房地产经济周期

第九章房房地产经济济周期本章的主要要目的与要要求是：理解房地地产市场经经济运行中中周期性波波动现象的的特点及其其原因，了了解国内外外房地产业业的周期发发展状况及及主要影响响因素。1第一节、房房地产经济济周期概述述一、宏观经经济周期与与房地产市市场周期运运动（一）、经经济周期与与房地产景景气循环对于“经济济周期”的的研究，一一般是以国国民经济的的总体运行行（即宏观观经济）为为对象的，，很少涉及及某一具体体行业或产产业。然而而，由于房房地产业作作为基础性性和先导性性产业，具具有“一荣荣皆荣，一一损皆损””的产业关关联度，房房地产市场场的发展规规模和运行行质量往往往成为特定定地区经济济发展的““晴雨表””，因而备备受社会的的关注。21、经济周期期波动的含含义和类型型在科技领域域中，对周周期现象的的理解包含含两个特征征，即：等等间隔性和和重复性。。在数学上上表示为F（X）=f（X+T），T为周期。而而任何经济济周期都不不是机械的的、完全规规则的形态态，我们可可以在平均均的、概率率的意义上上发现周期期，但经济济周期明显显地不具有有等间隔性性的特点。。含义：经济济周期是指指经济现象象或变量在在连续过程程中重复出出现涨落的的情况。所强调的只只是再现性性、重复性性。经济周期（（businesscycles）强调反复发发生涨落的的波动形态态，但不是是定期的；；经济周期期的持续期期间从一年年到十年、、二十年不不等；它们们不能再分分为性质相相似、振幅幅与其接近近的更短的的周期。这这三点是美美国著名经经济学家密密切尔（W、C、Mitchell）和伯恩斯（（A、F、Burns）在1946年为经济周周期所下定定义中所强强调的，而而这一定义义大体被一一般西方经经济学家所所接受。3类型：西方经济学学家把经济济周期波动动按周期长长度区分为为四类。。1）、短期波波动（短周周期）：又又称基钦周周期。是美美国经济学学家基钦经经研究发现现的，其持持续期间约约为40个月，主要要是由于企企业的库存存投资的循循环变化而而产生的。。2）、中周期期：又称朱朱格拉周期期。是法国国经济学家家朱格拉（（ClementJuglar）发现的，其其持续期间间为9至10年，主要是是由于设备备投资的波波动而发生生的。一个个朱格拉周周期约包含含两个基钦钦周期。43）、中长周周期：又称称库兹涅茨茨周期。是是美国经济济学家库兹兹涅茨（SimonKuznets）发现的，其其持续期间间为15至25年。一般认认为中长周周期主要是是由于建筑筑活动的循循环变动而而引起的。。（如产业业结构的变变化、建筑筑物的房租租和建筑费费用的变化化、建筑技技术的更新新、金融财财政政策的的变化等引引发的建筑筑活动的扩扩张。）4）、长期波波动：又称称为康德拉拉季耶夫周周期，是由由俄国经济济学家康德德拉季耶夫夫（NikolaiD.Koudratieff）发现的，其其持续期间间为50—60年。这种50年左右的长长期波动又又称为长周周期。认为为技术进步步和革新是是长周期产产生的原因因这种观点点现在被普普遍接受。。5扩张阶段收缩阶段长周期中长周期中周期短周期四种周期波波动示意图图由于长期与与短期循环环的景气阶阶段重叠情情况不同，，则繁荣与与萧条的强强弱与长短短也不同。。6阶段划分划分方法有有两种：：1）、从各景景气指标的的水准出发发，用某个个基准线来来衡量，高高于基准线线的是繁荣荣期或景气气期，低于于基准线的的称为衰退退期或萧条条期。2）、、从从各各景景气气指指标标的的变变化化方方向向出出发发，，从从谷谷到到峰峰的的期期间间称称为为扩扩张张期期间间，从峰峰到到谷谷的的期期间间称称为为收收缩缩期期间间，峰到到谷谷或或谷谷到到峰峰的的期期间间称称为为一一个个阶阶段段，，而而两两个个相相同同转转折折点点（（峰峰———峰或或谷谷———谷））之之间间的的期期间间称称为为一一个个周周期期。。区分繁荣期与衰退期的基准线扩张期间收缩期间繁荣期衰退期72、经济济周周期期的的新新特特点点持续续的的经经济济增增长长：由由美美国国开开始始的的““新新经经济济””，，对对人人民民生生活活和和各各国国经经济济发发展展带带来来深深远远的的影影响响。。同同时时也也向向理理论论界界提提出出了了新新课课题题。。美美国国的的劳劳动动生生产产率率在在过过去去的的八八年年里里增增长长了了许许多多，，这这种种改改变变幅幅度度是是过过去去不不曾曾有有的的。。从从1955年———1973年，，劳劳动动生生产产率率平平均均每每年年增增长长2.9%左右右，，而而从从1993年开开始始则则每每年年平平均均增增长长3.5%左右右，，且且经经济济增增长长是是持持续续的的。。从从美美国国经经济济增增长长率率波波动动曲曲线线上上看看，，经经过过1990年8月———1991年3月一一个个短短暂暂的的衰衰退退之之后后，，美美国国经经济济出出现现了了战战后后第第三三次次的的长长达达110个月月（（9.2年））的的繁繁荣荣。。这这是是一一个个打打破破历历史史记记录录的的超超长长增增长长曲曲线线。。（刘刘树树成成，，2000年））在美美国国，，自自1854年开开始始有有经经济济周周期期记记录录以以来来到到现现在在，，146年期间共经历历了31个周期，其中中扩张期超过过80个月的，只有有四次，除了了二战后的三三次外，还有有一次是1938年7月——1945年2月，历时80个月（6.7年）。8低失业和低通通胀率：与持续经济济增长并存的的，是90年代以来低失失业和低通胀胀，即随着失失业率的下降降，通胀率不不是提高而是是下降了。这这与70年代滞胀时期期（失业率高高，通胀率高高）相比，发发生了新的变变化。“新经经济”是否改改写了经济周周期的规则？？与90年代经经济高高增长长并存存的，，还有有股票票市场场价格格指数数曲线线的迅迅速上上升。。例如如：道道——琼斯指指数从从1966年——1983年的18年间，，一直直维持持在1000点水平平，从从1983年——1985年月12年间，，上升升到4000点，而而从1995年到1999年，仅仅用了了四年年时间间，该该指数数便突突破了了万点点大关关。亚洲金金融危危机与与区域域不平平衡发发展：1997年7月，亚亚洲金金融危危机爆爆发，，日本本韩国国等国国家都都饱受受其害害，经经济处处于长长期低低迷状状态。。这这与美美国经经济的的“长长期繁繁荣””形形成鲜鲜明对对照。。9总之，，信息息技术术革命命促进进了供供求的的良性性互动动，缩缩短了了供求求之间间的距距离，，推动动了产产业结结构的的优化化和升升级，，从而而促进进了经经济周周期波波动振振幅的的缩减减；同同时政政府干干预经经济也也在一一定程程度上上克服服了市市场经经济的的自发发性和和盲目目性，，使经经济周周期的的波动动呈现现出新新的特特征。。国民民经济济的宏宏观经经济周周期变变动，，直接接间接接地反反映到到房地地产市市场这这个““晴雨雨表””上。。3、房地地产景景气循循环房地产产经济济周期期的概概念首首先于于1933年出现现在美美国，，此后后对于于这个个问题题的研研究一一直是是美国国房地地产经经济学学家研研究的的重点点问题题之一一。对于房房地产产市场场供求求的周周期性性涨落落波动动变化化，亚亚洲一一些国国家和和地区区称为为“景景气循循环””或房房地产产经济济周期期，它它可以以分为为上升升期和和下降降期两两个部部分，，具体体又可可分为为复苏苏阶段段、繁繁荣阶阶段、、衰退退阶段段、萧萧条阶阶段。。它们们周而而复始始地运运动着着。10上升期间下降期间繁荣期衰退期房地产经济周期复苏阶段繁荣阶段衰退阶段萧条阶段基准线房地产产经济济周期期示意意图11我国经经济景景气循循环和和房地地产景景气循循环12（二）、、经济济周期期与房房地产产周期期的关关系二者究究竟是是什么么关系系？有有人认认为两两者完完全一一致（（吴兆兆华，，1995），，但大大部分分人认认为两两者既既有联联系又又有区区别。。1、两者者呈现现出正正相关关关系系：从整整体上上说，，一个个国家家房地地产周周期和和宏观观经济济周期期是一一种正正相关关关系系，波波长大大体一一致。。例如如：在在中国国，两两者的的周期期大致致都是是四至至五年年。美美国房房地产产周期期约为为20年，相相当于于经济济周期期的中中长周周期。。日本本大体体为7至10年，也也与其其宏观观经济济的中中周期期大致致相当当。2、两者者的变变化期期间互互不相相同：经济济周期期与房房地产产景气气循环环虽然然有规规律性性波动动，但但每个个变化化区间间不会会有绝绝对的的等长长，正正如：：P.萨缪尔尔森所所说：：“没没有两两个经经济周周期是是完全全一样样的，，但它它们会会有许许多相相似之之处，，虽然然不是是一模模一样样的孪孪生兄兄弟，，但可可以看看出它它们属属于同同一家家族””。13所谓相相似，，是指指在每每个周周期都都包括括了扩扩张与与收缩缩，波波峰与与波谷谷不断断交替替的运运动。。所谓不不同，，是指指每个个周期期变化化的幅幅度、、频率率、落落差势势能的的差异异。一般来来说，，房地地产的的复苏苏、萧萧条期期滞后后，而而繁荣荣、衰衰退期期提前前。研研究这这种差差别，，不仅仅有理理论意意义，，更重重要的的是在在实践践中，，投资资者和和国家家宏观观调控控可通通过两两者波波动的的时差差进行行决策策，即即可根根据房房地产产的波波动来来分析析预示示宏观观经济济的走走势，，亦可可根据据宏观观经济济的走走势，，预测测房地地产的的发展展趋势势。14从复苏苏阶段段看，，由于于房地地产产产品价价值大大，耗耗用资资金多多，生生产周周期长长，个个体差差异大大等特特点，，决定定了房房地产产开发发商在在经济济开始始复苏苏时，，需要要经过过较长长时间间的筹筹备、、计划划才能能投入入生产产，因因此，，房地地产业业的复复苏要要略滞滞后于于宏观观经济济，但但很短短暂。。从繁荣荣期看看，房房地产产业的的繁荣荣期要要比宏宏观经经济高高涨期期来得得迅速速。因因为房房地产产业经经过复复苏期期的准准备后后，其其先导导性产产业的的作用用充分分显现现出来来。在在市场场需求求扩张张的拉拉动下下，房房地产产业迅迅速发发展；；同时时，较较充足足的资资金也也会推推动房房地产产业上升期间下降期间繁荣期衰退期房地产经济周期复苏阶段繁荣阶段衰退阶段萧条阶段基准线15加速发发展。。如左左上图图所示示。从衰退退期来来看，，房地地产业业要早早于和和快于于宏观观经济济。这这是因因为房房地产产业的的超前前发展展一方方面可可以满满足宏宏观经经济发发展的的需要要，提提前进进入衰衰退期期；另另一方方面，，房地地产业业的发发展是是以社社会经经济各各部门门发展展为基基础的的。当当宏观观经济济衰退退时，，房地地产的的需求求状况况发生生变化化，房房地产产价格格急剧剧下挫挫，使使得房房地产产业的的衰退退比宏宏观经经济来来得迅迅速。。如右右上图图所示示。SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q’’Q’Q繁荣期SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q衰退期16从萧条条阶段段来看看，房房地产产业又又滞后后于宏宏观经经济。。因为为当宏宏观经经济出出现萧萧条时时，经经济发发展处处于停停滞状状态，，失业业率、、通涨涨率较较高。。但是是由于于房地地产本本身的的保值值增值值功能能，投投资转转向房房地产产业或或购置置房地地产增增加，，从而而维持持房地地产市市场上上一定定的供供求，，推迟迟了房房地产产市场场的萧萧条。。国家地区年份房地产收益率通涨率股票收益率澳洲（墨尔本）1950-19588.5%4.8%5.5%日本（地价）1964-198711.0%7.0%10.5%新西兰1963-198611.1%9.9%7.2%新加坡1972-198314.4%6.0%10.7%一些地地区房房地产产、股股票收收益率率及通通涨率率17二、国国内外外房地地产周周期研研究发发展状状况（一）、、国外外对于于房地地产周周期的的研究究1、从研研究内内容上上看根源研研究（（外力力冲击击，内内生变变动））特征研研究（（波长长、指指标体体系、、分析析模型型等））2、从周周期时时间上上看长周期期研究究（1930-60年代））强调人人口增增长与与移动动、家家庭结结构变变动等等因素素对于于房地地产周周期波波动的的影响响。短周期期研究究（1960-90年代））从市场场周期期运动动影响响因素素分析析，到到对房房地产产投资资者行行为的的研究究，以以及对对房地地产金金融体体制及及其变变动等等综合合因素素的研研究。。18（二）、、国内内对于于房地地产周周期的的研究究1、从研研究内内容上上看理论研研究：：根源源、周周期波波动特特征、、规律律、预预警系系统等等研究究。实证研研究：：波长长、波波型、、指标标体系系影响响因素素等分分析。。2、从研研究地地区上上看主要以以东南南沿海海的城城市房房地产产个案案研究究为主主。逐步加加强对对于全全国房房地产产周期期波动动的研研究。。3、从类类型上上看房地产产市场场自然然周期期；；房地产产市场场投资资周期期；；等等等资料选摘资料选摘19第二节节、中中国房房地产产业发发展与与周期期波动动分析析一、中中国房房地产产周期期波动动实证证分析析房地产产业在在我国国成为为一个个产业业来发发展，，主要要是在在改革革开放放以后后，始始于八八十年年代初初，短短短的的二十十几年年已取取得巨巨大成成就，，从总总体上上观察察，中中国房房地产产业进进入到到以体体制转转轨为为主要要运行行特征征的发发展阶阶段以以后，，房地地产经经济开开始形形成较较为明明显的的复苏苏——繁荣——衰退——萧条的的相互互循环环、产产业扩扩张与与产业业收缩缩两个个过程程交替替出现现的周周期波波动现现象。。主要观观点有有四种种：一个周周期说说：根据GNP增长率率与商商品房房销售售额增增长率率的良良好对对应关关系，，把改改革开开放以以来的的中国国房地地产周周期波波动划划分为为单个个周期期的四四个阶阶段：：201、1979年——1985年为复复苏期期；2、1986年——1993年为增增长期期（92-93年为高高速增增长期期）；；3、1994年——1995年为宏宏观调调控期期；4、1995年以后后衰退退到复复苏。。一个半半周期期说：用年年商品品房销销售面面积来来表示示中国国房地地产供供给与与需求求相互互作用用而产产生的的波动动状况况，据据此把把我国国1986年以来来的房房地产产周期期波动动划分分出一一个半半周期期，即即：1、1986年——1991年持续续6年的周周期；；2、1992年——1995年的半半个周周期。。三个周周期说说：选取取多项项指标标（8项）得得出中中国房房地产产周期期波动动形态态，据据此划划分三三个周周期。。1、1981年——1986年为第第一个个周期期；2、1987年——1989年为第第二个个周期期；3、1990年——以后为为第三三个周周期21四个周周期说说：以深深圳为为背景景的一一项研研究，，把我我国房房地产产周期期波动动划分分为四四个周周期，，即：：1、1978年——1986年为第第一个个周期期；2、1987年——1991年为第第二个个周期期；3、1992年——1994年为第第三个个周期期；4、1995年以后后——为第四四个周周期。。（何何时完完成还还有待待于观观察））81828384858687888990919293941.00.80.50.30中国房地产周期示意图DIt年份（扩张指数）22二、房房地产产周期期波动动的指指标体体系与与特点点分析析对周期期的描描述通通常采采用价价格指指标。。但是是，房房地产产业在在我国国发展展很不不成熟熟，还还没有有建立立起规规范的的产值值指标标体系系。对对房地地产市市场供供求的的景气气循环环测定定，不不能仅仅限于于房地地产的的供给给量和和需求求量这这一浅浅层的的表面面分析析，应应涵盖盖房地地产投投资、、生产产、交交易、、金融融以及及产业业增加加值等等多方方面，，以便便更好好地反反映房房地产产周期期波动动趋势势。（一））、房房地产产周期期波动动的指指标体体系1、选取取原则则相关性原则则：指标要要与周期波波动有直接接联系，能能综合反映映波动的特特征；可靠性原则则：选用的的指标要能能反映出房房地产业发发展的真实实情况，且且统计口径径一致，渠渠道可靠；；23连续性原则则：指标的的数据资料料要有较长长的连续时时间序列来来供分析使使用；获得性原则则：指标的的数据资料料还必须是是较容易获获得的资料料。2、具体指标标体系的确确立八项指标：（（何国钊、、曹振良等等，1996）1）、商品房房价格；2）、城镇新新建住宅面面积；3）、城镇住住宅竣工面面积；4）、实有房房屋建筑面面积；5）、实有住住宅建筑面面积；6）、城镇住住宅投资；；7）、房地产产业从业人人员；8）、房产买买卖成交面面积。24十六项指标标：（谭刚刚，2000）（6类16项）A房地产总量量指标：α房地产业增增加值；B房地产投资资类指标：：b1房地产开发发投资额；；b2房地产企业业实现利润润额。C房地产生产产类指标：：c1房地产出让让用地面积积；c2商品房施工工面积；c3土地开发面面积；c4商品房竣工工面积。25D房地产交易易类指标：：d1商品房销售售面积；d2商品房空置置面积。E房地产金融融类指标：：e1个人住房存存款与贷款款总额；e2房地产开发发企业商业业用房开发贷款；e3房地产开发发企业自有有资金总额。F房地产价格格类指标：：f1商品住宅价价格指数；；f2商业用房价价格指数；；f3办公用房价价格指数；；f4住宅建安材材料费用指指数。26（二）、房地地产周期波波动的特点点1、与宏观的国国民经济周周期波长相相似，但阶阶段有差异异。在我国，1949年以来宏观观经济的周周期性波动动已出现了了8次，第9次还没有完完成。周期期长度约为为4—5年，这与我我国的房地地产经济周周期的长度度相似。但但是两者在在周期的““四个阶段段”的时间间上有前有有后。从1981年以来两者者都出现的的三次周期期来看，四四个阶段的的前后时差差比较明显显。以高涨涨期为例，，宏观经济济的高涨期期分别为1984、1988、1993年，房地产产的高涨期期分别为1984、1988、1992年，第三次次比较明显显地看出房房地产高涨涨期（1992年）先于国国民经济的的高涨期（（1993年）。从从萧条阶段段来看，宏宏观经济的的谷底分别别是1986、1989年，房地产产经济的谷谷底则为1987、1989年，房地产产的萧条期期要滞后于于宏观经济济。user:（参阅《房地产经济济论》包亚钧、汪汪洪涛著，，同济大学学出版社98年6月。）2778798081828384858687888990919293942.55.07.510.012.515.000.30.50.81.0LMLS房地产经济周期与宏观经济周期的异同（LM代表宏观经济周期，LS代表房地产周期）02282、房地产市场从从快速发展期期向调整期转转变。我国房地产市市场从1993年开始，总体体上呈现出从从快速发展转转入调整期的的态势，表现现为以下几种种市场动态：：1）、市场区位发生生转移1992年，房地产市市场发展主要要集中在珠江江三角洲地区区，例如全国国推出的9万多套外销楼楼盘中，该地地区就多达7万多套，所占占比重超过80%，其中仅东莞莞、惠阳两市市就高达3万多套，由于于该地区房房地产市场供供给量大增，，市场信息率率先下挫，投投资回报率减减低，因而93年以来，房地地产市场出现现重心北移趋趋势，形成沿沿海、沿江、、沿边到内陆陆占据交通要要道的多元化化区位市场格格局。外销楼楼盘在珠江三三角洲地区所所占比重已下下降至50%，其它地区如如：上海、北北京、天津、、辽宁、闽南南地区、海南南和北海地区区、以及京九九铁路沿线的的重要城市，，都成为国内内重要的房地地产市场区位位。292）、物业投资结构构出现调整在1992年前后，物业业投资的市场场趋向由外销销市场热、内内销市场平静静转向投资于于内销市场；；由大型别墅墅转向于商场场、写字楼以以及住宅商品品房。近年来来，住宅商品品房投资仍是是热点。3）、房地产市场的的非均衡发展展主要表现为：：第一，投资资指向的非均均衡性（指向向沿海）；第第二，投资环环节的非均衡衡性（土地批批租制度实施施非均衡性、、土地出让价价格不规范、、土地政策地地区差异大））；第三，投投资结构的非非均衡性。30三、中国房地地产周期波动动的原因分析析影响中国房地地产周期波动动的原因很多多，这里我们们主要分析投投资和政策这这两个最具代代表性的因素素。（一）、投资资与房地产周周期波动投资是造成房房地产周期波波动的重要内内生因素之一一。特别是对对投资主导下下的中国宏观观经济周期波波动来说，投投资波动对房房地产经济波波动的影响作作用就更为明明显。从全国房地产产周期波动来来看，如果用用房地产业增增加值的变动动来反映房地地产经济波动动趋势，则根根据房地产投投资与房地产产业增加值的的历史数据，，可以建立全全国房地产业业增加值（Yt）与房地产投资资规模（It）之间的回归模模型。31Yt=62.8481+0.5322It相关系数高达达0.9981，表明两者存存在非常紧密密的联系，投投资波动对房房地产市场周周期波动产生生了明显的带带动作用。根根据实证分分析研究结果果，我国住宅的投投资波动与房房地产市场的的周期波动是是一致的，且且投资波动对对房地产周期期波动的影响响很大，两者者几乎是共振振的，然而在在有些年份（（如1993年）投资波动动与房地产周周期波动呈相相反方向。这这说明投资波波动尽管是影影响房地产周周期波动的主主要因素，但但不是唯一因因素。32（二）、政策策与房地产周周期波动政策因素作为为经济周期的的外部冲击力力量，对我国国房地产周期期波动产生重重要影响。对对处于转轨时时期的中国来来说，政府不不但是经济体体制改革的推推动者和经济济制度变迁的的供给者，同同时还是产业业政策的制定定者和宏观经经济的调控者者。这样一来来，政府行为为的确立和变变动，就成为为影响经济运运行的重要因因素。1、房地产业宏宏观管理政策策的影响；；2、经济管理体体制与房地产产产权制度的的影响；3、与宏观经济济运行调控有有关的政策的的影响。（（例如：经济济扩张政策与与经济收缩政政策的相互交交替变动作用用下，使得房房地产经济具具有明显的政政策周期特征征。）33（三）、房地地产周期波动动的冲击——传导模型我国转轨时期期房地产周期期波动既有外外部冲击的决决定性作用，，同时产业内内部传导机制制也开始发挥挥作用，由此此形成房地产产周期波动的的冲击——传导机制。也也就是说：可可以把房地产产周期波动看看成是房地产产经济系统对对外部冲击的的响应曲线，，即：在来自自房地产经济济系统以外的的随机性或周周期性因素的的冲击下，通通过房地产经经济系统内部部传导机制的的作用，结果果相应出现了了具有周期波波动特征的运运行轨迹。这这一过程大体体经历了四个个阶段：341、第一步为外外部冲击阶段段来自房地产经经济系统外部部的变量，如如宏观经济政政策变动、经经济体制变迁迁，对房地产产经济系统产产生外部冲击击。2、第二步为初初始响应与内内部传导阶段段房地产经济系系统对外部冲冲击产生初始始响应，并利利用内部传导导机制把外部部冲击转化为为房地产经济济系统运行的的重要动力因因素。主要有有房地产投资资规模与投资资结构、房地地产供求关系系变动、房地地产市场结构构、房地产投投机行为等传传导途径。353、内部传导与与振荡衰减阶阶段内部运行阻力力对外部冲击击在房地产经经济系统各个个领域进行全全面传导时给给予作用力，，必然会导致致初始响应曲曲线发生衰减减，表现为房房地产经济波波动在波动强强度、波动振振幅与波动长长度等指标上上逐渐趋于正正常或稳定状状态。Y0TsT初始响应曲线振荡衰减振幅时间364、重新恢复正正常运行状态态阶段房地产经济系系统在对外部部冲击做出初初始响应，并并经过内部传传导机制作用用而呈现振荡荡衰减之后，，会重新进入入稳定状态，，或重新回到到外部冲击前前的正常运行行轨迹。在这这里，房地产产经济系统达达到稳定状态态所需时间（（Ts），是衡量房地产产经济系统特特征的重要指指标。Ts越长，说明房房地产经济系系统在受到外外部冲击后重重新恢复稳定定所需要的时时间越多，房房地产经济系系统对外部冲冲击的抵御能能力越差；反反之，则房地地产经济系统统的内部特征征就越好。37总之，当房地地产经济系统统受到外部冲冲击而改变系系统的运行轨轨迹或出现不不稳定状态之之后，内部传传导机制对冲冲击进行滞后的自我反反应与调整，在冲击机制与传传导机制的交互作用下下，历经上述述四个阶段而而重新回到稳稳定状态，这这样也就完成成一次波动。。当外部冲击连连续不断甚至至重复叠加时时，房地产经经济系统便在在“冲击——传导机制”作作用下进入连连续不断的波波动循环之中中，由此形成成房地产周期波波动。38不同的变量作作用效果有区区别：外部冲击：外生变量自发发性转移，主主要强调时间间序列的变化化。（原始动动因，对波峰峰、波谷、波波幅、波长等等有叠加影响响，使基本波波动形态产生生变化，对波波动转折点的的形成有主导导性的影响））内部传导：内生变量作用用，主要是系系统的结构效效应，强调系系统对外部变变化的滞后响响应与自我调调整。（对波波动形态及周周期性、持续续性有影响。。）39四、我国房地地产市场周期期性波动分析析的启示尽管房地产市市场周期性波波动是一种超超越制度的普普遍现象，但但是我国所出出现的房地产产市场周期性性波动，却与与我们对房地地产周期波动动缺乏深入研研究，以及国国家对宏观调调控应遵循房房地产市场发发展的规律重重视不够有关关。对我国房房地产市场周周期性波动的的分析，至少少可以得出以以下四点启示示：（一）、房地地产市场的发发展必须要保保持适度规模模1、这就要求房房地产投资增增长速度要与与国家整体固固定资产投资资的增速相适适应；2、房地产投资资结构必须合合理，就是使使房地产项目目的投资规模模、投资结构构与市场的有有效需求量和和需求结构基基本适应。40（二）、房地产产市场的培育育和发展，需需要有科学的的国家宏观政政策调控1、国家宏观经经济政策的科科学性及正确确性，将直接接影响政府干干预房地产市市场发展的效效果；2、通过科学的的宏观调控，，可以减缓周周期性衰退的的震荡和损失失；3、宏观经济政政策的制定、、颁布和实施施，应根据房房地产市场发发展的实际，，防止“一刀刀切”，以避避免大起大落落。41（三）、国家家必须调控房房地产价格，，保持房地产产市场的平稳稳、持续发展展1、房地产价格格由土地和房房产价格构成成，土地价格格是房地产市市场的核心；；2、地价的调控控就成为国家家调整房地产产市场、调节节各方面利益益关系的关键键；3、政府通通过有效效调控土土地供应应量、贷贷款利率率、税收收、建立立土地收收购、储储备和转转让机制制等，对对房产价价格实行行宏观调调控，从从而促使使房地产产市场合合乎规律律地持续续平稳发发展。42（四）、、国家必必须引导导房地产产企业提提高适应应市场周周期性变变化的能能力，完完善企业业的自我我调节机机制房地产市市场发展展的周期期性波动动固然与与国家宏宏观经济济形势有有关，但但房地产产开发经经营企业业自身的的经营操操作也是是很重要要的因素素。开发发商能否否充分认认识市场场本身的的经济背背景、运运行规律律及诸多多相关因因素，利利用周期期性波动动规律，，抓住机机遇，进进行正确确的战略略定位是是关键。。企业要要根据房房地产市市场发展展趋势，，做出正正确分析析，确定定企业发发展目标标，并积积极采取取措施防防范和控控制风险险。43第三节、、房地产产经济运运行的预预警系统统为了有效效地监控控房地产产经济运运行状况况，防止止房地产产经济过过度萧条条或过度度高涨，，把握不不同的景景气调整整政策开开始的时时机，及及时发出出指示信信号，有有必要研研究制定定房地产产经济运运行的预预警系统统。一、预警警信号系系统在预警信信号系统统中，首首先要设设计选择择一组反反映房地地产经济济发展状状况的敏敏感性指指标；然然后，运运用有关关的数据据处理方方法，将将多个指指标合并并为一个个综合性性的指标标，给出出一组标标志44对这些综综合性指指标所反反映出的的经济运运行状况况发出不不同的信信号；最最后，通通过观察察分析信信号的变变动情况况，来判判断未来来房地产产经济发发展趋势势，并明明确提示示经济政政策制定定部门应应针对当当前经济济运行的的动态采采取何种种调控措措施。（一）、、预警信信号系统统的设计计1、预警指指标的选选取建立预警警信号系系统最首首要的工工作就是是选择房房地产经经济预警警指标。。预警指指标应能能在不同同的方面面反映房房地产经经济总体体的发展展规模、、发展水水平和发发展速度度。入选选的指标标应具备备如下条条件：1）所选指指标必须须在房地地产经济济上有重重要性，，能代表表房地产产经济活活动的主主要方面面，并且且所选指指标在一一段时期期内是相相对稳定定的。452）、先行行性或一一致性。。即与房房地产经经济景气气循环变变动大体体一致或或略有超超前（或或滞后）），能敏敏感地反反映景气气动向。。3）、统计计上的迅迅速性和和准确性性。2、预警界界限的确确定我国的预预警界限限是四个个数值，，称为““检查值值”。以以这四个个检查值值为界限限，确定定“红灯灯”、““黄灯””、“绿绿灯”、、“浅蓝蓝灯”、、“蓝灯灯”等五五种信号号。当指指标的数数值超过过某一检检查值时时，就亮亮出相应应的信号号，同时时，每一一种信号号给定不不同的分分值。设设选择了了m个预警指指标，每每月将m个指标所所示的信信号分数数合计得得到综合合指数。。当全部部指标为为红灯时时，综合合指数最最高；全全部为蓝蓝灯时，，综合指指数最低低。然后后，用综综合指数数的检查查值判断断当月应应亮何种种灯。46国民经济预警指标信号图

SignalsofNationalEconomicMonitoringIndicators指标名称Indicators'199920006789101112123456工业总产值IndustrialGrossOutputValue☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆预算内工业企业销售收入SalesIncomeofIndustrialEnterpriseswithinbudgetary☆☆☆☆☆☆☆☆○☆☆☆☆基础产品产量指数IndexofBasicProductsOutput☆☆☆☆○○○○○○☆☆☆社会消费品零售总额TotalRetailSalesofConsumerGoods○○○○○○○☆☆☆☆☆☆固定资产投资InvestmentinFixedAssets○○△△△△△△○○○○○狭义货币M1○○○○☆☆☆☆☆☆☆☆☆企业存款DepositsofEnterprises☆○○○○○○○○○☆☆☆银行现金总支出CashExpenditureofBanking○○○☆☆○○○☆☆☆☆☆海关进口额ImportsofCustoms☆☆☆◎☆●◎●●●●

●●居民消费价格指数ConsumerPriceIndex△△△△△△△△△△△△△综合经济景气IntegratedEconomy○○○○○○○○☆☆☆☆☆注：●红灯(热,40分以上)◎黄灯(偏热,35-40分)☆绿灯(稳定,25-35分)○浅蓝灯（偏冷，20-25分）△蓝灯（冷，20分以下）Note:Redlight(heatingover40)Yellowlight(likelyheating35-40)Greenlight(stable25-35)Lightbluelight(likelycool20-25)Bluelight(coolbelow20)3、输出信信号图系统以景景气信号号图为输输出结果果。我们们以国民民经济预预警指标标信号图图为例来来看：47若信号亮亮出绿灯，则表示示当时的的经济发发展很稳定，政府可可采取促促进经济济稳定增增长的调调控措施施；若信号亮亮出红灯，就表明明景气出出现“过热”，此时时经济政政策应采采用紧缩缩措施，，使得经经济逐渐渐恢复正正常状况况；黄灯则表示景景气尚稳稳，经济济增长““稍热””，在短短期内有有转热和和趋稳的的可能。。由红灯灯转变为为黄灯时时，不宜宜继续紧紧缩；由由绿灯转转为黄灯灯时，原原有政策策可以持持续，但但不宜进进一步采采取促进进经济增增长的措措施，以以免出现现经济过过热。若信号出出现浅蓝灯，则表示示经济短短期内有有转稳和和趋于衰衰退的可可能。此此时宜密密切注意意今后的的景气动动向，适适当采取取调控措措施，以以使经济济趋稳。。若信号从浅蓝灯转变为蓝灯，则表示经济济出现衰退，政府应采取取强有力的措措施来刺激经经济增长。48（二）、预警界界限的具体确确定预警界限确定定得是否合适适，对于准确确地监测房地地产各项经济济指标的变动动情况，从而而对整个房地地产经济运行行状况作出正正确的判断影影响很大。在确定我国预预警指标的预预警界限值（（即检查值））时，就要根根据过去经济济变动或房地地产经济周期期循环的情况况，各变量在在房地产经济济活动中的作作用和性质，