青岛开发区地产项目定位报告92

青岛岛开开发发区区地地产产项项目目定定位位报报告告项目目地地块块分分析析1、项项目目区区位位分分析析1.1、宏宏观观地地理理分分析析1.2、地地块块区区位位分分析析1.3、项项目目区区位位综综合合分分析析2、地地块块现现状状解解析析2.1、地块块现现状状2.2、地块块周周边边交交通通2.3、地地块块周周边边配配套套2.4、地地块块现现状状综综合合分分析析目录录项目目地地块块分分析析1、项目目区区位位分分析析1.1宏观观地地理理分分析析黄岛岛区区作作为为青青岛岛市市拉拉大大腹腹地地架架构构和和经经济济发发展展的的核核心心组组成成部部分分，，其其发发展展变变化化可可谓谓日日新新月月异异。。但但“青黄黄不不接接”（因因胶胶州州湾湾而而造造成成的的地地理理阻阻隔隔））一一直直成成为为开开发发区区腾腾飞飞发发展展的的一一大大阻阻力力，，“南隧隧（（预预计计2009年建建成成））、、北北桥桥”交通通战战略略方方针针确海底隧道滨海大道跨海海大大桥桥项目目地地块块分分析析1、项目目区区位位分分析析1.2地块块区区位位分分析析项目目地地块块位位于于青青岛岛市市黄黄岛岛区区南南部部，，地块块东东侧侧：：太行行山山路路地块块西西侧侧：：中国国石石油油大大学学地块块南南侧地块北侧：珠江路地块背山面水，北端距离唐岛湾仅一路（滨海大道）之隔，自然景色秀美。项目目地地块块分分析析1、项目目区区位位分分析析1.3项目目区区位位综综合合分分析析从时时机机上上讲讲———开发发区区已已成成为为青青岛岛经经济济发发展展核核心心，，西西海海岸岸发发展展势势不不可可挡挡。。而而青青岛岛东东部部地地区区的的发发展展用用地地尤尤其其是是沿沿海海地地区区的的发发展展用用地地已已趋趋近近枯枯竭竭。。在在这这样样的的背背景景下下为为开开发发区区提提供供了了千千载载难难逢逢的从环境上讲——随着青岛市经济发展的战略西移和海上山东旅游体系的完善，开发区发展增速，商业、金融中心向南部海边转移；临滨海大道唐岛湾一线的滨海公园景色优美，提升了该区域的投资与发展价值。从地理上讲——滨海大道成为海底隧道的有效延伸，自项目地块通过海底隧道至青岛市区仅需15分钟车程；与开发区区政府和商业集中区域长江路、香江路仅5分钟车程，并且均有公交车直达。从发展上讲——作为东、西海岸对接的第一站，随着海底隧道的建成通车，青岛市核心区海岸线的延伸段——滨海大道一线的发展前景十分良好，同时为本案的发展提供了良好的契机。2.1地块块现现状状目前前项项目目地地块块已已经经完完成成土土地地平平整整等等工工作作，，预预留留有有市市政政管管线线入入口口。。地地块块总占占地地67000平方方米米，，规规划划地地上上建建筑筑面面积积99086平方方米米，，容容积积率率2.2，为为住住宅宅、、商商业业综综合合用用地地。。项目目地地块块分分析析2、地块块现现状状解解析析项目目地地块块分分析析2、地块块现现状状解解析析2.2地块块周周边边交交通通项目目周周边边交交通通便便捷捷，，多多条条公公交交直直达达开开发发区区各各个个区区域域。。长长途途汽汽车车、、轮轮渡渡直直达达青青岛岛老老城城区区。。项目目地地块块项目目外外部部交交通通图图项目目南南侧侧滨滨海海大大道道项目目地地块块分分析析2、地块块现现状状解解析析2.3地块块周周边边配配套套购物物场场所所：利利群群·金海海岸岸超超市市、、佳佳世世客客、、利利群群长长江江商商厦厦、、利利群群瑞瑞泰泰购购物物中中心心、、家家佳佳源源购购物物中中心心等等购购物物场场所所。。佳世世客客购购物物长江江中中路路、、香香江江路路为为黄黄岛岛区区的的集集中中商商业业区区域域，，分分布布有有购购物物、、餐餐饮饮、、休休闲闲、、娱娱乐乐等等设设施施。。项目目地地块块分分析析2、地块块现现状状解解析析2.3地块块周周边边配配套套文化化教教项目目西西侧侧石石油油大大学学项目目地地块块分分析析2、地块块现现状状解解析析1.3地块块周周边边配配套套景观观配配套套：项项目目地地块块背背山山面面海海。。向向南南一一路路之之隔隔的的唐唐岛岛湾湾海海面面成成为为整整个个社社区区的的精精髓髓所所在在，，在在社社区区内内向向南南将将大大海海尽尽收收眼眼底底；；沿沿滨滨海海大大道道而而建建的的滨滨海海公公园园将将成成为为社社区区居居民民休休闲闲娱娱乐乐的的绝绝佳佳场场所所。。项目目南南侧侧绿绿化化带带溏岛岛湾湾海海景景项目目地地块块分分析析2、地块块现现状状解解析析2.4地块块现现状状综综合合分分析析综合合项项目目地地块块的的解解析析，，本本项项目目区区域域发发展展潜潜力力巨巨大大，，发发展展前前景景较较好好。。如如果果当当前前开开发发，，本本项项目目今今后后几几年年具具备备巨巨大大的的升升值值潜潜力力。。项目目地地块块所所占占据据海海景景资资源源丰丰富富，，成成为为项项目目的的最最大大卖卖点点，，同同时时项项目目北北侧侧山山丘丘和和南南侧侧滨滨海海公公园园景景观观效效果果也也为为项项目目增增色色不不少少；；项目目地地区区交交通通便便利利，，多多路路公公交交可可到到达达开开发发区区内未来海底隧道贯通，滨海大道将成为主干道，项目地块至青岛市区仅需15分钟车程；项目周边市政基础设施、商业、教育机构等配套设施随着其他楼盘的开发正在逐步完善；总结：本项目地块从当前现况来看，已经具备了建设高档社区的必要条件。经济济1、青青岛岛概概况况1.1、青青岛岛简简介介1.2、青青岛岛市市与与黄黄岛岛区区关关系系2、黄黄岛岛概概况况2.1、黄岛岛简介介2.2、经济概概况2.2、交通概概况2.3、居民民收入入概况况2.4、发展展规划划3、经济济运行行综合合论述述目录经济运运行判判断1、青岛概概况1.1青岛简简介总面积积为10654平方公公里2005年末全全市总总人口口740.9万人七区：：市南南、市市北、、四方方、李李沧、、崂山山、城城阳、、黄岛岛，共共1102平方公公里，，265.43万人五市（（县级级）：：胶州州、即即墨、、平度度、胶胶南、、莱西西，共共9552平方公公里，，475.47万人城阳崂山李沧方四北市黄岛简要投投资财财务分分析南市经济运运行判判断1、青岛概概况1.2青岛市市与黄黄岛区区关系系近年来来，青青岛市市政府府做出出“经济建建设中中心西西移”的决定定，黄黄岛是是城市市重点点基础础设施施项目目、外外资企企业投投资和和市内内企业业外迁迁的主主要区区域，，该区区域成成为吸吸引人人口迁迁移和和房地地产开开发的的重点点。海湾阻隔66公里胶州湾高速青岛与与黄岛岛阻隔隔现阶段段青岛岛市城城区与与开发发区之之间由由于胶胶州湾湾阻隔隔，青青岛市市区居居民对对黄岛岛区的的认知知度较较低。。根据据调查查显示示，往往返两两地会会花费费大量量的精精力和和财力力；长长期的的认知知习惯惯使得得青岛岛居民民心理理上并并没有有将开开发区区纳入入青岛岛版图图。未来跨跨海大大桥和和海底底隧道道建成成通车车后，，青岛岛市区区居民民对黄黄岛区区的认认知情情况仍仍不容容乐观观，首首先考考虑海海底隧隧道的的通车车费用用，预预计费费用将将达到到35－45元/车次（（轿车车），，并且且随着着海底底隧道道投资资的追追加，，实际际通行行费用用可能能要更更高，，这使使得在在本地地居住住异地地工作作的交交通成成本过过大，，客户户很难难认可可；其其次，，青岛岛市民民对黄黄岛地地区的的认知知度一一直不不高。。经济运运行判判断2、黄岛概概况2.1黄岛简简介黄岛区区位于于胶州州湾西西海岸岸，与与青岛岛市区区隔海海相望望，区区域划划分为为六个个街道道办事事处。。截至至2007年末青青岛经经济技技术开开发区区面积积达到到220平方公公里，，总人人口49.8万，其其中户户籍人人口32.6万、比比上年年增长长3.21％。黄黄岛东东经120°02′′—120°18′′，北纬纬35°°52′—36°°02′。年平平均气气温12.5℃℃±（冬季季0.3℃,夏季23℃℃）,年平均均降雨雨量750毫米。。红石崖崖黄岛柳花泊泊辛安长江路路薛家岛岛经济运运行判判断2、黄岛概概况2.1黄岛简简介区域配配套设设施生活配配套供电、、供热热、通通讯、、、供供水、、燃气气、污污水处处理等等设施施齐备备；教育机机构全区现现有石石油大大学、、青岛岛理工工大学学、青青岛建建筑工工程学学院黄黄岛校校区、、私立立青岛岛远东东技术术专科科学院院、港港湾学学校、、教进进修学学校、、艺术术学校校、公公共关关系学学校、、外国国语学学校等等大中中专业业学校校，14所中学学，23所小学学，4所正规规幼儿儿园。。医疗机机构现有一一级医医院3所，二二级医医院3所、急急救中中心、、外商商医疗疗中心心、计计划生生育卫卫生所文化娱乐并拥有广播电台、电视台、杂志社、油画院、文化馆、图书馆、电影院、公园、小型高尔夫球场等。

经济运运行判判断2、黄岛概概况2.2经济概概况2007年主要经济指标经济指标单位总量增长（％）国内生产总值万元590078523.1工业增加值万元389080025.5工业总产值万元1403349533.0规模以上工业万元1366349533.5合同利用外资万美元141200127.1实际利用外资万美元9980021.3出口总额万美元58854254.2进口总额万美元56496169.4固定资产投资总额万元21490568.6社会消费品零售总额万元62353320.1经济运运行判判断2、黄岛概概况2.2经济概概况历年GDP总值总结：自2000年至2007年，黄黄岛区区GDP年均增增长达达32.8％，增增长非非常迅迅速。。年份20002001200220032004200520062007GDP(现价万元)8405531252724160446120447522647625358637447002255900785增长率36.54928.127.429.535.531.125.5经济运运行判判断2、黄岛概概况2.2经济概况况产业分布布特征按照城区区总体规规划，在在区域布布局上规规划为六六个主要要的功能能区。完完善的规规划、强强劲的发发展势头头，使黄黄岛区在在未来的的建设规规划中，，形成新新的经济济发展核核心力量量，并在在“大工工业、大大港口、、大旅游游”三大大经济基基础上，，大力发发展家电电电子、、石油化化工、汽汽车造船船等龙头头企业。。①②④⑤③⑥①石油化化工工业业区②②临港港工业区区③国际商商贸仓储储加工工工工业区④生态高高效农业业区⑤⑤行政政商务中中心区⑥综合旅旅游区经济运行行判断2、黄岛概况况2.2经济概况况黄岛区产产业结构构黄岛区主主导产业业为第二二产业，，自设置置经济技技术开发发区以来来，第二二产业在在国名经经济中的的比重一一直在50％左右，，并且有有逐渐增增高的趋趋势。1990至2007年年以来来第二产产业在国国民经济济中所占占的比重重由51％提高到到69.5％。随着着第二产产业的发发展，第第一、第第三产业业也有了了长足的的发展。。第一、二二、三产产业在国国民经济济中比重重总结：第第二产业业比重逐逐年增加加；第一一、第三三产业比比重有经济运行行判断2、黄岛概况况2.2经济概况况黄岛区历历年产值值及第一一、二、、三产业业比重

年份总产值第一产业第二产业第三产业

20008405534%63%33%

200112527233%66%31%

200216044672.20%64.40%33.40%

200320447511.80%64.70%33.50%

200426476251.60%65.50%32.90%

200535863741.10%68.20%30.70%

200647002250.70%68.60%30.70%

200759007850.60%69.50%29.90%

经济运行行判断2、黄岛概况况2.2经济概况况工业产值值前三十十位企业业位次企业名称位次企业名称1青岛开发区海尔工业园16青岛松下电子部品（保税区）有限公司2青岛开发区海信信息产业园17福田雷沃国际重工股份有限公司青岛雷沃工厂3青岛丽东化工有限公司18嘉里粮油（青岛）有限公司4青岛三美电机有限公司19山东山孚日水贸易有限公司5青岛浦项不锈钢有限公司20山东莱钢钢结构有限公司6澳柯玛集团总公司21青岛鑫海丰食品有限公司7新都理光（青岛）有限公司22青岛金晶股份有限公司8赛轮有限公司23青岛科瑞特机电集团有限公司9青岛宝井钢材加工配送有限公司24青岛福伦电子电器有限公司10上汽通用五菱汽车股份有限公司青岛公司25益和电气集团股份有限公司11山东黄岛发电厂26青岛国风药业股份有限公司12青岛中集集装箱制造有限公司27海洋石油工程（青岛）有限公司13青岛嘉里花生油有限公司28青岛海日制冷有限公司14青岛北海船舶重工有限责任公司29青岛美光机械有限公司15青岛太平货柜有限公司30青岛保税区金来国际贸易有限公司总结：大型企业业的入驻驻发展，，加快了了开发区区的经济济发展速速度，对对增加就就业、吸吸引高技技术人才才、提高高居民收收入等具具有重要要作用。。经济运行行判断2、黄岛概况况2.3交通概况况区域内交交通青岛开发发区拥有有四通八八达、方方便快黄岛区道道路经济运行行判断2、黄岛概况况2.3交通概况况与老城区区交通胶州湾高高速公路路、轮渡渡、跨海海大桥（（在建））、海底底隧道（（在建））胶州湾高速黄岛轮渡薛家岛轮渡海底隧道跨海大桥经济运行行判断2、黄岛概况况2.3交通概况况外部交通通联系公路纵贯中国国南北的的交通大大动脉——同三线（（黑龙江江同江市市至海南南省三亚亚市）将将中国经经济最发发达的东东部沿海海地区连连成一片片，并把把位于山山东半岛岛的青岛岛、烟台台、日照照三大港港口连接接起来，，形成了了青岛1小时经济济圈，融融入了中中国沿海海经济带带；横贯贯中国东东西的青青红线（（山东青青岛市至至新疆红红其拉谷谷），向向西可直直入中国国西部广广阔的腹腹地；连连接山东东省会济济南的济济青高速速公路与与京福（（北京至至福建））高速公公路相交交会，可可通达华华东六省省。铁路青岛开发发区内有有黄岛火火车站，，是胶（（州）黄黄（岛））铁路的的终点。。胶黄铁铁路全长长43公里，与与胶济铁铁路相接接，与全全国铁路路联网。。黄岛火火车站有有固定列列车26对，年货货物到发发3000万吨。最最大起重重能力36吨。空港青岛国际际机场距距青岛国国家级开开发区53公里，汽汽车行程程约40分钟。机机场为民民航等级级4D，开通国国内航线线84条、国际际航线17条，港澳澳地区航航线2条，是中中国对外外开放的的一类航航空口岸岸和同类类城市开开通国际际空中航航线最多多的城市市之一，，空中通通航城市市达到53个。其中中，到中中国的北北京、上上海、广广州、深深圳及韩韩国汉城城、釜山山、日本本东京、、大阪等等城市均均在1—2小时航程程即可到到达。经济运行行判断2、黄岛概况况2.4居民收入入概况2007年黄岛区区国民经经济保持持快速稳稳步发展展的基础础上，城城镇居民民生活水水平不断断提高，，人均可可支配收收入和消消费支出出分别为为19689.04元、12701.26元，同比增增长19.73%、19.66%，呈现出出明显的的同步共共振现象象。从住房面面积来看看，黄岛岛区城镇镇居民人人均住房房建筑面面积34.29平方米，比上年年增加0.68平方米。从房屋产产权构成成与建筑筑式样来来看：商商品房比比重提高高，三居居室与二二居室比比重占70%以上。随随着住房房市场化化程度的的提高，，城市建建设改造造步伐的的加快，，居民收收入水平平的不断断增长，，城镇居居民自有有住房比比重逐渐渐上升。。城镇居居民拥有有房改私私房的比比重占38%；商品房房的比重重占38%，同比增增长11.76%，其中，，三居室室占40%，二居室室占34%。经济运行行判断3、经济运运行综合合论述通过上述述分析，，可见黄黄岛区的的基础建建设设施施已经得得到了较较强的完完善，在在现阶段段的“十十一五””期间，，黄岛区区将继续续加强城城市建设设、经济济建设的的步伐；；同时区区域发展展的不断断完善、、经济不不断增长长、招商商引资力力度加大大、产业业结构不不断升级级、人才才引进逐逐年上升升等等一一系列因因素，都都将推动动黄岛的的房地产产市场发发展。但但同时也也应该看看到：宏观经济运运行为本项项目提供的的机遇和期期待A、大力推动动发展经济济，为黄岛岛的经济增增长提供了了强有力带带动力；B、产业结构构的升级、、科技含量量的提升，，为本区域域带来大批批科技人才才，形成一一批强有力力的消费力力量；C、招商引资资力度加大大，使众多多的工商企企业入驻本本区；D、同时新的的一批大工工业、大项项目，都为为开发区带带来一批优优秀的企业业；E、开发区产产业结构的的不断完善善调整，促促使产业科科技含量不不断提升，，高科技人人才大量进进驻，从而而使得开发发区的整体体消费力提提升。经济运行判判断3、经济运行行综合论述述项目的实施施发展判断断随着开发区区入住企业业的增多，，为本项目目的发展定定位提供了了另一良好好的发展机机遇和发展展的可行性性；首先，从建建设之初到到繁荣至今今，开发区区经历了飞飞跃的发展展，入驻了了一批优秀秀的企业、、工业；成成就了许多多著名的商商界精英、、巨贾名流流，他们为为开发区的的发展做出出了巨大的的贡献，开开发区也为为他们提供供优越的财财富回报；；伴随着企业业的逐步壮壮大、财富富的逐步积积累，他们们开始追求求更高层次次的享受；；在商业竞争争激烈的今今天，除了了公司、办办公室，开开始需要另另外一种空空间，一种种隐秘安静静的、既有有休闲功能能而又不失失尊贵；既既可用于商商务、社交交礼仪的需需要；又可可兼备娱乐乐、休闲以以及招待、、宴客的功功能；房地产市场场运行判断断1、房产市场场整体运行行分析1.1、市场供求求状况1.2、市场均价价走势分析析1.3、房地产整整体市场运运行判断2、黄岛房产产销售市场场分析2.1项目周边竞竞争板块市市场分析2.2项目东侧区区块分析2.3项目西侧区区块分析2.4黄岛区北部部区块分析析3、市场判断断综合论述述目录房地产市场场运行判断断1、房地产市市场整体运运行分析1.1市场供求状状况2007年黄岛区域域房地产市市场需求旺旺盛，供需需平稳施工面积（㎡）新开工面积（㎡）竣工面积（㎡）销售面积（㎡）销售额（万元）均价（元/㎡）3102495126390676026052266027497052602007年度市场总总体概况房地产市场场运行判断断1、房地产市市场整体运运行分析1.1市场供求状状况总结：开发发区房地产产市场稳步步发展，投投资规模逐逐年增长，，涨幅平稳稳。预计未未来仍有较较大的发展展空间。历年开发区区房地产投投资情况年份20002001200220032004200520062007投资额（万元）5079989195146790192837165461181756196522238631房地产市场场运行判断断1、房地产市市场整体运运行分析1.1市场供求状状况2008年一季度黄黄岛区市场场概况房地产开发发投资持续续增长，住住宅投资仍仍占主导地地位商品房施工工规模与去去年基本持持平，新开开工面积增增势比较明明显商品房交易易量同比增增加，商品品房价格平平稳上扬

投资额（万元）施工面积（万㎡）新开工面积（万㎡）预售合同面积（万㎡）住宅数值17632.29148.333.447.23增长率24.22%7.60%127.00%28.19%写字楼数值400334.53

0.21增长率-22.35%14.32%

-84.21%商业数值150415.47

0.44增长率171.48%23.07%

46.67%其它数值653347.81

0.03增长率82.28%28.31%

0.38%总量数值29672.29246.0140.567.9增长率26.33%7.80%120%8.67%房地产市场场运行判断断1、房地产市市场整体运运行分析1.2市场均价走走势分析2005年-2007年是黄岛房房地产市场场飞速发展展的三年，，区域均价价被整体拉拉高，均价价由40002008年一季度黄黄岛区市场场价格价格（元/㎡）预售合同金额销售合同金额预销合同金额增长率5504.2936054.365833.1544587.5123.34%2008年二手房市市场概况二手需求在在3月份得以集集中释放，，资料显示示：截止3月底，全区区累计二手手房登记交交易1009套，同比增增长85%；登记交易易面积9.9101万平方米，，同比增长长68%；登记交易易金额达31438.22万元，同比比增长了62%。房地产市场场运行判断断1、房地产市市场整体运运行分析1.2市场均价走走势分析商品房价格格将会趋于于平稳从2008年起，央行行将进一步步执行从紧紧的货币政政策，严格格控制信贷贷总量和投投放节奏，，对房地产产市场将会会产生较大大影响。不不仅开发商商面临资金金短缺的困困境，购房房消费也将将被进一步步抑制。另另外，国家家进一步加加大土地市市场整顿力力度，在保保障政策性性住房土地地供应的同同时，严格格清理各类类闲置用地地，增加了了开发商屯屯地的风险险，促进土土地市场降降温。因此此从政策层层面来看，，未来政府府宏观调控控的引导方方向一方面面是加大中中低端自住住供应，抑抑制中高端端投资需求求，另一方方面则试图图改变以往往重市场的的发展模式式，努力引引导保障加加市场的双双轨进行，，希望通过过对房地产产市场的结结构调整，，最终实现现房价的理理性回归。。受上上述述宏宏观观政政策策影影响响，，开开发发区区商商品品房房市市场场供供应应结结构构将将进进一一步步调调整整，，中中小小套套型型、、中中低低价价位位商商品品住住房房供供应应比比例例将将适适度度增增加加，，加加上上村村庄庄改改造造步步伐伐加加快快等等客客观观因因素素，，预预计计开开发发区区未未来来几几年年住住宅宅价价格格将将趋趋于于平平稳稳，，房房价价涨涨幅幅将将不不会会高高于于2007年。。房地地产产市市场场运运行行判判断断1.3房地地产产整整体体市场场运运行行判判断断未来来市市场场整整体体形形势势依依然然看看好好经过过几几年年来来的的宏宏观观调调控控，，居居民民消消费费信信心心正正趋趋于于稳稳定定，，在在投投资资需需求求得得到到控控制制的的情情况况下下，，住住房房消消费费仍仍然然是是居居民民消消费费的的热热点点。。从近近期期看看，，虽然然政政府府继继续续深深化化宏宏观观调调控控，，但但从从总总体体上上来来看看，，随随着着开开发发区区经经济济快快速速发发展展，，人人口口不不断断聚聚集集，，人人均均可可支支配配收收入入不不断断提提高高等等利利好好因因素素的的不不断断显显现现，，居居民民改改善善住住房房、、新新婚婚家家庭庭购购房房、、外外地地人人购购房房置置业业等等需需求求依依然然强强烈烈，，这这些些都都是是潜潜在在的的购购房房源源动动力力，，房房地地产产市市场场的的有有效从长远看，伴随着桥隧建设进程的加快，开发区建设将进入新一轮发展时期，对房地产的发展将会产生更大的推动作用，房地产业作为开发区的主导产业之一，必将迎来新的发展契机和更加广阔的发展空间。1、房房地地产产市市场场整整体体运运行行分分析析房地地产产市市场场运运行行判判断断2、黄黄岛岛房房地地产产销销售售市市场场分分析析按项项目目的的区区位位特特征征，，将将开开发发区区楼楼盘盘情情况况划划分分为为4大区区块块中部部本本项项目目周周边边区区块块东部部薛薛家家岛岛区区块块西部部积积米米崖崖区区块块北部部老老城城区区。。本项目周边薛家岛区块积米崖区块北部老城区房地地产产市市场场运运行行判判断断2、黄黄岛岛房房地地产产销销售售市市场场分分析析2.1项目目周周边边竞竞争争板板块块市市场场分分析析本项项目目周周边边序号项目名称1泽润·幸福城2千禧龙花园第三空间3中南·海湾新城4兖矿项目5城市桂冠6隆祺嘉园Ⅱ期7康大·凤凰国际8国际贸易中心9上实·达利广场10银领汇都11山海景园样本1——泽润·幸福城

开发商青岛太阳房地产开发有限公司地理位置开发区唐岛湾畔滨海大道与太行山路交汇处总占地面积3万㎡建面价格8000总建筑面积5.74万㎡销售层差100物业类型住宅、公寓开盘时间2007-08-25主力户型两居、三居销售周期1年主力户型面积97㎡和119㎡销售率一期99％，二期未开盘项目概况泽润·幸福城项目地块位于紧邻本项目北侧，是与本项目有最大可比性的项目，从其前期销售情况看，海景房价格较高，客户对其接受程度也较高客户情况客户概况政府公务员、私营业主等；样本2——千禧龙花园第三空间

开发商青岛千禧龙置业有限公司地理位置开发区武夷山路与珠江路交汇处总占地面积2万㎡建面价格8800总建筑面积7.5万㎡销售层差100物业类型住宅、公寓开盘时间2007-11-25主力户型一居销售周期1年主力户型面积34－60㎡销售率三期70％项目概况千禧龙花园第三空间是黄岛区域内的高端产品，社区比较成熟，目前销售情况良好，购房者对价格并没有明显的抗性。客户情况客户概况政府公务员、商人等。外来购房者达到60％样本3——中南·海湾新城

开发商青岛中南置业有限公司地理位置开发区珠江路与井冈山路交汇处总占地面积7.2万㎡建面价格均价7000；最高9000总建筑面积22万㎡销售层差100物业类型住宅、公寓开盘时间2007-05-17主力户型一期三居、二期两居销售周期1年主力户型面积一期120以上、二期80－90销售率一期100％；二期70％项目概况该项目在区域内属于相对高端产品，一期工程投资消费比例较高，二期多为自住需求，未来三期酒店式公寓可能成为投资热点。中南·海湾新城社区比较成熟，周边配套设施完善，距离中心集中商业区也较近。客户情况客户概况政府公务员、大企业中层领导、商人、私营企业主房地地产产市市场场运运行行判判断断2、黄黄岛岛房房地地产产销销售售市市场场分分析析2.1项目目周周边边竞竞争争板板块块市市场场分分析析总结结：：区域域概概况况：：该板板块块位位于于长长江江路路、、滨滨海海大大道道区区域域，，自自然然景景色色优优美美，，紧紧邻邻中中心心商商业业，，目目前前是是开开发发区区在售现况：该板块内在售楼盘基本以高档楼盘为主，销售情况良好，价格属整个开发区最高的区域。产品概况：区域的产品经过2007年的去化销售之后，凡步入2008年的在售、在建产品大多以小高层、高层为主；销售周期：从2007年的销售状况来看，本区域的产品销售相对来讲较快，个案销售周期大都在1年左右；面积、总价：本区域的产品主力户型以两居室为主，面积范围为80—100平米左右；三居面积范围为110—130平米左右。酒店式公寓投资型产品，面积多集中在50－80㎡之间，辅以部分120㎡产品，另有少量200㎡以上的大户型产品。小户型主力产品的总价基本在40—70万左右，中大户型主力产品总价100-200万左右。客户群体：外地客户的购买量依然大于开发区客户的购买量，本区域的几个典型个案的居住客户比例有所上升，主要因为项目的整体素质较高、生活氛围成熟。2.2东部部薛薛家家岛岛区区块块房地地产产市市场场运运行行判判断断2、黄黄岛岛房房地地产产销销售售市市场场分分析析薛家家岛岛区区块块序号项目名称1长江花园2凤凰园小区3新华锦·御海湾4长江新苑5集力景豪6鸿润广场7省房·凤凰城8福瀛·锦绣前城9悦海尊第10千城·凤梧金沙样本4——省房·凤凰城

开发商青岛凤城置业有限公司地理位置滨海大道与凤凰园西路的交会处总占地面积17.6万㎡建面价格起价6999总建筑面积31万㎡销售层差100物业类型住宅开盘时间未开盘，预计6月主力户型两居、三居销售周期未开盘主力户型面积120－130销售率未开盘项目概况省房·凤凰城是该区域内的相对高端产品，体量较大，有一定优势，目前尚未开盘，销售情况难以估计。该区域配套设施较弱，距离中心商业集中区域较远，并且交通不便，只有一路公交车停靠，打车困难。客户情况客户概况政府公务员、大企业中层领导、商人、私营企业主样本5——集力景豪

开发商山东集力集团有限公司地理位置开发区开发区行政商务中心东侧，长江东路以北总占地面积8万㎡建面价格起价6300总建筑面积16.3万㎡销售层差100物业类型住宅开盘时间2008年４月主力户型两居、三居销售周期2年主力户型面积110－180销售率50％项目概况该项目靠近旅游度假区----金沙滩风景区，并且楼盘品质较高，使得该项目消化速度较快，价格较高，但街道内的商服、交通、生活配套等设施现况仍有不足，有待完善。客户情况客户概况政府公务员、商人、私营企业主房地地产产市市场场运运行行判判断断2、黄黄岛岛房房地地产产销销售售市市场场分分析析总结结：：区域域概概况况：该该板板块块东东部部是是旅旅游游度度假假区区----金沙沙滩滩风风景景区区。。这这为为该该区区域域在在未未来来的的规规划划中中打打造造一一个个旅旅游游风风景景区区及及高高档档住住宅宅区区奠奠定定了了良良好好的的基基础础，，但但目目前前区区域域内内的的商商业业、、交交通通、、生生活活配配套套等等设设施施现现况况不不足足，，有有待待完完善善。。在售现况况：该板块内内在售楼楼盘体体产品概况：区域的产品以小高层、高层为主。销售周期：从以往的销售状况来看，本区域的产品销售相对来讲较为缓慢，个案销售周期大都在2年左右。面积、总价：主力户型以两居、三居为主，面积范围为80—120平米左右。产品的总价基本在50—80万左右。客户群体：主要以本地客户购买为主，投资消费不多。2.2东部薛家家岛区块块市场分分析2.3西部积米米崖区块块市场分分析房地产市市场运行行判断2、黄岛房房地产销销售市场场分析序号项目名称1金柏佳园2津盘凤凰都3海印长天4卫城·恬园5天宇花园6观海华庭7黄金怡海苑8康大·风和日丽积米崖区块样本6——康大·风和日丽

开发商青岛康大时代房地产开发有限公司地理位置开发区滨海大道与海尔大道交汇处总占地面积18万㎡建面价格均价6500总建筑面积30万㎡销售层差100物业类型住宅开盘时间2007-04-28主力户型两居、三居销售周期2年主力户型面积80－140销售率现售三期约50％项目概况项目总体品质较高，社区具备一定规模，客户认知度较高，但项目处于开发区与胶南交界处，配套设施较弱，距离中心商业集中区域较远，交通不便。客户情况客户概况政府公务员、商人、私营企业主样本6——金柏佳园

开发商青岛金柏置业有限公司地理位置胶南市积米崖港区灵港路189号总占地面积5万㎡建面价格均价5880；起价4130；最高价7360总建筑面积7万㎡销售层差100物业类型住宅开盘时间2007-9主力户型两居、三居销售周期2年主力户型面积80－140销售率50％项目概况项目处于积米崖规划区域内，品质较高，但处于开发区与胶南交界处，配套设施相对较弱，交通不便。客户情况客户概况一般职工、个体业主等样本7——津盘凤凰都

开发商青岛德惠房地产开发有限公司地理位置开发区海尔大道与滨海大道交汇处（积米崖）总占地面积4万㎡建面价格4120－6000总建筑面积10万㎡销售层差100物业类型住宅开盘时间2008-01-10主力户型两居、三居销售周期1年主力户型面积104－140销售率75％项目概况项目处于积米崖规划区域内，品质较高，但处于开发区与胶南交界处，配套设施相对较弱，交通不便。客户情况客户概况一般职工、个体业主等2.3西部积米米崖区块块市场分分析房地产市市场运行行判断2、黄岛房房地产销销售市场场分析总结：区域概况况：该板块块处于胶胶南积米米崖规划划区域内内，属于于开发区区与胶南南交界处处，附近近商业、、交通、、生活配配套等设设施不足足，有待待完善。。在售现况况：区域内内在售新新盘较多多，但由由于区位位、配套套等原因因，多数数楼盘销销售情况况一般，，并且价价格相对对不高。。康大·风和日丽丽由于体体量较大大，社区区具有一一定规模模，在区区域内相相对销售售情况较较好。产品概况况：区域的的产品以以多层、、小高层层、高层层为主，，户型以以两居为为主。销售周期期：从2007年的销售售状况来来看，本本区域的的产品销销售相对对来讲较较为缓慢慢，个案案销售周周期大都都在2年左右；；面积、总总价：相对于客户群体：本地客户占相对多数，购买目的主要为自住，投资比例较低。房地产市市场运行行判断2、黄岛房房地产销销售市场场分析北部老城区2.4北部老城城区市场场分析序号项目名称1鲁泽·观天下2新港花园C区3海尔·幸福里4芙蓉苑5世纪新苑6兴宝苑7兴悦华城2.4北部老城城区市场场分析房地产市市场运行行判断2、黄岛房房地产销销售市场场分析总结：区域概况况：该板块块位于黄黄岛区北北部，属属于工业业集中区区域，该该地区环环境较差差，市政政等配套套设施有有待完善善。在售现况况：区域内内在售楼楼盘受区区位、配配套等原原因影响响，销售售情况一一般，并并且价格格较低，，一般维维持在4000元/㎡左右。。产品概况况：区域的的产品以以多层、、小高层层、高层层为主，，户型主主要为适适宜居住住的中、、小户型型。销售周期期：本区域域的产品品销售相相对来讲讲较为缓缓慢，客客户认知知度较低低；面积、总总价：相对于于其他区区域的个个案来讲讲、本区区域的产产品主力力户型多多为适宜宜居住的的中小户户型，产产品的总总价较低低，基本本维持在在30—50万之间。。客户群体体：回迁户户占有相相当比重重，本地地客户较较多，购购买目的的主要为为自住，，投资客客户很少少。项目市场场定位1、市场定定位判断断1.1、依据项项目地理理情况判判断1.2、依据经经济运行行及人口口构成判判断2、项目总体市场定位2.1、项目产品定位2.2、本案形象定位建议目录项目市场场定位1、市场定定位判断断总结：结合项目目用地情情况及周周边规划划，我们们认为打打造既满满足居住住需求又又兼顾投投资需求求的高档档产品较较为适合合现有规规划。小黄山居居住区（（本项目目地块））千禧龙花花园海湾新城城1.1依据项目目地理情情况判断断居住大社社区项目市场场定位1、市场定定位判断断1.2依据经济济运行及及人口构构成判断断黄岛开发发区的产产业结构构决定了了区域内内的从业业人员主主要以政政府事业业单位公公务员及及蓝领工工薪阶层层为主，，但随着着经济开开发区第第三产业业的不断断发展，，外来人人口逐渐渐增多。。外来人人口数量量众多，，将会形形成良好好的口碑碑传播途途径，销销售的联联动效应应不可忽忽视。外来人口分分三个圈层层：第一圈层：辐射山东东省内周边边地市（主主要包括：：东瀛、日日照、淄博博、潍坊等等）；第二圈层：辐射国内内东北三省省、西北五五省以及第三圈层：辐射部分日韩外籍人口。外来人口数量众多，将会形成良好的口碑传播途径，销售的联动效应不可忽视。项目市场定定位1、市场定位位判断1.3、依据市场场运行和消消费需求判判断08年一季度黄黄岛开发区区的市场整体运运行情况保保持平稳增增长势头，住宅销售售保持高速速增长，写写字楼销售售有所回落落，商用房房销售保持持平稳。在在客户构成成上看，区外客户以以60%－70%的购买比例例极大地超超过了本地地客户30%－40%的购买比例例。在众多的区区外客户中中，一部分分看中开发发区近年来来强劲发展展势头，未未来的发展展前景，认认同海底隧隧道、跨海海大桥对开开发区房地地产市场的的推动作用用，其购买买行为总结结为“先先投资、后后养老”；；还有一部部分客户主主要看中开开发区相对对较为适中中的房价和和优越的居居住环境而而用于作为为“度假、、休闲”的的第二居所所。本地客户中中包括外来来本地化人人口和本土土人口，外外来本地化化的人口本本地首次置置业的比例例比较高，，刚性需求求明显；本本土人口二二次置业的的比重较大大，本地客客户中绝大大多数属于于居住升级级需求，多多出于改善善现有居住住条件的目目的进行置置业，高端端外来人口口则用于居居住的比重重非常低，，投资、商商务用途的的比重将占占据绝对的的比值。从当前项目目周边市场场的发展形形势来看，，兼顾投资和和居住的80-120㎡中小户型产产品去化速速度最快；多数大户型型产品集中中在140－180㎡，整体感觉觉是在提高高舒适度的的条件下追追求整体品品质感，地地段好配套套齐品质高高的项目此此类项目去去化速度较较快。项目市场定定位2、项目总体体市场定位位基于以上对对整个开发发区房地产产市场供第一从现况来看，项目具备作高端产品的自然条件和人文环境，但受到70/90的规划限制，产品设计将会受到一定的局限，70/90占到整体的35%，商业、配套公建约占10%，可发挥户型设计余地的约占55%。第二根据市场分析总结，我们认为在未来一段时间内真正意义上的优质海景房的供量将会有所减少，届时本项目将会成为区域市场海景房的主要供量而受到市场的追捧。第三根据对未来基础市场发展的整体判断，我们认为在奥运过后，基础市场经过一段时间的盘整，会在09年随着整体宏观经济的健康发展持续平稳增长，积压的刚性需求得以释放。，我们认为在“十一五”期间，经济开发区第三产业的增速将会保持在20第四根据区域经济发展的特点分析%左右，小型商贸私营经济将会得到充分发展，部分商务型公寓的需求将会增加。综上本项目两个功能区的定位方向应该分别是：

品质性海景居所和滨海SOHO公寓

项目市场定定位2、项目总体体市场定位位2.1、项目产品品定位本案产品架架构定位结合上述项项目定位思思路及市场场机遇所阐阐述的内容容，结合项项目的地理理特点，本本案的产品品定位切入入点应建立立在：海景居所所、滨海SOHO公寓基础上进进行，因因此本项项目的产产品大致致分为两两种。海景居所所滨海SOHO公寓项目市场场定位2、项目总总体市场场定位2.1、项目产产品定位位本案产品品架构定定位第一种：：定位位为舒适适居住型型的海景景居所，产品强强调功能能布局合合理，尺尺度舒适适，内外外环境保保持一致致，配套套不求大大而全，，注重功功能匹配配。主力力户型面面积规划划――做足90㎡的两居居室户型型，配合合120㎡左右的的三居室室户型，，目标客客户为本本地常驻驻居民及及外来人人口本地地化人员员，身份份特征为为级别较较高公务务员、大大型企业业中高层层管理员员工、中中等规模模的私营营业主。。（注：：120㎡以下契契税减半半）第二种：：定位为为宜住、、宜商（（SOHO）的滨海海SOHO公寓，产品主主力面积积规划分分为两个个层面，，第一层层面，需需要强化化海滨景景观效果果，通过过大面积积的海湾湾景观形形成强大大的视觉觉冲击。。第二层层面，充充分考虑虑产品功功能可转转换性。。主力面面积规划划为120-140㎡的舒适适三居，，辅以少少量160-180㎡的舒适适四居。。目标客客户为区区外高端端客户，，本地商商贸服务务公司，，身份特特征为外外省中等等规模以以上的私私营业主主，服务务于开发发区的小小型商贸贸服务公公司如物物流、运运输、出出口、报报关报税税、法律律服务、、财务公公司等。。项目市场场定位2、项目总总体市场场定位2.1、项目产产品定位位本案产品品定位原原则精品海景景居住原原则：总体追追求高品品质的沿沿海景观观住宅，，功能上上力求居居住的合合理性、、舒适性性、可观观赏性，，强化海海景观赏赏效果；；部分兼兼顾投资资需求，，合理分分配该部部分产品品的比例例，功能能上重点点考虑使使用功能能的互换换性。产品互补补原则：两种产产品，从从市场需需求角度度来讲，，起到互互补作用用。回避风险险原则：从销售售角度来来讲，产产品的互互补性定定位，符符合本案案的现况况，充分分结合了了项目的的资源，，从而有有效的回回避了风风险。项目市场场定位2、项目总总体市场场定位2.2、本案形形象定位位建议我们的思思路充分展现现优势吸吸引感性性的客户户：通过过品质形形象的树树立，卖卖点的强强势展现现，在短短时间内内形成对对项目的的口碑传传播，为为快速销销售打下下坚实的的基础。。定位于““海滨公公馆”：：通过对对产品特特性的提提炼升华华，营造造的超级级海景居居住氛围围，彰显显社区业业主的尊尊贵身份份，通过过产品细细节的处处理让我我们的客客户得到到前所未未有的海海滨生活活享受。。这就是是我们对对本案的的最优化化定位建建议。我们的形形象本案的整整体形象象定位：：黄黄岛岛CBD““海滨公馆馆”本案的精精神理念念：一一个实现现儿时梦梦想的地地方、可可以欣赏赏海湾美美景的品品质“家家”我们的意意图真正迎合合经济开开发区及及外来的的高端消消费群体体的需求求，从而而有效吸吸引客源源，降低低市场风风险，提提高去化化速度，，缩短销销售周期期。项目规划划实施说说明1、规划方方案及原原则2、方案规规划说明明2.1、产品功能能规划2.2、交通道路路系统规规划2.3、绿化系统统规划2.4、梯状设计计规划2.5、产品风格格规划3、项目项项目开发发实施构构思2.1、建设实实施原则则2.2、启动板板块建议议目录项目规划划实施说说明1、规划方方案及原原则项目地块块规划为为住宅、、商业综综合用地地。因势利导导、借助助周边资资源、充充分发挥挥海景资资源是本本项目规规划的主主要原则则，保证证各产品品拥有良良好的视视觉通道道面向大大海及本本用地内内规划主主要景区区，依照照整体功功能定位位，明确确居住、、商务、、会所酒酒店各功功能区的的划分。。产品规规划避免免与市场场同质化化严重的的投资型型产品重重叠，规规避后期期的销售售竞争压压力。住宅商业综合合项目规划划实施说说明2、方案规规划说明明2.1产品功能能规划在整体规规划上既既考虑到到每一种种产品分分区位置置、又考考虑到资资源的合合理利用用性。本项目共共分为四四种产品品：海景住宅宅滨海SOHO公寓VIP会所度假假酒店社区配套套商业项目规划划实施说说明2、方案规规划说明明2.1产品功能能规划海景住宅宅：位于小区区地块的的北半区区4幢高层，，总建筑筑面积约约50000㎡，产品品受70/90规划限制制，中小小户型比比重较大大，产品品设计尺尺度上考考虑到居居住地舒舒适性应应将主力力户型设设定在90㎡舒适两两居，剩剩余30%的建筑面面积主力力户型设设定在120㎡品质两两居，同同时辅以以少量的的140-180㎡豪华三三居或四四居；海景住宅宅2.1产品功能能规划滨海SOHO公寓：位于小区区沿海岸岸线第一一排3幢，总建建筑面积积约40000㎡，需要要通过俊俊朗的立立面形象象树立项项目滨海海高端项项目的品品质形象象，产品品设计考考虑宜商商宜住，，主力户户型面积积设定120－140㎡左右的的豪华三三居，辅辅以少量量的160－180㎡豪华四四居；项目规划划实施说说明2、方案规规划说明明滨海SOHO公寓2.1产品功能能规划VIP会所度假假酒店：：考虑到公公司对各各个项目目持有型型物业的的整体战战略，以以及从项项目会所所整体统统筹运营营的角度度出发，，考虑将将会所设设置成天天鸿VIP会所度假假酒店，，用以提提升品质质和满足足现实经经营。VIP会所度假假酒店规规划面积积不超过过3000㎡，实现现的功能能主要包包括精品品客房、、餐饮娱娱乐、健健身洗浴浴。项目规划划实施说说明2、方案规规划说明明VIP会所度假假酒店2.1产品功能能规划VIP会所度假假酒店功功能布局局项目规划划实施说说明2、方案规规划说明明功能面积功能面积标准客房（20间含公共部分）800㎡（25㎡/套内）中餐（2个）粤港、淮阳800㎡KTV（1个）500㎡西餐（1个）酒吧200㎡有氧健身会馆（1个）300㎡芬兰浴（1个）400㎡2.1产品功能能规划商业配套套：以餐饮生生活配套套为主，，辅以小小型生活活超市，，总建筑筑面积约约3000㎡；项目规划划实施说说明2、方案规规划说明明2.2交通道路路系统规规划本项目居居住组团团分为“海景居居所”和