知名地产集团物业新员工入职培训文件

新员工入入职培训训物业管理理基础知知识与职职业前景景一、物业业与物业业管理二、物业业管理的的起源与与发展三、物业业管理的的类别、、性质与与原则四、物业业管理的的内容和和基本环环节五、发展展物业管管理的意意义与作作用第一部分分：物业业管理基基础知识识（一）物物业的含含义（二）物物业的性性质（三）物物业管理理的概念念（四）物物业管理理与传统统房产管管理的区区别一、物业业与物业业管理1、“物业””指的是单单元性的的房地产产（即可可指单元元性的地地产，也也可指单单元性的的建筑物物），确确切地说说是指已已建成并并投入使使用的各各类房屋屋建筑及及其附属属设施、、设备和和相关场场地。2、物业有有大小之之别，它它可以是是一个完完整的住住宅区，，也可以以是其中中的一栋栋楼宇、、一个单单元。物物业可以以包含各各种建筑筑物类型型，如住住宅、商商业大厦厦、酒店店宾馆、、工业厂厂房、加加油站、、影院、、体育馆馆、会展展中心、、综合大大厦等。。个人、、家庭、、企业或或企业集集团拥有有的房产产、地产产均可称称为物业业。（一）物物业的含含义1、物业的的二元性性2、位置固固定性（（不可移移动性、、地区性性）3、形式上上的多样样性4、使用上上的长期期性5、价格高高位性6、保值、、增值性性（二）物物业的性性质1、广义上：物业管管理既包包括政府府部门的的行政管管理和行行业管理理，又包包括企业业化专业业化的管管理，也也包括个个人的、、分散的的、自发发性的房房屋管理理。狭义上：物业管管理仅指指企业主主要针对对物业的的消费环环节对物物业所做做的维修修、养护护、管理理。2、国务院2007年10月1日日颁发的的《物业管管理条例例》修订版第第二条对对这种狭狭义的物物业管理理作了清清晰的界界定，该该条规定定：物业业管理，，是指业业主通过过选聘物物业服务务企业，，由业主主和物业业服务企企业按照照物业服服务合同同约定，，对房屋屋及配套套的设施施设备和和相关场场地进行行维修、、养护、、管理，，维护物物业管理理区域内内的环境境卫生和和相关秩秩序的活活动。（三）物物业管理理的概念念（四）物物业管理理与传统统房产管管理的区区别类别比较内容

物业管理

传统房产管理物业权属管理模式管理手段管理实体管理性质管理行为管理关系管理形式管理方针管理内容管理费用管理观念管理期限

多元产权（个人产权为主）

市场经济管理模式

经济、法律手段

物业管理专业企业

有偿服务

企业行为

契约关系、服务被服务的关系

社会化、专业化统一管理

以业养业

多功能全方位

管理服务费为主

为业主、使用人服务

合同期

单一产权（国家产权）

计划经济管理模式

行政手段

政府房产管理部门

无偿服务

政府行为隶属关系、管理被管理的关系

分散的部门管理

以租养房

管房修房，内容单一

低租金和大量财政补贴

管理住、用户

终身（一）物物业管理理的起源源与发展展（二）我我国物业业管理的的产生与与发展二、物业业管理的的起源与与发展1、传统意意义上的的“物业业管理””起源于于19世纪60年代的英英国。奥克维娅娅-希尔女士士2、真正现现代意义义上的物物业管理理起源形形成于19世纪末20世纪初的的美国。。1908年，世界界上第一一个物业业管理组组织——芝加哥建建筑物管管理人员员组织（ChicagoBuildingManagersOrganization，CBMO）成立。在CBMO推动下，，美国第第一个全全国性的的业主组组织——建筑物业业主组织织（BuildingOwnersOrganization，BOO）也宣告成成立。（一）物物业管理理的起源源与发展展1、萌芽时时期（19世纪中叶叶～1949年）2、休眠时时期（1949年～改革开放放）3、复苏时时期（改改革开放放初期））4、蓬勃发发展时期期（改革革开放后后）（二）我我国物业业管理的的产生与与发展（一）物物业管理理的类别别（二）物物业管理理的性质质（三）物物业管理理的原则则三、物业业管理的的类别、、性质与与原则1、聘用服服务型物物业管理理聘用服务务型物业业管理是是指房屋屋所有权权人聘用用专业管管理公司司管理自自己的物物业，通通过签订订合同，，支付费费用，享享受物业业管理服服务的管管理模式式。2、自主经营营型物业管管理自主经营型型物业管理理是房地产产开发企业业建成房屋屋后并不出出售，而是是交由属下下的物业管管理公司进进行经营管管理，将其其分层、分分单元出租租，通过租租金收回投投资，取得得利润。（一）物业业管理的类类别1、服务性2、经营性3、专业性4、社会性5、受聘、受受托性6、统一性和和综合性7、规范性8、中介性（二）物业业管理的性性质1、以人为本本、服务第第一的原则则2、依法守约约原则3、所有权与与管理权分分离的原则则4、专业管理理与民主管管理相结合合的原则5、统一和综综合管理原原则6、综合效益益最大化原原则7、有偿服务务、经济合合理的原则则8、竞争择优优的原则（三）物业业管理的原原则（一）物业业管理的内内容（二）物业业管理的基基本环节四、物业管管理的内容容和基本环环节1、常规性的的公共服务务2、针对性的的专项服务务3、委托性的的特约服务务4、经营性服服务5、社会性管管理与服务务（一）物业业管理的内内容⑴房屋管管理服务⑵房屋装装修管理服服务⑶物业共共用设施设设备管理服服务⑷环境清清洁卫生管管理服务⑸绿化管管理服务⑹安全管管理服务⑺文化、、娱乐服务务⑻其他同同时惠及全全体业主、、使用人的的服务1、常规性的的公共服务务⑴代办类类服务，如如代缴水电电费、煤气气费、电话话费等；⑵高层楼楼宇的电梯梯管理，外外墙清洗等等；⑶一般的的便利性服服务，如提提供室内清清扫、维修修、装修等等服务；⑷其他一一定比例住住用户固定定需要的服服务。2、针对性的的专项服务务⑴代订代代送牛奶、、书报；⑵送病人人就医、喂喂药、医疗疗看护；⑶代请钟钟点工、保保姆、家教教、家庭护护理员，代代做家政服服务；⑷代接代代送儿童入入托、入园园及上、下下学等；⑸代购、、代送车、、船、机票票与物品；；⑹代洗车车辆；⑺代住户户设计小花花园，绿化化阳台，更更换花卉盆盆景等；⑻代办各各类商务及及业主、使使用人委托托的其他服服务项目。。这类服务务项目一般般是协商定定价，也是是以微利和和轻利标准准收费。3、委托性的的特约服务务⑴开餐饮饮、理发美美容、洗衣衣、熨衣店店和商店；；⑵办收费费农贸市场场；⑶养花种种苗出售；；⑷利用区内空空地或道路路夜间空闲闲开辟日夜夜收费停车车场（需得得到业主大大会和相关关业主的同同意，并依依法办理手手续）；⑸开办维维修公司、、装修装璜璜公司、家家电、车辆辆及各类生生活用品的的维修服务务公司、绿绿化公司、、清洁公司司等经济实实体，开展展旅游、健健身、商业业、餐饮业业、娱乐业业等经营活活动；⑹从事房房地产经租租、信托、、中介、咨咨询和评估估、物业管管理咨询等等；⑺其他多多种经营服服务项目。。4、经营性服服务就具体工作作而言，物物业管理公公司必然要要和各级政政府、政法法、公安、、民政、医医疗等部门门发生联系系，协助开开展工作，，传达新的的政策和法法令，接受受有关方面面的指导与与监督。譬譬如协助做做好治安防防范、协助助做好社区区突发事件件的防范与与应急处理理（如协助助控制SARS之类的传染染病等），，协助有关关部门开展展预防接种种、全民选选举、人口口普查、常常住人口统统计、计划划生育等。。5、社会性管管理与服务务系统的协调调日常物业管管理常规性的公公共服务针对性的专专项服务委托性的特特约服务业主业主大会业主委员会会街道居委会派出所供水电气城管环卫工商通讯物业管理产产品线1、物业管理理的早期介介人2、前期物业业管理准备备3、验收接管管4、入住期管管理服务5、档案资料料的建立6、正常期管管理服务7、后期管理理（二）物业业管理的基基本环节1、物业管理理的早期介介入⑴早期介入的的原因一开始许多多项目都是是在建成以以后才引入入物业管理理，但这往往往会导致致一系列问问题，如房房型不佳，，缺管理用用房，泊车车位不足，，电梯容量量不够，空空调、排油油烟机位置置未考虑或或预留位置置不适用，，管线布局局不合理，，安全防范范技术设备备缺少等。。归结起来来可以说没没有早期介介入难免会会产生物业业配套不完完善、布局局设计不合合理、质量量不过关、、资料欠缺缺等问题。。所以，人人们越来越越清晰的认认识到物业业管理企业业在接管物物业之前，，就要参与与物业的策策划、规划划设计和建建设，充分分利用自己己的专业经经验，从业业主、使用用人及物业业管理的角角度提出意意见和建议议，把好物物业规划设设计、质量量关，以便便物业建成成后能满足足业主、使使用人的要要求，方便便物业管理理。⑵物业管理理早期介入的的具体工作在在物业开发建建设的不同阶阶段内容不同同，具体为：：立项决策阶段段主要是在项目目的市场定位位、潜在业主主的构成及消消费水平、周周边物业管理理概况以及日日后的物业管管理服务内容容、标准及成成本、利润测测算等方面提提供参考建议议，减少物业业开发决策的的盲目性和主主观随意性。。规划设计阶段段物业管理企业业人员在此方方面长处主要要体现在：对对细节问题的的发现与处理理有着特殊的的敏感性和应应变力；改进进意见或建议议更易贴近业业主们的实际际需求；更能能直接地把以以往物业开发发的“先天不不足”所造成成的后果反映映出来，以防防患于未然。。施工安装阶段段该阶段的主要要工作内容是是监督基础隐隐蔽工程、机机电设备安装装调试、管道道线路的敷设设及走向等日日后难以从建建筑外观上察察觉的施工质质量，收集资资料，熟悉情情况，提出整整改意见，督督促落实。注：这种早期期介入并不意意味着物业管管理的具体工工作的介入，，而是指物业业管理人员为为发展商提供供各方面的咨咨询意见和代代为监督，目目的是确保物物业的设计方方案合理、施施工质量可靠靠，以使后期期使用管理有有良好的基础础。⑴与房地产产开发企业接接洽前期物业业管理服务事事项，制定接接管方案⑵管理机构构的设立与人人员的培训⑶制定系列列管理制度⑷完善管理理及办公条件件2、前期物业管管理准备⑴验收内容容物业公司要依依照国家建设设部制订的《房屋接管验收收标准》和当地的有关接管管验收规定，，对物业主体体结构是否安安全，是否满满足使用功能要求等进进行再检验，，对公共配套套设备与设施施的配备、安安装、运行状况进行验验收交接。⑵移交内容容物业公司要在在查明物业的的全面状况的的基础上办理理书面移交手手续，明确交接日日期，对物业业及配套管理理办公用房、、经营用房、、各种产权和技术资料料进行全面移移交，移交的的档案资料有有：规划图、、竣工图，地下管网竣竣工图，各类类房屋清单，，单体建筑结结构图、设备备竣工图及合格证或保保修书等。3、验收接管⑴做好物业业的清洁“开荒”等准备工作⑵为业主办办理入住手续续⑶装修搬迁迁管理4、入住期管理理服务⑴物业资料料主要包括物业业的各种设计计和竣工图纸纸。⑵业主和租租户的资料主要包括业主主使用人姓名名、入户人员员情况、联系系电话或地址、各项项费用的缴交交情况、房屋屋的装修等情情况。5、档案资料的的建立正常期管理服服务，指依据据管理职责和和管理标准，，提供专业化化、全方位的的优质管理与与服务，使物物业管理纳入入科学化、规规范化、制度度化的轨道。。6、正常期管理理服务后期管理，指指全程物业管管理的最后阶阶段，针对生生命周期已结结束的物业所所进行的拆迁迁代理与环境境保护方面的的管理工作。。7、后期管理㈠发展物业业管理能促进进经济增长，，产生直接的的经济效益㈡发展物业业管理有利于于提高人民群群众生活、工工作质量㈢发展物业业管理有利于于增加就业㈣发展物业业管理有利于于维护社区稳稳定㈤促进城市市管理和环境境的完善五、发展物业业管理的意义义与作用第二部分：物物业管理职业业前景一、物业服务务行业属于潜潜力巨大的“朝阳行业”二、金碧物业业精英成长案案例三、金碧物业业在恒大事业业中的重要位位置四、金碧物业业“标准化运营”对人才的需求求一、物业服务务行业属于潜潜力巨大的“朝阳行业”房地产行业的的状况直接对对物业管理行业产生影响响。内地物业服务务正在起步，，潜力巨大（（两个推销员员的故事）。。物业服务行业业规范化、品品牌化、法制制化、现代化化的发展趋势势。物业服务是一一个适合新人人快速成长的的行业。二、金碧物业业精英成长案案例在金碧物业，，活跃着这么么一群人，他他们加入金碧碧，成长在金金碧，成功在在金碧，他们们是金碧物业业的骄傲，是是金碧人的榜榜样！肖平：2005年12月入职金碧世世纪花园，历历任人事助理理、行政人事事主管、客服服部经理，2010年7月任命为金碧碧世纪花园客客服中心总经经理。连汉才：2001年1月入职金碧花花园，历任物物业助理、物物业主管、客客服部经理，，2010年3月任命为金碧碧物业成都分分公司总经理理。陈亚红：2008年入职金碧雅雅苑，任客服服助理（前台台），2009年12月参加物业集集团管理干部部竞聘，2010年1月任命为太原原恒大绿洲客客服中心副总总经理。刘姿：2007年入职金碧雅雅苑，任物业业助理，2009年12月参加物业集集团管理干部部竞聘，2010年1月任命为长沙沙恒大城客服服中心副总经经理。龙穗莉：07届大学生，现现任金碧物业业集团行政人人事中心副总总经理。赵楠：07届大学生，现现任金碧物业业太原分分公公司总经理。。李哲：08届大学生，现现任金碧物业业清新分公司司副总经理。。刘鹏：