房地产项目整体开发流程-业务关键节点与控制（共36）

房地产项目目整体开发发流程----业务关键节节点与控制制品牌房地产开发发需要整合的的资源劳动力土地专业人员经验城市基础、、公用配套设设施建筑材料资金房地产项目目的整体开开发涵义——通过整合多多种资源为为人们提供供居住空间间并改变人人们生存物物质环境的的一种活动动。房地产项目目的整体开开发流程——一个房地产产项目的整整体开发经经营行为土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付资源获取资源加工资源流通及再流通房地产的本本质问题就就是土地资资源的再分分配及流通通：政府流流向开发商商、开发商商流向消费费者、消费费者之间的的转移！前期(决策期)——由拿地到方方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期)——由施工图设设计到入伙伙——重在执行；；后期(运营期)——入伙后到房房屋拆除——重在服务,重在总结反反馈。房地产项目目的整体开开发流程——企业视角与与客户视角角看楼决策签约等待收楼收拾乔迁比较居住发展商物业管理项目论证企业视角的的房地产流流程客户视角角的房地地产流程程产品策划营销策划规划设计施工管理产品交付物业服务销售实现案例：佳佳兆业项项目整体体开发流流程项目启动会国有土地使用证建设用地规划许可证总平图规划设计完成方案设计完成(方案评审会）方案图报建桩基施工图完成主体施工图完成建设工程规划许可证精装交楼标准施工图及材料定板项目开工施工许可证主体开工预售证开盘主体封顶竣工验收入伙18个关键节节点——里程碑计计划（一一级计划划）签订土地地合同至至获取施施工许可可证5个月时间间；拿地7个月后开开盘！（（恒大地地产拿地地后6个月开盘盘。）项目启动动会（即项目目启动时时间，取取得设计计要点后后经集团团评审通通过的时时间）；；国有土地地使用证证(指国有土土地使用用证的签签发时间间)；建设用地地规划许许可证（指建设设用地规规划许可可证的签签发时间间）；总平图规规划设计计完成（指规划划设计完完成时间间，以上上报规划划局的签签收时间间为准））；方案设计计完成（指方案案通过集集团董事事会批准准的时间间）；方案图报报建（指取得得政府相相关部门门批文时时间，以以最后部部门的批批文时间间为准））；桩基施工工图完成成（指可用用于招标标及施工工的桩基基施工图图完成时时间）；；主体施工工图完成成（指可用用于招标标及施工工的施工工图完成成时间））；建设工程程规划许许可证（指建设设工程规规划许可可证的签签发时间间）；精装交楼楼标准施施工图及及材料定定板（指拟批批量精装装交楼项项目可用用于招标标及施工工的施工工图完成成时间））；项目开工工（指项目目动土时时间，以以土方开开挖或桩桩基施工工的开始始时间为为准）；；施工许可可证（指施工工许可证证的签发发时间））；主体开工工（指总包包单位进进场，以以地下室室底板或或者承台台基础施施工开始始时间为为准）；；预售证（指预售售许可证证的签发发时间））；开盘（指取得得预售证证后，正正式开盘盘销售的的时间））；主体封顶顶（指主体体屋面结结构的完完成时间间）；竣工验收收（指竣工工验收备备案证明明的签发发时间））；入伙（指第一一批办理理集中交交付的时时间,不指与小小业主签签订购房房合同上上的交楼楼时间））。土地获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售售入伙交付企业获得土地地的方式行政命令式：：划拨/协议出让。危危改项目、工工商企业改造造、经济适用用房和基础设设施建设中的的建设用地分分配基本上是是控制在政府府手里。资本市场:1、投资参股：用资金入股或或用土地入股股，通过土地地与资金的互互换共同组成成项目开发公公司;2、土地收购：直接收购获得得土地，这种种直接收购按按国家规定要要缴纳营业税税、土地增值值税、所得税税、印花税、、契税等税费费;3、收购有土地的的公司：为了避免缴纳纳契税与营业业税等，一般般都通过直接接收购公司的的股权，这种种收购公司的的形式现阶段段主要涉及企企业所得税或或个人所得税税等税费，不不用缴纳营业业税、土地增增值税、契税税。这是近年年来比较红火火的一种方式式，比如万科科收购浙江南南都，香港路路劲收购顺驰驰。土地市场：通过在土地市市场进行招标标、拍卖、挂挂牌公开获得得土地，这也也是自2002年7月以来，获取取土地的主要要方式。通常常的情况下是是以“价高者得”为唯一的衡量量标准。土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付拿地与否及拿拿地价格应该该考虑哪些因因素？市场未来预期期；项目或区域发发展预期；规划条件的市市场实现及经经济实现；企业发展战略略和机会成本本；竞争对手的情情况分析。案例：佳兆业业拿地原则住宅为主，实实现快速开发发，快速销售售，资金快速速回笼。严格格控制持有物物业在整体开开发量中的比比例。选择预预售条条件宽宽松、、±0可以卖卖楼、、资金金占用用少的的城市市，土土地位位置以以城市市发展展区的的交通通便利利的具具备快快速变变现条条件的的土地地为首首选。。避免拿拿超级级大盘盘（建建面100万平方方米以以上）），以以免过过多占占用资资金。。深耕目目前已已进驻驻城市市，特特别是是成都都、长长沙、、江阴阴、沈沈阳，，确保保每个个已进进入城城市有有3个可售售建筑筑面积积在30万㎡以上上的项目目，保证证三年的的开发量量，做好好土地储储备结构构规划并并严格执执行。加速进入入以下城城市：长三角：：有强劲劲实力的的县级市市，如常常熟、、昆山等等；环渤海和和东北地地区：天天津、青青岛、威威海、烟烟台等；；内地省会会城市：：武汉、、西安等等。同行案例例：恒大大07年中进入入长沙，，至今共共有5项目，均均以住宅宅为主，，只有一一个是过过100万平方米米大盘，，其他均均为40-50万平方米米的项目目，够恒恒大三年年的销售售周期，，现在恒恒大销售售金额已已是长沙沙冠军。。各部门职职责：投资开发发部：收收集土地地信息——项目立项项报告（（分公司司）——项目立项项审批（（董事会会）——项目可研研报告（（集团））——项目投资资决策（（董事会会）——项目获取取（招牌牌挂、股股权收购购）——成交确认认书移交交给项目目公司。。营销部：：初步市市场调研研及定位位草案。。设计部：：概念规规划设计计方案。。工程部：：现场踏踏勘。（（确定是是生地、、熟地还是毛地地）财务部：：可研版版投资收收益、初初步筹资方案。成本部：：控制性性成本目目标（限限额指标标、成本本控制系系统规范范）、可可研版成成本。（（根据设设计部提提供的规规划要点点进行估估算）采购部：：制定项项目合约约计划方方案、市市场调研研合作方方资源。。关键要素素：项目目可研报报告。土地获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售售入伙交付付土地获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售售入伙交付付决策资金金：如何何使用、、如何平平衡、盈盈利期望望、融资资渠道。。决策项目目：发展展方向、、盈利模模式、承承担功能能、实施施进度。。决策人力力：团队队运作能能力和执执行能力力、合作作团队、、主管部部门。地产项目目开发三三大核心心要素：：钱、地地、人！！土地获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售售物业管理理案例：佳兆业项目定位决策三大要素定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！各部门职职责：投资开发发部：建建设规划划许可证证——国有土地地使用证证。营销部：：编制项项目经营营策划书书（包括括市场调调研深化化、项目目定位报报告、定定价方案案、示范范区方案案）。设计部：：概念设设计任务务书——概念设计计深化方方案。工程部：：编制项项目工程程节点计计划。财务部：：概念版版投资收收益。（（三个指指标）成本部：：可研版版成本2。（根根据设设计部部提供供的规规划要要点进进行估估算））采购部：营营销合作方方资源（广广告、代理理公司等））、概念性性设计单位位。关键要素：：项目经营营策划书、、概念设计计深化方案案。土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付地产项目标标准设计周周期实施方案施工图实施方案施工图设计前期3个月5个月2个月设计周期3：5：2土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付包含的主要要设计阶段段：概念设计：：大概6周；详规设计：：大概6周；单体方案：：大概12周；扩初方案：：大概6周；施工图设计计：施工标标准和结构构形式，大大概10周；景观设计：：大概5-6周；样板房及会会所设计：：大概4周。关键要素：：各阶段方方案评审。。常见的问题题：进度问题：：进度难以以控制、各各专业公司司难以衔接接。质量问题：：评价体系系和评价经经验的缺失失。土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付详规报建方案报建初步设计报报建施工图报建建开工时间开盘时间设计控制点点项目重要节节点概念设计研研究区域确认概概念设计研研究结论规划方案设设计区域规划设设计评审会会区域单体确确认实施方案完完成基础施工图全套施工图完完成景观设计销售包装设计计方案文本中，，最重要两张张图——项目总平面图图、标准层平平面图！土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付最优化的设计计阶段流程参参考：时间进度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月单位规划设计规划单位单体设计规划单位施工图设计结构单位景观设计景观公司样板房及会所装饰设计规划单位与施施工图：初步步设计、施工工图把控；规划单位与景景观：完善、、技术交底；；施工图与景观观：隐蔽管线线工程设计。。最优秀的设计计成果是最能能体现开发商商开发思维和和开发意识的的成果，而非非作品。各部门职责：：投资开发部：：方案设计报报批批复意见见书——建设工程规划划许可证——基础施工许可可证。营销部：编制制营销总纲及及评审、组建建营销团队。。设计计部部：：编编制制方方案案设设计计任任务务书书———规划划设设计计方方案案评评审审（（含含单单体体设设计计方方案案））———景观观方方案案评评审审———初步步设设计计成成果果评评审审（（含含基基坑坑支支护护设设计计图图））———建筑筑施施工工图图评评审审（（含含基基础础设设计计图图））———正式式施施工工图图评评审审。。工程程部部：：地地质质初初堪堪———地质质详详堪堪———土方方开开挖挖及及边边坡坡支支护护———基础础施施工工。。财务务部部：：方方案案版版投投资资收收益益。。（（三三个个指指标标））成本本部部：：方方案案版版成成本本、、施施工工图图预预算算。。（（根根据据设设计计部部提提供供的的规规划划要要点点进进行行估估算算））采购购部部：：施施工工图图顾顾问问单单位位———景观观、、室室内内、、方方案案设设计计单单位位———监理理单单位位招招标标———土建建总总包包招招标标———工程程材材料料设设备备采采购购。。客服服、、物物业业部部：：物物业业策策划划方方案案。。关键键要要素素：：各各类类设设计计方方案案、、合合作作方方资资源源、、项项目目营营销销总总纲纲、、土土方方开开挖挖及及边边坡坡支支护护。。土地地获获取取定位位决决策策产品品设设计计项目目报报建建施工工建建设设推广广销销售售入伙伙交交付付土地地获获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售售入伙交付付关注风险险点：工程部、、投资开开发部、、设计部部关注设设计指标标表！工程部、、设计部部、营销销及客服服部关注注交楼标标准！设计部、、工程部部、营销销及客服服部关注注一户一一图！工程部、、设计部部、营销销及客服服部、投投资开发发部要关关注变更更和报建建图纸！！土地获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售售入伙交付付开发办开发经营营许可证证项目手册册计委固定资产产投资计计划项目立项项规划局建设用地地规划许许可土地测量量、评估估国土资源源局国有土地地使用权权证土地确认认、报批批土地交易易开发办人防办墙改办消防支队队环保局基础设施施牌套费费开发管理理费人防异地地建设费费墙改基金金消防设施施费环境评估估及排污污费规划局建设工程程规划许许可方案审批批规划局中标通知知书质检站散水办劳保办定额站安检站安全许可可定额鉴别别劳保统筹筹散水押金金质检委托托城管大队队执法大队队规划局开发办建委基建建科施工许可可证预售许可可证放线管理理房地产项项目一般般报批报报建流程程土地获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售售入伙交付付如何加快快项目报报批报建建进程？？内部控制制：设计图纸纸的图纸纸质量、、出图图时间、、图纸变变更（报报建图纸纸的变更更）等；；现场配合合：项目现场场现状、、项目现现场接待待；外部协调调：当地各级级政府包包括规划划局、建建设局、、国土局局、城管管、质检检站、消消防等各各类工作作协调；；合作方的的协调：：合作方报报建资料料、合作作方工程程配合（（主要是是现场））、合作方方报建建工作作（劳劳保金金、中中标备备案、、淤泥泥证等等）、、合作作方的的资源源配合合（尤尤其是是专业业部门门）。。1、技术术处理理文物考考察？？政府府工程程？先先行土土方开开挖？？先行行基础础施工工？2、协调调关系系城管是是主要要查处处的单单位，，和城城管关关系好好可避避免很很多麻麻烦。。3、处理理技巧巧以有替替无，，以小小替大大；（（以小小施工工证开开大标标段的的工））减免申申请，，考虑虑天气气及形形象／／影响响等因因素。。土地获获取定位决决策产品设设计项目报报建施工建建设推广销销售入伙交交付如何处处理无无证施施工？？土地获获取定位决决策产品设设计项目报报建施工建建设推广销销售入伙交交付工程建建设的的相关关知识识：工程建建设组组成部部分：：土建建、水水电、、安装装及设设备；；整体工工程建建设：：单体体部分分、环环境部部分、、室外外管线线；建筑结结构形形式：：砖混混、框框架、、框剪剪、钢钢结构构等；；项目施施工周周期（（合理理进度度）：：多层及及低密密度：：9—12个月；；小高层层：1年半；；高层建建筑：：2年到两两年半半；施工组组织次次序：：基础部部分→→主体体工程程→外外墙装装饰及及安装装→园园区管管线→→景观观施工工→竣竣工验验收。。土地获获取定位决决策产品设设计项目报报建施工建设推广销售入伙交付工程建设的的相关知识识2：影响工程造造价的主要要因素：建筑结构形形式及建筑筑形态：钢钢结构＞框框剪＞框架架＞砖混；；外立面材质质及设备等等级：是否否玻璃幕墙墙、外立面面选材标准准；施工取费等等级：在施施工定额的的基础上加加减；地基情况：：是否岩石石、是否流流沙、是否否软基，决决定了基础础的施工成成本；场地条件：：是否平整整、是否山山地；抗震等级：：6级、7级、8级；节能要求：：是否满足足节能规范范；景观环境造造价。各部门职责责：投资开发部部：建设工工程施工许许可证。营销部：示示范区开放放（含售楼楼处、样板板房）、客客户积累。。设计部：配配套工程图图纸（水、、电、燃气气、排污））、配合销销售的设计计输入（合合同附图、、模型、交交楼标准））。工程部：主主体结构施施工（示范范区施工））。财务部：方方案版投资资收益。（（三个指标标）成本部：：项目动动态成本本。（成成本月报报）采购部：：分包工工程及材材料设备备采购。。（主要要包括消消防、人人防、永永久水电电、燃气气、铝合合金门窗窗、幕墙墙、精装装修等））客服、物物业部：：物业公公司招投投标（取取得预售售证的必必要条件件）。关键要素素：建设设工程施施工许可可证、示示范区开开放、主主体结构构施工、、物业公公司招投投标。土地获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售售入伙交付付土地获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售售入伙交付付关键要点点：质量控制制！进度控制制！成本控制制！协调管理理！项目管理理者要有有运营的的高度！！土地获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售入伙交付售前阶段售中阶段售后阶段市场、客户、、产品客户、传播、、销售服务、、价格、促销销风险控制策划咨询、代代理公司销售代理、广广告代理、媒媒体律师行、银行行、房管部门门三个阶段土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付组建销售团队队；（销销售总监、销销售经理、销销售员、策划划总监、策划划经理、策划划师）项目形象定位位；（主主推广语、主主形象画面、、项目案名、、项目LOGO等）项目销售卖点点提炼；（区区位、地段、、产品、环境境、价格、品品牌等）项目营销执行行方案；（开开盘方案、销销售手册、销销售周期、价价格、法律文文件、培训等等）项目营营销推推广方方案；；（（推推广周周期、、媒体体组合合、费费用计计划、、重大大营销销活动动方案案等））项目展展示区区包装装方案案；（（外围围导示示、售售楼处处、样样板房房、看看楼通通道、、工地地等））合作方方资源源使用用；（（广告告公司司、代代理公公司、、制作作公司司、短短信公公司、、媒体体、印印刷等等）项目第第一次次广告告出街街；公司及及项目目品牌牌推广广；项目展展示区区开放放；项目价价格听听证会会；项目一一期开开盘；；营销费费用预预算。。关键节节点各部门门职责责：投资开开发部部：面面积预预测报报告——取得预预售许许可证证。营销销部部：：开开盘盘方方案案、、价价格格、、洗洗筹筹、、开开盘盘实实施施。。设计部：：配合销销售的设设计输入入（合同同附图、、模型、、交楼标标准）。。工程部：：施工进进度达到到预售条条件。（（产品类类型不同同、城市市不同，，情况有有异）成本部：：项目动动态成本本。（