项目商业定位及价格建议初步报告

项目商业定位及价格建议初步报告商业环境篇宏观市场分析1、近半年全市成交量分析上海市商铺总体成交量（2005.12～2006.5）成交日期成交面积成交套数05年12月19.3万㎡1408套06年1月15.0万㎡1793套2月11.2万㎡928套3月18.7万㎡1609套4月31.6万㎡1425套5月13.2万㎡1119套以上是自2005年12月至2006年5月的全市商铺成交量统计，从这半年的数据来看，除2月份因春节假期影响成交量较低外，其余月份变化均不大。成交面积在4月份因为有兴力达国际广场的16万㎡整体收购，因此总量达到近32万㎡，其他月份都在20万㎡以下。与去年同期相比，全市商铺成交量今年有所下滑，从一定程度上可以说明去年至今一系列调控政策出台以来，伴随着对住宅市场的抑止，也使整体市场都处在一个观望的氛围之中，后市如何仍需拭目以待。另外，从近半年来的商铺供应及成交情况来看，整体市场中以两种类型物业为主，一是专业市场，二是社区商铺，就社区商铺来讲，供应和成交量较大的也主要集中在外郊环地区，直接原因是此类地区开发的住宅楼盘一般体量都较大，因此相应的需要有一定体量的社区商铺配套，从而满足未来居民的基本生活消费需求。然而总体来看，目前的成交量水平同庞大的市场供应量还是不成正比，有相当程度的供大于求现象。

2、近半年松江区成交分析松江区商铺成交量（2005.12～2006.5）成交日期松江成交面积全市成交面积占全市比重05年12月10,785㎡19.3万㎡5.5％06年1月10,248㎡15.0万㎡6.8％2月1,620㎡11.2万㎡1.4％3月31,692㎡18.7万㎡16.9％4月32,823㎡31.6万㎡10.3％5月22,049㎡13.2万㎡16.7％）松江区作为上海城市扩展的重点区域，新建楼盘众多，因而相配套的商用物业也必然体量庞大，以上数据表明，半年来整个松江区商铺成交量在全市总量中都占有较大比重。而****镇作为地处松江区，同时也紧邻闵行区的重镇，又属于松江区房地产开发的重点区域之一，新建楼盘普遍体量庞大，这也从很大程度上刺激着区域内商业氛围和商业地产的发展，商铺成交量也就反映出了较大的需求，但这并不意味着区域内的商业地产发展乐观，从目前看来，具体表现为已成交并交房的商铺大量空置，这也从一定程度上说明，投资者对于商铺的投资有些过于乐观和盲目，而没有对项目具体情况及周边环境作出准确判断，对人口导入及消费特征没有进行详细分析，因此目前的成交情况良好并不代表以后市场会持续乐观。

区域商业环境分析约4公里九亭镇七宝商圈由于本案处于松江区***老镇，紧邻****商圈，该商圈为周边区域辐射范围最大的重要商圈，目前区域内居民人口的主要消费地也是在***商圈，所以其对***镇及周边范围内新兴商业项目的发展都会形成较大影响，因此作为竞争商圈进行重点分析。约4公里九亭镇七宝商圈1.****商圈分析****镇所规划的***路路商业走廊，通过近几年的发展已初具规模，辐射范围不断扩大。以***路走向可分为北、中、南三段。北段以【龙城购物中心】为主，投资3亿元的二期工程已于05年启动，建成面积6.4万平方米的中高档美食城。而正在规划设计中的三期，则以影院等娱乐设施为主。同龙城购物中心一期一样,二三期均有1500辆规模的室内停车场。中段则是6万平方米【****综合超市】，目前每天人流超过3万人次，免费班车已开到航华、龙柏、莘庄、华漕和虹桥地区。位于***对面的【****商业中心】规划面积9万平方米，将通过错位竞争满足各类消费群体，其中还包括高档宾馆、写字楼和精品店。【****】和【商业中心】同附近具有民俗特色的【****老街】一起，形成今古两貌、交相辉映的商业特色。南段已投入使用的滑雪场一期及其配套设施目前经营状况良好，正在筹办的二期由滑冰场和会展中心组成，加上附近的体育公园，将是一个运动及展览的综合项目。与此同时，****镇正在建设约为7万平方米的【****地铁广场】，以及10万平方米【****万科购物中心】等，由此进一步扩大****镇的商业规模，使****商业更为发达。****购物中心6万平方米的【****ShoppingMall】位于****商圈核心的北侧，区域内主要交通线路均围绕其间。【****】属于台湾顶新企业旗下，1999年引入国内市场。初期建筑面积为3万平方米，****二期、三期【星钻城未来家电广场】等工程将原【****商城】改建成一体化后，商业面积增加2万平方米，主要经营日用百货、家具、文化用品，包括了娱乐、餐饮、卖场、电器卖场、零售百货等各种业态，主要商家有：****、灿坤电器、星钻城、河畔百货、KFC、麦当劳、德克士、必胜客、来天华酒楼、和记小菜等。这些与原有的****超市连在一起，铸成****镇繁华中心。【****ShoppingMall】至今日均营业额达200万元，最高日营业额过700万，其影响已经超出了****的范围，辐射到了周边10公里范围内城镇，人气极旺。****龙城购物中心【****龙城购物中心】总共商业28万平方米，分为三期来开发。一期8.3万平方米,包括【巴黎春天百货】、餐饮街、休闲娱乐城、书城,其中有欧特利品牌折扣直销中心。一期体量接近【南方商城】总规模。二期61，000平方米包括超大餐饮、娱乐航母城、国际电影城和家电家具城。三期13.6万平方米包括国际名牌工厂直营城、艺文新天地等。规划共有汽车位1500个，自行车、电动车位5000个以上。该项目的面世初期,引起了多方关注,业内人士均一致看好其未来发展,认为随着今后上海西南地区的商业竞争激烈化，该项目的优势会进一步得到体现，规模化、国际化的运作将其迅速取代****成为西南地区的购物中心。一期目前在经营上遭遇了瓶颈,主要暴露为选址偏离商业中心、商业定位重叠、交通组织欠缺等问题。导致客流导入严重不足。【****龙城购物中心】现阶段在与【****ShoppingMall】的竞争中渐渐落于下风。但以长远眼光来看，作为大型的商业项目,进入市场初始阶段是需要一定的培育期,其业态业种也需要做阶段性的调整。从整体规划角度分析,该项目还是具有前瞻性的。相信随着二、三期的建成,终会将其打造成真正的ShoppingMall。

竞争力综合比较指标项目交通通达性目标消费群定位潜力综合评估一般中低层目前较差一般需要引入新业态较好中低层定位准确，经营火爆一般经营状况好，未来发展受龙城威胁大很好中高层定位较好，业种业态调整中较大未来最具潜力的商业项目小结：总体来看，目前****地区的商业竞争已经相当激烈。根据规划，未来的****镇将成为北京至上海高速铁路的终点站，并开设4条地铁通往上海各地区。通过近几年的发展，****地区内已开业商业面积超过30万平米，加上在建及规划中的商业项目，未来商业面积将超过60万平米,整体商业趋于饱和状态。这样的商业规模,如仅仅依靠当地消费群体去消化显然不可能,因此就需要引入周边区域乃至上海市的客源来解决、消化，而如****等区域就属于其辐射范围，并且从目前****本地居民的消费习惯来看，已经将****商圈作为消费购物的第一选择，除“油盐酱醋”等最基本的日常生活消费外，其余均习惯前往****，而****庞大的商业体量、齐全的商品种类、热闹的商业氛围，也是对区域内居民生活休闲和消费购物最大的吸引力。待轨道交通9号线建成后，其辐射能力必然将进一步增强，使****成为上海西区最具有影响力的区域商业中心之一。而本案虽在行政上属于松江，但地理位置上紧邻****商圈，因此完全受其辐射和影响。从今后的长远可持续发展来看,本案的商业特性应该是：错位经营定位，填补消费空白。

2、****商业状况分析近两年虽然上海商铺主要供应量是在松江等郊环地区,但****原来由于人口导入缓慢,规划起步较晚,以致商业发展滞后。从区域目前的经营情况来看，生活类的消费虽占有一定市场份额，但还远远不够满足目前****区域居民的需求，特别是在餐饮、娱乐消费的需求上。以至需要他们频繁往返于****镇与****镇之间，由此可以从很大程度上反映出****镇居民乃至周边区域居民对****镇的商业已具很大的依赖性。而从****地区目前商业的业态和档次来讲，大都为社区便利店、日用杂货、建材和五金类小店，其低档次根本无法与****商圈竞争。而随着****大量别墅项目的开发建设，导入了大批徐汇区、闵行区乃至上海其他地区的人口。相对品位较高并与休闲主题相一致的服饰、餐饮、娱乐等业态在该区域内处于真空状态。 目前****镇的商业主要还是集中在****大街沿线。整条****大街约有商铺300家左右，基本上以20～100㎡小面积商铺为主，总体量约在1万余平方米左右。业态业种相对比较单一，尚未形成一个集中完善的商业氛围。****商铺市场特征：新增供应量以社区商业配套项目为主，从建筑形态上来看,大部分为一层沿街商铺。这主要是****镇新建成大量的住宅项目需要相关配套设施，从而衍生了较多的社区商铺项目。区域内现有商铺供应量非常有限，在市场需求的引导下，目前销售情况尚可。但商铺价格能否得到有效提升，很大程度上要取决于****地区的开发进度与成熟速度。区域内尚未有大型综合性的商业项目的建成、投入运营，缺乏整体商业氛围。

3、****未来商业重点规划****广场M9****站是中心城区通往松江区第一站，也是面积较大的中心站点，将在这里建设轨道交通商业商务区。规划范围：位于沪松公路以南、****公路以东、沪亭南路以西、浦汇塘以北，总用地面积112亩，总建筑面积215,400平方米，将以****广场为载体，整合站点周边商业资源，组团式开发地下于地面空间，融交通换乘、商务办公、酒店公寓、购物餐饮、文化休闲为一体，建成后，将成为上海近郊主要交通商业商务区之一，具备交通集散，人流集散，商业商务集散的综合枢纽功能，服务于****、松江北部地区、闵行****、青浦徐泾，辐射范围广阔。

****广场商业商务设施布局要点功能分区区位建筑面积（㎡）服务内容站前交通换乘中心商业地面1,600快速型商业服务业为主。站厅核心商业区地面31,0006000平米大型国际连锁品牌综合超市，各类零售专卖，大型美食城。地下15,000周边区域办公楼、公寓式酒店地面99,400规划建造2座联体高层商务楼，其中5％作为商业配套，包括大型餐饮，会所，便利店，咖啡厅，银行，礼品店等。地下18,500商铺地面24,000以生活休闲、主题餐饮、商务酒吧、时尚饰品、书店、生鲜超市等社区生活配套。“一主两翼”城镇生活中心结合****镇中心改造和市政道路建设，以满足居民生活消费、提升居民生活质量为宗旨，调整提升****大街，****公路为主的中心商业街区。规划建设北部和南部两翼邻里中心。****镇中心商业街区规划要点名称规划范围规划定位布局要点业态配置****大街城市综合商业街区（核心为沪亭南路至涞亭路段）沪亭南路以西为A段居住区街坊商业购物类与服务类设施比例4:6便利店、药店、银行、邮政、洗染、主副食品、生鲜、咖啡茶饮、票务等沪亭南路以东、虬泾路以西为B段都市综合服务街区购物与服务类设施比例为6:4银行、邮政、书店、便利店、酒吧、高档餐饮等虬泾路以东、涞亭路以西为C段新兴商业集聚街区快餐、服饰、数码通讯、珠宝、音像制品等****公路餐饮娱乐休闲商业街区****公路沪松公路至****大街段特色餐饮为主、休闲购物为辅的特色商业街区购物类与服务类比例为3：7精品店、各类专卖店、艺术类特色商店、餐饮酒吧、便利店、银行等规划中的南北邻里中心将以大型综合超市为核心的与生活消费相关的业态，配套相关大中型餐饮及各类其他休闲和服务设施，其中北部邻里中心位于北部新兴房产开发区，涞寅路南侧，规划建筑面积约3万至4万平方米，以大型综合超市为核心块状集聚设置购物、餐饮、休闲娱乐和社区公共服务设施，服务半径为公里以内区域。北部房产区邻里中心规划要点类别业态面积（平方米）比例购物类大型综合超市约10,00033％专卖店、专业店群约4,00013％餐饮类大型品牌餐饮店及中小餐饮约8,00027％娱乐类娱乐休闲文体约6,00020％服务类社区服务约2,0007％附属设施停车场及其他服务设施约8,000——重点建设项目实施进程重点建设项目实施进程（2005——2010年）项目20062007200820092010北部邻里中心南部邻里中心根据这一规划进程，本案可作为重点参考，以规划自身商业部分的开发建设及后期经营的时间进度控制。4、周边主要在售商铺项目****家园地址：****公路180弄/伴亭路楼层：单层、双层及三连层等多种形式单套面积：26～551m2成交情况：成交价范围8,004～15,055元/㎡，成交均价11,530元/㎡。该项目由于位置较佳，商铺分批推出，自2004年6月开盘，目前已售磬。于2006年5月已交房，尚未进入经营阶段。****项目地址：****镇涞坊路/涞亭北路项目规划：项目总体量达到30万平方米，包含别墅、公寓以及配套商铺。其中商业面积为21,467.4平方米，占到7.2%。共分一期、二期销售，一期体量5,360m2，二期16,107m2商铺情况：围绕小区的北、南、西三面商铺组成。其中北面的1层商铺2004年开始出售，现已售磬，单套面积60～120㎡，成交价8,339～15,368元/㎡，成交均价11,853元/㎡。南面商铺为1～2层商铺，2005年出售，单套面积120～200㎡，成交价为10,000元/㎡。另外西面沿沪亭北路商铺尚未推出，租售未定。该项目开盘1年多以来商铺销售率在50％左右。2006年交房后，目前商铺大部分空置。****园商铺项目地址：涞亭南路/近虬泾路总体商业面积：约6,000㎡商铺套数：80套层高：5.3米单位面积：50m2～100m2物业类型：一层沿街底商项目规划：项目总体量达到38万平方米，包含别墅、小高层公寓以及配套商铺。其中商业面积为6,000平方米，占到1.6%。共分一期、二期、三期销售，一期体量805㎡²，二期1,422㎡，三期3,500㎡。成交均价：一期：7,057元/㎡²二期：11,225元/㎡²该项目从2004年年底开盘至今销售率在40％左右。业态规划：除餐饮、娱乐之外，其余均可经营；周边主要在售项目项目名称开盘日期交付日期商业面积（m²）成交均价（m²）销售率2004-82006.55,40011,530元40％2004-72006.321，46710，000元50％2004-720066，00011，225元40％

周边住宅供应****镇总面积32.92平方公里，目前全镇总人口19万，其中“原住民”2万，市区迁移人口2万，规划到2010年，人口将达到30万。另外本案所在地周边1.5公里范围内新建住宅主要有以下楼盘:项目名称项目地址总建筑面积（㎡）总户数均价（元/㎡）52,2144205,3929,8752718,89075,8285857,34852,000891——85,3727255,21638,5213645,48645,6063786,57844,38513411,320总计——403,8013,524——

附：政策动态分析2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，并针对当前国内房地产市场所存在的问题提出六条措施。1、切实调整住房供应结构制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。2、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用3）调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。4）严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。5）有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。6）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。7）加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。3、合理控制城市房屋拆迁规模和进度8）严格控制被动性住房需求。各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》(国办发〔2004〕46号）的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。4、进一步整顿和规范房地产市场秩序9）加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。10）切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。5、有步骤地解决低收入家庭的住房困难11）加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。12）规范发展经济适用住房。各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。13）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。6、完善房地产统计和信息披露制度14）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。15）坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。政策分析：此次出台的政策与2005年相比，在完善税收、制止囤积房源、控制拆迁速度、发展住房二级市场和租赁市场等流通环节，都有了一些新的进展。但其中相当一部分并未列出具体规定，即所谓的“有法无文”，因此其影响在短时间内还无法显现。另一方面，自去年以来诸多政策的出台已在一定程度上抑止了住宅市场，严重打击了投资气氛，同时投资需求也被很大程度的打压，观望氛围渐浓，此种现状对商业地产也产生了间接影响，主要表现为：商铺投资者的心理预期有所改变市场的变化，让投资者有了新的认识，对房产投资也更趋谨慎。一部分人可能会对商业地产持观望态度，但由于没有实质性的负面政策，相信其间即使商铺价格水平有所下降，但也不会维持长久。投资热点有向商业地产转移的可能由于住宅投资受到限制，社会闲散资金无法释放，在没有合适的投资途径之时，可能会把投资热点转向办公与商铺。但这种转移受到宏观政策、金融、证券、住宅市场行情等多种因素影响，变数较大。

产品定位篇项目简况分析1、项目技术经济指标技术经济指标（6#地块）基地面积77,341平方米建筑密度28%容积率1.6绿化率30%总建筑面积123,000平方米总户数750户其中商业面积：住宅底商面积4,300平方米集中商业面积8,774平方米合计13,074平方米商业机动车位45个技术经济指标（8#地块）基地面积50,690平方米建筑密度27%容积率1.8绿化率30%总建筑面积91,000平方米总户数710户其中商业面积：住宅、影院、酒店式公寓底商面积3,000平方米商业机动车位42个2、SWOT分析优势区位优势本案位居****镇核心位置，区域内商业设施以****大街与****公路为圆心向四周扩散，消费者对区域商业有相当的认可度。资源优势本案周边为传统居住聚集区，常住人口约有2万左右，是本案商业开发的消费基础。且本案1.5公里范围内，目前有近400,000平米已建及在建住宅，未来三年内还将导入的人口约在1—2万左右。产品优势本案商业总体量约为16,000平米，其中集中式商业8,774平米，住宅底商7,300平米，且底商均为商业价值最大的一层建筑，两者在当地具有一定的规模优势，且在未来的商业规划、业态组合方面占据有利位置。劣势：消费力劣势本案所在位置属老城镇核心，附近居民的收入水平和消费能力低于全市平均水平，日常消费以生活日用品，中低档餐饮为主，对于中高档的商品消费接受程度有限。道路劣势本案临街的****公路是一条连通工业开发区与市中心城区的主要干道，大型工程车辆往来频繁，不仅带来大量的噪音和粉尘，并且影响居民的日常的跨街消费。机会：人口导入本区域未来将承担大量的人口居住重任，大规模住宅建设亦随之跟进。根据目前区域住宅销售价格，新导入人口的消费能力将在原有的基础上有所提升，必将对商业配套提出新的要求。集中商业稀缺本案周边区域商业多以临街散铺为主，整体档次较低且无统一的规划，业态业种之间无科学合理的布局，总体以街区型条状分布，只能满足基本生活消费，除此之外非基本生活类消费均呈现外流趋势。风险：竞争威胁距本案4公里左右的****商圈通过几年的发展，已集中了****ShoppingMall，****龙城购物中心，****商业中心等项目，未来还将兴建70,000平米的地铁广场和100,000平米的万科购物中心。由于****镇商业配套相对滞后，且距****商圈较近，因此本区域消费群体对****商圈有较强的依赖性。本案周边在建楼盘****家园、***阳光城等均有商业配套物业，在规模、位置和概念上各具特色，且在开发进度上早于本案，因此对本案的招商及经营都会形成威胁。政策风险近一年以来中央政府出台的一系列打压房地产行业的政策，从目前的发展态势看，虽然商业、办公市场受此影响相对较小，但未来一段时间内是否还会出台带有遏制性的政策，尚无法预知。而这正是可能左右整个房地产市场发展的潜在因素之一。本案商圈分析1、产品条件分析：规划设计在满足区域基本商业配套——安排一定比例的住宅底商的基础上，充分考虑到了未来区域商业的发展，添加了独立商业设施，具有一定的前瞻性，以此通过对业态业种的调配，满足消费客源对更高层次购物休闲的需求。产品形态以底商+独立商业构成，16,000余平米的规模所产生的商业势力必将影响本区域及周边住宅用户。2、区域条件分析：区位条件相对落后，是传统意义上的商业中心位置，但市场的商业形象较差。区域交通工具单一，主要依赖于地面公共交通运输往来，通达便捷度不高。由此我们初步将本案可能辐射的区域做以下划分：核心商圈：以本案为核心，东到沪亭南路，西至金家新村，南临九富路，北接伴亭路，吸引40％以上的常住消费人口二级商圈：通过优良的经营运作，商圈范围将逐步延伸至文化广场以东爱伦坡、新上海弄里人家，南至沪松公路沿线的九州大唐花园、夏州花园等别墅消费人群，以满足该区域内特定消费人群的市场需求。3、人口条件分析商圈未来范围内人口总量将达到4万左右，消费人口分析将较为复杂，主要从两个方面入手：现有居民，主要分布在沪亭小区，金家新村等范围内，家庭人员结构多以三代同堂为主，经济来源较为单一，生活负担相对较重，年轻人均向市区发展，导致其消费模式更新缓慢，因此当前的消费模式仍以日常生活型消费为主，发展潜力有限。导入人口，主要集中在本案东侧区域的新建住宅区内以及北侧的中高档别墅区，该部分潜在消费客源大都受过良好教育，经济实力相对充沛，对生活品质具有相当的要求，消费能力和消费频率将远远超过现有居民，简单的基础型生活配套商业已经不能满足其对生活品质的渴望，综合性商业中心将对此类消费群体产生巨大吸引。

产品定位1、社区商业模式“社区商业”与住宅社区有着密不可分的关联，住宅社区是社区商业的土壤，社区商业的价值依附于住宅的价值，社区商业的利润也依赖于住宅的居民消费。社区商业的建设对小区的形象、配套和人气、以及客户的服务是很好的补充，尤其当住宅无法表现社区形象时，社区商业可以展示社区公众形象，品牌和服务，更可以展现出社区的品质。社区商业作为住宅的一个重要的配套设施，它的启动来源于住宅的成熟。更确切的说，社区的人气决定了社区商业的成功与否。因此，在社区商业的商业模式中，先聚人，再形成消费，进而吸引更多的商家参与到社区的经营中来，从而使该社区商业的价值得到提高，最终形成一个上升状的良性循环。社区商业社区商业消费力人升值聚商社区商业模式社区商业的成功运作和启动，首先要解决人气问题。从一些成功的案例看来，社区商业要达到“聚人”的目的，有两个重要的途径，一是依赖住宅社区的成熟带来居民消费；另外还可以在商业项目中首先安置大卖场等具有较强聚人能力的“商业锚”，对于外向型的社区商业特别有效。2、定位考量◎本案区域内的商业氛围相对成熟。目前市场上的商业物业类型基本为无整体规划的沿街商铺，以及部分住宅配套底商；◎本案区域内的商业氛围相对成熟。目前市场上的商业物业类型基本为无整体规划的沿街商铺，以及部分住宅配套底商；◎生活类卖场和大型专业店集中分布在离本案约4公里左右的七宝镇；各类小超市、便利店和散铺则零散分布在周边各条街道上。而休闲类商业在区域内基本处于空白状态；本案区域内现有的商业设施比较落后陈旧，以本案为圆心，九亭大街西端，九新公路北部均呈现这种状况。而九亭大街东侧则因新兴住宅项目的开发而带动了部分配套商业的发展；◎本案距离七宝镇不远，该商圈内的乐购购物中心、七宝龙城购物中心等规模体量较大且相对成熟，本案受到以上区域级商圈的辐射影响，致使区域内大量中高档类消费客流失。市场考量市场考量

◎本案一、二期商业总建面积约为16,000平方米，项目建成后将改善本案周边区域较为落后的商业状况，同时新导入的人口将带来一系列生活配套的需求，为本案商业的定位提供一定的消费基础支持。◎本案周边新建住宅众多，且地块位于九新公路与九亭大街交汇点，并且规划将对九新公路进行一定的拓宽，从而增强了本案商业的可及性。◎地块在南北方向上被九亭大街分为两块，南侧地块的东北角区域其形状和面积较适合开发集中商业，且由于地处两大主干道的交汇点，可以利用其地理位置优势打造成具有吸附力的商业据点，截流区域内向区域外大型商业中心流散的消费客。◎本案一、二期商业总建面积约为16,000平方米，项目建成后将改善本案周边区域较为落后的商业状况，同时新导入的人口将带来一系列生活配套的需求，为本案商业的定位提供一定的消费基础支持。◎本案周边新建住宅众多，且地块位于九新公路与九亭大街交汇点，并且规划将对九新公路进行一定的拓宽，从而增强了本案商业的可及性。◎地块在南北方向上被九亭大街分为两块，南侧地块的东北角区域其形状和面积较适合开发集中商业，且由于地处两大主干道的交汇点，可以利用其地理位置优势打造成具有吸附力的商业据点，截流区域内向区域外大型商业中心流散的消费客。◎地块南北向距离较长，住宅底商均集中于此，便于安置日常生活配套型商业进驻。地块考量◎九亭镇本地人口受到经济收入的影响，消费能力相对薄弱，消费观念亦较为落后，比较安于目前现有的商业状况，新兴商业的导入可能会对其消费行为产生新的影响。◎本案位于九亭镇核心板块，靠近九亭房产发展区和别墅区，从当前的住宅价格来看，区域内的居住客层次较高，消费能力较强，而对当下的商业情况表示不满的直接行为就是该部分消费群体向七宝倾斜。◎伴随的大量的住宅项目开发进程，未来几年九亭镇将吸◎九亭镇本地人口受到经济收入的影响，消费能力相对薄弱，消费观念亦较为落后，比较安于目前现有的商业状况，新兴商业的导入可能会对其消费行为产生新的影响。◎本案位于九亭镇核心板块，靠近九亭房产发展区和别墅区，从当前的住宅价格来看，区域内的居住客层次较高，消费能力较强，而对当下的商业情况表示不满的直接行为就是该部分消费群体向七宝倾斜。◎伴随的大量的住宅项目开发进程，未来几年九亭镇将吸纳众多外区人口，而当地的消费力和对商业设施的需求也将随之提升到一个新的高度。消费者考量3、功能定位从服务对象来分，社区商业可以分为服务小区内部居民的内向服务型和服务小区内部及周边居民的外服务型两种：配套型社区商业功能以居民服务为对象，以综合经营各类、各层次的消费品为主在功能设定上则结合小区业主的消费档次、需求、心理、及生活习惯而设定商铺面积在20—100平米之间主要有便利店、洗染店、花店、邮局、银行等服务小区内部居民配套型社区商业功能以居民服务为对象，以综合经营各类、各层次的消费品为主在功能设定上则结合小区业主的消费档次、需求、心理、及生活习惯而设定商铺面积在20—100平米之间主要有便利店、洗染店、花店、邮局、银行等服务小区内部居民内向服务型功能上综合考虑周边商业态势及街区功能商铺店面以60—200平米的中大面积为主，有的在1000平米以上主要有大型超市、各种专卖店、大型商场等服务小区内外居民外向服务型功能上综合考虑周边商业态势及街区功能商铺店面以60—200平米的中大面积为主，有的在1000平米以上主要有大型超市、各种专卖店、大型商场等服务小区内外居民外向服务型根据本案的地理位置、商业体量、并结合项目周边的商业态势以及街区现有的商业状况，本案的功能定位：面向小区内外居民的外向服务型社区商业

4、市场定位1）定位课题在进行本案具体的商业定位之前，首先必须明确商业在整个项目中的地位和作用的问题。对本案商业部分的地位认识定位课题对本案商业部分的地位认识定位课题仅作为住宅的配套，完善项目的功能仅作为住宅的配套，完善项目的功能◎应把商业作为整个项目的一部分考虑，与项目内的其他物业形成连动效应。◎应把商业作为整个项目的一部分考虑，与项目内的其他物业形成连动效应。◎不仅仅是住宅的配套，更是一个独立的商业场所，面向整个九亭镇服务的一个具有特色的新商业踞点。◎使得商业部分成为项目的卖点和亮点，不只是为了获取商业开发利润，更重要的是通过商业提升整个项目的品质，加快住宅的去化，提高住宅的价值。◎通过商业的成功经营，是整个项目获取更多的销售利润。2）定位表述因此，根据以上分析，我们确定了“发展”和“融合”为本案商业定位的两种方向。融合发展融合发展针对本案的规划特征，结合未来区域的整体商业发展，寻找区域市场的整合点，使本案与区域商业有机地融合，满足更高层次的市场需求，提升本案的商业地位。结合本案的区域特点，在对现有商业进行分析的基础上，甄别具有市场发展空间的商业类型，将其确立为本案的商业组成，并在规划、经营等方面提升其品质。针对本案的规划特征，结合未来区域的整体商业发展，寻找区域市场的整合点，使本案与区域商业有机地融合，满足更高层次的市场需求，提升本案的商业地位。结合本案的区域特点，在对现有商业进行分析的基础上，甄别具有市场发展空间的商业类型，将其确立为本案的商业组成，并在规划、经营等方面提升其品质。“以人为本服务社区”“以人为本服务社区”构建新型社区商业中心·成为九亭生活好帮手VillageMall确定基础性——社区商业中心，为项目居民服务符合区域性——超越一般社区配套的新型社区商业体现互补性——满足不同层次消费人士的需求打造地标性——树立****镇区域特色的社区商业中心5、业种定位本案的商业主要由两块组成：****大街沿街底商、****大街和****公路转角处的集中商业。现分别确定其具体的业种商家。1）底商住宅底商首先需提供项目住户和周边居民日常生活的配套需要，同时要考虑到规划对于餐饮类商家的限制，所以其业种定位为：基础型生活配套商铺基础型生活配套商铺：满足居民日常生活需求的最基本的配套，如小餐饮店、便利店、理发店、银行、邮局等。九亭大街沿街底商九亭大街沿街底商发展型生活配套商铺发展型生活配套商铺：满足居民多元化多层次的物质和服务需求的配套，一般有服饰店、礼品鲜花店、彩扩店、音像制品店、中高档餐饮、美容店等。底商部分的市场前景评价如下：本案拥有十余万平方米的住宅体量，具备充足的生活配套需求，且现有的街铺零星分散在各条街道，也没有针对性的业种规划，发展型生活配套对此类商铺的需求存在。本案拥有十余万平方米的住宅体量，具备充足的生活配套需求，且现有的街铺零星分散在各条街道，也没有针对性的业种规划，发展型生活配套对此类商铺的需求存在。市场评价市场评价本案原设计的住宅底商面积过大，现有的单套面积基本在150~200平方米之间，明显偏大，且进深过长（部分长达18米），建议进行适当调整。本案原设计的住宅底商面积过大，现有的单套面积基本在150~200平方米之间，明显偏大，且进深过长（部分长达18米），建议进行适当调整。产品评价产品评价2）集中商业位于****大街和****公路转角处的集中商业是本案的规划重点，其业种的选择形式和组合方式相对于底商更加丰富。在此首先对于集中商业可能引进的业种形式进行适应性评价：A.超市形式大卖场大卖场：其特点是单店规模较大、品种齐全，以区域居民为主要服务对象，满足顾客日常生活一站式购物的需要，如沃尔玛、家乐福、好又多等。这里主要指生活类的日常购物场所这里主要指生活类的日常购物场所大中型超市大中型超市：其特点是单店规模适中、分店较多，主要经营食品和日常生活必需品，如华联、联华、农工商等市场前景市场适应度：离本案4公里内有七宝乐购购物中心，未来的玖九广场也配置了大型综合超市，区域内已不具备大型卖场的市场空间。但作为一个新建的十余万平方米的住宅项目，大中型超市仍可作为市场新增供应市场适应度：离本案4公里内有七宝乐购购物中心，未来的玖九广场也配置了大型综合超市，区域内已不具备大型卖场的市场空间。但作为一个新建的十余万平方米的住宅项目，大中型超市仍可作为市场新增供应量。本案适应度产品适应度：一般的大卖场体量都在1万平方米以上，本案在体量上难以满足其面积需求。而对于大中型超市，则可以在3000~5000平米范围内得到实现，且通过大中型生活类超市更贴近区域消费者的实际需求。操作适应度操作适应度：大卖场的商家通常是自己开发物业或租赁其他商业物业经营，他们的租金极低，一般情况下，某些大型商业中心或大型居住区引入大卖场的目的不是本身的盈利，而是利用大卖场的人气带动其他商业或住宅物业的销售，而本案并不需要采取如此办法。此外，对于中小超市的去化，租售两种方式都可以运用，而且由于体量小，即使自营也不会挤压太多资金。B.集中式餐饮形式餐饮街：如虹梅路休闲街、吴江路休闲街餐饮街：如虹梅路休闲街、吴江路休闲街这里主要指经营较为高档的餐饮集中型的商业场所餐饮广场餐饮广场：如新天地、宏基休闲广场市场前景产品适应度：无论是商业街的形式还是集中式广场的形式，在本地块内都比较好布置，但是，休闲商业街宜在非交通主干道两侧排布，因此，在两条交通主干道产品适应度：无论是商业街的形式还是集中式广场的形式，在本地块内都比较好布置，但是，休闲商业街宜在非交通主干道两侧排布，因此，在两条交通主干道的交叉点比较适宜设置以广场形式出现的休闲商业内街。市场适应度：九亭板块本身的餐饮类商业比较缺乏，区域内的消费者的宴请聚会活动大都通过去七宝商业中心来实现其需求。且以后外来人口的导入会对此类消费形成有效的支撑，因此，市场的竞争风险相对较小。本案适应度本案适应度操作适应度操作适应度：餐饮类商业通常以独立店铺的形式经营，开发以后可租可售，但最好是能够统一经营，否则会使得各个商家良莠不齐，不利于将本案商业打造成区域的特色商业中心。C.特色零售形式服装类：服装类：GIORDANO、BALENO这里主要指经营具有一定品牌知名度的生活型商品其他类其他类：家居、眼镜、床上用品市场前景产品适应度：产品适应度：本案的集中商业能够集聚一定数量的相关零售商铺，从而形成当地颇具吸引力的商业据点。但集中商业内的零售店铺要求面积不大，商铺的得房率也较低。市场适应度：九亭当地的购物档次较低，少量的品牌店也是分布较散，大量的中高档购物都转向七宝。同时，随着新建商品房带来的人口导入，对于一个集中的、中档的购物场所的需求不断提升。本案适应度本案适应度操作适应度操作适应度：对于集中式的购物场所需在前期进行一定的经营引导，最好是能统一经营。并且，没有一个整体概念的集中商业难以聚集人气不利销售，最好有主力店的支持配合。D.休闲娱乐形式这里主要指一些中型的娱乐休闲场所例如：这里主要指一些中型的娱乐休闲场所例如：美容、足浴、棋牌、健身市场前景产品适应度：本案的住宅底商面积偏大，规划又限制了餐饮，故娱乐休闲类商业更适宜入驻底商。产品适应度：本案的住宅底商面积偏大，规划又限制了餐饮，故娱乐休闲类商业更适宜入驻底商。市场适应度：娱乐休闲类商业的消费群体更年轻化，而当地居民年龄层次偏大。另外，娱乐休闲商业不如餐饮类的基础性（日常需求）强，客户更有可能倾向选择稍远的七宝。本案适应度本案适应度操作适应度操作适应度：集中商业应尽量布置种类相同的业种，以形成一定的规模和聚集效应，利于后期经营和销售。并且，本案的集中商业和底商相距较近，商家之间经营可以互补。3）业种评价对以上各类商业业种在市场、产品和操作三个方面的适应程度进行汇总评分，结果如下：商业业态市场适应度产品适应度操作适应度总体评价超市√√√√√√√√√√√√√√√餐饮√√√√√√√√√√√√√√√零售√√√√√√√√√√√√休闲娱乐√√√√√√√√说明：以上的评定标准分为五个档次，分别如下：适应度差适应度较差适应度一般适应度较好适应度好√√√√√√√√√√√√√√√4）业种选择根据以上的分析，可初步确定大型超市、餐饮、零售作为本案集中商业部分的主力商家。

6、业种组合方案选择根据项目的自身条件，以及各类业态的在****当地的适应度。我们必须选择一种行之有效的方案，将不同的业种进行整合，发挥业种之间的互补性和联动性，以达到1+1〉2的加法效应，弥补单一业态在当地市场适应度上的不足，提高商业的成功机率。1大型超市+餐饮+特色零售组合方案一：项目按照5：4：1的组合比例来执行，即将二层50%左右的面积（约4500平米）规划为超市，作为出租用途，获取稳定现金流，如需流动资金可向银行抵押获得优良资产的大额银行授信。同时通过超市对人流的吸引，来带动餐饮和零售。一层的40%的面积（约2800平米规划为餐饮，以满足该区域对于餐饮的需求以及超市购物后的停顿。最后的10%的面积（约1200平米），规划为特色零售。一层餐饮和零售的商铺约4000平米，日后可以进行销售，以保证开发资金的回笼。以上的方案优势是：1．以超市作为主力店，可以带动其他业种的经营。2．超市的引入，可以提升一层商铺的商业价值，日后销售价格有很大的提高。3．业态丰富，比例合理，避免了单一业态今后进入市场后面对的经营风险。方案的劣势有：二层作为超市的面积不能进行销售，对资金的回笼有一定的影响。2餐饮+特色零售组合方案二：项目按7：3的组合比例来执行，将70%的面积（约3200平米）规划为餐饮。用众多餐饮店的聚集，来形成以餐饮为主题的集中性商业项目。30%的面积用作特色零售用途，来吸引人流。项目可以将该部分的营业面积分割为中小面积销售，回收投资投入。以上的方案优势是：1．商铺的分割面积较小，便于日后销售，较快的回笼资金。2．比较容易形成以餐饮为主题的特色商业中心。方案的劣势有：数量较多餐饮商家，导致今后的经营主题难以掌控，一旦商家进入恶性竞争，则较难保证今后项目的经营情况。以上的两种方案都存在的一定的利弊性，因此在选择过程中综合考量，以保证日后项目的成功。

建筑规划建议1．建筑形态规划设计****项目集中商业地块的形状较为狭长(东西长约80米，南北长约160米)。地块西侧和北侧均为住宅。根据我司对于集中商业的两种不同定位，我司提出出两种不同的建筑规划方案。第一套规划设计方案：1大型超市+餐饮+特色零售组合为了配合这两种业态的组合，将建筑形态设计成为单体建筑，南北长约80米，东西长约50米，建筑主体为2层，每层面积约4000平米，共8000平米，局部有三层，面积约400平米。规划过程中，结合****项目整体的建筑风格，充分体现建筑的特色和商业价值，以及建筑空间使用的最大化，包括今后入驻的商业对于建筑的要求等等。建筑造型简洁、厚重，具有鲜明的主题性。建筑内部设计：一层定位为餐饮和特色零售商铺，便于以后出售，二层按大型超市的要求布置，内设货品仓储区，该区域的层板承重需要增强。三层局部可作为超市的办公场所用。建筑物内部的一层往二层的层梯建议设置超市卖场专用平板式的自动扶梯，引导人流进入二层消费。建筑物的北侧为****的商业中心—****大街，因此建议在北侧的位置设置一个商业广场，面积约800—1000平米，并且将建筑物的主入口设置在北侧，两个次入口分别设计在东侧和南侧的位置。这样设计，可以很好的吸引和聚集北侧****大街上的大量人流，南侧的入口可以方便自驾车消费者的进入，最大程度的提升项目的商业价值。具体示意图如下：

平面图：主入主入口停车场次入口出、入口九亭大街九新公路九新公路

立面示意图：九新公路九新公路九亭大街九亭大街东北侧鸟瞰图九亭大街九亭大街九新公路九新公路南侧平视图

第二套规划设计方案：2餐饮+特色零售组合与前两种业态组合的不同，餐饮加零售的组合对于建筑体形态的限制较小，我司将集中式商业设计成为一个围合式的建筑，南北最长面约95米左右，东西长约65米，中间设置中庭，整个建筑主体为2层，单层体量约4000平米，共8000平米左右，局部有三层，面积约400平米左右，总建筑面积约8400平米左右。二层的顶层面积较大，局部可以作为三层的露台使用，也可作为今后的广告位出租使用（如：高炮广告位等）。面积分割：对于东西两侧商铺，我司进行了小面积分割，单层最小单位面积约60平米，最大单位面积约650平米，且建筑内部的商铺可以结合商家的实际需求，对上下或左右相邻的商铺进行自由分割和组合，满足不同客户对于不同面积段的需求。西侧的商铺共两层，每层每套分割面积约120平米（面宽8米，进深15米），比较适合小型餐饮，并且该面积大小便于日后出售。对于东侧的商铺共两层，我司将其每层每套的面积，划分成60平米（面宽8米，进深7.5米）的小面积商铺，比较适合做特色零售、生活配套等业态。东侧沿街商铺拥有较长的展示面，内侧的商铺拥有中庭的展示面，最大程度地提升了整个东侧条状商铺的商业价值，加上单位面积小，总价相对较低，以利于销售。南北两侧的商铺为大面积商铺设计成三层，单套总面积在2000平米左右，适合做大型的餐饮，且二层的层顶可以作为其露台进行使用。中庭部分：中庭内，设计了回廊，消费者可以通过电梯、回廊等设施，直接上二层进行消费。今后销售过程中，根据客户的实际需求，既可将一层商铺由内部的楼梯连接至二层来销售，也可将二层的商铺独立销售。由于回廊的设置，二层的商铺的商业价值也得到了一定的提升。中庭内部建议设计成多功能的中庭广场，结合休闲、餐饮、购物、集会、表演、节庆等多种功能，经营者亦可通过场地出租获取利润。与方案一相同的是，建议在北侧设置一个商业广场，面积在800—1000平米，并且将建筑物的主入口设置在北侧，次入口和出口分别设计在东侧和南侧的位置。具体示意图如下：九亭大街九亭大街主入口主入口九新公路九新公路次入口次入口出、入出、入口停车场立面示意图：九新公路九新公路九亭大街九亭大街东北侧鸟瞰图九新公路九新公路九亭大街九亭大街九新公路九亭大街

2．业态规划设计九新公路九亭大街方案一：1大型超市+餐饮+特色零售组合楼层业态分布建议层层业态分布一层中式简餐、西式快餐（麦当劳、必胜客）、特色零售二层大型超市（农工商超市、华联超市）三层（局部）超市办公场所根据我司对于以上方案一业态的定位，其具体业态规划如下：一层为集中性餐饮加上部分特色零售，餐饮商铺单套面积约100-190平米（店铺面宽8—16米，进深在12—18米之间），特色零售商铺单套的面积约30平米左右（面宽4米—8米，进深约6—7米）。以上的商铺按客户的实际需求可以进行面积的自由组合，满足不同客户对于不同面积段的需求。示意图：一楼平面图一楼平面图图中，蓝色部分商铺面积单套约190平米，建议引入中型的中式餐饮，黄色部分的商铺单套面积约100—150平米，适合引入西式简餐、咖啡茶座等。红色部分的商铺面积约50—80平米，建议引进特色零售。具体商铺分割建议：商铺类型中式简餐咖啡简餐、西式快餐特色零售面积分割每单位房间190㎡左右每单位房间100-150㎡每单位房间50-80㎡开间８—16米之间8米左右4—8米之间8米左右进深12—18米之间15米左右6—7米之间15米左右分割方式自由组合，根据使用需要，可前后、左右相连接层数1层2层1、2层2层层高1层吊顶前层高5米技术要求上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔油池、新风、广告位电力、广告位二层业态组合建议：建议二层整体出租，引入一家大型超市。其单层总面积在4000平米左右，能满足这类超市对于面积的需求。二楼平面图二楼平面图图中褐色部分表示，通过一层内部的两台双向平板扶式电梯进入二层，二层整体为大型超市。

方案二：2餐饮+特色零售组合楼层业态分布建议层层业态分布一层大型中式餐饮、中式简餐、西式快餐（麦当劳、必胜客）、特色零售二层大型中式餐饮、中式简餐、西式快餐（麦当劳、必胜客）、特色零售三层（局部）大型餐饮根据我司对于方案二的业态定位，具体业态规划如下：橙色部分建议做西式餐饮，建议将两家知名餐饮店（建议是肯德基、麦当劳、必胜客等）放在北侧主入口的位置，同时建议将两端商业价值最高的铺位设置为一层连二层，其中西侧一层通至三层，通过商家的知名度，来吸引人流。蓝色部分建议做集中式餐饮。其中，南侧的商铺面积较大，建议引进三家左右的大、中型餐饮，通过内部的楼梯连接二至三层。其余的商铺，可引入5—6家小型餐饮入驻，根据这些客户的需要，可以通过内部楼梯，将上下两层进行组合连接。红色部分建议做特色零售，一层东面商铺的外侧沿****公路的展示面较长，建议全部放置特色零售，内侧则拥有内部中庭的展示面，因此也建议放置特色零售，东侧的商铺也可根据这些客户的需要，通过内部楼梯，将上下两层进行组合连接。方案二各类餐饮所占的总建筑面积控制在约5200平方米左右，特色零售的面积控制在3200平米左右。

平面示意如下：褐色部分为电梯位置商家示意：餐饮：特色零售：具体商铺分割建议：商铺类型中式简餐咖啡简餐、西式快餐特色零售面积分割每单位房间约190㎡每单位房间约100-150㎡每单位房间约50-80㎡开间８—16米之间8米左右4—8米之间8米左右进深12—18米之间15米左右7米左右15米左右分割方式自由组合，根据使用需要，可前后、左右相连接，也可通过内层梯进行上下连接层数1、2、3层2层1、2层2层层高1、2层吊顶前层高5米、3层层高3.5米技术要求上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔油池、新风、广告位电力、广告位

租售建议1、租售模式从物业自身角度，本案的住宅底商以及集中式商业的中小独立商铺可以进行销售，而集中式商业中的大型商家（如大型餐饮和超市）适宜长期持有经营或出租。从项目经营角度，住宅底商由于各自独立，可按市场规律自行成长，发展商持有物业统一经营的必要性不大。而集中商业外向服务的要求更高，需要打造统一的商业形象，尤其是大面积单店物业，所以最好能够统一经营，以利于整体商业今后的运营管理，并提升集中式商业的价值。因此，住宅底商基本确定为自然销售，而集中商业部分就两个不同方案分别进行论述。方案一的二层（大型超市）确定为长期出租，一层的独立店铺为可出售部分，方案二的商铺可全部出售。但是，对于出售部分采取何种方式是需要考虑的重要因素。目前，出售型商铺普遍采取的营销方式主要包括：1）纯销售，即发展商销售商铺后，由小业主自行处置2）先租后售，即发展商先实行招商经营，待商铺经营成熟后连同租约一起销售与投资者3）售后返租或带租约销售，即发展商统一招商管理，承诺投资客固定的回报率

以下是不同销售方式的比较：优势劣势适用商铺类型纯销售快速回笼资金操作形式较为方便经营上会面临较大困难难以实现商铺价值的进一步挖掘街铺住宅配套商铺先租后售租赁阶段起到养铺作用，能够提升商铺价值减少未来产权分散的经营风险在后期实现销售，可缩短资金回收时间。在经营一段时间后，对销售有比较大的促进作用。投资回收期相对较长开发商需要承担前期的经营风险和资金需要有专业经营管理人员或专业公司。街铺、住宅配套商铺街铺形式的中小型休闲广场少量零散商铺售后返租或带租约销售资金回笼迅速，与纯销售几乎相同对项目具有一定的控制能力，有利于项目后期发展一般提供固定的投资回报率和一定的回报周期，对投资客有一定的吸引作用。在项目的孕成期，需承担客户的投资回报，开发公司承担比较高的经营风险。业主与经营管理公司容易产生矛盾需要有专门的经营管理队伍或专业公司。在经营期限结束后，后期的经营未知性较高。大中型商场租赁专业度高的商场

参考案例1:****生活广场地址：交房时间：2004年4月商业总面积：3万m2商铺主力面积：70～120m2售价：开盘时报价1万～1.2万元/m2目前二手商铺报价8,000～14,000元/m2租金：目前报价1～1.8元/m2·天****生活广场位于浦东****地区，紧邻**********美家，是由多幢2层独立建筑组成的集中式的商业广场。得益于区位以及当时的房地产市场形式，项目开盘销售良好。但商场由小业主自由招商，加之商场没有相应的经营管理公司，该项目出租率不足5％，目前处于停歇状态。参考案例2:******花园底商面积——单层店铺每个20平方米左右，总建筑面积约30,000平米底商价格——主街的店铺租金每月100-150元/平方米，其它的店铺30-80元/平方米商业开发——开始采取出租形式，统一招商，统一管理，在招商上有意识的提高整体社区品味，避免出现洗头房、洗脚屋等低形象的商业单位。在社区商业发展到一定的程度后，就全部单个或联体出售，由业主自主选购经营。从****镇的区域商业规划中可以看到，****镇将通过中心城区的改造和市政道路建设，以满足居民生活消费、提升居民生活质量为宗旨，调整并提升****大街，****公路为主的中心商业街区，构建北部和南部两翼邻里中心。由于本案特殊的地理位置（****大街与****公路交叉点）恰好在两个规划区域的结合点上，且受到北部房产区邻里中心一定的辐射。因此，本案不但应在产品定位上充分考量与两者之间的衔接和延续，更应该关注两个区域的具体规划和开发进程，尽可能在开发进度上先于两者竣工，并随之展开相应的租售工作，以抢占较为有利的营销时间节点。通过对上述三种不同租售模式的优劣势比较以及适应度分析，再结合区域商业规划，本案集中商业的出售部分建议采取“纯销售+先租后售+带租约销售/售后返租”的模式，具体方式如下：方案一方案一一层：纯销售或售后返租二层：长期出租二层作为超市如招商成功，可作为一个主力店带来稳定客流，降低一层的销售和经营难度大面积商铺：大面积商铺：先租后售或长期出租通过先持有大面积商铺保证整体定位的实现，后期如再出售还可获得“生铺养成熟铺”之后的更高利润通过先持有大面积商铺保证整体定位的实现，后期如再出售还可获得“生铺养成熟铺”之后的更高利润方案二方案二中小面积商铺：中小面积商铺：纯销售或带租约销售/售后返租通过出售数量占多的中小面积商铺获取早期利润，如果销售不畅可再考虑售后返租的形式通过出售数量占多的中小面积商铺获取早期利润，如果销售不畅可再考虑售后返租的形式2、租售价格1）直接销售本案周边可比商铺项目基本以底商为主，其中「****家园」商铺与本案的可比度最高，因此底商的市场售价可以「****家园」商铺售价为主要参考，结合其他项目销售情况一并考虑。综合周边市场的商铺销售数据，预计本案所在位置的市场商铺售价为：一楼：11,500～12,500元/m2二楼：7,200～8,000元/m2该价格是基于本案住宅或酒店公寓基本交房及入住以后的市场价格。本案商业分沿街底商与集中式商业两种形式。其中沿街底商位于****大街南北两侧，规划总建筑面积7301.84平米；集中式商业位于****公路西侧，规划建筑面积8774.45平米，可分割产权销售。由于在形态上有较大区别，因此底商与集中式商业的售价必然有所不同。同样，在本案住宅及公寓入住的情况下，商铺部分能够达到目前市场水平。****大街沿街底商仅一层，预计市场均价为：11,500～12,500元/m2。集中式商业共两层，由于内铺的商业价值不如街铺，并且受到分割销售后得房率偏低的影响，因此与同等位置的底商相比，集中式商业的市场售价有10％左右的下降，预计均价为：一楼：10,300～11,000元/m2二楼：6,800～7,500元/m2如果商铺在住宅及酒店公寓未入住的情况下进行销售，由于无法保证足够的

消费人流及相对成熟的社区环境，那么商铺的价格将受到15％～20％左右的

损失，即：****大街沿街底商仅一层，预计市场均价为：10,000～11,000元/m2。三层集中式商业:一楼：9,000～9,500元/m2二楼：5,500～6,000元/m22）先租后售根据区域规划，****公路、沪松公路至****大街段未来将改造为餐饮特色街区，而本项目沿街底商正好位于该路段，因此可与建设规划整体相融，既形成整体优势，有效补充****镇目前比较缺乏的餐饮休闲商业种类。因此，根据市场情况和本项目底商的位置因素:底商租金预计在1.5～2.5元/㎡·天。本项目中的集中商业一层部分可作中小面积分割，但由于内铺的商业价值不如街铺，并且分割销售后得房率偏低，对进入的商业也形成一定抗性，综合以上因素，根据市场情况：集中商业租金预计在1～2元/㎡·天。考虑到本项目以及周边开发的时间进度和人口导入速度，预计在2～3年左右商铺能够有初步经营规模，而根据****未来的发展状况及商铺经营的一般规律，届时区域商铺市场租金水平应有5％～10％左右的年增幅，那么本项目的商铺租金预计为：底商租金：2.5～3元/㎡·天。集中商业租金：1.5～2.5元/㎡·天。则售价为：底商：12,000～13,000元/m2集中商业：一楼：11,000～12,000元/m2二楼：7200～8200元/m2因此，若是商铺先租后售，那么从商铺建成使用算起，租赁物业自持期应在2年左右。结论：综合以上情况，我部建议本项目商业应采取先租后售模式，并在商铺建成后自行持有1～2年，一方面可以配合项目整体开发进度和人口导入，另一方面可最大程度上形成商业的良好经营，从而形成良好商业氛围使物业自身升值，实现商铺出售利润最大化。基因测序领域独角兽Tempus于2018年9月完成1.1亿美元的E轮融资。Tempus是一家通过收集和分析分子生物学和临床数据，致力于改善癌症疗法的精准医疗科技公司。该公司通过与250多家医院系统达成合作关系，收集了200万份临床病例。同时，它与梅奥诊所（MayoClinic）、西北大学、芝加哥大学、和密西根大学等机构合作，对患者的肿瘤组织进行基因测序。该公司使用机器学习，新一代基因组测序，和AI辅助的图像识别技术来更好地了解患者肿瘤的特征，从而为患者提供“量身定做”的最佳疗法选择。来自于父母方或者是在胚胎期的基因突变，故这类疾病最好的解决方式是在婚前、孕前、产前及早诊断，达到及早发现、治疗的效果。基因检测技术应用于常见染色体异常疾病（如三体综合征）的产前诊断与筛查目前已经比较成熟，国内基于二代测序的无创产前诊断（NIPT）市场是基因检测临床应用领域最先达到百亿级的细分市场。此外，基因检测在保障生育健康方面的应用也包括夫妇孕前基因检查、PGS/PGD（胚胎植入前遗传学筛查与诊断）、新生儿遗传病筛查等，在“放开二胎”政策背景下高龄孕妇增多，PGS/PGD有望成为基因检测领域的下一个百亿级临床应用市场。与外国保健品市场相比，我国保健品市场产品人群细分化程度还处于较低水平。以复合维生素片市场为例，2017年美国复合维生素片市场针对青少年，老年人，女士，孕妇和男士的产品比例分别为25%，23%，14%，5%和27%。仅有7%产品是普适性复合维生素片。而在中国，2017年度复合维生素片市场83%产品均为普适性产品。针对不同人群的复合维生素产品仅占17%。产品细分化程度越高其附加值越高。与美国市场相比，我国保健品市场细分化程度还不足。保健品行业中，电商渠道是增长最快的渠道。根据Euromonitor的统计，2017年中国保健品线上渠道约占总销售额的17.8%，较2010年线上渠道占比1.1%，增长了16.7个百分点。随着互联网的普及和人们对于保健意识的提升，消费者不必要通过销售人员讲解保健品知识，消费者更倾向于通过网络平台来购买保健品。在供给方面，保健品供应商也纷纷在天猫、京东等平台开设线上旗舰店。根据淘数据的统计，2018年7月，天猫保健品品牌数量达901个，店铺数量达1143家，线上单品数有20928种。康复机器人是当前医疗机器人的重要分支，其研发涉及康复医学、生物力学、机械学、机械力学、电子学、材料学、计算机科学以及机器人学等诸多领域。推动康复机器人发展，有利于促进康复医学的进步，也有利于相关领域的新技术和新理论的发展。正因此，康复机器人现已成为全球医疗机器人领域投资及研究的一大热点。在基因科技开发与应用上，中国与发达国家处于同一起跑线。随着我国经济的快速发展，人们生活水平的不断提高，消费能力和健康保健意识愈加强烈，预估我国每年基因检测量至少在300万人次以上，且逐年递增。未来2到3年内，我国认识到基因检测重要性的人群将达到总人口的15%-20%，约有3亿人的市场潜在需求，每年基因检测量至少在300万人次以上，市场空间非常巨大。数据显示，截至目前市场上有2000多款移动医疗APP。在移动医疗市场规模不断扩充下，行业寡头割据的格局似乎在慢慢显现，这一迹象指向占据众多优势的平安好医生。资料显示，平安好医生归属中国平安集团麾下，为平安集团旗下互联网业务板块的重要成员。2018年5月，平安好医生登陆港交所，创下2018年以来港股最大规模IPO；同时闻名的还有其国际化战略：将与东南亚最大的移动O2O服务商新加坡Grab公司共同设立东南亚国际合资公司，以此布局东南亚市场。基于此背景下，平安好医生的月活跃用户数也实现快速上涨，据市场监测数据显示，2018年第2季度移动医疗APP月均活跃用户数上，平安好医生以724.1万人排名第一，领先全行业。基因测序领域独角兽Tempus于2018年9月完成1.1亿美元的E轮融资。Tempus是一家通过收集和分析分子生物学和临床数据，致力于改善癌症疗法的精准医疗科技公司。该公司通过与250多家医院系统达成合作关系，收集了200万份临床病例。同时，它与梅奥诊所（MayoClinic）、西北大学、芝加哥大学、和密西根大学等机构合作，对患者的肿瘤组织进行基因测序。该公司使用机器学习，新一代基因组测序，和AI辅助的图像识别技术来更好地了解患者肿瘤的特征，从而为患者提供“量身定做”的最佳疗法选择。来自于父母方或者是在胚胎期的基因突变，故这类疾病最好的解决方式是在婚前、孕前、产前及早诊断，达到及早发现、治疗的效果。基因检测技术应用于常见染色体异常疾病（如三体综合征）的产前诊断与筛查目前已经比较成熟，国内基于二代测序的无创产前诊断（NIPT）市场是基因检测临床应用领域最先达到百亿级的细分市场。此外，基因检测在保障生育健康方面的应用也包括夫妇孕前基因检查、PGS/PGD（胚胎植入前遗传学筛查与诊断）、新生儿遗传病筛查等，在“放开二胎”政策背景下高龄孕妇增多，PGS/PGD有望成为基因检测领域的下一个百亿级临床应用市场。与外国保健品市场相比，我国保健品市场产品人群细分化程度还处于较低水平。以复合维生素片市场为例，2017年美国复合维生素片市场针对青少年，老年人，女士，孕妇和男士的产品比例分别为25%，23%，14%，5%和27%。仅有7%产品是普适性复合维生素片。而在中国，2017年度复合维生素片市场83%产品均为普适性产品。针对不同人群的复合维生素产品仅占17%。产品细分化程度越高其附加值越高。与美国市场相比，我国保健品市场细分化程度还不足。保健品行业中，电商渠道是增长最快的渠道。根据Euromonitor的统计，2017年中国保健品线上渠道约占总销售额的17.8%，较2010年线上渠道占比1.1%，增长了16.7个百分点。随着互联网的普及和人们对于保健意识的提升，消费者不必要通过销售人员讲解保健品知识，消费者更倾向于通过网络平台来购买保健品。在供给方面，保健品供应商也纷纷在天猫、京东等平台开设线上旗舰店。根据淘数据的统计，2018年7月，天猫保健品品牌数量达901个，店铺数量达1143家，线上单品数有20928种。康复机器人是当前医疗机器人的重要分支，其研发涉及康复医学、生物力学、机械学、机械力学、电子学、材料学、计算机科学以及机器人学等诸多领域。推动康复机器人发展，有利于促进康复医学的进步，也有利于相关领域的新技术和新理论的发展。正因此，康复机器人现已成为全球医疗机器人领域投资及研究的一大热点。在基因科技开发与应用上，中国与发达国家处于同一起跑线。随着我国经济的快速发展，人们生活水平的不断提高，消费能力和健康保健意识愈加强烈，预估我国每年基因检测量至少在300万