养老地产规划项目专题研究报告（PPT）

养老老地地产产规划划项项目目专专题题研研究究报报告告目录录前言言一、国外外养养老老地地产产案案例例分分析析二、国内内养养老老地地产产案案例例分分析析三、养老老地地产产经经营营模模式式分分析析四、养老老地地产产规规划划项项目目设设计计要要求求前言言全球球进进入入人人口口老老龄龄化化的的国国家家和和地地区区已已达达到到72个个2010年全全球球老老年年人人口口已已达达到到6.23亿亿全球球80岁岁以以上上高高龄龄老老人人占占世世界界老老年年人人口口总总数数的的12%。。世界界百百岁岁老老人人约约15.2万备注注：：进入入老老龄龄社社会会的的标标准准标标准准是是：：0-14岁岁的的少少年年在在总总人人口口中中少少于于30%；；65岁岁及及以以上上的的老老年年人人口口大大于于7%或或60岁岁以以上上人人口口大大于于10%；；中中位位年年龄龄人人口口大大于于30岁岁。。全球人人口老老年化化问题题未来十十年内内，城城镇仍仍然是是两头头小中中间大大的良良好人人口结结构往后，，人口口结构构中的的40岁岁以以上人人口比比例逐逐渐增增加中国人人口老老龄化化趋势势我国老老年人人口的的绝对对数量量大。。我国老龄龄人口绝绝对值为为世界之之冠，占占世界老老龄人口口总数的的１／５５。到２２０５００年，我我国老年年人口总总量将超超过４亿亿。高龄化趋趋势显著著。随着我国国经济持持续发展展和人民民生活水水平的提提高，我我国人均均预期寿寿命大大大延长。。我国人人口老龄龄化已经经表现出出明显的的高龄化化趋势。。“未富先先老”。。发达国家家在进入入老龄化化社会时时，人均均国民生生产总值值基本上上在５００００美美元至１１万美元元，目前前平均达达到２万万美元左左右。而而我国在在进入老老龄化社社会时，，人均国国民生产产总值尚尚不足１１００００美元。。“空巢””老人（（即独居居老人和和仅与配配偶居住住在一起起的老年年人）迅迅速增加加。关于老年年人居住住情况调调查结果果显示，，“三代代同堂””式的传传统家庭庭越来越越少，““四二一一”的人人口结构构（一对对夫妇同同时赡养养４个老老人和１１个小孩孩）愈加加明显。。随着城城市化的的发展和和人民生生活方式式的变化化，空巢巢老人的的比例还还将进一一步增加加。城乡老龄龄人口差差异被填填平，农农村养老老问题严严重。农村青年年劳动力力大量外外出，导导致家庭庭养老功功能降低低。人口口流动已已经填补补了城乡乡在老龄龄化程度度上的差差异：乡乡村年龄龄在65岁及以以上人口口的比例例达到8.1%，已经经高于镇镇6.0%和城城市6.7%的的水平。。中国老龄龄化社会会的五大大特点二、国外养老地产产案例分析析建立在““先富后老老”基础上上的养老老模式发达的生生产力水水平良好的社社会保障障体系从关注老老年人的的心理感感受出发发西方发达达国家老老年住宅宅研究背背景西方发达达国家老老年住宅宅研究背背景比较项西方型社会东方型社会传统家庭观社会风尚是独立自主，互不拖累社会公德应赡养老人，敬老爱幼主体家庭结构亲子分居小家庭为主体多代同堂大家庭为主体老年福利体制政府立法，社会保险政府立法，社会家庭共担老年福利对策增强老人独立生活能力增强家庭养老功能老年住宅形式低层独立式住宅或公寓对层集合式住宅或公寓社区服务目标援护纯老年家庭援护住宅养老环境老年居住福利设施满足老人对居住环境多样性需求开发社区服务网点，收养在宅养老有困难者国外养老老地产——德国与家人同同住的老老人仅占占老年家家庭总数数的1/4截止到2002年，60岁及及以上的的老年人人口比重重已占德德国总人人口的24%入住养老老院的老老年人以以平均年年龄为82岁的的老年女女性为主主20世纪纪90年年代德国国倡导“照料护护理式住住宅”,并迅速速发展为为德国老老年住房房的主要要模式。。国外养老老地产——德国“照料护护理式住住宅”不不来梅梅老年住住宅护理理念念环境理念念建筑理念念国外养老老地产——德国与家人同同住的老老人仅占占老年家家庭总数数的1/4截止到2002年，60岁及及以上的的老年人人口比重重已占德德国总人人口的24%入住养老老院的老老年人以以平均年年龄为82岁的的老年女女性为主主20世纪纪90年年代德国国倡导“照料护护理式住住宅”,并迅速速发展为为德国老老年住房房的主要要模式。。国外养老老地产——美国60年代代末美国国进入老老龄社会会，截止止到2002年年，60岁及以以上的老老年人口口比重已已占美国国总人口口的16%。经济实力力强，70年代代中开始始社会养养老设施施的兴建建和老年年社区的的开发。。据统计，，家人同同居的老老人很少少，75％的老老人拥有有自己的的住宅，，因此只只是到年年龄高到到生活无无法自理理时才进进入社会会养老设设施。独立式住住宅老年公寓寓（集合合住宅））养老院护理院老年养生生社区（（综合老老年人住住宅小区区）美国老年年住房五五种模式式国外养老老地产——美国老年人的的“梦之之城”独立式公公寓各种配套套设施完完备功能完善善的医疗疗设施美国太阳城国外养老老地产——日本截止到2002年，60岁及及以上的的老年人人口比重重已占日日本总人人口的24%，，日本是是世界上上人口老老龄化速速度最快快的国家家之一。。目前，90％以以上的老老年住户户现有居居住的住住宅标准准高于政政府规定定的日本本最低居居住水平平，95.5％％的老人人在家中中养老，，4.2％的老老人住在在疗养院院和老人人中心等等老人福福利设施施中。日本虽有有与子女女同住的的习惯，，但近些些年在逐逐步降低低。日本老年年住房三三种模式式在宅养老老机构养老老“两代居居”国外养老老地产——日本日本老年年住房““两代居居”模式式国外养老老地产——日本同居寄宿宿型同居分住住型邻居和住住型完全邻居居型日本老年年住房““两代居居”模式式国外养老老地产——日本通过道具具使参观观者模拟拟到老年年的生理理状态，，体验积积水在住住宅的各各个功能能空间中中针对老老年人设设计的设设计细节节。结论把老年居居住建筑筑的规划划纳入居居住区的的规划当当中，是是老年住住宅的发发展趋势势。日本、新新加坡的的老年建建筑模式式对中国国的老年年住宅规规划设计计更具有有借鉴意意义。老年住宅宅设计不不仅关注注老年人人的居住住环境，，同样关关注老年年人的心心理感受受。老年住宅宅设计应应注重周周围配套套设施以以及护理理体系的的完善。。在财富积积累充分分、社会会保障体体系健全全的情况况下，以以政府通通过政策策引导为为主的方方式解决决老年人人的居住住问题。。企业需从从建造以以人为本本的人居居环境的的层面上上重视社社区中的的老年问问题，并并从专业业上解决决老年住住宅实施施中的技技术问题题。二、国内养老地产产案例分析析第一类单单体的的养老机机构概念：：专门的养养老院或或者老年年公寓，，不属于于房地产产开发项项目，由由专业的的养老机构负负责运营营。经营模模式：大部分为为公办民民营，采采取出租租或会员员制形式式案例：：北京汇晨晨老年公公寓、上上海亲和和源汇晨老年年公寓案案例介绍绍1、项项目目概概况况项目目是是北北京京市市属属公公办办民民营营综综合合性性养养老老服服务务机机构构，，位位于于昌昌平平区区北北七七家家镇镇八八仙仙庄庄。。规规划划用用地地54.21公公顷顷，，总总建建筑筑面面积积约约50万万平平方方米米，，共共规规划划为为2期期。。一一期期工工程程147亩亩，，设设计计床床位位712张张，，于于2007年年10月月31日日投投入入使使用用。。二二期期工工程程计计划划于于2011年年下下半半年年动动工工，，床床位位超超过过一一万万张张。。2、项项目目配配套套设设施施•综综合合服服务务中中心心：：为为老老人人提提供供日日常常休休闲闲的的场场馆馆，，包包括括台台球球厅厅、、舞舞蹈蹈厅厅、、健健身身房房、、卡卡拉拉OK厅厅、、书书画画室室、、阅阅览览室室、、网网络络教教室室、、多多功功能能厅厅、、餐餐厅厅、、医医务务部部、、超超市市•温温泉泉会会馆馆、、游游泳泳馆馆项目目鸟鸟瞰瞰图图3、经经营营模模式式项目目由由北北京京市市民民政政局局投投资资兴兴建建，，由由汇汇晨晨进进行行运运营营管管理理。。汇汇晨晨是是专专业业的的养养老老机机构构运运营公公司司。。4、养养老老服服务务内内容容（1））基基本本服服务务：：房房屋屋整整理理和和日日常常房房间间整整理理、、定定期期换换洗洗床床上上用用品品和和窗窗帘帘。。（2））营营养养餐餐服服务务：：根根据据老老人人身身体体状状况况和和偏偏好好进进行行配配餐餐和和送送餐餐服服务务。。另另外外，，健健康康讲讲堂堂特聘聘营营养养专专家家现现场场讲讲座座和和交交流流，，向向老老人人和和家家属属提提供供健健康康饮饮食食建建议议。。（3））健健康康管管理理服服务务：：由由专专业业医医护护人人员员为为老老人人提提供供健健康康管管理理服服务务。。（4））文文化化生生活活服服务务：：包包括括文文化化娱娱乐乐活活动动、、休休闲闲健健身身活活动动、、DIY体体验验种种植植和和认认养养。。（5））特特殊殊服服务务：：应应老老人人之之需需，，提提供供理理财财、、陪陪护护、、陪陪游游、、保保健健按按摩摩等等服服务务。。医务务部部多功功能能厅厅舞蹈蹈厅厅、、KTV餐厅厅上海海亲亲和和源源案案例例介介绍绍1、项项目目概概况况亲和和源源坐坐落落上上海海浦浦东东康康桥桥小小镇镇，，一一期期工工程程占占地地8.33公公顷顷，，10万万平平方方米米建建筑筑。。亲亲和和源源老老年年公公寓寓有12幢幢多多层层电电梯梯住住宅宅楼楼组组成成，，楼楼与与楼楼之之间间有有连连廊廊相相接接。。老老年年公公寓寓设设838套套居居室室，，可可供供1600位位左左右右的老老人人享享受受其其中中。。居居室室建建筑筑面面积积约约五五十十八八到到一一百百一一十十九九平平方方米米不不等等，，室室内内橱橱柜柜床床椅椅、、家家用用电电器器一一应俱俱全全，，有有线线电电视视、、宽宽带带网网络络、、电电话话全全部部开开通通，，冷冷暖暖水水二二十十四四小小时时供供应应。。2、项项目目配配套套设设施施•健健康康会会所所、、老老年年护护理理院院、、公公共共服服务务大大楼楼、、养养生生餐餐厅厅、、医医院院/药药房房、、颐颐养养院院。。3、经经营营模模式式会员员制制，，分分A/B/C三三种种会会员员卡卡。。A卡卡永久久使使用用权权。。可可指指定定符符合合条条件老老人人入入住住入会会时时一一次次性性支支付付入入会会费费根据据选选择择的的房房型型大大小小每每年年支支付不不同同年年份份可继继承承、、可可转转让让B卡卡终身身使使用用权权。。未未住住满满15年年，，按按年年限限退退还住住满满15年年后后，，只只需需继继续续缴缴纳纳年年费费根据据选选择择的的房房型型大大小小付付不不同同入入会会费费入会会时时一一次次性性支支付付入入会会费费不可可继继承承，，不不可可转转让让C卡卡50年年产产权权根据据选选择择的的房房型型大大小小付不不同同入入会会费费入会会时时一一次次性性支支付付入入会费费不可可继继承承，，不不可可转转让让房型型豪华华房房（（月月/间间））包房房（（月月/间间））三人人房房（（月月/人人））四人人房房（（月月/人人））床位位费费4500350013001200护理理服服务务费费5000450018001500合计9500800031002700餐费自订订；入住住颐养院院收医疗疗保证金金10000元，，出院退退还。收费标准准：4、养老服服务内容容•提供生生活管家家、健康康管家和和快乐管管家三大大板块服服务。•养生餐餐厅、健健康会所所分别由由专业的的索迪斯斯和美格格菲两个个专业运运营机构构进行运运营。•颐养院院提供：：基本服服务：生生活照料料服务、、医疗康康复服务务、康乐乐服务特色服服务：提提供养老老介护服服务贴心服服务：陪陪同就医医就要、、老人贵贵重物品品及钱财财的保管管的服务务、代买买代办服服务颐养院休闲空间间风雨连廊廊休息室餐厅房间实景景第二类养养老服服务嵌入入式的住住宅小区区概念：：属于房地地产开发发项目，，无专业业养老运运营机构构提供服服务。项项目中养养老服务主要要是为老老年人提提供一个个活动的的场所，，从精神神层面关关怀老年年人。项项目中设置的老老年人活活动场所所一般规规模不大大。经营模模式：养老部分分不以盈盈利为目目的，通通过住宅宅销售来来平衡养养老服务务支出案例：：北京怡海海花园北京怡海海花园案案例介绍绍1、项目概概况怡海花园园是一个个大型住住宅小区区项目，，位于西西南四环环路的交交接处。。小区占占地733亩分分六期建建设，总建筑面面积110万平平方米，，规划住住户8000户户，规划划人口30000人。。2、项目配配套设施施•教育：：北京第第二实验验小学怡怡海分校校、北京京市第八八中学怡怡海分校校、5000平平方米幼幼儿园、、现代化化教学楼、形体体馆、天天文馆、、水生物物馆、蝴蝴蝶馆、、计算机机中心•商业金金融：华华润超市市、餐馆馆、娱乐乐休闲、、老年活活动中心心、金融融服务•运动：：国际标标准游泳泳馆、室室内篮球球馆、人人工草坪坪运动场场、网球球场、足足球场3、经营模模式项目由北北京怡海海房地产产开发有有限公司司进行开开发并销销售，由由北京达达丰物业业管理有有限公司提供供物业服服务。4、养养老服务务内容本项目是是居家养养老，主主要通过过建设老老年大学学为小区区内居住住的老人人提供休休闲娱乐乐的场所及组织织社区内内老人参参加丰富富多彩的的活动，，对老人人年进行行心理上上的养老老服务。。老年大学学活动小区实景景图老年大学学活动小区实景景图第三类综综合型型的养老老社区概念：：属于房地地产开发发项目，，项目中中的养老老地产由由开发商商自行运运营或由由专业的运营营机构负负责运营营。经营模模式：养老地产产部分持持有、部部分销售售案例：：北京太阳阳城北京太阳阳城案例例介绍1、项目概概况北京太阳阳城占地地总面积积42万万平方米米。建筑筑面积30万平平方米，，其中：：住宅式式公寓和和租住式式、安养式银龄龄公寓共共23万万平方米米，商业业配套设设施7万万平方米米。北京京太阳城城集医疗疗救护、、生活照照料、精精神赡养三大大功能于于一身，，为老年年人制定定了全程程化的养养老服务务模式。。不仅接接养身体体健康的的老人，，还接养生活半半自理、、无自理理能力和和需要临临终关怀怀的老人人，涵盖盖了老年年人必经经的四个个阶段。。2、项目配配套设施施•购物中中心、太太阳城医医院、文文化宫、、国医堂堂、幼儿儿园•奥林匹匹斯俱乐乐部：温温泉会馆馆、假日日酒店3、经营模模式由北京太太阳城集集团投资资兴建并并自行运运营管理理。项目目采取住住宅公寓寓及别墅墅出售，，养老公寓（（银龄公公寓）出出租两者者相结合合的经营营模式。。4、养老服服务内容容•住宅公公寓及别别墅：为为购买了了住所的的老人提提供医疗疗、购物物、送餐餐、家政政等上门门服务。。•银龄公公寓A栋、帝阳阳公寓：：是安养养护理公公寓，主主要针对对生活半半自理和和不能自自理的老老人采用医护护人员24小时时巡诊制制度和护护理人员员24小小时特别别看护制制度。而而需要临临终关怀怀的老人是由北北京太阳阳城医院院负责接接收，老老人临终终时，将将有医生生和护理理人员全全程陪护护。•银龄公公寓B栋栋：租租住式老老年公寓寓，主要要接养身身体健康康的老人人。公寓寓对居住住在这里里的老人实行特特色服务务：一是是在生活活照料上上制定了了一整套套服务流流程，每每日为老老人清扫扫房间、、由值班医医生对老老人进行行巡诊及及服务员员叫早等等。二是是餐饮服服务由营营养师提提供营养养配餐；；为身体不不适老人人送餐到到房间等等。三是是组织老老人开展展丰富多多彩的文文化活动动。奥林匹斯斯俱乐部部超市和邮邮局太阳城医医院文化会展展中心别墅区住宅公寓寓帝阳公寓银龄公寓北京太阳城城案例介绍绍1、项目概况况以“开退休休社区之先先河，立晚晚年幸福之之标准”为为目标的东东方太阳城城，坐落于于有东方莱莱茵河之美美誉的顺义义潮白河畔畔，7000亩浩瀚瀚林木自成成天然绿色色屏风，占占地234万平米，，建筑面积积为80万平米，配套公建建5万平方方米。七个风格各各异的小区区，约16万平方米人人工湖和75万平方米的的景观绿地地。全社区区无障碍设设计，红外外无线安防防、水源/地源热泵等等高科技智智能产品应应用于社区区各项安全全保障与服服务设施。。2、项目配套套设施•高尔夫球场场•俱乐部•商业街3、经营模式式借鉴国外老老年住宅的的先进经验验提出“第第三养老模模式”，即即家庭养老老与社会养养老相结合合，其运作作思路：老老年家庭买买房的方式式按揭或付付清房款，，一经交付付即可入住住；开发商商从次年起起，逐年向向业主回购购部分产权权，以解决决老年家庭庭的养老金金、医疗保保健费。如如果业主较较早过世，，而开发商商还没完全全回购产权权，子女可可继承住宅宅的部分产产权；如果果业主身体体健康长寿寿，而开发发商已经全全部购回了了产权，开开发商承诺诺无限期免免费居住下下去。3、养老服务内内容丰富社区生生活，东方方太阳城乒乒乓球俱乐乐部、太极极拳俱乐部部、棋牌俱俱乐部、钓钓鱼俱乐部部已于2003年7月份正式式成立，今今后还将根根据广大业业主的不同同需求和兴兴趣爱好，，成立各种种各样的俱俱乐部，为为业主们创创造相互交交流的平台台，使整个个社区沐浴浴在和谐欢欢愉的氛围围中。用“我运动动，我健康康”的快乐乐感染居所所中的每个个人；先进进完善的医医疗服务机机构和“持持续性照顾顾计划”，，为每位业业主建立的的健康跟踪踪档案和科科学的照护护体系。位位于中心会会所内的老老年大学，，环境优美美，教学设设施先进，，旨在丰富富老年人的的精神、文文化生活，，为老人开开辟一个学学习、交流流和增长知知识的场所所。课程设设置形式多多样且不拘拘一格，含含盖陶艺、、绘画、摄摄影、雕刻刻、京剧、、酒类品鉴鉴、文学、、地理学等等课程，让让每个有兴兴趣和特长长的业主都都可以参加加进来教学学相长，营营造了一种种积极向上上的生活氛氛围和健康康愉悦的生生活态度。。商业街高尔夫球场场俱乐部欧式风格，，塑造田园园式社区。。三、养老地产产经营模式分分析美国太阳城中心收益来源一次性收入来源独立住宅的销售收益长期性收入来源租赁项目的出租收益配套设施的经营收益如图所示，，美国太阳阳城中心的的收益主要来来源于一次次性销售收收益以及长长期性收益益包括公寓寓出租收益益及配套设设施的使用用收益。值得指出的的是，太阳城中心心的长期性性收益是太太阳城中心心的重要组组成部分，仅以每年年配套设施施的收益为为例：会所费用：：16000人×140美元/人=224万美元高尔夫球会会费（按1/3居民入会计计）：6000人×1500美元/人=900万美元合计：224+900=1124万美元。即每年这两两项配套设设施的收入入就达1000多万美元，，相当于卖卖掉50多套别墅（（按均价17.5万美元计）），并且这这两种设施施是对社会会公开经营营，这部分分收入还未未计入，因因此这种长期性性收益是太太阳城中心心的重要收收益来源。。目前国内开开发商在老老年住宅的的开发上在在收益模式式方面有三种形式：“出售”、、“出租””和“出售售与出租相相结合”；对于大型型综合性老老年住宅社社区则存在在住宅建设与与经营管理理相结合的经营模式式以及住宅建设与与经营管理理相分离的经营模式式。国内赢利型老年住宅经营模式按赢利方式分按经营管理方式分以一次性销售收益为主长期性租赁收益及一次性销售收益相结合开发建设与经营管理相结合开发建设与经营管理相分离老年住宅销销售的定价价策略除产品本身身外、细致入微的的物业管理理与服务才是老年住住宅项目最大的卖点点，产品的价格格定位，应应该高于同同地段同类类型的普通通公寓产品品。物业服务赢赢利策略物业服务费费由于老年社社区的种种种服务形式式有别于其其它普通社社区，因此此，老年社社区的物业业服务费的的收取标准准可采取相对高价位位的形式。各种单项的的服务费包括日常的的定菜送菜菜服务、厨厨师服务、、清洁卫生生服务、病病人看护服服务、家庭庭保姆服务务、收费钓钓鱼服务、、收费娱乐乐服务、收收费健身服服务、收费费社区活动动服务等等等。物业服务中中的租赁服服务这种产品的的居民平均均居住年限限较短，后后期房产继继承者存在在过户或者者再次租赁赁的问题。。国内目前对对于老年住住宅的物业业管理还停停留在养老老院、敬老老院的管理理模式上，，对于市场化化的管理老老年住宅的的模式，还还处在起步步探索阶段段。老年住宅物物业管理的的收入结构构、盈利预预测收入结构常规物业管理服务收入老年住宅物业管理收入结构针对老年人的专项服务收入老年住宅与普通住宅的会所收益比较普通住宅会所收入1000×30%×100030万元老年住宅会所收入1000×80%×100080万元注：以居住人口为1000人的小区为例，普通住宅的会所使用率为30%，老年住宅为80%，会所费用1000元/人·年。由于老年住宅的会所使用率高于普通住宅，因此，经营收益将高于普通住宅，同时经营成本也较普通住宅低。盈利预测由于老年人人的生理及及心理特征征，他们对对配套设施施的使用率率将大大高高于普通住住宅。如果果经营得当当，其盈利利能力将高高于普通住住宅（如下下例）。老年住宅社社区服务的的供应及收收费方式社区服务内内容参照国内外外现有老年年住宅的社社区服务内内容，针对对老年人生生、心理特特征的老年年住宅服务务应包括下下列内容：：医疗护理方方面——医院、诊所所、社区护护理中心体育活动方方面——适合老年人人的各类运运动如门球球、保龄球球、高尔夫夫等；休闲活动方方面——如棋牌、书书画、钓鱼鱼等教育配套方方面——老年大学、、图书馆中介资源提提供——家政服务中中心、旅游游服务公司司、房屋中中介、婚介介所等社区活动的的组织——如各类表演演活动、交交友活动、、聚会等。。收费方式费用收取应应包含以下下方面：日常物业管管理费用，，按物业建建筑面积收收取；专业物业服服务内容，，专项收取取；配套设施使使用费，按按会员制收收费或使用用次数收取取。收益模式：：产品出售与与出租相结结合的经营营模式，保保证部分投投资的迅速速回收，又又可取得长长期稳定收益益。经营管理：：可以聘请专专业的老年年公寓经营营公司负责责经营管理理，或则跟跟专业公司司联营，以以实现长远的的经营收益益。后期管理：：由于老年产产品使用周周期相对较较短，后期期空置产品品的处理上上也要考虑虑，可以采采用回购产权权或使用权权，再进行行统一销售售或出租，，使其良性性发展。配套设施：：资源共享，，向整个项项目的住户户开放，获获取经营收收入。在充充分满足住住户的前提提下，可以考考虑向周边边楼盘或社社会开放。。老年公寓是是住宅与服服务型商业业的复合地地产，除产产品的销售售（租赁））外，其配配套设施、、服务等等等是都是收收益的重要要来源。因因此，更要要从长远的的眼光经营营老年公寓寓。三、养老地产规规划项目设设计要求1）老年住住宅应当配配备的基础础设施明细细表一、规划要要求2）住宅选选址与场地地设计选择环境质质量良好、、交通便捷捷的场地，，作为规划划的先决条条件。靠近基本的的社区公共共设施，同同时远离喧喧闹的文娱娱场所。场地内的合合理规划与与设计尽可能在楼楼内外为老老年人提供供各种邻里里交流、人人际交流的的公共交往往空间和环环境。场地应有足足够面积，，以满足开开展户外活活动的要求求。居住区内路路网设置合合理，人车车分流，来来自主干道道的噪音少少；处理好合设设或邻设的的其他设施施与住宅之之间的关系系，既提供供公共交往往空间，利利于老人开开展体育活活动，又方方便生活。。容积率在1.0～0.1之间间均可进行行老年住宅宅开发；合适容积率率的用地可可做“两代代居”模模式的老年年住宅开发发；低容积率的的用地适合合低密度的的老年综合合社区的开开发。入住对象的的多样性建筑形式的的多样性老年公用建建筑等设施施服务医疗人人员的配备备3）容积率率健康老年人人日常活动动半径的设设置为450米，以以此设置服服务设施。。小区内专为为老年服务务的公用建建筑的设置置。例如以以下：护理室：护护理与日常常监护活动动基地。机能回复训训练室。医务室：包包含日常健健康管理、、咨询、诊诊察、配药药的设施。。4）配套设设施空间布局体体现老年人人自立性、、健康性、、安全性。。设备与设施施按老年人人的人体尺尺度和心理理、生理特特点进行设设计。体现适用性性，兼顾老老人与照顾顾者的使用用要求，空空间具可改改造性。二、建筑设设计2.1住住宅公共空空间的设计计要点2.1.1住宅的坡坡道无障碍碍设计要点点在有台阶的的地方应设设置坡度平平缓的台阶阶和斜面，，标准见下下表。在坡道的起起点及终点点，应留有有深度不小小于1.50m的轮轮椅缓冲地地带。坡道侧面凌凌空时，在在栏杆下端端宜设高度度不小于50mm的的安全档台台。设置斜坡引道有台阶阶时应设置置斜坡，斜斜坡的宽度度应为轮椅椅可通行的的宽度，斜斜面坡度应应平缓。设置扶手楼梯和斜坡坡应设置连连续式扶手手，扶手应应安装牢固固，同时还还应注意扶扶手的手感感和耐久性性。坡度平缓的的台阶踏步踢面高高不宜大于于120mm，踏面面宽不应小小于380mm。设置房檐出入口及斜斜坡上方宜宜设置房檐檐。铺设防滑地地面材料地面铺设应应平坦，不不应出现积积水现象，，使用浸水水也防滑的的地面材料料。设置排排水沟时，，应配水沟沟盖，水沟沟盖不应妨妨碍轮椅乘乘坐人的通通行。2.1.2楼厅和和电梯的设设计要点留足轮椅可可转身的空空间地面铺设防防滑材料地面铺设浸浸水后也防防滑的材料料，地砖之之间的缝隙隙不应过宽宽。方便的出入入口宽度要确保保轮椅可以以通过，门门宽大于等等于800mm，出出入口不设设置台阶，，宜选用推推拉门、自自动门。设置信箱和和留言板设置位置不不应妨碍通通行，使用用高度要方方便所有用用户。设置电梯超过3层要要配备电梯梯。电梯尺寸要要适应担架架的长度。。电梯与楼面面无高差。。电梯最小尺尺度1400mm(w)X1350mm(D)设置休息椅椅可设置椅子子，方便等等候电梯时时，可以坐坐下休息或或放置行李李。电梯内部设设置轿厢壁上离离地0.9m和0.75m处处有扶手设设置；正对对电梯轿厢厢门的壁上上悬挂倾斜斜的镜面。。电梯按钮操操作盘设在在适合乘轮轮椅者使用用的高度，，且两侧都都可进行操操作。电梯开门时时间较长，，且门口装装有光电管管装置，防防止夹伤。。2.1.3公用走走廊设计要要点设置连续扶扶手在0.9m和0.75m高处处宜设圆杆杆横向扶手手，扶手离离墙面40～50mm。防滑地面使用浸水后后也能防滑滑的地面材材料。窗门不应妨妨碍通行门、窗的开开启扇不应应妨碍走廊廊的通行。。无突出的墙墙壁灭火器、留留言板等应应设置在不不妨碍走廊廊通行的位位置上。无台阶地面面取消电梯到到电梯厅的的出入口以以及门厅部部分的台阶阶，地面存存在高差的的时候，应应设置斜坡坡。走廊宽度设设置考虑轮椅和和行人并行行通过，因因此宽度不不应小于1.2m。。2.1.4公用楼楼梯设计要要点易识别的台台阶面为避免台阶阶面产生阴阴影，应考考虑采光与与照明的情情况，改变变台阶的颜颜色和材质质，可便于于识别。设置扶手楼梯的扶手手应安装牢牢固。采用用近似圆形形的扶手，，沿楼梯两两侧连续安安装。端部部向下方或或墙壁弯曲曲。如果有有可能最好好与走廊连连接在一起起。坡度平缓的的楼梯为尽可能缩缩短万一跌跌落下来的的距离，可可采用带平平台的折跑跑楼梯。踏踏面高度不不应大于150mm，踏面宽宽度不应小小于300mm。楼梯的宽度度充足考虑楼梯可可并行通过过使用拐杖杖的老人和和搀扶人，，宽度约1200mm。踏步的防滑滑措施台阶面使用用防滑材料料，台阶面面边沿设置置防滑条，，要和台阶阶面保持在在同一平面面。2.1.5院落设设计要点防滑地面材材料的铺设设引道和台阶阶斜面的地地面铺设应应平坦，不不应产生积积水情况。。注意铺地材材料选用浸浸水后仍防防滑的材料料。路中央设设置井盖盖时，不不应突出出地面，，注意井井盖不要要突出。。设置车库库车库应设设计在户户门附近近，从车车棚到大大门处不不被雨淋淋到。房檐的设设置在户门处处可设置置宽大的的房檐。。充足的照照明门廊要保保持充足足的照明明，为了防止止楼梯上上产生浓浓重的阴阴影，注注意照明明的位置置和角度度，可设设置低位位灯。设置对讲讲话筒设置扶手手台阶边应应设置连连续式扶扶手。坡度平缓缓的台阶阶存在地面面高差时时，应在在台阶附附近设置置斜坡。。2.1.6细细部空间间设计要要点1）墙壁壁墙壁转角角部分作作圆角处处理除扶手外外，墙壁壁上无凸凸出物。。消火栓栓埋入墙墙里。扶手连续续性处理理，距地地高700～800mm,采采用手感感好的材材料如木木材，截截面直径径40mm，转转角也要要作圆角角处理。。转角圆角处理墙面无凸出物2）地面面选用吸音音浸水后后也防滑滑的材料料；耐磨损。。2.2住住宅室室内空间间的设计计要点2.2.1门窗窗的设计计要点门的宽度度满足轮轮椅进出出，不设设门槛，，外门净净宽不得得小于1.1m，内门门通行宽宽度不得得小于0.8mm；门轻易于于开启，，宜用推推拉门代代替平开开门，不不许使用用玻璃门门；门的把手手应选用用旋臂较较长的拉拉柄，拉拉柄高度度在0.9m～～1m之之间；居室窗台台的高度度在750～800mm左右右；窗台的宽宽度要适适当增加加，一般般不少于于250～300mm；矮窗台里里侧应当当设置高高0.9～1m的安全全栏杆易开闭的的户门当平开门门时，应应考虑调调节自动动关闭装装置，拉拉柄易于于老年人人的操作作，避免免采用圆圆形拉柄柄。适当照明明和易操操作的开开关考虑换鞋鞋和上下下台阶，，门厅具具有足够够的亮度度，不应应产生浓浓重的阴阴影部分分。采用醒目目的开关关。扶手的设设置为了方便便换鞋和和上下台台时，应应设置扶扶手。扶手的断断面采用用易抓握握的半圆圆形。台阶的处处理台阶上下下采用不不同的材材质和颜颜色，以以便识别别。防滑地面面采用浸水水后仍防防滑的地地面材料料。地砖接缝缝不要太太宽。户门门槛槛高度处处理户门门槛槛高度应应控制在在2cm左右。。2.2.2门厅厅的设计计要点2.2.3室室内走廊廊的设计计要点连续扶手手使用近圆圆形的扶扶手。扶手端部部向下方方或墙壁壁方向弯弯曲。光线充足足的照明明设计不应和其其他房间间产生亮亮度差。。洗手间入入口和有有台阶的的地方应应设置位位置低的的壁灯。。使用方便便的开光光装置应设置带带指示功功能的大大面板开开关。走廊长的的房间，，应在多多处设置置控制开开关。便于使用用的扶手手高度和和材料设置扶手手高度约约700～800mm，注意材料料的手感感和耐久久性。防滑地面面地面使用用防滑材材料。考虑跌到到的可能能性，避避免采用用坚硬的的材料。。宽敞的走走廊方便老年年人依靠靠拐杖或或与搀扶扶人共同同通过，，宽度不不应小于于1m。。进房间的的入口的的宽度不不得小于于800mm。。无阶差地地面地面应无无阶差，，各房间间地面的的高差应应控制在在3mm以内。。2.2.4楼楼梯的设设计要点点楼梯的宽宽度不应应小于1200mm，，满足两两人搀扶扶通过；；平台净宽宽不应小小于楼梯梯净宽，，踏步沿沿口不应应突出，，作成圆圆角，楼楼梯带有有500～600mm的暗示示区；扶手半径径以30～40mm为为宜，扶扶手与墙墙之间应应有40～50mm的的空隙；；扶手可设设置为双双重高度度（900和750mm两种种）宽敞楼梯梯楼梯可并并行通过过使用拐拐杖的老老人与搀搀扶人。。扶手的设设置安装牢固固，近圆圆形的扶扶手沿楼楼梯两侧侧安装。。扶手端部部向下或或墙壁弯弯曲。台阶面和和台阶高高度台阶面使使用防滑滑材料。。设置防滑滑条时和和台阶在在一个平平面上。。台阶垂直直部分应应设置挡挡板，台台阶边沿沿不应突突出。方便的开开关除感应灯灯外，安安装带暗暗示功能能的大面面板开关关，使用用上下楼楼两侧都都可操作作的双路路开关。。充足照明明为了不产产生浓重重的阴影影，可设设置多个个照明灯灯具。楼梯形状状楼梯坡度度平缓，，宜带休休息平台台。避免上层层楼梯缩缩进走廊廊或下层层楼梯露露出走廊廊的情况况。浴室设计计要点开关方便便且安全全的门最好采用用拉门或或折叠