装修管理服务知识分享

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目录2装修办理流程3装修过程管理4装修验收管理和讨论1装修办法摘录随着一个项目的交房步入尾声，业主的装修工作也正在如火如荼的进行中，那么在此期间就可能会出现一系列的问题，例如：违规装修、环境卫生、施工人员管理、施工噪音、相邻业主关系的处理等等。如何让这些问题少发生或者不发生，就是考验我们工作能力的时候。为了做好装修管理，要求我们除了拥有饱满的热情和充沛的精力外，还需要足够的专业知识。丰富的知识带给业主的将不只是对物业管理人员的敬佩，更多的是对物业企业服务的认可。在下列情况下，装修工作可以实施服务中心已书面发出批准装修许可证所有有关费用已经缴付（装修保证金、垃圾清运费等）所有装修并没有和国家法律有任何抵触消防机关已发出批准文件（针对大型装修）装修管理前言

装修管理办法摘录（110号令）

第二章一般规定

第五条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：

（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。

本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：

（一）搭建建筑物、构筑物；

（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

（三）拆改供暖管道和设施；

（四）拆改燃气管道和设施。

本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。

110号法令《住宅室内装饰装修管理办法》

第七条住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。

第八条改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。

第九条装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。

第十条装饰装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保装饰装修工程质量。

第十一条装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。

第十二条装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。

第三章开工申报与监督

第十三条装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。

非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。装修管理办法摘录（110号令）

第十六条装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：

（一）装饰装修工程的实施内容；

（二）装饰装修工程的实施期限；

（三）允许施工的时间；

（四）废弃物的清运与处置；

（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；

（六）禁止行为和注意事项；

（七）管理服务费用；

（八）违约责任；

（九）其他需要约定的事项。

第十七条物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。

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装修管理办法摘录（110号令）

第十八条有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装饰装修企业有违反本办法行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理。

第十九条禁止物业管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。

第二十条装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。

第二十一条任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。

第七章法律责任

第三十三条因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。

装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。

第三十四条装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三十五条装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。

第三十六条装修人违反本办法规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。

装修管理办法摘录（110号令）

第三十七条装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三十八条住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：

（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款；

（二）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1千元以上5千元以下的罚款；

（三）擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款；

（四）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款。

第三十九条未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。

第四十条装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。

。。。装修管理办法摘录（110号令）

第四十一条装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处1千元以上1万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处1万元以上3万元以下的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。

第四十二条物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。

第四十三条有关部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。

装修管理办法摘录（110号令）

装修管理流程办理流程

0102030405业主接房后提出装修申请，公示需要办理装修的所需资料，核实业主所提供资料的真实性。办理装修人员出入证，并缴纳证件费用，做到施工人员一人一证，并录入装修管理台账存档，定期更新。所有资料证件办理完成后，必须对施工单位做施工交底培训并签字确认，以上所有资料须一户一档完整保存。工作人员引导业主填写装修资料，告知所需提交的装修图纸，缴纳装修相关费用（主要包括：押金、垃圾清运费、楼道维护费等），告知业主相关事项，建立、完善业主装修台账，进入装修审批流程。审批完成后，要求业主提供施工图纸并审核，如店面商铺审图，门头审核还需要业主同时提供到城管审核，发放装修许可证。装修申请资料填写收集图纸审核证件办理施工交底图纸审核证件办理资料收集施工单位、业主信息真实性填写资料不能遗漏费用收取疑问解答图纸是否齐全（平面布置图、水电气专业图纸等）涉及到商铺审图有店招审核并要求业主报城管审核外立面是否改动，房屋使用功能是否有改动是否有承重结构拆改一证一人禁止一证多用证件信息准确装修管理

重点

施工交底施工交底必须由施工单位负责人或业主签确所有交底内容必须形成文字存档根据每个项目/地区的要求尽量把一些禁止的要求写全面承重结构、防水、违章、装修材料以及装修人员出入规范如有需要可签确完成复印粘贴在业主入户门公示成立3人装修巡场小组。证件巡查：主要巡查装修人员是否与申报人员相符，现场有无生火做饭或烧电炉。消防巡查：是否按规定要求做好消防措施，是否在用电及消防安全隐患。申请项目的巡查：是否与申报项目相符。结构及墙体的巡查：是否影响结构承重，有无在承重墙或外立面重击、打孔。管线巡查：管线敷设是否影响外墙防水及安全要求，有无私改、乱接线路。煤气巡查：是否有擅自改变或暗埋煤气管线及设施。房屋功能的巡查：是否有改变房屋设计功能，包括门、窗、阳台是否改变、移位。装修管理

装修过程管理

1.装修巡查的具体内容：作业时间的巡查：是否按规定的时间作业，垃圾堆放地点及清运时间、路径是否按规定的要求进行。现场卫生巡查：门前卫生状况是否符合管理要求。管道的巡查：是否有妥善的保护措施，特别是排水口。作业规范巡查：各项作业是否符合规范要求。防水巡查：卫生、厨房等涉水区域做闭水试验，时间不小于24小时，是否按要求做好防水保护？材料及垃圾储存与搬运的巡查：材料及垃圾搬运有否损坏公共设施。违章留宿及活动监控：有无违章留宿及其它区域逗留或擅自使用小区各类设施及影响其他业主的行为。

装修管理

装修过程管理

装修管理

装修过程管理

装修施工单位测量尺寸→绘制施工图纸→办理装修手续→材料、工人进场→水、电线路改造→结构改动→铺设地板、瓷片→木工制作→墙壁施工→油漆→打扫卫生→入住。装修前的准备工作：当业主办理好装修手续以后，建议业主和上下左右邻居沟通一下。材料、工人进场时的管理：在业主材料、工人进场时，需要秩序部门各岗位的密切配合，如果发现有异常的装修材料进场，一定要问清楚：具体房号、材料用途，及时和业主沟通，了解材料的真实用途，对于违规装修用材料阻挡在小区门岗之外。所谓异常的装修材料包括：大量红砖砖块、大型型钢材料、大量钢筋、打孔机等等。往往这些材料的进场预示着业主将大兴土木，在房间内砌墙、在房内打孔。因为房间的地板的承受重量是进过严格计算后设定的，随意增加地板的荷重，将会给整个房屋带来极不安全的因素。2.装修进度流程：3.水、电线路施工管理装修管理

装修过程管理

大多数的水管材质是PPR热熔管，相对来讲，容易漏水的地方是接头部位。我们可以建议业主要求施工单位用加压泵打压，然后封闭4个小时以上。建议不少于2次防水层。避免日后漏水到下一户造成不必要的纠纷和损失。卫生间的墙壁要做防水处理，目的是防止相隔房间受潮发霉，避免造成不必要的纠纷和损失。弱电线路改动要经过物业公司或由有资质的专业队伍报批通过后实施厨房和卫生间的下水管道施工时，建议业主用塑料扣板封闭，不主张用水泥板、红砖封闭，否则将来维修时将增加难度和恢复成本，尤其是1至3楼的业主更应注意（不要听信装修公司的）。厨房的烟道开口位置是根据国家规范设计的，不能做任何改动，否则极易产生串烟现象。如果业主执意要改，应该告诉他物业公司不能在接受他的报修。如果业主已经改动，当发生串烟时，可以购买止逆阀安装上。厨房的燃气管道不能有改动，否则燃气公司将不会通气，同时也会存在安全隐患。连接软管的长度不得超过2.5m，连接软管不得封闭在墙内，一旦发生泄漏，后果将十分严重。装修管理

装修过程管理

4.下水管道、烟道的施工对于木工施工管理比较轻松，只需要查看业主的装修进度，注意防范施工人员的用电安全、消防安全（劝阻室内吸烟行为）、在公共区域施工问题、环境卫生的保持等方面的问题。

需要提醒业主的是：在吊顶和家具内安装的电线一定要穿线管，减少火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备。5.木工施工装修管理

装修过程管理

6.油漆施工

业主的墙壁和家具油漆施工，也是相对比较轻松的管理环节，需要提醒施工人员的是注意环境卫生，不能影响到相邻业主的正常生活，施工时一定要关闭入户门打开窗户（有条件的话安装个临时排风扇，防止施工人员中毒）。

提醒业主在注意劣天气情况下门窗要及时关闭，以防损坏已经完成的装修工程。装修管理

装修过程管理

了解了业主装修过程中的重点，也就明白了我们日常巡检的重点。在业主材料进场和水电路改造阶段，最少每天要巡查一次，有违规意图的业主，一天要巡检二次，否则：第一天晚上就可能破坏防水层，第二天封闭了，让你无法查看，留下隐患。对于后面的木工和墙壁施工，一般一天一次或二天一次的巡检频次。7.装修巡检的重点装修管理

装修过程管理

8.结构改动这一类违规装修是最严重的违规，主要表现在：在承重墙上开门、开孔、做壁橱，在室内砌砖墙，在天花板上安装较重的物品，在室内安装阁楼，拆除卧室窗下墙体，在外墙上随意打孔开门开窗等等。物业公司应该坚决制止这一类违规装修，必要时可以采取一些非常手段，同时上报相关主管部门共同处理。装修管理

装修过程管理

01.这一类违规装修主要表现在：扩大卫生间的门窗尺寸，更改卫生间干湿隔墙的位置，将卧室改为卫生间，将阳台改为洗衣间，将主卧卫生间改为书房或衣柜，改变空调的安装位置，改变燃气管道等等。02.针对这类违规装修，物业公司应尽量阻止其改动，告知业主这样改动应该承担的责任，可能会对其以后的入住生活带来的麻烦等后果。将改动情况详细记录在档案中，并让业主签字认可。9.改变房屋用途装修管理

装修过程管理

10.线路改动以及房屋外观改变

这一类违规装修主要表现在：破坏了卫生间的防水层，水管施工不规范，没有做防水，用水泥板和瓷片封闭卫生间和厨房的下水管道并没有预留检修孔，改动主下水管道，改变烟道的开孔位置，将污水管连接到雨水管中，可视对讲移位，改变进户门样式颜色，改变窗户玻璃