房地产项目资金管理-93

3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法保利集团房地产项目总经理培训讲义————房地产项目资金管理目录录：：3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅰ

房地产开发资金管理的特点及重要性3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3Ⅳ房地地产产开开发发项项目目的的资资金金运运用用3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅱ

房地产开发项目的资金平衡计划3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务务在在企企业业经经营营管管理理中中的的重重要要作作用用Ⅲ房地地产产开开发发项项目目的的资资金金筹筹集集3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务务在在企企业业经经营营管管理理中中的的重重要要作作用用V房地地产产开开发发项项目目的的税税务务筹筹划划3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅰ房地产开发资金管理的特点及重要性在房房地地产产项项目目的的开开发发过过程程中中，，资资金金始始终终是是一一项项值值得得高高度度重重视视的的资资产产，，资资金金管管理理更更是是房房地地产产企企业业财财务务管管理理的的核核心心内内容容。。房房地地产产开开发发的的效效益益和和资资金金管管理理密密切切相相关关，，房房地地产产企企业业通通过过合合理理有有效效地地筹筹集集和和使使用用资资金金，，做做到到优优化化资资金金结结构构，，拓拓宽宽融融资资渠渠道道，，控控制制投投资资风风险险，，提提高高资资金金使使用用效效率率，，促促进进企企业业经经济济效效益益的的提提高高。。资金密集型大量的资金投投入资金周转期限限长长期的资金保保障1、房地产项目资金的主要特点资金是房地产企业的“血液”,

供血充足生存、发展贫血断血烂尾、破产2、搞好房地产项目资金管理具有重要作用

资金是企业的血液，对房地产企业更是如此。资金充裕，房地产企业才能得到较好地生存和发展，一旦资金断裂，房地产企业就会出现烂尾，甚至企业破产。一个成熟的企业必须具有完善的抗风险能力和预警措施。中国第一烂尾尾楼—中诚广场：烂尾时间：15年地址：：广州天河北北路开发发商：香港中中诚集团、广广州城建广州第一烂尾尾楼--麓景台烂尾时间：13年地址：：广州麓苑路路开发商商：广州辉煌煌房地产公司司羊城大厦烂尾时间：11年地址：：西湾路86号开发商商：广州羊城城集团2.1房地产企业的的生存危机：：为什么有那那么多“烂尾尾楼”？2.2国家对房地产产企业资金方方面出台的宏宏观调控政策策基于房地产开开发对很大程程度依赖资金金的特点，国国家在对房地地产企业进行行宏观调控时时，运用较多多地政策都是是从控制企业业资金层面入入手。2007年到2008年国家出台一一系列调控房房地产行业膨膨胀发展的政政策法规，如如：土地出让金一一次全部付清清方可领取国国土证（39号文）对开发发企业资金的的保障程度提出了了更高要求；；银行对房地产产行业的开发发贷款额度大大幅度收缩及及不断提高的的贷款利率进进一步缩小了房地产产行业的融资资空间，提高高了融资成本本；资本市场对房房地产企业融融资更加严格格限制；二套房贷政策策、预售款监监管机制不仅仅打压了市场场上改善性和和投资性的购购房需求，而且制约约了房地产企企业已收房款款的运用；预交企业所得得税由预计毛毛利率20%调整为预计利利润率20%，加大对土地地增值税的清算等税收收政策直接增增加了资金的的流出。上述政策都是是从资金上调调控房地产开开发企业发展展速度和规模模，从而保证证房地产开发发实现平稳健健康地发展。。资金的筹措和和运用能力对对于房地产企企业至关重要要，财务管理理就是要通过过合理筹集和和有效地使用用资金，防范范财务风险，，保证企业持持续稳定的发发展。2.2国家对房地产产企业资金方方面出台的宏宏观调控政策策1、资金平衡计划主要内容资金平衡计划划是反映房地地产项目开发发经营各期的的资金盈余或或短缺情况，，明确资金来来源，合理安安排资金支出出和制定适宜宜的借款偿还还。编制资金金平衡计划是是房地产资金金管理的一项项重要工作，，通过合理安安排资金计划划，可有效地地配置资源，，提高资金使使用效率，防防范财务风险险。资金平衡衡计划的编制制和有效实施施反映了一个个公司的财务务管理水平。。资金平衡计划划见下表：3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅱ

房地产开发项目的资金平衡计划X公司XX年资金平衡计计划表

项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计一、资金支出土地费用建设成本偿还贷款税费支出其他支出合计二、资金来源股东投入借入资金销售回笼其他来源合计资金盈缺编制资金平衡衡计划包括两两个层面：一是在房地产产项目进行可可研论证阶段段，编制项目整体资金金平衡计划。即在对项目目开发总投资资进行估算的的基础上落实实资金来源渠渠道和筹措方方式。这一阶阶段都采取比比较粗浅的方方法，重点是落实好好资金来源。二是在项目的的实施阶段，，根据项目的的实际开发流流程，依据地地价支付要求求、施工进度度、融资时点点、销售安排排等，对年度资金平衡衡计划做出详细安排排，确保工程程按期完成。。这一阶段重点是合理安安排资金使用用。资金计划编制制完成并报公公司董事会审审批同意后，，各公司必须须严格执行资资金平衡计划划，其执行情情况将作为考考核企业管理理水平的一项项重要内容。。2、编制资金平衡计划应注意的几个方面2.1、编制的资金金平衡计划应应遵循的原则则首先要立足自自身平衡，资资金筹集一定定要切实可行行，具有可操操作性和能有有效实施。资资金安排要量量力而行，留留有余地，切切忌满打满算算，或留有缺缺口。具备对外融资资条件一定要要主动从市场场上获取资金金，不要仅依依靠股东的投投入。在股东东投入土地支支出后，原则则上项目公司司必须实现自自身现金流净净流入，公司司将把自我资资金保障情况况作为考核企企业年度工作作的一项重要要指标。2.2、资金计划的的编制要严谨谨，注意各指指标之间的勾勾稽关系资金计划主要要依据项目的的各项业务计计划（包括投投资计划、施施工进度节点点、销售计划划等）进行编编制，因此，，计划的编制制需要各个部部门的共同参参与和配合，，总经理要亲亲自挂帅。在在实际编制过过程中，常常常出现一些问问题。（1）项目投入的的资金与计划划开工量相符符。例如：某公司司计划全年在在建面积60万方，其中新新开工面积30万方（5月开工），安安排的工程建建设支出9亿元。工程建设支出出应根据该项项目所在区域域的单方成本本及施工进度度综合细致测测算，项目工工程建设投资资周期一般为为1-2年，且当年新新开工面积比比例较大，当当年安排工程程建设支出1000-1200元/平方，该项支支出显然过大大，应安排6亿元左右。（2）销售回笼与与年度销售任任务相匹配。。例如：某公司司计划全年签签约金额10亿元（全年销销售），年初初有上年签约约未回笼金额额2亿元，而全年年安排销售回回笼7亿元。一般情况下，，全年销售的的项目房款回回笼至少达签签约金额的80%以上，上年已已签约未回笼笼部分应在当当年全部收回回。此例中，，该公司全年年销售资金回回笼安排在9-10亿元比较合理理。上年认购未签约2亿元本年回笼8亿元签约10亿元（3）税费的计算算要依据有关关要求。例如：某项目全年预预计销售回笼笼10亿元，假设该该项目当年尚尚未完工交楼楼，安排各种种税款支出0.6亿元。营业税及土地地增值税预征征等一般为当当期销售回笼笼的6.63%，所得税预征征比例为当期期销售回笼的的3.75%，由于该项目目当年尚未完完工交楼，无无需进行土地地增值税清算算及所得税补补缴，那么以以预缴口径安安排的全年税税款支出应在在1亿元左右比较较合理。（3）税费的计算算要依据有关关要求。例如：某项目目公司全年销销售任务12亿元，销售均均价预计为8000元/方，该项目全全年平均在建建面积30万方，安排销销售费用5000万元，管理费费用1000万元。两项费用明显显偏高，按照照通常情况，，销售费用一一般不得超过过年度销售计计划的2.5%，那么安排的的销售费用不不应超过2500万元；管理费费用单盘基准准费用为300-400万元，再考虑虑到项目销售售面积及在建建面积进行调调整，该项目目管理费用安安排过高。（4）贷款规模与与项目总投相相符。例如：某项目目预计总投18亿元，总建面面30万方，当年年四证齐全及及新开工面积积15万方，安排贷贷款2亿元。该项安排贷款款规模与项目目总投相比偏偏小。按照项项目总投18亿元的50%匡算贷款规模模约为9亿元，当年四四证齐全面积积占总建面的的1/2，则应安排1/2的贷款规模发发放，即4亿元左右。2.3、要注意各项目目的全面性，，不要有漏项项在编制资金计计划中，经常常发生遗漏部部分项目的情情况。如项目目投入中安排排土地费用支支出没有考虑虑配套的政府府收费项目；；在计算利息息费用仅考虑虑年底余额，，没有考虑当当年新增及还还贷情况；或或者利息费用用仅考虑银行行贷款部分，，不考虑股东东借款；合作作项目股东要要求分红，没没有安排现金金分红等等。。2.4、要注意资金金来源和使用用的时间节点点的匹配，防防止出现阶段段性的资金缺缺口某公司编制全全年资金计划划，现金流入入15亿元（销售回回笼10亿元，银行贷贷款5亿元），现金金流出13亿元，结余2亿元，全年实实现资金平衡衡。在实施中中，发现第三三、四月出现现资金缺口，，其银行借款款计划在5月取得，因此此，申请向股股东提出借款款（原计划没没有安排），，出现时点性性资金缺口。。如果按月编编制计划，该该问题就很容容易发现。1、房地产项目的资金来源3、资金筹集应关注的重点2、资金筹集的主要渠道4、如何办理银行贷款5、销售回笼应注意的环节3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅲ

房地产开发项目的资金筹集

自有资金包括股东投入入的注册资本本(含发行股票募募集的资金)、留存利润等等，一般用于于支付地价、、前期税费和和政府收费等等前期费用等等。借入资金主要是向金融融机构的贷款款、发行债券券和信托的借借款等。根据据目前的规定定，在项目自自有资金投入入到达到项目目整体投资的的35%，并且四证齐齐全后，可申申请项目贷款款，银行贷款款额度一般占占项目总投资资的40-60%；销售回笼款即向购房业主主收取的房款款。根据目前前的预售制度度，在项目取取得预售证后后可对外销售售，销售资金金回笼不仅可可以弥补项目目的持续开发发成本投入，，并且可以逐逐渐偿还项目目贷款并实现现利润。1、房地产项目的资金来源前期阶段：项目尚未具备备融资能力和和销售，资金金来源以股东东投入为主。。四证齐全：项目符合向金金融机构融资资的条件，贷贷款用于支付付工程款。预售阶段：取得预售许可可证，开始预预售并回笼资资金。具体如下图：：一般来说，在在项目开发的的整个过程中中上述三大部部分资金的大大致比例各为为1/3，但在不同阶阶段各来源所所占的比例不不同：1年2年股东自有资金：地价、前期税费和政府收费等银行贷款房款回笼归还全部股东借款和银行贷款2、资金筹集的主要渠道1、股权融资：：主要是指企业业通过资本市市场以股东投投入实现资本本金的增加，，包括资本市市场首次公开开发行（IPO）、公开增发发、定向增发发等方式；还还有一种间接接上市融资，，即买壳上市市。股权融资作为为上市公司主主要的融资渠渠道，广泛受受到上市公司司的青睐。其其特点：一是是所获得的资资金无须还本本付息，新老老股东一起分分享企业的赢赢利与增长。。二是一次融融资资金量较较大，可以长长期使用；三三是改善资本本结构，有效效降低企业资资产负债率，，进一步扩大大银行借款等等间接融资空空间；四是对对由于每股收收益和净资产产收益率的摊摊薄，对经营营业绩要求很很高，经营压压力加大。2、发行债券：通过发行各种种债券取得资资金。包括发发行公司债、、企业债券、、短期融资券券（中期票据据）等方式。。（1）公司债：由上市公司司通过资本市市场（通过交交易所市场））为筹集长期期资金而向一一般大众举债债，承诺于指指定到期日向向债权人无条条件支付票面面金额，并于于固定期间按按期依据约定定利率支付利利息。公司债债监管机构往往往要求严格格债券的信用用评级和发债债主体的信息息披露，特别别重视发债后后的市场监管管工作。（2）短期融资券券（中期票据据）：由人民银行主主导的银行间间债券市场一一项创新性债债务融资工具具，由企业发发行的无担保保短期本票，，发行规模一一般不得超过过企业净资产产的40%。具有法人资资格的非金融融企业，可依依照《短期融资券管管理办法》规定的条件和和程序，在银银行间债券市市场发行并约约定在一定期期限内还本付付息的有价证证券。一年以以内的为短期期融资券，三三年以上的中中长期票据。。融资券不对对社会公众发发行，只对银银行间债券市市场的机构投投资人发行，，在银行间债债券市场交易易。（3）企业债券：：企业债券由中中央政府部门门所属机构、、国有独资企企业或国有控控股企业依照照法定程序发发行（可以在在交易所市场场或银行间债债券交易市场场），约定在在一定期限内内（中长期））还本付息的的债券，由国国家发改委和和国务院审批批，一般要求求予以担保，，债券发行后后，审批部门门不再对发债债主体的信息息披露和市场场行为进行监监管。3、银行贷款：：银行对房地产产开发企业提提供的贷款，，是房地产项项目开发资金金的最主要融融资渠道之一一。按照贷款款资金使用目目的和方式的的不同，房地地产贷款主要要有以下两种种类型：项目开发贷款款，是指银行向房房地产开发企企业发放用于于项目开发建建设环节的贷贷款。经营性物业贷贷款，指银行将已建建成并投入使使用的经营性性物业长期稳稳定收入作为为分期还款来来源的一种物物业抵押贷款款，贷款资金金不限定固定定用途。4、房地产投资资信托（REITs）：REITs是一种以发行行收益凭证的的方式汇集特特定多数投资资者的资金，，由专门投资资机构进行房房地产投资经经营管理，并并将投资综合合收益按比例例分配给投资资者的一种信信托基金。REITs既可以封闭运运行，也可以以上市交易流流通，类似于于我国的开放放式基金与封封闭式基金。。目前，该项项融资方式正正在探讨和政政策研究中。。结论：房地产产企业主要是是靠融资做大大做强的，可可见资金筹集集对房地产企企业的生存和和发展是非常常重要的。案例：万科做做大做强的“秘诀”—融资自92年上市至今，，万科共发行行股票融资8次，融资金额额共195亿元；至2008年底，万科历历年留存利润润仅128亿元；至2008年底，万科对对外借款余额额共329亿元。3.1、合理确定资资金来源结构构什么是财务杠杠杆效应？例：某房地产产公司有自有有资金1亿元，投资项项目预计投资资收益率为20%，投资期限为为1年，银行贷款款利率为10%，现有二个投投资方案可供供选择：方案一：贷款款与自有资金金的比例为2：1；方案二：贷贷款与自有资资金的比例为为5：1哪种投资方案案自有资金收收益率更高呢呢？方案一：投资资收益=（2+1）*20%*1=0.6亿元贷款款利息=2*10%*1=0.2亿元投资净收益=0.6-0.2=0.4亿元自有资金收益益率=0.4÷1*100%=40%方案二：投资资收益=（5+1）*20%*1=1.2亿元贷款款利息=5*10%*1=0.5亿元投资净收益=1.2-0.5=0.7亿元自有资金收益益率=0.7÷÷1*100%=70%资金筹筹集主主要关关注二二个方方面：：一是是资金金来源源结构构，主主要是是指投投资者者筹集集各种种资金金来源源而构构成的的财务务结构构，一一般指指股东东投入入资金金和企企业借借入资资金的的比例例；二二是取取得资资金的的成本本。3、资金筹集应关注的重点总结：：财务杠杠杆：：借鸡鸡生蛋蛋，以以小搏搏大。。财务务杠杆杆就是是利用用借贷贷资金金扩大大自有有投资资的产产出。。发挥财财务杠杠杆的的前提提是，，当投投资收收益率率大于于借贷贷成本本时，，财务务杠杆杆是有有利的的。借贷资资金与与自有有资金金的比比例越越大，，财务务杠杆杆的作作用越越大，，此时时，投投资收收益会会越高高。因因此，，企业业对外外借款款除了了保障障资金金需求求外，，另外外一个个重要要目的的是利利用财财务杠杠杆作作用获获取更更大的的收益益，提提高实实投资资金的的回报报率。。财务杠杠杆放放大节节税效效应。。所得得税法法鼓励励人们们使用财财务杠杠杆，，即贷贷款利利息可可以抵抵减应应税收收入，，起到避避税的的作用用。财务杠杠杆负负效应应如果借借入款款项投投资取取得的的效益益低于于借款款成本本，将将会产产生相相反的的杠杆杆效应应。如如前例例方案案一中中，若若投资资收益益率降降低为为6%，其自自有资资金收收益率率为：：投资收收益=（2+1）*6%*1=0.18亿元贷贷款利利息=2*10%*1=0.2亿元投资净净收益益=0.18-0.2=-0.02亿元自有资资金收收益率率=-0.02÷÷1*100%=-2%必须合合理确确定负负债比比例，，控制制财务务风险险负债经经营作作为现现代企企业一一个经经营方方式，，可以以促使使企业业利用用财务务杠杆杆作用，，以较较小的的代价价获取取最大大的经经济效效益。。负债债率的的高低低取决决于经经营者驾驾驭负负债的的能力力，关关键在在于：：一是是将负负债有有效地地转化化为有有效资资产，并并通过过资产产经营营能产产生高高于利利息支支出的的效益益；二二是增增加的的资产产的变现现期低低于债债务合合同期期，保保证债债务能能及时时清偿偿。企业必必须在在风险险与收收益之之间找找到一一个平平衡点点，防防范财财务风风险。。借款越多越越好吗?财务风险原原理：财务务风险即企企业不能偿偿还债务的的风险，即即现金流出出大于现金金流入而产产生的到期期不能还本本付息的风风险。高负债高高风险高风险高高收益过度地依赖赖借贷资金金会产生两两种后果：：风险随之增增加。财务务杠杆的好好处是建立立在杠杆有有利（即投投资收益高高于借贷利利率）的假假设之上的的，而这是是一种不确确定性的假假设。如果果实际营运运收入低于于预期，财财务杠杆将将是不利的的，将进一一步加大不不利后果，，增加投资资风险。借贷成本亦亦随之增加加。当财务务杠杆作用用加大时，，贷款方也也会感到风风险增加，，一是要求求提前还款款；二是要要求提高利利率作为风风险的补偿，，贷款成本本也将增加加，财务风风险进一步步加大。防范财务风风险。发生财务风风险一般由由于债务资资金期限结结构安排不不当或者由由于资金收收支预算与与实际不符符而产生的的支付危机机。因此，，有效地控控制财务风风险：一定要注意意短期、中中长期资金金的均衡安排，特特别要注意意短期负债债的比例，避免还债债期过于集集中，造成成企业资金链断裂；；做好资产周周转期限结结构与债务务期限结构的匹配配。避免短短贷长投，，根据不同同产品的开开发节点和预售时时间，安排排不同的资资金来源衔衔接。3.2努力降低资资金筹集成成本资金成本是是指投资者者筹集资金金时付出的的代价，资资金筹集成成本是直接接关系到项项目收益水水平，资本本成本高将将亏蚀企业业的利润，，甚至使企企业陷于困困境。筹资产生的的成本主要要由三部分分组成：一是筹集资资金过程中中发生的各各种费用，，即筹资费费；如发行股票票的承销费费，银行贷贷款的手续续费等；该该项费用一一般与筹资资额度、筹筹资期限不不直接相关关，属于筹筹资成本中中的固定费费用。二是向资金金提供者支支付的报酬酬，及资金金使用费或或占用费。如发行债债券或银行行贷款时的的利息，发发行股票的的股息、红红利等；资资金使用费费与筹资额额度、筹资资期限直接接相关，属属于筹资成成本中的变变动费用；；三是特定条条件下的机机会成本。决定资金成成本一般有有三个方面面的因素：：一是资金使使用的时间间，资金占用时时间越长，，所付费用用成本越大大，反之越越小；二是出资者者所要承受受的风险，风险越大大，筹资成成本越高，，反之越小小；三是资金供供求状况，资金供应应紧张时，，资金成本本越高，资资金供大于于求时，成成本越低。。案例：恒大大地产—对赌协议的的后果恒大地产是是国内房地地产公司国国际化融资资金额最大大的，历年年累计在国国际资本市市场募集资资金18亿美元。但但取得这些些融资的背背后，却要要背负着巨巨大的成本本。特别是在市市场发生变变化后，其其高负债、、高成本的的资金使其其背上了沉沉重的压力力，企业陷陷于困境。。为了实现上上市，实现现迅速扩张张，恒大地地产从2007年不计成本本频繁拿地地，土地储储备由2006年底的不足足600万方增加至至4580万平方米，，比2006年底增加了了9倍，其资金金来源主要要是与一些些机构投资资者签订了所谓谓的对赌协议。对赌协议是是投资方与与企业对未未来不确定定情况的一一种约定。。双方以企企业当前的的业绩为议议价基础确确定投资条条件，根据据双方认可可的业绩增增长情况，，以具体业业绩指标甚甚至股价为为协议条件件。对赌标的通通常设定为为企业股权权，或者远远远超过一一般标准的的其他支付付条件（如如高额利息息）。这种融资的的好处是短短期内能获获得足够的的现金支持持企业发展展。但一旦旦不能满足足对赌条件件，企业将将付出高昂昂代价。案例：恒大大地产—对赌协议的的后果案例：恒大大地产—对赌协议的的后果据公开资料料显示，2006年11月，恒大地地产与国际际机构投资资者德意志志银行、美美林及淡马马锡签订协协议，以恒恒大地产三三分之一股股权作押，，由三家机机构投资者者以总价4亿美元认购购其8亿股可换股股优先股。。2007年8月，恒大地地产通过另另一上市保保荐人瑞信信担保，向向贷款人授授出认沽期期权为担保保，筹集资资金4.3亿美元；2007年9月，通过抵抵押恒大御御景半岛项项目，再次次向美林贷贷款1.3亿美元，用用于购买土土地。如恒大地产产与国际机机构投资者者德意志银银行、美林林及淡马锡锡签定了对对赌协议。。按照约定定，恒大地产若若在2007年底前实现现上市，机机构投资者者的回报不不少于30％；若在2008年6月6日前完成上上市，机构构投资者的的回报则不不少于40％；如果在在2008年12月6日前上市，，回报率不不少于50%，若至2009年6月6日前上市，，回报率不不少于60%，如果在2009年12月6日前上市，，则机构投投资者的回回报不少于于70％。如无法上市市，其将以以现行市盈盈率回购相相关投资者者的股份。。据有关资料料显示，截截至2007年9月30日，恒大地地产总资产产约为148亿港元，总总负债已高高达140.67亿港元，资资产负债比比超95％。由于金融危危机的影响响，恒大未未能按期上上市，到目目前为此，，资本市场场依然低迷迷，恒大地地产亦未有有上市的迹迹象。这将将意味着，，如果今年年不能上市市，恒大将将面临资产产被瓜分的的危险。即即便能上市市，其成本本也是非常常高昂。案例：恒大大地产—对赌协议的的后果4、如何办理银行贷款银行贷款是是满足项目目后续建设设资金需求求和减少自自有资金占占用、充分分利用财务务杠杆提高高自有资金金收益率的的关键，从从项目公司司看，银行行贷款是房房地产项目目主要资金金来源。单位：亿元

2005年2006年2007年2008年新增房地产开发贷款1328299636161802全部人民币新增贷款23500330003630045900所占比例5.65%9.08%9.96%3.93%4、如何办理银行贷款4.1、银行贷款款的放款条条件（1）自有资金金投入占总总投资35％以上，目目前由于地地价占总投投比例较高高，一般地地价支付完完毕即可达达到自有资资金投入要要求；（2）项目四证证齐全（国国土证，用用地规划许许可证、工工程规划许许可证、施施工证），，主要是控控制施工证证节点；4.2、办理银行行贷款的流流程（1）与银行沟沟通，拟定定贷款方案案；（2）银行前、、后台进行行项目评估估；（3）银行审贷贷会过会；；（4）落实四证证、抵押、、法律文件件等相关放放款条件；；（5）银行放款款；各银行行对公司整整体授信仍仍有存量且且放款银行行具备放款款规模；（6）银行贷款款资金转出出及使用。。4.3、办理银行行贷款需关关注的事项项（1）合理确定定贷款额度度：公司每个项项目均应在在银行可接接受的范围围内争取最最大的贷款款额度，一一般在总投投资的40-60％。（2）项目前期期规划报建建时应注意意分证：为发挥资源源的最大优优势，充分分地利用银银行贷款资资金，在前前期规划报报建时，可可根据项目目的大小，，考虑分拆拆工程规划划许可证和和施工证，，拆分成若若干期，能能为今后的的融资工作作带来灵活活和便利。。（3）贷款担保保或抵押条条件应关注注的方面：各子公司司在抵押不不影响销售售的情况下下，应优先先使用抵押押方式，并并提高抵押押率，充分分利用抵押押物资源。。但由于销销售需要抵抵押物涂销销，放款后后几个月即即开始还款款，银行贷贷款资金利利用效率较较低，为提提高资金使使用效率，，可采用母母公司担保保方式。（4）贷款资金金使用应关关注的方面面：要尽量和银银行协商，，力争突破破贷款资金金的封闭管管理，将贷贷款通过合合理的渠道道转出，提提高贷款资资金的使用用效率。否否则，公司司必须根据据工程建设设资金需求求金额和时时点发放贷贷款，使用用多少金额额，发放多多少金额。。坚决避免免贷款资金金发放后长长期闲置在在账面的情情况出现。。（5）贷款成本及及利率调整整周期应关关注的方面面：力争获取市市场上最优优惠的贷款款成本条件件。要关注注利率的变变化趋势，，在银行贷贷款利率处处于下降通通道时，贷贷款利率应应按季或月月调整。反反之，则尽尽量按年度度甚至更长长的时间调调整利率。。房款回笼工工作应贯穿穿于销售的的各个环节节，保证销销售和回笼笼的目标一一致性，将将回笼任务务责任到人人，并与业业绩挂钩。。加强销售售回笼工作作应注意以以下几方面面内容：5.1、加快销售售签约。在销售定价价、折扣政政策制订、、现场宣传传等销售各各个环节充充分考虑房房款快速回回笼需求。。例如在付付款方式设设定时尽可可能减少多多期付款方方式；在折折扣方面设设置一定比比例的按时时签约折扣扣；折扣向向一次性付付款倾斜等等。5.2、优化收款款流程。房款回笼需需要销售部部门、法律律部门、代代理公司、、律师事务务所、银行行、财务部部门等多个个部门和单单位共同努努力和配合合，要明确确各部门岗岗位责任及及工作流程程以提高工工作效率。。特别可以以通过房款款回笼情况况与费用挂挂钩等激励励手段，充充分调动代代理公司、、律所等中中介积极性性，促进房房款的快速速回笼。5.3、充分利用用法律手段段保证按期期付款的严严肃性。在认购书、、买卖合同同、按揭须须知等法律律文件中严严格约定违违约责任，，充分保护护公司利益益；对恶意意拒缴房款款及提供资资料的客户户要移交法法律部及时时处理并严严格执行，，维护按期期付款的严严肃性。5、销售回笼应注意的环节5.4、加快银行行按揭的办办理。银行按揭款款是房地产产行业特有有的一种资资金来源方方式，目前前，多数客客户都采取取银行按揭揭方式支付付房款。要加快按揭揭款的发放放速度，首首先，充分分调动代理理公司、律律师行力量量，责任到到人，催收收按揭资料料，按揭资资料齐全后后方可进行行代理费结结算；其次次，在保证证开发贷款款银行优先先的情况下下，引进多多家银行，，通过竞争争压力促进进放款速度度。第三，，与省、市市公积金中中心建立良良好的合作作关系，开开辟公积金金中心绿色色通道。单位：亿元

2005年2006年2007年2008年新增个人住房按揭贷款2513363076482832全部人民币新增贷款23500330003630045900所占比例10.69%11.00%21.07%6.17%5.5、加快他项项权证办理理，解除公公司担保责责任根据房地产产行业经营营惯常做法法，在商品品房他项权权证办理并并移交按揭揭银行前，，公司将对对客户按揭揭贷款承担担阶段性担担保责任，，若客户在在此期间未未正常还贷贷造成违约约，公司将将承担回购购等担保责责任。为降降低担保风风险，公司司应尽快办办理他项权权证，缩短短担保期限限，尽早解解除担保责责任。5.6、做好销售售诚意金和和购房定金金的管理首先，诚意金收取取、转定和和退款等过过程都需要要建立相应应的内部控控制制度，，纳入财务务核算体系系管理。收收取过程中中需要销售售现场工作作人员恪守守现场相关关管理规定定，收款记记录实时录录入系统，，纳入管理理体系，相相关款项、、凭证应按按日清理及及移交做账账，财务人人员严把审审核关，确确保应收款款项的实际际入账；其次，诚意金转定定金后，相相关款项作作为销售房房款及时进进行账务处处理；第三，换房、退房房等特殊业业务建立完完善的登记记、审核流流程，应退退还的诚意意金，应经经销售和财财务部门双双重审核，，防止重复复退款。1、资金运营应重点关注资产的流动性2、资金使用中容易产生的问题3、资金管理相关制度主要内容介绍3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3Ⅳ

房地产开发项目的资金运用

1、资金运营应重点关注资产的流动性1.1项目的投资资回报率越越高越好吗吗？某公司能筹筹集的资金金为3亿元，现有有A、B、C三个项目的的投资成本本均为3亿元，其中中：A项目投资回回报率为25%，投资期为为5年；B项目投资回回报率为20%，投资期为为3年；C项目投资回回报率为15%，投资期为为2年。方案一：选选择投资A项目，则5年内可获收收益3×25%=0.75亿元；方案二：若若选择B+C项目，则5年内可获收收益3×20%+3×15%=1.05亿元。答案：项目目的投资回回报率固然然重要，资资金的周转转率也非常常重要。在筹集到资资金后，需需要对这些些资金进行行合理有效效的使用，，提高资金金的使用效效率，同时时规避资金金风险。因此，对于于房地产开开发公司来来说，资金运用的的一个重要要任务就是是要加快资资金周转，，以较小的的资金流量量推动较大大的项目周周转，使资资金产出较较高的利润润。资金运用时时要特别关关注的重点点：要缩短项目目的开发周周期项目，，加快开发发速度，减减少资金的的占用。对对于一个个区域公司司来说，要要充分考虑虑到开发产产品的类型型，要注重重流动性强强的住宅产产品，要尽尽量保持较较高的资产产流动性和和变现能力力，不能一一味追求占占用大量资资金且回报报周期较长长的商业地地产项目。。特别是现现阶段，公公司处于快快速发展中中，要坚持持以普通住住宅的滚动动开发为主主，商业地地产等经营营性物业投投入原则上上要控制在在20%以内。案例：富利利地产—商业转型的的代价富力地产在在此轮的市市场调整中中遭遇资金金紧张困局局的重要原原因就在于于，在过去去的几年中中他们将过过多的精力力和资金投投入到商业业物业项目目，沉淀了了公司不少少的资金。。富力公司司从03年开始进进入商业业地产，，近几年年，投入入大量的的资金在在商业地地产项目目。据统统计，富富力在珠珠江新城城拥有15个项目，，大部分分是写字字楼和高高价酒店店，仅在在广州、、北京、、天津三三地现有有的商业业物业开开发将会会耗掉资资金124.9亿元，3年平均投投入41.6亿元。在在2007年还曾经经与合景景泰富联联手以46亿元拿下下珠江新新城的商商业地王王项目；；47.05亿元拿下下佛山商商住地王王，拟建建佛山第第一高楼楼；在天天津以50亿元拿下下的住宅宅项目。。仅这三三个地王王项目的的低价，，就要承承担费用用超过112亿元。目前，富富力已有有5家五星级级酒店、、2家四星级级酒店、、2个幢国际甲甲级写字字楼和2个购物中中心，投投资商业业地产沉沉淀了较多的资资金，而而商业地地产经营营效果并并不理想想（2008年酒店业务务亏损1.8亿元）。。由于市场场发生较较大的变变化，加加之2007年投入了了大量资资金高价价拿地，，回归A股的失败败，08年的销售售额大大大低于预预期（08年富力的的销售收收入160亿元，只只是与07年持平，，只完成成计划的的66%），富力力地产资资金和财财务状况况陷入了了比较困困难的局局面。2008年12月底，富富力地产产货币资资金余额额仅20亿元，资资产负债债率73%，银行借借款达205亿元(一年内到到期的95亿元)。由于资资金被占占用，已已经让富富力喘不不过气来来，为缓缓解资金金紧张局局面，不不得不高高成本融融资，08年融资成成本比上上年增加加231%，公司已已一年没没有再购购置土地地。为缓解资资金困境境，去年年年底，，富力开开始出售售那些他他们一直直宣称将将持有经经营的标标志性写写字楼，，股东张张力和李李思廉个个人出资资购买下属属子公司司的房产产，作价价分别为为0.83亿元、1.02亿元用于于补充公公司流动动资金。。在经济高高潮、市市场形势势好、资资金面宽宽松时期期，市场场往往用用土地贮贮备的数数量来衡衡量房地地产企业业的实力力和规模模；但在在经济衰衰退和货货币政策策从紧的的压力下下，对一一个房地地产企业业更注重重资产的的流动性性，包括括现金结结存有多多大，现现金流入入是否为为正，负负债率有有多高以以及流动动比例等等指标。。1.2确定合理理的现金金留存量量货币资金金作为流流动性最最强、收收益性最最弱的资资产，持持有一定定现金可可增强公公司的财财务稳健健性，但但过多的的现金表表明资金金闲置，，会给企企业增加加财务成成本，损损失机会会成本。。在市场场好、信信贷政策策比较宽宽松的情情况下，，应尽量量降低账账上资金金余额；；相反，，可适当当调高现现金比率率（5%-10%），获得得较稳健健的财务务状况。。作为项目目公司，，为降低低资金成成本，将将尽量减减少账面面的资金金结存，，如有长长期闲置置资金可可考虑提提前归还还银行贷贷款，或或将资金金调入母母公司，，由母公公司统一一调剂和和平衡。。账面留留存资金金与与资资金需求求尽可能能匹配，，满足未未来一个个月资金金需求。。2、资金使用中容易产生的问题1、资金支支出与施施工进度度不一致致，超进进度支付付工程款款。或工工程暂估估单价过过高，造造成提前前或超付付工程款款。各项开发发建设投投入严格格按合同同和施工工进度付付款，坚坚决杜绝绝未达到到付款条条件提前前付款和和超进度度付款，，既是降降低资金金成本，，也是控控制经营营风险。。2、工程结结算要留留足额的的工程质质保金。。按规定足足额收取取工程质质保金，，工程质质保金是是约束施施工单位位后期维维修工作作主要手手段，也也可创造造一定的的资金效效益，因因此，需需足额收收取，并并严格按按规定审审批后退退还。3、垫付的的各项工工程款要要及时收收回。在工程建建设中往往往存在在甲方为为施工单单位代垫垫工程劳劳保金、、现场水水电费等等，这些些款项应应及时进进行清收收，保证证公司利利益不受受损害。。2、资金使用中容易产生的问题4、资金拨拨付的手手续不完完善，审审批不严严；资金金使用的的计划性性不强，，资金支支出有较较大随意意性。5、应收款款占用资资金过大大，催收不不利。特特别是业业主拖欠欠的房款款要及时时收回。。6、加快尾尾盘和车车库等物物业的清清盘，尽尽快处置置闲置资资产、空空置房产产设备，，减少资资金占用用，尽快快回收资资金。3、资金管理相关制度主要内容介绍3.1、账户管管理制度度：（1）账户的的开立与与注销必必须经过过公司董董事长审审批同意意。（2）各级公公司的所所有银行行账户必必须由所所在公司司的财务务部门统统一管理理，其他他部门不不得以任任何名义义开立银银行账户户。（3）银行账账户必须须以本单单位的名名义开立立，不得得违反规规定以其其他单位位或个人人的名义义开立，，严禁将将公款私私存、出出租或出出借银行行账户。。（4）各级公公司财务务部门应应定期对对银行账账户进行行清理，，对于长长期不使使用、不不需用的的银行账账户应及及时予以以注销。。（5）公司的的所有资资金必须须纳入法法定账户户管理，，不得坐收收坐支，，严禁账账外循环环和违规规设立““小金库库”。（6）各级公公司的会会计和出出纳不能能由同一一人担任任，开具具银行支支票所需需的印章章必须分分由两人人或两人人以上保保管，银银行支票票印章的的保管理理人员不不得在空空白或内内容填列列不全的的支票上上盖章。。（7）资金收收支必须须及时入入账，做做到日清清月结。。各级公公司财务务部门的的会计人人员应按按月编制制银行存存款余额额调节表表和盘点点现金，，保证账账实相符符，出现现账实不不符情形形的必须须及时查查明原因因，分清清责任，，及时纠纠正或追追究有关关人员的的责任。。3.2、资金使使用及付付款审批批制度：：（1）资金实实行预算算管理，，各公司司必须按按资金计计划使用用资金，，防止计计划外的的资金支支出。公公司的资资金实行行统一调调度和统统筹安排排使用，，以减少少资金闲闲置，降降低资金金成本。。（2）各级公公司应根根据自身身实际情情况制定定明确的的资金支支付审批批权限和和程序，，各项资资金的支支付必须须严格按按规定权权限和程程序审批批。对于于未经规规定程序序审批或或超越权权限审批批的款项项，出纳纳人员不不得支付付资金，，其他财财务人员员不得办办理有关关财务事事项。付付款申请请需提交交相关证证明材料料。（3）所有的的资金的的支付必必须依据据有效合合同、合合法凭据据和齐全全的手续续，并取取得合法法有效的的票据，，杜绝白白条或不不规范凭凭证、票票据支取取资金。。（4）各级公公司的资资金不得得擅自对对外借款款和抵押押担保；；如确需需，必须须经集团团公司审审批。（5）未经批批准，各各级公司司的资金金不得投投入证券券市场从从事有价价证券买买卖活动动，或从从事其他他任何形形式的委委托理财财、风险险投资活活动。3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用一税务筹划的重要作用3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用四主要税种的筹划思路3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用二主要税种及面临的税务环境3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用三税务筹划的主要思路及原则3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用五税务筹划需注意的问题3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用V房地产开发项目的税务筹划房地产行行业作为为支柱产产业，一一直是国国家宏观观调控的的重点对对象，是是企业的的一种刚刚性支出出。若能能恰当地地进行税税务筹划划，则可可为公司司带来一一定的经经济效益益。合理合法法地进行行税务筹筹划，充充分利用用各种税税收优惠政策，，可有效效地减少少企业现现金流出出，提高高企业利利润，增增加股东东回报。。税务筹划划对房地地产企业业具有重重要意义义，企业业需密切切关注国国家宏观观调控政政策的变变化，认认真分析析，积极极开展税税务筹划划，变被被动为主主动，更更好地维维护企业业利益。。3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用一税务筹划的重要作用1、房地产行业涉及的主要税种税项计税基础税率或备注土地增值税销售收入减扣除金额30%-60%企业所得税税前利润25%契税房产销售额、土地出让金3%-5%营业税项目销售收入或租金5%城市维护建设税营业税7%教育费附加营业税3%房产税租金、房产原值12%印花税销售合同或工程、建安合同金额0.03%-0.05%防洪费销售收入0.13%土地使用税按占地面积计算依当地税法3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用二主要税种及面临的税务环境房地产行行业税负负较重房地产年年度税负负一般占占营业收收入20%以上，接接近甚至至超过企企业当年年实现的的净利润润，如果果加上项项目清算算时要缴缴的大笔笔土地增增值税、、企业所所得税，，项目真真正的税税负占项项目收入入的比重重会更高高。以保保利地产产（600048）为例，，近三年年税负列列表如下下：单位:亿元;%2、房地产企业面临的税务环境年度营业收入税负净利润税款占收入比例200640.318.76.5921.58%200781.1521.1516.2826.06%2008155.228.4630.4418.34%税局加强强征收与与监管经济增长长放缓、、积极的的财政政政策需要要资金的的更大投投入，各各级地方方财通过过加大税税收征收收力度，，降低财财政资金金压力，，特别是是房地产产行业相相应的营营业税、、土地增增值税、、土地使使用税、、房产税税为地方方税种，，大部分分将留存存地方财财政，更更是成为为目前税税务部门门清理征征收的重重点。2、房地产企业面临的税务环境(续)税收筹划划即从公公司总体体的发展展战略出出发，通通过适当当的安排排公司经经营方式式和业务务流程，，以及巧巧妙合理理的财务务协调和和会计处处理，实实现在合合法的前前提下，，税收负负担相对对较小、、企业整整体利益益最大化化。税收与经经营形式式直接相相关，税税务筹划划贯穿项目始终终，是个个动态管管理过程程，特别别是在项项目运作的的前期进进行筹划划尤为重重要。1、税务筹划的主要思路3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用三税务筹划的主要思路及原则1、税务筹划的主要思路充分运用用税收优优惠政策策：调整相关关经济业业务形式式，尽可可能争取取符合税税收优惠惠条件，，享受相相应优惠惠政策；；税务筹划划思路主主要体现现在以下下三个方方面：调整经营营事项，，套用低低税率税税目：不同的收收入形式式适用不不同税率率的税目目，可采采取灵活活的销售售方式，，在保持持总收入入不变情情况下，，套用较较低税率率税目；；合理分摊摊成本：：利用综合合开发优优势，在在政策许许可的前前提下，，合理分分摊项目目成本，，在总成成本不变变的情况况下，降降低整体体税负水水平；2、税务筹划应注意的原则坚持依法法纳税。。首先应坚坚持依法法纳税，，公司的的决策者者、财务务人员应应及时、、系统的的学习税税收政策策，准确确理解税税收政策策的内涵涵，整体体把握税税收优惠惠政策及及税收前前置条款款，依法法纳税。。提高税务务筹划意意识、重重视前期期筹划。。各级领领导要具具有税收筹划划意识，，积极从从项目前前期着手手筹划，，根据税税收筹划划需要安安排相应应经济业业务，在在开发的的各个环环节中实实行税负负的动态态管理，，真正实实现节流流的作用用。关注税务务筹划风风险。税务筹划划需要依依据当前前的税收收法规政政策、税税局对事事项的认认定、项项目自身身的特点点等因素素综合决决定，如如果盲目目筹划、、生搬硬硬套，结结果会适适得其反反，使公公司处于于不利的的税务风风险之中中。因此此，在动动态筹划划过程中中，始终终应关注注税务风风险。

土地增值税筹划思路

营业税筹划思路

企业所得税筹划思路

其他税种筹划思路3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用四主要税种的筹划思路土地增值值税税率率按照增值值率的高高低，土土地增值值税的税税率有30%、40%、50%、60%四档，最最高税率率达60%！土地增增值税是是超额累累进税，，分段征征收，具具体见右右图：(0,50%](50%,100%](100%,200%]（200%，∞）增值率60%50%40%30%税率增值额1、土地增值税筹划思路土地增值值税计算算公式土地增值税税=增值额×税率-扣除项目金金额×速算扣除系系数增值额=房地产销售售收入-扣除项目金金额扣除项目金金额=直接开发成成本+开发费用（（可按开发发成本的10%核定）+加计扣除（（直接开发发成本的20%）+流转税费1.1.1普通住宅增增值率不超超过20%时免交土地地增值税1.1合理利用税收优惠政策税法规定：：纳税人建建造普通标标准住宅出出售，增值值额未超过过扣除项目目金额20%的，免征土土地增值税税。公司在在项目拓展展时，可立立足于普通通标准住宅宅，加大对对普通标准准住宅的投投入，充分分利用这一一优惠政策策。对于规划为为普通住宅宅的项目，，一方面充充分考虑按按当地普通通住宅的标标准进行建建设，以保保证最终优优惠政策的的落实；另一方面，，需注意普普通住宅的的销售定价价。经测算算，毛利率率为40.12%与增值率为为20%相对应，毛毛利率在40.12%以上的普通通住宅将达达到土地增增值税的缴缴纳标准，，据实清算算将对公司司盈利和现现金流产生生重大影响响。1.1.1普通住宅增增值率不超超过20%时免交土地地增值税(续)1.1合理利用税收优惠政策以下表普通通住宅定价价为例，价价格定为5900元/方时，毛利利率为39.66%、增值率为为18.95%，不用交土土地增值税税，利润较较6000元/方的定价还还大一些。。因此，在在普通标准准住宅销售售定价过程程中，充分分考虑项目目增值率的的临界点，，寻求销售售收入、土土地增值税税之间的最最佳利益平平衡。售价收入(万元)毛利率增值额增值率土地增值税税前利润6,00030,00040.67%5,17120.83%1,5518,9605,90029,50039.66%4,69918.95%010,0391.1.2与外界合作作开发的项项目，尽量量套用合作作建房模式式1.1合理利用税收优惠政策《财政部、国国家税务总总局关于土土地增值税税一些具体体问题规定定的通知》（财税字[1995]48号）规定：：一方出地地，一方出出资金，双双方合作建建房，建成成后按比例例分房自用用的，暂免免征收土地地增值税；；建成后转转让的，应应征收土地地增值税。。保利广州公公司的G1-1（保利心语语项目）和和F2-2两幅地块在在出让时均均保留了村村留用地的的性质。通通过与冼村村签订合作作开发协议议并向国家家支付少量量地价款后后，广州公公司实现了了国土证上上的加名，，并与冼村村按比例享享有项目的的权益。通通过与税局局的充分沟沟通，税局局基本认可可合作建房房的模式。。到时我司对对分配给冼冼村的房产产按市值缴缴纳营业税税，即可将将市价同时时计入项目目的收入和和成本，这这大大增加加了土地增增值税的扣扣除金额，，降低税负负。合作建房有有成立公司司和不成立立公司等多多种形式，，但不论何何种形式，，均应完善善土地过户户手续，明明确合作分分配形式，，以及分配配后股权比比例变化和和剩余物