合合理场场地设设施供供分包包单位位，各各分包包单位材料料应现现场堆堆放整整齐3）临水水临电电总包科科学布布置管管线和和接驳驳点，，提供供给分分包单单位。。每层层设置置临水水临电电接驳驳；加加工区区提供供大容容量接接驳点点。4）放线线定位位总包提供供所有有分包包单位位所需需的标标高线线、控控制线线、定定位线线，保保护好好基准准点，，并进进行技技术交交底5）工序序交接接重点工工序办办理移移交手手续，，分户户建档档，移移交需需符合合安全全文明明和成成品保保护标标准6）垃圾圾清理理各单位将将垃圾圾清运运至指指定区区域由由总包包统一一外运运，每每道工工序必必须做做到工工完场场清。。7）封闭闭管理理入户门门扇安安装完完成后后，由由精装装修班班组对对楼层层进行行封闭闭管理理，其其他单单位需需要进进入施施工需需提前前申请请提效管理理—关键细细节决决定成成败优先施施工主主楼结结构，，达到到售楼楼节点点后，，按按计划划施工工相临临车库库结构构，为为市政政园林林施工工创造造基本本条件件。车库屋屋面结结构完完成后后，配配合穿穿插施施工，，分区区防水水施工工、保保护层层施工工，为为回填填土创创造条条件。。利用商商业裙裙楼及及其屋屋面场场地作作为后后期材材料堆堆场，，为景景观施施工创创造条条件景观施施工图图、雨雨污水水综合合管网网图、、燃气气施工工图提提前报报建、、出图图为景景观现现行提提供基基础。。优先接接通市市政管管网，，为主主楼施施工排排水、、车库库顶面面排水水提供供条件件。按景观观图纸纸标高高回填填土。。优先施施工小小区主主排水水管网网，再再施工工消防防通道道，预预留水水电气气过路路套管管。景观园园林分分区域域施工工。优优先种种植大大乔，，再种种植小小乔。。景观工程先先行总总体思思路2.4园建先行行园建先行二期景观图图纸提供后1个月之内完完成管网综综合深化设设计。现场场施工遵循循如下原则则：(1)非地下室部部分，主体体施工前完成消防道路；（2）地下室部部分，后浇带结构第20层封闭；地下下室顶板防防水施工与与结构施工工保持同步步；（3）消防道路与与施工通道道交叉穿插插推进；（5）消防道路成成环区域立立刻回土；（6）主体封顶后后一个月完完成主楼周周边雨污水水系统；序号场地信息信息分析风险应对措施2涉土作业受雾霾天气影响;以及土方进度不可控加强与政府部门关系维护，争取在未强制停工，进行土方施工。3进入施工现场道路影响11#楼施工场外交通组织困难我方自行拓宽鱼斗路至8米。5装修工程分包多交叉施工多，管理难度大坚持样板引路，提前策划研究工程节点；甲供材料配合穿插施工节点进场6消防验收精装工程，验收内容多取证难度大提起提前与消防队沟通，提前组织验收，预留整改时间。8节能验收工程重难点及措措施要求2.5生活区平面面布置2.5办公区平面面布置2.6脚手架搭设设方式采用扣件式式脚手架，，从底层搭搭设到顶层层，每四层层一挑。3.1-3.2设计、采购购计划4.1质量管理目目标分析管理维度管理目标备注季度评估区域优实测98，渗漏96，空鼓100，开裂98，安全98，文明95交付评估集团优户内85、公区82、外立面82、屋面84、地下室83、园建86穿插提效提效28%传统工期：25个月提效工期：18个月（提效7个月）基础垫层到交付共计20个月（含2个春节，2个冬季施工）交付及维修达到公司要求交付满意度：100%到场交付率：不低于85%集中维修满意度：问题关闭率不低于95%，重复维修率不高于0.2%，维修投诉率不高于0.6%4.2质量管理人人员组织架架构项目质量负责责人施工组技术组质量策划维维度质量管理策策划防开裂防渗漏成品保护质量通病样板引路材料设备质量控制厂家考察进场验收工序样板交付样板样板验收制制度工序样板交付样板样板验收制制度原材控制基层控制工序、节点点控制保护层控制制原材控制过程控制工序间隔装修房成品品保护标准准项目经理施工班组实测组技术交底技术负责人人跟进负责交付付样板和工工法样板，，对相应工工序和标准准逐个梳理理并制定标标准，形成成施工过程程影像文档档资料各施工员监监督技术交底底工作，要要求要有签签字记录样板先行、成品品保护、放放线管理（（严格按标标准执行、、监理验线线）材料进场：严格格执行三方方验收制度度实测实量管理：：建立实测测体系防渗漏管理专人负责统统筹管理防防渗漏施工工及试验悬挑架外墙墙洞口专人人验收、影影像资料给水管、地地暖管带压压施工4.3质量管理职责4.4模板体系本工程的地地下室采、幼儿园园才用木模板，标标准层采用用全钢大模板+木模（顶板板）4.5实测实量制度质量组、监理工程程师、甲方方工程师全全员参与到到实测实量量工作，其其中：实测组：100%的进行测量量面数据收收集整理和和反馈；监理工程师师：进行不不少于50%的复查；甲方工程师师：进行不不少于10的抽查。自检100%实测实量50%复查实测实量分分析表建立工人台台账实测实量过程控控制4.6优化做法工厂化加