房地产项目投资概论(共100)

房地产项项目投资资概论目录产业特征征分析第一部分第二部分第三部分项目在于操作第四部分项目投资资决策如何选择择项目区域性周期性复杂性高风险性性房地产具具有不可可移动性性和长期期使用性性。由于于房地产产的不可可移动性性，房地地产市场场的区域域性极强强。不同同城市、、城市内内部的不不同地区区之间，，房地产产的市场场条件和和价格水水平都会会大相径径庭。由于房地地产市场场的区域域性特点点，我们们从事房房地产开开发时须须充分了了解当地地政治、、经济、、社会、、文化、、法规等等各方面面情况。。项目运作作中外部部政策环环境、行行政审批批环境、、内部供供应链都都有区域域属性、、市场也也具有区区域属性性。产业特征征分析房地产业业和国民民经济其其他产业业一样也也具有周周期性，，其变化化的基本本规律也也是：繁繁荣—调整—衰退—萧条—复苏—繁荣。房地产市市场的周周期性与与国民经经济的周周期性有有着密切切的关系系，国民民经济的的发展决决定着房房地产市市场的大大势。因此我们们应把握握好国民民经济大大势，了了解房地地产市场场的周期期，从而而更好地地把握房房地产市市场的走走向。周期性复杂性高风险性性区域性房地产商商品具有有资本和和消费品品的二重重性。房房地产是是一种商商品，也也是人们们最重视视，最珍珍惜、最最具体的的财产。。特许经营营特征明明显。房地产项项目从项项目论证证、获取取、建设设、交易易过程复复杂。仅仅营销就就有230个节点，，工程建建设500过个三级级节点。。做每一个个项目都都是做全全新的事事情，复杂性区域性周期性高风险性性一方面一一个房地地产项目目所需投投入的资资金往往往是几亿亿甚至几几十亿，，投入数数额巨大大另一方面面，房地地产生产产周期长长，巨额额资金投投入在未未来几年年才能开开始得到到回报。。如遇到到市场不不景气，，则难以以退出市市场。此外，房房地产比比较容易易受国家家和地区区等外部部条件的的影响。。特别是是在我国国，由于于房地产产市场在在国民经经济中扮扮演着至至关重要要的角色色，更容容易受到到政策的的影响。。高风险性性区域性周期性复杂性目录产业特征征分析第一部分第二部分项目投资决策第三部分项目在于操作第四部分如何选择择项目如何选择择项目土地是房房地产开开发的重重要生产产资料，，一定的的土地是是房地产产企业发发展的基基础。为为了企业业的持续续发展，，我们必必须不断断地寻找找土地，，发现投投资机会会。看区位看场地条条件看规划条条件看交易方方式看付款方方式不同的地地段所处处的社会会、经济济、自然然环境，，决定了了该地段段附近的的市场需需求和消消费特征征。在当前房房地产发发展时期期因为中中心区域人口多，，需求大大。同时时目前市市场的购购买者多多为自住住型，自自住型需需求一般般都要求求设施配配套，交交通方便便，工作作生活方方便，这这些条件件多在城城市中心心才能满满足。虽然宗地地的自然然地理位位置是不不变的，，但随着着宏观经经济的发发展和城城市基础础设施的的发展完善，城城市中每每一宗地地的经济济地理区区位将会会发生变变化。区位，不不仅仅是是一个自自然地理理概念，，还是一一个经济济地理，，交通地理理和人文文地理概概念。看区位看场地条条件看规划条条件看交易方方式如果说地地段是大大前提，，那么场场地则是是小前提提。场地地条件通通常包括括地块的的大小、、形状、、地质地地形条件件、临街街状况、、基础设设施水平平及分区区限制等等。场地是否否拆迁完完毕，如如果未拆拆迁完毕毕，项目目开发会会因拆迁迁而存在在不定因因素；对周边的的影响因因素如，，遮挡；；地块的高高差情况况。高差差较大，，即会影影响建筑筑布局，，还会增增加土石石方和边边坡支护护工程，，增加项项目成本本。看场地条条件看区位看规划条条件看交易方方式看场地条条件地块的临临街状况况，对项项目商业业布置产产生影响响，从而而项目销销售和收收益都有有重要影影响。地块大小小和形状状都会对对场地的的有效利利用，建建筑物的的平面布布置等产产生影响响，从而而影响销销售。通常城市市规划管管理部门门出于对对整个城城市和区区域协调调发展的的考虑，，对每个个地块都都会提出出具体的的规划要要求。开开发企业业必须遵遵守这些些要求，，而不同同的要求求对项目目的影响响很大。。如用途。。不同的的地块适适合建造造的物业业是不一一样的，，不同的的物业开开发对资资金需求求也不一一样。如建筑密密度、高高度、容容积率。。不同的的容积率率构成不不同的产产品。还要关注注设计条条件的可可行性。。有时政政府给出出设计条条件，对对项目开开发限制制较大。。看规划条条件看区位看交易方方式看场地条条件看规划条条件看区位看场地条条件看交易方方式从获取土土地使用用权的途途径和方方式来看看，有通过政府府出让和和当前土土地使用用者转让让两种途途径。政府土地地出让的的途径操操作比较较简单，，法律关关系清楚楚。从当前土土地使用用者手中中获取土土地则有有许多种种操作方方式，如如买断土土地过名名，收购购公司股股权。不不同的操操作方式式，对项项目运作作影响不不同。通过收购购公司股股权的形形式来获获取土地地，面临临的问题题较多，，一是土土地的合合法性，，二是公公司的债债务，三三是原有有员工的的处理，，四是土土地溢价价后税务务负担。。前面三三个问题题通过设设置付款款条件和和要求提提供有效效担保加加以化解解，但土土地溢价价后的税税务负担担将对项项目产生生重大影影响。土地款数数额巨大大，一般般占开发发成本30-70%不等，付付款方式式是重要要的参考考点。看区位看场地条条件看规划条条件看交易方方式目录产业特征征分析第一部分第二部分第三部分项目在于操作第四部分项目投资资决策如何选择择项目项目投资资决策由于房地地产市场场具有区区域性、、周期性性、复杂杂性和高高风险性性，所以以房地产产投资每每个项目目要科学学决策，，而科学学决策是是建立在在各种分分析之上上。房地产投投资三要要素：时时机、地地段、质质量宏观环境境分析区域市场场分析市场定位位财务分析析风险分析析投资决策策时机主要是指指市场环境。。房地产投资属属于高度竞争争的市场运作作，房地产企业的的生存和发展展是以适应房房地产市场环环境为前提。。政策环境：国家大政方针针：京津冀一一体化、两个个100年领导个人施政政风格：习总总，扶贫环保保，房子是用用来住的。经常出台一些些措施和政策策，来调整房房地产商品在在生产、交易易、使用过程程中的法律关关系和经济利利益。我们在在项目立项时时，必须关注注这些政策对对项目的影响响。宏观环境分析析区域市场分析析市场定位财务分析风险分析投资决策经济环境：指城市的经济济发展水平、、居民收入水水平及消费结结构、物价水水平等因素。。一般来说，对对于经济发展展迅速的地区区，房地产市市场的前景也也十分广阔，，市场机会相相对较多。宏观经济增长长率（5-8%）、人均GDP（4000-8000）、城市化率率（50-70%）、房价收入入比（6-8）宏观环境分析析区域市场分析析市场定位财务分析风险分析投资决策社会文化环境境：指居民生活习习惯、生活方方式、消费观观念以及对生生活的态度，，对人生的态态度等。社会会文化环境在在很大程度上上决定着人们们的价值观念念和购买行为为，因此影响响着消费者购购买房地产产产品的动机、、种类、方式式。某一地区区人们对特有有的核心文化化价值具有高高度的持续性性，因此房地地产投资必须须了解当地消消费者文化和和传统习惯，，方能为当地地消费者所接接受。技术工业化生产，，在环保要求求高的时候，，竞争力体现现“宏观环境分析析区域市场分析析市场定位财务分析风险分析投资决策市场需求分析析。影响市场需求求的四个主要要因素有：人口数量和结结构。人口是是影响房地产产需求的重要要因素。住房房是人类生存存不可少的物物质条件，人人口基数大，，绝对值增加加快，对住房房需求也会不不断增加。而而且我们国家家的家庭人口口结构也在变变化，家庭平平均人口在减减少，对生存存空间的需求求也在增多。。区域市场分析析市场定位财务分析风险分析投资决策宏观环境分析析家庭收入。分分析一个地区区的市场购买买力，最基础础的数据还是是家庭年收入入，购房人家家庭的年收入入水平决定了了购买的承受受能力。目前前政府的设想想是中低收入入者购经济适适用房，高收收入者购商品品房。而对于于开发商来说说，有效的购购买力主要来来自中高收入入群。划分中中高收入人群群主要依据是是现行房价与与年可支配收收入相比，年年收入能匹配配的家庭可以以说是中等收收入层，高于于的为高收入入者。此外，，居民收入预预期对住房消消费也有相当当程度影响。宏观环境分析析区域市场分析析市场定位财务分析风险分析投资决策城市化进程。。随着经济持持续发展、城城市工业现代代化程度不断断提高，城市市将集中城乡乡中的大量人人口。从城市市发展总进程程来看，对房房地产需求是是旺盛的，但但也不排除其其需求随经济济发展而波动动。消费者预期。。消费者预期期对未来经济济形势的预期期，会直接影影响对房地产产需求。如果果对未来经济济形势预期是是下滑的，居居民即使有购购买能力，也也不会花自己己大部分甚至至全部积蓄去去买房子。如如果是乐观的的，居民改善善居住条件的的愿望变得强强烈，对住房房的需求就会会增加。目前前市场存在两两种，一部分分人是对预期期不看好，持持币观望。一一部分人预期期通胀，开始始有入市投资资的愿望。宏观环境分析析区域市场分析析市场定位财务分析风险分析投资决策市场供应分析析。供给与需需求是紧密地地联系在一起起的，供求关关系是市场最最重要的关系系。我们不仅仅要看市场一一时卖的好不不好，还要看看供求关系，，供大于求迟迟早会导致市市场的衰退。。这里的供应分分析是指静态态的存量分析析。调查当前的存存量、过去的的走势和未来来可能的供给给。存量以已批预预售面积减去去已售面积。。在建数量，一一般以批准施施工许可证的的面积为依据据。计划开工数量量，一般以已已供土地而尚尚未开工的可可建面积计。。已获规划许可可数量，从城城市规划和用用地计划来分分析。从建设周期、、政策周期来来分析供应的的差异。需要注意的是是我们分析市市场供应变化化也应反映供供应结构的变变化。宏观环境分析析区域市场分析析市场定位财务分析风险分析投资决策1、市场基本面面分析具体研究内容容如下：1.房地产建设指指标分析固定资产投资资与房地产投投资施工、新开工工及竣工面积积2.土地市场研究究供求及价格分区土地成交交土地成交价格格本区域土地成成交详情(含项目本身)3.商品房市场分分析（住宅））商品房存/增量分析（供求分析））商品房销售额额与销售面积积商品房销售价价格市场发展板块块及格局分析析成交产品特征征客户户构构成成分分析析4.市场场未未来来发发展展预预期期研究究重重点点：：市场场特特点点：：内内外外需需、、市市场场阶阶段段供求求关关系系、、市市场场结结构构(价格格、、产产品品、、开开发发商商)客户户及及成成交交特特点点研究究意意义义：：房地地产产整整体体分分析析，，反反映映房房地地产产投投资资及及发发展展环环境境，，预预测测未未来来的的竞竞争争格格局局。。通过过研研究究判判断断区区域域房房地地产产走走势势与与开开发发风风险险，，找找到到项项目目可可能能的的目目标标市市场场，，初初步步确确定定发发展展战战略略。。通过过区区域域房房地地产产供供求求关关系系、、价价格格、、产产品品等等成成交交情情况况分分析析，，对对产产品品的的定定位位策策略略产产生生直直接接影影响响。。具体体研研究究内内容容如如下下：：1.竞争争项项目目基基本本指指标标对对比比2.客户户定定位位3.规模模4.营销销营销销节节点点和和销销售售情情况况核心心卖卖点点（（竞竞争争力力））推广广活活动动推广广渠渠道道成交交客客户户分分析析5.产品品房型型特特点点社区区建建筑筑、、规规划划特特色色景观观特特色色配套套情情况况6.价格格情情况况（（含含各各期期价价格格走走势势））2、竞竞争争分分析析研究究重重点点：：产品品定定位位及及核核心心卖卖点点客户户定定位位及及成成交交分分析析价格格及及推推案案研究究意意义义：：判断断对对手手的的客客户户、、产产品品、、营营销销方方式式等等重重点点信信息息，，为为项项目目发发展展的的导导向向提提供供实实际际依依据据，，增增强强项项目目自自身身的的市市场场竞竞争争力力；；分析析中中，，应应着着重重分分析析对对手手的的成成交交状状况况、、产产品品、营营销销手手段段等核核心心价价值值信信息息，，寻寻找找出出竞竞争争对对手手值值得得借借鉴鉴的的价价值值点点，，指指导导本本项项目目未未来来的的发发展展具体体研研究究内内容容如如下下：：1.同一一城城市市房房地地产产业业产产品品发发展展水水平平2.区域域产产品品发发展展水水平平3.典型型项项目目产产品品研研究究房型型特特点点社区区建建筑筑、、规规划划特特色色景观观特特色色配套套设设施施建筑筑选选材材4.消费费者者产产品品接接受受度度调调查查结结果果分分析析5.产品品发发展展趋趋势势3、产品品分析析研究重重点：：主流房房型社区规规划特特点建筑、、园林林等研究意意义：：了解地地区房房地产产产品品发展展水平平，市市场接接受度度，发发展趋趋势等等，指指导产产品规规划设设计；；通过对对竞争争产品品或标标杆项项目的的产品品研究究，趋趋利避避害，，制定定本项项目产产品定定位宏观环环境分分析区域市市场分分析市场定定位财务分分析风险分分析投资决决策项目定定位七七步骤骤：(将市场场语言言翻译译为建建筑语语言和和规划划语言言)1.开发理理念定定位：：基于企企业的的价值值观和和战略略发展展目标标，确确定项项目的的竞争争策略略，是采取取差异异化还还是成成本领领先的的竞争争策略略；以此来来指导导项目目的资资源配配置。。2.市场定定位：：（解解决项项目在在市场场上““卖什什么””的问问题））市场定定位就就是解解决产产品留留在消消费者者心目目中的的位置置和形形象。。市场定定位不不止局局限在在功能能特征征上，，它还体体现在在档次次上、、情感感上、、个性性上、、文化化上、、与竞争争对手手的比比较上上，或或以上上其中中几种种的混混合属属性上上，它是项项目充充分张张扬的的起点点和基基础，，让楼楼盘““未成成曲调调先有有情””。宏观环环境分分析区域市市场分分析市场定定位财务分分析风险分分析投资决决策3.客户定位：：（解解决卖卖给谁谁、吸吸引谁谁来买买的问问题））一般来来说，，住宅宅的目目标市市场分分析可可以参参照几几种不不同的的因素素，各种因因素分分别会会对项项目定定位产产生不不同的的影响响：根据人人文因因素细细分定定位：：如年年龄、、性别别、收收入、、阶层层、职职业、、教育、、家庭庭结构构、家家庭生生命循循环等等；根据地地理因因素细细分定定位：：居住住区域域、工工作区区域等等；根据心心理特特征细细分定定位：：个性性、生生活型型态等等。根据消消费行行为因因素细细分定定位：：购房房次数数、购购买动动机、、消费费偏好好如果是是商业业项目目，还还需要要解决决投资资者、、经营营者和和终端端消费费者的的各自自不同同定位位宏观环环境分分析区域市市场分分析市场定定位财务分分析风险分分析投资决决策4.功能定定位：：除了居居住之之外，，项目目还将将有哪哪些功功能？？各种功能能的支撑撑系统分分别是什什么？何何为主次次？如何何配比？？5.形象定位位：将市场定定位、建建筑语言言用形象象化的描描述传递递给消费费者。6.产品定位位：各种产品品的配比比、户型型和面积积配比；；以及户户型的特特色、创创新点等等。7.价格定位位（三种种方法））：成本导向向法；市场导向向法；消费者导导向法。。项目定位位是个系系统工程程，是对对企业战战略、项项目资源源、市场需求求和差异异化竞争争四个要要素的综综合考虑虑.市场定位位财务分析析是项目目投资决决策的重重要环节节，包括括项目成成本测算算、项目目投资收收益概算算和项目目资金运运作分析析，通过过这些分分析我们们不仅要要分析项项目的投投资价值值，还要要分析我我们投资资此项目目的资金金能力。。区域市场场分析财务分析析风险分析析投资决策策宏观环境境分析财务分析析财务分析析项目成本本分析、、收入测测算、现现金流浪浪分析、、盈利性性分析财务分析析——项目成本本。项目成本本一般包包括土地地成本、、前期费费用、工工程建设设、政策策收费、、不可预预见费、、三项费费用六大大部分。。宏观环境境分析区域市场场分析市场定位位财务分析析风险分析析投资决策策

项目总额单价备注一土地费用1103156408

1土地中标价格1048006088

2契税3144183按总地价的3％3补交出让金及契税2371138补交地上商业地价款二前期费用133377

1勘探设计费用8615050元/平方米2地下管线迁移30017

3临水临电安装等前期费1721010元/平方米三土建建设投资313271820

1土建安装308641793

1.1土建总承包228951330

1.2甲方分包5302308包括电梯、消防、门窗等1.3甲供材料设备2668155包括外墙材料、电箱电表等2工程监理费30918基建造价的1%3质检监测费1549基建造价的0.5%

项目总额单价备注四红线内市政配套工程5178301

1供电2066120六通一平，暂定120元/平方米2自来水工程51630六通一平，暂定30元/平方米3雨污水工程51630六通一平，暂定30元/平方米4燃气工程43025六通一平，暂定25元/平方米5热力工程76645六通一平，暂定45元/平方米6道路工程25815六通一平，暂定15元/平方米7园林绿化工程62436绿化面积250元五政府收费3099180

1城市基础设施配套费2754160按160元/平方米2报建报批费3442020元/平方米六不可预见费81948二至五的2%

一至六项合计1520708834

七管理费用80046800万八财务费用10942636按实际资金情况九销售费用4055236销售额2％总投资合计1678689752

经测算项项目立项项时总建建筑面积积17.2万平方米米，可售售面积13.7万平方米米。预计计总投资资16.79亿元，折折合总建建单价9752元/平方米，，可售单单价12185元/平方米。。其中：：土地费用用11.03亿元，占占总成本本的65.7%；前期费用用0.13亿元，占占0.8%；土建安装装3.13亿元，占占18.7%；红线内配配套0.52亿元，占占3.1%；政府收费费0.31亿元，占占1.8%；开发费用用1.58亿元，占占9.4%。实际运作作中面积积有所增增加，总总建筑面面积17.8万平方米米，可售售面积13.9万平方米米，动态态成本为为17.34亿元，上上涨了3%，但折合合总建单单价为9762元/平方米，，仅上涨涨了0.1%。宏观环境境分析区域市场场分析市场定位位财务分析析风险分析析投资决策策财务分析析之二——收入测算算。收入测算算一般包包括销售售收入和和租金收收入或物物业价值值，如果果是持有有自营物物业，一一般按内内部收益益法来测测算。宏观环境境分析区域市场场分析市场定位位财务分析析风险分析析投资决策策项目立项项时预计计可实现现总销售售收入20.28亿元，其其中车库库是按照照可售车车库的建建安成本本来计算算，资产产值0.4亿。实际执行行过程中中，由于于赶在市市场出现现调整前前开盘销销售，目目前住宅宅回收均均价已经经达到15359元，商铺铺回收均均价达到到33311元，预计计销售收收入将达达到22.6亿。销售收入合计14719元/平方米202765万元住宅14000元/平方米180265万元配套商业25000元/平方米22500万元资产（地下车库）292元/平方米4027万元百合花园园立项收收入预测测表宏观环境境分析区域市场场分析市场定位位财务分析析风险分析析投资决策策财务分析析之三——现金流量量分析。。现金金流量分分析中应应包括：：项目所需需投资总总额。项目所需需启动资资金。企业可调调剂资金金和预计计可调动动资金。。项目资金金缺口最最高值、、时点及及解决办办法。融资可能能与成本本。宏观环境境分析区域市场场分析市场定位位财务分析析风险分析析投资决策策序号

年份2007年2008年2009年2010年合计项目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111现金流入00017100342003420030000300002700019489538853882027651.1销售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027652现金流出78540333753100547278441084478178817947276084050(93)1768452.1土地款7800032315

1103152.2建设投资50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理费用40601001001001006363636325258002.4销售费用00040681181130430430430440640640552.5税费0001967393339333450345031052241620(2779)199193净现金流量(78540)(33375)(3100)1162826356233562218321183175281188113385482259214累计净现金流量(78540)(111915)(115015)(103387)(77031)(53675)(31492)(10308)7220191012043925921

5净现金流量现值(78540)(32561)(2951)10798238772064319129178211438695131045417873396累计净现金流量现值(78540)(111101)(114052)(103254)(79377)(58733)(39605)(21784)(7398)211631617339

计算指标∶财务内部收益率按季度3.64%按年14.56%

财务净现值(I=10%)￥7,339.00万元

静态投资回收期8.59季度2.15年

动态投资回收期

9.78季度2.44年

北京百合合花园立立项全投投资现金金流量表表序号

年份2007年2008年2009年2010年合计项目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111现金流入00097100342003420030000300002700019489538853882827651.1销售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027651.2银行贷款

80000

800002现金流出785403337536046984935622230288882951029787176714050(93)2639012.1土地款7800032315

1103152.2建设投资50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理费用40601001001001006363636325258002.4销售费用00040681181130430430430440640640552.5归还银行贷款本金

1000020000200002000010000

800002.6银行贷款利息

504151215121386107169331563

70562.7税费0001967393339333450345031052241620(2779)199193净现金流量(78540)(33375)（3100）

9112424844119701112490(2787)181813385482203774累计净现金流量(78540)(111915)(115015)(23891)（953）12923140351452611739135571489520377

5净现金流量现值(78540)(32561)（2951）

846182250710580959413(2287)14561045417894176累计净现金流量现值(78540)(111101)(114052)(29434)(6926)3653461250252738419352399417

计算指标∶财务内部收益率按季度4.97%按年19.87%

财务净现值(I=10%)￥9,416.69万元

静态投资回收期4.96季度1.24年

动态投资回收期5.65季度1.41年

北京百合合花园立立项自有有资金现现金流量量表百合花园园立项时时现金流流测算情情况见上上表。立项时项项目预计计在08年三季度度收回自自有资金金投资，，在09年三季度度收回全全部投资资，实现现正现金金流。根据目目前情情况来来看，，项目目已于于08年5月取得得银行行贷款款10亿元，，2008年7月再取取得1.5亿元，，至此此股东东已全全部收收回。。截至至目前前项目目实现现销售售回笼笼10.86亿元，，累计计投资资13.3亿，按按照目目前的的销售售回笼笼速度度，二二季度度即可可收回回全部部投资资，实实现正正现金金流。。宏观环环境分分析区域市市场分分析市场定定位财务分分析风险分分析投资决决策财务分分析之之四——盈利分分析。。项目盈盈利分分析主主要是是计算算与评评价项项目盈盈利能能力的的指标标。房房地产产开发发最关关心的的两个个核心心指标标包括括：税前成成本利利润率率。投资总总额是是指包包括贷贷款利利息的的总投投资。。这项项指标标反映映的是是项目目的抗抗风险险能力力和项项目盈盈利能能力，，也是是公司司实现现利润润的主主要依依据。。百合花花园项项目立立项阶阶段税税前成成本利利润率率为15.1%，目前前测算算税前前利润润率已已经达达到21.2%。宏观环环境分分析区域市市场分分析市场定定位财务分分析风险分分析投资决决策因为部部分股股东投投入是是以贷贷款来来计算算的。。因此此在实实际工工作中中我们们按下下面的的计算算来考考核：：这个指指标主主要反反映股股东对对项目目的投投资价价值。。资金金是有有时间间价值值的，，股东东投入入5亿元，，项目目净利利润2亿。如如果两两年做做完，，年投投资回回报率率20%，如果果四年年做完完，年年投资资回报报率仅仅为10%。百合花花园项项目立立项阶阶段测测算实实投资资金年年回报报率15.3%。目前前测算算的这这个数数已经经达到到26.3%。宏观环环境分分析区域市市场分分析市场定定位财务分分析风险分分析投资决决策房地产产投资资是机机遇与与风险险并存存的。。房地产产投资资风险险主要要体现现在投投入资资金的的安全全性，，期望望收益益的可可靠性性，投投资项项目的的变现现性和和资产产管理理复杂杂性。。我们在在决策策项目目投资资的过过程中中，如如果其其他条条件都都相同同，肯肯定会会选择择收益益最大大的投投资项项目，，但在在大多多数情情况下下，收收益并并非唯唯一的的标准准，因因为收收益只只是一一种可可行的的未来来的风风险利利益，，而不不是现现实的的利益益，而而项目目运作作中的的风险险将影影响收收益的的实现现，所所以我我们决决策投投资项项目时时，必必须进进行风风险分分析。。宏观环环境分分析区域市市场场分析析市场定定位财务分分析风险分分析投资决决策宏观环环境分分析区域市市场分分析市场定定位财务分分析风险分分析投资决决策常见的的需要要关注注的风风险：：法律风风险。。价格下下跌风风险。。成本上上升风风险。。政策风风险财务风风险。。管理风风险。宏观环环境分分析区域市市场分分析市场定定位财务分分析风险分分析投资决决策宏观环环境分分析区域市市场分分析市场定定位财务分分析风险分分析投资决决策项目获取风险评估表

记录编号：序号风险名称记录防范措施备注1公开转让不可竞得风险

一手竞投，竞争对手意向不能明确2土地属性风险

二手项目，政府规划调整影响土地属性3规划指标落实风险

二手项目，原规划指标是否有效4土地过户风险

二手项目，法律手续未完善影响过户5或有债务风险

二手项目，收购股权公司的隐性债务6地理环境风险

一、二手项目宗地内有河涌、地质条件差等影响开发7销售风险

一、二手项目周边竞争楼盘或周边环境造成销售压力8拆迁风险

一、二手项目拆迁影响开发进度9回迁风险

一、二手项目回迁户难以协商顺利安置10交地风险

一、二手项目清场影响开发进度11噪音风险

一、二手项目临近高速公路等噪音源12景观风险

一、二手项目临近墓地等造成视觉影响13高压线风险

一、二手项目临近高压线等造成健康心理影响14工业污染风险

一、二手项目临近污染类厂房影响住户健康15政府规划变更风险

一、二手项目周边规划政府未明确16成本预计风险

成本由于市场原因发生重大变化17利率风险、购买力风险

根据集团对市场宏观面分析，结合当地市场情况，进行相应防范由于利率发生变动，引起房地产行市变化，从而带来的损失。在决策策项目目时，，我们们一定定要对对选定定项目目进行行风险险分析析，并并对风风险防防范采采取措措施，，如摸摸清法法律关关系，，进行行法律律界定定；进进行敏敏感性性分析析，提提高项项目立立项标标准；；对政政策走走势进进行研研究，，适应应政策策要求求；对对自身身的财财力人人力进进行认认真摸摸底，，做自自己能能做的的事等等等。。任何事事都有有风险险。我我们在在投资资决策策中分分析风风险，，目的的在于于提前前发现现风险险，提提前防防范风风险，，以尽可可能小小的风风险来来获取取尽可可能高高的投投资回回报。。宏观环环境分分析区域市市场分分析市场定定位财务分分析风险分分析投资决决策投资决决策应应履行行严格格的决决策程程序，，应该该召集集经营营班子子和全全体相相关人人员进进行集集体研研究，，议定定后再再报董董事会会或上上级公公司审审批。。经营班班子（（尤其其是总总经理理）要要对上上报材材料的的真实实准确确承担担责任任。风险分析财务分析市场定位区域市场分析投资决策宏观环境分析风险分分析财务分分析市场定定位区域市市场分分析投资决决策宏观环环境分分析第一部部分：：项目目概况况第二部部分：：法律律及政政策性性风险险分析析第三部部分：：市场场分析析第四部部分：：规划划设计计初步步分析析第五部部分：：工程程、销销售计计划及及后期期物业业管理理第六部部分：：投资资收益益分析析第七部部分：：管理理资源源配置置第八部部分：：综合合分析析与建建议第九部部分：：补充充内容容全程分析结论建议概况描述可行性性分析析风险分析财务分析市场定位区域市场分析投资决策宏观环境分析风险分析财务分析市场定位区域市场分析投资决策宏观环境分析1.红线（（不可可逾越越）1.1投资总总额：：10亿1.2税后利利润率率：12%1.3IRR：20%2.黄线（（原则则上不不可逾逾越，，有条条件可可豁免免）库存：：维维持在在12-16个月3.蓝线（（参考考标准准）3.1综合体体项目目整体体利润润率：：>=0，即可可售物物业的的售后后利润润超过过保留留物业业的总总成本本。3.2开盘时时间：：第一一笔土土地款款付款款以后后7个月内内优秀秀，12个月内内及格格。风险分分析财务分分析市场定定位市场供供求分分析投资决决策宏观环环境分分析投资发发展部部目前前的工工作表表单，，流程程目录产业特特征分分析第一部分第二部分第三部分第四部分项目投投资决决策如何选选择项项目项目在在于操操作资源管理平台专业管理平台项目运营管理平台

资金资源

人力资源

品牌资源信息资源

供应商资源

公共关系资源……

产品及设计管理

技术管理

成本管理

采购管理

营销管理客户服务管理……P-流程管理体系T-计划管理体系Q-成果管理体系C-决策会议体系A-项目评价体系I-信息管理体系……项目开发运作平台项目取得项目策划施工图设计项目实施营销管理产品交付为达成项目开发所必须完成的：成本/采购/外部程序方案设计获取并整合核心资源，为项目开发提供最基本的资源保障基于战略，规划核心竞争力，设计项目开发模式，研究并提供方法、标准、支持为保证项目目标所进行的监督、控制、评估活动（而非开发环节的操作性活动）龙湖的的项目目成功功标尺尺项目销销售净净利润润率>10%项目内内部收收益率率IRR>25%一次性性交房房成功功率>98%形成PMO制度下高标标准的项目目运作模板板:包括但不限限于：项目目启动会综综合模板、、别墅项目目建造标准准模板、样样板区建设设计划管理理模板、报报批报建流流程模板锻炼出能打打硬仗的项项目团队:项目建设过过程中，向向上海公司司其他项目目团队输送送人才不少少于5人。奠定龙湖在在上海地产产界的口碑碑及领先地地位:项目品牌知知名度进入入前5（无提示状状态下第一一提及率，，第三方调调查）单项目年度度销售额进进入前5编制开发计计划进行规划设设计组织工程建建设全力推进营营销1、编制依据据一是根据市市场情况二是企业发发展规划和和年度经营营计划三是标准工工期2、分类及概概述计划分为：：资金计划划、进度计计划。（1）资金计划划包括资金筹筹措、投入入、回收及及成本、利利润实现等等计划。重重点要把握握资金筹措措、成本控控制和利润润目标三大大项。进行规划设设计组织工程建建设全力推进营营销编制开发计计划某项目资金金计划表

项目第一年第二年第三年第四年合计一、资金支出土地费用19378

19378

建设成本415570010000540421519

利息支出

7367367362208

税金支出

52991122716526

费用支出

1000120010003200

偿还贷款

2500025000

股东投资收回

19793

19793

合计1979374363702843367107624二、资金来源销售回笼

597031970479407

新增贷款

25000

25000

股东自有资金投入19793

19793

合计19793250005970319704124200资金盈缺

01756422675-2366316576期初资金

0017564402390期末资金

017564402391657516575进行规划设设计组织工程建建设全力推进营营销编制开发计计划某项目盈利利规划表科目金额一、营业收入79407二、营业总成本

其中：营业成本43105

营业税金及附加4471

土地增值税6531

管理费用818

财务费用0

销售费用2382三、营业利润22100

减：所得税费用5525四、净利润16575进行规划设设计组织工程建建设全力推进营营销编制开发计计划房地产企业业的成功在在于利用财财务杠杆，，以小搏大大，用30－40％左右的实实投资金，，通过银行行贷款和销销售回收滚滚动发展，，完成全额额投资。在在风险可控控的前提下下，保持一一定的负债债率，利用用财务杠杆杆保持适度度规模经营营。年度资金计计划主要节节点，流入入流出数量量。进行规划设设计组织工程建建设全力推进营营销编制开发计计划（2）进度计划划房地产开发发进度，对对于房地产产开发至关关重要，他他不仅要加加快产出，，加快资产产周转率和和减少资金金占用节约约财务成本本，尽快实实现利润。。而且要在在一定阶段段促使产品品尽快达到到可售条件件，便于公公司及时主主动占领市市场先机。。进度计划包包括市场调调研、规划划设计、报报建办证、、工程建设设、销售招招租、交楼楼物业管理理或组织经经营六大部部分。各大大部分还有有小计划，，小计划服服从大计划划，局部计计划服从总总体计划。。进行规划设设计组织工程建建设全力推进营营销编制开发计计划标准化的计计划管理模模版，提高高计划编制制效率，保保证计划质质量设计配合采购策划、、总包监理理招标地质勘查、、七通一平平、施工准准备及桩基基等工程施施工项目论证阶阶段项目策划阶阶段方案设计阶阶段工程管理阶阶段项目取得主体结构开开工开盘销售入伙竣工产品交付阶阶段项目发展营销设计工程采购组织项目论论证项目取得市场调研初步项目定定位规划要点/规划草案案项目定位概念规划设设计项目营销总总案、项目目推广方案案策划销售前准备备（含前期期客户积累累）方案设计扩初设计施工图设计计主体结构施施工至具备备预售条件件工程施工至至竣工验收收销售及入伙伙配合工程施工配配合、销售售配合及入入伙配合销售事务管管理成本前期成本估估算测算设计阶段成成本控制及及测算、形形成控制性性目标成本本确定合约框架动态成本管管理工程实施阶阶段的成本本管理结算产品交付管理理入住事务管理理客服战略用地规划许可可证国有土地使用用证规划许可证开工许可证（（基础提前前施工报建））办理房地产预预售许可证产权初始登记记工程施工配合合物业方案策划划、设计配合合、物业公司司选聘销售配合工程条件评估估投资估算投资目标执行行监控项目计划动态态管理项目后评估项目运营策划划（含项目计划划）景观/精装专项设计计、部品策划划初设-施工图阶段内部立项项目策划会方案评审会销售管理阶段段三级节点计划划按照专业类类型/部门进行编制制：①报批报建类类计划，经营营开发部组织织编制；②设计出图计计划，设计管管理部组织编编制；③营销作业计计划，营销部部组织编制；；④工程进度计计划，项目部部组织编制；；⑤招标采购计计划，合约采采购部依据项项目部提出的的进场计划要要求，组织编编制，工程管管理部重点配配合⑥产品交付计计划，客户服服务部组织编编制。某项目进度进度计划的时时间控制：规规划设计及报报建、市场调调研等正式开开工前的准备备阶段，一般般是6-12个月，城市管管理办事效率率不同而有差差异，主体建建设一般是平平均五层一个个月再加3个月装修，一一个月验收。。也就是说，，18层加两层地下下室一般两年年内。由于地质不同同，基坑支护护，选择基础础形式不同，，会有些差异异，但进入框框架建筑基本本上是一致的的，后期工程程主要是统筹筹兼顾科学安安排。编制开发计划划进行规划设计计组织工程建设设全力推进营销销3、分期计划大项目进度计计划还包括分分期的开发计计划。分期开发有利利于公司控制制开发投资规规模，增加资资金周转能力力，制定出合合理的营销计计划，降低运运作风险，便便于价格上升升，实现价格格目标，推动动项目整体成成功。编制开发计划划进行规划设计计组织工程建设设全力推进营销销项目分期根据据项目的不同同，可采取不不同的划分办办法，对市场有把握握但资金不足足可先做价值值最低的地块块，靠低价促促进销售快速速回收资金。。对市场没把握握，先做价值值最大的地块块，以产品品品质吸引消费费者。有些项目前期期投资大，为为了提高市场场覆盖率，扩扩大销售，加加快资金回收收，高端产品品和一般产品品同时进行开开发，比如上上海叶上海项项目。分期计划不管管怎么划分，，每一期应该该相对独立，，组团集中。。从而便于工工程组织和交交付使用后的的物业管理。编制开发计划划进行规划设计计组织工程建设设全力推进营销销组织工程建设设全力推进营销销成本领先策略略、聚焦策略略和差异化策策略是美国管管理学者迈克克尔•波特提出的市市场竞争的三三个基本战略略。这三个策策略在项目规规划设计中应应加以把握。进行规划设计计编制开发计划划1、做好项目的市市场定位一个项目不可可能对所有类类型的客户都都提供满意的的产品。房地地产公司若想想在竞争中立立于不败之地地，必须对自自己的服务对对象，服务区区域有明确的的界定，进行行准确的市场场定位，即““为谁的需要要服务，你的的产品卖给谁谁”。这个定位是项项目本身条件件和市场需求求的结合。项项目规划设计计不纯是技术术设计，更重重要的是开发发方案的确定定。不根据项项目情况，准准确进行市场场定位的项目目规划做得再再漂亮也不是是好规划，将将对项目开发发带来灾难性性的后果。编制开发计划划进行规划设计计组织工程建设设全力推进营销销2、突出主题，营营造亮点确定项目市场场定位后，要要注意紧扣目目标客户群的的偏好。在规规划设计中，，除了要注意意创造自然舒舒适，方便的的居住环境外外，更重要的的是要尽可能能地满足目标标客户群的偏偏好。对市场需求、、消费群体、、竞争对手、、楼盘特色、、地理位置、、人文环境等等一系列要素素进行整合、、集成和创造造，树立一个个明确的主题题，以给消费费者鲜明而强强烈的感知形形象，突出项项目的特色。。从而与周边边竞争项目形形成差异，突突出特色。这这样才能够吸吸引目标客户户的注意力，，取得市场先先机，形成自自己的项目品品牌。编制开发计划划进行规划设计计组织工程建设设全力推进营销销3、以经济效益益为中心进行行方案优选。。,（1）资源最大利利用，货值最最大化。房地地产开发对土土地应追求最最高最佳利用用，也就是说说在技术可行行、规划许可可、财务允许许的前提下达达到最有效利利用。编制开发计划划进行规划设计计组织工程建设设全力推进营销销（2）方案最省钱钱。楼群布局要利利用地形地质质、舒适有度度、与用地达达到一致。供电应尽量设设置在中心，，减少低压供供电距离。要保证产品尽尽快变现，尽尽量少设置不不易销售的大大商业和车库库。（3）以人为本的的平面设计。。房地产产品品使用功能永永远是首位的的，老百姓掏不掏掏钱看平面。。因此我们要以以人为本，关关注平面设计计。一要功能齐全全，即使是小小户型，也要要争取面积小小功能全。二要提高实用用率，反对为为了追求外立立面效果而牺牺牲房屋使用用功能。三要注意各房房间功能的相相互关系及尺尺寸关系。四要配置适度度超前，帮助助客户延长产产品的经济寿寿命。编制开发计划划进行规划设计计组织工程建设设全力推进营销销4、限额设计一、结构：结构选型、钢钢含量、混凝凝土含量二、地下：人人防范围、停停车、柱网、、坡道三、景观：软软硬比例7:3四、装标：外外墙、大堂、、楼道、电梯梯前室五、设备：水水、电、消防防编制开发计划划进行规划设计计组织工程建设设全力推进营销销5、产品标准化化技术标准材料标准户型库工程做法标准准编制开发计划划进行规划设计计组织工程建设设全力推进营销销房地产工程建建设分为建筑筑主体建设、、园林建设