无锡项目百问

无锡中央车站艺展商城项目百问（内部资料，不可泄露）声明：此项目百问仅作人员培训之用，不作他用，项目具体细则最终以具有法律效应的文献为准。第一部分城市概况及发展商概况城市概况无锡基本情况无锡，位于江苏省南部，长江三角洲平原腹地，太湖流域的交通中枢，北倚长江，南濒太湖，东接苏州，西连常州，京杭大运河从中穿过；无锡自古就是我国著名的鱼米之乡、中国四大米市之一。无锡地处太湖之滨，风景绝美秀丽，历史千年悠长，素以山水秀美、人文景观众多而著称，被誉为“太湖明珠”。无锡也是我国民族工业的发源地之一，因此也有布码头、钱码头、小上海之称。在全国相对富裕地区排行榜中，无锡位列全国第五。（2023年数据）无锡市辖6区2市，共32个镇、51个街道；全市实际总面积3966.66平方公里（含太湖水域总面积为4606.75平方公里），太湖水域总面积为640.09平方公里（滨湖区太湖水域面积397.8平方公里，宜兴市太湖水域面积242.29平方公里）；市区面积1224.85平方公里，（另有太湖水域397.8平方公里），人口354.23万人。山区和丘陵为782平方公里；2023年城市建成区面积为372平方公里。无锡至周边各市距离无锡—苏州-40KM无锡—上海-126km无锡—常州-39km无锡—杭州-212km无锡—南京-175km二、发展商概况1、开发商：无锡市交通产业集团有限公司无锡市交通产业集团有限公司前身为无锡市交通资产经营有限公司，成立于2023年11月5日。2023年3月，经无锡市人民政府批准，更名组建为无锡市交通产业集团有限公司，由无锡市人民政府直接授权经营管理授权范围内的国有资产，集团公司拥有房地产开发核定二级资质，注册资金57.22亿元，下辖全资、控股公司13家，涉及城市公共交通、长途客运、公路建设、现代物流、交通工程设计、出租汽车、智能交通、地产开发等10多个行业，从业人员逾11700人。集团公司连续数年荣列“中国服务业公司500强”，曾独立开发经营无锡中央车站（北广场）、无锡长途汽车客运站、无锡东站（高铁）等大型交通枢纽项目。集团的经营范围为受托经营、管理市级交通国有资产，进行国有资产的收益管理和经营；对市级交通集体资产进行托管经营；从事交通运送及相关产业的投资；从事交通基础设施建设的投资和资产经营管理；国内贸易；资产租赁；房地产开发、经营。发展商名称：江苏中堂置业有限公司江苏中堂置业有限公司成立于2023年4月，是一家具有国家二级开发资质的房地产开发公司，公司注册资本8000万元人民币。公司是集房地产开发、广告策划、销售、酒店管理于一体的综合性房地产公司。公司具有健全的组织机构，完善的经营管理体制，雄厚的实力和技术力量，同时拥有一批精通房地产开发经营的中高级管理人才。公司的项目开发、营销、工程等方面的高层主管，皆来自中国地产的前沿阵地，不仅具有成熟的地产开发经验，更是一支长三角区域地产行业的精英团队。公司先后成功开发了“无锡中堂院墅”、“宜兴中堂院墅”、“藏品·敔山湾”等住宅项目，其创新的产品形态、卓越的品质受到业主的认可和业内同行的赞叹。无锡中堂院墅获“2023年最值得关注的城市别墅”、“2023年无锡五大最具特色别墅”等荣誉称号；宜兴中堂院墅住宅景观设计获得“2023年第六届中国人居典范景观设计方案金奖”；“藏品·敔山湾”由世界建筑大师长谷川逸子先生设计，现正申报“绿色住宅”和“国家康居示范工程”。公司还投巨资开发中堂五星级酒店及太湖新城商务街区写字楼项目，启动国际老年公寓项目。公司现实行集团化管理，快速、超常规、大规模扩张，未来五年，公司将立足无锡地区（含江阴、宜兴），东进苏州、上海，近期目的是成为无锡房地产市场地方品牌综合实力第一名。公司积极关注和参与社会公益事业、慈善事业，2023年以来，公司累计捐款捐资100余万元人民币，注重诚信和责任、回报社会的宗旨不断得到体现。人才是公司长远发展的主线，公司大力实行人才战略，关注员工切身利益，重视员工发展，提高员工待遇。公司为每位员工提供具有竞争力的薪酬、完善的福利待遇以及畅通的晋级晋升渠道。中堂人站在巨人的肩膀上看世界，不仅提高自己，同时更注重提高公司与产品品质。公司全身心投入无锡地产业，将以有质量增长的方式前进，提高资本与人力资源回报率，提高客户忠诚度，加强产品与服务创新，以和谐、自然、生态为建筑发展方向。公司追求卓越，营造精品，将建筑与艺术、科技与人文完美的结合在一起。公司将以先进的开发模式、领先的营销理念以及创新的产品形态全新打造无锡地产新格局，向着无锡市地产行业第一品牌这一目的不断前进。3、·····有限公司专业运营优势：=1\*GB3①专业团队保驾护航无锡火车站项目携专业精锐的经营管理团队，以中国专业市场最佳运营商的强势经营保障，本着如何能使项目经营做旺的最终目的，将倾力把无锡火车站打导致中国小商品行业最具影响力品牌。为市场良性发展保驾护航。=2\*GB3②高效管理发明价值统一业态：全面的业态定位，彰显专业市场特色；统一品牌形象：对商品种类、品牌、合法性等方面实行严格的准入制度，提倡诚信经营；统一店面规划：聘请资深设计专家对店面形象统一规划设计，接轨国际潮流商业形象；统一收集市场信息：为商户提供及时、准确的市场情报，使商户获取更多资源；统一物业管理：资深专业管理团队，提供“一站式”服务，接触后顾之忧。=3\*GB3③全天候保安经营无忧24小时市场智能电子监控系统；专业保安队伍全天候巡逻执勤；配备齐全的消防设施，保持畅通的消防通道。=4\*GB3④专项基金强势推广无锡火车站项目商业运营管理有限公司将制定一系列具体的发展战略和推广策略，并斥巨资经行市场推广，以保证无锡火车站项目和商户的永续发展和连续兴旺。专业的管理公司将让你省去后顾之忧、你只需一心一意的赚钱。第二部分项目基本情况1、项目名称？无锡中央车站艺展商城2、项目简介项目委托国际著名设计院进行方案设计，实现了交通、商业之间的完美匹配，通过开辟众多景观广场延展商业空间，提高商业品位。主体商业楼位于中央车站中心位置，建筑体量约6.63万方（地下负1层至地上7层）。规划建成集日用商品、艺展中心、特色餐饮、知名影院等业态于一体的购物中心。设计上采用有助于商业设施室内布局的长方形平面，楼梯和电梯等垂直交通布置在外墙侧，保证内部形成规整的大面积空间。该商业区域地下1层、地上1层和2层设有进出通道，便于吸引城际、地铁及周边地区客流。三层以上打导致华东第一艺术展示中心。3、项目位置？项目地块处在无锡火车站北，通江大道以西，无锡火车站、高铁站、地铁站、汽车总站、城市公交五站交汇处。4、项目周边情况？东面：连接公交A、B岛。南面：无锡火车站、地铁站。西面：惠勤路-进出市区的主干道。北面：紧靠无锡汽车客运站。5、项目交通？项目周边有主干道：惠勤路、通江大道、锡沪西路。据南京铁路分局记录，火车站平时日均客流量约5~6万人，黄金周时日均客流量达约13万人。无锡汽车站日发班次近1000班，日旅客发运量2万余人次。无锡市轨1、3号线在本地块内交汇，地铁站一号线现已开通。无锡站A岛公交线路8趟、B岛公交线9趟、C岛18趟，承接火车、动车、汽车转乘的5~6万次客流量。无锡万商城无锡万商城6、市场是否有仓储？是租还是买？多大面积？价格多少？有仓库，具体要等统一的政策出来。7、商铺租金多少？有哪些租赁政策？约3万多，交一年免两年。8、何时交付使用？何时进场装修？预计明年初，具体日期待定。9、在市场里面做生意，有没有税收的优惠？有，税务局会下发告知。10、所租商铺的所有权归市场还是归个人？归个人，但已与市场签订托管协议，商户可放心经营。11、商铺实用率是多少？50%以上。12、公摊面积涉及哪些？楼梯、电梯、走廊、过道等，按国家建筑分摊标准正常分摊。13、广告位置是租还是买？价格多少？商业运营公司会出统一说明，公平公正的安排。14、项目业态？多国特色商品、日用小商品、艺术品展览、餐饮娱乐。15、经营模式？批发、零售兼营。16、项目配套？项目配有仓储、物流、银行、万国馆、精品百货专区等。17、项目规划功能？集日用小商品、多国特色商品、工艺品展览于一体，拥有“产品交易、国际展览、商贸洽谈、仓储物流、外贸服务、电子商务、品牌推广、中央商务”8大功能于一体的一站式国际商品博览交易中心和常年商品展示采购基地。18、项目规模？总建筑面积：20万平方米；一期：商铺约2023套，建筑面积77600㎡。19、商铺层高？7米。20、商铺开间与进深？开间3m进深F1：5mF2：4m21、商铺面积多大？12—30㎡,，主力铺面积24㎡。22、主干道、辅干道多宽？主干道3米，辅干道2米。23、市场重要出入口有几个？近百个出入口。24、市场在哪里停车？停车位多少？负一层、一层，上千余个停车位。25、铺位有无排烟隔油独立管道？有。26、交易区内有无公共洗手间？有。27、供水情况？供水。28、是否双路供电？是。29、商铺的门使用的是什么材料？钢化玻璃。第三部分项目营销1、项目有那些优势？1）规模优势：总营业面积近20万平方米，商场涵盖小商品与进口商品各个类型，是您购买小商品的首选之地。2）区位优势：地处火车站北广场商业群核心区，“五站合一”，是无锡未来崇安寺商圈商贸中心，旅游文化中心发展潜力巨大，现阶段价值洼地效应显著。3）消费优势：崇安寺商圈的日渐成熟，高端居住家庭的增长，保证了充足的零售消费基础。而无锡全境2400亿消费市场是本案的运营保障和永继发展的核心资源。4）交通优势：锡沪路与通江大道均为市级主干道，车流旺盛，通达性强。高铁站、火车站、地铁站、汽车站、公交站五站交汇，保证了交通的便捷及20万人/日旺盛的自然人流。5）政策优势：工商、税务给予市场更多优惠。6）管理优势：集近数十年专业商场管理、运作经验，先进的商场管理理念，拥有强大的专业商场管理团队，定能服务好广大业主和客户。7）品牌优势：跻身无锡火车站商圈的核心地段，于强手如林中雄踞首席，拥有无可比拟的品牌美誉度，品牌影响进一步人心。8）服务优势：成熟的经营体制和科学的管理模式，统一的CIS形象系统，专业商场化管理体系，客户至上的服务理念。9）配套优势：拥有一流的硬件设施，全自动化消防系统，多部手扶电梯、货梯为您服务，周边银行、超市、餐饮等生活服务配套机构完善。10）产品优势：无锡新兴的“第六代”产权式交通枢纽商业中心与唯一“精品生活”主题式居家饰品体验中心综合体，全面领先无锡及周边地区各类商业模式。7.2米层高，实现买一层送一层，性价比高；划小铺销售，投资门槛相对较低，风险较小；划大铺经营，体现品牌性、批发性硬实力。2、本项目的总体定位是什么？项目的核心竞争产品？商贸城。精品商品、新开发商品的初次发布地，外国及部分地区进口特产等商品。3、项目的终极消费者（采购商）是哪些？无锡市区及县镇的采购商户、江苏南部城市及长江三角洲地区。4、项目商铺出租出售的主力客户群是哪些？华人华侨、无锡本地及周边城市实力商户、投资户。5、业态组合如何设立？区别其他同类市场的差别在哪里？B1：外国馆（海外华侨所在国的传统特产、时尚精品等商品）F1~F3：传统日用精品区F4~F6：艺展中心F7：休闲娱乐6、业态会不会调整？调整的依据是什么？会，只是最大业态分区内部做一下小的调整，满足一些特殊品牌商户的合理范围的独特性。7、项目的辐射力如何？无锡及县市、苏州、常州、浙江地区、上海地区、安徽地区、湖北地区。8、无锡的商业项目消费力如何？本项目占多少市场份额？2023年无锡市批发和零售业销售额达2535.82亿元，同时无锡市进口贸易总额达295亿美元。9、本项目的竞争及优劣对比？优势：江苏省内唯一的五站合一（火车、动车、地铁、公交、汽车）的综合性车站，四周八方的客户汇聚到本项目。江苏唯一的海外华侨聚集经营进口贸易，市场贸易自由度高，购货方式灵活多样，货品价位合理又不乏“珍、奇、特”。对传统商业的升级换代，动态设计升级、商业配套升级、硬件升级、品牌升级、购物环境升级、管理服务升级。通过精细的市场调研，进行了科学合理的业态划分，充足考虑了商户的经营需求，增长商户的归属感。市场提倡“诚信”经营，打破传统车站物业脏乱差、坑人宰客的概念，追求公平公正的“透明化”价格。充足使用各种宣传媒体，最大化的提高市场知名度，与商户共同推广，增强商户的经营信心。10、老市场的经营情况及影响？老市场因设施陈旧、服务较差、道路不便、购物环境差，租金高涨，一些商户正寻求新的商业环境。11、总投资多少？几十个亿。12、用地性质?土地使用年限？商业用地。40年产权。13、项目现在的均价多少？最高多少？最低多少？差价又是多少？正在研究推算中。14、付款方式有几种？有什么折扣？付款方式有一次性和银行按揭。具体的优惠政策现在暂未出台。15、是否接受定金？是否可退？接受定金。交付定金的同时签署《认购协议书》。16、定金交付后要多少天内交付首付期？一般是一周内，暂时未拟定。17、是否可以按揭贷款？按揭银行是哪家？贷款手续怎么办理？你们办还是我们自己去办理？贷款最低首付款是多少？贷款年限是多少？可以做按揭贷款。按揭银行具体哪家尚未拟定，届时我们会邀请银行工作人员到现场统一办理贷款手续，客户按银行规定提供相应的资料即可。贷款最低首付款为首付款的50%。贷款年限最高可以贷2023。18、投资模式有几种？有什么好处？政府对本项目的优惠政策？自购自营：租铺不如买铺，自己经营养铺得到的回报更高。投资：托管给我们的商业运营公司，轻松在家坐等收租金。19、开发商把铺位销售结束后会不会不管?跑掉怎么办？不会，后期商业运营管理由无锡市交通产业集团监管。20、个人可以购买多套商铺？如个人购买多套在贷款利率上有什么不同？个人可购多套商铺。贷款利率没有区别。21、本项目目前的售价高吗？升值空间有多大？不高，升值空间巨大。22、办理银行按揭需要哪些证件？需提供的证件：1、户口本复印件2、身份证复印件3、婚姻状况证明4、收入证明5、资产证明（根据银行规定）。23、按揭费用有哪些？暂时不需要，等拟定银行后，由银行来拟定。银行借款的利率是多少？一般在7个点左右25、外地客户购买如何办理按揭手续？需提供的证件：1、户口本复印件2、身份证复印件3、婚姻状况证明4、收入证明5、资产证明（根据银行规定）。26、如何办理交房手续？商业运营管理公司统一制定交房手续，具体会发布交房告知。27、商铺有无房产证？什么时候能办好？商铺有房产证。房产证在收楼后180天内办理。28、假如不能准时交房有何补偿？协议里有具体的规定。29、一旦签订了贷款协议后我们什么时候开始还贷？如已签贷款协议，待银行审批，如银行在本月20日发放贷款，那么还款人应在放贷的下个月20日开始还贷。30、假如我们交付了定金或签署了协议后想转让给别人可以吗？本项目规定如直系亲属如：父母、兄长、姐妹、儿女：除此以外不允许更名。31、你们现在和我们签约流程是怎么样的？在定的流程：选定意向的商铺——交付购铺定金——签署认购协议书——规定的时间内签署买卖协议及按揭贷款协议——收楼——办理房产证。32、你们的项目有预售证吗？五证齐备吗？是哪五证？项目有预售证。具体的五证是：《国有土地使用证》、《建设工程规划施工许可证》、《建设工程用地许可证》、《工程施工许可证》、《房地产预售许可证》。第四部分协议签定及相关问题1、签订《商品房买卖协议》要具有什么条件？如签订《商品房买卖协议》要具有的条件是：交齐全房款或首付款。2、签订《商品房买卖协议》要注意什么事项？需要递交什么资料？签订《商品房买卖协议》需要带齐个人身份证或机构营业执照复印件，准备好全房款或足额首付款。3、委托别人签订《商品房买卖协议》需要哪些证件？原则上我们不予接受由别人代签《商品房买卖协议》。如需办理，需有购铺人去公证中心办理公证手续，提交公证书一份、购铺人身份复印件、被委托人身份证复印件。4、未满18周岁如何办理协议手续？未满18周岁如需办理买卖协议的，协议需有父母代签。但不能办理银行按揭贷款。5、《商品房买卖协议》怎么管理？有专门的协议部，统一管理。6、租赁协议与谁签？最多一次性可以签几年协议？业主与商业运营管理有限公司签，十年。7、租金付款方式及优惠政策？一次性、贷款：会有折扣，以公司公布文献为准。8、协议期满后怎么办？可以续签吗？协议期满后，统一进行续签。9、协议期满后，租金怎么来定？按照市场发展进行统一制定租金体系。10、看好商铺后，可以立即定下来？现在还定不了，您可以先做登记，具体选铺定铺政策，等公司具体决议。11、租赁商铺需提供那些资料？1）身份证原件及复印件。2）如委托别人办理，需提供法人授权委托书、委托人身份证；（委托书应当证明：办理公证或签订有关协议等内容。）12、什么时候签署租赁协议?需带什么资料？签定认租书后7天之内签定租赁协议，需身份证、定金收据及认租协议书。13、租赁协议是否可写两个人的名字？可以，夫妻双方，或合作方。第五部分经营管理1、经营管理公司名称？XXXX商业管理运营有限公司2、什么时候市场统一开业？2023年年中，待定。3、管理费多少？包含哪些服务？根据物价局的评估水平，统一收费。4、水电费怎么收取？按政府相关单位规定执行。5、我们租户可不可以在商铺里面居住生活？不可以。6、我们租户可以在商铺里面做饭吗？不可以。7、我们到这边做生意，市场能不能给我们解决小孩上学的问题？商业运营公司会尽量为商户提供方便，共同努力解决问题。8、市场有没有生活配套区？有。9、商铺装修是户主装修还是我们租户装修？有没有装修的相关补贴？商铺装修是按照您的自己的规定进行装修，有一定的装修补贴。10、我们租户装修完后，稳定做生意了，户主会不会把我们赶走？不会的，由于我们市场与户主签定了2023委托经营管理协议，2023内，户主不能干涉我们市场的运作，所以您可以放心做生意。11、装修是否要统一标准？是否要装修押金？商铺内部装修根据自己的规定进行安装，装修时要交一定的押金。12、有哪些安防措施？保安24小时巡逻，闭路监控系统，自动监控系统（烟雾感应器，