绿色物业管理指南

绿色物业管指南一、总1.1绿色物业理应符合国家的法、法规及相关的服标准规范，实现经济益、社会效益和环境效益统一。1.2新建建筑规划、设计和施工段，应充分考虑绿物业管理的要求；业和物业使用人可通过对既物业的高耗能设备设实施节能技术等绿色改造，为绿色物业理提供基础条件。1.3物业服务业需运用ISO14001等管理体系，绿色物业管理有关内分解到管理体系目标之中，使绿物业管理服务规范化标准化。1.4通过对不类型物业能耗特点水平和规律的把握物业服务企业应在政、技术、投融资方式、市场务模式、宣传推广等面，因地制宜地推行色物业管理新模式新方法，创新绿色物业理制度。1.5发展和推适合绿色物业管理资源利用与环境保的新设备、新技术和工艺，推动绿色物业管理技术进步。1.6通过有关色建筑与建筑节能可再生能源建筑应、垃圾分类减量等方知识的宣传普及，引导业和物业使用人树立和养资源节约与环境保的思想观念和行为惯，并积极支持和主动与绿色物业管理活动共建低碳绿色家园。二、管要求2.1组织管理2.1.1物业项应建立绿色物业管的管理体系，根据业项目用能及环境现制定相应的管理制度与目。2.1.2物业项应指定绿色物业管的专责工作人员和督人员。2.2规划管理2.2.1绿色物管理应覆盖物业项全寿命周期，应根不同类型、不同寿命期物业的特点，编制物业目的绿色物业管理工方案，明确物业项目能和环保的重点对及内容、目标。2.2.2绿色物管理方案应包括以内容：a)节能措施；b)节水措施；c)垃圾分类管理施；d)环境绿化措施1

e)污染防治措施2.2.3绿色物管理方案应设定以目标：a)量化目标。包括全能耗量、单位面能耗量、单位服务品能耗量等绝对值标；系统效率、节能率相对值目标。以及重耗能设备（照明、电、空调、水泵、锅等）分项目标，如全年调耗电量、单位面积调耗电量等。b)财务目标。包资源成本降低的百比、节能减排和环项目的投资回报率，及实现节能减排项目经费上限等。c)时间目标。设完成目标的期限和间节点。d)外部目标。特和国内、国际或行内某一评价标准进对比，在同业中的排位置等。2.2.4物业项绿色物业管理的具内容应根据绿色物管理目标进行分解，照5.2.2所述五项技措施设定。2.3实施管理依照物业项目的绿物业管理工作方案，对其不同时期的用能况和环境特点，实全面控制。即在项的早期介入、承接查、入住装修管理、日管理等阶段全过程实施全员工、全客户、过程、全方位控制，大限度覆盖软件和硬两个层面及所有要。2.4评价管理2.4.1进行绿物业管理评价前，色物业管理监督人应先对照本文件的技要求，结合物业项目特点对绿色物业管理的效及采用的模式、方法设备、技术等进行评。自评后可向第三方估机构申请评价。2.4.2第三方价机构应组织若干家成立绿色物业管专家评估小组，根据色物业管理评价标准中的项指标内容，对物业目绿色物业管理工作案、实施过程及实效果进行综合评估，并下一步绿色物业管理作提出新的要求。2.5培训宣传理2.5.1定期对业项目工作人员进绿色物业管理教育训，增强绿色物业管意识和能力。2.5.2结合物项目的类型特点和同时点，项目工作员应及时开展多形式多渠道、有针对性的绿色物管理宣传，为业主和业使用人提供相关专资讯，引导广大业和物业使用人主动支持参与绿色物业管理，同营造低碳、绿色，明、和谐的温馨家。2.5.3定期向主和使用人征集绿物业管理的方案建，提高业主、使用人与绿色物业管理的积极性三、技要求3.1节能2

3.1.1管理节3.1.1.1通过类计量表计，对电、天然气、生物质、热力等能源消耗进分类计量；并且定时统计点能耗系统（如电梯水泵、照明、中央空系统等）的用电参，及时分析和比较，制合理有效的节能目标3.1.1.2有条的物业服务企业应物业项目中建立能管理系统（，EnergyManagementSystem）将物业的电力、然气、生物质能、力等能源用量进行类计量，并对用能信息进行中处理，从而实现物设备设施用能的最优，最大限度地提高源利用效率。3.1.1.3加强源统计管理，主要括以下内容：a)认真做好能源耗的原始记录、建能源基础和历史数的存储和统计资料档，建立能耗台账；b)制成各种形式统计报表和曲线图c)分析能耗的使趋势，进行能耗的向和横向比较。3.1.1.4加强源消耗定额管理，要包括以下内容：a)制定合理的设运行方案，特别是大能耗系统（中央调系统、供水设备系、公共照明系统）的行方案，合理安排、学调度、严格执行。b)严格执行巡回查制度。在办公及共场所通过文字提和安装感应开关，做人走灯灭，检查不再用的电器设备电源是关闭。c)根据天气变化业主需求，及时调路灯、中央空调系等公共用电设备设施启停。3.1.1.5建立能激励机制。如奖激励、目标激励、识激励和惩罚激励等3.1.1.6有条的物业项目可采用合同能源管理”的式，降低设备运行能，提高能源使用效率。业或物业服务企业可委专业节能服务机构进节能诊断、设计、资、改造和运行管理。3.1.2技术节3.1.2.1优先购列入国家节能产目录或者政府采购录和环境标志的产品不得采购列入国家发布的高耗能落后机电设备产品）淘汰目录》中用能产品、设备。3.1.2.2可在大型的公共筑、写字楼安装耗在线监测系统，时监测能源消耗情，分析发现管理节能空间。按照GB/T16664-1996的要求，定期完变压器负载系数、损率、功率因数等供配电统节能监测项目。3.1.2.3对既建筑进行维修改造时，应当严格执行家有关建筑节能设计施工、调试、竣工验收等面的规定和标准。在能改造之时，应当进能源审计和投资收分析，明确节能指标，并节能改造后采用计量式对节能指标进行考和综合评价。3

3.1.2.4有条的物业项目可依据在地域气候和自然源条件采用以下可再能源技术：a)空气源热泵技术。用空气源热泵技结合太阳能光热技提供生活、生产用水。b)家庭式太阳能水器和集中式太阳集热系统。用以供生活、生产用热水。c)光伏发电装置使用太阳能电池装提供路灯、庭院灯地下停车场等照明灯和标识灯箱的电力，及解决部分园林水泵力。d)使用光传导装提供停车场和楼道堂的日间照明。e)利用风能资源可使用小型风力发装置提供电力补充3.1.2.5在物项目中可采用以下能技术：a)采用变频变流调节技术，根据实所需冷(热)量控制中央空调系统冷(热)量的输出，使输送能耗随量的增减而增减。b)采用蓄冷空调术，配合错峰用电策，降低空调系统行能耗及成本。c)采用冷凝水循技术，将用户端风的热交换盘管所产的冷凝水通过回收管重新泵入冷却塔水循管路，温度较低的冷水可有效降低冷却塔的温度，从而降低却塔热交换机功率，减电耗、节约水资源。d)采用冷水机组冷管壳式冷凝器胶自动在线清洗装置使冷水机组冷凝器内始终处于洁净状态，差（冷媒的冷凝温度冷却水的出水温度差接近新机值，降低水机组冷凝温度，保证水机组的运行效率始接近新机，节约能源减少化学水处理药使用量，保护环境。e)其他的节能技可参考《绿色物业理参考推荐产品目》《绿色建筑新产品技术推荐目录》《建节能技术产品推荐目》《公共机构绿色节节水技术产品目录。3.1.2.6有条的物业项目可使用负压变频供水设备行供水。3.1.3行为引3.1.3.1在业装修时，引导业主可能采用节能环保方式对房屋进行装修避免破环性和重复性装修3.1.3.2提醒主使用节能灯具和能家电。3.2节水管理3.2.1水循环用3.2.1.1应设空调冷凝水收集系和雨水集蓄回用设，用来收集冷凝水和水，主要用于绿化灌溉、路及车库地面冲洗、圾间冲洗、冲厕所等途。3.2.1.2有条件的物业项可建立再生水回处理系统，收集较净的污水（如洗澡、游泳池水等），经污水处理程序后形成标的再生水，用来弥冷凝水和雨水的不。4

3.2.1.3在有中热水供应的物业目应采取设置回流置等措施收集因水温足而废弃的冷水。3.2.1.4非传水源不足的物业项可向周边购买再生替代部分洁净水。3.2.2用水设3.2.2.1运用型的管道材料，如塑复合管、钢塑复管、不锈钢管等代替损坏的铸铁水管及镀锌钢产品。3.2.2.2物业有部位可使用感应水龙头、感应冲水统等节水用具。3.2.2.3物业目的景观用水可利非传统水源代替洁水，并且可通过限定放时间以达到节水目的。3.2.2.4在日的管道设施等维护程中应对输水管道阀门及各类附件进行测和定期检查，及时发现题并进行维修、保养尽量减少跑冒滴漏等象。3.2.2.5给水统应无超压流出现，且用水点供水压不得小于用水器具的低工作压力。如给水系统现超压流出现象，可给水系统合理分区或用减压阀、减压孔或节流塞等措施进行改。3.2.3行为引3.2.3.1引导主安装和使用节水桶、节水龙头、节花洒等节水器具。3.2.3.2引导主对日常生活用水行多重利用，提高水效率。3.3垃圾分类理3.3.1管理要3.3.1.1实行活垃圾分类投放管责任人制度，依据深圳市生活垃圾分类减量管理办法》确定物业目的生活垃圾投放管责任人，并按照SZDB/Z152-2015的要求配置生活垃圾分类收集容器收集点和分类收集站垃圾分类设备设施。3.3.1.2物业理区域内的垃圾集收集、转运、处理施和场所建设应当具密闭、节能、防臭、防渗防尘、防噪声等防控施，并及时清洁维护更新，防止二次污物的产生。3.3.1.3建立生活垃圾收信息管理台帐制，做好各类生活垃收运数据的统计工，并按主管部门要求期报送全部生活垃圾运数据。3.3.1.4对从垃圾分类的督导人应进行专业培训，解垃圾分类专业知识3.3.1.5有条的物业项目可通过入科技手段和采用效管理方法，实现对圾分类更精细化地管理。3.3.2技术要3.3.2.1废纸（使用过的料纸盒、纸巾、纸等除外）、废塑、废玻璃、废弃织、5

废金属、废弃电器子产品应按照SZDB/Z153-2015的要求投放可回收收集容器。废池、废灯管、弃置药品药具、废弃日用化学品及其容器应按照SZDB/Z153-2015的要求投放至有害垃圾收集容器3.3.2.2尘土、烟头、塑袋（膜）、使用的纸巾、破碎灯管饭盒、筷子、纸尿、贝壳、坚果壳、破花盆等其他垃圾应袋投放至其他垃圾收集器。3.3.2.3物业理区域内应设置大垃圾、年花年桔临堆放场所，并按规定期处置大件垃圾、年花年。3.3.2.4有条的物业项目可通过物处理方式处理厨垃圾和绿化垃圾。在理的过程中，应严格控制物处理过程中产生的气，并妥善处置生物理产生的污水和残。3.3.2.5宜采压缩式方式收集和输生活垃圾，逐步高生活垃圾机械化收水平。3.3.3行为引3.3.3.1垃圾类收集容器标志明且符合SZDB/Z152-2015的规定。3.3.3.2在生垃圾分类收集点、共宣传栏等显著位公示生活垃圾投放时、地点及相关要求。3.3.3.3宜组垃圾分类督导员（愿者）队伍，积极导业主和物业使用人照要求分类投放垃圾，使养成正确的垃圾分类理习惯。3.3.3.4定期展垃圾分类知识的传和培训工作，并政府要求组织开展“源回收日”活动。3.3.3.5引导主和物业使用人在产生活中，尽量采能够重复使用的商品使用再生纸及其制品，使环保可降解的垃圾袋尽量避免使用一次性餐盒、筷子、水杯用品；引导就餐人在各类饮服务单位（如食堂就餐时，避免浪费，少餐厨垃圾。3.3.3.6对餐业经营者或批量提餐饮服务的单位未餐厨垃圾利用而直接放的行为，应予以制止，向政府行政执法部门告。3.4环境绿化3.4.1绿化管3.4.1.1在项早期介入时，应对业项目的绿化规划出建议。3.4.1.2对项绿化设施进行改造优先考虑下沉式绿，并在地面停车场、路广场铺设透水铺装。3.4.1.3应按SZDB/Z173-2016的要求收集物业理区域内绿化植物的整资料，包括植物的种类、数量习性、特征，了解土的成份，以制定科学绿化管养方案。3.4.1.4应加监管，确保绿地内堆物、堆料、搭棚树干上无钉拴刻画等象，绿地内无停放自行车机动车，没有在草地随意踩踏等进行损害草树木的行为。6

3.4.1.5应加对绿化设施的维护设施如有损坏，要时修补或更换。对人破坏设施的行为要加以制。3.4.1.6有条的物业项目可利用身特点，在屋顶和壁上实施立体绿化，加绿化面积。3.4.2绿化养3.4.2.1干枯叶应及时剪除，避脱落造成意外伤害剪口要平，不能留有钉。3.4.2.2紧靠户或阳台的树木应时修剪，满足住户通风、采光、日照的求。3.4.2.3绿化溉宜采用喷灌、微等高效节水灌溉方。3.4.2.4以生肥为主，合理施肥平衡土壤中各种矿营养元素，保持土壤力和合理结构。保护圆木生，不施用散发臭味肥料。3.4.2.5应采以下措施开展病虫防治：a)生物防治。宜用生物防治，减少环境的污染。应保和利用害虫的天敌，造有利于其生存发展环境条件。b)物理防治。可用饵料诱杀、灯光杀、人工捕捉、挖或虫、采摘卵块虫包刷除虫或卵、刺杀蛀害虫、摘除病叶病梢刮除病斑、结合修剪除病虫枝等方法。c)化学防治。应用高效、低毒、无染、对害虫天敌较全的药剂。药物、用及对环境污染影响，符合SZDB/Z173-2016的要求。3.4.2.6人为因在绿地踩出的路，如因设计欠缺导人行不便的，可在踩的路面上铺设石块，形成林路，既方便业主，美化环境。3.4.3行为引3.4.3.1在绿地内安装警标识，提示业主住户注意安全，爱绿化植物和绿化设。3.4.3.2可定组织业主、住户参种树、浇水、除草活动，增强业主、住爱护绿化的意识。3.5污染防治3.5.1管理要3.5.1.1在签物业服务合同和制管理规约时，应写物业管理区域内污染治相关内容。3.5.1.2对物管理区域内进行环情况评估，对重大境因素进行识别并制相应管理方案。3.5.1.3设置人对环境进行监测评估，定期对物业理区域内重大环境因进行识别并制定相应管理案。7

3.5.1.4与具相应资质的公司签固体废弃物收集、运协议，对物业管理域内固体废弃物进行规范理。3.5.1.5掌握业项目附近的城市划，特别是城市地污水管道的系统规划3.5.2技术要3.5.2.1应采以下措施开展水污防治：a)要求业主在装施工过程中不要将水与雨水、空调冷水的排水管道混接。b)二次供水设施蓄水池口应加盖加，上面不得堆放杂、栽种花草、晾晒衣，水池周围不准堆放毒有害物品、修建厕、饲养禽畜等，并要二次供水的蓄水池期的清洗、消毒、检测建立健全清洗、消毒案，保证水质符合GB5749-2006的规定。c)在物业项目开阶段，开发建设单应设计和使用污水雨水、空调冷凝水分系统。3.5.2.2应采以下措施开展大气染防治：a)物业管理区域建筑施工与装修垃应进行集中堆放，采取经常洒水、篷布盖等措施防止尘土飞。b)定期对中央空冷却水系统、管网行清洗。c)对物业管理区内餐饮场所进行管，餐厅排放的油烟气要通过吸油过滤后可排放，禁止直接排到空气中。d)在维修、养护央空调过程中，规操作，减少消耗臭层物质的泄漏。3.5.2.3应采以下措施开展噪音染防治：a)及时制止在物管理区域内设立产噪声污染的生产、营项目。b)对物业管理区内的休闲娱乐场所放时间进行控制，格按照规定的开放时进行。c)加强交通噪音防治和停车场的管，合理设置各类交、提醒标识，合理规停车位，在停车场的围建立一定宽度的绿带，减少噪音对工作生活区域的影响。d)限制物业管理域内施工使用的机和施工的时间和周，以减少噪音对业主物业使用人生活和工的影