房地产开发相关土地制度分析

房地产开发发与经营李德智njldz@南大学土土木工程学学院建设与与房地产系系1第5章房地产产开发相关关土地制度度分析5.1土地对于国国家、城市市和企业的的意义5.2我国土地的的所有制度度5.3我国土地的的管理制度度5.4我国土地的的使用制度度5.5我国土地的的储备制度度2思考题题国土资源部部2010年2月2日披露，2009年全国土地地使用权出让让金收入达达1.59万万亿元人民民币，同比增长60%。你知道该该收入在中央和地方政府中是如何分配的吗？南京市栖霞霞区某村委会欲拿该村150亩地与小刘刘所在房地地产开发企企业合作开开发，远低低于市场土土地价格，，问是否应该参参加？35.1土地对于国国家、城市市和企业的的意义4土地对于国国家的意义义土地是人类类赖以生存和和发展的活动场所所，它具有有固定性、、不可替代代性和有限限性的特征征。所以，，世界各国国都把它视视为最为重要的的自然资源源，尽量合理理开发利用用，不断提提高其经济济价值和社社会价值。。土地是民生之本、发展之基、财富之母。土地问题题事关国家家粮食安全，事关经济济社会可持续发展展，事关社会会稳定和国国家长治久安。5温家宝：坚坚持和落实实最严格的的耕地保护护制度和最最严格的节节约用地制制度，严守守18亿亩耕地红红线不动摇。袁隆平：““18亿亩的耕地地红线保不住”茅于轼：““18亿亩耕地红红线没有必要”我国耕地情情况和保护护目标6我国建设用用地规模过过大目前我国城乡建设用用地总量为24万多平方公公里，居世界第一。国家标准城城市人均建建设用地60至120平方米，一一般都应控控制在100m2/人以内。只只有首都和和特区城市市最高值可可达到120m2/人，乡村人人均建设用用地50至150m2/人，一般应应控制在100m2/人。世界平平均水平不不超过85m2/人。目前我国人均建设用用地量水平平（130m2/人）不仅超超过了国家家标准，而而且还远远高于世世界平均水水平。—数据来源：国土资源源部官员解解析如何坚坚守18亿亩耕地不不放松/gt_readnews.asp?id=5947国家保护耕耕地力度加加大势在必必行8土地对于城城市的意义义9土地对于地地方财政的的意义1994年我国实行行分税制后后，作为主主体税种的的增值税、、所得税为为中央、地地方所共享享，而土地出让金金作为地方财财政固定收收入则全部划归地地方所有。国务院发展展研究中心心的一份调调研报告显显示，在一一些地方政政府，土地地直接税收收及城市扩扩张带来的的间接税收收占地方预算内收入入的40%，而土地出出让金净收收入占政府预算外外收入的60%以上。“吃饭靠财财政，建设靠国土土”成为一些些地方政府府的思维定定式。10土地对于地地方财政的的意义按照上海市市社科院所所做的调查查，在长三三角地区，，农地征用用价格为37.5万-45万元／公顷顷，农地一一级市场出出让价格为为210万-525万元／公顷顷，二级市市场价格为为1125万-2250万元／公顷顷。在城市化的的进程中，，土地价值值几十倍甚甚至上百倍倍地升值，，地方政府因此获益颇丰。2009年，中国财财政收入2009年达6.85亿元，而同同年，作为为地方政府府预算外收收入的土地地出让金收收入，就高高达1.59万亿元，其其中杭州市以创创纪录的1200亿元力压上上海和北京京夺魁。预算内资金金是解决地地方政府的的吃饭问题题，而预算算外资金，，则是地方方政府进行行城市扩张、建设设的主要来来源。11土地出让金金管理制度度改革改革措施—《国务院办公公厅关于规规范国有土土地使用权权出让收支支管理的通通知》（国办100号文件）—要求2007年1月1日开始实施施土地出让让金收益管管理实行严严格的“收支两条线线”，即收入入全部缴入入地方国库库，支出一一律通过地地方基金预预算从土地地出让收入入中予以安安排，接受受地方人大大监督；建建立“国有土地收收益基金”，地方政政府不得作作为当期收收入安排使使用。改革目的—界定概念，，明确范围围；调整地地方利益取取向；平衡衡各届地方方政府利益益，避免““寅吃卯粮粮”；提高高征地拆迁迁补偿，增增大农民社社会保障。。12土地收入波波动大，准确编制预预算困难，可能因此此导致既得得利益集团团的反对；；现行财政预预算体系不不完善，地方人大监监督几乎空空白；中央对地方政府府土地出让让金的金额和数量不清楚，，难以监督；对土地出让让金收益的的分配并没有平衡衡不同地区的差别别；拟设立的国国有土地出出让基金很很可能成为另另外一种形式的“钱袋子”。土地出让金金管理制度度改革（难点）13对于地方可可持续发展展的意义珠三角据2004年土地变更更调查统计计，广东全全省人均耕耕地面积只只有0.55亩，不及全全国人均水水平的一半半，也远低低于联合国国粮农组织织划定的0.8亩的警戒线线。1997年以来，全全省平均每每年新增建建设用地高高达50万亩以上，，高于全国国平均水平平；同期广广东GDP每增长1个百分点，消耗土地5.09万亩；不少地方方已面临有有项目、无无地可用的的严重困境境。据统计，过过去15年，深圳平均每年消消耗的建设设用地总量量是35平方公里，，全市现有有的建设用用地总量只只有200平方公里左左右，而且且已经几乎乎没有可供供成片开发发的土地，，按此态势势，‘十一五’’期间该市建设用地就可能消耗殆尽。14对于地方可可持续发展展的意义长三角在粗放式经经济增长模模式中，最最集中的体体现是土地地要素的粗粗放式投入入。如今，，在整个““长三角””，工业用用地平均产产出率仅为为约2亿元/平方公里，，只相当于于国际工业业用地平均均产出率的的1．25%。根据计算，，按照目前前的土地批批租速度，，13年后，“长长三角”将将无地可用用。“长三角””今天面临临的问题，，“珠三角角”昨天曾曾经面对，，现在也还还在继续面面对，而其其它地区在在将来也同同样需要面面对。15土地对于企企业的意义义16中国主要房房地产企业业土地储备备全为上市公公司，其中万科科在深圳上上市，保利利在上海上上市，其余余全在香港港上市。17巨额土地储储备是福是是祸？土地储备的的风险，和未来几几年宏观调调控政策、、市场承受受力息息相相关；万科已经将可开开发的项目目储备量降至2年，而其他企企业依然保保持了3-5年甚至更长长开发周期期的项目储储备量。“地王”们们若是赌赢赢了，未来来三年的房房价，将以以每年30％的速度增增长。若是是输了，风风险将从开开发商、购购房者传导导到资本市市场。182011年会上演““土地收回回”浪潮潮？2009年11月20日以50.5亿元拍得北北京顺义后沙峪峪天竺开发发区22号住宅用地地的大龙地产，因欠缴地地价款逾期期未签订合合同，其缴纳的2亿元保证金金在2010年2月1日被北京市国国土局没收收。2010年2月3日，南京市国土土资源局公告宣布，，将2007年12月6日招招商地产产(000024.SZ)与与香港九龙龙仓(00004.HK)竞竞得的一幅地王收收回，彼时出让让总价高达达24.1亿元。该地块为栖栖霞区仙林林湖以西、、仙林大道道以北B1、B2地块土地使使用权(N0.2007G82)。没收竞买保保证金2.45亿港元，并保留追追究其相应应责任的权权利。19地价房价谁谁更疯狂?205.2我国土地的的所有制度度21我国土地的的所有制度度（1）全部土土地都实行行社会主义公公有制，具体分为为全民所有有制和劳动动群众集体体所有制两两种形式。。（2）土地的的社会主义义全民所有有制，具体体采取的是是国家所有制制的形式。（3）土地的的社会主义义劳动群众众集体所有有制，具体体采取的是是集体经济组组织所有制制的形式。22（4）城市市区的的土地全部属于国国家所有。。（5）农村和城市市郊区的土土地，除由法律律规定属于于国家所有有的以外，，属于农民民集体所有有。（6）宅基地和自留地、自留山，属于集体所所有。（7）在中国现有有耕地面积中中，属于国家家所有的占5.6%，属于集体所所有的占94.4%。我国土地的所所有制度235.3我国土地的管管理制度24我国土地的管管理制度土地管理的机机构—世界上无论什什么性质的国国家，也无论论实行什么样样的土地制度度，国家政府（具体为国土土资源管理部部门）都要以社会代代表的身份，，对全国的土地地在宏观上进行管理、监督和调控控。土地管理的概概念—即土地管理制制度，是国家家对全国（或或某一区域））的土地权属、地籍、利用、市场和税费等在宏观上进进行管理、监监督和调控的的制度、机构构和手段的总总称。25我国土地管理理制度（内容）土地管理的主主要内容①地籍管理—包括土地调查查、土地登记记、土地统计计、土地分等等定级和地籍籍档案管理。。②土地权属管管理—包括土地所有有权或使用权权的审核和确确认、土地权权属变更（土土地征用、划划拨、出让、、转让等）、、土地权属纠纠纷的调处、、对违法侵犯犯土地所有权权与使用权行行为的查处等等。③土地利用管管理—包括土地利用用总体规划、、土地利用专专项规划（土土地的开发、、整治、保护护规划）、土土地利用计划划（中期和年年度计划）、、土地利用动动态监测等。。265.4我国土地的使使用制度27我国土地的使使用制度农民集体所有有的土地由本集体经济济组织的成员员承包经营，，从事种植业业、林业、畜畜牧业、渔业业生产。土地地承包经营期期限为三十年年。国家所有的土土地无偿无期限有偿有期限28土地使用权的的合法获得方方式29土地使用权的的划拨含义—指县级以上人人民政府依法法批准，在土土地使用者缴缴纳补偿、安安置等费用后后将该幅土地地交付使用，，或将土地使使用权无偿交交付给土地使使用者使用的的行为。特征（1）没有明确的期限；（2）无需支付土地使用权出让金；（3）不能随意转让、出租和抵押。30土地使用权的的划拨根据《土地管理法》第五十四条和和《房地产管理法法》第二十三条：：四种建设用用地，经县级级以上人民政政府依法批准准，可以以划划拨方式取得得是：国家机关用地地和军事用地地；城市基础设施施用地和公益益事业用地；；国家重点扶持持的能源、交交通、水利等等基础设施用用地；法律、行政法法规规定的其其他用地。31土地使用权的的划拨划拨的审批权权限（1）基本农田、、基本农田以以外的耕地超超过35公顷的，其他他土地超过70公顷的，由国务院批准；（2）征用省、自自治区行政区区域内的土地地，由省、自治区人人民政府批准准；（3）征用耕地3亩以下、其他他土地10亩以下，由县级人民政府府批准。32土地使用权的的合法获得方方式33土地使用权的的出让含义—指国家以土地地所有者的身身份将土地使使用权在一定定年限内让与与土地使用者者，并由土地地使用者向国国家支付土地地使用权出让让金的行为。。注意—地下的各类自自然资源、矿矿产及埋藏物物、隐藏物和和市政公用设设施等，不在在土地使用权权有偿出让范范围之内。34土地使用权的的出让特征（1）所有权与使用权分离；（2）有偿；（3）有期限。最高年限（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技技、文化、卫卫生、体育用用地50年；（4）商业旅游、、娱乐用地40年；（5）综合或其他他用地50年。35土地使用权的的出让思考题（1）高尔夫球场、别墅、民办学校用地的最高使用年限是多少年？（2）某住宅项目土地使用权期期满时，依法应怎怎么办？答案（1）40年、70年、50年。（2）新颁布的《物权法》明确规定：住住宅建设用地地使用权期间间届满的，自自动续期。36土地使用权的的合法获得方方式37土地使用权的的转让含义—指经出让方式式获得土地使使用权的土地地使用者，通通过出售、赠赠与或其他合合法方式将土地使用权再再转移的行为。方式38土地使用权的的转让（原则）39土地使用权的的转让《城市土地管理理法》规定的条件（1）土地使用权权转让只能在在原土地使用权权出让合同规定的权利义义务范围内进进行，权利人人不得扩张其其权利内容。。（2）按照出让合合同的约定，，受让人已经经交付全部土地使用用权出让金并取得土地使使用权证书。。（3）按照出让合合同约定对土土地进行了投投资开发，属属于房建工程程的要完成开开发投资总额额的25%，属于成片开开发土地的，，要形成工业业用地或其他他建设用地条条件。40土地使用权的的转让（案例分析）案例背景公司A于2006年3月以出让方式式取得M地块商品房开开发权，支付付土地出让金金3000万元。至2006年6月底，M地块一直处于于生地状态。。因所在城市市重新规划给给该地块带来来的极大利好好，导致该地地块价格迅速速飙升，评估估价高达7000万元。A公司股东会决决议拟以转让让方式迅速将M地块出手以获取差价。B公司系为一家家新成立的、、以货币资金金1000万元作投入的的房地产开发发经营公司。。其得知了A公司意向并看看好M地块的良好前前景，决定以以评估价受让让M地块土地使用用权后独立开开发。该项目如何筹划才能实现A、B公司合作成功功并实现整体利益最大化？41土地使用权的的转让（案例分析）案例分析（1）直接转让既既存在法律障障碍，也不符符合经济原则则。因为房地产未未完成开发投投资总额的25%以上是不允许许转让的，而而且直接转让让涉及营业税税（7000*5%=350）、增值税（（7000*50%-4000*0.15=2900）、契税（7000*4%=280）、企业所得得税（4000*33%=1320）等高额成本本（合计4850万元）。42土地使用权的的转让（案例分析）（2）合作建房不不符合双方愿愿望。无论采用分房房或分利方式式合作建房，，A公司都必须与与B公司协作完成成整个开发过过程，这样做做既不符合A公司股东意愿愿，也不满足足B公司独立开发发的愿望。（3）联合投资，，然后内部股股权转让亦不不行。B公司实力较弱在联合投资时时控制不了该该投资项目，，且A公司在转让土土地使用权时时仍需缴纳巨巨额企业所得得税、契税和和土地增值税税。43土地使用权的的转让（案例分析）处理办法第一步：A公司派生分立立出目标公司司Y，Y公司的资产就就是M地块的土地使使用权，价值值为3000万元，股本设设计为500万元，差额为为负债2500万元。分立项目设计计的意图有：：①被分立资资产就是B公司想要的M地块；②净资产要要小，设为B公司净资产的的一半，以便便B公司进行以下下并购时能实实现绝对控制制权。44土地使用权的的转让（案例分析）第二步：B、Y公司采采用新设合并并形式成立X公司。具体做法是是：①Y公司净资产经经评估升值4000万元，根据已已知条件，该该评估值肯定定能征得B公司的确认。。②按公平原则则以及保证B公司的绝对控控制权，双方方商定原A公司股东占500万股，占X公司总股本的的33.33%，评估升值4000万元作为X公司负债处理理，投入M地块X公司按评估值值入账。③B公司股东以B公司净资产1000万元出资，占占X公司总股本的的66.67%。45土地使用权的的转让（案例分析）第三步：X公司以M地块作抵押向向银行贷款5500万元（不到其其评估值的80%，相对可行）），加上X公司已有现金金1000万元，归还负负债6500万元欠款。第四步：经过一段适当当时间间隔，，原A公司股东以1∶1转让全部股权权给原B公司股东。此时，X公司资产负债债表的组成内内容是：资产产就是M地块7000万元，负债就就是银行贷款款5500万元，净资产产就是股本1500万元。46土地使用权的的转让（案例分析）上述处理办法法的优点（1）利用并购，回避直接转让让土地使用权的约束问题；（2）A公司股东通过分立立出负债2500万元，并购时时M地块增值4000万元处理为X公司负债的做做法，增加了6500万元（（全部部转让让价的的93%）及时到到手的的可能能性和和保障障性；（3）按《国家税税务总总局关关于企企业合合并分分立业业务有有关所所得税税问题题的通通知》（国税税发[2000]119号）的的精神神，通通过设设计非非股权权支付付额高高于所所支付付股权权票面面价值值的20%，使X公司对对M地块以以评估估值入入账，，为其其今后后降低低企业业所得得税和和土地地增值值税税税负奠奠定基基础，，从而而提高了了原B公司股东项项目合作的的积极极性；47土地使使用权权的转转让（（案例分分析）（4）根据据《财政部部、国国家税税务总总局关关于企企业改改制重重组若若干契契税政政策的的通知知》（财税税[2003]184号）规规定，，以分分立、、并购购方式式实现现了M地块从从A公司到到Y公司再再到X公司所所有契税的的免缴缴；（5）通过分分立时时夹带带负债债形式式降低低了并并购对对象的的价值值，成成功地地解决了了B公司以以小搏搏大的的并购购困难难，并保保证了了其在在操作作过程程中的的绝对对控制制地位位；（6）该方方案运运用了了并购购会计计处理理中的的购买买法，，它符合国国际会会计准准则导导向，实现现了设设计方方案账账务处处理的的可行行性和和不违违规性性。48土地使使用权权的转转让（（案例分分析）上述处处理办办法的的不确定定因素素（1）政策适适用上上的风风险。A公司以以负债债形式式分立立套现现，并并购时时评估估增值值处理理为负负债且且在并并购后后迅速速以股股权转转让形形式实实现单单方退退出，，实质质上仍仍有土土地使使用权权直接接转让让的嫌嫌疑。。（2）操作完完成时间方方面的的损失失。由于上上述处处理办办法操操作步步骤多多且涉涉及分分立合合并的的公告告程序序等耗耗时较较长，，有被被罚款款或收收回土土地的的风险险。另另外，，从Y公司司的的被被分分立立至至其其被被合合并并，，其其时时间间间间隔隔要要求求至至今今尚尚无无明明文文规规定定，，这这将将取取决决于于主主管管部部门门的的态态度度和和要要求求。。49土地地使使用用权权的的转转让让（（案例例分分析析）（3）分分立立与与合合并并时时债务务人人配配合合的的可可能能性性。分立立与与合合并并，，按按公公司司法法等等要要求求都都需需要要征征得得债债务务人人同同意意才才行行。。因因此此巨巨额额往往来来在在分分立立和和合合并并时时能能否否得得到到债债务务人人的的配配合合，，直直接接影影响响以以上上方方案案的的可可行行性性。。（4）处理理方方法法的的准确确和和精精细细要求求较较高高。以上上方方案案，，涉涉及及分分立立、、合合并并、、股股权权内内部部转转让让三三个个环环节节，，需需要要签签订订大大量量合合同同协协议议，，需需要要验验资资、、工工商商和和税税务务变变更更或或注注销销等等工工作作，，应应做做全全、、做做细细、、做做正正确确，，否否则则会会影影响响方方案案的的落落实实和和效效果果。。50土地地使使用用权权的的合合法法获获得得方方式式51土地地使使用用权权的的出出租租概念念—指土土地地使使用用者者作作为为出出租租人人，，将将土土地地使使用用权权随随同同地地上上建建筑筑物物、、其其他他附附着着物物租租赁赁给给承承租租人人使使用用，，由由承承租租人人向向出出租租人人支支付付租租金金的的行行为为。。出租租与与转转让让的的区区别别（1）前者者土土地地使使用用权权在在一一定定时时间间内内转转移移，，并并多多次次按按期期结结算算租租金金，，需需到到国国有有土土地地管管理理部部门门办办理理他项项权权利利登登记记手续续。。（2）后后者者土地地使使用用权权发发生生变变更更，，需需要要到到当当地地的的国国有有土土地地管管理理部部门门办办理理使用用权权变变更更登登记记手续续，，要要重新新核核发发土地地使使用用证证明明，，且且一一次次付付清清转转让让费费用用；；52土地地使使用用权权的的出出租租限制制条条件件（1）出出租租的的土土地地必必须须是是经经过过国国家家出出让让的的土土地地；；（2）出出租租的的土土地地必必须须是是已已按按出出让让合合同同的的规规定定的的期期限限和和条条件件投投资资开开发发并并利利用用的的土土地地；；（3）出出租租方方必必须须是是土土地地出出让让关关系系中中的的受受让让方方；；（4）土土地地使使用用权权出出租租的的期期限限必必须须短短于于出出让让的的期期限限；；（5）土土地地使使用用权权出出租租的的用用途途必必须须和出出让让合合同同中的的用用途途相一一致致，出出租租时时不不仅仅指指土土地地，，还还包包括括地地上上建建筑筑物物、、附附着着物物。。535.5我国国土土地地的的储储备备制制度度54土地地储储备备制制度度概念念—LandBanking或PublicLandBanking，即即土土地地银银行行。。—其基基本本含含义义是是：：在在土土地地尚尚未未需需要要开开发发利利用用之之前前，，预预先先由由公公共共机机构构（（团团体体