房地产开发项目的规划设计及其评价

第五章房房地产开开发项目的的规划设计计及其评价价本章要点：：房地产开开发企业应应认真研究究城市规划划，对拟开开发项目进进行科学选选址，选择择有潜力的的地块进行行开发。开开发项目的的规划设计计既要符合合城市规划划的需求，，又要满足足未来消费费者的要求求，还要考考虑其经济济效益。本本章介绍了了城市规划划的层次、、房地产开开发与城市市规划的关关系、房地地产开发项项目的规划划管理、居居住区分级级、居住区区规划设计计的内容、、居住区规规划设计中中的技术经经济指标、、开发项目目规划设计计方案评价价的特点、、开发项目目规划设计计方案评价价步骤、开开发项目规规划设计方方案评价的的指标体系系、综合评评分法和层层次分析法法在开发项项目规划设设计方案评评价中的应应用。本章章的重点是是居住区规规划设计的的内容以及及居住区规规划设计中中的技术经经济指标。。第五章房房地产开开发项目的的规划设计计及其评价价房地产开发发项目的规规划管理居住区规划划设计居住区规划划设计中的的技术经济济指标房地产开发发项目规划划设计方案案的评价5.1房地产开发发项目的规规划管理城市规划的的层次房地产开发发与城市规规划的关系系房地产开发发项目的规规划管理城市规划的的层次编制城市规规划一般分分总体规划划和详细规规划两个阶阶段进行。。大城市、中中等城市为为了进一步步控制和确确定不同地地段的土地地用途、范范围和容量量，协调各各项基础设设施和公共共设施的建建设，在总总体规划的的基础上，，可以编制制分区规划划。城市总体规规划的内容容城市总体规规划应当包包括：城市市的性质、、发展目标标和发展规规模，城市市主要建设设标准和定定额指标，，城市建设设用地布局局、功能分分区和各项项建设的总总体部署，，城市综合合交通体系系和河湖、、绿地系统统，各项专专业规划，，近期建设设规划。南京城市性性质南京市城市市总体规划划（1991-2010年）。南京城市性性质：著名名古都、江江苏省省会会、长江下下游重要的的中心城市市。南京城市发发展目标：：充满经济济活力的城城市——长江下游现现代化的中中心城市，，富有文化化特色的城城市——国际影响较较大的历史史文化名城城，最佳人人居环境的的城市——人与自然和和谐共生的的江滨城市市。房地产开发发与城市规规划的关系系房地产开发发必须服从从城市规划划房地产开发发有利于城城市规划的的实施房地产开发发项目的规规划管理选址、定点点审批申请《建设用地规规划许可证证》申请领取《规划设计条条件通知书书》规划设计方方案审批申请领取《建设工程规规划许可证证》竣工验收阶阶段的规划划审核建设用地规规划许可证证《建设用地规规划许可证证》主要规定了了用地性质质、位置和和界限。规划设计条条件通知书书《规划设计条条件通知书书》主要包括：：规划建设设用地面积积、总建筑筑面积、容容积率、建建筑密度、、绿化率、、建筑后退退红线距离离、建筑控控制高度和和停车位个个数等。居住区规划划设计居住区分级级居住区的用用地构成居住区规划划设计的内内容居住区城市居住住区，一般称居居住区，泛指不同同居住人人口规模模的居住住生活聚聚居地。。居住区的的规模，广义上讲讲，有用地规规模、建建筑规模模、居住住人口规规模，但通常以以居住人人口规模模作为主主要标志志。居住人口口规模又又有居住住户数规规模和居居住人数数规模，通常所讲讲的居住住人口规规模是指指居住人人数规模模。居住区的的规划布布局居住区的的规划布布局形式式，有居住区区——小区——组团、居居住区——组团、、小区——组团、独立立式组团团等多种种类型。。居住区——小区——组团这种种规划布布局形式式，是一种三三级结构构，居住区由由若干个个小区组组成，每个小区区又由若干个组组团组成成。居住区——组团这种种规划布布局形式式，是一种二二级结构，居住区直直接由若若干个组组团组成成。小区——组团这种种规划布局形式，也是一种种二级结结构，这种居住住区仅为为小区规规模，它由若干干个组团团组成。。居住组团团居住组团，一般称组组团，是指被小小区道路路分割，并与居住住人口规规模(1000～3000人、300～1000户)相对应，配套建设设有居民民所需的的基层公公共服务设施施的居住住生活聚聚居地。。组团由由若干幢幢住宅组组成，通常是构成居住区区的基本本单位。。居住小区区居住小区区，一般称小小区，是指被城城市道路或自然然分界线线所围合合，并与居住住人口规规模(10000～15000人、3000～5000户)相对应，配套建设设有一套套能满足足该区居居民基本本的物质与文化化生活所所需的公公共服务务设施的的居住生生活聚居居地。居住区居住区，是指由城市干道道或自然然分界线线所围合合，并与居住住人口规规模(30000～50000人、10000～16000户)相对应，配套建设设有一整套较较完善的的、能满满足该区区居民物物质与文文化生活活所需的的公共服服务设施施的居住住生活聚聚居地。。居住区的的用地构构成居住区用用地居住区用用地包括住宅用地地、公共服务务设施用用地、道路用地地和公共绿地地。其他用地地其他用地地是指规规划范围围内除居居住区用用地以外外的各种种用地，包括非直直接为本本区居民民配套建建设的道道路用地、绿绿化用地地或不可建建设用地地等。居住区用用地住宅用地地公共建筑与服务设施施用地道路用地地公共绿地地住宅用地地住宅用地地是指住住宅建筑筑基底占占地及其其四周合合理间距距内的用用地(含宅间绿绿地和宅宅间小路路等)。公共建筑与服务设施施用地公共建筑与服务设施施用地是是指与居居住人口口规模相相对应配配套建设设的、为为居民服服务和使使用的各各类公共共建筑与服务设施施的用地地，包括建筑筑基底占占地及其其所属场场院、绿绿地和配配套建设设停车场场等。道路用地地道路用地地是指居居住区(级)道路、小小区(级)道路、组组团(级)道路及非非公建配配套建设设的居民民汽车地地面停放放场地。。公共绿地地公共绿地地是指满满足规定定的日照照要求、、供居民民共享的的集中绿绿地，包括居住住区公园园、小游游园和组组团绿地地及其他他块状、、带状绿绿地等。。居住区规规划设计计的内容容居住区住住宅群体体规划布布局居住区道道路与交交通规划划设计居住区公公共建筑筑与服务务设施的的规划设设计居住区绿绿地与室室外环境境的规划划设计居住建筑筑的类型型住宅是供供家庭居居住使用用的建筑筑。住宅宅按套型型设计，每套住宅宅设有卧卧室、起起居室(厅)、厨房和卫卫生间等等基本空空间。住宅按层层数分为为低层住住宅、多多层住宅宅、中高高层住宅宅和高层层住宅。。低层住住宅是指指一至三三层的住住宅，多层住宅宅是指四四至六层层的住宅宅，中高层住住宅是指指七至九九层的住住宅，高层住宅宅是指十十层及以以上的住住宅。住宅还可可分为独独立式(独院式)住宅、双双联式(联立式)住宅、联联排式住住宅、单单元式(梯间式)住宅、外外廊式住住宅、内内廊式住住宅、错层式住宅宅、跃层式住住宅、点点式住宅宅等。居住建筑筑的布置置形式周边式布布置行列式布布置混合式布布置散点式布布置自由式布布置居住区绿绿地的标标准衡量居住住区内绿绿地状况况的指标标，主要有绿绿地率和和人均公公共绿地地面积。。绿地率是是指居住住区用地地内各类类绿地面面积的总总和占居居住区用用地面积积的比率率(%),其中新区区建设不不应低于于30%，旧区改建建不宜低于25%。居住区人人均公共共绿地面面积指标标:组团绿地地不少于于0.5㎡㎡/人，小区绿地地(含组团)不少于1㎡/人，居住区绿绿地(含小区和和组团)不少于1.5㎡㎡/人。5.3居住区规规划设计计中的技技术经济济指标居住区的的技术经经济指标标是从量量的方面面衡量和和评价居居住区规规划质量量和综合合效益的的重要依依据。居住区技技术经济济指标有有必要指指标和可可选指标标之分。。反映基本本数据和和习惯上上要直接接引用的的数据为为必要指指标；习习惯上较较少采用用的数据据或根据据规划需需要有可可能出现现的内容容为可选选指标。。居住区综综合技术术经济指指标一览览表居住区综综合技术术经济指指标一览览表5.4房地产开开发项目目规划设设计方案案的评价价开发项目目规划设设计方案案评价的的特点开发项目目规划设设计方案案评价步步骤开发项目目规划设设计方案案评价的的指标体体系综合评分分法在开开发项目目规划设设计方案案评价中中的应用用层次分析析法在开开发项目目规划设设计方案案评价中中的应用用开发项目目规划设设计方案案评价的的特点评价主体体的多元元性评价目标标的多样样性评价值的的不确定定性开发项目目规划设设计方案案评价步步骤明确评价价目标选择评价价的指标标体系选定合适适