商业地产市场化运营策略方案（共72）

-0-|AAA市场化运营策略方案-1-前言博通|AAA作为广元第一一地下商业街街，在销售初初期，已取得得良好业绩。。但商业项目成成功并非仅仅仅只依靠销售售得以印证，，销售—招商—运营均为项目目成功关键要要素；项目最最终是否成功功需要靠后期期运营得以体体现。项目作为地下下商业，对于于广元市而言言，尚属一个个完全新兴的的事物，客户户存在较大的的抵抗心理，，如何打破商商家、消费者者的心理斥诟诟，是本案需需要重点解决决的问题。如何解决？通通过后期运营营一步步调整整，打动客户户。运营分为为两大体系，，运营与管理理。只有通过过运营层面的的细节调整以以及管理层面面的规范操作作才能一步步步保证调整稳稳步进行。所以，实现项项目成功的操操作，从运营营+管理出发。-2-Part.1项目经营管理理目的及难点点Part.2项目运营管理理思路Part.3项目运营管理理策略Part.4运营管理风险险及应对策略略Part.5项目基础管理理措施Part.6运营成本构成成与估算目录-3-Part.1项目经营管理理目的及难点点项目经营管理理目的项目经营难点点从社会层面出出发“五方满意的的项目运营目目的”I.——租金收益——文化价值Ⅱ.Ⅲ.——投资回报开发商满意政府满意投资者满意代表城市地下下的名片体现城市文化化的舞台提升城市商业业业态水平和和功能获得预期投资资收益企业形象得到到提升后续商业项目目开发积累口口碑有稳定的投资资回报有持续增长的的投资收益有竞争力的租租赁市场Ⅳ.——经营效果经营商满意降低经营风险险良好的经营价价值和利润空空间，可持续续性的整体业业态AAA成功的核心理理念：收益最最大化、满足足投资回报、、实现经营效效果、符合市市场需求，同同时创造文化化Ⅳ.——符合需求消费者满意满足消费、休休闲和以及过过街体验的需需求-4-一、带给各方方的运营目的的Part.1项目经营管理理目的及难点点社会共赢目的的。-5-a）项目现阶段主主要为投资型型客户，如何何抓住商家进进行运营？b）一般客户对地地下商业接受受度不高，认认为品质不强强，如何改变变观念？c）各商家实力不不同造成项目目各区间客户户认知度不一一，如何带动动各区间人气气？d）现阶段招商业业态是否能够够成功运营？？如果运营失失败如何调整整？e）联营商家无法法提供租金，，散户商家实实力不强，如如遇退场，如如何把控？广元∣地下氛围∣初起对于南充客户户而言，地下下商业是完全全陌生的业态态，市场接受受度未知。项目运营主要要难点以稳健经营为为目的，在经经营中调整，，解决这些问问题。Part.1项目经营管理理目的及难点点f）项目如如何造造活？？开街街时期期人气气应较较高，，但如如何保保障人人气？？g）怎样去去通过过组织织活动动带动动人气气？在在经营营中商商家如如何调调整？？-6-Part.2项目运运营管管理思思路本司商商业运运营管管理基基础（（前提提）管理体体系及及核心心运营营思路路分阶段段运营营目标标及工工作内内容-7-本案运运营管管理的的关系系主体体包括括联动动开发发公司司、项项目业业主、、项目目商家家和消消费者者，以以及公公共关关系所所涉及及的政政府部部门、、行业业协会会、社社会团团体等等。本本项目目的运运营管管理就就是基基于项项目资资源、、商家家资源源和社社会资资源，，进行行优化化整合合，创创造利利润价价值和和社会会效益益的过过程。。开发公司业主经营管理公司租赁商家自持物物业委委托经经营关关系租赁关系系返租经经营关关系、委托托经营营关系系物业管管理服服务关关系销售关关系租赁关系系自营商家物业管管理服服务关关系物业管管理服服务关关系返租关关系、、租赁赁关系系被3-5年返租租经营营关系系所取取代物业管管理服服务关关系消费者营销关关系Part.2项目运运营管管理思思路运营管管理思思路前前提-8-市场研究究职能招商职职能助商稳稳商职职能运营管管理职职能四大核核心职职能项目业业主的的商铺铺转让让、经经营者者的转转租等等；项目开开业后后的补补位招招商；；商家的的储备备工作作；对入驻驻商家家进行行评估估工作作；项目商商家经经营情情况审审核；；区域市市场、、竞争争对手手的调调查分分析；；商业应应对策策略的的制订订；项目对对外关关系的的协调调和维维护；；项目营营销推推广和和商业业活动动的策策划组组织和和执行行；协助商商家寻寻找、、开发发、稳稳定终终端客客户，，引导导和培培育项项目所所处区区域的的市场场，促促进区区域商商业快快速繁繁荣；；提供专专业培培训和和知识识讲座座，提提高商商家的的市场场竞争争力，，保持持营业业收入入稳定定提升升；项目区区域内内市场场细分分和空空白的的捕捉捉，辅辅助和和引导导商家家调整整经营营业态态；通过加加盟项项目推推介、、区域域外项项目考考察等等多种种形式式，为为具备备实力力的业业主或或经营营者““嫁接接”和和导入入新的的商业业理念念和模模式；；本案经经营管管理的的核心心职能能在于于通过过市场场研究究、招招商、、助商商稳商商、运运营管管理职职能，，顺应应市场场的变变化制制定策策略、、引入入优质质商家家，扶扶助潜潜力商商家，，通过过完善善的管管理机机制，，为商商家营营造良良好的的经营营环境境，通通过营营销推推广活活动，，激活活市场场，经经营旺旺场，，实现现商家家、业业主、、开发发商、、管理理公司司、消消费者者多方方共赢赢。完善基基础物物业管管理，，创造造和维维持良良好的的经营营消费费环境境，保保持项项目良良性发发展；；商家经经营行行为管管理，，建立立投诉诉反馈馈机制制，杜杜绝假假货、、强买买强卖卖等现现象，，提倡倡诚信信经营营，保保障项项目的的市场场形象象；通过营营销宣宣传活活动，，扩大大项目目影响响了和和认知知度，，吸引引市场场消费费。Part.2项目运运营管管理思思路运营管管理思思路前前提本案运运营管管理四四大核核心职职能。。-9-后期：资产保值增值前期：支撑开发中期：招商保障后期：经营旺场前期：支持销售运营管管理六六大核核心目目的后期：盈利增收通过积积累管管理经经验，，完善善管理理模式式，不不断提提升管管理水水平，，为本本项目目开发发提供供支持持和服服务；；通过专专业运运营管管理，，提振振信心心，实实现项项目成成功销销售，，同时时规避避返租租模式式的市市场风风险；；组织与与配合合项目目主力力店招招商、、前期期全面面招商商和后后期置置换与与补位位招商商工作作，保保障项项目持持续运运营，，保障障业主主租金金和运运营管管理公公司收收益；；盘活项目与与社会资源源，通过各各类营销宣宣传形式实实行项目经经营旺场，，是保障商商业、业主主、运营管管理公司收收益的基础础；通过项目商商业运营和和优质管理理，实现项项目租金价价值的持续续提升和项项目运营管管理版块盈盈利增收；；打造项目品品质，树立立项目区域域知名度，，促进项目目资产升值值溢价，保保障业主投投资收益；；项目经营的的功能性目目的。Part.2项目运营管管理思路运营管理思思路前提-10-九大运营业务体系系◎营销推广体系◎物业服务体系◎业态规划体系◎资产掌控体系◎经营服务体系◎资源整合体系◎衍生产品体系◎品牌管理体系◎招商置换体系支撑开发、、支持销售售、招商保保障经营旺场、、资产增值值、盈利增增收结合蓝光嘉嘉宝商业公公司项目实实际运营管管理经验，，针对发现现中心街的的实际情况况，我们将将项目的运运营管理从从基础物业业管理到招招商经营，，从资源整整合到经营营旺场，划划分为九大大体系，不不同业务体体系间的相相互联系和和落地执行行，从而支支撑实现项项目六大核核心目的。。六大运行管管理的核心心目的业务体系支支撑目标实实现Part.2项目运营管管理思路运营管理思思路前提-11-九大运营业业务体系◎资产掌控体系以返租、联营、托管等方式掌控资产，突破多业权难题，保障项目根据规划进行总体调整和运营。◎物业服务体系获取运营基础平台，保障正常的经营秩序，维护良好的客户关系。为经营提供有效的支撑。◎业态规划体系对项目商业运营进行分析诊断，重新进行业态定位调整修正，对项目商业进行二次规划，进行氛围导识、广告位、动线场地、租户配比等动态调整，持续提升项目商业品质。◎营销推广体系系统、持续开展营销推广，确保项目持续旺场经营和品牌影响力提升。◎经营服务系统深入商家经营活动，助力成长型商家发展壮大，增强与商家之间的合作，为商家提供经营性服务，提升商家忠诚度和经营能力。◎品牌管理体系打造项目品牌，持续提升市场影响力，保障商业项目的持续经营，支撑企业品牌的提升。◎衍生产品体系在各类后期运营业务体系中，探索新的盈利模式和利润增长点，创新挖掘满足各方利益而衍伸相关业务产品，如房屋经纪等。◎资源整合体系以丰富的各方资源，深度挖掘资源价值，有效掌控，支撑各项业务工作的开展。◎招商置换体系根据发展需要，业态调整需要，持续招商置换，提升商源品质，确保品牌立市。Part.2项目运营管管理思路运营管理思思路前提九大运营业业务体系明明细。-12-统一招商管理统一营销推广统一物业管理统一服务管理统一商业规划统一运营管理模式统一进行发现中中心街建筑筑内外空间、、环境管理理及设备设设施的维护护保养，营营造舒适的的购物休闲闲环境统一策划发现中中心街全年年的系列营销销策划活动动，营造气气氛吸引客客流，举办办大量的有有文化内涵涵并特聚人人气的活动动，使本案商业业成为传播文化资资讯的平台台前期通过销售售环节捆绑绑合同或协协议，后期期通过政府府税费调控控等形式，，基本实现发现中中心街统一一招商管理，，包括统一一业态控制、统一品牌及商家审审核、统一租约等管管理内容。。为商户提供专专业的服务务咨询；统统一设立总总服务台，，提供客户户服务提升升项目服务务水平；代代行部分工工商行政职职能，对商商户经营行行为、商品品和服务质质量进行必必要监督，，保持良好好经营秩序序，并以此此提升项目目认知度。。统一发现中中心街的业态规划和和商品布局，并在后后期运营中中统一进行行业态调整整，统一公公共资源规规划、经营营和管理。。运营管理思思路前提本案经营管管理以统一一为前提。。Part.2项目运营管管理思路-13-工程维护秩序维护环境维护客户服务商户服务一站式服务务中心项目一站式式服务中心心作为项目目物业管理理的核心，，担负商家家服务、客客户咨询投投诉、日常常维护和突突发事件处处理的信息息中转站和和调度中心心，信息的的集中化管管理，能够够将需求有有效分类传传达，同时时跟踪事件件处理进度度和结果，，提升项目目的管理效效能；一站站式服务中中心也是项项目服务形形象、管理理形象的窗窗口，有利利树立良好好的运营管管理形象。。Part.2项目运营营管理思思路运营管理理思路前前提物业管理理模式。。-14-a）项目现阶阶段主要要为投资资型客户户，如何何抓住商商家进行行运营？？b）一般客户户对地下下商业接接受度不不高，认认为品质质不强，，如何改改变观念念？c）各商家实实力不同同造成项项目各区区间客户户认知度度不一，，如何带带动各区区间人气气？d）现阶段招招商业态态是否能能够成功功运营？？如果运运营失败败如何调调整？e）联营商家家无法提提供租金金，散户户商家实实力不强强，如遇遇退场，，如何把把控？项目运营营主要难难点f）项目如何何造活？？开街时时期人气气应较高高，但如如何保障障人气？？g）怎样去通通过组织织活动带带动人气气？在经经营中商商家如何何调整？？Part.2项目运营营管理思思路项目运营营管理思思路◎基础管理以高品质物业经营为保障。◎营销推广造活、包装、推广等等。◎整体运营稳商、置换等。防止假开摊，防止死铺。在项目经经营中主主要可预预见及未未预见难难点，本本司将通通过基础础管理、、营销推推广、整整体运营营三大体体系进行行突破解解决，带带活商业业。运营管理理总体系系。-15-运营管理理思路前期招商商项目开街街策划：包包装、推推广招商置换换、稳商商公共资源源利用基础管理理管理介入入经营管理三路齐驱驱实现成成功运营营运营准备阶段段项目培育阶段段运营成熟阶段段项目核心运营营思路：推广广、经营、管管理并驾齐驱驱，通过推广广、经营及成成熟的物业管管理，成功运运营项目。资产运营管理理经营有条不紊紊租金收入稳健健项目形象品质质Part.2项目运营管理理思路，经营造活商商源储备等推广项目经营项目管理-16-项目培育阶段段项目成熟阶段段项目稳定阶段段项目运营管理理分为前期介介入阶段、项项目培育阶段段、项目成熟熟阶段和项目目稳定阶段。。在这一过程程中，顺应市市场的变化与与发展，项目目的定位、招招商、运营和和管理策略都都会做出相应应的调整，也也会再次经历历培育、成熟熟到稳定的过过程。就项目目以及基于南南充市场的现现状，我们将将项目的运营营管理实施阶阶段划分如下下：前期介入阶段段开业前至开业业项目奠基至项项目开业，经经营部门主要要配合前期销销售、招商开业至项目开开摊率稳定、、商家经营稳稳定、消费客客群稳定。商家经营业绩绩逐渐上升、、经营面积逐逐渐扩大，项项目开摊率达达到在90%以上，项目在在区域具备一一定的知名度度。商家结构不断断优化，产品品品质和项目目品质不断提提升，项目开开摊率保持在在95%以上，项目在在区域市场的的市场影响力力不断扩大。。开业——开业2年后开业2年——开业4年开业4年后——注：根据市场场情况和项目目运营情况，，项目经营造造活的时间段段会缩短或延延长。分阶段运营目目标。Part.2项目运营管理理思路项目运营管理理思路-17-前期介入阶段段经营管理公司司注册与物业业资质取得；；业态规划和商商业布局优化化；组织实施首次次招商工作；；与开发公司签签订《委托管理合同同》；经营管理咨询询和答疑（项项目销售配合合）；物业服务定级级，相关收费费项目报备；；编制商业经营营管理制度；；编制《前期物业协议议》、《临时管理公约约》与《消防责任书》；人员招聘、组组织与培训；；交房配合，与与业主签订相相关前期物业业管理协议与与返租协议；；商铺及物业设设施设备交验验；商家入驻配合合与装修管理理；开业准备工作作；搭建组织构架架，完善各项项制度，杜绝绝法律风险；；确保首招成功功，支撑项目目开业；做好销售各项项配合工作；；核心工作：前期介入阶段段工作内容。。Part.2项目运营管理理思路项目运营管理理思路-18-项目培育阶段段工作内容。。项目培育阶段段项目区域市场场的分析、评评估机制，指指导项目经营营决策；行业协会组建建，建立商家家沟通机制，，聚商之力，，共同打造做做旺项目；设置一站式服服务中心，建建立畅通的商商家和客户信信息反馈渠道道；制定相关费用用减免和优惠惠政策，扶商商、助商、稳稳商，强化商商家的忠诚度度；根据实际经营营和项目情况况，调整项目目业态，置换换商家；建立完善的项项目开摊管理理机制，杜绝绝假开摊等炒炒铺行为；利用公共区域域和广告位营营造市场整体体商业氛围；；积极参加政府府和行业组织织的相关评比比活动，获取取诚信经营项项目等荣誉称称号，树立项项目社会形象象；多渠道，多节节点，开展项项目营销推广广活动，“有有节过节，无无节造节”，，引起市场和和消费者关注注，逐步提高高项目知晓度度，拉动项目目人气商气；；多渠道强力营营销，拉动项项目商气人气气；制定扶商、助助商、稳商政政策，建立商商家经营信心心；盘活社会关系系，树立项目核心工工作：：Part.2项目运运营管管理思思路项目运运营管管理思思路-19-项目成成熟阶阶段工工作内内容。。项目成成熟阶阶段关注和和评估估区域域市场场发展展情况况，为为经营营管理理决策策提供供支撑撑；提升租租金水水平，，提高高公司司盈利利能力力，置置换淘淘汰劣劣质商商家；；制定相相关费费用减减免和和优惠惠政策策，扶扶植一一部分分忠诚诚度较较强的的商家家；公共资资源规规划经经营，，增加加收益益渠道道；商家关关系维维护工工作；；持续营营销推推广，，保障障项目目商气气人气气；提租续续约，，置换换劣质质商家家，提提高公公司收收益率率；挖掘公公共资资源，，增加加公司司盈利利渠道道；核心工工作：：Part.2项目运运营管管理思思路项目运运营管管理思思路-20-项目稳稳定阶阶段工工作内内容。。项目稳稳定阶阶段扩大行行业交交流，，提升升项目目及运运营管管理公公司知知名度度；建立管管理工工作质质量的的监控控体系系；建立管管理品品质的的评估估及完完善机机制；；保障项项目租租金和和公司司利润润收益益逐年年稳步步递增增；完善整整理项项目运运营管管理经经验模模式，，复制制支撑撑后续续项目目的开开发运运营；；扩大项项目品品牌知知名度度；提升项项目形形象品品质和和经营营品质质；根据项项目实实际情情况，，调整整业态态，提提升租租金，，持续续增加加公司司收益益率；；核心工工作：：Part.2项目运运营管管理思思路项目运运营管管理思思路-21-Part.3项目运运营管管理策策略策略总总纲经营策策略管理策策略客户策策略品牌宣宣传策策略资源利利用策策略-22-项目运运营管管理策策略经营策策略蓝光旨旨在维维持和和促进进项目目的繁繁荣发发展。。协助助入驻驻商家家寻找找、开开发、、稳定定终端端客户户，制制造大大型营营销活活动，，借助助传媒媒及广广告的的力量量，不不断吸吸引消消费者者眼球球；同同时建建立商商会，，协调调区域域市场场商户户关系系与维维护商商业秩秩序，，建立立和维维护项项目品品牌，，不断断提升升区域域市场场商家家的竞竞争力力。通通过专专业的的经营营管理理，力力争把把项目目打造造成为为一个个“品品质””“海海纳””“具具有文文化概概念””的地地下商商业，，一个个经营营繁荣荣、人人气兴兴旺的的真正正意义义地下下购物物中心心。Part.3项目运运营管管理策策略管理策策略客户策策略资源利利用策策略品牌策策略项目五五大经经营管管理策策略通过经营+管理+客户+品牌策略提提供运运营保保障，，加上上对公共资资源利利用，为项项目创创造溢溢价。。怎样去去经营造造活？？怎样创创造更更高收收益？？经营管理推广-23-Part.3项目运运营管管理策策略经营营策策略略管理理策策略略客户户策策略略资源源利利用用策策略略品牌牌策策略略项目目运运营营管管理理策策略略开街街策策略略经营营监监测测招商商置置换换商源源储储备备稳商商策策略略管理理策策略略品质质管管理理规范范经经营营安全全防防范范客户户体体验验客户户便便捷捷VI宣传传营销销活活动动氛围围营营造造价值值挖挖掘掘项目目运运营营策策略略分分为为五五大大运运营营管管理理策策略略，，同同时时，，各各策策略略再再细细分分为为多多项项策策略略在在实实操操层层面面。。开街街策策略略对对于于项项目目运运营营最最为为重重要要，，等等同同于于开开盘盘销销售售，，开开街街策策略略作作独独立立讲讲解解。。项目目主主要要运运营营管管理理策策略略招商商置置换换商源源储储备备一般般情情况况下下根根据据装装修修进进度度、、业业主主要要求求、、开开发发商商要要求求等等为为了了早早日日计计算算租租金金，，择择日日进进行行试试营营业业，，以以便便商商家家和和运运营营公公司司进进行行调调整整，，用用于于人人气气的的初初步步聚聚集集，，也也可可以以获获得得一一定定的的政政策策优优惠惠。。等待整整个行行业真真正合合适的的时机机，进进行充充足准准备，，在另另行正正式开开业。。项目最最理想想的是是一次次性全全部开开业，，整个个是商商业气气氛容容易营营造；；如果果招商商进展展确实实不顺顺利，，可以以考虑虑首先先让五五星花花园及及周边边街道道先行行开业业，之之后根根据招招商的的进展展按照照主题题各个个片区区相继继开业业。比比如：：购物物区隆隆重开开街、、休闲闲娱乐乐区闪闪亮开开张……。这样样也有有利于于整个个项目目持续续的热热点炒炒作。。-24-经营策策略先试营营业后后正式式开业业。试营业业区域前半个个月商商铺的的签约约率至至少要要达到到70%，装修修施工工完成成率要要超过过50%。开业前前一周周的铺铺面面面积出出租率率要达达到85%，一二二类口口岸要要达到到100%。开业业当天天正常常营业业的要要达到到75%。对于尚尚未出出租的的商铺铺要用用喷绘绘或彩彩条布布遮挡挡门面面，在在门上上上张张贴““正在在装修修，敬敬请期期待””等告告示。。开业需需要具具备的的条件件：经营检检测开街策策略Part.3项目运运营管管理策策略-25-高开高高走，，提前前预热热。项目增增势突袭开开业，，低价价抢市市业未开开，声声先到到开业前前30天——开业前前15天项目前前一个个月至至半个个月的的推广广开始始提及及具体体的开开业时时间，，用大大奖和和重大大事件件作为为预告告（不不予明明确）），宣宣传公公告放放上品品牌logo。该期间间主要要进行行项目目形象象宣传传，让让南充充客户户对项项目存存在充充分认认知。。同时时，进进行品品牌宣宣传。。在开业业前半半个月月的时时候推推出品品牌促促销内内容，，推介介重点点商家家。项目持持续造造热，，放出出项目目大奖奖及重重大事事件信信息，，同时时宣传传语开开始为为项目目造势势，广广派资资料，，同时时，资资料可可加印印各商商家开开业优优惠，，持资资料至至项目目可享享受优优惠。。开业前前扩大大宣传传范围围，范范围轰轰炸，，让项项目开开业成成为全全南充充人议议题，，集中中推出出商家家的促促销内内容，，以超超低价价格抢抢占市市场，，进行行商品品促销销的突突然袭袭击，，为避避免其其他购购物中中心针针对性性的降降价，，如果果有必必要，，可以以统一一补贴贴。再再利用用项目目各节节点，，举行行演艺艺活动动，打打响开开业第第一枪枪开业前前15天——开业前前5天开业稳商策策略招商置置换商源储储备经营检检测开街策策略经营策策略Part.3项目运运营管管理策策略-26-项目开开街策策略开业活活动—能够引引起各各层次次消费费者持持续关关注和和互动动参与与的活活动作作为开开业的的主打打活动动之一一。避避免开开业之之后消消费者者对项项目的的关注注度迅迅速降降低，，营业业状况况下滑滑过多多引起起商家家不稳稳定，，以及及再次次掀起起高潮潮的巨巨大成成本，，希望望能够够温度度不降降低、、趁热热打铁铁。“三大大开业业活动动”商家促促销活活动公司总总体促促销活活动造势活活动，，如寻寻宝（（让客客户凑凑齐各各商家家印花花再进进行抽抽奖）），让让客户户无意意识中中逛完完全部部商业业开业促促销活活动以宣布布博通通发现现中心心街进进驻南南充为为开始始开始始，然然后进进行开开业典典礼举举办，，开业业典礼礼需具具备气气势，，热闹闹，聘聘请名名人、、领导导等进进行剪剪彩等等活动动；典典礼至至于演演艺活活动之之前。。开业典典礼活活动在五星花花园由由专业业的演演艺公公司进进行操操作，，包含含歌舞舞表演演、益益智游游戏、、活动动抽奖奖等内内容。。演艺艺活动动的过过程中中要穿穿插有有关本本项目目的介介绍和和宣传传、商商家。。建议持持续2天，多多点进进行。。开业演演艺活活动保障项项目一一炮而而红注：具具体活活动内内容、、细则则，在在项目目后期期运营营中，，根据据项目目实际际情况况进行行选定定。稳商策策略招商置置换商源储储备经营检检测开街策策略经营策策略Part.3项目运运营管管理策策略-27-包括现现场气气氛的的营造造、开开业庆庆典和和促销销活动动的场场地、、户外外广告告位、、竖幅幅彩旗旗、商商家促促销展展位等等外场场地的的布置置；通道走廊、商商铺内部、POP、吊旗、围栏栏、地面、植植物租摆等等等相对长期的的内场地景观观布置。现场布置演艺活动的衔衔接人员、商商家管理协调调人员、工程程人员、安保保人员、保洁洁人员、总体体协调、嘉宾宾接待、媒体体接待、现场场布置人员、、促销活动组组织协调人员员等等各方面面的人员要做做到：提前到到岗、责任明明确、认真负负责等。人员安排开业前后的媒媒体及促销费费用开支应占占到全年广告告费用预算的的15%以上。建议以《南充日报》、《南充晚报》、等媒体作为为主要发布手手段，以宣传传单、海报、、出租车广告告、短信广告告、户外广告告为辅助，创创造新闻点运运用多种立体体的方式进行行开街宣传推推广。宣传推广开业前的商家家管理主要是是针对未完成成装修的商家家的工程管理理和已完成装装修的商家的的上货督导、、配套设施服服务等工作，，以及未办理理完签约手续续和交清费用用的相关事宜宜。开业期间间主要是针对对人流量对商商家的安全、、促销活动的的误解与纠纷纷、商家需要要的临时帮助助等等突发情情况。商家管理项目开街组织织策略：管理理四步走，保保障开业有条条不紊进行，，打好项目第第一炮。开街组织对于于项目整体运运营非常关键键，在南充立立势第一炮需需进行严密组组织，尽可能能避免差错，，稳打稳扎保保障项目顺利利运营。稳商策略招商置换商源储备经营检测开街策略经营策略Part.3项目运营管理理策略-28-经营监测及改改进建立经营信息息检测标准体体系进行监测测：全方位保持对对商家经营情情况的进行监监测，随时分分析以及对市市场未来趋势势的预测，应应对市场制定定相应的发展展策略：核心工作：具体策略：策略一：若因商家自身身因素导致经经营情况较差差，可对商家家进行一定的的经营培训，，帮助他们做做好经营的升升级管理；策略二：若因项目所在在区域市场发发展情况的影影响导致经营营情况较差，，可通过调整整市场营销思思路，举办营营销活动等方方法提升项目目区域市场的的商业氛围；；策略三：若因行业发展展情况影响导导致经营情况况较差，可适适当对商业业业态进行调整整；策略四：若因别的不可可预见因素导导致经营情况况较差，再根根据具体情况况制定相应的的应对策略。。稳商策略招商置换商源储备经营监测开街策略经营策略Part.3项目运营管理理策略营运基础信息息管理：各业态信息、、主力店信息息、各品牌信信息、各商户户信息；这些些信息除了固固化的基础信信息比如面积积、品牌、租租金、位置等等等，更重要要的是各个商商户的经营信信息：它们的的经营状况、、盈利能力、、吸引顾客的的能力、人流流贡献率、交交租能力、拓拓展规划、守守法经营意识识等；营运报表体系系：营运报表是为为了精确了解解各个商家以以及项目整体的经营情情况而设立的的有效措施。。这些报表包包括日报、周周报、月报、、季报、年报报。通过对报报表的分析，，我们就可以以发现各个商商家的经营状状态，哪些品品牌不适合项目的定位和需求求。市场调研和经经营状态分析析：商圈状况与竞竞争态势分析析、行业研究究、消费客群群调研、市场场品牌信息获获取，针对行行业发展编制制专题调研报报告提供经营营决策；信息档案管理理：建立市场信息息、研究报告告及内部档案案统一管理制制度，以备后后续项目开发发借鉴；-29-商家置换及商商家储备工作流程：在项目经营中中，不可避免免会遇到商家家调整情况，，需要本司在在经营过程中中随时进行商商源储备进行行招商置换，，在商家商业业用房置换工工作中，要注注意处理一些些细节问题，，包括法律事事务的解决，，不要产生任任何遗留问题题：工作内容及原原则：和原商家解除除租约合同快速工程检修修已签订储备商商家无缝进入继续运营商家储备工作作：随时保持与每每种也太商家家进行沟通，，进行一定比比例商家储备备，保证在招招商置换过程程中们能够快快速实现无缝缝置换。稳商策略招商置换商源储备经营检测开街策略经营策略Part.3项目运营管理理策略实现储备商家家与原商家无无缝置换-30-补位招商及评评级标准后期补位招商商目标：自正式开业起起8个月后，项目目开摊率保持持在80％以上；自正式开业起起12个月后，项目目开摊率保持持在85％以上。后期补位招商商原则：遵循合作双方方共同商定的的合理的业态态定位，在最最关键第一年年保证项目招招商率，形成成项目品质化化运营。后期补位招商商办法：随时做好商家家储备，以备备调整，补充充现有租赁项项目类似业态态商家的变化化。本案商业后期期补位招商工工作：评级标准：租赁面积（m2）租赁合同年限限（年）平均租金（元元/月.m2）租金交纳及时时率水电费交纳及及时率经营情况/配合情况等子子项对优秀的商家家给予奖励和和一些优惠措措施。对入驻商家的的评级工作：：稳商策略招商置换商源储备经营检测开街策略经营策略Part.3项目运营管理理策略-31-商贸促进会：：由全体投资业业主和经营户户组成，每年年召开2—3次，讨论通过过项目的重大大经营决策，，推选商业管管理委员会主主任和成员，，并对商业管管理委员会工工作进行监督督。商贸促进理事事大会：成员组成由投投资自营业主主代表和商家家代表组成，，人数15—25人，每年选举举一次，可以以连任，委员员均为义务工工作，委员会会1—2个月召开一次次会议以少数数服从多数表表决；理事长长由商管公司司总经理兼任任，副理事长长由项目主力力带动性商家家担任。商贸促进会管管理运营主体和成功因因素源于经营营商户，基于于商家成立的的商贸促进会会，以及定期期召开商家经经营大会，是是运营管理公公司规范管理理和商家自律律的互补机制制和相互关系系的调和剂；；建立合理的的商家沟通机机制，引导商商家共治共管管，营造良好好的经营氛围围，促进市场场繁荣旺场是是商贸促进协协会成立的最最终目的。核心工作：稳商策略招商置换商源储备经营检测开街策略经营策略Part.3项目运营管理理策略-32-稳商策略培训科目（例例）：怎样设置部门门总经理的政令令控制-办公室人力资源部与与企业人才企业的营销中中心市场部和服务务部门竞争的关键是是特色品牌的保障是是文化受监督的个人人负责制督办和预警程序化管理和和职能部门采购申请和成成本控制营销策略和企企业目标定期为商家进进行协作及运运营培训（具具体课程在经经营中进行判判定）：核心工作：稳商策略招商置换商源储备经营检测开街策略经营策略Part.3项目运营管理理策略-33-商家关系处理理针对多产权项目租租赁零售型商商户和自营型型商户开展经经营指导培训训和扶持措施施，拓宽运营营管理公司与与商家的沟通通渠道，增加加商家忠诚，，提升商业项项目的整体经经营能力。核心工作：稳商策略招商置换商源储备经营检测开街策略经营策略Part.3项目运营管理理策略经营辅导：店员培训，外外出参观，专家讲习，，商户交流会，销售售服务与建议议等。经营竞赛：设立市场经营营专项基金，，年度对于经经营和客户满满意商户进行行评定和奖励，树立标杆，，激励商家经经营热情。信息服务：为经营者提供供市场动态、、竞争状况等等信息服务。。销售协助：为商家提供营销策略略、宣传展示示、商品陈列列、店头促销销等协助服务务。经营分析：根据销售报表表作汇总，在在较和趋势分分析，制定业业绩提高政策策。前期市场培育育阶段，基于于扶持商家经经营、稳商旺旺场的目的，，建议开展经经营辅导、经经营竞赛和信信息服务。-34-商铺装修管理：结合项目建筑筑立面形式，，同时遵循商业自身身规律，统一规定和要要求外立面店招店店面的展示风风格和规格，不得随意装装修，维持项项目的整体品质和形象。商品陈列管理：按规定对商商品进行陈列列摆放，统一一商家货架使用规范，并按规定摆摆放，不得随意占占用公用通道道、遮挡消防防设施和乱堆乱放。。商家广告管理：商家品牌和商品宣宣传海报、POP等，按规定进行展示、不得乱乱贴乱挂；现场促销管理：商家促销活动应遵遵守项目统一规划和要求，不得得破坏商业卖卖场正常的经经营秩序。安全防范品质管理规范经营管理策略管理策略综合管理纲要要：管理策略保障对市场业态及公公共资源统一合理规划，并并进行、有序、、科学的管理理；确保经营良好的经营环境和秩序。。核心工作：Part.3项目运营管理理策略-35-安全防范品质管理规范经营管理策略管理策略秩序维护指标标：管理服务范围围内实行24小时秩序维护护员服务；各区的主要出出入口设置门门岗；巡逻岗人员，，每2小时巡场一次次，覆盖率达达到95％以上；每日营业结束束后进行全面面清场，关闭闭各出入口，，确保场内无无外来人员；；安排专人对地地下车库进行行管理，保证证车辆停放秩秩序。品质管理及安安全保障项目稳步步经营，无事事故，无风险险；保障经营营场所整体良良好性：核心工作：维护正常的经经营秩序，充分保障入驻驻市场的业主、商户户和顾客的利利益；制定严谨的保保安工作实施施计划，建立立健全治安、、消防规章制制度，负责治治安、消防、、防洪、车辆辆等突发事件件处置方案的的拟订及演练练，并负责突突发事件的现现场指挥；实行24小时保卫巡逻逻与市场监控制制度，即：定时巡逻、、不定时巡逻逻、白天巡逻逻、夜间巡逻逻等方式；协助客户部与与商家、业主主签订《治安安、消防安全全责任书》；组织落实对场场内消防器材材进行日检、、周检、月检检、季检工作作；负责各种案件件、事件、火火灾事故的调调查处理的组组织工作；严格按照《消消防法》有关关规定：建立立消防合格证证制度及消防防工作检查监监督制度，订订有突发性火火灾等灾害应应急方案，并并设有消防疏疏散示意图；保证消防通道道必须畅通，，消防设备设设施运行良好好，组建项目义务消防队，，并演习在各各种情况下采采取的应急措措施，一旦发发生危险及时时疏散众多业业主、商户及及消费客人。。Part.3项目运营管理理策略-36-每日营业开始始前完成对卖卖场的全面清清洁，覆盖率率达到95％以上；营业时间每小小时安排一次次，保洁人员员进行巡回保保洁，覆盖率率达到95％以上；清洁管理无盲盲点，管理理服务范围保保持环境整洁洁，垃圾日产产日清；定期对下水道道、化粪池进进行疏通，保保证其正常使使用。安全防范品质管理规范经营管理策略管理策略规范指标：经营规范公共经营区规规范：核心工作：根据项目实际际情况，做好好定岗、定员员、定区域、、定职责、定定标准工作，，并做好素质质和技能做好好人员调配和和分工；全面落实内控控工作，按照照委托公司的的管理目标，，拟定工作计计划、消杀计计划、培训计计划、排班计计划等，并定定期上报接受受审核，并组组织落实；每日对所管辖辖区域进行巡巡视检查，监监督各项工作作的完成情况况，发现不足足之处及时组组织清洁返工工；每日对员工出出勤、仪表仪仪容、礼貌用用语进行必要要的检查，现现场督导环境境维护员的工工作质量，并并对其不足之之处提出必要要的批评并进进行纠正和指指导，观察和和掌握员工的的工作情绪，，做好员工的的思想工作；建立和完善部部门管理制度度，实行规范范化、科学化化的管理；配合委托方实实施的日检、、周检、月度度考核工作，，并负责将发发现问题进行行整改落实；每周定期组织织环境维护员员进行业务技技能、服务标标准等专业培培训，提高员员工的工作质质量及职业素素养；负责所辖区域域环境维护物物品领用的消消耗统计、分分析、申购和和保存，做好好成本控制。Part.3项目运营管理理策略-37-公共设备、设设施完好率达达到92％以上；房屋建筑完好好率达到95%以上；道路完好率达达到92%以上；安全防范品质管理规范经营管理策略管理策略规范指标：经营规范项目硬件配置置规范：核心工作：制定设备定期期巡回检查测测试及监督；配电室保证24小时值班，严严格按照国家家标准操作运运行；对电梯、中央央空调、供电电、供水设备备及照明系统统养护、维修修；并做详细记录录，提供方便便、不间断服服务活动。做做到设备良好好，运行正常常，设备及机机房；环境整洁，消消防控制中心心及消防系统统做到配备齐齐全，完好无无损，可随时时启用安全；设施做到齐全全有效，通风风照明及其它它附属设施完完好；给排水系统，，保证所有的的排水系统通通畅，楼内地地下室及车库库无积水浸泡泡发生；中央空调系统统运行正常，，无超标噪音音和严重滴漏漏水现象；保证系统设备备完好、运行行正常。Part.3项目运营管理理策略-38-进店商品符合区域业态态和商家品质质定位，确保商品质量量；建立公示商家家诚信宣言，，严禁假冒伪劣劣产品，假一一罚十；实行商品质量量“三包”；联合工商质检检部门，对商品质量进进行抽检；安全防范品质管理规范经营管理策略管理策略商品质量指标标：经营规范商品质量规范范：核心工作：Part.3项目运营管理理策略-39-客户体验客户便捷客户策略拥有方便购物物的商品和服服务的组合（（如周期性的的商品，促销销宣传单，标标明区位），，它融合了商商品、服务和和价格三个方方面的要素。。设立立服服务务台台，，在在购购物物过过程程中中出出现现的的所所有有问问题题都都能能得得到到解解决决；；牢牢牢抓抓住住顾顾客客的的看看法法和和趋趋势势进进行行商商业业调调整整及及引引入入。。必必须须围围绕绕顾顾客客的的利利益益来来组组织织销销售售，，顾顾客客利利益益与与项项目目未未来来收收益益直直接接挂挂钩钩。。对商商业业进进行行有有效效管管理理，，以以使使顾顾客客的的购购物物之之行行尽尽可可能能快快速速高高效效。。尽可可能能使使购购物物体体验验简简单单、、快快捷捷和和准准确确。。利用用地地下下过过街街通通道道，，让让客客户户过过街街成成为为体体验验式式购购物物。。提供供方方便便，，使使顾顾客客可可以以很很容容易易地地找找到到想想要要的的东东西西。。撤撤走走给给顾顾客客带带来来麻麻烦烦（（杂杂乱乱指指示示牌牌等等））的的设设施施。。在商商圈圈内内大大范范围围散散播播商商品品信信息息，，使使顾顾客客容容易易做做出出精精明明的的决决定定。。客户户体体验验及及便便捷捷策策略略：：客户户体体验验及及便便捷捷以人人为为本本，，提提高高顾顾客客购购物物体体验验及及购购物物便便捷捷性性对对项项目目运运营营极极为为重重要要；；而而作作为为运运营营方方，，最最主主要要考考虑虑如如何何将将客客户户引引入入，，如如何何提提高高客客户户体体验验，，如如何何满满足足客客户户喜喜好好，，是是在在运运营营首首要要前前提提：：核心心工工作作：：Part.3项目目运运营营管管理理策策略略-40-售前前服服务务：：提倡倡商户户主动动、、微微笑笑和和站站立立服服务务，，但但不不得得争争客客、、抢抢客客，对商商家经经营行行为进进行规规范和和制度度约束束；售中服服务：：基于项项目商商家《经营管管理规规范》，提倡商户耐心热热情介介绍，，礼貌貌迎送送顾客客，但但不得得强行行买卖卖，严严禁与与顾客客争吵吵；投诉处处理：：设立投投诉热热线和一站站式服服务中中心，统一一处理理顾客客投诉诉，确确保顾顾客满满意。。售后服服务：：提倡商户产产品质量三三包，，建立售售后跟踪服服务信息反反馈机机制，，提高高客户户满意意度。客户便便捷客户策策略客户关关系管管理Part.3项目运运营管管理策策略客户体体验及及便捷捷策略略：项目设立一一站式式服务务中心心，受受理顾顾客的的消费费投诉诉，同同时建建立商商家普普遍接接受的的《经营管管理规规范》，正确确引导导商家家经营营，调调和商商户与与顾客客间，，因消消费产产生的的矛盾盾，树树立良好形形象。核心工工作：：客户体体验-41-办公服服务：：提供传传真、、文印印、电电子邮邮件、、会议议、信信件收收发、、书报报订阅阅等服服务。。办证服服务：：为经营营者提提供必必要的的工商商、税税收、、许可可证办办理服服务及及争取取税费费优惠惠。生活服服务：提供供就餐餐、休休闲、、娱乐乐、租租房、售房房等方面面的服服务。。专案服服务：：为品牌牌提供供策划划设计计、陈陈列展展示、、广告告宣传传、市市场推推广等等度身身订做做服务务。贷款服服务：：协助经经营者者办理理必要要的流流动资资金银银行贷贷款服服务。。人事服服务：：为经营营者提提供人人员招招聘、、培训训、管管理、、档案案等服服务。。其它服服务：：提供经经营者者所需需要的的其它它服务务，为为经营营者创创造最最大的的方便便条件件和赢赢利机机会。。创造造本商商业项项目最最大的的竞争争优势势和顾顾客满满意度度，提提升每每个经经营者者的销销售业业绩。。以上各各项服服务的的开展展应根根据项项目的的具体体经营营情况况适时时开展展，特特约服服务不不仅能能够提提高消消费者者便捷捷性，，同时时也能能为商商家客客户提提供更更好便便利。。特约服务务管理结合项目与商商业管理理公司实实际情况况，组织织开展多多种经营营管理业业务，予予商家便便利的同同时，为为管理公公司创造造新的收收益增长长点。核心工作作：Part.3项目运营营管理策策略客户体验验客户便捷捷客户策略略-42-客户便捷捷策略公共交通通车设置置：因项目并并非循环环动线，，各街道道跨度较较长，如如全程步步行，消消费者易易产生抗抗拒心理理；建议议本项目目在地面面少量设设置公共共交通车车，进行行购物客客户在项项目各区区间内接接送。利用公共共交通车车设置进进行稳商商及带动动人气：：核心工作作：Part.3项目运营营管理策策略公共交通通车设置置目的：：便利客户户，进行行人气带带动。以公共交交通车为为载体，，进行项项目宣传传。心理稳商商，用公公共交通通车等措措施让商商户对项项目运营营更具信信心。公共交通通车设置置方法：：设置门槛槛，需车车票上车车；在地地下各节节点对购购物客户户进行放放票。客户体验验客户便捷捷客户策略略-43-项目VI系统市区或商商圈内大大型看版版通往项目目主通道道的灯箱箱项目自有有广告位位的使用用导视系统统设计广告位规规划及设设计制作作全方位地地建立项项目的VI系统，尤尤其是在在商业物物业的前前期运作作阶段，，可以通通过VI系统来侧侧面配合合商业的的推广及及营销进进行项目目造活。。包括：：核心工作作：VI宣传营销活动动品牌宣传传Part.3项目运营营管理策策略项目VI形象标准准：对商业项目目进行统统一的形形象(CIS)策划和管管理，同时强化化对商家家的宣贯贯，统一一认识，，保障商业项目目良好的的形象和和信誉。。理念设计计(MI)：发展目目标、商街理念念、经营营定位、、广告宣宣传语等等；行为设计计(BI)：经营守守则、店店员仪容容仪表、、着装规规范、礼礼貌用语语、行为为规范等等；视觉设计计(VI)：标准色色、店标标、店旗旗、胸牌牌、包装装袋、印印刷品、、办公用用品等；-44-造活及置置换相关关策略年度营销销活动策策划年度营销销计划概概要项目区域域市场背背景分析析（包括括产品、、竞争、、宏观环环境等方方面的影影响）项目区域域市场的的SWOT分析年度营销销计划的的目标（（包括销销售额、、购物人人次、利利润等））年度营销销活动系系列的制制定年度营销销计划的的战略战战术年度营销销计划的的实施年度营销销计划的的费用预预算年度营销销计划的的控制与与监测项目整体体开业后后，为整整合项目目商业资资源，提提高商业业项目知知名度，，扩大项项目的区区域市场场影响力力，应每每年制定定定一份份详细的的年度营营销计划划。年度度营销计计划的内内容应包包括以下下几个方方面：核心工作作：VI宣传营销活动动品牌宣传传Part.3项目运营营管理策策略-45-造活及置置换相关关策略品牌主要要宣传模模式核心工作作：造活及置置换相关关策略VI宣传营销活动动品牌宣传传Part.3项目运营营管理策策略宣传促销销：与政府和和行业协协会联合合举办“中心街购物季季”、“双11促销活动”等主题促销活动动，对商业项目进进行统一、有有效的宣传推推广，提升项目知名名度，带动项项目人气，促促进商家经营营；品牌推广：举办项目活动，宣传本商业业，逐步建立立项目品牌；；发行期刊：定期发行《AAA宣传&促销刊物》，以此为载体体传播项目宣传、购购物信息、流行趋势等，并免费赠赠送给周边小区和顾客，建立项目与与社会的信息息流通渠道，，逐步树立市市场形象；资料库行销：：建立顾客资料料库和商家商源资资料库，开展展情感稳商和和市场推广活活动。-46-持续经营促销销方案降价促销法在特定时间对对特定的商品品降价出售，，吸引消费者者前来购买；；买赠促销法消费者购买大大宗或高价格格商品时赠送送实惠小商品品。返购物券法消费者购买大大宗或高价格格商品时赠送送一定金额的的购物券。这这种方式管理理和运作有一一定难度，使使用时要慎重重。应节促销法在节假日如春春节、国庆节节到来时对项项目重新布置置，并配合一一定商品折扣扣吸引消费者者。购物节促销法法对某些商品集集中起来组织织该项商品的的购物节。中奖促销法采用奖券形式式让消费者得得中奖品。奖奖品可以是项项目内商品，，也可以是现现金。其它促销法全方位商业管管理公司必须须牵头，根据据项目内商业业的经营状况况和市场变化化情况适时组组织项目内的的营销推广活活动。在举行商业营营销推广活动动时要注意提提前和商家沟沟通，就项目目商业推广的的方式及费