地产公司项目招投标与成本控制内部培训讲义378

龙湖项项目成成本管管理控控制与与招招投标标、合合同管管理主讲：：周世世艾2011年12月17日讲师介介绍高级工工程师师；一一级建建造师师；重重庆市市造价价协会会第二二届理理事会会常务务理事事；原原重庆庆龙湖湖地产产发展展有限限公司司总经经济师师；12年龙湖湖工作作经历历，在在成本本控制制管理理和合合同、、招投投标管管理方方面有有比较较深刻刻的体体会。。内容龙湖的的项目目成本本管理理龙湖招招标投投标管管理龙湖的的合同同管理理龙湖的的项目目成本本控制制内容龙湖的的项目目成本本管理理龙湖招招标投投标管管理龙湖的的合同同管理理龙湖的的项目目成本本控制制龙湖成成本管管理的的目标标龙湖成成本管管理的的目标标成本管管理的的目标标是保保证成成本的的支出出获得得最大大效益益----提升价价值龙湖成成本管管理的的基本本内容容----合理确确定成成本与有效控控制成成本龙湖成成本管管理的的宗旨旨与目目标宗旨：：以经济合合理性性最大的的成本本提升升产品品的竞竞争力力，并并形成成行业业成本本优势势。。目标：：建立目目标成成本管管理为为导向向的成成本管管理体体系价值工工程房地产产企业业的主主要成成本管管理内内容有有：31人力的的成本本542产品的的成本本产产品品的建建造、、品质质时间的的成本本生生产的的速度度、进进度人力的的成本本管管理人人员多多少和和水平平资金的成本本资资金的利息息管理的成本本管管理的程度度、精细度度售后的成本本6售后成本有有：①产品维修修成本；产产品质量问问题②客户关怀怀成本；活活动、及对对个别使用用功能的改改变③销售承诺诺成本；向向购房客户户不当承诺诺④开发过程中中遗留给物物业管理的的问题⑤……成本经营目标/盈利指标项目策划销售定位项目设计/部品定位合作资源资金来源政策与市场场环境影响成本的的因素自身管理能能力项目开发节节奏/现场施工数据分析与与储存新项目可研规划设计合约规划与招标施工管理合同结算动态反馈及时结算事前定价步步跟踪准确测算成本管理工工作的重心心提前准确测算、步步跟踪、、事前定价价、动态反反馈、及时时结算龙湖湖成成本本管管理理体体系系思思路路成本本管管理理（（提提前前））的的基基本本方方法法………目标标成成本本管管理理目标标成成本本管管理理的的内内容容………目标标的的确定定与控制制两方方面面为什什么么要要进进行行目目标标成成本本管管理理目标标成成本本管管理理有有什什么么作作用用目标标成成本本管管理理的的作作用用在在于于心心中中有有数数；；““算算了了再再做做””而而不不是是““做做了了再再算算””为开开发发决决策策提提供供依依据据提前前锁锁定定投投资资合理理确确定定销销售售价价格格加强强成成本本的的计计划划性性预测测投投资资效效益益目标标成成本本的的作作用用目标标成成本本管管理理内内容容编制制目目标标成本本分阶阶段段对对目目标标成成本本进进行行检查查、、修修正正目标标成成本本与与实实际际成成本本进进行行比比较较，，对对目目标标成成本本进进行行后评评估估目标标成成本本管管理理原原则则不仅仅限限于于成成本本目目标标值值本本身身、、更更要要关关注注成成本本背背后后的的产品品目目标标成本本管管理理未未来来的发展展方方向向管理理重重心心前前移移方案案优优化化管管理理创创新新龙湖湖的的项项目目成成本本管管理理龙湖湖成成本本管管理理体体系系制度度流流程程方方法法工工具具（工工作作指指引引、、作作业业指指导导书书））成本管理部分管理制度招标管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法……成本本管管理理的的管管理理体体系系业务模块制度文件流程文件作业指引记录表单成本管理目标成本管理办法目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板责任成本管理办法责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表成本绩效考核制度合同计量与结算流程经济标书及评审指引责任成本月度评估表。。。。。。。。。。。合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板

动态成本信息归集指引成本预警通知书造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表变更签证管理指引成本数据库模型预、结算编制管理指引项目成本指标测算表成本数据库编制指引市场成本调研表专业端口责任成本考核指引项目成本-盈利动态测算表成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标。。。。。。项目产品建筑/品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单/签证单经济标评审分析表计量支付表单

工程进度/材料供应计量与付款台帐工程结算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表。。。。。。成本本管管理理部部分分制制度度流流程程体体系系成本本模模块块：：制度度流流程程与与管管理理工工具具龙湖湖项项目目主主要要成成本本费费项项主要要费费项项科科目目：：一、土土地地费费用用二、、前前期期费费用用三、、建建筑筑安安装装成成本本（基基础础设设施施、、配配套套设设施施、、单单体体））四、、开开发发间间接接费费五、、营营销销费费用用六、、公公司司管管理理费费七、、财财务务费费用用序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等发展部2前期费用勘察、设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费等工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套、道路工程部小区强弱电、总平工程造价采购部5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等造价采购部6主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部开发发成成本本销售售费费用用开发发间间接接费费税金金土地地成成本本前期期工工程程费费配套套设设施施费费基础础设设施施费费建安安工工程程费费工程程相相关关费费后续续成成本本管理理费费用用财务务费费用用建设设期期返返工工费费优化化设设计计费费用用相关责任部门物业业公公司司工程程部部造价价采采购购部部研发发设设计计部部发展展部部成本本财务务部本成成发发开开接接直营销销部部勘察察设设计计费费项目目全全成成本本的的纵纵向向分分解解建设设部部2000年9月18日发发布布《房地地产产开开发发项项目目经经济济评评价价方方法法》第四四章章第第24条明明确确“开开发发建建设设投投资资是是指指在在开开发发期期内内完完成成房房地地产产产产品品开开发发建建设设所所需需投投入入的的各各项项费费用用，，主主要要包包括括：：土地地费费用用、、前前期期工工程程费费用用、、基基础础设设施施建建设设费费用用、、建建筑筑安安装装工工程程费费用用、、公公共共配配套套设设施施建建设设费费用用、、开开发发间间接接费费用用、、财财务务费费用用、、管管理理费费用用、、销销售售费费用用、、开开发发期期税税费费、、其其他他费费用用以以及及不不可可预预见见费费用用等等。。”成本本测测算算费费项项表表比比较较讨论论：：你所所在在企企业业有有无无成成本本费费项项表表，，表表格格形形式式和和费费项项顺顺序序有有哪哪些些不不同同，，内内容容有有哪哪些些不不同同结论论：：各表表形形式式和和费费项项顺顺序序不不同同，，但但费费项项的的内内容容大大致致相相同同龙湖湖的的项项目目成成本本管管理理以项项目目为为管管理理对对象象项目目的的完完全全直直接接成成本本测测算算分分解解间接接成成本本测测算算分分摊摊项目目的的成成本本管管理理内内容容项目目制制管管理理组组织织形形式式营销销部部成本本管管理理部部工程程管管理理部部设计计研研发发部部计划划财财务务部部公司司总总经经理理研发发专专员员项目目负负责责人人项目目研研发发经经理理项目工程经理理项目成本经理理项目营销经理理项目财务经理理专业工程师成本专员营销顾问财务专员公司运营总监监龙湖项目部主主要职能产品研发定位位施工组织和管管控成本测算和控控制营销策划和销销售客户管理品质质保证实行项目管理理后公司和部部门职能公司土地竞拍、资资金保障部门掌握制度、流流程、方法、、工具的制定定和更新；整理资源、知知识沉淀；集公司资源协协助支持项目目工作，检查查监督项目工工作培训项目需要要的合格的经经理和专员项目职能岗位项目成本管理职能设计研发1、产品定位2、产品建造标准3、设计任务书4、设计优化产品成本控制5、设计费管理成本管理1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理5、资金计划汇总工程管理1、在成本控制下进度、质量管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销1、市场定位2、体验区选址及标准3、销售费用（包括样板房景观体验区）管控计划财务1、项目成本财务指标的管控2、分摊成本的管控3、总体资金计划的管控龙湖目标成本本管理三大工工具1、目标成本测算算与分解2、投资分析模模型3、历史成本数数据库龙湖项目目标标成本测算和和分解目标成本测算算的条件经讨论确定的的方案或设计计图（规划指标表表）整理建筑标准准、产品配置置市场价格及其其走势的准确确把握相应项目工程程造价历史成成本数据参照本企业在在建项目成本本、参照历史史成本、参照照市场同类产产品成本测算算正向测算：测算依据（产品标准、市场情况、历史成本数据据库）测算方式（估算、概算算、预算）团队工作反向倒逼：确定销售价格格水平；确定利润要求求；反推计算成本本目标成本测算算的方法44目标成本是根据产品定定位、产品预预期售价和期期望利润，结结合目前市场场价格情况，，并预测未来来价格走向，，同时参考历历史成本数据据资料，预先制定并力力争控制的产产品成本目标成本作为为产品未来成本的控控制依据，是产品设计计、采购、施施工等整个项项目开发过程程的指导和控控制性文件，，是企业各部部门通过技术、经经济和管理等等措施的努力力，需要实现现的产品成本本的控制线目标成本管理理的阶段土地投资论证证阶段目标成本(土地版)项目启动阶段段目标成本(启动版)方案设计阶段段目标成本(方案版)初步设计阶段段目标成本(执行版)工程实施阶段段目标成本(调整版)竣工阶段项目竣工成本本目标成本形成成动态及责任成成本执行47目标成本编制制基本程序1、项目定位2、确定设计方案案3、项目基本指标标4、市场调查5、成本数据收集集6、编制目标成成本7、目标成本论论证8、目标成本批批准土地投资论证证阶段成本测测算责任部门工作成果发展部项目定位提供周边配套套提供土地信息息地区总经理研发部造价采购部主持、确定项目预案目标成本测算算通过满足拿地成本本要求未通过审定存档土地阶段成本本测算方法：：成本经验值估估算法参考成本经验验数据，用表表格组合来完完成土地投资论证证阶段成本测测算

成本科目成本取值范围适用标准备注土地投资可研阶段前期费用90-115（土地面积）普通楼盘

160-205（土地面积）高档楼盘含精装160-235（土地面积）别墅楼盘

基础设施205-225（土地面积）容积率0.5-1.0

225-250（土地面积）容积率1.4左右

250-400（土地面积）容积率2.0以上

环境工程160-200（土地面积）容积率0.5-1.0档次高者取大值135-180（土地面积）容积率1.4左右100-140（土地面积）容积率2.0以上配套设施一般地下室2100-2300元/地下室面积

人防地下室2300-2500元/地下室面积

会所3500-5000元/会所面积

教育用房1500-1800元/教育用房面积

底商1500-1800元/商业用房面积

管理用房1500元/管理用房面积

成本科目取值范围适用标准备注土地投资可研阶段别墅项目2200-2400建筑面积双拼毛坯2000-2200建筑面积联排1800-2000建筑面积叠拼多层1500-1600建筑面积普通

1600-1800建筑面积高档

小高层1600-1800建筑面积普通

1800-2000建筑面积高档

高层2000-2200建筑面积普通

2200-2400建筑面积高档

《项目目标成本本测算（土地地版）》只是土地投资资论证的一部部分；把《项目目标成本本测算（土地地版）》与项目其他预设模块块进入《项目投资经济济分析模型》进行指标分析析审定的《项目目标成本本测算（土地地版）》将作为为项目目启动动阶段段目标标成本本的参参照依依据。。项目投投资经经济分分析模模型模型是是什么么模型就就是模模拟项项目整整个运运作过过程，，通过过数据据之间间的逻逻辑运运算，，得出出项目目的评评价指指标，，从而而衡量量项目目的优优劣可以通通过模模型进进行项项目的的实时时跟踪踪，从从而了了解项项目收收益的的动态态变化化情况况。模型的的基本本结构构模型由由以下下几个个模块块组成成：基基础数数据表表、项项目分分期情情况、、成本本测算算、项项目进进度及及付款款计划划、销销售及及回款款计划划、资资金来来源及及运用用表和和现金金流出出表。。模型中中基本本财务务指标标净现值值指在项项目计计算期期内，，按行行业基基准折折现率率或其其他设设定折折现率率计算算的各各年净净现金金流量量现值值之和和。净净现值值是一一个绝绝对指指标，，项目目的净净现值值越大大越好好。内部收收益率率是指项项目投投资实实际可可望达达到的的报酬酬率，，也是是使投投资项项目的的净现现值等等于零零时的的折现现率。。内部部收益益率是是一个个相对对指标标，项项目的的内部部收益益率越越高越越好。。现金成成本收收益率率指投入入1元的成成本项项目可可以带带来的的现金金收入入，该该指标标不是是衡量量项目目收益益高低低的指指标，，而是是衡量量项目目现金金收益益情况况的指指标。。权益资资本乘乘数指项目目的权权益资资本与与项目目总投投资的的比值值，该该指标标反应应的是是1元的自自有资资金的的投入入可以以驾驭驭多少少元的的总投投资，，该指指标越越大越越好。。项目指指标的的衡量量体系系影响模模型的的主要要因素素有三三个指指标：：项目目的内内部收收益率率；项项目的的现金金成本本收益益率；；项目目的权权益资资本乘乘数分别从从三个个主要要的方方面衡衡量项项目的的优劣劣：项目的的内部部收益益率：：从项项目动动态收收益的的角度度；项目的的现金金成本本收益益率：：从项项目现现金流流的角角度；；项目的的权益益资本本乘数数：从从权益益资本本使用用效率率的角角度编制模模型的的意义义（通过过模型型财务务指标标的计计算））为土地地投资资决策策提供供依据据；通过对对项目目参数数的设设置，，可以以控制制项目目实际际运作作过程程中的的风险险；通过模模型可可以实实现对对项目目收益益情况况的实实时跟跟踪，，从而而为项项目运运作过过程中中的决决策提提供依依据；；将公司司所有有项目目的模模型进进行叠叠加就就可以以了解解公司司层面面的现现金流流情况况。模型在在项目目运作作各阶阶段的的作用用投资经经济分分析模模型在在项目目运作作各阶阶段所所起的的作用用不同同项目拿拿地阶阶段――决策支持持，风险险控制项目研发发阶段――经济控制制，设计计优化项目建设设阶段――成本控制制，销售售控制项目竣工工阶段――对比分析析，指导导新项目目建筑技术经济指标对项目评价指标的影响业态单位原技术经济指标变化后的技术经济指标单位建筑面积创利能力花园洋房平米66,90082,3501,278小高层平米113,10095,2001,097小商铺平米1,2003,6003,201地下车库平米

35,84335,448-幼儿园平米500500-总建筑面积

217,543217,098

容积率

1.51.5

内部收益率％16.87%22.15%

净现值元2,1663,439

****项目工期延后对项目评价指标的影响

单位按原工期延期1年内部收益率％24.37%19.10%净现值元16,01713,756***可售与不可售比例变化对评价指标的影响

单位方案阶段指标初步设计指标花园洋房平米78,44889,286地下车库平米18,11515,110物管用房平米7991,128总建筑面积

97,362105,524内部收益率％15.53%50.51%净现值元3052,224项目启动动阶段成成本测算算项目团队队确定产品品定位和和销售价价格、销销售进度度研发部根据规划划条件和和市场场定位进进行预案案的调整整或重新新考虑方方案（产产品业态态、标准准）造价采购购部项目目标标成本测测算计划财务务部根据售价价、销售售进度、、成本测测算、进进行财务务指标计计算拿地以后后项目团队队对拟建建项目进进行详细策划划，设定项目目市场定定位、产产品定位位，明确项目目经济技技术指标标、配置置标准、、建造标标准、交交房标准准、主要要设备的的档次或或品牌、、施工安安排、工工程进度度，材料料供应方方案，销销售策划划，销售售进度等等项目启动动阶段成成本测算算是对土土地投资资论证阶阶段目标标成本测测算的细细化项目启动动阶段成成本测算算带入经经济模型型后应达达到或超超过土地地版的收收益指标标；项目启动动阶段的的成功标标志项目启动动会目的对项目进进行沙盘盘推演，，预见和决决策未来来，设定产产品定位，营营销方案案、实施施计划，，成本控控制，识识别项目目风险，提提出预案案。项目团队队明确项项目成功功标尺及及具体指指标，达达成共识识、做出承诺诺主要内容容（成果果）《项目定位位》《项目建造造标准》《体验区选选址、定定位及开开放计划划》《项目一二二级计划划》（《项目分期期、材料料供应方方式范围围》）《项目目标标成本（（启动））》（《项目合约约规划》）《投资分析析模型（（启动））》《方案设计计任务书书》《景观方案案设计任任务书》《精装房定定位、限限价及建建设实施施方案》（如有））《项目的物物业、商商运的运运营人力力资源配配置及运运营成本本分析》设计阶段段成本分分解工程部提供现场场布置方方案提供施工工用水电电以及甲甲方临设设设置方方案初步施工工方案及及土石方方平衡对对比提供方案案、初步步设计图图提供产品品建造标标准基础方案案对比造价采购购部目标成本本分解进行成本本敏感性性分析编制合约约规划研发部计划财务务部财务指标标计算设计阶段段成本分分解主要要是方案设计计、初步步设计阶段的成成本测算算和分解解方案设计计、初步步设计阶阶段是设设计阶段段成本控控制的重点初步设计计阶段目目标成本本经审批批后，是是项目的的执行目标成本本案例：方案设计计阶段成本本测算分分解方式之二二，按项目实实体分解解方式之一一，按合同计计划分解解方式之三三，按考核责责任分解解三种方式式各有侧侧重但又又相互关关联目标成本本的分解解分解依据据：甲方的发发包与采采购计划划分解内容容：总目标分分解为每每个合同同项的目目标方式之一一：按合合同计划划分解：：项目合约约规划目的将各费项项成本对应分解解成未来可可执行的的合同随项目进进展，合合约规划划逐步变变成真实实的合同同和合同同造价分解依据据：项目建设设内容（（设计图图纸及说说明）分解内容容：总目标分分解为分分部分项项工程目目标；包包括功能能组件的的划分（（专业与与分项工工程的划划分），，可细到到分栋分分层分构构件；方式之二二：按工工程实体体分解分解依据据：部门门或岗位位成本管管理职责责及考核核办法分解内容容：总目目标分解解为每个个部门或或岗位的的成本管管理指标标,以及辅助助管理的的工作要要求方式之三三：按考考核责任任分解序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等发展部2前期费用勘察、设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费等工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套、道路工程部小区强弱电、总平工程造价采购部5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等造价采购部6主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部项目实施施阶段成成本管理理工程部现场签证证、技术术核定的的现场控控制、工工程质量量和进度度的管控控、编制制进度计计划提供施工工图设计变更更的控制制、专项项工程的的优化造价采购购部签证变更更的费用用审核、、专项工工程的成成本分析析、动态态成本的的跟踪和和回顾、、成本调调整研发部计划财务务部财务指标标的动态态跟进资金计划划审核互动动态成本本：是项目实实施过程程中各个个单项合合同（费费项）的的实际成成本与目目标成本本的控制制结果在签订合合同时，，与合约约规划对对应；结合合同同或预算算造价对对目标成本本进行调整整合同变更(包括：经经济签证证、设计计变更、、技术洽洽商）所所产生的的合同金金额变化化及时对对目标成成本进行行调整动态成本本管理动态成本本管理成本的发发生和形形成是一一个不断断变化的的过程，，决定了了成本管管理是一一个动态态过程动态成本本管理的的目的意意义保证成本本处于可可控保证目标标成本实实现提供成本本决策依依据动态成本本的组成成动态成本本=已结算合合同成本本+未结算合合同成本本+非合同性性成本+待发生成成本动态成本本待发生成成本待发生费费用未签约合合同估价价已发生成成本非合同性性成本合同性成成本已结算合合同成本本未结算合合同成本本合同金额额结算调整整(含签证变变更)合同金额额预估结算算调整(含预估签签证变更更)月度成本本回顾在目标成成本中对对已发生生、已结结算的合同金额额调整；对未发生生合同费费项进行行清理、预预估在目标成成本中按按已发生生、已结结算的费费用金额额调整；；对未发发生费用用进行清清理、预预估成本动态态重大事事项及预预警成本管理理异常事事项披露露重大招标标进展补充预算算动态状状况（含含设计变变更及洽洽商）结算异常常情况说说明（超超合同额额及目标标成本、、以及其它异常常情况均均需说明明）成本目标标评审成本研究究及其它它测算动态成本本月报内内容序号项目名称目标成本(万元)20090630动态监控本月预测金额与目标成本相比与上月相比已发生合同额变化说明一土地成本16,009.0016,009.00--15,200.00

二前期工程费1,541.001,542.000.59-1,200.00

三建筑安装工程费36,420.0035,533.00-887.00-2.0526,956.00

3.1总包工程27,216.0026,956.00-259.00-26,956.00

3.2总包洽商变更及索赔-1,194.00-1,691.00-496.00-

3.3分包工程10,398.0010,267.00-130.00-2.057,527.00

四小市政配套费用6,508.006,508.00--

五维保费用0.090.08-17.00-0.041

六一～五项合计61,337.0060,432.00-904.00-2.1243,357.00

动态成本月月度状况表表工程竣工阶阶段成本管管理工程部审核工程竣竣工资料对合同相关关条款进行行评估对供应商进进行相关履履约评估设计总结造价采购部部与供应商进进行竣工结结算（含材材料供应结结算）编制竣工成成本并与目目标本（执行版版）比较研发部计划财务部部财务决算核算最终的的财务指标标项目竣工成成本，是指在项项目竣工验验收时点上上，项目的的全部成本本，包括确确认（结算算）的已发发生成本和和估算的未未发生成本本。其费项项包括开发发成本、营营销费用、、管理费用用、财务等等全部成本费费用。将《项目竣工成成本》与《项目目标成成本（执行行版）》比较，分析析、说明差差异原因按规定格式式形成《项目成本总总结和分析析》一、基本情情况的概要要成本目标的的下达成本目标的的分解成本目标的的完成二、分解和和完成的对对比以费项为跟跟本、对各各费项的结结构分解、、完成情况况进行对比比分析基本结论目标成本和和实际成本本的对比分分析三、分析说说明ABC分析敏感性分析析失败和成功功事例的分分析四、改进建建议如何做好成成本管理目前成本管管理的瓶颈颈和破解龙湖的历史史成本数据据库……目标成本编编制的重要要参考历史成本数数据库历史数据的的来源1、自身开发项项目的积累累内容完善、、质量好、、数量有限限2、同行业项目目资料收集集内容质量不不容易准确确历史成本数数据库主要要内容包括：成本测算基基础资料开发成本汇汇总表总体分项工工程成本指指标单位工程建建安指标成本测算基基础资料：：搜集房地产产工程（历历史）已建建项目规划指标，已建项目目概况指标以及已建项项目各单位位工程经济技技术指标的实际记录录新建房地产产项目的规规划设计条条件，拟建建项目概况况指标开发项目成成本汇总表表：是上述历史史项目的实实际成本记记录，包括括项目各项项成本费项项的竣工结结算造价的的总合。专项工程成成本分析景观工程区内管网区内强电区内弱电单体建安工工程单位工工程建建安指指标：：按项目目的单单位工工程编编制，，共分分为五五大部部分：：1）、工工程概概况。。2）、特特征指指数。。3）、建建设标标准。。4）、经经济指指标、、5）、技技术指指标。。1）、工工程概概况主主要包包括：：工程名名称、、建筑筑面积积、结结构形形式、、高度度、层层高等等。2）、特特征指指标主主要包包括：：窗墙比比：外外墙窗窗面积积/外墙面面积（（标准准层外外墙周周长×总高））一般般0.23～0.28窗地比比：外外墙窗窗面积积/建筑（（地面面）面面积体型系系数：：建筑筑面积积/外表面面积（（标准准层外外墙周周长×总高））面积系系数：：=规划建建筑面面积/造价计计算建建筑面面积（规划划面积积/建筑面面积））造价面面积与与规划划面积积由于于计算算规则则不一一样，，存在在一定定误差差，经经济指指标和和技术术指标标是以以造价价建筑筑面积积分析析计算算的，，造价价面积积与规规划面面积的的系数数作为为调整整系数数（系数数大于于1成本指指标乘乘以系系数，，系数数小于于1成本指指标除除以系系数））经济指指标和和技术术指标标与面面积系系数的的关系系3）、建建筑标标准：：分别别按单单位工工程的的基础；；结构及及粗装装修；；主体设设备安安装工工程；；公共部部位精精装修修；户内精精装修修；等的主主要材材料做做法进进行描描述。。4）、经经济指指标包包括：：单位工工程人人工费费和单单位面面积人人工费费指标标各分部部工程程造价价和单单位面面积造造价指指标各种主主要材材料的的消耗耗量和和单位位面积积消耗耗指标标5）、单单位工工程强强电、、弱电电、装装饰工工程成成本分分析表表如何参参考历历史成成本测测算新新项目目成本本基础数数据预设特特征系系数、、体形形系数数产品交交付标标准查找历历史项项目，，对新新建项项目作作参考考根据拟拟建单单位工工程特特征指指数和和设计计标准准在历历史数数据库库中找找出相相应项项目的的历史史参数数，可可以通通过特特征指指数、、历史史成本本，结结合拟拟建项项目的的情况况，测算拟拟建项项目单单位工工程的的造价价成本本找到相相类似似的历历史成成本数数据后后，要要结合合当前前市场场情况况对主主要材材料、、人工工费、、规费费按市市场价价格进进行调调整。。基础部部分：：挖挖孔桩桩基础础的测测算数数据见见下表表以下变变化规规律限限于主主体及及粗装装修参参考序号项目窗墙比变化率体型系数变化率1%-1%1%-1%1主体结构及粗装修造价-0.50%0.50%0.10%-0.10%参考指指标A类高层层（主主体））钢钢筋47.72千克、、水泥泥86.69千克、、预拌拌砼0.33立方B类高层层（主主体））钢钢筋53.79千克、、水泥泥75.73千克、、预拌拌砼0.35立方当窗墙墙比为为0.28，体型型系数数为0.28时，主主体结结构及及粗装装修部部分的的造价价基数数约为为1内容龙湖的的项目目成本本管理理龙湖招招标投投标管管理龙湖的的合同同管理理龙湖的的项目目成本本控制制龙湖的的项目目成本本控制制项目主主要成成本费费项构构成成本分类成本费项成本内容直接成本（开发成本）土地费土地价款、拆迁安置补偿费、与土地有关的费用前期工程费勘测设计费、三通一平工程费、行政及政策性收费基础设施费满足项目使用功能的设施设备配套设施费按规划和有关要求设置的配套建筑建安工程费建筑工程、安装工程（含各项设备、智能化工程费）、户内精装修、环境景观工程工程相关费用监理费、各项咨询费、定额外专项检测费、工程测量费用、各项验收费用用销售费用调研、推广广告费、售楼处、样板房、样板环境、交易相关手续费管理费用管理人员工资、行政支出、福利等费用财务费用资金成本竣工验验收试运运行行采购购施工工设计计勘察察可行性性研究究项目建建议书书建设工工程项项目实实施的的阶段段启动阶阶段规划阶阶段实施阶阶段收尾阶段建设安装完完成投使入用投资可行性研究究投资合发同包决立策项100%勘察设计前期工程施工采购竣工验收项目成本控控制的要点点成本控制的的目标原则则不是最低而而是合理成本控制的的核心是合合理的成本本获得最大大效益成本测算过程的控制分为为：·投资论证阶阶段测算·设计阶段控控制执行过程的控制主要要是施工阶阶段控制成本控制包括成本测算过程的控制和执行过程的控制土地投资论论证·根据提供的的土地信息息，确定拟拟取得地块块的项目定定位·结合市场需需求对不同同业态使用用功能建筑筑面积的合合理配置·结合周边环环境、相邻邻项目售价价、市场需需求等情况况论证项目投资资可行性·参考类似业业态工程项项目历史经经验数据编编制投资估估算，利用投资分分析模型测算控制土土地成本投资论证阶阶段的控制制（概念设计计）方案设计初步设计（（扩初设计计）施工图设计计项目设计阶阶段的控制制投资决策至至初步设计计阶段，通过对设设计方案的的比较，本本阶段投资资控制的效效果约为75%～80%，控制投资资的阻力最最小，控制制投资需要要的成本最最低深化设计至至施工图设设计阶段，，通过对建建筑标准的的比较，本本阶段投资资控制的效效果约为15%～20%施工图设计计结束至施施工阶段（（实施阶段段），通过过对施工方方案的比较较，本阶段段投资控制制效果约为为5%以内，控制投资资阻力较大大，控制成成本较高设计阶段投投资控制效效果概念设计施工/安装使用控制的效果果控制的阻力力控制的成本本主要控制价值区137方案设计控控制要点产品的市场定位与产品定位，产品功能、标准，户型组合竖向标高的确定，土石方平衡方案，景观对原始地形的利用公建及配套种类及规模分析，综合管网的初步布置，水电设备房的位置窗地比、平面周长、体型系数人防工程自建与缴费的决策项目分部分项工程及部品部件的价值判断138重点关注：：产品定位位，主要设设计选型，，建筑平面面，基础类型，，结构形式式，结构布布置，建筑筑装饰交付付标准，停车方方式及比率率，小区供供配电方式式…在容积率指指标控制面面积，结合合市场需求求对不同业业态建筑面面积的合理理配置，建建多少高层层、建多少少多层、建建多少商业业、建多少少别墅、建建多少花园园洋房；配配置那些基基础设施和和配套设施施，获得最最大销售额额和高额利利润。注意设计作作品和产品品的关系比较高层与与小高层的的成本案例：某某项目指标标如下，方方案设计阶阶段没有充充分利用建建筑密度指指标规划利利润贡献大大的产品，，规划建7栋高层，4个18层、4个33层总用地面积平方米

45975.6容积率

2.5建筑占地面积平方米

10624.5建筑密度%不大于35%23.11%绿地率%

31.53%总建筑面积平方米

150528.61）地上建筑面积平方米

1149362）地下建筑面积平方米

35592.6其中地下车库面积平方米

29403.4高层与高层层、花园洋洋房的的成成本比较

容积率密度单体建造费总成本销售价格18～32层高层不变小大优、中、差中12～18层高层不变大小优、中、差中花园洋房不变大大优、中、差高对业态和户户型的多方方案设计比比较，通过过比较确定定单体平面面和户型；；通过对建建筑面积、、套内面积积、公摊面面积的比例例测算，确确定最合理户型和和户型搭配配从而获得得最大得房房率和销售售面积，获得最大销销售额和高高额利润。。某项目技术经济指标对项目评价指标的影响业态单位原技术经济指标变化后的技术经济指标单位建筑面积创利能力花园洋房平米66,90082,3501,278小高层平米113,10095,2001,097小商铺平米1,2003,6003,201地下车库平米35,84335,448-幼儿园平米500500-总建筑面积

217,543217,098

容积率

1.51.5

内部收益率％16.87%22.15%

净现值元2,1663,439

限额设计确定限额设设计控制指指标限额设计是是按照批准准的设计任任务书及投投资估算控控制设计，，对设计规规模、设计计标准、工工程数量和和预算指标标等各方面面的控制凡是能进行行定量综合合的设计内内容，均要要通过计算算确定，要充分考考虑施工的的可能性和和经济性。。初步设计（（扩初设计计）阶段控控制要点各建筑、结构、构造做法及建筑选材结构型式、基础型式、挡墙形式的选择外立面设计电梯、空调等大型成套设备选型管线布置走向变配电系统道路断面公摊面积与公摊系数优化精装修配置标准与成本钢筋、砼用量门窗开启方式及分隔设计根据初步设设计图纸对对规划建筑筑面积、销销售建筑面面积、造价价建筑面积积进行计算算比较，尽尽量减少公公摊面积增增大得房率率。控制单体建建筑的特徵徵指数，包包括：外墙墙周长、面面积系数，，门窗面积积系数、窗窗墙比、窗窗地比指标标、体型系数等对节能保保温、消防防、抗震设设计标准的的影响。控制建筑设设计标准，，控制单体体工程配置置标准；比比较外墙保保温材料和和作法，门门窗材质、、标准；外外装饰材料料的选择搭搭配，室内内不同公共共部分装修修标准、装装饰材料的的选择搭配配，在满足足必要使用功功能的同时成本本最合理。。产品定位结构设计方方面基础选型、、埋深和布置应合合理楼面恒、活活荷载及梁梁的线荷载载，梁、柱柱或墙的集集中荷载取值合合理，安全全系数取值值合理主体结构布布置、结构构体系选型型合理，梁梁、柱、板板钢筋配筋筋计算配置置合理人防地下室室结构选型型应正确，，设计荷载载取值、结结构计算与与构造强电设计方方面主要电气负荷指指标配置、、供电范围围、变压器台台数合理进出线通道道是否合理设备选择、、出线回路路计算电流流、断路器器容量和电电缆截面配配置合理发电机供电电范围、容容量和台数数选择合理理敷设方式和和路径、出出线回路、、线缆型号号截面经济济合理弱电设计方方面弱电各系统统功能和设备选型型合理各系统管线线走向布置置合理给排水设计计方面设计参数合合理、计算指标标经济；系系统流程合合理设备房设置置位置及设设备布置合合理、使用用及维护方方便主要的设备备材料选用用经济合理理综合管网方方案，包括括：道路工工程、雨污污水工程、、雨污水处处理、强弱弱电管网、、给水管道道工程等的的走向作法法进行造价价分析比较较，使布置、走向向、作法更更合理，挖沟的土石石方量最小。。编制概算，对对投资进行控控制。景观工程控制制软硬景面积比比例，包括水体面面积，铺装面面积，乔木、、灌木、草坪坪面积的比例例。确定项目骨干干树种、基调调树种设计阶段控制制措施产品业态定位位模板化设计任务书模模板化设计合同模板板主要专业施工工图设计指引引模板化主要专业施工工图设计审图图要点模板化化专业配置标准准模板化制定统一标准准作法产品研发模块块化：单体研发、单单体组合会所售楼处结结构标准化及及装修模块化化、硬景铺装标准准化导视系统标准准化户型拼合：增强户型拼合合研发90%复制+10%创新（1+10%）n一年一小改三三年一大大改产品复制产品复制90%复制+10%创新（1+10%）n一年一小改三三年一大大改重庆。龙湖源源著电梯住宅的公公摊面积经济济分析公摊面积涉及及多个利益主主体开发商：花钱而不能直直接变为销售售收入，希望望公摊小些好好；业主：大堂、电梯间间、公共走道道等的空间大大些，舒适度度好和方便些些，希望大些些好。施工单位：管线安装时，，希望管井大大些好；物业公司：抄水电表读数数、管道检修修、垃圾临时时存放、清洁洁用水处，希希望大些好；；对公摊面积（（公摊系数））的管控，第一，要明确确规范的刚性性要求；第二，根据项项目档次定位位和顾客价值值敏感度，设设定大堂、电电梯间、公共共走道的合理理尺度；第三、从技术术角度通过各各公摊部位的的相对位置的的调整、对单单个公摊部位位的局部优化化降低公摊。。公摊面积的组组成垂直通道：楼楼梯间、电梯梯井、垃圾道道、通风井、、管道井、提提物井、室外外楼梯；墙体面积：本本幢楼各套与与公共建筑之之间的分隔墙墙和整幢房屋屋外墙水平投投影面积总和和的二分之一一；设备用房和管管理用房：幢幢内共同使用用的设备用房房，辅助或管管理用房，供供本幢使用的的其他共同使使用的面积影响公摊系数数的因素公摊系数＝公公摊面积/套内面积公摊系数第一一层次的影响响因素是建筑业态超高层层住宅宅＞高高层公公寓＞＞花园园洋房房＞叠叠拼别别墅＞＞联排排和独独栋别别墅公摊系系数第第二层层次的的影响响因素素是公摊面面积建筑业态层数面积类型建筑面积套内面积公摊面积公摊系数高层公寓11标准层4103506017%高层公寓32标准层6305399117%高层公寓18标准层6035109318%高层公寓29标准层93874119727%高层公寓27标准层58647111520%高层公寓26标准层69057012021%高层公寓15标准层6265468015%高层公寓18标准层5254537216%高层公寓31标准层72061410517%高层公寓18标准层5294597015%高层公寓31标准层78567810716%高层公寓31标准层80169310816%建筑业态层数面积类型建筑面积套内面积公摊面积公摊系数花园洋房

全部9001580905911011%花园洋房6单元513547363998%花园洋房5单元3516305346315%花园洋房6单元4874428958514%花园洋房5单元1183104313913%花园洋房6单元1638146117712%小商铺3栋266424681968%小商铺3标准层6525757613%小商铺

单元137012739712%小商铺

栋1342611817160914%写字楼26栋3102922445858538%主力店5栋4523639949528613%运用价价值工工程控控制投投资投资测测算过过程中中设计计阶段段测算算，这这一阶阶段运运用价价值工工程分分析，，确定定合理理功能能，有有效控控制投投资。。价值工工程是把技技术与与经济济结合合起来来的管管理技技术，，通过过对产产品的的功能能分析析，达达到产产品适适当的的价值值，以以最低低的成成本去去实现现产品品的必必要功功能。。如何有有效提提高产产品的的价值值功能F成本C1、功能能不变变，成成本下下降2、功能能大幅幅提高高，成成本略略有增增加3、功能能提高高，成成本降降低4、功能能略有有降低低，成成本大大幅降降低5、成本本不变变，功功能提提高如何有有效提提高产产品的的价值值所以上上表也也表示示为：：功能（（或效效用））价值=；成本（（或费费用））F用数学学公式式表示示V=C表中的的价值值不是是从价价值构构成的的角度度来理理解的的，而而是从从功能能角度度出发发理解解价值值的，，表现现为功功能与与成本本之比比；成本也也不是是一般般意义义上的的成本本，它它是构构成产品寿寿命周周期的的成本本，包括括建造造成本本和使使用成成本。。如何有有效提提高产产品的的价值值（1）推行行价值值工程程管理理，提提升局局部或或楼盘盘的性性价比比价值工工程兼兼顾功功能、、成本本，力力求以以最低低成本本，实实现必必要的的功能能，提提高产产品价价值。。功能品品质（（销售售价格格）与与成本本的比比值即即性价价比，从单单个部部品部部件到到整个个楼盘盘可提提高性性价比比那些是是必要要功能能，业业主对对哪些些更敏敏感，，和成成本及及售价价的关关联（2）技术术经济济比较较人防工工程决决策土建车车库与与机械械车库库的技技术经经济比比较电梯、、空调调的配配置方方式地下车车库最最少车车位、、面积积及收收益测测算基础形形式、、主体体结构构形式式、挡挡墙形形式……提高价值的方式功能不变降低成本成本不变提高功能成本略有增加功能提高更大降低一些次要功能成本大幅度降低运用新科技、新技术、既提高功能，又降低项目成本业主不能直接感知的工程项目（包括基础、结构、综合管网、能源动力设施等）√

防水工程√

√外墙保温√

√家居智能化设施√

√√√景观、装修√√

√

门窗√

√√

户型优化

√

注：以以绿化化工程程为例例，在在成本本不变变的情情况下下，改改变植植物的的搭配配和密密度，，可以以改善善绿化化效果果；或或者在在达到到绿化化效果果的前前提下下，改改变植植物品品种，，可以以降低低成本本。工程实实施阶阶段控控制要要点工程招招投标标总分包包合同同管理理现场签签证及及设计计变更更管理理材料设设备采采购、、认价价招标标及管管理……合理的的工期期确定合合理的的工期期，为为了及及时达达到投投资效效益，，抢工工期可可能会会增加加成本本，但但抢工工期获获得的的效益益是否否与增增加的的成本本等值值。施工方案的的比较和造造价控制一般施工方方案中可能能影响结算算的内容施工平面布布置中施工工设备的选选择和配置置塔机的选型型、安装高高度、安装装位置基础土石方方和室内回回填土石方方平衡、外外运方案钢筋的搭接接方式、角码铁的加工及布布置对拉螺杆的的设置方式式（防水、不不防水）止水带的设设置方案和和材料选用用其他可能增增加费用的的施工措施施等施工方案可可能增加费费用的审核核方案报审批批时，由施施工单位自自己报告有有无费用增增加，无增增加费用的的方案由工工程管理部部审批；有有增加费用用的由工程程管理部审审批后，经经造价部再再对有无费费用和如何何计算费用用审批施工单位报报无增加费费用的，结结算时不再再考虑方案案增加费用用；有增加加费用的，，按造价部部审批意见见结算现场设计变变更及技术术洽商管理理设计变更的的原因由设计院提提出的对原原施工图的的变更修改改由建设单位位提出的对对原施工图图的变更修修改设计变更的类型针对施工图图设计内容容出现漏错错项而提出出的设计理理解和确认、设计计补充和完完善在施工图设设计基础上上提出的优优化设计，，在原施工工图设计基础上改改变主要材材料、作法法的优化设设计原施工图基基础上发生生的功能改改变而提出出的变更专业工程师师管理不到到位对施工工图设计漏漏错项的疏疏忽技术洽商由施工单位位提出，监监理、设计计、建设单单位审核确确定针对施工图上出现的不清清楚；错漏漏；平、立立、剖尺寸寸及做法要要求不统一一，致使工工程无法按按原设计施施工而做出出的技术洽洽商设计变更、、技术洽商商单工作内内容实施完完工后，建建设单位现现场工程师师和监理单单位工程师师必须在实实施完工后后5日内对实施范围围、工作内内容、完成成质量验收收签字确认，，如属隐蔽蔽工程，必必须在其隐隐蔽之前签签字确认。。设计变更、、技术洽商商单是技术术资料，原原则不反映映经济签证的内内容技术资料涉涉及经济的的①无返工内容容直接按原原设计和变更设计计计算工程量量或相关费费用办理结结算；②有返工内容的按按原设计和和变更设计计及现场经经济签证单单计算工程量或或相关费用用办理结算算现场经济签签证管理现场经济签证原因现场签证是是对施工管管理中发生生的零星事事件的确认认由于施工工条件达不不到标准准（现场工工程交接接未达