房地产规划与设计管理（附案例）

房地产产规划划与设设计管管理1房地产产开发发与城城市规规划2房地产产开发发项目目规划划管理理3房地产产规划划与设设计指指标4房地产产开发发项目目规划划设计计方案案及评评价（一））城市市规划划概念念城市规规划是指为为了实实现一一定时时期内内城市市的社社会、、经济济和生生态发发展目目标，，对各各类资资源进进行整整合，，通过过法定程程序编编制并并经批批准，对城城市发发展和和城市市建设设进行行引导导和管管理，，以法法定的的形式式确定定城市性性质、、规模模和发发展方方向，合理理利用用城市市土地地，协协调城市空空间布布局和各项项建建设设的综综合合部部署署和和具具体体安安排排。。（二二））城城市市规规划划管管理理概概念念城市市规规划划管管理理是指指城城市市人人民民政政府府按照照法法定定程程序序编编制制和和审审批批城城市市规规划划，并并依依据据国国家家和和各各级级政政府府颁颁布布的的城城市市规规划划管管理理的的有有关关法法规规和和具具体体规规定定，，对对批批准准的的城城市市规规划划，，采采用用法律律的的、、行行政政的的、、经经济济的的管管理理办法法，，对对城城市市规规划划区区内内各各项项建建设设进进行行统一一安安排排和和控控制制，使使城城市市中中的的各各项项建建设设用用地地和和建建设设工工程程活活动动有有计计划划、、有有秩秩序序地地协协调调发发展展，，保保证证城城市市规规划划顺顺利利实实施施。。（三三））城城市市规规划划体体系系1、城城市市总总体体规规划划城市市总总体体规规划划的的内内容容应当当包包括括城城市市的的发发展展布布局局、、功功能能分分区区、、用用地地布布局局、、综综合合交交通通体体系系、、禁禁止止、、限限制制和和适适宜宜建建设设的的地地域域范范围围、、各各类类专专项项规规划划等等。。城市市总总体体规规划划的的规规划划期期限限一般般为为20年，，在在编编制制城城市市总总体体规规划划时时，，还还应应当当对对更更长长远远的的发发展展做做出出预预测测性性安安排排。。（三三））城城市市规规划划体体系系2、城城市市分分区区规规划划城市市分分区区规规划划的的主主要要任任务务是在在总总体体规规划划的的基基础础上上，，对城城市市土土地地利利用用、、人人口口分分布布和和公公共共设设施施、、城城市市基基础础设施施的的配配置置作作出出进进一一步步的的安安排排，，以以便便与与详详细细规规划划更好好地地衔衔接接。。（三三））城城市市规规划划体体系系2、城城市市分分区区规规划划内内容容：：原则则规规定定分分区区内内土土地地使使用用性性质质、、居居住住人人口口分分布布、、建建筑筑及用用地地的的容容量量控控制制指指标标。。确定定市市、、区区、、居居住住区区级级公公共共设设施施的的分分布布及及其其用用地地范范围围。。确定定城城市市主主、、次次干干道道的的红红线线位位置置、、断断面面、、控控制制点点坐坐标标和标标高高，，确确定定支支路路的的走走向向、、宽宽度度以以及及主主要要交交叉叉口口、、广广场、、停停车车场场位位置置和和控控制制范范围围。。（三三））城城市市规规划划体体系系3、城城市市详详细细规规划划城市市详详细细规规划划是以城市市总体规规划或分分区规划划为依据据，对一定时时期内城城市局部部地区的的土地利利用、空空间环境境和各项建建设用地地所作的的具体安安排。城市详细细规划包包括：规划地地段各项项建设的的具体用用地范围，建建筑密度度和高度度等控制制指标，，总平面面布置、、工程管线线综合规规划和竖竖向规划划。（三）城城市规划划体系3、城市详详细规划划控制性详详细规划划：以总体规规划或者者分区规规划为依依据，详细规定定建设用用地的各各项控制指标标和其他规规划管理理要求，控控制和引引导各项项用地的的开发和和投资建建设。修建性详详细规划划：以总体规规划、分分区规划划或控制制性详细规划划为依据据，直接接对建设设作出具具体的修建安排排及规划设设计，指导建建筑设计计和工程程施工图图设计。。（四）城城市规划划与房地地产开发发的关系系城市规划划对房地地产开发发起到管管制作用用城市规划划指导和和促进房房地产开开发城市规划划设计是是房地产产成片开开发的必必经阶段段和必要手手段1房地产开开发与城城市规划划2房地产开开发项目目规划管管理3房地产规规划与设设计指标标4房地产开开发项目目规划设设计方案案及评价价（一）建建设用地地选址管管理含义：城市规划划行政主主管部门门根据城城市规划划及有关法律律、法规规对建设设项目地地址进行行确认或或选择，，保证各项项建设按按照城市市规划安安排，并并核发建设项目选址址意见书书的行政管管理工作作。依据:《中华人民民共和国国城乡规规划法》目的与任任务：宏观调控控、符合合规划、、协调矛矛盾、促促进工作作（一）建建设用地地选址管管理《建设项目目选址意意见书》的办理步步骤《建设项目目选址意意见书》的办理共共分为提出选址址申请、规划管理理人员现现场踏勘勘、审查、结果领取取四个步骤骤。建设项目目选址意意见书有有效期为为一年，，确需延延长的，，须在期满满前1个月内向向市规划划行政主主管部门门提出申请，延延长期不不得超过过6个月。（二）建建设用地地规划管管理含义：城市规划划主管部部门根据据城市规规划法规规和批准准的城市规规划，确确定规划划区内建建设项目目用地的的选址、定点和范范围，审审查总平平面，核核发建设设用地许许可证等各项管理理工作的的总称。。依据:《中华人民民共和国国城乡规规划法》目的与任任务：控制建设设、合理理利用土土地、保保障规划划实施、、协调矛盾盾、综合合考虑用用地效益益、完善善城市规规划（二）建建设用地地规划管管理《建设用地地规划许许可证》的办理步步骤申请材料料报送、现场踏勘勘、根据需要要征求有有关部门门意见、核定建设设用地位位置和界界线、提供规划划设计条条件、审查建设设用地总总平面布布置、核发建设设用地规规划许可可证有效期限限为六个个月，逾逾期未申申请办理理的，许许可证将自行失失效；申申请人需需要延续续有效期期限的，，有效期限届满满30日前提出出申请。。（三）建建设工程程规划管管理含义：城市规划划行政主主管部门门根据城城市规划划及有关法律、、法规和和技术规规范，对对各类建建设工程程进行组织、控控制、引引导和协协调，审审查规划划方案，，核发建设工程程规划许许可证等行政管管理工作作的统称称。主要内容容:建筑管理理、道路管理理和管线管理理。程序：规划设计计方案审审查、建设工程程施工图图审查和《建设工程程规划许许可证》核发三个阶段段。1房地产开开发与城城市规划划2房地产开开发项目目规划管管理3房地产规规划与设设计指标标4房地产开开发项目目规划设设计方案案及评价价（一）居居住项目目规划与与设计指指标1、居住区区规划相相关概念念：居住区按按居住户户数或人人口规模模可分为为居住区、小区、组团三级，居居住区分分级控制制规模见见下表。。居住区规规划组织织结构可可采用居住区-小区-组团、居住区-组团、小区-组团及独立式组组团等多种类类型。（一）居居住项目目规划与与设计指指标（1）居住区区：泛指不同同居住人人口规模模的生活活聚居地地和特指指被城市干道或或自然分分界线所所围合，，并与居居住人口口规模（30000-50000人）相对应应，配建建有一整整套较完完善的、能满满足该区区居民物物质与文文化生活活所需的的公共服务设施施的生活活聚居地地。（一）居居住项目目规划与与设计指指标（2）小区：：指被居住住区级道道路或自自然分界界线所围围合，并并与居住人口口规模（（7000-15000人）相对应应，配建建有一套能能满足该该区居民民基本物物质与文文化生活活所需的公共共服务设设施的生生活聚居居地。（一）居居住项目目规划与与设计指指标（3）组团：：指被小区区道路分分隔，并并与居住住人口规规模（1000-3000人）相对应应，配建建有居民民所需的基层公公共服务务设施的的生活聚聚居地。。（一）居居住项目目规划与与设计指指标2、用地指指标居住区总总用地包包括居住区用用地和其他用地地其结构体体系如图图所示：：国家规定定的居住住区用地地平衡控控制指标标表案例（一）居居住项目目规划与与设计指指标3、项目设设计指标标（二）非非居住项项目规划划与设计计指标酒店、办办公、商商业、工工业等其其他用途途的房地地产开发发项目1房地产开开发与城城市规划划2房地产开开发项目目规划管管理3房地产规规划与设设计指标标4房地产开开发项目目规划设设计方案案及评价价（一）房房地产开开发项目目规划设设计方案案编制1、居住区规规划的基基本要求求安全的要要求卫生的要要求物质舒适适性要求求精神享受受性的要要求与城市发发展相协协调的要要求可持续性性的要求求产业化的的要求（一）房房地产开开发项目目规划设设计方案案编制2、居住区规规划的编编制程序序调查分析析、规划设计计、成果表达达三个阶段段。3、居住区规规划的方方案内容容规划结构构、住宅形式式与布局局选择、配套服务务设施、道路交通通、绿地与景景观、竖向、管线综合合等多个方面，并并按照居居民区规规划设计计的层次次性特点点，在总体规划划、控制制性详细细规划和和修建性性详细规规划等不同层次次的规划划阶段中中的侧重重点有所所不同。。（一）房房地产开开发项目目规划设设计方案案编制（1）规划空空间结构构居住区包包括住宅、道路、配套公共共服务设设施、公共绿地地四个部分分，通过过对空间间结构的的分析，，将四个部部分要素素加以组组合，确确定基本本布局和和空间形态态。（一）房地产产开发项目规规划设计方案案编制（1）规划空间间结构影响居住区规规划结构的主主要因素：区位及规划要求、场地及环境条条件、人的生活需求求、经济性、社会管理制度度等。常见的居住区区规划空间结结构的类型主主要有内向型、开放型、自由型等。（一）房地产产开发项目规规划设计方案案编制（2）住宅形式式与布局选择择住宅形式取决决于自然环境、经济水平、技术水平、文化习俗和家庭结构等因素。《住宅建筑设计计规范》中，根据住宅宅建造层数将将住宅划分为低层住宅（1至3层）、多层住宅（4至6层）、中高层住宅（7至9层）、高层住宅（10至30层）。（一）房地产产开发项目规规划设计方案案编制（2）住宅形式式与布局选择择住宅布局有行列式、周边式和点群式三种基本形式式。住宅布置中必必须要重点考考虑日照和通风（一）房地产产开发项目规规划设计方案案编制（3）配套服务务设施配套公建的基基本要求：规规划布局应体体现方便生活活、减少干扰、有有利经营、美美化环境的原原则，可采用用分散、集中、分散和集中相相结合的方式布局。。而且，为了保保证合理的服服务半径，注注意未来发展展需要，规划中中还应留有余余地。（一）房地产产开发项目规规划设计方案案编制（4）道路交通通组织交通、保保持环境、保保障安全、提提供空间居住区道路网网结构在形态上有规则式、自由式、混合式等，在交通组组织上分为人车混行、人车分流两种形式。（一）房地产产开发项目规规划设计方案案编制（5）公共绿地地组织在绿地规规划设计中，，公共绿地应应具备可达性、功能性、亲和性。绿地布局应注意人的动动态和静态观观赏效果，一一般在小区入口、、中心形成景景观节点，创创造层次丰富富的视觉效果。。（一）房地产产开发项目规规划设计方案案编制（6）竖向及管管线综合居住区的市政政工程由居住区给水、排水、供电、燃气、供热、通信、环卫、防灾等工程组成。。按照敷设方式式可以分为架空线路和地下埋设线路路。地下埋设线路路又可分为直直埋管线和沟沟埋管线。居住区内的管管线应尽量采采用地下埋设设的方式。（一）房地产产开发项目规规划设计方案案编制（6）竖向及管管线综合竖向规划设计计是为了有效利利用地形，满满足居住区道路交通、地地面排水、建建筑布置和城城市景观等方方面的要求，对对自然地形改改造和利用而而进行的规划划设计，包括道路竖向设计计和场地竖向设计计。（一）房地产产开发项目规规划设计方案案编制4、居住区规划设设计方案的主主要成果——规划设计图纸纸及文件两大大类分析图规划设计图工程规划设计计图形态意向规划划设计图和模模型规划设计说明明及技术经济济指标（一）房地产产开发项目规规划设计方案案编制5、市场主流住宅宅形式——板楼、塔楼、、别墅长板经典项目目——北京10号名邸（一）房地产产开发项目规规划设计方案案编制5、市场主流住宅宅形式——板楼、塔楼、、别墅短板经典项目目——北京国奥村（一）房地产产开发项目规规划设计方案案编制板楼：建筑层数一般般不超过12层，但也有很很多例外平面上长度明明显大于宽度度由多个住宅单单元组合而成成每单元设楼梯梯或电梯，多多为一梯两