房地产登记实务与案例

房地产登记实务与案例

河南省2012.9.1

一、登记程序

（一） 登记的一般程序。

1、 申请；（申请的启动、单方申请问题）

（1） 因合法建造房屋取得房屋权利；

（2） 因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；

（3） 因继承、受遗赠取得房屋权利；

（4） 有本办法所列变更登记情形之一；

（5） 房屋灭失；

（6） 权利人放弃房屋权利；

（7） 法律、法规规定的其他情形

2、 受理；受理登记的条件（关于其它必要文件）

询问申请人

3、 审核；

4、 记载于登记簿；

5、 发证。

房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。

（二） 登记的申请资料。

•申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式。

•申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机确认与原件一致的复印件。

•申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。

（三） 询问与实地查看。

1、 询问。必须询问的三个问题：

（1） 申请登记事项是否是申请人的真实意思表示；

（2） 申请登记房屋是否为共有房屋；

（3） 房屋登记簿记载的权利人是否同意更正；

（4） 申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项。

询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。

2、 实地查看的三种情形：

（1） 房屋所有权初始登记；

（2） 在建工程抵押权登记；

（3） 因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；

（四） 公告。

房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。

（五） 公证与认证。

•委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。

1、公证。是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。

2、认证。认证又叫领事认证。是指一国外交、领事机构及其授权机构在公证文书或其他证明文书上，确认公证机构、相应机关或者认证机构的最后一个签字或者印章属实的活动。

（六） 核准登记的条件。

1、 申请人与依法提交的材料记载的主体一致；

2、 申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；

3、 申请登记的内容与有关材料证明事实一致；

4、 申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；

5、 不存在本办法规定的不予登记的情形。

登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。

（七） 不予登记的几种情形。

1、 未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；

2、 申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；

3、 申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；

4、 申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；

5、房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；

6、 房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；

7、 法律、法规和《房屋登记办法》规定的其他不予登记的

情形。

（八）登记申请的撤回。

房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。

二、登记簿的内容和形式

（一） 房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。

（二） 房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。

（三） 房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。

模拟题

房屋所有权证和登记簿记载的内容不一致时，应以登记簿的记载为准（）

（答案：错，这一题目貌似准确，实际是对《物权法》第十七条关于“不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”这一规定的完整理解）

三、权属证书和证明

（一） 房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。

（二） 房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。

预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。

模拟题（单项选择）

下列关于房屋他项权利登记的表述中，正确的是（）。

房屋所有权证.房屋他项权证均由房屋所有权人持有

房屋所有权证.房屋他项权证均由房屋他项权人持有

房屋所有权证由房地产登记部门暂扣，房屋他项权证由房屋所有权人持有

房屋所有权证发还房屋所有权人，房屋他项权证由房屋他项权人持有

（三） 登记簿和权属证书的关系

房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

（四）权属证书的换发和补发。

换发：房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。

补发：房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。

（五）在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。

四、所有权登记

（一） 各类所有权登记的要求。

（二） 设有他项权利房屋所有权的放弃。

经依法登记的房屋上存在他项权利时，所有权人放弃房屋所有权申请注销登记的，应当提供他项权利人的书面同意文件。

模拟题（判断题）

某开发企业建了一座6层幢大楼，现开发企业想把其中的3层、4层不办理初始登记，只办理其余部分的初登记可以吗？（）

申请登记，应按登记的相关规定申请，并不是申请人挑选登记哪部分就可以登记哪部分。一幢房屋是一个整体，是一个登记的基本单元。

《房屋登记办法》第二十条规定了：申请的房屋必须和建设工程规划许可证一致。所以，不能仅将一幢房屋的某一部分单独申请初始登记。

（单项选择）

新建的商品住宅小区内依法属于全体业主所有的房屋的登记，由（）。

房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记

业主委员会申请房屋登记

C物业服务企业申请房屋登记

D.房屋登记机构直接登记

（单项选择）

甲、乙、丙3人各出资8万元合建了一栋3层楼房，3人约定该楼房由3人共有，甲居住第一层、乙居住第二层、丙居住第三层。乙由于常年在外地做生意，便打算将其居住的第二层卖给他人，甲、丙得知后，认为如果将第二层卖给他人，极有可能导致住户之间关系难以协调，因此表示反对。请问以下说法中正确的是（）？

甲、乙、丙3人区分所有该建筑物，乙有权出卖其居住的第二层

甲、乙、丙3人对该楼是按份共有关系，乙有权转让第二层，只不过甲、丙在同等条件下有优先购买权

甲、乙、丙3人对该楼是按份共有关系，乙无权出售其

居住的第二层

甲、乙、丙3人对该楼是共同共有关系，乙无权出售其居住的第二层。

《物权法》第一百零三条

共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

模拟题（多项选择）

下列依法登记的房屋，自法律事实发生后，应当办理注销登记的情形有（）

A、王某所有的房屋，因地震而灭失；

B、 夫妻共有的房屋，离婚时，男方发表声明放弃该房屋的所有权，房屋全部归女方所有；

C、 黄某所有的房屋，后黄某迁居国外，其声明放弃该房屋的所有权；

D、 房屋列入拆迁范围，权利人赵某和拆迁单位签订了产权调换协议书。赵某以房屋所有权消灭为由，申请的登记。

E、 房屋因拆除灭失，人民法院的生效法律文书已判决归拆迁单位所有。登记机构依据此判决书，依职权办理的登记。

（三）由登记机构迳为注销登记的情形。

经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的

生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登

记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。

五、房屋抵押登记

（一） 一般抵押权的登记。

（二） 抵押权的变更登记。

抵押当事人、债务人的名称或者姓名；被担保债权的数额抵押房屋坐落的街道、门牌号发生变更。

（三） 抵押权的转移登记。

抵押权因主债权转让而转让。

住房抵押权的证券化。

债权转让后未办理抵押权的转移登记，债权人可否直接申请抵押权注销登记？

.最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》［法释（2001）12号文］中第九条关于“金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押权登记继续有效”但并不证明抵押权转让毋须进行物权登记

高法这一文件虽早在《物权法》颁发前就已发布，

但其内容与《物权法》的规定并无冲突：该文第九条的规

定说明的是两个问题：

1、在受让有抵押担保的债权时，受让人依法取得抵押权；

2、原抵押权登记有效，毋须（也不是）重新设定。

这和《物权法》关于“债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让”的规定是相一致的。

模拟题（单项选择）

设有抵押权的房屋，在出卖时（）。

A、 要取得抵押权人同意；

B、 不准出卖；

C、 要看具体情况再确定；

D、 只要承认抵押权人的权利就可以出卖；

下列关于抵押登记的表述正确的是（）

抵押合同登记后生效

已抵押的房产不可再次抵押

已出租的房产不可抵押

抵押的房产可以查封

丁公司以其房屋和建设用地使用权作抵押，分别向甲乙丙银行借款，甲100万，乙300万，丙500万，先后办理了抵押登记，眼看丁无力偿还，丙和甲与丙商定交换抵押权的顺位，丙给甲50万做补偿，后来丁无力偿还，法院拍卖600万元，分配正确的是（）

A甲100乙300丙200

B甲得不到乙100丙500

C甲得不到乙300丙300

D甲150乙300丙150

《物权法》第一百九十四条：

抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

（四）抵押权注销登记。

注销的几个原因：

1、 主债权消灭；

2、 抵押权已经实现；

3、 抵押权人放弃抵押权；

4、 法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。

抵押权是否以混同而消灭

混同，一般是指债权和债务同归一人，致使债的关系消灭的事实。

台湾地区著名学者谢在全先生对混同的解释是：“两个无并存必要之法律上地位，同归于一人之法律事实”，其中包括了权利和权利的混同、权利和义务的混同以及义务和义务的混同（《民法物权论》上册第106页）。这是更为贴切的解释。抵押权人变为抵押房屋的所有权人时，是权利和权利的混同。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问

题的解释第七十七条规定:

“同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权”。

模拟题（多项选择）

经依法登记的房屋抵押权在（）时，权利人应当申请抵押权注销登记。

A、 主债权消灭；

B、 担保的主债权履行期限届满；

C、 抵押权已经实现；

D、 抵押权人放弃抵押权；

E、 主债权已大部分履行。

（五）最高额抵押登记

1、 最高额抵押的特点：

（1） 担保的债权是不特定的；

（2） 不以主债权的存在为前提；

（3） 双方约定的是债权确定的期间。而非主债权的履行期限。

2、 最高额抵押权登记

（1） 设立登记特点

（2） 确定登记概念

［债权确定的几种情况：

（一）约定的债权确定期间届满;

（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；

（三） 新的债权不可能发生；

（四） 抵押财产被查封、扣押；

（五） 债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；

（六） 法律规定债权确定的其他情形。］

（3） 转移登记特殊性

《房屋登记办法》第五十六条规定：

“最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，……办理抵押权转移登记”（请注意最后一句已经是“办理抵押权转移登记”而非最高额抵押权的转移登记）

（4） 变更登记条件

（5） 注销登记确定加债权消灭

（六）在建工程抵押。

1、 申请在建工程抵押权设立登记

2、 在建工程抵押权的变更、转移和注销登记

3、 在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记

在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。

模拟题：

下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是（）。

在建工程抵押可转让

已经登记在建工程抵押权转让的，应当申请变更登记

C已经登记在建工程抵押权消灭的，应当申请注销登记

D.在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记

六、预告登记

（一） 预告登记的适用范围。

1、 预购商品房；

2、 以预购商品房设定抵押；

3、 房屋所有权转让、抵押；

4、 法律、法规规定的其他情形。

（二） 预告登记的效力。

预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。

（三） 包括注销登记在内的相应的登记。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

（四） 可由一方申请预告登记的特例。

一方申请预告登记应注意

《房屋登记办法》第七十条第二款的规定：

“预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料”。

模拟题：下列关于预告登记的表述中，正确的是（）。

预告登记仅适用于预售商品房的登记

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日

起3个月内未申请登记的，预告登记失效

C房屋预告登记只能由双方共同申请

D.房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载，不发放预告

登记证明

关于房屋预告登记的说法，错误的是（）。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日

起3个月内未申请登记的，预告登记失效

C预告登记不适用于现房转让的登记

D.预告登记是为了保全一项请求权而进行的不动产登记

七、地役权登记

（一）地役权设立登记。

对符合规定条件的地役权设立登记，房屋登记机构应当将有关事项记载于需役地和供役地房屋登记簿，并可将地役权合同附于供役地和需役地房屋登记簿。

（二）地役权的变更、转让和注销登记。

模拟题（判断题）

某开发公司与李某协议，某开发公司不在李某的住宅前建造高于该楼的建筑，这时某开发公司享有地役权（）。

（开发公司是义务人）

A＞更正登记

（一）当事人提出（前提是登记错误）。

《房屋登记办法》把“有证据证明登记确有错误的”放在第A十条处理：“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或有关法律文书，办理相应的登记”。

（二）登记机构发现登记错误的更正登记。

1、 不涉及权利归属的更正登记；

2、 涉及权利归属的更正登记。

模拟题（综合分析题）

某单位将自有房屋卖给某甲、并办了转移登记。后因该房屋质量问题要求退房。经法院判决：因房屋质量不合格，依合同条款判令某甲将房屋返还、现当事人愿意履行判决。

是否应撤销某甲的房产证？将产权返还给单位应当用转移登记还是更正登记?

如法院是依据合同条款判返还的，合同是有效的、登记机构登记也是合法的。也不是原因行为无效导致的登记错误。而是判决由某甲将房屋返还给银行，房屋权利的变动是通过对判决的履行才能实现，在履行判决之前，并不存在“登记簿记载与真实状况不一致”的现象。因此，不存在更正的问题，而应该是转移登记。

九、异议登记。

（一） 定义：利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。

效力（阻断登记的公信力）。

《房屋登记办法》采用的是“阻断交易”。

和产权异议的区别。

（二） 受理后直接将异议事项记载于房屋登记簿。

（三） 异议登记期间对处分权的限制。

（四） 异议登记的注销。

实际上可以是异议登记申请人，也可以是房屋登记簿记载的权利人（如共有人）。但《物权法》也只规定了利害关系人可以申请异议登记。

模拟题：

异议登记不当并给权利人造成损害的，应由（）承担赔偿责任。

登记机构

异议登记申请人

C登记机构的经办人

D.登记机构和申请人共同

下列关于异议登记的说法错误的是（）

异议登记自受理后就记载于登记簿

异议登记不必颁发登记证明

异议登记的申请主体只能是利害关系人

受理异议登记也要出具受理证明

理由：

房屋登记办法第七十四条权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以……申请更正登记：

第七十六条规定：利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以……申请异议登记。

十、依生效法律文书办理的登记

人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或有关法律文书，办理相应的登记。

十一、登记的撤销

（一）条件：司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效

力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段

获取房屋登记

（二）要注意房屋权利为他人善意取得的除外。

十二、集体土地范围内房屋登记

集体土地上的房屋登记的几个特点：

（一） 申请村民住房所有权初始登记的，应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。

（二） 农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

（三） 初始登记要进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。

（四） 申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。（并不等于先地后房）

（五） 农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

（六） 申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予受理。

（七） 可以用村民住房平面图替代房屋测绘报告。

（八） 在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字

样。

十三、伪造房屋权属证书的处理

•非法印制、伪造、变造或者使用非法印制、伪造、变造登记簿房屋权属证书或者登记证明，由房屋登记机构予以收缴；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十四、申请人提交错误虚假文件的后果

•提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。

十五、登记机构及其工作人员的责任

（一） 违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由登记机构承担相应的法律责任。登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。

（二） 房屋登记机构工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任：

1、 擅自涂改、毁损、伪造房屋登记簿；

2、 对不符合登记条件的登记申请予以登记，或者对符合登记条件的登记申请不予登记；

3、 玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。

模拟题（综合分析题，有1〜4个为正确或符合题意的选项）。

2008年1月1日甲乙双方签署了房屋买卖合同，合同约定甲应于一年内付清房款，付清全部房款后，双方再办理房屋所有权转移登记手续。为防止乙再将房屋卖给他人，甲于2008年

5月9日自行到登记机关申请办理预告登记，但被登记机关拒绝。2008年6月12日乙将该房屋卖给不知情的丙，双方办理了过户登记手续。请问以下说法中正确的是（）？

丙通过善意取得制度取得该房屋所有权

丙取得该房屋所有权但不属于善意取得

乙应对甲承担违约责任

登记机关应对甲承担一定的赔偿责任

丙应当承担一定的赔偿责任

案例部分

（仅介绍协助执行部分）

执行的原则：

执行必须以生效法律文书为依据

一、查封

•对人民法院查封或者预查封的，登记机构应当及时办理查封或者预查封登记。

•对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。

•对正在办理转移登记尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。

（一）房屋登记机构对查封房屋的登记审查义务。

•不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。登记机构认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。

人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理

前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。

人民法院在查询并复制或者抄录的书面材料，由土地、房屋权属的登记机构或者其所属的档案室（馆）加盖印章。无法查询或者查询无结果的，国土资源、房地产管理部门应当书面告知人民法院；

（二）查封的期限。

•人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。

•查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。

•人民法院在法释[2004]15号文施行前已查封的房地产，是否有期限的限制？

•2006年7月11日，最高人民法院以法函[2006]76号文答复上海市高级人民法院（《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产有关期限问题的答复》），其中规定：“即《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》施行前采取的查封、扣押、冻结措施，除了当时法律、司法解释及有关通知对期限问题有专门规定的以夕卜，没有期限限制。但人民法院应当对有关案件尽快处理”。

某中院对一宗房产实施查封二年，在已过二年的查封期后（超了五个月）,法院要求续封，是否可以？

（三） 登记机构对已查封房屋仍进行处分的法律责任。

•房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对登记机构和直接责任人可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定处理。（诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任）

（四） 查封登记。

•对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。

（五） 预查封

1、预查封概念及情形；

•虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：

（1） 作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

（2） 被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；

（3） 被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

•土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。

2、预查封的期限。

•预查封的期限为二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。

3、预查封的效力。

•预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。

（六）轮候查封。

1、轮候查封的概念及适用情形。

•两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。

2、 轮候查封登记的顺序。

•轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效;查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封。

3、 预查封的轮侯登记参照第十九条和二十条第一款的规定办理（按人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列）

二、转移产权。

（一）按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。

•在执行人民法院确认房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。

（二）协助执行中对房、地主体关系一致规则的适用。

•土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。

•在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。

（三）超越协助执行通知书内容执行应承担法律责任。

与房屋登记有关的民法知识

民法

（一）民法总论

1、 民事法律关系

•特定的为法律所调整的人与人之间或人与标的物之间的关系就是“法律关系”。

•人与人如婚姻、收养、债权关系

•人与标的物如物权是对物的占有、使用、收益和处分的关系。

•权利和义务就是民事法律关系的实质。

2、 民事主体

享受权利并承担义务的人。

（1）自然人、法人和其他组织；

•自然人：生理学意义上的人（个体工商户的法律地

位等同于自然人）。

•法人：法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。

•其他组织：合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。如企业的分支机构、公司的分公司、个人独资企业、合伙组织。

（2）民事权利能力和民事行为能力；

•公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力。

•十八周岁以上的公民是成年人，是完全民事行为能力人。

•十六周岁以上不满十八周岁的，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。

•十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。

•不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人；

•不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动；

•不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动。

•法人的民事权利能力和

•民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时

消灭。

（3）监护制度；无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。

（4）宣告失踪和宣告死亡。

•公民下落不明满二年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告他为失踪人。

•下落不明满四年的，或因意外事故下落不明，从事故发生之日起满二年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告他死亡。

3、 民事权利的客体。

•指民事权利和民事义务所指向的物

4、 民事法律行为和代理

（1） 民事法律行为；民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。

（2） 代理。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。

•依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。

（二）物权法

1、物权的概念与特征

•物权的概念：是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

•物权的特征：

（1） 物权是支配权；

（2） 物权是绝对权（也称对世权。）

2、 债权与物权的区分

（1） 物权是支配权、对世权而债权是请求权、对人权；

（2） 物权具有排他性，而债权具有平等性。

3、 物权法基本原则

（1） 物权法定的原则，物权的种类、内容应由法律规定。

（2） 公示与公信原则。

•物权变动时，必须透过一定的方式向外界展现此种变动的后果，一定的方式就是公示。

•公信：信赖公示方法所展现出来的物权而交易的受保护。如物权转让效力和登记簿推定效力。

（3） 物权特定或一物一权原则

4、 物权变动

（1） 基于法律行为的变动；

（2） 非基于法律行为的变动，（如法定继承、征收、生效法律文书、合法建造或拆除房屋）。

5、 所有权

•是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收

益和处分的权利。

6、共有（按份共有和共同共有）

•两个以上民事主体对同一物共同享有所有权的状

态。

(1)按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权；

(2)共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

7、建筑物区分所有权

•业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利

8、 建设用地使用权

•建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

9、 宅基地使用权

•宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

10、 抵押权

•为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

11、地役权

•地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。（奢侈性需求）

•前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

（三）合同法

1、 合同概念与特征

合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。

双方的意思表示是交互并一致的。

2、 合同的成立与生效

（1） 合同的成立。

合同订立的主体必须是双方当事人；

双方的意思表示一致。

（2） 合同的生效

依法成立的合同，自成立时生效。

•两个例外：

A、法律、