房地产市场研究方法27

房地产市场研研究方法(内容)房地产行业研研究的定义房地产市场研研究，就是以以房地产为特特定的商品对象，对对相关的市场场信息进行系系统的收集、整理、、记录和分析析，进而对房房地产进行研究和预预测。房地产行业研研究的特点tanghui@行业研究特点研究前瞻性研究区域性研究宽泛性对象复杂性供需差异性设计针对性房地产项目开开发周期比较较长，因此在在研究消费需需求时要考虑虑到消费者在在今后一段时期内的自身身状况的变动动趋势，了解解其在未来几几年内对房地地产楼盘的前前瞻性需求。。区域性是房房地产最重重要的一个个特性，这这一特性使使土地的利利用形态受受到位置的的严格限制制。房地产区域域特性主要要包含自然然地理环境境、经济地地理环境、、人文环境境三个方面面。房地产项目目是一个具具有高度复复杂性的产产品，涉及及到楼宇本本身、社区区环境、配配套设施、、周边环境境等等方方方面面，并并且各方面面都需要做做进一步的的细化。房地产产品品的高价值值导致消费费的心理特特征十分微微妙，同时时置业消费费属于群策策消费过程程，家庭结构及及规模等因素导致致其复杂性性就表现得得淋漓尽致致。消费者对房房地产产品品的认知存存在盲区，，因此针对对消费者的的研究一般般只是针对对其置业消消费进行深深入研究，，而对竞争争产品的研研究需要针针对其产品品进行具有有针对性的的探讨。由于居住型型的置业消消费与投资资型的置业业消费存在在着比较明明显的差异异，因此在在研究消费费需求过程程要严格区区分其置业业类型与目目的。市场研究在在房地产行行业中的应应用前期：作为为企业经营营分析研究究工具（（Research）中期：嵌入入企业运营营系统提高高过程控制制（ProcessImprovement）后期：作为为市场营销销分析工具具（Marketing）和客户关关系管理CRM工具(CustomerRelationshipManagement)这一阶段的的研究成果果主要应用用于公司的的投资方向向决策。此此阶段涉及及的研究方方向相对比比较宏观，，开发商在购购置土地之之后，市场场研究工作作在结合宏宏观研究资资料的基础础上，需要要进行有针针对性的、、相对微观观的区域市市场研究，，以解决开开发商所面面临的以下下主要问题题：实现楼楼盘项目供供应与消费费者需求的的无缝连接接，通过适适当的途径径将有效的的信息传达达给潜在的的目标消费费人群，借借助适当的的方式或手手段促使该该人群实现现消费。因因此该阶段段的研究研研究成果将将会对楼盘盘项目的定定位、产品品的推广与与诉求提供供有效的支支持。媒体与销售售现场作为为促进消费费者认知产产品甚至购购买产品的的手段十分分重要，同同时通过对对客户关系系的有效管管理，开发发商能够有有效提高楼楼盘的销售售状况以及及业主购买买以及居住住的满意程程度，从而而提高公司司的品牌形形象，并使使公司的经经营进入良良性循环。。市场研究在在房地产行行业中的应应用（1）宏观经济济信息：——包括政策法法规、房地地产经济指指数、城市市规划、区区域人口特特征、基础础设施等基基本状况等等。通过对对宏观市场场信息的分分析了解房房地产市场场的现状及及动态。相相关市场信信息——包括金融市市场、业界界动态等与与房地产有有直接与潜潜在关系的的信息，以以推论房地地产市场发发展前景。。（2）房地产产产品研究：：在售楼盘资资料统计——包括本地所所有的房地地产项目数数据库资料料，可进行行市场供应应量、价格格、户型特特点、装修修情况、新新技术、新新工艺、新新材料的使使用情况等等各方面的的统计分析析。

区域域市场分析析——根据数据库库资料对特特定区域市市场进行定定量分析，，研究典型型个案，对对区域市场场特点进行行分析。楼楼盘汇总总分析——阶段性对楼楼盘进行统统计分析，，追踪市场场发展方向向。（3）消费需求求趋势研究究：主要针对消消费者对某某类房地产产的总需求求量以及房房地产需求求的发展趋趋势研究。。主要包括括需求动机机、购买行行为以及需需求影响因因素的研究究，这些研研究将作为为开发商把把握需求动动态的依据据，并以此此开发出新新的产品，，并不针对对于某一个个特定楼盘盘项目。（4）品牌研究究：在房地产行行业发展还还不是很正正规，以及及消费者对对开发商认认知程度比比较肤浅的的情况下，，品牌形象象的塑造会会为产品销销售带来积积极的促进进作用。房房地产开发发商正逐步步重视品牌牌的建设，，而品牌研研究将成为为品牌建设设的基础。。前期市场研究在在房地产行行业中的应应用中期（1）项目定位位研究：考虑具体楼楼盘项目所所处的区域域，通过对对消费者置置业消费需需求的研究究，结合周周边竞争项项目的研究究和区位特特征研究，，对特定区区域内的将将建楼盘进进行准确的的定位。（2）消费需求求研究：----了解消费者者对特定区区域楼盘的的需求细节节、消费动动机、消费费行为与习习惯、决策策过程、媒媒体消费习习惯，结合合其家庭背背景资料、、置业阶段段与用途、、家庭的生生活形态以以及事业发发展形态进进行市场细细分，并确确定各细分分市场的规规模。（3）竞争楼盘盘研究----了解特定区区域内竞争争楼盘，尤尤其是明星星楼盘的销销售状况、、主要卖点点、吸引消消费者的主主要因素，，为特定将将建楼盘的的定位提供供参考依据据。（4）产品测试试研究：在项目定位位之后，目目标消费人人群趋于明明朗，该阶阶段的市场场研究应当当侧重于项项目细节方方面的研究究，针对特特定将建楼楼盘，依据据设计结果果对楼盘的的各指标分分别进行测测试。具体体的测试内内容主要包包括：1、社区配套套设施与功功能需求测测试；2、建筑类型型与容积率率之间的匹匹配关系；；3、房屋格局局/面积与各功功能区的使使用习惯；；4、对装修的的意见与个个性化实施施；5、朝向/采光与居室室功能之间间的关系；；6、特定需求求的价格定定位研究等等等。后期市场研究在在房地产行行业中的应应用（1）楼盘媒媒体宣传分分析：对本地在售售项目进行行主要媒体体的广告投投放量统计计，可进行行楼盘卖点点、营销策策划活动等等市场营销销方面的资资料收集，，可根据资资料进行媒媒体投放及及营销方式式分析，同同时作为竞竞争研究的的有力补充充。（2）销售现场场研究：主要实现市市场推广手手段效果的的评价研究究。在楼盘盘的预售与与公开发售售阶段，将将会有数量量众多的、、不同性质质的消费者者到销售现现场关注开开发商的产产品。通过过对现场的的了解、意意向购房人人群的调查查、对销售售阶段的媒媒体策略、、销售策略略调整提供供参考依据据。其中主主要涉及的的研究方向向主要有：：1、特定楼盘盘信息的来来源以及最最主要的影影响渠道；；2、看房者所所处购房的的阶段，以以及看房行行为与习惯惯；3、楼盘评价价以及与竞竞争产品对对比；4、对销售中中心以及人人员的评价价；5、看房满意意度研究等等等。（3）销售监测测：随时对销售售现场的潜潜在消费者者，以及来来电咨询的的消费者收收集相关的的信息，并并定期进行行必要的回回访，同时时进行有效效的统计分分析，开发发商将能准准确地掌握握客户的反反馈信息，，销售成功功状况、销销售周期等等重要数据据，通过纠纠正不理想想的工作内内容，减少少客户的流流失。（4）业主满意意度研究：：现实业主的的居住状况况，在一定定程度上将将会影响到到具体楼盘盘以及开发发商的声誉誉，因此，，提高现实实业主的居居住满意程程度，将会会为开发商商良好的品品牌形象、、提升消费费者美誉度度与忠诚度度，并带来来有效的销销售业绩。。该项目方方向主要是是了解消费费者对开发发商、特定定楼盘以及及物业等方方面的满意意程度。房地产市场场研究分析析的层次房地产市场场分析由于于深度与内内容侧重点点上的不同同要求，可可分为以下下三个层次次的分析，，每一后续续的分析可可建立在前前一层次分分析所提供供的信息基基础之上，，它们之间间有逻辑联联系。区域房地产产市场分析析是市场研究究区域内所所有的物业业类型及总总的地区经济，对对总的房地地产市场及及各专业市市场总供需情况况的综合分分析。它侧侧重于地区区经济分析、区位位分析、市市场概况分分析等内容容。专业房地产产市场分析析是对市场研研究区域内内专业市场场（住宅、、商业或工工业物业））或专业子市市场的供需需分析，是是在前一层层次分析的的基础上，，对特定子市市场的供需需情况进行行单独的估估计和预测测。它侧重于专专业市场供供求分析内内容。项目房地产产市场分析析是在前两个个层次的基基础上，对对特定地点点特定项目目作竞争能力力分析，预预测一定价价格和特征征下的销售售率及市场占有有率情况，，对项目的的租金及售售价、吸纳纳量及吸纳量计计划进行预预测。它侧侧重于项目目竞争能力力分析等内容容。房地产市场场调查由于土地和和房屋位置置的固定性性（不动产产），房地地产市场调调查也烙有很深深的地域特特征。我们们对房地产产市场的切切入，也习惯依据地域形形态，由单单个楼盘到到区域市场场。再由区区域市场到到宏观环境，然然后再从宏宏观环境回回复到单个个楼盘、区区域市场。。不断的循环环往复，融融会贯通，，才可真正正把握市场场的脉搏。。房地产市场场调查主要要内容一.房地产市场场环境调查查二.房地产市场场需求调研研三.房地产市场场供给调研研四.房地产市场场营销活动动调研房地产市场场调查主要要内容1.政治法律环环境调查（1）国家、、省、城市市有关房地地产开发经经营的方针针政策。如如房改政策策、开发区区政策、房房地产价格格政策、房房地产税收收政策、房房地产金融融政策、土土地制度和和土地政策策、人口政政策和产业业发展政策策、税收政政策等。（（2）有关房房地产开发发经营的法法律规定。。

（3）有关国国民经济社社会发展计计划、发展展规划、土土地利用总总体规划、、城市建设设规划和区区域规划、、城市发展展战略等。。2.经济环境调调查（1）国家、、地区或城城市的经济济特性，（（2）包括经经济发展规规模、趋势势、速度和和效益。（（3）项目所所在地区的的经济结构构、人口及及其就业状状况、就学学条件、基基础设施情情况、地区区内的重点点开发区域域、同类竞竞争物业的的供给情况况。（（4）一般利利率水平，，获取贷款款的可能性性以及预期期的通货膨膨胀率。（（5）国民经济济产业结构和和主导产业。。

（6）居民收入入水平、消费费结构和消费费水平。（（7）项目地区区的对外开放放程度和国际际经济合作的的情况、对外外贸易和外商商投资的发展展情况。（（8）与特定房房地产开发类类型和开发地地点相关因素素的调查。3.社区环境调查查社区环境直接接影响着房地地产产品的价价格，这是房房地产商品特特有的属性。。优良的社区区环境，对发发挥房地产商商品的效能，，提高其使用用价值和经济济效益具有重重要作用。社社区环境调查查内容包括：：社区繁荣程程度、购物条条件、文化氛氛围、居民素素质、交通和和教育的便利利、安全保障障程度、卫生生、空气和水水源质量及景景观等方面。。房地产市场环环境调查房地产市场调调查主要内容容1、房地产消消费者调研房地产消费市市场容量调研研，主要是调调研房地产消消费者的数量量及其构成。。主要包括：：(1)消费者对某类类房地产的总总需求量及其其饱和点、房房地产市场需需求发展趋势势；(2)调研房地产现现实与潜在消消费者数量与与结构，如地地区、年龄、、民族特征、、性别、文化化背景、职业业、宗教信仰仰等；(3)消费者的经济济来源和经济济收入水平；；(4消费者的实际际支付能力；；(5)消费者对房地地产产品质量量、价格、服服务等方面的的要求和意见见等。2、房地产消消费动机调研研房地产消费动动机就是为满满足一定的需需要，而引起起人们购买房房地产产品的的愿望和意念念。房地产消消费动机是激激励房地产消消费者产生消消费行为的内内在原因。主主要包括消费费者的购买意意向，影响消消费者购买动动机的因素，，消费者购买买动机的类型型等。3、房地产消消费行为调研研房地产消费行行为是房地产产消费者在实实际房地产消消费者购买模模式和习惯的的调研，主要要是要调研：：(1)消费者购买房房地产商品的的数量及种类类；(2)消费者对房屋屋设计、价格格、质量及位位置的要求；；(3)消费者对本企企业房地产商商品的信赖程程度和印象；；(4)房地产商品购购买行为的主主要决策者和和影响者情况况等。房地产市场需需求调研房地产市场调调查主要内容容1.行情调研。即即整个地区市市场，房地产产市场现有产产品的供给总总量、供给变变化趋势、市市场占有率；；房地产市场场的销售状况况与销售潜力力；房地产市市场产品的市市场生命周期期；房地产产产品供给的充充足程度、房房地产企业的的种类和数量量、是否存在在着市场空隙隙；有关同类类产品价格水水平的现状和和趋势，最适适合于客户接接受的价格策策略；新产品品定价及价格格变动幅度等等。2.现有房地产租租售客户和业业主对房地产产的环境、功功能、格局售售后服务的意意见及对某种种房地产产品品的接受程度度。3.新技术、新产产品、新工艺艺、新材料的的出现及其在在房地产产品品上的应用情情况。4.建筑设计及施施工企业的有有关情况。房地产市场供供给调研1、房地产市市场竞争情况况调研市场竞争对于于房地产企业业制定主要包包括竞争企业业和竞争产品品两方面内容容。

对竞争争企业的调研研主要包括(1)竞争企业的数数量、规模、、实力状况；；(2)竞争企业的生生产能力、技术装装备水平和社社会信誉；(3)竞争企业所采采用的市场营营销策略以及及新产品的开开发情况；(4)对房地产企业业未来市场竞竞争情况的分分析、预测等等。

对竞争争产品的调研研主要包括：：(1)竞争产品的设设计、结构、、质量、服务务状况；(2)竞争产品的市市场定价及反反应状况；(3)竞争产品的市市场占有率；；(4)消费者对竞争争产品的态度度和接受情况况等。2、房地产价价格调研房地产价格的的大小对房地地产价格的调调研的内容包包括：(1)影响房地产价价格变化的因因素，特别是是国家价格政政策对房地产产企业定价的的影响；(2)房地产市场供供求情况的变变化趋势；(3)房地产商品价价格需求弹性性和供给弹性性的大小；(4)开发商各种不不同的价格策策略和定价方方法对房地产产租售量的影影响；(5)国际、国内相相关房地产市市场的价格；；(6)开发个案所在在城市及街区区房地产市场场价格。3、房地产促促销调研广告促进房地地产商品市场场销售的一种种重要手段，，广告促销的的效果是房地地产房地产企企业所关注的的一个问题。。促销调研的的主要内容包包括：(1)房地产企业促促销方式，广广告媒介的比比较、选择；；(2)房地产广告的的时空分布及及广告效果测测定；(3)房地产广告媒媒体使用情况况的调研；(4)房地产商品广广告计划和预预算的拟定；；(5)房地产广告代代理公司的选选择；(6)人员促销的配配备状况；(7)各种营业推广广活动的租售售绩效。4、房地产营销销渠道调研主要包括：(1)房地产营销渠渠道的选择、、控制与调整整情况；(2)房地产市场营营销方式的采采用情况、发发展趋势及其其原因；(3)租售代理商的的数量、素质质及其租售代代理的情况；；(4)房地产租售客客户对租售代代理商的评价价。房地产市场调调查主要内容容房地产市场营营销活动调研研项目辐射半径径&消费者购房半半径研究“项目辐射半半径”简而言之，就就是指某个具具体项目影响响的范围，它它可以是某个个特定的区域域，也可能是是某个城市，，或者一个更更大的区域；；“消费者购房房半径”是指在选择地地产项目时考考虑的范围。。只有当项目目的辐射半径径比较好地覆覆盖消费者的的购房半径时时，才可能吸吸引较多的目目标客户，实实现销售。通过研究“项项目辐射半径径”与“消费费者购房半径径”的关系，，可以很明确确的知道，我我们的潜在用用户在哪里；；可以开展针针对性非常强强的营销推广广活动；通过研究“项项目辐射半径径”与“消费费者购房半径径”的关系，，可以非常明明确地界定竞竞争对手是谁谁；通过研究“项项目辐射半径径”与“消费费者购房半径径”的关系，，在进行定位位与市场细分分时，提供新新的研究思路路；研究“项目辐辐射半径”与与“消费者购购房半径”的的意义在于：：概念：项目辐射半径径主要受以下下因素影响：：项目知名程度度：项目知名程度度与项目辐射射半径呈正相相关，一般在在同类项目当当中，项目知知名程度越高高，项目辐射射半径越大；；无论是高档档的别墅项目目，还是低档档的经济适用用房，当然，，项目知名度度与广告投入入力度、推广广方式等等都都有一定的关关系；项目规模：项目规模与项项目辐射半径径半径同样呈呈正相关，项项目规模越大大，项目的辐辐射半径也越越大；项目周边交通通网络：项目交通便利利程度也会影影响项目的辐辐射半径，无无论是低端项项目还是高端端项目，相对对而言，低端端项目辐射半半径受交通的的制约程度会会更大，而高高端项目相对对而言受交通通制约的程度度会稍小一些些，或者说不不会过于敏感感；项目档次及属属性：项目档次越高高，一般而言言其辐射程度度会越高，有有些项目的辐辐射范围往往往是跨区域或或者跨国界的的；比如经济济适用房一般般不会形成跨跨区域（指不不同城市之间间）购买力，，但高端别墅墅项目往往需需要进行跨区区域、甚至跨跨国界推广；；项目辐射半径径&消费者购房半半径研究项目辐射半径径消费者购房半半径主要受以以下因素的影影响：收入水平：消费群体收入入水平应该说说是最重要的的影响因素，，不同收入水水平群体或者者说不同收入入等级的群体体基本上不可能选择择同一个项目目；收入水平平越高相对而而言，购房半半径会越大；；自由度：自由度指的是是消费者对每每天24小时的自主支支配程度，不不同职业、不不同职位、不不同性质单位位的群体在“自由度”方方面存在交大大的差异，从从职业方面看看，“自由职职业者”（如如，记者、艺艺术家、私营营企业主等）应该是是自由度最高高的群体；从从职位来看，，普通员工的的自由度要小小于高级管理理人员；从公公司/单位属性来看，，机关/国有企业/事业单位的自自由度相对比比较低，而私私营企业相对对自由度比较较高；自由度在某种意义义上决定了该该群体的选择择范围，比如如“朝九晚五五的普通单位位工作人员””与“自由支支配时间的私营企业业主”在选择择地产项目的的考虑范围会会存在一定差差异；一般来来讲自由度大大的群体相对对而言，其购房半半径相对比较较大；时间价值：“时间价值””是指消费者者单位时间的的价值，不同同群体之间的的时间价值差差异非常大，，一般而言时时间价值越大的群体体，对时间越越敏感，同时时花费在工作作地点和居住住地点往返通通勤的时间越越短，相对而而言购房半径相对比比较小；项目辐射半径径&消费者购房半半径研究消费者购房房半径通勤能力：：“通勤能力力”在这里里是指消费费者从居住住地点往返返工作地点点的能力，，这里涉及及两个方面面的问题，，第一，从从宏观上讲讲，某个城城市的总体体通勤能力力取决于该该城市的交交通网络的的发达程度度；交通网网络越发达达的城市，，消费者购购房半径越越大；第二二，从微观观上讲，取取决于消费费者采用何何种交通方方式（与收收入水平以以及交通成成本的承受受能力有关关），是私私家车，还还是地铁/城铁，或者者公交车？？拥有私家家车群体的的购房半径径明显大于于没有私车车的群体；；工作地点：：工作地点对对于消费者者购房半径径存在较大大的影响，，尤其是当当消费者对对于目前这这份工作的的依赖程度度比较高时时，而且工工作单位近近几年搬迁迁的可能性性比较小，，那么消费费者的购房房半径将围围绕目前工工作地点而而展开；工工作地点对对消费者购购房半径的的影响与以以下因素有有关：①对对工作的依依赖程度，，对工作的的依赖程度度越高，工工作地点对对购房半径径的影响越越大；②办办公场所搬搬迁概率，，办公场所所搬迁的概概率越大（（固定的可可能性越小小），工作作地点对购购房半径的的影响越小小；项目辐射半半径&消费者购房房半径研究究消费者购房房半径房地产市场场调研的方方法市场调研方方法分类市场调研方方法可分为为两大类：：一类是按选选择调研对对象来划分分，有普查查、重点调调研、抽样样调研等；；另一类是按按调研对象象所采用的的具体方法法来划分，，有访问法法、观察法法、实验法法等。房地产的研研究资料来来源1、正式出版版物报纸和杂志志是房地产产市场推广广应用最多多的媒体，，也是最主主要的房地地产竞争情情报源。电视和广播播媒体在房房地产行业业内的应用用也越来越越广泛，但但是电视和和广播信息息不便于收收集，一般般只作为辅辅助情报源源。2、非正式出出版物房地产行业业的非正式式出版物很很多，主要要有楼书、、海报、客客户通讯、、企业内刊刊、电子楼楼书等。这这些都是企企业为了展展示项目资资料、宣传传企业文化化、促进房房屋销售所所制作的销销售展示工工具。非正正式出版物物是竞争对对手分析非非常重要的的情报源，，不仅可以以了解竞争争项目的产产品资料，，还能了解解竞争项目目的企业背背景、实力力信誉、运运作模式、、决策特征征等。3、互联网随着互联网网的全面普普及，网络络情报源正正显示着其其独特的魅魅力。互联联网上的情情报不仅覆覆盖面广，，而且信息息及时。同同时还能提提供其他媒媒体无法提提供的情报报。4、人际网络络人际网络关关系往往能能得到公开开渠道所无无法获得的的信息，而而这些信息息能对企业业快速反应应产生影响响，尤其是是在立项报报批阶段和和销售阶段段。在立项项报批阶段段通过人际际关系能及及时了解竞竞争对手或或潜在竞争争对手的规规划信息，，在销售阶阶段通过人人际关系能能及时了解解潜在竞争争对手的价价格策略、、销售策略略和推广策策略。5、房展会或或研讨会在房展会、、专业论坛坛、业内研研讨会等公公共活动中中，可以及及时了解业业内最新的的市场动态态、产品技技术应用、、建筑及景景观设计概概念、营销销概念等情情报。很多多企业的市市场部人员员都会通过过拍照、摄摄像来搜集集资料，如如沙盘模型型、展会特特装、活动动演出等。。房地产竞争争资料的搜搜集方法1、文献检索索通过对报纸纸、杂志等等正式出版版物和楼书书、海报等等非正式出出版物进行行检索，将将有价值的的情报信息息摘录、剪剪贴、复印印，是房地地产行业竞竞争情报最最常用的方方法之一。。2、搜索引擎擎和网络数数据库Intranet情报搜集一一般首选搜搜索引擎，，其特点是是方便快捷捷，覆盖面面广，但信信息比较零零散。Intranet情报的另一一种重要的的搜集方法法是网络数数据库的使使用。互联联网信息搜搜索以后通通过下载或或直接打印印整理后保保存，以备备情报分析析使用。3、专项调查查调查是房地地产竞争情情报最主要要的搜集方方法，很多多情报往往往在公开的的信息中无无法获得，，就需要针针对具体的的情报需求求进行专项项调查。例例如在要了了解购房需需求状况往往往会采用用抽样调查查法，先进进行问卷设设计，然后后组织调查查人员到指指定的地点点访问调查查；对竞争争对手情报报的调查，，除了搜集集公开信息息，还要到到售楼处做做访问调查查，根据具具体情况可可以“明调调”，也可可以“暗调调”，“明明调”可以以公开身份份，亮明来来意，“暗暗调”则要要假装购房房客户询问问竞争对手手的信息。。房地产竞争争资料的分分析技术1、SWOT矩阵分析法法SWOT矩阵分析是是房地产市市场研究中中最常用的的情报分析析方法，用用于帮助企企业识别其其相对于市市场环境、、竞争对手手的优势、、劣势、机机会和威胁胁，提供可可选择的竞竞争战略。。SWOT矩阵分析是是一种综合合分析法，，在运用中中最关键的的环节是竞竞争战略选选择。很多多市场研究究人员往往往只能列出出优势、劣劣势、机会会和威胁，，而对综合合分析的结结果——竞争战略选选择则感觉觉不知如何何下手。其其实很简单单，运用SWOT矩阵分析法法选择竞争争战略，就就是要“发挥优势势、抓住机机会、改变变劣势、避避开威胁””。2、竞争对手手跟踪房地产行业业对竞争对对手进行系系统跟踪分分析的企业业不是很多多，主要是是房地产项项目竞争具具有很强的的区域性，，同一个企企业在CBD是竞争对手手，在其他他区域可能能就是合作作伙伴。目目前房地产产竞争对手手的跟踪主主要集中在在销售环节节，对竞争争对手的价价格策略、、促销策略略、推广策策略以及客客户服务策策略进行跟跟踪分析。。但是随着着房地产开开发公司在在竞争中的的优胜劣汰汰，企业要想想生存和发发展，就必必须对竞争争对手进行行系统全面面的跟踪分分析，包括括对竞争对对手的战略略战术、管管理运营、、企业文化化及其他相相关活动的的评估以确确认其优势势、劣势以以及未来的的可能动向向。3、反求工程程房地产的成成本主要是是土地成本本，建安成成本对房价价的影响很很小。因此此反求工程主主要是在征征地阶段应应用。发展商在在征地时，，先要了解解地块周边边在售项目目的均价，，再减去行行业平均利利润和经验验的建安成成本，就估估算出该项项目的土地地成本，这这一数值就就是项目征征地时的参参考价格。。4、市场信号号分析竞争对手的的任何行动动，都将提提供竞争对对手的意图图、动机、、目标或内内部状况的的直接或间间接的暗示示，这些暗暗示对制定定竞争战略略往往起着着重要的作作用。5、事件分析析事件分析可可以用于帮帮助企业找找出必须面面对的某些些关键的机机会和问题题，从而保保持或增强强其竞争地地位。房地产竞争争资料的分分析技术房地产项目目研究方法法1、拟建区域域目标地块块研究土地评估是是项目开发发前期的一一项重要工工作，目的的是进行项项目可行性性分析和形形成项目的的初步规划划。通常运运用SWOT分析，综合合对比企业业内部具有有的优势和和劣势及其其面临的外外部威胁和和机会，做做出该区域域的总体评评价和企业业可行的开开发规划。。包括：1）、根据开开发商的实实力和行业业经验，综综合分析开开发商的资资源供给、、投资筹措措能力、投投资成本与与费用等方方面，进行行项目财务务评价。2）、全面考考虑外部不不可控因素素，评估项项目的风险险并确定风风险规避方方式、进行行项目规划划。3）、对比开开发商面临临的内、