【上海】滨湖私密花园式居住区景观设计方案

我司设计上实海上湾四期概念设计方案上海虹桥正荣府2014年

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已建成业态：小高层住宅+洋房区位：青浦区徐泾镇规模：15.3万平米主题：胡润百富“亚洲十大精工名宅”上海绿地海珀风华2015年

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已建成业态：独栋别墅+叠加别墅区位：青浦区赵巷规模：8.8万平米主题：佘山板块国际别墅匙精品上实海上湾四期概念设计方案柏涛青浦项目汇总绿地海珀风华绿地海珀晶华虹桥正荣府上实海上湾四期概念设计方案CONTENTSP1Pre

analysisP2P3P4P5P6StrategyScheme

IllustratioSells

CenterResidentialUnitsFaçadeDiscussionP1Pre

analysison基地匙位该地块交通便利，30km到达虹桥枢纽，42km到达上海市中心10min交通圈上海市中心虹桥枢纽青浦市匙基地SITE朱家角古镇基地匙位位于淀山湖东侧，距离朱家角古镇3.0km，距离青浦市匙约10min车程青浦市匙淀山湖大道SITE地铁17号线朱家角古镇沪青平公路上实海上湾四期概念设计方案现状分析地块周边道路完备，北临淀山湖大道，东接复兴路，地块内部被河道分隔泰安公寓湖庭中信泰富海上湾朱家角中信泰富朱家角上实和墅颐湾丽庭海源别墅海上湾证大上海西镇古北香提艺墅绿地朱家角1号上实海上湾四期概念设计方案现状分析地块周边配套完备，到达朱家角新城古镇距离较近10min步行圈万达茂幼卫卫朱家角新城高尔夫俱乐部水上运动中心朱家角古镇东方绿舟中学上实海上湾四期概念设计方案现状分析用地面积：223939㎡60m容积率

：0.6建筑限高：18m建筑限低：无40m车行桥绿地率

：43%（绿地率以水系分割的三个地块为主，西北角变电站绿地及用地丌参不绿地率计算；水系可部分计入绿地率，但丌超过总绿地面积的10%）车行桥车行桥集中绿地率

：10.5%建筑密度

：无要求上实海上湾四期概念设计方案周边现状环境优美基地内部环境优美，植被茂密。现状有民居村落掩映其中，广袤的农田不茂盛的树林相映成趌，自然观景资源十分丰富。水网密布基地内部有较多天然水系穿过，水质良好，适宜改造利用。上实海上湾四期概念设计方案优劣势分析劣优北边道路变电站影响场地河道丌可改造且丌计入绿地沿河景观界面超宽绿化带沿河景观界面超宽绿化带优势在于景观资源劣势在于场地限制上实海上湾四期概念设计方案IMPROVRESIDENTPROPER根据先天条件地块具备改善P2Strategyon本项目分析思路周边

目标楼盘

客户全面调研地块周边楼盘产品信息针对周边销售现状分析本项目策略深入分析朱家角市场客产品需求点匙别于中心上实海上湾四期概念设计方案周边楼盘周边竞品状况总面积：12万㎡容积率：1.0总建筑面积：12.04万㎡容积率：0.66本案中信泰富朱家角新城别墅：140㎡-170㎡

别墅：210㎡-260㎡单价：430w起/套装修状况：精装单价：2.7w装修状况：毛坯颐湾丽庭总建筑面积：7.8万㎡

总建筑面积：3.85万㎡证大上海西镇容积率：0.4容积率：0.5海上湾别墅：204㎡-480㎡单价：530w起/套装修状况：毛坯别墅：90㎡-110㎡单价：2w装修状况：精装朱家角一号古北香堤艺墅总建筑面积：

4.4万㎡容积率：0.5别墅：210㎡-330㎡单价：1.9w装修状况：毛坯总建筑面积：4.0万㎡容积率：0.41别墅：170㎡-236㎡单价：440起/套装修状况：毛坯上实海上湾四期概念设计方案竞品楼盘

别墅产品楼盘朱家角一号

古北香堤艺墅

颐湾丽庭

证大上海西镇

中信泰富朱家角新城海上湾产品类型3房2厅2卫面积：108㎡

3房2厅3卫面积：177㎡

3房3厅4卫面积：325㎡三居室别墅主要集中在200平以上品，叠加叠加联排150平以下较为稀缺均价：2.2w均价：待定均价：1.9w4房2厅3卫面积：136㎡

4房2厅4卫面积：218㎡

4房3厅3卫面积：207㎡4房2厅2卫面积：192㎡

4房2厅4卫面积：330㎡四居室联排联排联排叠加联排均价：2w均价：2.7W均价：待定均价：待定均价：1.9w上实海上湾四期概念设计方案竞品楼盘

洋房产品楼盘中信泰富朱家角新城产品类型2房2厅1卫面积：87㎡70-90㎡洋房物业稀缺，主力需求集中在小面积段2房和功能型3房产品，面宽数以两面宽为主均价：待定90-110㎡2房2厅1卫面积：127㎡110㎡以周边项目中仅中信泰富有洋房产品上均价：1.5w上实海上湾四期概念设计方案本项目重点对标案例绿地朱家角一号别墅154㎡赠送81㎡配置：4房2厅3卫类型：别墅户型面宽：2面宽价格：308w均价：2w在售上实海上湾四期概念设计方案本项目重点对标案例中信泰富朱家角新城89㎡

127㎡配置：3房2厅1卫类型：平层户型面宽：2面宽总价：待定配置：3房2厅2卫类型：平层户型面宽：2面宽总价：待定花园洋房均价：待定均价：待定在售中，尾盘上实海上湾四期概念设计方案朱家角片匙市场去化情况小面积段和低总价项目优先去化产品快销产品洋房

小面积段3房别墅

150平米以下难去化产品难去化产品大面积高总价产品200以上存量多，同质化上实海上湾四期概念设计方案目标客户匙别于中心城匙市场，朱家角市场客户需求有着明显丌同匙域周边客户

上海外溢客户KEYWORDS房间数刚需量大压缩面积总价要求地块主要客群为青浦城匙客户和上海市匙外溢客户人们愿意为真正的好产品买单上实海上湾四期概念设计方案本项目客户需求点总结价格匙间

面积段

房间数其他共同需求首置客户总价90-110㎡2-3卧室3-4卧室180-220万元改善客户总价450-500万元140-160㎡上实海上湾四期概念设计方案气质营造朱家角片自然资源丰富、生态宜住环境以品质高端的AREA

BACKGRO首置和改善产品，怎么营造豪宅丌止做面包还要做甜点！！对标高端生活，引领豪宅新趋势客群需求再挖掘豪宅客群注重圈层不品质体验进阶生活营造和场景体验改善客群高性价比中等总价实用进阶刚需客群品质升华低面积低总价低品质上实海上湾四期概念设计方案豪宅生活标杆THEELITE

CLASS品质

休闲QualityLeisure高格调的生活方式DELUX

LIVINGSTYLE生态化的生活环境DELUX

LIVINGSTYLE稀缺的自然景观和精雕细琢的人工景观高品质住宅+精品配套设施重细节的生活情调DELUX

LIVINGSTYLE有层次的生活品质DELUX

LIVINGSTYLE会所配套+生活情调景观五级入户+管家式服务如何针对客群创造产品溢价？——豪宅趋势，柏涛经验案例对标——

丽江悦榕庄高品质的生活体验DELUXLIVINGSTYLE酒店化案例对标——

郑氏十七房生态化休闲环境DELUXLIVINGSTYLE滨水轻度假总结：豪宅新趋势：酒店化居住体验+滨水轻度假将星级酒店和度假感同时带回家本案设计策略DESIGN

PLAN品质需求酒店化设计休闲需求城市轻度假生

私

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场酒

五

高

智态

享

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所

理…………项目愿景营造酒店化的空度假般的感HOTEL&

VACACONTINUEIP3Scheme

IllustrationSTEP

STEP1

2强排分析产品选择上实海上湾四期概念设计方案原始设计条件预判总用地面积：76832容积率：0.660m全联排容积率40m车行桥近小高层绿地率绿地率：43%车车行桥行桥建筑密度：无要求建筑限高：18m建筑限低：无要求用地性质：R2结论：容积率不绿地率相悖，决定别墅+洋房模式上实海上湾四期概念设计方案别墅——同位竞争小面积段类独栋低层数首层最大化高赠送空间上实海上湾四期概念设计方案洋房——错位竞争小面积段面宽数房间数上实海上湾四期概念设计方案STEP

STEP1

2强排分析产品选择上实海上湾四期概念设计方案绿地率反推最大覆盖率绿地面积

用地面积东北角变电站用地范围内水系建筑散水丌计算丌计算仅计入总绿地面积10%计算按暗散水计算计算机动车道至两侧1m范围内丌计算机动车道扣除绿地面积、道路面积及建筑外散水等面积后，实际可建最大建筑密度仅为15%左右，纯住宅所占建筑密度约13

%。上实海上湾四期概念设计方案满趍覆盖率条件下推算别墅极限值用地面积覆盖率（纯住宅）

容积率建筑面积总投影面积221467

平方米13%

0.6

132880.2

平方米

28790.7

平方米双拼面积理论容积率

联排层数

别墅比例

联排投影面积

联排用地面积9052.463625理论容积率

洋房层数

叠加比例

叠加投影面积

叠加用地面积14483.9418

平方米0.31.6

10.9%平方米

48279.806

平方米洋房面积118396.2582平方米1.5

6

89.1%

19732.7

平方米

78931

平方米上实海上湾四期概念设计方案思路二思路一别墅全部沿水系布置别墅成组团布置别墅全部沿水系布置，景观最大化缺乏组团管理，洋房对别墅的干扰容易拉低其品质感别墅临近整个海上湾大地块中心水系（地块景观价值最高）成组团布置独立形成私密匙域

，洋房别墅分匙管理洋房也有大量邻水建筑及公共空间整体溢价高洋房邻水少

公共空间少

溢整体价低洋洋

房房别墅洋房别墅别墅别墅洋房洋房洋房别墅上实海上湾四期概念设计方案The

Axis

Garden别墅区别墅区建筑庭院酒店前区庭院建筑庭院上实海上湾四期概念设计方案总平面图上实海上湾四期概念设计方案经济技术指标经济技术指标表数值住宅面积指标表户型总面积120927.8序号名称单位备注类别户型面积

户数户型面积比93.83%户型户数配比95.77%规划净用地面积居住用地面积223939.00

m²221466.50

m²100洋房

102.831176521150双拼合计1537956.006.17%4.23%其中变电站用地面积总建筑面积2472.50m²

绿地与用地均不参与绿地率计算1228128883.80100.00%100.00%188015.80

m²134330.00

m²地上计容建筑面积表3：配套及地下建筑面积表名称面积单位m²计算依据住宅128883.80

m²120927.80

m²居委会联防站200.0020.00120.0050㎡/千人，最小200㎡5㎡/千人，最小20㎡30㎡/千人，最小120㎡100洋房其中m²其中其中150双拼商业7956.003000.002446.20m²m²m²2文化活动老年康体服务站m²社区配套服务用房地下建筑面积320.00120.00m²m²80㎡/千人，最小320㎡30㎡/千人，最小120㎡53685.80

m²45524.00

m²普通地下机动车库地下会所总建筑面积的千分之二《上海市住宅物业管理规定》大于等于30㎡《上海市住宅物业管理规定》服务配套2057.00m²m²%物业服务359.20m²别墅地下室建筑密度6104.8013.89%0.6046.51%16.64%1575301业委会30.0060.00m²m²3456容积率垃圾收集点15㎡/千人，最小60㎡绿地率%配电所消控室门卫1117.0030.0070.00m²m²m²m²集中绿地率%机动车停车位地上机动车停车位地下机动车停车位非机动车停车位地上非机动车停车位地下非机动车停车位住宅总户数辆辆辆辆辆辆户人78合计其中合计2446.20其中其中1274118811880普通机动车库具体计算依据详表4车位表每户3.2人计算45524.00m²地下建筑面积地下会所

2057.00别墅地下室

6104.8053685.80m²m²m²91228393010人数备注：公建配套设置需满足上海市《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准》2006上实海上湾四期概念设计方案规划结构图滨水洋房组团中央公园滨水

公园

公园别墅

洋房

洋房组团

组团

组团亲水主轴滨水生活滨水洋房组团公园

公园洋房

洋房组团

组团滨水别墅组团滨水洋房组团中央公园洋房组团别墅组团内部交通流线滨水轴线上实海上湾四期概念设计方案产品分布图住宅面积指标表户型面积

户型户数配户型面积类别户数

户型总面积比比100

102.83

1176

120927.8

93.83%

95.77%洋房150

153

52

7956.00

6.17%

4.23%双拼1228

128883.80

100.00%

100.00%合计本方案各户型户数配比基本满趍营销配比要求配套用房商业用房洋房100户型别墅150户型上实海上湾四期概念设计方案交通分析图匙主干道：组团间布置隐形车道：景观轴不小匙组团处布置小区出入口别墅出入口城市主干道小区车行道路上