房地产产品户型分析解读（图文并茂）

房地产产产品户型的分分析一、户型型类别配配置立体户型型平面户型型（住宅层高高一般在2.6至3.3米之间，最最通常为2.8米,大户型和豪豪宅采用3米以上较多。）跃层复式错层有“压缩了的复复式”之称，通过过错层平面面让功能区区形成整体体的差别层层次户型分析：：根据箭头所所指，通过过室内的小小楼梯，让让居住区和和休息区形形成了立体体的层次差差别案例：错层层式住宅提示：错层式住宅宅不利于抗抗震，而且且显得空间间零散，容容易使小户户型显得局局促，更适适合层数少少，面积大大的高档住住宅。二、户型类别别分布位置最好的的地方设置置总价最高高的户型、、位置最差的的地方设置置总价最差差的户型。。（临近路边边、景观较较差、朝北北的方向、、西晒、底层等）三、户型功功能配置1.一套好的户户型，首先先必须是每每一个房间间都间隔方正，，少点“金金角银边””，谨防多多边多角的“钻石房房”出现，，如此不仅仅利于家具具摆放，提高使用面面积，也符符合中国人人的消费心心理。长沙玫瑰园园2.空间有效分分隔一般一个好好的户型应应该有6个分离：生生理分居、、功能分区区、动静分分开、公私私分开、主主次分开、、干湿分开开。生理分居：指8岁以上子女女应该和父父母分室居居住，15岁以上异性性子女应该该分室居住住；功能分区：指不同的的生活功能能有不同的的活动空间间，会客要要有客厅、、烹饪要有有厨房、存存物要有储储物室、厕厕浴要有卫卫生间；动静分开：指活动空空间和休息息空间要严严格区分，，客厅、餐餐厅、厨房房等人来人人往，活动动频繁，应应靠近入户户门设置，，而卧室需需要更大程程度的安静静，应比较较深入。公私分开：指家庭生生活的私密密性必须得得到充分的的尊重与保保护，不能能让访客进进门后将业业主的家庭庭生活一览览无余；主次分开：指主人房房要与其他他房间有所所区别；干湿分开：指厨房、、卫生间带带水、带脏脏的房间应应与精心装装修怕水、、怕脏的卧卧室分开。。好户型设计的6种分离干湿分开动静分开生理分居公私分开主次分开功能分区3.面积恰当，，尺度适宜宜人们较理想想的卧室面面积为12-15平米之间，，较理想的的客厅面积积为21-30平米之间，，客厅的开开间不应小小于3.6米，否则将将影响看电电视的效果果。卫生间间、厨房、、健身房、、储物室4-5平米，阳台台5-6平米较为适适宜。此外各功能能空间的相相互关系对对使用效果果也有很大大影响。例例如厨房应应靠近入口口设置，避避免买菜后后穿过客厅厅的不方便便，卫生间间应靠近卧卧室以方便便晚间使用用，厕所门门不应直接接开向客厅厅和餐厅，，这样既不不卫生有不不雅观。生生活阳台应应该与厨房房或卫生间间相连，不不应与卧室室相连，因因为生活阳阳台是开放放性空间，，晒衣时穿穿过卧室会会影响卧室室的私密性性。功能区最低面积常规面积推荐面积客厅141825主卧121416次卧81012厨房568餐厅6810主卫生间678次卫生间345储藏室346书房6810面积标准.4.健康因素的的合理利用用呼吸、采光光、通风是是每个人最最基本的生生理需求，，尤其对家家庭生活来来讲，这些些要求是否否能被充分分满足，对对人的健康康有着至关关重要的影影响。而辨辨别一个户户型的好坏坏，健康性性因素是否否被合理运运用也成了了一个重要要的标准。。这些因素素包括：朝朝向合理、、日照充分分、光线充充足、通风风良好、空空气新鲜、、温度适宜宜、安静舒舒适。每套住宅的的卧室和使使用面积在在10平方米以上上的起居室室（厅）均均应直接采采光，且至至少应有一一间卧室或或起居室（（厅）具有有良好的朝朝向，能直直接获得日日照，一般般位南向，，南偏东或或者南偏西西不可大于于45度。（住宅的朝向向一般以起起居室、主主卧房的朝朝向为主。。）住宅应有良良好的自然然通风，即即应有在相相对外墙上上开窗所形形成的穿堂堂风或相邻邻外墙上开开窗所形成成的转角通通风，对于于单朝向的的套型必须须有通风措措施。提示：按照我国的的饮食习惯惯，煎炒烹烹炸时产生生的油烟对对人体十分分有害，因因此厨房应应有直接对对外的采光光、通风窗窗（包括开开向天井的的窗）。卫生间应设设有通风窗窗，无通风风窗的卫生生间也应该该设置屋顶顶管道，并并合理安排排进风和排排风管道。。还要安排好好室外空调调机的安装装位置和冷冷凝水的有有组织排放放，预留外外热水器和和空调器的的墙洞，阳阳台应有晒晒衣设施等等。自然采光窗窗占墙的比比例达到一一定要求。。窗占墙的比比例：20%—30%，低挡房40%—50%，中档房70%以上，高档档房四.各房间合理理性要求（1）客厅（起起居室）①空间独立。。客厅开口口不宜过多多，要有两两面完整的的墙；②方正开阔。。方正完整整是使用的的布局。开开间不应小小于3.6米，但也不不应大于5米；③长宽比不应应失调。进进深开间比比不应大于于2：1；④入口设玄关。入口门厅厅的住宅对对外的空间间过渡，避避免厅内被被外人一目目了然，保保证用户的的私密性。。⑤合适的窗窗墙比大于于30%,合理电视欣欣赏距离5至5.5倍。客厅开口户型点评：：客厅开口过过多，有四四处开口，，使客厅很很多面积成成为公共面面积，不好好布置家居居。案例：客厅厅开口太多多.（2）餐厅相对独立餐厅与客厅厅空间易相相对独立；；餐厅与客厅厅即有关系系又有分隔隔；餐厅至少要要有两面墙墙夹一角。。与厨房即有有关联又独独立成区西式厨房与与餐厅可以以实现一体体化；中式餐厅经经过独特的的设计也能能实现厨房房餐厅一体体化。户型点评：：上图中餐厅厅与客厅分分区不明显显，餐厅成成为过道几几乎无法使使用；客厅厅的形状不不利于家具具的摆放，，从厨房位位置使客厅厅显得更加加局促；下图经过修修改后既有有玄关又使使餐厅相对对独立。案例：餐厅厅不独立.餐厅开口餐厅开口餐厅开口案例：餐厅厅不占角.户型点评：：餐厅虽然与与客厅形成成明显分区区，但餐厅厅不占一角角（边角边边）；周边门开口口过多，几几乎成为过过道，不便便使用案例：餐厅厅占角.户型点评：：餐厅占角（（两面墙夹夹角），空空间相对独独立，便于于使用。案例：餐厅厅独立.户型点评：：餐厅独立，，又能通风风采光，其其优点不言言自明。（3）厨房应靠近餐厅厅离大门不要要太远（进进出杂物多多）直接对外采采光通风厨具按洗、、切、烧的的顺序合理理排布有一定长度度的橱柜摆摆放电器，，煤气灶、、洗菜盆等等设备适合单排、、双排、L型、U型布置的厨厨房宽度不不应小于1.4、1.7、1.7、2.1M厨厕最好不不要紧邻卧卧室（4）主卧室扩大主卧室室的面积，，房间进深深可以适当当增加；最好有好的的朝向（南南向），比比客厅的朝朝向要求更更甚；大户型的主主卧应带一一个专用卫卫生间；进入式衣帽帽间（walk-in-closet）的出现使使主卧室布布局更为灵灵活，近年年成为流行行趋势；(5)次卧室次卧室面积积宜大于10㎡按照生活起起居方便的的要求，卧卧室位置要要求深一些些。厕浴分离卫生间（6）卫生间、、储藏室、、阳台卫生间应有有明窗通风风采光公共卫生间间为厕浴分分离，干湿湿分离，以以利于清洁洁卫生和便便利使用。。仅有一个个卫生间应应与卧室靠靠近,避免不必要要的穿堂越越室。面积较大的的户型应设设储藏室全封闭独立立式空间，，面积不小小于3㎡。阳台保证客客厅有良好好的视野和和采光客厅不设阳阳台而在卧卧室设阳台台，则晾衣衣、休闲都都将经过主主卧室，会会干扰主人人。厕所不宜放放在房屋的的中心，因因为房屋的的中部是住住宅的心脏脏，极为重重要，中心心受污，整整个住宅不不利且有碍碍观瞻。厕所位置须须隐蔽，不不能紧靠和和直对大门门。90系列舒适二二房俩分离卫生生间三分离卫生生间90系列紧凑三三房7、多功能室室（视听室室、健身房房、麻将房房等）大户型套房房宜考虑多多功能房体现主人个个性及爱好好注意对其他他空间的干干扰和影响响位置一般可可考虑靠近近户外的地地方5室3厅5卫375㎡8、 工人房房一般在三房房以上的户户型中考虑虑；位置一般紧紧靠厨房、、生活阳台台等地方；；大面积房可可设独立的的入户门，，与主入户户门分开。。活动区域相相对独立，，与主人活活动区域不不相交。可以设置独独立洗手间间。六户型型点评1.户型空间尺尺度合理合理的尺度度空间将会会赋予居住住功能舒适适性。但往往往在设计计中忽略了了空间的重重要性，结结果在提高高房屋的使使用率、采采光、朝向向后并不能能满足用户户需求。案例例：：空空间间比比例例失失当当进深深太太大大户型型点点评评客厅厅进进深深太太长长，，空空间间比比例例失失当当，，形形成成面面积积浪浪费费2.面积积比比例例适适宜宜住房房必必须须以以有有限限的的空空间间满满足足基基本本的的生生活活需需求求，，如如厨厨房房、、卫卫生生间间等等，，所所以以户户型型设设计计需需要要有有效效搭搭配配房房屋屋各各功功能能分分区区面面积积比比例例，，以以尽尽量量提提高高用用户户的的使使用用率率。。如如何何经经济济、、有有效效的的安安排排各各功功能能房房的的面面积积、、比比例例关关系系，，是是户户型型设设计计、、评评价价中中应应关关注注的的主主题题之之一一。。在在权权衡衡适适宜宜的的面面积积比比例例需需要要考考虑虑如如下下因因素素：：各房房室室应应具具有有与与户户型型面面积积相相匹匹配配的的比比例例；；大户户型型不不应应该该出出现现小小房房间间；；主卧卧应应明明显显大大于于次次卧卧；；三房房户户型型客客厅厅与与卧卧室室比比例例应应控控制制在在1.5：1以内内。。案例例：：面面积积比比例例失失当当户型型点点评评：：厨房房面面积积过过大大，，比比次次卧卧室室大大得得多多，，甚甚至至大大于于主主卧卧室室。。3.通风风采采光光良良好好在房房子子的的居居住住功功能能中中，，通通风风和和采采光光的的要要求求是是一一个个重重要要的的参参考考指指标标，，具具体体说说来来，，通通风风采采光光至至少少要要达达到到“室内内四四明明”““公共共空空间间通通风风采采光光”的要要求求。。“室内内四四明明”：明明厅厅、、明明房房、、明明厨厨、、明明卫卫———四大大功功能能区区保保证证采采光光的的充充足足；；“公共共空空间间通通风风采采光光”：电电梯梯厅厅、、楼楼梯梯（（消消防防楼楼梯梯））、、公公共共走走道道通通风风采采光光良良好好。。箭头代表通风采光户型型点点评评:一梯梯两两户户的的小小高高层层设设计计，，室室内内通通风风采采光光非非常常畅畅通通。。案例例：：通通风风采采光光良良好好两房房两两厅厅1、朝朝向向不不好好。。2、餐餐厅厅处处于于客客厅厅和和卧卧室室之之间间，，从从卧卧室室到到客客厅厅环环绕绕一一圈圈。。3、“开放放工工作作间间”太过过浪浪费费。。本本来来应应该该是是饭饭厅厅的的。。但但是是户户型型设设计计成成那那样样，，只只能能安安排排（（1）的的位位置置当当饭饭厅厅。。4、动动静静和和干干湿湿分分区区不不好好，，主主卧卧安安排排在在起起居居室室（（客客厅厅））和和厨厨房房洗洗手手间间之之间间是是比比较较不不合合理理的的一一种种布布局局。。5、卫卫生生间间离离客客厅厅太太远远，，餐餐厅厅自自然然采采光光较较差差。。四房房两两厅厅1、玄玄关关面面积积太太大大，，实实属属浪浪费费。。2、通通风风采采光光无无法法解解决决。。3、所所有有的的房房间间门门均均与与饭饭客客厅厅相相邻邻，，无无法法保保证证住住房房的的私私密密性性。。4、唯唯一一可可取取之之处处是是工工人人房房，，环环行行设设置置保保证证与与家家庭庭成成员员日日常常生生活活不不交交叉叉。。技术参数建筑面积套内面积公摊面积得房率92+75平方78+63平方14+12平方84%产品特点1、户型可分可合2、由70平米豪华主人套房和90平米舒适二房组成3、二梯两户，4、南北通透5、入户花园，可封闭为玄关6、豪华卫生间+分离卫生间，方便多人同时使用7、独立的生活阳台两代代居居70+90(分)二合合一一（（可可分分可可合合））户户型型模块块二二：：景景观观的的研研发发一、、景景观观应应具具备备的的功功能能1、绿化化生生态态功功能能：保保证证常常年年见见绿绿，，力力求求四四季有有花花；；以以绿绿色色植植物物为为主主，，适适当当点点缀缀部部分分落落叶叶植物物和和秋秋冬冬季季有有色色彩彩、、林林相相变变化化的的植植物物，，使使人人在小小区区能能充充分分感感受受到到季季节节的的变变化化，，表表现现出出不不同同季节节的的园园林林美美。。层次次搭搭配配色彩彩配配置置一、、景景观观应应具具备备的的功功能能2、休休闲闲活活动动功功能能（1）残残疾疾人人无无障障碍碍：：有有台台阶阶的的地地方方同同时时设设置置坡坡道道。。（2）老老人人无无障障碍碍：：台台阶阶高高度度适适宜宜（3）儿儿童童无无障障碍碍：：考考虑虑儿儿童童的的安安全全性性（4）运动无无障碍：：室外台阶阶踏步宽宽度不宜宜小于300mm，踏步高高度不宜宜大于150mm，并不宜宜小于100mm，踏步级级数不宜宜少于2。一般为为（300~400）*（100~150）不应采用用无踢面面或有突突缘的台台阶。如果某段段台阶特特别长，，最好每每隔10-20个踏面设设置一个个休息平平台，以以便登梯梯者在体体力和精精神上有有一个休休息。一、景观观应具备备的功能能3、景观文文化功能能提升园林林景观的的文化品品位和内内涵（有有教育意意义的雕塑塑）1、山石造造景的常常见材料料（1）天然的的山石材材料（2）以水泥泥混合砂砂浆、钢钢丝网或或玻璃纤纤维水泥泥（GRC）作材料料。山石造景景2、我国目目前经常常使用的的天然石石材种类类（1）湖石（2）黄石（3）石英（4）斧劈石石（5）石笋石石（6）千层石石3、山石造造景的主主要手法法（1）孤景赏赏石（2）峭壁景景石（3）散点景景石（4）护岸景景石（5）假石瀑瀑布三、水景景住宅1、自然水水景住宅宅：小区区附近有有天然水水系2、人工水水景住宅宅：小区区规模较较大，建建筑密度度相对较低，，水景以以“面”（人工湖湖泊、水水池或水水景广场）为为主、“点”（喷泉））、“线”（瀑布或或小溪）结结合3、水景点点缀型住住宅：微微型景观观。规模模较小，，水景一般以以喷泉为为主，偶偶有水瀑瀑布、线线型或小小水池沙河.堤亚纳湾湾有些业主主觉得，，买房时时小区推推的是““水景房房”概念，后后来小区区水景却却改成绿绿化或长长期不开开放，有“被忽忽悠”之之感，有有开发商商则称：：“宣传传册、楼盘广告告上的话话语本就就不可全全信，如如果在售售楼合同上没有有详细写写明小区区水景的的开放时时间，业业主也只能是哑哑巴吃黄黄连，有有苦说不不出，而而在合同同里写清水景开开放时间间的非常常少。””开发商在在卖房子子的时候候宣传的的“水景喷泉泉”，算不算一一种长期期的承诺诺。如果果小区的的水景不不开放，，甚至变成成臭水池池，业主主又该怎怎样维权权？如果水景景在销售售时正常常开放，，而销售售后转交交物业公公司做日常的的维护，，相关的的费用也也由物业业公司收收取，那那业主很很难向开发发商讨说说法，但但物业公公司对此此要承担担全部责责任。如果在正正常运营营过程中中，小区区的水景景发生设设备故障障，这部分钱钱应由维维修基金金支出。。现在很很多小区区都存在在部分业业主定时上上缴相关关费用，，而部分分业主不不按时按按量缴纳纳，物业业公司收不不齐相关关费用，，就有了了不开水水景的“借口”。物业公司可以以对业主主欠费行行为进行行诉讼，，但不能能以未收收齐物业业费为由不不承担管管理义务务，这是是两个不不同的法法律关系系。四、山景景住宅一般都出出现在城城乡结合合部，接接近自然然，贴近近红尘，卖卖点在于于风景和和空气。。万科十七七英里占地面积6.7万m2总建筑面积5.1万m2物业类型一期开发为别墅，二期为高层总户数447项目位于于龙岗区区溪涌村村东侧。。三面环环海，背背靠青山山，用地地海景线线长约662米。建筑实体体与山体体的结合合住宅空间间与环境境的融和和空间的通通透与流流动打造“新奢华主主义”的住区建筑与地地形有机机结合最大限度度利用原原有地形形，形成成高低错错落的楼楼盘形象象原有地形形规划分散散布局，，保证各各栋建筑筑的优质质景观利用山体体等高线线布局建建筑，