房地产项目总经理培训-成本控制管理

房地产成本控控制管理保利集团总经经理培训2009年3月讲义提纲一、房地产成成本管理的重重要性二、房地产成成本管理的特特点三、房地产成成本管理要树树立的观念四、房地产成成本管理体系系的建立五、房地产成成本管理每个个阶段控制要要点和知识积积累一、房地产成成本管理的重重要性1、形势回顾——我们怎么样一一路走来关键词：温暖的春天：：观念转变、、政策支持、、协议出让火爆的夏天：：排队、炒房房、调控、地地王、楼王、、面粉贵过面面包转冷的秋天：：观望、资金金断链、拐点点、双限房、、经适房、廉廉租房严冬的到来：：降价、流标标、还会降吗吗、崩盘、利利润下降2、房地产面临临的最大困难难是什么？投入增加了、、收入降低了了、利润压缩缩了利润=收入-成本结论：项目利润率下下降和无利润润是目前面临临的最大困难难！未来一段时间间，价格竞争争将成为市场场最重要的因因素，从而低低成本的公司司将成为未来来的胜者！成本管理显得得尤为重要！！企业未来的的生命线！二、房地产成成本管理的特特点1、从生产周期期来看2、从销售形态态来看3、从产品形态态来看4、从地域来看看5、从财务角度度来看6、从价值链来来看三、做好房地地产成本管理理要树立的观观念1、全员全程成成本控制观念念成本是可控制制的。成本控控制不光是成成本控制部的的事，需要全全体员工的共共同参与，要要在工作中注注意节约成本本和深入挖掘掘降低成本的的各种潜能。。只有全体员员工养成良好好的成本意识识，才能使降降低成本的各各种措施方法法和要求有力力贯彻。2、要树立高度度重视计划管管理的观念公司计划一旦旦确定，竣工工日期就必须须保证。如果果计划性不强强，就会把正正常工期变成成赶工工期，，质量难以保保证，信誉下下降，赶工费费用增加，成成本违约金难难以估计。3、要树立房地地产公司要做做产品，而不不是做作品的的观念要创新，但不不能太超前。。只要符合市市场需要就是是好产品，追追求创新时，，要注意创新新的幅度和价价值，防止产产品创新超过过市场预期而而产生风险，，即创新要符符合项目的实实际情况。4、赚钱的项目目才是好项目目的观念。站在房地产商商的角度看，，只有赚钱的的项目才是好好项目。四、房地产成成本管理体系系的建立1、房地产成本本管理体系成本管理体系系，即按照成成本管理职能能，建立科学学的成本目标标体系、成本本核算体系、、成本决策体体系、成本控控制体系和成成本考核体系系。实行统一一领导、分级级管理的原则则，建立成本本责任制度，，保证目标成成本的顺利实实现。2、房地产成本本管理系统应应包含三个层层面的内容：：成本管理的流流程与制度体体系。从管理理层面而言，，这是最基础础的管理工作作；每一个阶段的的控制要点和和知识积累；；从战略角度优优化成本结构构。关于成本管理理的流程与制制度体系包括括：（分别从从事前、事中中、事后反馈馈，以及责任任与激励机制制方面管理））目标成本管理理体系动态成本管理理体系责任成本管理理体系成本后评估关于成本控制制要点和成本本数据的积累累则是建立在在一定流程的的规范之上的的对开发过程程的每个环节节的成本控制制的知识与经经验的传承。。如：对规划划的严格审批批、工程招投投标的控制、、售楼价格的的审定、成本本利润的考核核等等。从战略角度所所进行的成本本优化则往往往是伴随着公公司的重大战战略措施，如如根据客户细细分而进行的的产品标准化化、品牌模块块化、集团战战略采购等等等。3、如何建立成成本管理体系系（1）目前公司的的成本管理现现状：成本目标管理理较粗放；责任体系不完完善；成本绩效考核核力度不够；；动态成本监控控分析、反馈馈、指导力度度不够。（2）房地产企业业成本管理的的四步法：制定目标→明明确岗位职责责→跟踪执行行→业绩评估估第一步：如何何建立目标成成本体系（制制定目标）1、目标成本的的定义目标成本是企企业预先确定定的，在一定定时期内和经经过努力所要要实现的成本本目标，是成成本的控制线线，是成本管管理的基础。。目标成本的形形成1、投资决策《项目投资可行行性报告》目标成本测算算1（立项成本））2、项目策划项目定位：概概念性方案设设计目标成本测算算2（定位成本））3、方案设计确定产品标准准目标成本测算算34、初步设计确定产品各分分部、各专业业标准目标成本测算算44、施工图设计计确定目标成本本投资估算概念性方案设设计概算方案设计概算算初步设计概算算施工图预算工程量清单横向制约《立项成本审批批表》《定位成本审批批表》《价格材料成本本合理性评估估》《目标成本指导导书》《部品标准选择择审批表》2、目标成本的管管理偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈

设立目标成本（审批及修订）PDCA3、目标成本建建立的难点目标成本编不不准怎么办？？相关部门参加加了吗？——全成本！目标成本规划划深度够吗？？各项成本有依依据吗？——标准、市场、、测算能力数据库建立起起来了吗？目标成本够深深度吗？专业端口成本本清单（政府收费/营销费用/财务费用。。。。）建造成本清单单及依据——合同清单：合合同范围与技技术标准——部品清单：标标准/（材料表）设计委托与设设计深度（任任务书）设计能做什么么？合同分判的策策划第二步：明确确岗位职责1、建立责任体体系。（链接保利地地产成本控制制指导书）责任成本体系系目标是明确确专业职能部部门的成本管管理职责，并并借助技术经经济指标反馈馈，考核评价价各职能履行行情况。“责责任成本”回回答的是在成成本管理相关关业务中谁来做？做什什么的问题。我们有哪些些岗位与成本本控制有关？？做什么？这这些岗位分别别对哪些成本本控制指标负负责？怎么负负责？如何评评价？责任成成本体系包含含四大要素：：即责任范围、、责任部门/相关部门、评评价指标、评评价部门。完成上述要要素的定义，，我们就可以以建立起责任任成本体系的的基本框架，，从而在组织织架构的层面面保证目标成成本的准确执执行。落实责责任到岗位，，落实到责任任人，最大程程度的减少目目标与执行脱脱钩的现象，，真正做到““权责明晰””有据可依。。责任成本的分分解思路各部门各司其其职1、本部门费用用2、本专业端口口成本----土地成本----投资管理中心心----政府收费----开发部----设计费----技术部----营销费----营销中心----财务费用----财务部----建造成本----技术部+采购部+工程部成本数字是目目标，是结果果，关键的是是工作质量2、作业过程管管理——我们需要什么么样的制度流流程？明确了“责任任成本体系””，按部门/岗位对其负责责的责任范围围进行合并，，我们就可以以得到部门/岗位的成本、、目标集合。。但如何保证证部门/岗位的成本目目标能够顺利利完成呢？为为此我们要定定义一整套完完善的“作业业过程指导书书”来对部门门/岗位的行为进进行规范，也也就是说必须须从“制度流流程”的层面面保证对目标标成本的执行行，保证对成成本的控制，，这就是“作作业过程管理理”。房地产产开发全过程程中的成本管管理分为若干干个相对独立立的作业过程程，并为每个个作业过程定定义相应的流流程制度规范范，同时定义义每个作业过过程中与成本本控制相关的的要点，包括括量化的经济济技术评价指指标，这样我我们就可以在在日常业务这这个层面实现现对成本过程程控制，真正正将成本控制制的执行力渗渗透到基层一一线。保利地产成本本管理制度文文件（链接）制度流程体系系-----专业集成策划阶段：工具/方法1、成本调研2、成本—盈利测算3、策划团队建造阶段：作业控制1、采购有效性2、项目管理3、成本信息披露评估与考核：事前/事中控制1、动态评估工具2、绩效指标体系化3、奖惩重点与力度设计阶段：流程节点控制1、设计任务书---成本控制要求2、设计评审—成本校核3、设计深度与标准---成本依据建立成本目标落实成本目标第三步：跟踪踪执行——即动态成本体体系经过前两个步步骤，“目标标明确，责任任清晰”之后后，我们便进进入：目标成本执行行过程跟踪——动态成本。动态成本是是项目实施过过程中的预期期成本，通过过实时反映目目标成本与动动态成本的差差异，帮助有有关部门及时时发现问题并并解决问题，，实现对成本本的控制。动动态成本的核核心是“实时时性”，动态态指的是在整整个过程中每每一点都能实实时掌握项目目最新成本状状态。我们强调在项项目执行过程程中，能对项项目的全成本本进行实时测测算，只有这这样才能控制制成本，帮助助决策。如果果只能在项目目结束时才得得到数据，实实际上只有基基本的成本核核算功能，对对成本控制都都没有任何帮帮助。木已成成舟，谈控制制都晚了。如何实现动态态成本监控？？概括为：“一一个中心，三三条线”。一个中心——以合同为中心心三条线——动态成本实际发生成本本实付成本动态成本=合同成本+非合同性成本本+待发生成本合同性成本是是动态成本中中变动性最大大的部分。其其“高变性””决定了它是是成本控制的的重中之重。。而非合同性性成本，如政政府收费等则则容易控制。。合同不确定定性表现为““变更黑洞””、“款项超超付”等成本本失控现象频频现。必须要要以合同为中中心。把目标标成本分解到到合同中去，，形成合同目目标成本。三条线：“动态成本””反映任意时时段项目的综综合成本及结结构分布。““实际发生成成本”指的是是项目当前已已审定的工程程量与动态成成本对比，可可反映出项目目整体进度。。“实付成本本”指实际已已支付的款项项与实际发生生成本对比，，反映出款项项的支付进度度。做到动态态成本一月一一清，设计变变更、工程签签证均当月结结清，填报成成本月报表，，形成动态管管理的好习惯惯。用工具管人：：成本管理涉及及领域多，管管理环节复杂杂，通过信息息化手段将投投资测算目标标、合同预算算、合同结算算、付款等业业务集合在一一起进行预算算控制、全程程预警、汇总总分析。并且且通过多个项项目积累，形形成企业成本本管理知识库库沉淀下来，，不因人员的的流动而流失失。成本数据库建建立方法与意意义合同执行与后评估资源调研标准定位数据积累成果应用成本数据库的的数据标准：：数据引用与与置换。成本数据积累累，是反击串串标的有力武武器，是各部部门成本控制制沟通的平台台，是对手研研究的执行沉沉淀。成本数据库是是一个企业的的财富。第四步：成本本业绩评估（（绩效考核））制定了目标成成本，明确了了责任体系，，同时对作业业过程进行了了实际的跟踪踪控制，在完完成了前面三三个步骤后，，最后我们就就可以根据执执行结果对相相关业绩进行行评估和考核核。成本管理体系系的梳理图1作业过程成本本控制（日常工作的成本管理）成本管理体系系的建立与实实施目标实施目标实现销售/客服建造过程策划/设计目标建立成本管理之基基础成本管理之实实现成本管理体系系的梳理图2成本管理之目目标成本优势产品品质开发进度全成本管理的实现管理规范/细则流程/指引/表单权责架构绩效考核管控体系流程绩效岗位绩效业务绩效盈利实现五、房地产成成本管理每个个阶段控制要要点成本控制最终达到利润润最大化交付阶段服务务立项阶段设计阶段招标阶段采购阶段施工阶段管理费财务费开发间接费营销费（一）谁是对对房地产投资资影响最大的的阶段？——结论：项目立立项决策是主主要因素，设设计方案优化化是关键因素素！1009575603525101/4影响投资的程程度（%）项目进展时间间项目决策初步设计技术设计施工图设计准准备施工图设计施工阶段设计计变更、发包包设计招标、发包设计要求改变变（设计标准准、平面布置置等）项目立项决策策阶段需要注注意的问题：：1、定位是关键键。不要为立项而而立项，应建建立在认真、、客观的调研研和分析之上上，选择有优优势的项目；；重点对市场现现行售价和预预期走势进行行准确的调查查判断，确定定目标售价。。2、技术可行性性分析是前提提。对产品定位要要建立在技术术方案可行的的基础之上。。3、土地获取成成本优势是项项目成功之本本。土地价格无论论以何种方式式取得，均应应事先做到心心中有数。（二）关于设设计阶段的成成本控制科学合理的设设计可以降低低10%的工程造价，，以下是控制制设计的五大大策略：1、实行设计方方案的招投标标，优化设计计。2、实行限额设设计，有效控控制造价。3、加强对设计计图纸的会审审与审查。4、深入应用价价值工程原理理。5、采用合同措措施，有效控控制造价。这个阶段要特特别注意以下下几点：房地产首先是是做产品，不不是做作品，，要以挣钱为为目的。克服服重技术、轻轻经济的思想想。成本型城市（（如武汉、长长沙、南昌等等）要永远关关注核算和控控制，对设计计成本优化要要放在第一位位。产品型城市（（如北京、上上海、广州、、深圳等）在在关注核算和和控制的前提提下，可以进进行价值创新新。在同一城市也也应特别注意意产品型地块块（如珠江新新城）和成本本型地块（如如西子湾）的的差别。正确运用限额额设计所谓限额设计计，就是按照照批准的可行行性研究报告告的投资估算算控制初步设设计。按照批批准的初步设设计概算控制制技术设计和和施工图设计计，同时各专专业在保证达达到使用功能能的前提下按按分配的投资资限额控制设设计，严格控控制不合理变变更，保证总总投资不突破破。（国际广场案案例）限额设计的对对象：它可将将上阶段的设设计审定的投投资额和工程程量先分解到到各专业，后后分解到各单单位工程和分分部分项工程程，通过层层层分解，实现现对投资限额额的控制管理理。同时也实实现了对设计计规模、设计计标准、工程程量与概算指指标等各方面面的控制。正确认识设计计阶段成本优优化传统建筑设计计院，并不能能帮助房地产产企业全面控控制设计阶段段的成本！中中国大陆设计计管理条块分分割严重，房房地产设计管管理范围远远远大于传统的的建筑设计院院。房地产设计管管理思路：作作为房地产公公司从事规划划设计管理的的工程师，除除了要完成传传统规划、设设计管理的工工作外，还要要向二个方向向延伸，一是是土地规划、、设计性质的的整合，二是是甲方另行委委托的二次设设计和选材用用料。房地产企业现现在需要的是是精细的设计计管理优化。。设计阶段的造造价控制和知知识积累1、合理确定地下下室面积比例例：天津项目：：原设计地下下室建筑面积积约15万平米。经经优化后地地下室部分分减少建筑筑面积约2.5万平米，按按每平米2500元估估算算，，总总价价减减少少约约6250万元元，，现现正正进进行行进进一一步步优优化化，，通通过过抬抬高高地地下下室室标标高高等等方方法法，，减减少少支支护护和和土土方方工工程程量量进进一一步步节节约约造造价价。。2、方案案选选择择和和优优化化：国国际际广广场场钢钢结结构构：：SOM设计计方方案案约约1.4万吨吨，，经经过过优优化化设设计计，，总总用用钢钢量量减减少少为为7000吨。。主主要要优优化化工工作作为为：：对对从从底底到到顶顶保保持持同同样样截截面面尺尺寸寸的的柱柱按按受受力力不不同同分分段段选选择择截截面面，，减减少少钢钢材材约约5000吨，，在在钢钢支支撑撑的的设设计计中中，，通通过过复复核核SOM提供供的的计计算算，，在在国国家家规规范范许许可可的的范范围围内内降降低低部部分分安安全全系系数数，，减减少少钢钢材材用用量量约约2000吨，，合合计计约约7000吨，，按按每每吨吨约约1万元元计计算算，，减减少少造造价价约约七七千千万万元元。。3、结合合公公司司已已有有结结算算、、材材料料设设备备选选用用的的经经验验数数据据进进行行设设计计。。中环环广广场场铝铝合合金金门门窗窗定定位位及及材材料料选选择择：：铝合合金金门门窗窗价价格格主主要要由由铝铝型型材材、、玻玻璃璃及及五五金金配配件件组组成成，，其其中中铝型型材材表表面面处处理理有阳阳极极氧氧化化、、电电泳泳、、粉粉末末喷喷涂涂、、氟氟碳碳喷喷涂涂、、喷喷涂涂料料是是否否加加金金属属粉粉等等不不同同，，前前三三种种价价格格差差别别不不大大，，氟氟碳碳喷喷涂涂增增加加约约6000元/吨，，按按门门窗窗面面积积每每平平米米6kg计算算，，增增加加造造价价约约36元/平米米。。使用用经经验验数数据据复复核核设设计计及及施施工工管管理理：：例如如中中环环广广场场的的市市政政排排水水管管，，图图纸纸标标识识为为塑塑钢钢缠缠绕绕管管，，经经了了解解双双壁壁波波纹纹管管和和塑塑钢钢缠缠绕绕管管，，价价格格相相差差约约4倍，，公公司司也也很很少少在在小小区区内内使使用用，，项项目目部部在在图图纸纸审审查查时时将将设设计计变变更更修修改改为为双双壁壁波波纹纹管管。。再如如干干挂挂石石材材和和湿湿贴贴石石材材的的费费用用差差异异：：因干干挂挂对对石石材材刚刚度度的的要要求求，，湿湿贴贴对对石石材材重重量量的的限制制，，两两种种墙墙面面装装饰饰方方式式存存在在面面材材厚厚度度不不同同引引起起造造价价不不同同以以及及干干挂挂时时钢钢骨骨架架与与湿湿贴贴时时砂砂浆浆的的价价格格差差异异（（可可达达200-300元/平米米））等等。。通过过技技术术标标准准和和指指标标对对比比进进行行一一些些设设计计选选择择，，通通过过材材料料设设备备价价格格比比较较进进行行精精细细化化设设计计修修正正和和完完善善是是提提高高设设计计效效率率的的基基础础。。人防防工工程程：：人人防防面面积积，，因人人防防区区的的工工程程费费用用比比非非人人防防区区高高，，在在规规范范允允许许的的范范围围内内尽尽量量减减少少人人防防面面积积，，因因人人防防面面积积的的计计算算方方法法较较为为繁繁琐琐，，需需要要仔仔细细核核查查。。设计计时时应应尽尽量量选选用用标标准准设设备备，非非标标准准门门因因需需要要重重新新开开模模较较标标准准门门费费用用高高出出较较多多。。（三三））工工程程投投标标阶阶段段的的成成本本控控制制1、项项目目建建设设阶阶段段控控制制的的六六大大渠渠道道：：通过过招招标标方方式式选选择择好好施施工工队队伍伍。。加强强合合同同管管理理，，完完善善合合同同条条款款。。对大大宗宗材材料料和和大大型型设设备备实实行行单单独独招招标标采采购购。。严格格履履行行工工程程发发包包合合同同。。按合合同同约约定定实实际际完完成成工工作作量量支支付付工工程程进进度度款款。。加强强对对监监理理单单位位的的管管理理，，主主动动防防范范施施工工单单位位索索赔赔。。2、如如何何在在招招标标阶阶段段有有效效控控制制工工程程造造价价①形成成有有效效竞竞争争。。保保利利公公司司是是一一块块金金字字招招牌牌，，因因良良好好的的付付款款信信誉誉和和社社会会声声誉誉，，绝绝大大多多数数企企业业愿愿意意与与我我们们合合作作。。保证证足足够够数数量量，，新新增增合合格格供供方方保保持持适适当当比比例例。。公公司司招招投投标标管管理理规规定定中中要要求求，，单单项项目目投投标标单单位位至至少少3家以以上上。。年度度标标因因使使用用方方便便、、工工程程量量增增加加可可以以有有效效提提高高效效率率，，降降低低成成本本。。对于于价价格格受受市市场场变变化化影影响响不不大大的的项项目目，，进进行行年年度度招招标标。。例例如如白白蚁蚁防防治治、、土土壤壤氡氡浓浓度度、、室室内内环环境境检检测测和和基基坑坑监监测测、、沉沉降降观观测测、、工工程程桩桩检检测测等等检检测测项项目目。。对对于于对对外外观观要要求求不不高高、、技技术术标标准准较较为为简简单单的的材材料料设设备备可可以以进进行行年年度度招招标标，，例例如如防防火火门门、、不不锈锈钢钢水水箱箱、、户户内内配配电电箱箱等等材材料料，，若若受受市市场场变变化化影影响响较较大大的的材材料料设设备备，，注注意意招招标标时时间间的的确确定定并并关关注注市市场场变变化化。。②管理程序序到位选选择有实实力守信信用的施施工或供供货单位位。组织对施施工及供供货单位位考察，，填写合合格供方方考察表表（公司司ISO文件）。。同时认认真组织织考察评评审，以以项目管管理组织织认定为为主，公公司资质质为次的的考察观观念。③标底是对对拟招标标项目造造价的预预期，标标底的准准确确定定需要对对设计和和现场条条件准确确把握，，通过标标底的编编制还可可以提前前发现设设计不足足，防止止施工单单位串标标。使用经验验数据作作为标底底。例如,基本同期期招标的的天利广广场和科科贸园均均为按定定额计价价，但一一为上浮浮约3%，一为下下浮5%，我们均均认为其其合理。。需要重新新编制标标底的情情况。例如，西西子湾外外电项目目招标时时，各家家报价与与经验数数据相比比有较大大差异，，为澄清清事实，，请专业业公司做做标底，，使招标标项目由由原来投投标约2300万减少至至1718.5万元签订订合同，，保证了了公司的的利益不不受损害害。④根据各种种承包方方式的优优缺点和和项目的的具体情情况合理理选择承承包方式式，重点点考虑施施工推进进和成本本控制之之间的矛矛盾和平平衡。按定额（定标最最快、不不需要完完善的图图纸、增增加工程程施工单单位易于于接受，，缺点是是实际施施工时需需定价材材料较多多，结算算最复杂杂，造价价受政府府政策文文件影响响）、总价包干干（定标最最慢，但但造价明明确，施施工期长长时双方方风险大大，特别别是施工工方）、、综合单价价包干（有施工工图，但但工程量量无法准准确计算算或变更更较大时时可采用用，例如如涂料、、铝合金金门窗等等，或总总价包干干的项目目采用综综合单价价报价，，设计变变更时采采用报价价单价，，此时需需防止不不平衡报报价，损损害公司司利益，，结算较较简单，，无施工工图且清清单项目目多时不不易评标标）条件具备备时尽量量总价包包干。例如保利利中心设设计标准准要求较较高的项项目采用用按定额额计价，，而西子子湾东区区或石楼楼项目采采用总价价包干。。或跨行行业工程程，外电电、外水水等，可可防止其其提出我我们不了了解的理理由在施施工过程程中要求求增加造造价。总价包干干但留个个别活口口。例如钻孔孔桩中的的钢筋价价格涨跌跌超过10％后，超超出（或或低于））10％部分由由甲方承承担（或或退还甲甲方）。。按定额报报下浮率率。对于没有有图纸或或预计图图纸变化化较大的的工程，，为赶工工程进度度，建议议承包方方式选择择社会公公认的计计算方法法，例如如按定额额，投标标时报下下浮比例例。每种方式式均有利利有弊，，一旦确确定，就就应该扬扬长避短短，精心心组织和和管理，，减少不不必要的的费用发发生，可可以工程程使甲乙乙双方得得到双赢赢。⑤合同条款款：严格格、准确确、严谨谨、保护护公司利利益要求使用用公司标标准文本本合同，，补充条条款尽量量自己编编写。合同中对对价格组组成及风风险的约约定应全全面，防防止施工工或结算算时要求求调价，，同时为为防止因因风险考考虑过高高致使造造价增高高，需要要认真分分析报价价，核定定施工单单位所报报措施及及风险费费的合理理性。例如基坑坑支护及及土石方方工程合合同：乙方已清清楚并考考虑工地地现场条条件，包包括周围围环境、、交通道道路、现现场地质质条件、、施工水水电、施施工场地地及周围围地下管管网、承承包范围围、施工工图纸、、施工组组织设计计，并已已考虑施施工技术术措施、、文明施施工、安安全生产产维护、、工期内内赶工等等因素。。乙方为为完成本本合同规规定的工工作所需需考虑上上述费用用及施工工组织中中的所有有费用均均已在本本合同价价款内，，不再另另外计取取。对于招标标文件和和图纸以以外的特特殊地质质条件和和公用管管线的维维护，反反映在施施工措施施费和抢抢险费中中。付款方式式：为调动施施工单位位的工作作积极性性，建议议工程进进度达到到双方约约定的形形象时支支付工程程款，而而不是按按每月完完成工作作量的85%支付。对增加零零星工程程结算方方法的约约定，参参考行业业情况在在招标文文件中直直接写明明，避免免施工和和结算时时扯皮。。合同在执执行过程程中任何何不完善善的地方方，或同同行合同同中有值值得借鉴鉴的地方方，及时时迅速修修改反映映到新的的招标文文件和合合同中。。⑥招标组织织中的重重要环节节招标方式式和范围围的确定定千变万万化，建建议认真真思考，，制定利利于我司司的游戏戏规则。。重视和和珍惜游游戏规则则的制定定权，保保护公司司利益。。招标范围围和标段段的划分分需要视视工程具具体情况况确定：：科贸园总总包，因工程量量少，将将地锚，，市政工工程等列列入询价价范围。。石楼市政政工程招标标时，将将不锈钢钢水箱和和水泵列列为招标标内容，，从报价价结果看看，不锈锈钢水箱箱价高于于我年度度招标价价，水泵泵价格略略低于我我司经验验数据，，故最终终合同范范围未包包含不锈锈钢水箱箱。香雪雪山园林林绿化工工程，因因雕塑报报价各家家差别较较多，拟拟定中标标单位该该项费用用较高，，故要求求其承诺诺该项内内容可由由甲方定定价。评标：技技术标和和经济标标分步评评审。技术标注注重技术术标准、、施工措措施、施施工组织织、管理理班组、、制度等等的评定定。经济济标注重重工程数数量是否否合理，，材料价价格是否否合理等等。中标通知知书是否否一定要要发。向拟定中中标单位位发中标标通知书书，意味味着在法法律上认认可其为为中标单单位，其其余投标标单位未未中标，，若合同同尚未签签订，特特别是招招标文件件中未附附合同的的项目，，在签订订合同时时拟定中中标单位位往往会会提出一一些困难难，增加加合同签签订的难难度，影影响工程程付款和和进展。。⑦合理低价价中标如如何执行行：先评评技术标标，可修修改完善善，标准准一致技技术标均均合格后后再开经经济标，，是对低低价中标标的改进进。普通项目目应严格格执行。。综合评评分法也也有缺陷陷，评价价体系的的科学性性和合理理性无标标准。定标报告告隐藏次次低价，，但投标标资料应应完整存存放至资资料室备备查。例例如石楼楼项目总总包招标标时，最最低价较较次低价价低约2000万，致使使合同签签订时遭遭遇较大大困难。。对于拟定定中标价价低于或或接近经经验值的的项目，，认真分分析投标标报价，，工程数数量统一一的基础础上，分分析其材材料、人人工及管管理费水水平。避避免报价价中不合合理的地地方，例例如数量量少报，，价格偏偏高。分析项目目情况（（包含现现场环境境、施工工条件、、地质条条件等））是否有有特殊性性，市场场价格水水平是否否与经验验值相符符（包含含市场人人工、材材料、机机械等的的价格水水平），，拟定中中标人的的任务饱饱满度等等。（四）材材料采购购成本控控制1、加强项项目采购购计划管管理。及及时填报报《项目材料料设备一一览表》，招标前前明确采采购标准准。对技技术含量量高的要要尽早落落实评标标标准，，充分了了解市场场和行业业特性，，做到心心中有数数。2、供应商商的选择择，选择择3-4家供应商商，货比比三家、、低价中中标，集集中采购购、批量量供货，，降低价价格和采采购成本本。3、选择供供应商的的四种方方式：公开竞争争性招标标采购有限竞争争性招标标采购询价采购购直接签订订合同采采购4、供应商商的管理理建立直接接伙伴战战略关系系。“利利益共享享，风险险共担””例：科科勒、欧欧派对供应商商行为进进行绩效效管理。。评级、、建立量量化指标标。（保利地地产供方方评估表表链接））5、供应方方式探讨讨哪些材料料乙供？？哪些材料料甲限乙乙供（甲甲方限价价）？哪些材料料甲定乙乙供？哪些材料料甲供？？6、加强采采购合同同管理（五）施施工阶段段的成本本控制策策略施工阶段段由于设设计已完完成，工工程量已已完全具具体化，，因而影影响工程程投资的的可能性性只有5%-10%，节约投投资的可可能性已已经很小小，但工工程投资资都主要要发生在在这一阶阶段，浪浪费投资资的可能能性很大大。主要要从以下下五个方方面进行行成本控控制。加强现场场管理：：选择有经经验的管管理人员员做工程程负责人人，严格格督促按按图施工工，严格格进料抽抽查，严严格材料料代用和和变更。。可对管理理人员实实行奖励励：在施工过过程中，，应鼓励励现场管管理人员员发现施施工图设设计错误误或提出出优化意意见，可可设立节节约合理理建议奖奖。严格控制制进度拨拨款：要主动控控制工程程量核算算。合理确定定工程变变更价款款：变更后要要主动管管理变更更价款。。合理规避避索赔风风险：在合同签签定时就就应约定定细致。。在执行行中对合合同偏差差值要及及时签定定补充合合同，避避免因时时间长、、人员变变动等出出现相互互之间分分不清责责任而扯扯皮的现现象。如何在工工程实施施阶段减减少不必必要的费费用，达达到双赢赢。1、签证中需需要注意意的地方方，严格执行行公司《签证管理理规定》，考虑是是否需要要签，如如何签。。土石方工工程、零零星工程程、隐蔽蔽工程是是易签证证的内容容，建议议重点核核查。是否需要要签：责任界定定，是否否属于甲甲方责任任、或其其他设计计或施工工单位责责任。签证时结结合总包包合同及及其他合合同，是是否措施施费、预预算包干干费中已已含，是是否包含含在其他他合同中中，是否否重复签签。2、细化工工程，尽尽量做到到一次成成型，少少返工、、少破坏坏。特别别是四大大配套工工程进场场配合、、绿化围围墙工程程的盲目目施工、、道路及及下水道道工程的的经济合合理性等等。3、签证和变变更的审审批和流流程公司《签证管理理规定》：审批权权限，5000元以下经经办部门门签认，，5000-10000由经办部部门、技技术部和和预结算算部共同同协商处处理，超超过1万元的要要公司领领导审批批。各公公司不应应放弃这这一管理理责任和和权利。。4、结算阶段段任何合同同都会有有不完善善的地方方，认真真研究仔仔细分析析合同条条款和相相关资料料，找出出利于我我司的方方面，可可在结算算争议时时占主动动。当然然，最好好是在招招标及合合同签订订时对哪哪些条款款有利于于我们、、哪些条条款可能能存在隐隐患就能能够做到到心中有有数。国际广场场钢结构构工程结结算：钢钢材价差差和栓接接改焊接接，该工工程为综综合单价价包干，，合同执执行期间间因钢材材涨价施施工单位位向我司司提出调调价要求求，为赶赶工期我我司答应应结算时时再谈，，结算时时我方提提出施工工时部分分钢结构构连接由由螺栓连连接改为为焊接要要求索赔赔增加了了我司谈谈判的力力度。（六）关关于营销销费用的的成本控控制策略略要点一：：合理有有效的推推广计划划营销推广广计划的的制定要要考虑到到房地产产开发过