拿地阶段-可行性研究报告课件

xx地块可行性研究报告谨呈：——房产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：拿地阶段1xx地块可行性研究报告谨呈：——房产开发有限公司版权声明：：准确的理解客户目标是我们一切研究的出发点1、取得土地的合理价格区间客户目标2、竞投的操作建议根据市场现状和预测未来房地产市场发展趋势的前提下给出合理价格区间。根据专业经验和对当地市场的析，并结合项目实际情况给出土地价格竞投区间。2准确的理解客户目标是我们一切研究的出发点1、取得土地的合理价假设开发法是测算土地取得价格最为科学的方法假设开发法的原理：开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此，决定一宗土地价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格。也就是说，我们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。地价＝开发完成以后的总房价－开发费用－利息－利润－销售税费－购买土地需要缴纳的税费

假设开发法的适用性分析：运用假设开发法的关键和难点是客观地确定未来市场状况，这些数据资料是通过市场调查和分析预测得来的，它们准确与否，直接影响结果的客观、合理。而分析预测通常是不容易把握的，所以我们在运用假设开发法时，市场调查必须详实，分析预测必须客观，才能保证最终结果的准确性。估价方法假设开发法需要确定的主要参数：物业建成后的销售价格；物业的开发节奏；物业的开发成本3假设开发法是测算土地取得价格最为科学的方法假设开发法的原理：1项目地块解析６土地竞投价格确定项目SWOT分析房地产市场城市宏观背景3逐个预测和确定假设开发法所需的各个参数的数值是工作的基本思路工作思路确定测算参数项目定位４５２41项目地块解析６土地竞投价格确定项目SWOT分析房地产市场城开发商背景：拿地背景、政府承诺及风险地块区位解析：行政区划、城市位置地块周边环境解析：地块四至条件、天然景观资源、市政生活配套地块现状解析：平整程度、动拆迁进度地块指标解析：用地红线、容积率、限高、占地面积地块交通解析：公交体系、轨交体系、道路状况地块优劣势评价1项目资源体系项目定位项目SWOT分析房地产市场城市宏观背景3４５２土地竞投价格确定65开发商背景：拿地背景、政府承诺及风险1项目资源体系项目定位项城市概况、规模城市地位、规划定位、产业结构人口概况、人文特征经济发展水平：GDP、恩格尔系数1项目地块解析项目定位项目SWOT分析房地产市场城市宏观背景3４５２土地竞投价格确定66城市概况、规模1项目地块解析项目定位项目SWOT分析房地产市1项目地块解析项目SWOT分析城市宏观背景3４２房地产宏观市场：政策法规、土地供应、开工量、竣工量、空置率房地产微观市场：供求对比、价格分布与走势二、三级竞争区域典型楼盘分析：产品形态、阶段价格、销售状况消费特征分析：客户来源、偏好与承受力房地产市场项目定位５土地竞投价格确定671项目地块解析项目SWOT分析城市宏观背景3４２房地产宏观市1项目地块解析项目SWOT分析房地产市场城市宏观背景324静态市场对比优势劣势机会威胁项目定位５土地竞投价格确定681项目地块解析项目SWOT分析房地产市场城市宏观背景324静1项目地块解析5项目SWOT分析房地产市场城市宏观背景3４２土地竞投价格确定项目定位6客户初步定位：由交通导入及竟品客户构成确定产品初步定位：由市场竞争及本体限制条件确定价格初步定位：权重打分法91项目地块解析5项目SWOT分析房地产市场城市宏观背景3４２1项目地块解析６土地竞投价格确定项目ＳＷＯＴ分析房地产市场城市宏观背景3项目定位４５２价格测算前提测算参数确定竞投价格区间确定101项目地块解析６土地竞投价格确定项目ＳＷＯＴ分析房地产市场城示例：**地块价格测算11示例：**地块价格测算111、地块开发周期——按照分期销售进行测算，充分考虑销售价格的未来增长；2、建安开发成本及相关税费3、地块物业配比——公共配套面积？？，商业面积按？？，住宅为？？，4、物业销售率——假设商业和住宅均出售，且销售率为100%；5、测算周期——以月/季度为测算单位周期，现金流入与流出均按月/季度进行测算；6、竞投价格——分为稳健型价格、乐观型价格与冒险型价格三种类型，前两种是按当地房地产行业的平均利润率（贴现后20%）的价格计算，冒险型价格是在贴现后利润率15%及10%的情况下测算的；7、测算中，充分考虑了项目开发周期较长，由此引起的资金时间价值可能对测算造成的影响，分别对每期的销售收入、投入开发成本、各项税费等均进行了贴现，贴现率取6%（参照五年期国债利率4.08%，并适当结合通货膨胀率而确定）价格测算前提12价格测算前提12项目分两期开发，开发周期不超过3年，销售周期滞后0.75年开发周期

项目周期

2008年2009年2010年2011年项目项目一期开发期

销售期

项目一期开发期

销售期

13项目分两期开发，开发周期不超过3年，销售周期滞后0.75年开开发成本确定：XX市小高层的建安成本在1500-1800元/平方米之间，本次测算取1600元/平方米；商业取1700元/平方米；附属公共配套取1500元/平方米除右表中开发成本，总投资成本还包括下述几项：1、财务费用：项目的融资额度取土地成本与前期费用，融资利息取银行1~3年期基准利率7.2%；2、销售费用取销售收入的3%。测算参数确定序号项目按建筑面积算单价（元/平方米）总价（万元）

一前期工程费

1.1可行性研究费1.0022.361.2规划设计费

40.00

894.561.3三通一平2.0044.731.4勘察、测绘4.0089.46

前期工程小计

1051.10二建安工程小计

-2.2小高层住宅1,600.0033024.392.3商业1,700.002550.002.4附属公共配套1,500.00335.46

建安工程小计

35909.84三公共基础设施费

3.1供水、供气、供电、消防45.001,006.373.2道路、园林、环卫及绿化40.00894.563.3有线电视、智能系统40.00894.563.4排洪、排污、照明、电讯55.001230.01

基础设施费小计180.004025.50四不可预见费（建安成本×1.5%）

538.65五管理费用（建安成本×3%）

1077.3六合计(不含地价)

42602.3914开发成本确定：XX市小高层的建安成本在1500-1800元/销售价格及销售率测算参数确定地块价格及销售率测算一期测算二期xxxx地块住宅价格(元/m2)48485139销售率100%100%商业价格(元/m2)80008000销售率100%100%15销售价格及销售率测算参数确定地块价格及销售率测算一期测算二期其他相关税费确定测算参数确定土地交易后需要缴纳的税费契税：土地成交价格的3%；房地产二级市场销售需要缴纳的营业税及附加合计5.55%营业税：房地产销售收入的5%；城市建设维护税：营业税的7%；教育费附加：营业税的3%；堤围费：营业税的3%；土地增值税预征：房地产销售收入的1%预征；企业所得税：营业利润的33%。16其他相关税费确定测算参数确定土地交易后需要缴纳的税费16稳健价格：楼面地价1366元/平方米，总地价3.06亿元；

乐观价格：楼面地价1642元/平方米，总地价3.67亿元

根据房地产行业平均利润率（贴现后20%）以及前述的销售价格、开发成本、相关税费的分析，用假设开发法测算出地块目前的市场价值（见基准方案测算数据）；再分别就销售收入、开发成本进行敏感性分析，如果企业对未来销售情况更为乐观或对开发成本控制能力更强，那么保持20%的成本利润不变的情况下，目前可支付的地价就能够进一步提高。XX地块竞价区间因素变化情况敏感性分析结果销售收入

（万元）总地价

（万元）地面地价

（万元/亩）楼面地价（元/平方米）总投资（万元）财务净现值（万元）动态投资回收期（年）基本方案11524730558201136682142116202.52销售收入变化开发成本变化敏感性分析结果5%-10%12101036730241164285328124282.540%12101033634221150485940122782.5310%12101030537200136586551121282.52不变-10%11524733654221150581531117702.540%11524730558201136682420116202.5210%11524727461180122882754114702.51-5%-10%10948530578201136777733111112.530%10948527481180122978345109612.5210%10948524385160109078956108112.5017稳健价格：楼面地价1366元/平方米，总地价3.06亿元；

XX地块的冒险型地价：楼面地价最高不超过1916元/平方米，总地价不超过4.28亿元地块未来的销售情况按照最为乐观的方案（销售收入增长10%，开发成本下降10%）测算时，如果企业愿意牺牲部分目标利润，成本利润率降低至15%，目前可支付的地价则可提高至：楼面地价1916元/平方米，总地价4.28亿元；成本利润率降低至10%时，我们认为企业需要承担的风险过大，不建议采用此方案。冒险型价格测算成本利润率因素变化情况总地价(万元)楼面地价

(元/平方米)总投资

(万元)销售收入

(万元)财务净现值

(万元)动态投资回收期（年）销售收入变化开发成本变化20%0%0%30558136682142115247116202.5210%-10%39806178089126113811130872.5515%0%0%3330314898537811524793182.8510%-10%42841191692701113811105452.8310%0%0%3631316248892411524767972.9810%-10%4616520649661911381177582.9618XX地块的冒险型地价：楼面地价最高不超过1916元/平方米，THEEND

Thanks!19THEEND19xx地块可行性研究报告谨呈：——房产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：拿地阶段20xx地块可行性研究报告谨呈：——房产开发有限公司版权声明：：准确的理解客户目标是我们一切研究的出发点1、取得土地的合理价格区间客户目标2、竞投的操作建议根据市场现状和预测未来房地产市场发展趋势的前提下给出合理价格区间。根据专业经验和对当地市场的析，并结合项目实际情况给出土地价格竞投区间。21准确的理解客户目标是我们一切研究的出发点1、取得土地的合理价假设开发法是测算土地取得价格最为科学的方法假设开发法的原理：开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此，决定一宗土地价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格。也就是说，我们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。地价＝开发完成以后的总房价－开发费用－利息－利润－销售税费－购买土地需要缴纳的税费

假设开发法的适用性分析：运用假设开发法的关键和难点是客观地确定未来市场状况，这些数据资料是通过市场调查和分析预测得来的，它们准确与否，直接影响结果的客观、合理。而分析预测通常是不容易把握的，所以我们在运用假设开发法时，市场调查必须详实，分析预测必须客观，才能保证最终结果的准确性。估价方法假设开发法需要确定的主要参数：物业建成后的销售价格；物业的开发节奏；物业的开发成本22假设开发法是测算土地取得价格最为科学的方法假设开发法的原理：1项目地块解析６土地竞投价格确定项目SWOT分析房地产市场城市宏观背景3逐个预测和确定假设开发法所需的各个参数的数值是工作的基本思路工作思路确定测算参数项目定位４５２231项目地块解析６土地竞投价格确定项目SWOT分析房地产市场城开发商背景：拿地背景、政府承诺及风险地块区位解析：行政区划、城市位置地块周边环境解析：地块四至条件、天然景观资源、市政生活配套地块现状解析：平整程度、动拆迁进度地块指标解析：用地红线、容积率、限高、占地面积地块交通解析：公交体系、轨交体系、道路状况地块优劣势评价1项目资源体系项目定位项目SWOT分析房地产市场城市宏观背景3４５２土地竞投价格确定624开发商背景：拿地背景、政府承诺及风险1项目资源体系项目定位项城市概况、规模城市地位、规划定位、产业结构人口概况、人文特征经济发展水平：GDP、恩格尔系数1项目地块解析项目定位项目SWOT分析房地产市场城市宏观背景3４５２土地竞投价格确定625城市概况、规模1项目地块解析项目定位项目SWOT分析房地产市1项目地块解析项目SWOT分析城市宏观背景3４２房地产宏观市场：政策法规、土地供应、开工量、竣工量、空置率房地产微观市场：供求对比、价格分布与走势二、三级竞争区域典型楼盘分析：产品形态、阶段价格、销售状况消费特征分析：客户来源、偏好与承受力房地产市场项目定位５土地竞投价格确定6261项目地块解析项目SWOT分析城市宏观背景3４２房地产宏观市1项目地块解析项目SWOT分析房地产市场城市宏观背景324静态市场对比优势劣势机会威胁项目定位５土地竞投价格确定6271项目地块解析项目SWOT分析房地产市场城市宏观背景324静1项目地块解析5项目SWOT分析房地产市场城市宏观背景3４２土地竞投价格确定项目定位6客户初步定位：由交通导入及竟品客户构成确定产品初步定位：由市场竞争及本体限制条件确定价格初步定位：权重打分法281项目地块解析5项目SWOT分析房地产市场城市宏观背景3４２1项目地块解析６土地竞投价格确定项目ＳＷＯＴ分析房地产市场城市宏观背景3项目定位４５２价格测算前提测算参数确定竞投价格区间确定291项目地块解析６土地竞投价格确定项目ＳＷＯＴ分析房地产市场城示例：**地块价格测算30示例：**地块价格测算111、地块开发周期——按照分期销售进行测算，充分考虑销售价格的未来增长；2、建安开发成本及相关税费3、地块物业配比——公共配套面积？？，商业面积按？？，住宅为？？，4、物业销售率——假设商业和住宅均出售，且销售率为100%；5、测算周期——以月/季度为测算单位周期，现金流入与流出均按月/季度进行测算；6、竞投价格——分为稳健型价格、乐观型价格与冒险型价格三种类型，前两种是按当地房地产行业的平均利润率（贴现后20%）的价格计算，冒险型价格是在贴现后利润率15%及10%的情况下测算的；7、测算中，充分考虑了项目开发周期较长，由此引起的资金时间价值可能对测算造成的影响，分别对每期的销售收入、投入开发成本、各项税费等均进行了贴现，贴现率取6%（参照五年期国债利率4.08%，并适当结合通货膨胀率而确定）价格测算前提31价格测算前提12项目分两期开发，开发周期不超过3年，销售周期滞后0.75年开发周期

项目周期

2008年2009年2010年2011年项目项目一期开发期

销售期

项目一期开发期

销售期

32项目分两期开发，开发周期不超过3年，销售周期滞后0.75年开开发成本确定：XX市小高层的建安成本在1500-1800元/平方米之间，本次测算取1600元/平方米；商业取1700元/平方米；附属公共配套取1500元/平方米除右表中开发成本，总投资成本还包括下述几项：1、财务费用：项目的融资额度取土地成本与前期费用，融资利息取银行1~3年期基准利率7.2%；2、销售费用取销售收入的3%。测算参数确定序号项目按建筑面积算单价（元/平方米）总价（万元）

一前期工程费

1.1可行性研究费1.0022.361.2规划设计费

40.00

894.561.3三通一平2.0044.731.4勘察、测绘4.0089.46

前期工程小计

1051.10二建安工程小计

-2.2小高层住宅1,600.0033024.392.3商业1,700.002550.002.4附属公共配套1,500.00335.46

建安工程小计

35909.84三公共基础设施费

3.1供水、供气、供电、消防45.001,006.373.2道路、园林、环卫及绿化40.00894.563.3有线电视、智能系统40.00894.563.4排洪、排污、照明、电讯55.001230.01

基础设施费小计180.004025.50四不可预见费（建安成本×1.5%）

538.65五管理费用（建安成本×3%）

1077.3六合计(不含地价)

42602.3933开发成本确定：XX市小高层的建安成本在1500-1800元/销售价格及销售率测算参数确定地块价格及销售率测算一期测算二期xxxx地块住宅价格(元/m2)48485139销售率100%100%商业价格(元/m2)80008000销售率100%100%34销售价格及销售率测算参数确定地块价格及销售率测算一期测算二期其他相关税费确定测算参数确定土地交易后需要缴纳的税费契税：土地成交价格的3%；房地产二级市场销售需要缴纳的营业税及附加合计5.55%营业税：房地产销售收入的5%；城市建设维护税：营业税的7%；教育费附加：营业税的3%；堤围费：营业税的3%；土地增值税预征：房地产销售收入的1%预征；企业所得税：营业利润的33%。35其他相关税费确定测算参数确定土地交易后需要缴纳的税费16稳健价格：楼面地价1366元/平方米，总地价3.06亿元；

乐观价格：楼面地价1642元/平方米，总地价3.67亿元

根据房地产行业平均利润率（贴现后20%）以及前述的销售价格、开发成本、相关税费的分析，用假设开发法测算出地块目前的市场价值（见基准方案测算数据）；再分别就销售收入、开发成本进行敏感性分析，如果企业对未来销售情况更为乐观或对开发成本控制能力更强，那么保持20%的成本利润不变的情况下，目前可支付的地价就能够进一步提高。XX地块竞价区间因素变化情况敏感性分析结果销售收入

（万元）总地价

（万元）地面地价

（万元/亩）楼面地价（元/平方米）总投资（万元）财务净现值（万元）动态投资回收期（年）基本方案115247305582