物业服务项目安全管理服务方案保安安保服务方案

物业服务项目安全管理服务方案保安安保服务方案结合本项目的物业特点与服务定位，我们将以建立一支训练有素、作风严谨、反应敏捷的高素质安全管理队伍为基础，以一套完善、科学的安全防范体系为依托，通过保安人员专业的服务技能和快速有效的应急处理能力，制定严密的安全管理流程与制度，明确各类人员的岗位职责，提供安全、高效、保密的安全服务与管理体现天垣保安队伍服务高端物业的专业能力，持续满足项目的安全服务需求。一、安全防范工作的认识与分析根据以上对本项目安全特性和安全需求的分析，我们明确：必须以“预防为主、快速反应、应急管控、严密细致”为出发点，建立项目安全防范体系。具体从以下方面进行安全管控：➢信息掌控：有效掌握项目的安全现状及管控特点，利用人防、物防、技防+互联网的“三防”结合，开展立体安全防范工作；➢ 分区管控、智能卡分色管理：本项目自用和资产运营兼具，政府机关办公、对外服务与科研机构等差异化业户使用，必须进行分区管控，通过外围岗位、人员管控、智能卡分色管理、巡视检查、监控跟踪、特殊岗位布控进行安全风险过滤防范；➢ 阻隔、控制、消除：因项目是国家二级涉密单位，安全管理人员需预见并制定相关应急事件的流程，规范对突发事件的处理集应变能力，联同当地的公安机关等部门，严格控制和消除事态的恶性发展。二、 安全防范体系的设想“建立专业化安保队伍，打造办公楼宇安全服务标杆”，坚持“外紧内松”，人防、物防与技防相结合的安全管理原则，从前介设计及配置开始，完善项目的安防体系，配置专业的安全防范物资，充分发挥现有先进的设施设备功能，结合定点、定线、交叉巡逻等手段，合理的组织开展日常安全管理工作，建立一支训练有素、反应迅速、作风过硬、果断干练的保安队伍。1、安全防范架构2、构建一体化智能安全管理体系安全管理四重点识别与管理通过对安全管理重点的梳理，开展四重点管理分析，达到安全防范的最佳效果。四重点重点识别防范等级主要防范措施领导办公区☆☆☆☆门禁管控、专属安保、24小时全区域☆监控科研楼☆☆☆☆专属安保、24小时全区域监控设备房、机房☆☆☆门禁管控、每小时安全巡查、录像监重点区域控天台、屋面☆☆☆门禁管控、每小时安全巡查、录像监控停车场☆☆☆门禁管控、每小时安全巡查、录像监控上下班高峰期☆☆☆门禁闸机管控、来访系统管控、加派指引与管控人员重点时段午餐时段☆☆☆各大堂加派岗位，加强人员、物品进出管理重要活动期☆☆☆☆制定专项安保方案、全程监控、专人跟进重大会议、重要☆☆☆☆制定专项安保方案、全程监控、专人活动/接待☆跟进群体性事件☆☆☆☆启动相应应急预案，加强现场的保护，☆协助警方等政府部门进行处理重点事件恐吓、自杀事件☆☆☆☆启动相应应急预案，加强现场的保护，☆协助警方等政府部门进行处理其它突发事件☆☆☆☆启动相应应急预案，加强现场的人员力量与防护措施。主要领导及车☆☆☆☆建立重点人物、车辆档案，对所有员工重点培训熟知，并制定相应保密协辆☆重点人员议。/车辆重要接待VIP提前沟通了解，并对员工培训掌握，☆☆☆☆人员及车辆实施重点服务与防护建立人机结合的智能化治秩序理网络结合天垣多年来写字楼物业的安全管理经验，推出项目公共安全模块的“天网系统”、岗位服务模块的“鹰眼系统”、现场服务品质模块的“智佳品质”核查系统，加三维一体化安防集成平台系统，采用“设备+互联网”的智能化科技手段，形成“物联网”智慧物业管理系统，通过科技安防等多模式的安全管控手段和管理方法，有效提升管理区安全防范等级和效率效能，提高安保服务品质，促进项目智慧社区、形象展示的发展需要。天网系统—-天下无贼➢ 项目公共区域实现高清监控全覆盖，重点区域高清360度网络球机，300米以内人脸或物件清晰可见；➢ 外围公共区域高清直播监控画面及多方位监控标示牌，给犯罪份子构成威慑，有效控制安全隐患；➢管理人员通过移动多媒体，轻松实现随时、随地在线轻松监管，确保项目安全、环境、品质最佳。鹰眼系统--品质无忧重点岗位及区域安装远程网络监控，可通过电脑、移动PC、手机、中控中心多种模式实现对关键岗位如客服前台、大堂岗、领导楼层安保岗等有特殊品质要求的岗位，实时监督、实时语音对讲、录像回放、移动报警等管控手段。智佳品质系统--智能巡检通过智佳品质系统，巡逻岗、防爆机动岗与管理骨干现场巡查发现的问题一键报送到物业服务中心，由物业服务中心根据问题类型分配相应人员处理，接受人自动受领任务，且系统会跟进处理过程，直至结果反馈关闭。d)安防集成平台——三维一体防控安防集成平台融合了监控系统、门禁系统、入侵报警系统、巡更系统及固定资产报警系统，各系统处于实时联动状态。➢监控系统，除常规监控摄像机，重点部位增加自动跟踪球机摄像机、红外报警+夜视摄像机；系统后台设置自动布防功能，布防时段，出现可疑人员或行为时，摄像机自动跳转至报警部位，并形成跟踪功能；与门禁系统、入侵报警系统等进行联动作业，自动转换。门禁系统：房门被暴力开启时，联动报警并联动显示相关部位监控视频；房门开启15秒后房门未关闭，联动报警并显示相关部门监控视频；利用操作系统可对房门状态进行远程控制（开锁或锁定房门）。入侵报警系统：可对必要部位地布控，当有人员进入布控区域，联运报警系统报警并启动相关部位的监控视频（红外双签）；紧急按钮，当某部位发生消防报警、治安事件等紧急事件时，手动按下该按纽，形成报警并立即联动该部位监控视频。➢巡更系统：指定巡逻路线利用门禁刷卡器进行巡逻控制；在规定时间内或未按规定路线巡逻时，联运报警系统自动启动周边视频监控，查找巡逻人员。3)实施四级报警、四级屏障的安全防卫体系为了使本项目24小时内都处于严密的保护中，物业服务中心在安全防卫体系中采取四级报警（根据治安事件轻重划分）、四级屏障制（根据安全岗的设置划分）机制。a)四级报警：➢一级报警。当本项目内有报警及异常情况出现时，巡逻岗3分钟内赶至报警现场进行确认，并作相应的处理；➢二级报警。一级报警经确认事态较为严重，或探测器报警，或应急按钮报警,本项目巡查岗及管理值班人在5分钟内赶至现场进行处理。事后，值班人需向项目中心主管领导书面报告，并报甲方备案；➢三级报警。经确认事态十分严重（重大交通事故、重大治安事件），或火警，备勤人员和项目经理须在三分钟内赶至事发现场进行处理，并应向政府有关部门紧急求助。事后，项目经理需向公司总裁书面报告、并报甲方备案。公司于当天组织专业人员到达现场,进行事故原因分析；➢四级报警。特大治安事件，或重大自然灾害，或发生火灾。物业服务中心全体管理人员紧急动员，在项目经理的带领下，有组织、有步骤地处理事件，并应向政府职能部门紧急求助。事后，项目经理须向公司总裁书面报告、并报甲方备案。公司于当天组织专业人员到达现场，进行事故原因分析。b)四级屏障：➢一级屏障—固定岗。由于本项目相对开放，在本项目各出入口设点定岗，以形成相联防的安全管理体系；➢二级屏障--巡逻岗。在本项目分区设巡逻岗，加强监控安全工作；➢三级屏障—备勤人员。24小时监控中心可随时调配项目中心备勤人员，紧急出动，处理本项目三级报警；➢四级屏障--全体人员。当发生四级报警事件时，物业中心全体管理人员紧急动员，启动周边项目应急资源，在项目经理的带领下，有组织地处理事件。三、 公共秩序维护按照本项目的实际情况，项目安全管理服务难度较大、标准要求高的特点，我们确定以“人防、物防、技防+互联网”三防结合联动的治安防范管理思路，发挥专业治理与群防群治相结合的原则，进一步加强与公安建立安全管理网格化防范体系。1、公共秩序维护管理思路安全服务目标加强区域巡逻和执勤，保障项目办公环境秩序井然；规范标准化的车辆进出服务与停车场管理，交通畅通有序；预防为主、防消结合的消防安全管理原则；对各种重大接待活动、做好安全保障；体现威武又不失亲和的服务理念，创建安全、和谐氛围。实施措施与标准在项目大门及科研楼出入口设置门岗，实行24小时值勤，做好人员、车辆及物品的有效控制；实行整体巡逻或重点部位相结合的巡逻方式，实行24小时值班巡逻制度做到重点部位、重点时间段有人值守，采用电子巡更及手工签到相结合的定线与“网格化”巡逻方式，明确巡逻职责，重点加强自用办公区域及重点部位的安全巡逻工作；根据项目实际情况和人员密度高特点，建立人车分流方案。加强上下班人、车流高峰期的岗位及人员安排，加强区域内人员、车辆的疏导确保进出车辆顺畅、人员进出正常有序；根据不同区域分布和使用功能需求，合理布岗，以监控中心为指挥平台，充分利用技防手段，做到全方位监控；对各种重大接待活动，制定针对性的安全保卫预警预案，对现场实施全过程监控，确保通讯畅通，加强防范，根据现场变化情况设置相应岗位，合理布置人员。重要访客专车、活动接送专车专人指引，专人看护，确安全和道路畅通。队伍构建文明值勤、训练有素、言语规范、严谨负责；秩序维护负责人要求从事大型楼宇安全管理工作五年以上，有丰富的写字楼安全管理经验和强烈的工作责任心；公共秩序维护员以中青年为主，体貌端正、身姿挺拔、作风正派、品格良好，全员具备当地派出所开具的无违法犯罪记录证明，每年岗位培训和实操不少于100课时；准军事化管理，统一配发装具，统一着装佩戴标识，统一住宿作息，统一请销假制度。2、人员物品进出管理1)人员出入管控a)人员分类管理采取人员分类管理模式，对出入楼宇人员分为本所工作人员、长期供应商/合作单位、施工装修人员、来访人员等几类，除本所工作人员外，其它类别人员制作不同颜色工卡及权限进行区分管理。3、安全巡逻管理我们将采取定线巡逻法、网格化巡逻法和突击巡逻法等。在传统巡更系统的基础上，引入天垣物业“智佳品质”系统，实现无纸化智能巡检，全面提升项目安全防范等级。系统原理预先在系统后台电脑上编辑巡检任务和巡检路线，秩序巡检人员通过智能手机APP按照设定的巡检路线来完成预定的巡检任务，同时利用智能手机APP的无线传输功能将巡检发现的问题以图文形式实时发送至客服中心及相关部门处理，体现“智慧物业”优质、高效、科技的卓越服务品质。巡视工作要点巡逻时思想集中，做到“看、听、闻、问”，发现问题及时向安全负责人汇报；➢看：看各楼层配备设施，照明灯具是否完好，停放的车辆有无关好门窗；➢听：听楼层内有无异常动静；➢闻：闻楼层内有无异常气味飘出，如焦糊味、塑胶味等；➢问：询问，对进入楼宇可疑人员进行盘问，证件检查登记等。公共设施、设备是否完好，有无损坏，对损坏设备，立即登记与报修；消防设施设备封条是否完好，设备有无损坏；巡视是否有有推销或可疑人员，及时盘查、劝离，如不听劝告，则按上报上级进行及时处理；巡视过程中如发现有治安案件按突发预案立即制止，并上报秩序领班，在注意自身安全的情况下，并跟进或控制当事人，防止其离开；如在夜间发现办公室门未关或其他异样情况，通报上级到场，同时在门口保护；配合安全清场：巡视秩序员负责天台挂锁是否完好、各楼层内是否有闲杂人员逗留、管道井内是否有人员藏匿；对楼内滞留人员进行登记与跟进；巡视电梯使用情况，如遇违反电梯使用规定或电梯故障及设备损坏，立即纠正并报告秩序领班、物业服务中心负责人；与其他岗位密切配合，接到治安、火警报警，迅速赶到现场了解情况，做出正确处理。四、消防安全管理本项目属于大型综合科研院所，具有项目规模较大、功能繁多、设备复杂等特点，是消防安全管理重点单位。贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针，实行人防、技防相结合的原则，以消防监控中心为指挥平台，做好日常防火工作。1、消防管理内容设置专职消防主任岗位，全面负责楼宇日常消防安全管理；消防监控中心设立24小时双人双岗值班制度，配备专业的管理人员，持证上岗，可熟练掌握及操作消防联动系统及监控系统等，熟悉消防安全管理要求及监控中心相关管理制度；由楼宇内巡逻秩序员承担日常消防监督员职能，负责消防设施与器材巡视任务，对消防隐患提出整改要求；每月对所有消防设施、器材全面检查一遍，以保障完好和正常使用；建立义务消防队伍，按照国家法律要求，凡符合条件的员工均为义务消防员，并以物业服务中心安保队伍为主体，组织工程等相关部门建立义务消防队伍名单和组织架构，同时联合市消防部门及甲方做好火灾预警准备工作，接受消防技能和防火知识培训，参加消防演练，熟悉高层楼宇的灭火作战方案，火灾情况下迅速按预定方案投入灭火作战；加强对重点部位的巡视检查力度，如领导办公区、餐厅、各类机房、疏散通道等进行重点巡视，确保消防安全；重点部位消防管理要求（机房、厨房等）：➢重点部位工作人员入职后必须进行相关消防安全知识培训，并且每月至少进行一次消防安全实操训练与培训；➢重点部位用电开关、天然气管道及阀门、液化气储藏间等高危部位，每日进行检查，保证下班后处于正常关闭状态；➢重点部位每周进行一次消防安全检查，对消防设施及器材进行测试检查及火灾安全隐患进行排查整改。制定详细周密的高层楼宇应急演练方案和措施，建立高层楼宇火灾逃生线路图，明确超高层楼宇避难层的作用和逃生线路以及救援方式。每年组织不少2次的消防应急演习及消防安全知识宣传培训；建立三级防火责任制度和消防工作领导小组，健全安全日、周、月、季、年检制度，确保项目消防安全管理。消防巡视检查内容、频次、标准频次 类别 检查标准室内消火栓 消火栓封条完好，配件齐全，阀门无锈蚀、无漏水。手动报警按钮 手动报警按钮玻璃无损坏。日检查 应急广播喇叭 广播喇叭齐全、电力充足。疏散指示灯、应急照明应急照明、疏散指示灯悬挂正常、无脱落，手动测灯 试亮度显示正常完好。防毒面具防毒面具箱完好、面具齐全和无过期。灭火器（箱）灭火器箱封条完好，摆放位置有无移动和脱落。防火门防火门关闭灵活、闭门器完好。消防对讲电话消防对讲电话齐全、保持畅通、通话清楚。应急灯外观完好、悬挂正常无脱落和电力充足。疏散指示灯外观完好、无脱落和电力充足。楼内消防应急电话外观完好、通话正常、清楚。水带无发霉、损坏、丢失，水带接口完好、灵活阀门手轮完好手动报警按钮接线完好消火栓月检查报警小锤齐全箱体完好，无锈蚀，箱门关闭灵活检查标识齐全、清晰、完整灭火器压力在正常监视线以内灭火器无锈蚀、喷嘴完好灭火器数量与台账登记的数量相符检查标识齐全、清晰、完整2、制定消防安全管理体系根据《中华人民共和国消防法》规定执行，全面接受市消防局的指导监督工作，确保项目消防管理规范运作。物业服务中心项目经理全面负责辖区消防管理工作。秩序维护部对可有效利用部门资源，合理调配，统筹安排，制定周密计划，使管理体系高效运作。工程管理部在消防中心设立消防值班员，实行24小时全天候消防监控；消防监督员的专职管理，工程管理部设立消防监督员，负责设备的专职消防日常管理，检查消防设备、设施的保养和完好情况，组织消防试验和内部演练，对消防隐患提出整改要求；消防监督员应每月对所有消防设备、设施巡视检查；消防器材的巡视检查由巡逻秩序员负责；义务消防队组织，由物业管理人员、工程人员、秩序队员为该辖区义务消防队员，平时接受消防技能和防火知识培训和消防演习，并熟悉辖区灭火作战方案，发生火灾情况下迅速按预定方案投入灭火作战；高层楼宇防火，预防的意义远远高于救火、灭火。做好项目客户的防火宣传，群治群防、互相监督、共保平安。3、建立微型消防站建设原则以救早、灭小和“3分钟到场”扑救初起火灾为目标，建立内部的应急队伍，配备必要的消防器材，同时建立楼宇内的微型消防站，积极开展防火巡查和初起火灾扑救等火灾防控工作。职能职责根据火灾报告，及时赶赴现场实施火灾扑救；熟悉所在单位（场所）情况，制定完善灭火救援预案，定期开展灭火救援演练；开展防火巡查和消防宣传教育，普及消防安全知识；落实消防安全管理和消防安全标准化管理工作；接受当地公安消防部门调度，协助处置毗邻单位、场所初起火灾扑救。器材设置设置器材存放等用房，与消防控制室合用；根据本项目的户数设计，配比一定的灭火器、水枪、水带等灭火器材；配置外线电话、手持对讲机等通信器材；重要楼层，可选配消防头盔、灭火防护服、防护靴、破拆工具等器材；在楼宇内部和避难层设置消防器材存放点，同时在高区设置疏散逃生的器材（毛巾、防毒面具等）存放点。4、中央控制中心管理根据本项目定位，对中央控制中心（监控/消控，以下简称中控中心）提出了更高的要求，因此对中控中心定义为“总值调度室”的概念，以“及时发现、及时调度、及时处理”为工作核心，在日常安全管理中起到中控枢纽的把控作用。管理制度中控中心实行专人轮班全天值班制度，值班员应严格遵守值班岗位职责，严格执行交接班制度，不得随意离开中控中心；严禁非当值人员在中控中心内逗留，如公司其他部门员工，非公司人员需要进入中控中心，按照规定进行登记；中控中心的电话属专用报警联系电话，任何人不得占用；出现报警信号，中控中心值班员要求立即核查报警信息，通知就近秩序维护员及时赶赴现场确认；值班员应及时完成值班和交接班记录，保持中控中心内清洁卫生；值班员应做好中控中心有关设施设备的日常清洁、保养，发现故障及时报告工程管理部进行维修并做好相关记录；中控中心内应配备足够数量的手持灭火器、消防板手、消防斧、消防头盔、防烟罩等消防器材；严禁在中控中心会客，及从事与工作无关的事情；值班室内严禁吸烟，杜绝一切火种，严禁存放易燃、易爆等危险品；严禁在中控中心内存放个人物品，使用其它与本中心工作无关的物品。岗位职责宣传贯彻消防法律法规，遵守公司消防安全管理制度；熟悉建筑消防设施设备的基本原理及功能，掌握消防中控中心各类报警监控设备操作技术及要求；监视，操作，运用消防中控中心各类报警监控设备，协助建筑消防设施设备定期检测，协助工程技术人员、设备维保单位进行维护与修理，保证设备正常运行；熟悉掌握本项目各类消防设施设备及消防安全重点部位的点位及监控要求；接到火灾报警后，立即依照《火警/火灾应急处置程序》做好应急处置工作，并做好报警信息登记；执行交接班制度，认真作好值班记录、设备运行记录、设备检查记录等各项工作记录，不得擅离职守，不得从事与工作无关的行为；爱护消防中控中心内设施设备，定期清洁，保持消防中控中心内整洁卫生。中控室标准化建设设备标识、标牌标准化；消防监控室岗位形象标准化；上墙制度标准化；控制柜台物品摆放标准化；应急物资摆放标准化；档案柜文件存档标准化中控中心紧急事件处理1)火警处理流程：立即查看报警位置，按下蜂鸣停止键；立即通知队员前往查看，并不断催促队员在3分钟内或更快的速度到达现场；如属误报将主机复位；如确认火灾，按火灾处理规程进行，并进行记录；2)煤气泄露报警处理流程：立即查看报警位置，按下消音键；立即准备煤气检漏仪通知队员带上前往查看；告之队员煤气泄露的准确位置；当值时要求认真监看监控画面，发现下列情况立即通知队员、领班前往处理；监控画面突然变白或变黑；在监视区内晕倒者、醉酒者；发现监视区内有打架、行凶、抢劫、盗窃或其他纵火破坏行为者；其他可疑情况。5、建立健全消防安全管理制度消防安全教育、培训制度每年度以创办消防知识电子宣传栏、开展消防知识讲座等多种形式，提高全体员工的消防安全意识；定期组织员工学习消防法规和各项规章制度，做到依法防火；不定期针对园区岗位特点进行消防安全教育培训；对消防设施维护保养和使用人员应进行实地演示和培训；对新员工进行岗前消防培训后方可上岗；因工作需要员工换岗前必须进行再教育培训；消控中心等特殊岗位要进行专业培训，经考试合格，持证上岗。2）防火巡查、检查制度落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，落实巡查检查制度；消防工作归口到各班组每日对公司进行防火巡查。每节日前对园区进行一次防火检查并复查追踪改善；检查中发现火灾隐患，检查人员应填写防火检查记录，并按照规定，要求有关人员在记录上签名；检查部门应将检查情况及时通知受检单位，各受检单位积极配合消防安全检查情况，认真检查本单位存在火灾隐患，应及时整改。3）安全疏散设施管理制度各楼宇、车间应保持疏散通道、安全出口畅通，严禁占用疏散通道，严禁在安全出口或疏散通道上安装栅栏等影响疏散的障碍物；应按规范设置符合国家规定的消防安全疏散指示标识和应急照明设施；应保持防火门、消防安全疏散指示标识、应急照明、机械排烟送风、火灾事故广播等设施处于正常状态，并定期组织检查、测试、维护和保养；严禁在工作期间将安全出口上锁；严禁在工作期间将安全疏散指示标识关闭、遮挡或覆盖。4）消防设施、器材维护管理制度消防设施日常使用管理由专兼职管理员负责，专兼职管理员每周检查消防设施的使用状况，并签名确认保持设施整洁、卫生、完好；消防设施及消防设备的技术性能的维修保养和定期技术检测由消防工作归口秩序维护部门负责（可实行外包管理）。发现异常及时安排维修，使设备保持完好的技术状态；消防设施和消防设备定期测试：➢烟、温感报警系统的测试由消防工作归口秩序维护部门负责组织实施，秩序部参加，每个烟、温感探头至少每年轮测一次；➢消防水泵、喷淋水泵、水幕水泵每月试开泵一次，检查其是否完整好用；➢正压送风、防排烟系统每半年检测一次；➢室内消火栓、喷淋泄水测试每季度一次；➢其它消防设备的测试，根据不同情况决定测试时间。d)消防器材管理：➢每年在冬防、夏防期间定期两次对灭火器进行普查换药剂；➢派专人分区管理，定期巡查消防器材，保证处于完好状态