中财课件第八章投资性房地产

中财课件第八章投资性房地产第一页，共22页。一、定义投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。第一节投资性房地产的定义及内容第二页，共22页。二、投资性房地产内容已出租的土地使用权已出租的建筑物持有并准备增值后转让的土地使用权第三页，共22页。第二节投资性房地产的确认和初始计量一、确认和初始计量确认条件：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。第四页，共22页。初始计量1.外购的投资性房地产

对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括：(1)购买价款、(2)相关税费(3)可直接归属于该资产的其他支出。第五页，共22页。2.自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。

自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。第六页，共22页。案例：2010年3月，A公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房，2010年11月，甲公司预计厂房即将完工，与B公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给B公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，2010年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为200万元，两栋厂房的实际造价均为800万元，能够单独出售，假设A公司采用成本模式进行后续计量。分析：借：投资性房地产——厂房800贷：在建工程——厂房800分析：借：投资性房地产——已出租土地使用权100贷：无形资产——土地使用权100第七页，共22页。第二节投资性房地产的确认和初始计量二、投资性房地产的后续支出原理：满足投资性房地产确认条件的，资本化；否则，费用化（计入“其他业务成本”）。资本化后续支出通过

“投资性房地产——在建”核算。第八页，共22页。第三节投资性房地产的后续计量两种计量模式：成本模式公允价值模式公允价值模式同时满足以下两个条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。第九页，共22页。一、成本模式可以比照固定资产、无形资产的处理思路理解。1.设置“投资性房地产”科目核算；2.要按期（月）计提折旧或进行摊销，通过“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目核算，要确认收取租金的收入，通过“其他业务收入”科目核算。计提的折旧或摊销的金额通过“其他业务成本”科目核算。

3.应比照固定资产、无形资产来计提减值准备。借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。第十页，共22页。案例：A公司将一栋写字楼出租给B公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为1200万元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为10年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，B公司每月等额支付A公司租金20万元。分析：借：银行存款20贷：其他业务收入20借：其他业务成本10贷：投资性房地产累计折旧10第十一页，共22页。二、公允价值模式会计科目：

投资性房地产一成本

一公允价值变动

；

第十二页，共22页。二、公允价值模式2.设置“公允价值变动损益”科目核算期末投资性房地产公允价值变动的影响。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额

借：投资性房地产——公允价值变动

贷：公允价值变动损益

公允价值低于原账面价值的差额，做相反的会计分录待处置该投资性房地产时，将其持有期间累计产生的“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”科目取得租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目第十三页，共22页。二、公允价值模式

公允价值模式与采用成本模式计量的区别是：采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提折旧，不再进行摊销，也不需要计提减值准备。第十四页，共22页。三、投资性房地产后续计量模式的变更1.规定：成本模式可以转为公允价值模式，但公允价值模式不得转为成本模式。

企业对其所有投资性房地产后续计量模式的选择要统一。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

2.处理：成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。（高级财务会计讲解）第十五页，共22页。第四节投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换（一）房地产形式及转换日非投资性房地产转换为投资性房地产，通常将租赁期开始日作为转换日；投资性房地产转换为非投资性房地产，通常在租赁期结束时做相关的转换处理。第十六页，共22页。（二）房地产转换的会计处理

1.成本模式下的转换（对应结转，不确认损益。）对应结转

“固定资产”或“无形资产”------“投资性房地产”；“累计折旧”或“累计摊销”------“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销”；“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”------“投资性房地产减值准备”。第十七页，共22页。案例：大华公司2010年7月末将出租在外的厂房收回，8月1日开始用于本企业的商品生产，该厂房相应由投资性房地产转换为自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至2010年7月31日，账面价值为1000万元，其中，原价1500万元，累计已计提折旧500万元。

分析：借：固定资产1000投资性房地产累计折旧500贷：投资性房地产—厂房1000累计折旧500第十八页，共22页。2.公允价值模式下的转换（1）投资性房地产→非投资性房地产（投资性房地产转换为自用房地产、存货）

无论公允价值高或低，公允价值与原账面价值的差额都计入“公允价值变动损益”科目。

转换日会计处理：借：固定资产/无形资产等（投资性房地产的公允价值）贷：投资性房地产―成本

―公允价值变动（或借记）公允价值变动损益（金额倒挤，或借记）第十九页，共22页。2.公允价值模式下的转换

（2）非投资性房地产→投资性房地产（自用土地使用权、固定资产、存货转换为投资性房地产）

①转换日的公允价值大于账面价值的，差额贷记“资本公积――其他资本公积”科目转换日会计处理：借：投资性房地产――成本（转换日的公允价值）累计折旧（或累计摊销）固定资产减值准备（或无形资产减值准备）贷：固定资产（或无形资产等）资本公积――其他资本公积（差额，倒挤）第二十页，共22页。2.公允价值模式下的转换（2）非投资性房地产→投资性房地产（自用土地使用权、固定资产、存货转换为投资性房地产）②转换日的公允