房地产管理基本制度与政策

江西师范范大学城城建学院院胡胡细英英教授房地产管管理基本本制度与与政策1管理资料料本部分内内容的基基本框架架本部分内内容主要要按照房房地产业业各环节节之间的的逻辑顺顺序来划划分章节节，力求求全面反反映我国国现行房房地产业业各方面面的基本本制度与与政策，，内容包包括我国国基本的的土地制制度及建建设用地地管理、、房屋拆迁（征收））、规划划和建设设工程管管理、房房地产开开发经营营、房地地产交易易、房地地产权属属登记、、房地产产中介服服务、房房地产税税收、物物业管理理和住房房公积金金等方面面的相关关法律法法规。2一、房地地产概述述（第三三章）1.房地产业业概念和和历史沿沿革掌握：房房地产业业的基本本概念。。熟悉：房房地产业业的作用用。了解：房房地产业业的细分分、房地地产业的的历史沿沿革。2.住房制度度概述掌握：现现行城镇镇住房政政策。熟悉：城城镇住房房制度改改革。3.房地产法法律体系系掌握：房房地产法法的概念念与调整整对象。。熟悉：房房地产法法律体系系、军事事房地产产法律政政策规定定。3管理资料料《立法法》第五章适适用与与备案的的有关关内容：：宪法具有有最高的的法律效效力，一一切法律律、行政政法规、、地方性性法规、、自治条条例和单单行条例例、规章章都不得得同宪法法相抵触触。法律的效效力高于于行政法法规、地地方性法法规、规规章。行政法规规的效力力高于地地方性法法规、规规章。地方性法法规的效效力高于于本级和和下级地地方政府府规章。。部门规章章之间、、部门规规章与地地方政府府规章之之间具有有同等效效力，在在各自的的权限范范围内施施行。4《立法法》第五章适适用与与备案的的有关关内容：：地方性法法规、规规章之间间不一致致时，由由有关机机关依照照下列规规定的权权限作出出裁决：：(一)同一机关关制定的的新的一一般规定定与旧的的特别规规定不一一致时，，由制定定机关裁裁决；(二)地方性法法规与部部门规章章之间对对同一事事项的规规定不一一致，不不能确定定如何适适用时，，由国务务院提出出意见，，国务院院认为应应当适用用地方性性法规的的，应当当决定在在该地方方适用地地方性法法规的规规定；认认为应当当适用部部门规章章的，应应当提请请全国人人民代表表大会常常务委员员会裁决决；(三)部门规章章之间、、部门规规章与地地方政府府规章之之间对同同一事项项的规定定不一致致时，由由国务院院裁决。。5二、建设设用地制制度与政政策（第第四章））1.中国现行行土地制制度概述述熟悉：土土地所有有制。了解：土土地管理理基本制制度。2.集体土地地征收熟悉：征征收集体体土地的的政策规规定，征征收集体体土地补补偿的范范围和标标准。了解：征征收集体体土地的的工作程程序。3.国有建设设用地了解：建建设用地地审查报报批程序序、临时时用地的的报批和和使用。。4.集体建设设用地掌握：集集体所有有建设用用地使用用情形。。了解：集集体所有有建设用用地使用用原则。。65.国有土地地使用权权出让掌握：国国有土地地使用权权出让政政策。熟悉：国国有土地地使用权权出让的的概念及及特征。。了解：国国有土地地使用权权出让合合同、国国有土地地使用权权出让管管理、国国有土地地租赁和和国有土土地使用用权作价价出资或或入股。。6.国有土地地使用权权划拨熟悉：土土地使用用权划拨拨的概念念，划拨拨土地使使用权的的范围、、划拨土土地的管管理。7.闲置土地地的处理理熟悉：闲闲置土地地的范围围及处理理规定。。7重点阅读读：《土地管理理法》《城市房地地产管理理法》《土地管理理法实施施条例》《城镇国有有土地使使用权出出让和转转让暂行行条例》8国有土地地上房屋屋征收与与补偿条条例中华人民民共和国国国务院院令第590号《国有土地地上房屋屋征收与与补偿条条例》已经2011年1月19日国务院院第141次常务务会议议通过过，现现予公公布，，自公公布之之日起起施行行。总理理温温家家宝二二○一一一年年一月月二十十一日日2001年6月13日国务务院公公布的的《城市房房屋拆拆迁管管理条条例》同时废废止。。本条条例施施行前前已依依法取取得房房屋拆拆迁许许可证证的项项目，，继续续沿用用原有有的规规定办办理，，但政政府不不得责责成有有关部部门强强制拆拆迁。。9三、城城乡乡规划划及工工程建建设管管理制制度与与政策策（第第六章章）1.城乡规规划管管理掌握：：城市市规划划管理理。熟悉：：城市市紫线线、绿绿线、、蓝线线和黄黄线管管理。。了解：：城乡乡规划划的基基本概概念、、城镇镇体系系规划划。2.勘察设设计管管理了解：：勘察察设计计管理理。3.建设工工程招招投标标与监监理了解:建设工工程招招投标标与监监理。。4.建设工工程施施工与与质量量管理理掌握：：施工工许可可制度度。熟悉：：建设设工程程的竣竣工验验收管管理、、质量量管理理制度度、质质量保保修办办法。。了解：：建设设工程程项目目报建建制度度、建建筑施施工企企业资资质管管理、、注册册建造造师制制度。。10重点阅阅读：：《城乡乡规规划划法法》《建筑筑法法》《城市市房房地地产产管管理理法法》11四、、房房地地产产开开发发经经营营（（第第七七章章））1.房地地产产开开发发企企业业的的管管理理了解解：：房房地地产产开开发发企企业业的的管管理理。。2.房地地产产开开发发项项目目管管理理了解解：：房房地地产产开开发发项项目目管管理理。。3.房地地产产经经营营管管理理掌握握：：商商品品房房交交付付使使用用。。熟悉悉：：房房地地产产项项目目转转让让。。了解解：：房房地地产产广广告告。。4.房地地产产开开发发企企业业信信用用档档案案了解解：：房房地地产产开开发发企企业业信信用用档档案案。。12《商品品房房销销售售管管理理办办法法》（建建设设部部部部长长俞俞正正声声４４月月４４日日签签署署８８８８号号部部令令发发布布，，自自２２００００１１年年６６月月１１日日起起施施行行。。））第三三十十二二条条销销售售商商品品住住宅宅时时，，房房地地产产开开发发企企业业应应当当根根据据《商品品住住宅宅实实行行质质量量保保证证书书和和住住宅宅使使用用说说明明书书制制度度的的规规定定》（以以下下简简称称《规定定》），，向向买买受受人人提提供供《住宅宅质质量量保保证证书书》、《住宅宅使使用用说说明明书书》。13第三三十十三三条条商品品住住宅宅的的保保修修期期限限不不得得低低于于建建设设工工程程承承包包单单位位向向建建设设单单位位出出具具的的质质量量保保修修书书约约定定保保修修期期的的存存续续期期；；存存续续期期少少于于《规定定》中确确定定的的最最低低保保修修期期限限的的，，保保修修期期不不得得低低于于《规定定》中确确定定的的最最低低保保修修期期限限。。非非住住宅宅商商品品房房的的保保修修期期限限不不得得低低于于建建设设工工程程承承包包单单位位向向建建设设单单位位出出具具的的质质量量保保修修书书约约定定保保修修期期的的存存续续期期。。在在保保修修期期限限内内发发生生的的属属于于保保修修范范围围的的质质量量问问题题，，房房地地产产开开发发企企业业应应当当履履行行保保修修义义务务，，并并对对造造成成的的损损失失承承担担赔赔偿偿责责任任。。因因不不可可抗抗力力或或者者使使用用不不当当造造成成的的损损坏坏，，房房地地产产开开发发企企业业不不承承担担责责任任。。14重点点阅阅读读：：《城市市房房地地产产管管理理法法》《城市市房房地地产产开开发发经经营营管管理理条条例例》15五、、房房地地产产交交易易管管理理（第第八八章章））1.房地地产产交交易易管管理理熟悉悉：：房房地地产产交交易易中中的的基基本本制制度度。。了解解：：房房地地产产交交易易的的概概述述、、管管理理机机构构。。2.房地地产产转转让让管管理理掌握握：：房房地地产产转转让让条条件件、、程程序序，，房房地地产产转转让让合合同同，，以以出出让让方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的房房地地产产转转让让，，以以划划拨拨方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的房房地地产产转转让让。。熟悉悉：：已已购购公公有有住住房房和和经经济济适适用用住住房房上上市市的的有有关关规规定定。。了解解：：房房地地产产转转让让的的概概述述及及特特征征。。16五、、房房地地产产交交易易管管理理（第第八八章章））3.商品品房房销销售售管管理理掌握握：：商商品品房房预预售售许许可可制制度度、、商商品品房房预预售售的的条条件件、、商商品品房房预预售售合合同同登登记记备备案案、、商商品品房房现现售售、、商商品品房房销销售售代代理理、、商商品品房房销销售售中中禁禁止止的的行行为为、、商商品品房房买买卖卖合合同同、、最最高高人人民民法法院院关关于于审审理理商商品品房房买买卖卖合合同同纠纠纷纷案案件件适适用用法法律律若若干干问问题题的的司司法法解解释释。。熟悉悉：：商商品品房房销销售售的的概概念念。。17五、、房房地地产产交交易易管管理理（第第八八章章））4.房屋租赁管理理熟悉：《城市房地产管管理法》关于房屋租赁赁的有关内容容。了解：最高人人民法院关于于审理商品房房买卖合同纠纠纷案件适用用法律若干问问题的司法解解释。5.房地产抵押管管理掌握：房地产产抵押的条件件、房地产抵抵押的一般规规定、最高额额抵押权、房房地产抵押合合同、房地产产抵押登记、、住房抵押贷贷款证券化涉涉及的抵押权权变更登记、、房地产抵押押权的效力。。熟悉：房地产产抵押的概念念、房地产抵抵押权的实现现。18P273某房地产开发发商销售给张张某一套商品品房，合同约约定建筑面积积110平方米，售价价每平方米4000元，张某交付付了全部价款款。买卖双方方对面积误差差的处理方式式未作约定。。若该商品房房产权登记的的建筑面积为为100平方米，张某某选择不退房房，则该房地地产开发商应应当返还张某某购房款（））元元。A．40000B．53600C．66800D．80000110*3%*4000+[110*（1-3%）-100]*4000*2=53600+13200=6680019P289甲房地产开发发公司长期从从乙锁业公司司进货，双方方在3月1曰约定：甲乙乙之间年底结结算货款，甲甲以其营业房房在100万元的限度内内为其欠乙公公司的货款提提供最高额抵抵押，12月31日为债权确定定日。双方办办理了抵押登登记，但没有有就其他细节节作出约定。。（1）假设乙公司司打算在当年年7月1日将其对甲公公司债权中的的一部分即30万元转让给丙丙公司,则（C）。A．乙公司此时时不得转让债债权B．乙公司在12月31日之后方能转转让债权C．乙公司此时时可以转让债债权，但最高高额抵押权不不得转让D．乙公司此时时可以转让债债权，且最高高额抵押权同同时转让20甲房地产开发发公司长期从从乙锁业公司司进货，双方方在3月1曰约定：甲乙乙之间年底结结算货款，甲甲以其营业房房在100万元的限度内内为其欠乙公公司的货款提提供最高额抵抵押，12月31日为债权确定定日。双方办办理了抵押登登记，但没有有就其他细节节作出约定。。（2）8月1日，甲又将该该门面房抵押押给自然人丙丙，从丙处借借款50万元，年底归归还，双方办办理了抵押登登记。而由于于进货量激增增，9月1日，甲乙双方方决定调整最最高债权额至至150万元，12月31日，甲乙确定定了实际债权权数额为200万元。实现抵抵押权时该门门面房拍卖得得款180万元。则乙可可以分得（C）。A．180万元B．150万元C．130万元D．100万元21P292丁公司以其房房屋和建设用用地使用权作作抵押，分别别向甲乙丙三三家银行借款款，甲银行借借100万元，乙银行行借300万元，丙银行行借500万元，先后办办理了抵押登登记。眼看丁丁公司无力偿偿还借款，丙丙银行和甲银银行以及丁公公司商定，交交换抵押权的的顺位，丙银银行支付甲银银行50万元作为补偿偿。后来，丁丁公司无力偿偿还三家银行行的到期债务务，银行拍卖卖其房屋和建建设用地使用用权，仅获价价款600万元，以下关关于三家银行行的分配正确确的是（C）。A．甲银行100万元、乙银行行300万元、丙银行行200万元B．甲银行得不不到清偿、乙乙银行100万元、丙银行行500万元C．甲银行得不不到清偿、乙乙银行300万元、丙银行行300万元D．甲银行150万元、乙银行行300万元、丙银行行150万元22重点阅读：《城市房地产管管理法》《关于审理商品品房买卖合同同纠纷案件适适用法律若干干问题的解释释》《最高人民法院院关于审理城城镇房屋租赁赁合同纠纷案案件具体应用用法律若干问问题的解释》《最高人民法院院关于适用<中华人民共和和国担保法>若干问题的解解释》《城市房地产转转让管理规定定》《城市商品房预预售管理办法法》《商品房销售管管理办法》《城市房地产抵抵押管理办法法》23六、房地产权权属登记制度度与政策（第第九章）1.房地产登记概概述熟悉：房地产产登记概述。。2.房地产登记制制度掌握：房地产产登记制度。。3.房屋权属登记记信息查询掌握：房屋权权属登记信息息查询。4.房地产交易与与权属登记规规范化管理掌握：房地产产交易与权属属登记规范化化管理。5.房地产登记机机构的协助执执行掌握：房地产产登记机构的的协助执行。。24

三种不动产登记制度对比表名称特点主要实行的国家契据登记制1.订立契约即可生效2.登记只是形式审查3.登记不具公信力4.动态登记法国比利时苏格兰意大利日本西班牙葡萄牙南美以及美国的多数州等权利登记制1.登记具有强制性2.登记是生效的必要条件3.进行实质性审查4.登记具有公信力德国奥地利瑞士荷兰捷克匈牙利南斯拉夫埃及等托伦斯登记制1.土地权利的变更不经登记不生效2.进行实质审查3.登记具有绝对公信力4.发给权利证书5.登记机关的赔偿责任澳大利亚新西兰加拿大菲律宾英国美国的若干州等25P299合法建造房屋屋的物权自（（D）发生效力。。A．记载于不动动产登记簿时时B．颁发房屋权权属证书时C．申请房屋所所有权登记时时D．事实行为成成就时26P299某套房屋登记记簿上的所有有权是人甲，，但乙认为房房屋应当归自自己所有，遂遂根据双方之之间的仲裁协协议申请仲裁裁。裁决书写写明“本案系争房屋屋归乙所有”，但甲乙未办办理登记手续续。一个月以以后，乙将该该房屋抵押给给丙，签订了了书面合同，，但未办理登登记，关于本本案，以下说说法正确的是是（BC）。A．房屋应归甲甲所有B．房屋应归乙乙所有C．抵押合同有有效D．抵押权成立立E．抵押合同无无效27P299甲有三室二厅厅住房一套。。除养子乙、、侄儿丙外，，甲再无其他他亲属。3月7日甲私下对丙丙口头表示，，死后房屋归归丙所有。3月10日甲不幸去世世，乙、丙二二人就房屋的的归属争执不不休。4月15日乙与丁签署署房屋买卖合合同，约定乙乙将该房屋卖卖给丁。请问问以下说法中中正确的是（（A）。A．乙丁之间的的买卖合同有有效B．乙丁之间的的买卖合同无无效C．乙丁之间的的买卖合同效效力未定D．乙丁之间的的买卖合同可可撤销28P305甲建造了一栋栋三层小楼，，到登记机关关办理所有权权登记手续。。登记机关的的下列行为中中符合法律规规定的是（））。A．对房屋进行行实地查看B．要求对房屋屋的价值进行行评估C．按照房屋的的面积收取登登记费D．按照房屋的的价值收取登登记费29重点阅读：《物权法》《城市房地产管管理法》《房屋登记办法法》《房屋权属登记记信息查询暂暂行办法》《房地产交易与与权属登记规规范化管理考考核标准》《房地产交易与与权属登记规规范化管理考考核办法》等30七、房地产中中介服务管理理制度与政策策（第十章））1.房地产中介服服务的行业管管理概述了解：房地产产中介服务的的概念及特点点，房地产中中介服务收费费。2.房地产估价行行业管理熟悉：房地产产估价行业管管理制度。3.房地产经纪人人员职业资格格制度了解：房地产产经纪人员职职业资格制度度。4.住房置业担保保管理熟悉：住房置置业担保业务务管理制度。。了解：住房置置业担保的概概念、住房置置业担保机构构管理制度。。5.房地产中介服服务行业信用用档案了解：房地产产中介服务行行业信用档案案。31住房和城乡建建设部关于废废止和修改部部分规章的决决定（经2010年12月31日第68次住房和城乡乡建设部常务务会议审议，，决定废止、、修改下列规规章，现予发发布，自发布布之日（2010年1月26日）起生效。。）一、废止下列列规章1、《城市房屋拆迁迁单位管理规规定》（1991年7月8日建设部令第第12号发布）2、《城市地下水开开发利用保护护管理规定》（1993年12月4日建设部令第第30号发布）3、《开发区规划管管理办法》（1995年6月1日建设部令第第43号发布）4、《城市异产毗连连房屋管理规规定》（1989年11月21日建设部令第第5号发布，根据据2001年8月15日建设部令第第94号修正）5、《城市房地产中中介服务管理理规定》（1996年1月8日建设部令第第50号发布，根据据2001年8月15日建设部令第第97号修正）二二、修改下列列规章……………………32重点阅读：《城市房地产管管理法》33八、房地地产税收收制度与与政策（（第十一一章）1.房产税熟悉：房房产税的的减税和和免税规规定、具具备房屋屋功能的的地下建建筑的房房产税政政策。了解：房房产税的的纳税人人、课税税对象、、计税依依据和税税率。2.城镇土地地使用税税熟悉：城城镇土地地使用税税的减税税、免税税规定。。了解：城城镇土地地使用税税的纳税税人、课课税对象象和计税税依据、、适用税税额、地地下建筑筑用地的的土地使使用税。。3.耕地占用用税熟悉：耕耕地占用用税的加加成、减减免规定定。了解：耕耕地占用用税的纳纳税人、、课税对对象、计计税依据据、适用用税额。。34八、房地地产税收收制度与与政策（（第十一一章）4.土地增值值税掌握：土土地增值值税纳税税人、征征税范围围、课税税对象和和计税依依据、适适用税额额和应纳纳税额的的计算、、扣除项项目、减减税和免免税、征征收管理理。5.契税掌握：契契税纳税税人、课课税对象象、税率率、计税税依据、、纳税环环节和期期限、减减税和免免税。6.相关税收收熟悉：营业税、、城市维维护建设设税和教教育费附附加、企企业所得得税、个个人所得得税、印印花税制制度政策策。7.有关房地地产税收收的优惠惠政策掌握：有有关房地地产税收收的优惠惠政策