房地产开发企业法律风险防范(共26)

房地产产开发发企业业法律律风险险防范范上海市市建纬纬律师师事务务所深深圳分分所主主任、、执行行合伙伙人深圳市市律师师协会会房地地产与与建设设工程程法律律业务务委员员会主主任/建纬城城中村村改造造及拆拆迁法法律网网TELMAIL：szjianwei@126.com贺倩倩明明主要要内内容容第一一部部分分房房地地产产开开发发企企业业常常见见法法律律风风险险及及纠纠纷纷第二二部部分分房房地地产产开开发发企企业业如如何何建建立立完完备备的的法法律律风风险险防防范体系/建纬城中中村改造造及拆迁迁法律网网TELMAIL：szjianwei@126.com第一部分分房房地产开开发企业业常见法法律风险险及纠纷纷/建纬城中中村改造造及拆迁迁法律网网TELMAIL：szjianwei@126.com一、关于于土地使使用权取取得的风风险房地产开开发商土土地使用用权的取取得方式式包括以以出让（（招标、、拍卖、、挂牌））、转让让、合作作开发、、收购房房地产项项目公司司等。采采取这些些方式取取得土地地使用权权的风险险主要包包括：1、土地使使用权出出让过程程中的法法律风险险政策及法法律、法法规变化化的风险险；政府规划划方案变变更的风风险；土地使用用权出让让合同对对土地使使用进行行限制的的风险，，包括规规划指标标、开发期限限、转让让、用途途等的限限制；招拍挂过过程中的的法律风风险；物权法施施行后关关于土地地使用权权分层设设立、地地役权等等制度变变化带来来的风险；房屋拆迁迁及土地地平整等等相关问问题的法法律风险险；土地使用用权被政政府收回回的法律律风险。。第一部分分房房地产开开发企业业常见法法律风险险及纠纷纷/建纬城中中村改造造及拆迁迁法律网网TELMAIL：szjianwei@126.com一、关于于土地使使用权取取得的风风险房地产开开发商土土地使用用权的取取得方式式包括以以出让（（招标、、拍卖、、挂牌））、转让让、合作作开发、、收购房房地产项项目公司司等。采采取这些些方式取取得土地地使用权权的风险险主要包包括：2、土地使使用权转转让过程程中的法法律风险险土地使用用权转让让合同无无效的法法律风险险；土地使用用权权属属瑕疵的的法律风风险；土地使用用权转让让的税收收法律风风险；因土地使使用权出出让合同同问题而而导致的的转让风风险；土地使用用权转让让变更登登记过程程中的法法律风险险。第一部分分房房地产开开发企业业常见法法律风险险及纠纷纷/建纬城中中村改造造及拆迁迁法律网网TELMAIL：szjianwei@126.com一、关于于土地使使用权取取得的风风险房地产开开发商土土地使用用权的取取得方式式包括以以出让（（招标、、拍卖、、挂牌））、转让让、合作作开发、、收购房房地产项项目公司司等。采采取这些些方式取取得土地地使用权权的风险险主要包包括：3、土地使使用权合合作开发发及收购购房地产产项目的的法律风风险合作开发发合同或或股权转转让合同同被认定定无效的的法律风风险；（（备注：：在实务中，，很多合合作开发发合同或或项目公公司股权权收购合合同由于于签订时时没有仔细审审查其合合法性，，导致在在土地价价格大幅幅度上涨涨后，土土地转让让方毁约，用用的最多多的理由由就是主主张合同同无效，，由于房房地产的的法律规规制多，稍有有不慎，，就可能能面临合合同无效效的风险险。）；；土地提供供方的土土地使用用权存在在瑕疵的的法律风风险；房地产项项目公司司或有负负债的法法律风险险（备注注：很多多公司采采取收购购房地产项目目公司股股权实现现收购房房地产项项目，但但收购后后发现项项目公司司存在一系列列负债，，这是最最大的法法律风险险）；第一部分分房房地产开开发企业业常见法法律风险险及纠纷纷/建纬城中中村改造造及拆迁迁法律网网TELMAIL：szjianwei@126.com一、关于于土地使使用权取取得的风风险房地产开开发商土土地使用用权的取取得方式式包括以以出让（（招标、、拍卖、、挂牌））、转让让、合作作开发、、收购房房地产项项目公司司等。采采取这些些方式取取得土地地使用权权的风险险主要包包括：3、土地使使用权合合作开发发及收购购房地产产项目的的法律风风险房地产项项目公司司注册资资金不到到位、虚虚假出资资的风险险；房地产项项目公司司的税收收风险；；收购在建建工程时时因工程程款问题题产生的的法律风风险；被收购房房地产项项目可能能欠政府府行政规规费的风风险，通通常容易易忽略包包括土地地使用费、、土地闲闲置费、、市政配配套费等等等。与被收购购房地产产项目原原规划指指标相关关法律风风险。第一部分分房房地产开开发企业业常见法法律风险险及纠纷纷/建纬城中中村改造造及拆迁迁法律网网TELMAIL：szjianwei@126.com二、关于于房地产产建造阶阶段的法法律风险险1、房地产产融资和和资金方方面的法法律风险险国家货币币政策、、信贷政政策变化化导致的的法律风风险；因融资协协议安排排产生法法律风险险（备注注：很多多房地产产不重视视融资协协议的签订和和履行，，认为只只要拿到到钱就可可以了，，实际融融资协议议存在诸诸多法律风险险，一旦旦资金提提供方启启动合同同条款违违约机制制，有时时会给企企业带来灾难难性的影影响。））；利用虚假假文件融融资的风风险；盲目扩大大投资导导致资金金链断裂裂的法律律风险。。第一部分分房房地产开开发企业业常见法法律风险险及纠纷纷/建纬城中中村改造造及拆迁迁法律网网TELMAIL：szjianwei@126.com二、关于于房地产产建造阶阶段的法法律风险险2、房地产产项目施施工方面面的法律律风险；；由于缺乏乏严格招招标管理理制度而而导致的的选定总总承包商商、分包包商、材材料供应商等等方面产产生的法法律风险险；由于勘察察合同、、设计合合同、施施工合同同、材料料设备采采购合同同签订而而产’生的法律律风险；；由于设计计错误、、工期延延误、质质量问题题等产生生的法律律风险；；设计变更更、签证证和索赔赔产生的的法律风风险；因承包商商违法分分包、工工程质量量安全事事故、农农民工工工资等问问题产生生法律风险；；第一部分分房房地产开开发企业业常见法法律风险险及纠纷纷/建纬城中中村改造造及拆迁迁法律网网TELMAIL：szjianwei@126.com二、关于于房地产产建造阶阶段的法法律风险险2、房地产产项目施施工方面面的法律律风险；；因工程价价款结算算产生的的法律风风险；因中间验验收、竣竣工验收收及工程程移交等等问题产产生法律律风险；；因工程质质量保修修产生的的法律风风险；因施工合合同纠纷纷诉讼导导致的法法律风险险，包括括合同法法规定的的工程款款优先受受偿权产生生的风险险；黑白合同同产生的的法律风风险。第一部分分房房地产开开发企业业常见法法律风险险及纠纷纷/建纬城中中村改造造及拆迁迁法律网网TELMAIL：szjianwei@126.com三、关于于房地产产销售阶阶段的法法律风险险1、与销售售中介公公司相关关的风险险因销售代代理合同同签订及及履行产产生的法法律风险险；因销售代代理公司司及其员员工虚假假承诺及及不当行行为引起起的法律律风险。。2、与广告告策划相相关的法法律风险险因广告策策划合同同签订及及履行产产生的法法律风险险；因广告策策划文字字或图片片侵犯第第三人知知识产权权的法律律风险；；因虚假广广告带来来的法律律风险；；因广告内内容不当当的法律律风险。。第一部分分房房地产开开发企业业常见法法律风险险及纠纷纷/建纬城中中村改造造及拆迁迁法律网网TELMAIL：szjianwei@126.com三、关于于房地产产销售阶阶段的法法律风险险3、与销售售行为相相关的法法律风险险违规销售售产生的的法律风风险；取得商品品预售证证书的相相关法律律风险；；预售房款款的收取取和使用用的相关关法律风风险；促销方案案的相关关法律风风险；销售现场场布置和和样版房房相关的的法律风风险；销售人员员违规操操作、擅擅自修改改认购书书、购房房合同产产生的法法律风险险；认购书、、购房合合同书相相关的法法律风险险。第一部分分房房地产开开发企业业常见法法律风险险及纠纷纷/建纬城中中村改造造及拆迁迁法律网网TELMAIL：szjianwei@126.com三、关于于房地产产销售阶阶段的法法律风险险4、与购房房者相关关的法律律风险因房屋质质量问题题产生的的法律风风险；因延期交交房、延延期办理理房地产产证产生生的法律律风险；；因设计方方案变更更产生的的法律风风险；因公共设设施使用用等相关关问题的的法律风风险；因按揭贷款款合同产生生的风险；；（备注：：在房地产产市场低迷迷、经济衰衰退的时候，，这类风险险特别突出出，因开发发商是对按按揭贷款承承担连带责责任的。）第一部分房房地产产开发企业业常见法律律风险及纠纠纷/建纬城中村村改造及拆拆迁法律网网TELMAIL：szjianwei@126.com四、关于物物业管理有有关的法律律风险1、前期物业业管理合同同签订的风风险；2、开发商与与其关联物物业公司权权利义务关关系混乱的的法律风险险；3、销售房屋屋承诺赠送送物业管理理费的法律律风险；4、未经竣工工验收交付付房屋的法法律风险；；5、物业用房房有关的法法律风险。。第二部分房地产开发发企业如何何建立完备备的法律风风险防防范体系系/建纬城中村村改造及拆拆迁法律网网TELMAIL：szjianwei@126.com一、如何建建立有效的的合同管理理制度（一）、合合同管理制制度体系的的基本组成成部分总的合同管管理制度合同会签制制度审查批准制制度检查评估制制度合同档案管管理制度文件传送、、确认制度度合同管理奖奖惩制度第二部分房地产开发发企业如何何建立完备备的法律风风险防防范体系系/建纬城中村村改造及拆拆迁法律网网TELMAIL：szjianwei@126.com一、如何建建立有效的的合同管理理制度（一）、合合同管理制制度体系的的基本组成成部分总合同管理理制度对合同管理理部门的权权利和义务务、职责范范围、合同同的谈判、、签订、履履行、争议议解决等具具体操作作作出详细而而明确的规规定；合同会签制制度为保证合同同签订后全全面履行，，应由施工工、技术、、采购、劳劳动、财务务、主管领领导等有关关部门共同同研究合同同，提出意意见后会签签。审查批准制制度签订前，由由职能部门门、合同管管理部门和和律师对合合同进行审审查，审查查无误后，，报领导审审批。检查评估制制度合同签订后后，应对合合同的签订订、履行情情况进行动动态检查和和监督，及及时发现问问题、改正正问题、总总结教训。。第二部分房地产开发发企业如何何建立完备备的法律风风险防防范体系系/建纬城中村村改造及拆拆迁法律网网TELMAIL：szjianwei@126.com一、如何建建立有效的的合同管理理制度（一）、合合同管理制制度体系的的基本组成成部分合同档案管管理制度应安排专人人负责项目目的收集整整理工作，，对各类合合同、勘察察报告、设设计图纸、、施工图、、施工日记记、签证单单、工程师师指令、往往来函件、、会议纪要要、验收报报告等各类类文件资料料进行全面面的收集。。建立合同档档案。每一一份合同都都必须有一一个编号，，不得重复复或遗漏；；每一份合合同正本、、副本及附附件，合同同文本的签签收记录，，变更、解解除的协议议。建立合同管管理台帐。。应根据合合同的不同同种类，建建立合同的的分类台帐帐和总台帐帐其主要内内容包括：：序号、合合同号、经经手人、签签约日期、、合同标的的，金额、、对方单位位、履行情情况及备注注等。台帐帐应逐项填填写，做到到准确、及及时、完整整。第二部分房地产开发发企业如何何建立完备备的法律风风险防防范体系系/建纬城中村村改造及拆拆迁法律网网TELMAIL：szjianwei@126.com一、如何建建立有效的的合同管理理制度（一）、合合同管理制制度体系的的基本组成成部分文件传送、、确认制度度建立规范的的文件接收收程序建立规范的的文件送达达方式。（（送达文件件应注意的的问题）建立有序文文件内部流流转程序，，及时处理理有关法律律文件合同管理奖奖惩制度第二部分房地产开发发企业如何何建立完备备的法律风风险防防范体系系/建纬城中村村改造及拆拆迁法律网网TELMAIL：szjianwei@126.com二、房房地产合同同法律风险险防范与处处理（一）、合合同风险的的常见类别别合同无效带带来的法律律风险合同价款约约定不清导导致风险合同条款变变更带来的的风险合同条款不不完整、不不完善带来来的风险合同履行不不当带来的的风险外部环境变变化导致风风险（经济济环境、自自然环境、、法律环境境）第二部分房地产开发发企业如何何建立完备备的法律风风险防防范体系系/建纬城中村村改造及拆拆迁法律网网TELMAIL：szjianwei@126.com二、房房地产合同同法律风险险防范与处处理（二）、合合同无效的的常见情形形（以施工工为例，兼兼论合同签签订时应注注意的问题题）建设工程施施工合同具具有下列情情形之一的的，应当根根据合同法法第五十二二条第（五五）项的规规定，认定定无效：（（一）承包包人未取得得建筑施工工企业资质质或者超越越资质等级级的；（二二）没有资资质的实际际施工人借借用有资质质的建筑施施工企业名名义的；（（三）建设设工程必须须进行招标标而未招标标或者中标标无效的。。（三）、签签订合同应应注意的几几个问题（四）房地地产开发企企业几个重重大合同签签订应注意意的问题第二部分房地产开发发企业如何何建立完备备的法律风风险防防范体系系/建纬城中村村改造及拆拆迁法律网网TELMAIL：szjianwei@126.com二、房房地产合同同法律风险险防范与处处理（五）关于于合同履行行的法律风风险防范合同分析合同交底合同履行控控制合同变更管管理第二部分房地产开发发企业如何何建立完备备的法律风风险防防范体系系/建纬城中村村改造及拆拆迁法律网网TELMAIL：szjianwei@126.com二、房房地产合同同法律风险险防范与处处理（五）关于于合同履行行的法律风风险防范合同分析按照系统规规则和要求求将合同分分解成相互互独立、相相互联系的的单元，便便于组织分工和落落实合同履履行责任合同结构分分析（合同同有关的主主体、双方方的权利和和义务、风风险的分担担与转移、工期、、进度与移移交、质量量检查与缺缺陷、价款款计量和支支付、违约约责任、索赔、、合同的解解除、争议议的解决））合同工作责责任分解（（承包商的的任务、业业主的任务务、监理的的任务、工工期和质量、验收收和结算、、工程保修修）第二部分房地产开发发企业如何何建立完备备的法律风风险防防范体系系/建纬城中村村改造及拆拆迁法律网网TELMAIL：szjianwei@126.com二、房房地产合同同法律风险险防范与处处理（五）关于于合同履行行的法律风风险防范合同交底合同签订后后，应该对对相关职能能部门进行行合同底，，并制订合合同履行计计划合同交底的的内容：工程概况及及合同工作作范围；合同关系及及合同涉及及各方之间间的权利、、义力与责责任；合同工期控控制总目标标及阶段目目标；合同质量控控制目标及及合同规定定执行的规规范、标准准和验收程程序；合同对材料料、设备采采购和验收收的规定投资及成本本控制目标标，特别是是合同价款款的支付及及调整的条条件、方式式和程序；合同双方争争议的处理理方式、程