【知名地产】房地产项目实施阶段的成本管理（共20）

实施阶阶段的的成本本管理理万科项项目成成本管管理中中的三三大纪纪律：：结果导导向----保证目目标成成本的的顺利利实施施过程导导向----开发过过程中中全方方位方方案优优化管管理效率导导向----实施过过程中中图纸纸管理理万科项项目成成本管管理中中的八八项注注意：：要注意意现场场布局局管理理要注意意招标标环节节要注意意合同同制定定和执执行要注意意签证证变更更要注意意配套套管理理要注意意现金金流管管理要注意意监理理费用用管理理要注意意预结结算管管理现场布布置的的案例例：1、施工工单位位一期期施工工中临临建搬搬迁4次（直直接支支出〉15万/次）2、开发发分期期不明明导致致临时时变压压器搬搬了3次，直直接无无效成成本20万施工方方案的的案例例：1、高压压电配配电方方案现现场颠颠覆性性优化化，节节省造造价30万2、转换换梁施施工后后浇带带施工工方案案优化化，降降低成成本200万，节节省工工期一一个月月；一一项护护坡方方案优优化，，节省省50万。3、施工工方案案的审审核中中发现现在我我方确确认的的地梁梁砖胎胎膜做做法中中竟然然有构构造柱柱和圈圈梁，，避免免工程程索赔赔20万4、7000立方的的土现现场多多转运运一次次，增增加费费用8.4万几个例例子技术标标准与与成本本：万科某某公司司曾在在一次次橱柜柜定标标时，，选用用了能能开关关5万次的的合页页，我我们算算一下下：5万次/70年/365天=2次/天也就意意味着着基本本上在在70年的使使用期期内，，业主主不用用为合合页的的损坏担担忧了了。。。同时，，可以以预计计当橱橱柜柜柜体完完全烂烂掉时时，合合页依依然完完好如如新。。。。。同样，，我们们选择择了8万次的的开关关和1万次的的插座座，平平均50年，我我们每每天可可以使使用几几次？？北方的的铝窗窗技术术标准准与南南方相相同？？防火防防盗门门。。。。技术核核定单单能进进入成成本吗吗？上海项项目有有这样样一份份签证证单：：“钢筋代代换，，二层层结构构平面面中楼楼板配配筋Φ8@100及Φ8@130按照钢钢筋等等强度度代换换为Φ10@150其附件件如下下：1、《工程联联系单单》：乙方方因Φ8钢筋缺缺货，，提出出使用用Φ10钢筋代代换，，2、《技术核核定单单》甲方项项目部部、监监理公公司、、设计计院、、施工工单位位会签签，同同意代代换技术核核定单单能进进入成成本吗吗？点评：：1、虽然然钢筋筋代换换给乙乙方造造成了了损失失，但但钢筋筋非甲甲供，，乙方方应承承担自自供钢钢材规规格差差异带带来的的损失失，费费用增增加的的申请请不予予认可可2、技术术核定定单不不能直直接作作为结结算的的依据据3、在处处理签签证时时，必必须对对签证证的内内容、、包括括其附附件，，根据据合同同条款款进行行审核核，明明确责责任，，保证证签证证的规规范性性和合合理性性签证是是否要要事前前管【案例1】北京公公司事事件发发生后后，集集团清清查所所有项项目成成本，，6个公司司存在在1200万的签签证无无事前前审批批(口头和和先干干后算算）室外道道路工工程指指令：：-0.8米以下下淤泥泥换填填，填填土长长度20米，宽宽度约约2米，深深度0.8米，换换土要要求为为优良良的黄黄土，，分层层夯实实，掺掺10%石灰3个月后后，指指令完完成报报项目目部，，签证证单上上注明明：换换土长长度30.2米，宽宽3.3米，深深1.2米，请请甲方方、监监理确确认。。监理理回复复：指指令内内容完完成，，请甲甲方审审核工工程量量。甲甲方项项目部部给成成本部部：工工作内内容完完成，，请成成本部部审核核。。。。【案例2】香蜜湖湖一号号的土土方，温馨的的人工工挖孔孔桩没有事事前的的审批批，我我们无无从把把控成成本支支出没有事事前的的审批批，公公司会会对项项目实实施过过程失失去控控制没有事事前的的审批批，动动态成成本的的反馈馈就难难以实实现没有事事前的的审批批，成成本超超支就就难以以避免免怎么办办？？？无休止止的争争论带带来的的是活活生生生的损损失如何兼兼顾效效率与与效益益---合生制度的的弹性性管理理---万科规划设设计中中的风风险之之一：货不对对板面积缩缩水?----客户风风险、、财务务风险险（楼卖卖少了了，地地用多多了？？。。。）房地产产项目目运作作中存存在的的风险险规划设设计中中的风风险之之二：规划验验收房地产产项目目运作作中存存在的的风险险强条与与验收收----日照与与节能能（合合法性性）房地产产项目目管理理中存存在的的风险险规划设设计中中的风风险之之三：内部审审图形形成规规矩：：【实践】武汉香香港路路项目目吸取取设计计变更更过多多带来来无效效成本本教训训，组组织各各专业业工程程师封封闭审审图2天，发发现28处问题题，避避免了了后期期变更更，节节省成成本11万【规矩】图纸会会审---施工前前必须须进行行内部部各专专业的的封闭闭审图图审查重重点---过往错错误、、专业业浇圈圈、标标高。。。。。审查依依据---《产品缺缺陷手手册》（客户户部））《无效成成本案案例库库》(成本部部）《设计错错误手手册》（设计计/项目部部）事前的的管理理控制制是提提升效效率、、减低低无效效成本本的良良方设计变变更谁谁说了了算？？1、3000万的费费用该该不该该花？？2、设计计变更更管理理对成成本有有哪些些影响响？3、如何系系统地地管理理设计计变更更？招投标标与成成本控控制：：1、如何何选择择招标标方式式？2、标段段如何何划分分？3、投标标单位位的选选择是是基础础！4、标书书如何何编制制才合合理？？5、中标标条件件是否否明确确在标标书中中？6、开标标后谈谈不谈谈？7、中标标后是是否需需要及及时签签约？？。。。。。项目开开发计计划风风险：：开发计计划调调整----系列计计划的的及时时调整整（天天津/深圳））-----总包索索赔（（冬施施索赔赔、包包死合合同?)-----甲供供材材料料（（面面砖砖送送了了？？洁洁具具打打仗仗了了））------投资资方方的的承承诺诺！！（（资资金金成成本本））房地地产产项项目目运运作作中中存存在在的的风风险险开发发周周期期调调整整与与监监理理费费、、管管理理费费万科科某某城城市市花花园园项项目目一一期期，，原原监监理理合合同同签签订订如如下下：：预算算监监理理周周期期为为15个月月，，监监理理费费12元/平米米实际际工工程程工工期期延延长长至至24个月月，，结结算算监监理理费费用用增增加加了了55万。。超出出目目标标成成本本。。同时时，，每每增增加加一一个个月月，，项项目目管管理理费费用用增增加加25万元元。。成本本管管理理是是项项目目管管理理的的必必需需因因素素目标标与与责责任任成成本本管管理理与与项项目目管管理理并并不不矛矛盾盾----在决决策策中中如如何何取取舍舍？？质量量工期期成本本项目目管管理理和谐谐结论论：：客户户风风险险之之一一：：销售售承承诺诺带带来来的的风风险险房地地产产项项目目运运作作中中存存在在的的风风险险大连连车车位位比比北北京京热热水水/班车车天津津公公共共绿绿地地上上海海空空心心花花园园惊心心动动魄魄的的项目目群群诉诉