房地产工程与物业介入

房地产产工程程与物物业介介入万和城城项目目篇一、房房地产产项目的的定位位与规规划1、房地地产产项项目目定定位位房地地产产项项目目定定位位是是指指经经过过研研究究市市场场、、技技术术和和资资金金投投入入状状况况等等一一系系列列与与房房地地产产产产品品生生产产有有关关的的前前提提条条件件，，利利用用科科学学方方法法，，构构思思出出房房地地产产产产品品方方案案，，从从而而在在产产品品市市场场和和目目标标客客户户中中确确定定其其与与众众不不同同的的价价值值地地位位的的过过程程。房地地产产项项目目定定位位----产产品品定定位位研究究房房地地产产市市场场环环境境，，确确定定市市场场需需求求的的种种类类、、形形式式、、大大小小和和趋趋势势，，为为产产品品定定位位提提供供市市场场基基础础；；研究究产产品品构构成成要要素素和和目目标标客客户户消消费费使使用用过过程程，，确确定定房房地地产产项项目目形形成成过过程程中中的的外外部部和和内内部部条条件件，，分分析析产产品品方方案案构构成成的的主主要要因因素素，，形形成成市市场场差差异异化化产产品品。。房地地产产项项目目定定位位----客客户户定定位位客户户定定位位是是确确定定房房地地产产项项目目的的目目标标消消费费群群体体和和他他们们的的特特征征。。研研究究消消费费者者消消费费行行为为、、消消费费动动机机以以及及消消费费方方式式，，同同时时研研究究消消费费者者自自身身的的人人格格、、观观念念、、所所处处的的阶阶层层、、环环境境，，文文化化的的背背景景，，喜喜好好偏偏向向和和生生活活方方式式，，回回答答的的问问题题是是房房地地产产项项目目针针对对哪哪些些不不同同的的消消费费群群体体？？产产品品的的差差异异对对消消费费行行为为的的影影响响程程度度和和影影响响方方式式？？消消费费者者对对房房地地产产项项目目的的消消费费习习惯惯？？房地地产产项项目目定定位位----形形象象定定位位找到到本本楼楼盘盘的的竞竞争争者者，，能能够够通通过过广广告告表表达达并并能能为为目目标标客客户户所所接接受受而而产产生生共共鸣鸣的的特特征征；如何何让让消消费费者者理理解解产产品品的的内内核核；如何何对对产产品品的的特特点点进进行行描描述述和和提提升升；如何何让让消消费费者者对对项项目目产产生生认认同同感感而而发发生生购购买买行行为为。。房地地产产项项目目定定位位----定定位位原原则则受众众导导向原则则：市定定位位必必须须符符合合消消费费者者的的需需要要，，而而且且必必须须为为消消费费者者接接受受信信息息的的思思维维方方式式和和心心理理需需求求所所牵牵引引；差异异化化原原则则：建筑筑风风格格、、平平面面布布置置、、垂垂直直交交通通能能及及对对外外交交通通、、价价格格、、物物业业管管理理、、环环境境、、质质量量、、装装饰饰、、升升值值潜潜力力等等的差别别。。2、房地地产产项项目目规规划划房地地产产项项目目规规划划一一规划划设设计计必必须须以以人人为为本本，，以以住住户户的的生生活活舒舒适适方方便便为为本本。。这这应应该该是是最最高高原原则则。。楼楼盘盘建建成成是是让让人人住住的的，，要要住住七七十十年年，，你你必必须须对对住住户户的的七七十十年年（（几几乎乎是是一一辈辈子子！！））负负责责。。许许多多规规划划设设计计在在简简单单潦潦草草仓仓促促完完成成的的同同时时，，给给住住户户留留下下的的是是长长期期的的隐隐患患。。““规规划划方方案案无无小小事事””，，一一个个细细节节留留下下麻麻烦烦，，住住户户会会抱抱怨怨一一辈辈子子。。房地地产产项项目目规规划划二二规划划设设计计必必须须符符合合项项目目定定位位，，不不要要偏偏离离定定位位去去追追求求不不切切合合实实际际的的东东西西。。项项目目定定位位是是一一个个项项目目的的根根本本大大纲纲，，框框定定了了规规划划设设计计的的方方向向，，背背离离定定位位就就会会做做出出完完全全不不能能用用的的方方案案。。房地地产产项项目目规规划划三三规划划设设计计应应该该充充分分考考虑虑将将来来物物业业管管理理的的方方便便。。现现在在物物业业管管理理已已经经成成为为楼楼盘盘项项目目成成败败的的一一个个重重要要方方面面，，““买买不不买买房房看看环环境境，，掏掏不不掏掏钱钱看看户户型型，，满满不不满满意意看看管管理理。。””房地地产产项项目目规规划划四四规划划设设计计要要考考虑虑项项目目营营销销。。营销销在在规规划划设设计计上上有有两两个个基基本本要要求求，，一一个个是是卖卖点点，，一一个个是是卖卖相相。。许多多项项目目在在楼楼房房建建好好之之前前，，先先做做好好环环境境景景观观园园林林，，目目的的都都是是为为了了营营销销的的需需要要。。只只有有完完成成销销售售才才能能实实现现利利润润，，因因此此不不得得不不要要求求设设计计规规划划工工作作也也为为营营销销服服务务。。房地地产产项项目目规规划划五五规划划设设计计中中的的一一些些专专业业术术语语：：用用地地面面积积、、建建筑筑占占地地面面积积、、容容积积率率、、建建筑筑密密度度、、绿绿化化率率二、、工工程程质量量通通病病工程程质质量量通通病病----裂缝缝裂缝缝裂缝缝的的表表现现和和危危害害1、窗窗台台下下墙墙体体从从窗窗台台一一角角向向楼楼板板沿沿450方向向形形成成裂裂缝缝，，该该裂裂缝缝绝绝大大部部分分出出现现在在底底层层和和顶顶层层，，尤尤其其是是顶顶层层窗窗外外墙墙体体。。2、在在现现浇浇钢钢筋筋砼砼楼楼板板南南北北外外墙墙角角根根部部有有450裂缝缝，，绝绝大大部部分分表表现现为为顶顶层层和和房房屋屋东东西西山山墙墙端端头头单单元元楼楼板板。。3、在在浇浇注注钢钢筋筋砼砼楼楼板板时时，，因因各各种种原原因因留留设设的的施施工工缝缝，，由由于于没没有有按按规规范范要要求求处处理理好好，，当当业业主主入入住住全全部部荷荷载载形形成成后后，，出出现现的的垂垂直直于于短短边边在在跨跨中中1/3范围围内内，，和和施施工工缝缝重重合合的的位位置置出出现现裂裂缝缝。。裂缝缝的的防防治治1、对对于于上上述述第第一一种种裂裂缝缝的的防防止止措措施施，，我我们们要要求求砌砌体体工工程程的的顶顶层层和和底底层层设设置置通通长长现现浇浇钢钢筋筋砼砼窗窗台台梁梁，，其其高高度度为为120mm，纵纵筋筋为为4φφ10，箍箍筋筋φ6@200,该纵纵筋筋直直接接与与构构造造柱柱或或剪剪力力墙墙锚锚固固连连接接(植筋筋或或与与预预留留钢钢筋筋连连接接).其它它楼楼层层在在窗窗台台标标高高处处设设置置通通长长现现浇浇钢钢筋筋砼砼板板带带，，板板带带高高度度不不小小于于60mm,纵筋筋不不小小于于3φφ8,板带带嵌嵌入入墙墙体体不不小小于于120mm.2、对对于于上上述述第第二二种种裂裂缝缝防防治治措措施施，，我我们们要要求求建建筑筑物物两两端端单单元元现现浇浇板板设设置置双双层层双双向向钢钢筋筋，，钢钢筋筋间间距距不不大大于于100mm，直直径径不不小小于于8mm。所所有有楼楼板板受受力力转转角角处处设设置置放放射射形形钢钢筋筋，，钢钢筋筋的的数数量量不不小小于于7φφ10，长长度度大大于于板板跨跨的的1/3，且且不不小小于于1.5m。3、对对于于楼楼板板施施工工缝缝处处理理不不当当造造成成的的裂裂缝缝，，我我们们防防治治要要求求为为：：同一一层层受受力力楼楼板板（（除除伸伸缩缩缝缝和和沉沉降降缝缝外外）），，施施工工过过程程中中严严禁禁留留设设施施工工缝缝。。若若由由于于现现有有条条件件限限制制，，不不可可避避免免留留设设施施工工缝缝时时，，必必须须上上报报监监理理和和工工程程部部批批准准，，对对留留设设位位置置、、形形状状进进行行严严格格控控制制，，并并要要求求在在粉粉刷刷前前对对施施工工缝缝板板底底进进行行碳碳纤纤维维粘粘贴贴加加固固，，再再进进行行粉粉刷刷。。工程程质质量量通通病病----渗漏漏渗漏漏的的表表现现和和危危害害1、外外飘飘窗窗的的下下部部、、侧侧部部窗窗与与砼砼板板墙墙体体连连接接处处，，在在雨雨后后有有渗渗漏漏现现象象。。2、厨厨房房、、卫卫生生间间的的烟烟道道、、管管道道井井根根部部，，穿穿楼楼面面管管和和地地漏漏部部位位，，以以及及屋屋面面、、阳阳台台地地漏漏部部位位有有渗渗漏漏。。3、外外墙墙脚脚手手洞洞、、外外脚脚手手架架与与墙墙体体连连接接铁铁丝丝等等外外墙墙部部位位渗渗漏漏。。渗漏漏的的防防治治1、窗窗与与主主体体结结构构连连接接按按规规范范要要求求应应用用聚聚胺胺脂脂现现场场发发泡泡柔柔性性连连接接，，但但现现场场施施工工由由于于窗窗与与主主体体缝缝隙隙过过大大；；发发泡泡剂剂施施工工不不连连续续和和不不饱饱满满；；发发泡泡剂剂填填塞塞超超过过窗窗框框人人为为切切割割；；发发泡泡剂剂质质量量不不合合格格等等因因素素影影响响，，造造成成填填缝缝施施工工偏偏差差较较大大，，使使窗窗与与主主体体连连接接部部位位渗渗水水，，特特别别是是外外飘飘窗窗的的下下口口与与主主体体连连结结处处渗渗漏漏是是比比较较多多的的。。通通过过对对原原因因的的分分析析和和维维护护方方法法的的总总结结，，我我们们对对外外飘飘窗窗与与主主体体连连结结工工艺艺进进行行如如下下要要求求：：窗框与墙体之之间的空隙必必须在10mm~15mm之间，超出此此范围的窗框框不得安装；；窗的下框与墙墙体连结部位位（外飘窗还还包括侧框与与墙体部位）），用微膨胀胀水泥分二次次填实；窗框外侧四周周粉刷层与窗窗框连结部位位留设8mm凹槽，用黑色色硅酮胶填补补，硅酮胶应应限品牌，注注重质量；待外飘窗窗扇扇安装之后，，每个飘窗都都进行4小时淋水试验验，淋水后检检查窗框内侧侧无水迹方能能通过验收；；2、厨房、卫生生间烟道、管管道根部渗水水已经是老问问题，好的施施工工艺方法法很多，我们们在此就不一一一列举，关关键在于施工工单位的管理理和操作者的的责任心。3、从我们项目目入住维修项项目来看，屋屋面渗漏维修修较少，关键键还是严格检检查和认真试试验、整改的的结果。4、对于外墙防防渗漏，除脚脚手洞，支模模对拉螺栓洞洞严格按规范范填塞，专人人负责及时办办理专项隐蔽蔽验收外，我我们还注意以以下三个方面面要求：外墙面刮糙用用不低于1：3的防水砂浆，，刮糙层数不不得少于两遍遍，逐层粉刷刷。下一层施施工前应把上上一层的质量量缺陷（空壳壳、裂缝、漏漏刮等）消除除，待监理、、甲方人员确确认后，方可可进行下一层层刮糙。在刮糙完毕之之后，面层施施工前必须在在窗台和栏杆杆、阳台处对对脚手架进行行加固，把用用于脚手架固固定的连墙管管和铁丝全部部除去，断绝绝一切渗水路路线。两遍底刮施工工结束后对外外墙，特别是是山墙进行淋淋水试验，每每个淋水面持持续时间不少少于12小时，没有发发现漏水并得得到监理、甲甲方人员确认认后，才能嵌嵌分格条进行行外粉面层粉粉刷施工。工程质量通病病----室内几何尺寸寸偏差室内几何尺寸寸偏差的表现现和危害天棚平整度和和水平度大于于2cm，业主在天棚棚装修时发现现。室内房屋净尺尺寸有大小头头，特别是有有内走廊的房房间，其走廊廊两侧墙距有有大小头。室内几何尺寸寸偏差的防治治1、室内几何尺尺寸偏差的防防治关键在于于勤检查，认认真检查，在在主体结构施施工时，每个个轴线标高都都要认真检查查和记录，及及时发现问题题并及时处理理。特别在房房屋室内粉刷刷阶段和粉刷刷成型完成后后阶段，室内内几何尺寸偏偏差的检查力力度更要加大大，在完成全全部工作量之之后，需有针针对性的制定定了检查表格格，组织了专专业人员，每每间房屋室内内逐间检查几几何尺寸。我我们在排施工工进度计划时时，就明确规规定在房屋具具备竣工验收收条件后，留留有一个月时时间进行分户户验收，逐间间进行质量通通病检查和整整改工作，全全部整改完成成后再进行竣竣工验收和物物业办理交接接手续。2、室内天棚粉粉刷为节省净净空高度和防防止水泥砂浆浆粉刷层起壳壳脱落，现都都采用水泥批批嵌法施工，，但天棚平整整度和水平度度偏差出现的的问题也较多多起来。我们们对天棚几何何尺寸偏差的的防治方法为为：为避免楼层净净空高度出现现负误差，我我们要求施工工单位按设计计要求层高+15mm~20mm为标准进行施施工。对楼板模板在在绑扎钢筋之之前用水平仪仪、靠尺检查查其水平度和和平整度，并并认真检查模模板刚度，对对不合格的模模板坚决整改改。天棚楼板成型型后，在主体体验收准备阶阶段，应在墙墙上弹出水平平线，每间房房逐个检查水水平度和平整整度，发现超超过2cm的不合格点马马上进行修整整，在主体验验收之前处理理完毕，严禁禁把缺陷带入入粉刷阶段。。在天棚批嵌施施工前对模板板拼缝处砼进进行打磨处理理，对天棚平平整度和水平平度做控制性性标高点（灰灰饼），对缺缺陷较大部位位应先局部处处理。3、室内房屋和和走廊两墙净净尺寸大小头头超标，其主主要原因是粉粉刷的控制标标高点（灰饼饼）制作方法法不当和没有有引起足够重重视所致，我我们认为制作作粉刷灰饼的的正确方法是是：根据墙体轴线线和粉刷内净净尺寸要求，，在地坪上沿沿墙体根部弹弹出，满足粉粉刷要求的内内净尺寸控制制线，此控制制线应与垂直直方向墙体内内净控制线成成方，并没有有大小头。根据墙根均净净尺寸控制线线、墙体粉刷刷垂直度和平平整度要求，，制作墙体粉粉刷控制标高高点（灰饼））。工程质量通病病----铝合金门窗质质量通病铝合金门窗质质量通病主要要表现与危害害1、铝合金平开开门扇、窗扇扇下沉，造成成门窗关不上上。2、推拉门开启启不顺畅、不不灵活。铝合金门窗质质量通病的防防治1、在门窗型型状设计时，，应尽量多推推拉，少平开开，平开窗扇扇尺寸不宜大大于600×1400mm，平开门扇尺尺寸不宜大于于900×2000mm，如果窗扇、、门扇过大，，下沉在所难难免。2、为防止平平开窗扇、门门扇下沉变形形，平开窗扇扇滑撑铰链选选用优等品，，平开门铰链链必须在3个以上，采用用4链杆传动锁，，窗扇、门扇扇均加提升块块。推拉门开启不不顺畅、不灵灵活，我们经经过对实物分分析，得出以以下防治结论论：推拉门为防止止重量过大，，建议设计尺尺寸不宜大于于1000×2000mm；推拉门的滑轨轨应采用优质质实腹铝轨，，空腹铝轨严严禁使用；推拉门的滑轮轮要使用加强强轮；三、物业如何何在房屋品质质和质量上起到监督的作作用关注使用功能能；关注施工过程程使用功能切入入点1----安保布局便于安保管理理区域分割，，消除管理死死角。便于安保管理理视线的巡查查，避免管理理的盲点。人员及车辆各各级出入口设设置清晰，便便于动态管理理。安保设备设施施配置齐全，，可采取有效效措施防范。。安保技防措施施完备，形成成多层次的安安保体系，信信息汇总通畅畅，反应快速速使用功能切入入点2----消防布局消防设备、设设施配置（灭灭火器、消防防箱、室内（（外）消防栓栓、消防泵、、烟感、自动动喷淋等）充充分合理，使使用可靠。消防车道设置置合理，其位位置及转变半半径符合国家家规范。消防登高面（（场地）设置置合理，其位位置及面积符符合国家规范范。消防通道、门门、墙、避难难区设置合理理，符合国家家规范。使用功能切入入点3----交通布局各级道路的功功能分配充分分合理，有层层次感，线路路清晰，便于于分流管理。。主要道路和出出入口人车分分流，在设计计和设施配置置上考虑到限限速要求及汇汇车余地。机动车位配置置充分（套型型面积大于130平米的每户2个，90平米1个）。非机动车位配配置充分（一一般住宅不少少于户数1：1.5），便于停放放。使用功能切入入点4----生活配置根据小区周边边（1公里范围）市市场、商业配配套状况设置置充足市政、、商业用房。。

一般应考考虑超市、菜菜市场、医疗疗、教育、邮邮政、银行、、餐饮、美容容美发、建材材、文化娱乐乐、交通等的的配套服务功功能；如住宅区设置置商业配套，，宜独立集中中，并事先规规划商业功能能的划分和商商业经营的配配套条件，应应尽量避免产产生干扰。如如利用住宅层层设置营业场场所，出入口口或楼梯须与与住宅分开；；如住宅区设置置会所，宜独独立设计。会会所面积、活活动项目宜根根据住宅区面面积、档次、、经营方式合合理配置。例例如：一般10万平方米以上上的住宅小区区宜设置项目目：健身、乒乒乓、阅览、、儿童活动室室、棋牌、桌桌球、多功能能厅等；面积积在400平方米左右，，住宅区建筑筑面积每增加加10万平方米会所所面积增加200平方米。使用功能切入入点5----设备配套水、电、煤、、电信、广播播电视、污水水处理等的设设计容量应能能满足使用需需要，并留有有适当扩展余余地。配电、水泵、、电梯、中央央空调的设备备定型成熟可可靠。沟、管、渠、、井的设置合合理，便于维维护保养。公共照明、楼楼道照明配置置合理。公共共照明数量、、亮度、位置置合适，宜采采用节能装置置。楼道照明明十层以下住住宅宜采用节节能自熄开关关，十八层以以上高层住宅宅宜应设疏散散诱导照明和和灯光疏散指指示标志。配电房、水泵泵房、电梯机机房、中央空空调机房等设设备房设计应应符合国家规规范。水泵房房不应设在住住宅建筑内，，给水泵房内内不应有污水水管穿越，电电梯井不应紧紧邻卧室，紧紧邻书房及起起居室时，应应采取隔音措措施使用功能切入入点6----智能化配置安保智能化一一般可配置红红外线周界防防越系统、门门禁可视对讲讲系统、小区区巡更系统，，电视监控系系统、车辆道道匣管理系统统、室内紧急急呼叫系统、、电梯内紧急急呼叫系统、、居家安防系系统等，并与与中央控制中中心联网。网络智能化一一般可配置社社区宽带、电电子公告牌、、社区物业管管理网络平台台、家电远程程控制系统。。设备管理智能能化一般可配配置公共照明明管理系统、、停车库管理理系统、电梯梯运行状态管管理系统、消消防管理系统统、配电及给给排水管理系系统、家庭表表具管理系统统、煤气泄漏漏报警系统、、紧急广播系系统等，并与与中央控制中中心联网。中央控制中心心位置宜设于于管理部内，，或与管理部部相邻相近，，布线系统应应分考虑与中中央控制中心心的距离和由由此造成的信信号衰减。智能化设备和和技术应考虑虑技术先进性性、设备标准准化、网络开开放性、系统统可靠性及可可扩性，采用用成熟产品。。使用功能切入入点7----房屋单体屋面应充分考考虑到防水及及隔热效果，，可上人屋面面及屋顶花园园满足其特殊殊要求。墙体应充分考考虑到防水、、隔热、隔音音效果。楼板厚度与隔隔音符合国家家规范。住宅分户门宜宜采用统一制制作的安全防防卫门。住宅外窗应考考虑开启方便便，尺度（安安装空调要求求），隔音防防水效果好，，不宜近距离离直接面对其其他住户的门门窗。厨房设计应遵遵循洗、切、、炒流线，操操作面长度宜宜在2—3米，燃气热水水器位置合理理，灶宜避开开窗口设置。。卫生间不应直直接开向起居居房，餐厅或或厨房不应布布置在下屋住住户厨房、卧卧室、起居房房和餐厅上层层，有上下水水的洁具宜尽尽量避开卧室室墙面布置。。厨房、卫生间间隔楼板及墙墙身应充分考考虑防水隔声声设置，地漏漏位置合理，，便于检修。。管道、管线布布局合理、互互不干扰碰撞撞，尺寸符合合国家规范，，管道井检修修孔应设置合合理，便于检检修。宜采用垂直烟烟道，断面尺尺寸充分（一一般不少于250mm），应有防止止油烟回流和和串烟措施。。出屋顶口高高度适中，高高层宜安装无无动力风帽。。底层地坪应充充分考虑防潮潮措施。房型设计应考考虑生活习惯惯，不宜引起起装修时的大大改动（敲墙墙、再次分隔隔等）。有上部屋面阳阳台或管道可可直接下至下下一层屋面（（阳台）时，，应考虑防盗盗措施。阳台栏杆或栏栏板高度合理理（一般不少少于1.10M），宜采用垂垂直杆件，杆杆件距小于0.10M，防止儿童攀攀爬。使用功能切入入点8----室内配置室内空调机位位设置合理，，应与家具布布置一并考虑虑。卧室内宜宜避免对床直直吹。室外空调机位位应考虑外墙墙美观、设置置统一机座、、安全隐蔽。。室外空调机位位应考虑安装装及维修便利利。距离过近近而对吹的室室外机应相互互错开，与邻邻套住宅机座座相邻时，应应采取安全隔隔离措施。空调机冷凝水水和隔霜水应应设专管排放放，或接入阳阳台排水系统统。室内空调洞位位置合理，应应靠近室内机机位，管中应应距地2.2米左右，向外外倾斜10度左左右右。。当户户型型或或厅厅房房过过大大时时，，应应考考虑虑柜柜式式空空调调的的要要求求。。如使使用用小小型型中中央央空空调调，，层层高高应应大大于于3.3m，并并留留有有室室外外机机位位置置。。室内内各各类类插插座座、、开开关关位位置置合合理理，，应应与与家家俱俱布布置置和和使使用用习习惯惯一一并并考考虑虑。。配配电电箱箱配配出出回回路路设设计计分分配配合合理理。。电视视、、信信息息（（电电话话和和数数据据））插插座座宜宜在在主主卧卧、、起起居居、、书书房房分分别别设设置置，，且且不不宜宜并并行行设设置置。。考虑虑居居家家安安防防系系统统的的配配置置及及扩扩展展功功能能。。使用用功功能能切切入入点点9----绿化化配配置置绿化化布布局局合合理理，，乔乔木木、、灌灌木木、、花花、、草草的的配配置置层层次次丰丰富富，，数数量量品品种种充充足足，，造造型型优优美美。。绿化化率率、、集集中中绿绿地地率率设设置置合合理理，，分分布布均均衡衡，，集集中中绿绿地地位位置置适适中中，，便便于于人人流流自自然然汇汇聚聚。。绿化化品品种种适适宜宜当当地地气气候候条条件件，，以以变变色色观观叶叶植植物物为为主主，，茂茂盛盛期期长长，，成成活活率率高高，，抗抗病病虫虫性性好好。。绿化化品品种种便便于于养养护护，，养养护护成成本本节节约约。。绿化化布布局局不不遮遮挡挡住住宅宅采采光光，，便便于于人人行行通通行行，，宜宜考考虑虑行行走走习习惯惯。。绿化化品品种种宜宜无无污污染染，，兼兼具具吸吸收收有有害害污污染染功功能能（（如如尾尾气气））主干干道道两两侧侧及及集集中中绿绿地地宜宜有有大大型型树树木木。。使用用功功能能切切入入点点10----景观观配配置置景观观装装饰饰布布局局合合理理，，宜宜处处于于相相对对而而言言对对人人流流集集中中的的区区域域。。采用用水水景景应应考考虑虑水水系系的的水水质质、、清清理理、、保保洁洁、、排排泄泄、、补补充充、、养养护护。。水系系岸岸床床设设计计应应考考虑虑防防渗渗漏漏效效果果。。不宜宜在在小小区区内内设设置置深深度度超超过过1米的的水水系系，，并并有有防防护护或或警警示示。。景观观装装饰饰应应便便于于清清洁洁、、养养护护，，宜宜采采用用牢牢度度较较高高、、不不易易污污染染、、损损坏坏、、变变型型、、破破旧旧的的材材料料。。泛光光照照明明不不影影响响住住户户，，不不造造成成光光污污染染。。使用用功功能能切切入入点点11----公共共空空间间应充充分分考考虑虑雨雨水水排排泄泄能能力力的的设设计计，，避避免免排排泄泄不不畅畅通通。。宜设设置置可可开开展展社社区区活活动动的的集集中中场场所所及及避避难难场场所所。。公共共活活动动区区域域分分布布合合理理、、均均衡衡，，位位置置适适中中，，并并尽尽量量减减少少对对住住户户的的影影响响。。绿化化及及保保洁洁用用水水取取水水口口设设置置合合理理（（一一般般距距离离不不大大于于150m）。。各类类表表具具、、表表箱箱设设置置合合理理，，便便于于查查看看、、收收发发。。楼楼道道内内应应设设置置公公告告栏栏，，宜宜预预留留牛牛奶奶箱箱，，休休闲闲椅椅位位置置，，室室外外信信报报箱箱应应有有防防雨雨措措施施。。楼宇宇入入口口处处及及公公共共场场所所宜宜考考虑虑残残障障人人员员出出入入，，宜宜设设置置无无障障碍碍通通道道和和设设施施。。公共共空空间间的的道道路路、、踏踏步步、、坡坡道道应应考考虑虑老老人人、、小小孩孩等等行行动动不不便便人人员员，，宜宜设设置置相相应应保保护护措措施施。。高层层住住宅宅通通至至屋屋顶顶平平台台宜宜为为普普通通玻玻璃璃门门。。楼道道、、楼楼梯梯、、过过道道便便于于家家具具搬搬运运、、人人员员不不易易碰碰撞撞。。施工工阶阶段段关关注注点点1----房屋屋整整体体情情况况了了解解了解解各各类类机机电电设设施施设设备备配配置置或或容容量量、、设设施施设设备备的的安安装装调调试试、、各各类类管管线线的的分分布布走走向向、、隐隐蔽蔽工工程程、、房房屋屋结结构构等等，，并并指指出出设设计计中中缺缺陷陷、、遗遗漏漏的的工工程程项项目目，，加加强强常常见见工工程程质质量量通通病病及及隐隐蔽蔽工工程程等等特特殊殊过过程程的的监监控控。。从从业业主主使使用用功功能能角角度度，，注注意意完完善善相相关关设设计计规规划划缺缺陷陷，，包包括括各各类类开开关关、、空空调调位位（（孔孔））、、插插座座、、排排水水、、预预留留电电源源、、排排烟烟道道、、门门的的开开启启方方向向等等。。施工工阶阶段段关关注注点点2----地下下室室工工程程地下下室室因因其其结结构构埋埋藏藏于于地地表表以以下下，，受受地地下下水水或或雨雨季季雨雨水水渗渗入入泥泥土土里里形形成成的的水水压压环环境境，，是是渗渗漏漏问问题题的的常常发发部部位位。。因因此此，，根根据据其其设设计计采采取取的的防防水水施施工工方方案案而而相相应应地地重重点点监监理理以以下下事事项项：：无论论采采取取何何种种防防水水设设计计施施工工，，基基坑坑中中不不应应积积水水，，如如有有积积水水，，应应予予排排除除。。严严禁禁带带水水或或泥泥浆浆进进行行防防水水工工程程施施工工。。采用用防防水水混混凝凝土土结结构构时时，，应应重重点点检检查查：：底底板板应应尽尽量量连连续续浇浇注注，，须须留留设设施施工工缝缝时时，，应应严严格格按按照照规规范范中中的的留留设设要要求求和和施施工工要要求求施施工工后后，，墙墙体体只只允允许许留留水水平平施施工工缝缝；；后后浇浇带带、、沉沉降降缝缝等等应应尽尽量量要要求求在在底底板板以以下下，，墙墙体体外外侧侧相相应应部部位位加加设设防防水水层层(可用用卷卷材材、、涂涂膜膜等等)；预预埋埋件件的的埋埋设设应应严严格格按按规规范范施施工工；；养养护护时时间间和和养养护护方方式式应应严严格格监监控控。。采用用水水泥泥砂砂浆浆防防水水层层，，除除按按设设计计及及规规范范施施工工外外，，应应注注意意阴阴阳阳角角应应做做成成圆圆弧弧形形或或钝钝角角；；刚刚性性多多层层作作法法防防水水层层宜宜连连续续施施工工，，各各层层紧紧密密贴贴合合不不留留施施工工缝缝。。施工工阶阶段段关关注注点点3----回填填土土工工程程回填填土土工工程程涉涉及及首首层层楼楼地地面面(无地地下下室室结结构构的的)、室室外外地地坪坪的的工工程程质质量量，，如如回回填填质质量量不不好好，，将将会会导导致致地地面面投投入入使使用用一一段段时时间间后后出出现现下下沉沉、、损损坏坏埋埋设设管管道道，，使使地地面面开开裂裂等等问问题题。。因因此此，，应应对对此此项项工工程程回回填填土土成成份份、、分分层层打打夯夯厚厚度度进进行行监监控控，，有有问问题题应应坚坚决决要要求求返返工工，，否否则则后后患患无无穷穷。。施工工阶阶段段关关注注点点4----楼面面、、屋屋面面砼砼工工程程楼面面、、屋屋面面砼砼工工程程质质量量，，通通常常是是引引发发楼楼面面、、屋屋面面开开裂裂的的一一个个主主要要原原因因，，亦亦是是物物业业在在以以后后的的维维修修工工作作中中无无能能为为力力的的问问题题，，故故在在楼楼面面、、屋屋面面砼砼工工程程中中应应重重点点注注意意。。①钢钢筋筋绑绑扎扎：：钢筋筋绑绑扎扎是是否否按按图图按按规规范范施施工工，，其其下下料料长长度度、、绑绑扎扎位位置置、、搭搭接接位位置置、、排排列列均均匀匀等等问问题题，，均均造造成成以以后后楼楼板板的的开开裂裂，，特特别别是是楼楼板板的的边边、、角角位位置置、、悬悬挑挑梁梁板板的的钢钢筋筋绑绑扎扎应应重重点点检检查查，，同同时时应应监监督督施施工工单单位位切切实实做做好好钢钢筋筋垫垫块块工工作作，，以以免免出出现现露露筋筋现现象象。。②砼砼浇浇注注：：物业业参参与与监监理理的的人人员员应应重重点点对对厨厨房房、、卫卫生生间间的的地地面面浇浇注注进进行行监监理理，，有有剪剪力力墙墙结结构构的的亦亦为为重重点点监监督督。。如如这这些些部部位位施施工工出出现现问问题题，，通通常常会会引引发发厨厨、、厕厕、、卫卫生生间间地地面面、、剪剪力力墙墙墙墙面面出出现现大大面面积积渗渗水水，，还还会会出出现现难难以以检检查查维维修修的的问问题题。。如如剪剪力力墙墙因因砼砼捣捣制制不不密密实实，，出出现现水水渗渗入入外外墙墙面面后后，，在在墙墙体体内内的的孔孔隙隙内内渗渗流流一一段段距距离离后后渗渗出出内内墙墙面面，，导导致致维维修修困困难难，，故故