方案技术定案要点及案例分析

方案技术术定案要要点及案案例分析析——天津尚景景佳园设设计总结结北京中外外建建筑筑设计有有限公司司深圳公公司方案必必修课张爱新［目录］］案例分析析总图单体方案技术术定案要要点依据性文文件建筑退线线技术经济济指标总平面地下室住宅公建［方案技技术质量控制流流程］消防人防方案技术术质量控控制技术征询询规划日照项目评审审面积方案技术术评审校审方案技术术定案评评审校对审核［目录］］案例分析析总图单体方案技术术定案要要点依据性文文件建筑退线线技术经济济指标总平面地下室住宅公建［方案技技术定案案要点］］☐依据性文文件☐建筑退线线☐技术经济济指标☐总平面☐地下室☐住宅依据性文件方案阶段重要性等级作用规划要点及红线图★★★项目合法，报建的必要条件地形图及周边道路设计标高★★场地竖向方案的准确性；严重时影响方案的可行性设计任务书（住宅含户型面积及配比的最新控制要求及规划要点未明确的分项面积指标要求）★甲方的初始要求与后期变化有了文字依据，可以约束甲方修改的随意性。设计合同★★★工作受法律保护现状市政管网条件

★设备用房位置、规模的准确；取用设计参数及排出管的准确性；存在与既有建筑间距较近时，应有既有建筑的定位、高度、层数、耐火极限等依据★★

（规划控）★★

（消防控）因新建设计可以设置防火墙，不会导致颠覆性修改。但规划间距除外。环评报告及批文

★排烟是否可以低空排放水利部门的设计蓝线及要点（若用地内涉及河涌、河岸等）★★可能会导致建筑退线的准确性建筑、市政、交通、水利、文物等行政主管部门关于项目规划的意见★可能会导致方案定案的准确性自然灾害评估报告（特殊地段）★★★项目选址合法性，可能会导致项目不成立地质资料★下阶段设计的必要条件人防设计要求或征询单（如果有）★下阶段设计的必要条件不做人防设计的函件★★针对后期改为有人防情况，在用地紧张时可能会导致方案不成立。建筑限高（航空、电信等限高要求）★★缺失时，可能会导致方案容量变小，严重情况方案不成立。方案批文（或方案确认函＋提前启动施工图的风险函）★★下阶段启动的必要条件；批文为下阶段出图的必要条件是否需要做绿建设计及星级要求的函件★下阶段设计的必要条件★★★影响方案是否成立；可能导致行政处罚；可能导致丢失项目；缺此依据方案不能正式出图。★★影响本阶段或下阶段的设计准确性，可能导致重大返工；缺此依据不能（宜）开展下阶段设计。★只影响局部工作或可以在下阶段中（或前）期取得即可；缺此依据下阶段下阶段不能出图。红、橙色字为方案报建的必要条件。橙色是特殊地段项目依据。［方案技技术定案案要点］］依据性文文件☐建筑退线线☐技术经济济指标☐总平面☐地下室☐住宅内容可能会导致的后果建议建筑退线是否预留面层厚度；规划修改公建柱网修改公建或干挂石材住宅建筑预留300～500；南方住宅预留100～200；北方住宅预留200～300出挑构件是否出建筑控制线；是否满足当地规范；规划修改需要沟通出挑檐口（或其他构件）是否参与间距计算（日照、规划、消防）有构筑物不允许出建筑控制线规定的地区项目，是否存在化粪池、结构底板挑板等构筑物出建筑控制线问题。地下室轮廓修改地下室柱网修改坡道位置不成立用地紧张需要沟通地下室退线是否满足当地规定，并满足外网管线及化粪池、隔油池的布置要求

最窄处不要小于3米；大部分不小于5米；高层塔楼附近局部有扩大到7～8米。［方案技技术定案案要点］］依据性文文件建筑退线线☐技术经济济指标☐总平面☐地下室☐住宅技术经济指标备注□

计容面积预留量或超出量

；□

计算建筑面积是否计了保温层、封闭阳台（计全）、结构内阳台（计全）、出屋面楼梯间、屋顶机房、水箱间等面积。□

面积计算是否有复核人，两人计算结果分别是

；

。□

覆盖率是否有预留量或超出量

；□

覆盖率是否考虑保温层、有柱雨棚、幕墙等面积；□

停车位预留量或超出量为

；（要求预留10%余地）□

绿地率是预留量或不足量

；□

地下室顶板及屋面覆土厚度是否满足计绿地率的厚度需求；（当地规定厚度：地下室顶板

屋面

）□

配套公建是否满足当地规划要求？□

其他指标是否满足要求？1、预留量的弹性空间与后期修改返工量成正比。2、不满足要求的指标未必不能通过报建，但指标不满足不能作假。注：超出量数字前标“+”，预留量数字前标“-”［方案技技术定案案要点］］依据性文文件建筑退线线技术经济济指标☐总平面☐地下室☐住宅日照分析技术要点备注□

日照计算软件名称

；版本：

。□

当地是否对日照软件有限制：

□如有：是否采用当地规定软件；

□如没有是否经第二种软件核算结果。与面积计算同样需要第二人复核，复合结果差距较大时需要第三人复核。□

结果是否有第二人复核□

连续日照

□

累计日照□

是否满足［方案技技术定案案要点］］依据性文文件建筑退线线技术经济济指标☐总平面☐地下室☐住宅总图技术要点备注□

是否已解决平面及竖向设计中对特性质量有重大影响的缺陷？如：缓坡地的地下室方案；覆土方案对于全埋人防地下室的影响；对于室外设计标高的界定等。□各主次出入口（车行、人行、货运、垃圾运输）交待清晰，各类流线设计合理，考虑垃圾站位置。

□各栋建筑编号。是否符合甲方及当地要求。□防火间距应满足规范要求。总图消防车道、消防登高面及操作场地须满足规范。□场地设计标高与自然地形是否平衡、合理，并满足甲方要求。应标识场地及道路的主要控制标高，地面坡度应满足相应规范要求。总图竖向设计应经方案评审确认并合理。□地面停车场、构筑物与建筑防火间距满足规范要求。□场地绿化布置合理，避免无法绿化空间。□建筑朝向非正南北时，是否对于节能计算及遮阳措施产生重大影响。

有利的日照间距往往会带来节能方面的不利，需要综合权衡［方案技技术定案案要点］］依据性文文件建筑退线线技术经济济指标☐总平面☐地下室☐住宅建筑贴临临或通连连廊的联联系时，，栋号编编制原则则（参考考依据）贴临时，，结构断断开，功功能相同同但不联联系，满满足防火火“不限限间距””条件按按两栋编编号。贴临时，，功能有有联系，，不管结结构是否否断开，，均按一一栋编号号。贴临时，，功能完完全不同同，并不不联系，，不管结结构是否否断开按按两栋编编号。贴临时，，功能相相同，结结构不断断开按1栋编号。贴临时，，功能相相同，结结构断开开，原则则上可按按两楼编编号（本本条需经经技术征征询）。通过室外外连廊联联系的两两建筑单单元，应应满足防防火间距距，并应应按2栋编号。同一裙房房或地下下室上方方的多塔塔楼建筑筑可各自自视为一一栋出现现贴临，，连廊联联系时，，按1~6条执行。。［方案技技术定案案要点］］依据性文文件建筑退线线技术经济济指标总平面☐地下室☐住宅技术要点备注□如有人防设计，需考虑主要出入口的位置；□地下室防火分区布置是否合理；安全出口及疏散距离是否满足规范？注意新规对地下室安全出口数量的控制。□设备用房位置、规模、层高、安全出口等是否满足要求？□地下室车库层高

。地下车库层高是控制地下室经济性的重要因素。□车库出入口数量、宽度、间距是否满足要求？注意车库局部空间仍须满足相应□地下室如有货运，货运流线及卸货设计合理，地下室净高满足货车规格。□地下商业的下沉广场是否满足规范要求［方案技技术定案案要点］］依据性文文件建筑退线线技术经济济指标总平面地下室☐住宅技术要点备注□消防疏散系统符合建筑性质，并满足国家及地方规范；□核心筒：楼电梯、电梯厅、设备管井尺寸；□

消火栓位置设计合理，满足公司统一标准要求；□

无障碍电梯与担架电梯尺度。□空调机位、洗衣机、热水器、厨房烟道应落实，位置合理。□厨房、卫生间等房间面积应满足规范要求，房间窗地比、窗户开启比应满足当地规范要求□户内外走道宽度；安全出口在首层的处理方案。□户间对视及平面凹槽的合理性。□卫生间尺度是否满足要求，是否考虑结构墙支加厚、污水立管、排风道等对空间的影响。□是否有户内无垛房间门。□结构露梁、反梁情况。结构柱落地情况。

［方案技技术定案案要点］］依据性文文件建筑退线线技术经济济指标总平面地下室☐住宅［方案技技术定案案要点］］依据性文文件建筑退线线技术经济济指标总平面地下室☐住宅［目录］］案例分析析总图单体方案技术术定案要要点依据性文文件建筑退线线技术经济济指标总平面地下室住宅公建［案例分分析］☐总图☐平面☐别墅地库库停车☐登高面一一侧的凹凹凸☐建筑日照照与节能能［案例分分析］☐总图☐平面细节问题题：地方规定定：管桩桩基础需需要设置置地下室室；地下下室需交交配套费费，2.2m层高之下下可计一一半。日照软件件及版本本；保温层厚厚度对于于建筑间间距、绿绿地率、、覆盖率率的影响响；车道边沿沿与建筑筑边沿间间距低于于1.5m。登高面车车道及登登高场地地与建筑筑之间不不能布置置车位等等影响登登高的障障碍物。。北方项目目的防冰冰坠措施施。［案例分分析］［案例分分析］☐总图☐平面☐别墅地库库停车☐登高面一一侧的凹凹凸☐建筑日照照与节能能别墅地下下车库净净高是否否需要满满足2200？埋土深度度如何确确定？最短的地地库坡道道长度？？［案例分分析］☐总图☐平面☐别墅地库库停车☐登高面一一侧的凹凹凸☐建筑日照照与节能能另类风险险：（五）建建筑物地地下部分分顶板面面高出室室外地坪坪1.5米或者等等于1.5米，建筑筑面积计计算值按按照该层层水平投投影面积积计算；；建筑物物地下部部分的顶顶板面高高出室外外地坪小小于1.5米，建筑筑面积不不计入容容积率。前款第（（五）、、（六））项涉及及建筑室室外地坪坪标高不不一致的的，以周边最近近城市道道路标高高加0.2米作为室室外地坪坪。解决两个个问题：：1、不磕碰碰汽车底底盘；2、控制坡坡度［案例分分析］☐总图☐平面☐别墅地库库停车☐登高面一一侧的凹凹凸☐建筑日照照与节能能［案例分分析］☐总图☐平面☐别墅地库库停车☐登高面一一侧的凹凹凸☐建筑日照照与节能能变坡角度度最大为为10%；即5.71°（接近角角、离去去角、通通过角））；形成成一个标标准车；；巡迹摆摆放。［案例分分析］☐总图☐平面☐别墅地库库停车☐登高面一一侧的凹凹凸☐建筑日照照与节能能挡水已难难实现登高场地地一侧建建筑局部部突出尺尺度控制制。［案例分分析］☐总图☐平面别墅地库库停车☐登高面一一侧的凹凹凸☐建筑日照照与节能能［案例分分析］☐总图☐平面别墅地库库停车登高面一一侧的凹凹凸☐建筑日照照与节能能《天津市居住住建筑筑节能能设计计标准准》DB29-1-2013表4.1.4注4表中的的“北北”代代表从从北偏偏东小小于60º至北偏西西小于于60º的范范围；；“东东、西西”代代表从从东或或西偏北小小于等等于30º至偏偏南小小于60º的范范围；；“南南”代表从南南偏东东小于于等于于30º至偏偏西小小于等等于30º的范范围。《天津市市城市市规划划管理理技术术规定定》（二）朝朝向为为其他他方向向的，，与被被遮挡挡居住住建筑筑的计计算间间距应应当按按照下下表不不同方方位间间距折折减系系数换换算：：方向角（度度）0～15（含））15～30（含））30～45（含））45～60（含））60～90（含））折减值值1.00.900.800.900.95结论：：南偏偏东超超30度，可可以采采用0.8的折减减系数数，但但是导导致节节能计计算时时建筑筑无南南向。。［案例例分析析］总图☐平面☐凹槽最最小宽宽度☐户型优优化☐电梯尺尺寸控控制☐坡屋顶顶起坡坡点［案例例分析析］总图☐平面☐凹槽最最小宽宽度☐户型优优化☐电梯尺尺寸控控制☐坡屋顶顶起坡坡点［案例例分析析］总图☐平面☐凹槽最最小宽宽度☐户型优优化☐电梯尺尺寸控控制☐坡屋顶顶起坡坡点［案例例分析析］总图☐平面☐凹槽最最小宽宽度☐小高层层管井井设计计☐户型优优化☐电梯尺尺寸控控制☐坡屋顶顶起坡坡点［案例例分析析］总图☐平面☐凹槽最最小宽宽度☐小高层层管井井设计计☐户型优优化☐电梯尺尺寸控控制☐坡屋顶顶起坡坡点［案例例分析析］总图☐平面☐