营改增后房地产相关税费计算（共27）

1营改增增后房房地产产相关关税费费计算算201营改增增02增值税税计算算目录CONTENTS03土地增增值税税计算算3PART1营改增增4营改增增|对比分分析自2016年5月1日起全全国各各行业业全面实实行营改增增价内税税全额计计征税率5%营业税税价外税税差额计计征（销项项-进项））不同行行业税税率不不同（服务务业6%，房地地产业业11%，采购购材料料17%等）增值税税注：应应税服服务年年销售售额小小于为为500万元(不含税税销售售额)，是小小规模模纳税税人，，适用用3%的增值值税率率1、税种种不同同2、征收收范围围不同同3、税率率不同同5例：某某代理理项目目合同同金额额1000万，期期间发发生广广告费费20万，人人工成成本300万，计计算营营业税税和增增值税税营改增增|对比分分析明确两两个概概念：：销项税税：销销售售业务务产生生的增增值税税（开出发发票）1000/(1+6%)×6%=56.6万进项税税：采采购购业务务产生生的增增值税税（（接受发发票）20/(1+6%)×6%=1.1万应缴营营业税税为：：1000××5%=50万应缴增增值税税为：：1000/(1+6%)×6%-20/(1+6%)×6%=56.6-1.1=55.5万价内税税价外税税销项税税进项税税6PART2增值税税计算算7房地产产项目目增值值税基基本知知识8对于房房地产产行业业征税范围境内销售或者租赁不动产税率11%、5%计税方法一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额简易计税方法：应纳税额×征收率纳税义务发生时间收到预收款时预缴增值税3%，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。备注：：房地地产老老项目目指《建筑筑工程程施工工许可可证》》注明明的合合同开开工日日期在2016年4月30日前的项目1、新项项目采采用一一般计计税方方式，，房地地产老老项目目既可可以选选择一一般计计税方方式也也可以以选择择简易易计税税方式式，房房地产产老项项目一一经选选择简简易计计税方方式，，36个月不不得变变更计计税方方法。。2、采用用简易易计税税方法法，按按5%的征收收率计计征，，进项项税不不予抵抵扣。。3、产生生收入入时预预缴增增值税税，产产权发发生转转移时时，清清算应应纳税税款，，影响现现金流流量表表。增值税税计算算房地地产项项目9例：某某房地地产项项目2016年5月份销销售取取得预预售房房款6亿元，，2016年12月如期期交房房。其其中2016年5月1日之后后取得得的增增值税税专用用发票票进项项税额额总额额3000万元。。增值税税计算算房地地产项项目简易计税方法：应纳税额X征收率=60000万/(1+5%)x5%=2857万5%征收率，不能抵扣进项税一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额=60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万11%征收率，能抵扣进项税一般纳纳税人人采取取预收收款方方式销销售自自行开开发的的房地地产项项目，，无论论是一一般计计税项项目还还是简简易计计税项项目，，均应在收收到预预收款款时按按照3%的预征征率预预缴增增值税税应预缴缴税款款=预收款款÷（（1+适用税税率））×3%简易计计税方方法：：2016年5月预缴缴增值值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万2016年12月补缴缴增值值税2857万-1714万=1143万一般计计税方方法：：2016年5月预缴缴增值值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万2016年12月补缴缴增值值税2946万-1622万=1324万1、计算算方式式比较较2、对现现金流流的影影响10经济测测算中中增值值税具具体算算法11应缴增增值税税=（销售售收入入-当期允允许扣扣除的的土地地金额额）/（1+11%）×11%-抵扣税税额允许扣扣除的的土地地金额额=土地价价款（（不含含契税税）*（当当期销销售建建筑面面积/总建筑筑面积积）法律依依据1：关于允允许扣扣除的的金额额，依依据财财税【2016】36，房地地产企企业营营改增增后，，土地地成本本可以以按国国土部部门提提供的的行政政事业业性收收据，，扣除除11%。当期期允许许扣除除的土土地价价款=（当期期销售售房地地产项项目建建筑面面积÷房地产产项目目可供供销售售建筑筑面积积）×支付的的土地地价款款允许抵抵扣的的外购购项目目主要要有：：建筑服服务、、设计计服务务、材材料采采购、、广告告服务务、房房屋中中介费费、物物业管管理费费、水水电费费、电电信费费、不不动产产租赁赁费、、办公公用品品、审审计费费、咨咨询费费等。。法律依依据2：1.关于前前期工工程费费，根根据财财税【2016】36号文件件的规规定，，设计计费等等前期期工程程费按按6%缴纳增增值税税2.关于建建筑安安装工工程费费、基基础设设施费费和材材料采采购费费，依依据财财税【2016】36号文件件，建建筑服服务11%，原材材料采采购17%，市政政配套套费、、拆迁迁补偿偿费、、排污污费、、异地地人防防建设设费不不可以以抵扣扣进项项税计算公公式备注增值税税计算算房地地产项项目121、销售售收入入和当当期允允许扣扣除的的土地地价款款：①预售房房款6亿元，，土地地价款款3亿元②2016年12月计算算销售售额时时允许许扣除除的土土地价价款=土地价价款×（本期期销售售建筑筑面积积÷总可售售建筑筑面积积）=30000土地价价款×（600002016年5月后销销售的的6万方÷200000总建筑筑面积积）=9000万元3、2016年5月预缴缴增值值税：：=600002016年5月后销售6亿÷（1+11%房地产产增值值税率率11%）×3%预缴3%=1622万元2、计算算抵扣扣税额额（工程程价款款、采采购材材料、、装修修费、、其余余增值值税发发票）=30000工程价价款÷（1+3%）×3%小规模模纳税税人增增值税税率3%+10000采购材材料÷（1+17%）×17%销售或或进口口货物物增值值税率率17%+5000装修费费÷（1+3%）×3%小规模模纳税税人3%+300进项税税发票票=2772万元应缴增增值税税=（销售售收入入-当期允允许扣扣除的的土地地金额额）/（1+11%）×11%-抵扣税税额案例信信息整整理：：1、预售售收入入6亿元2、土地总建建面20万方，当期期销售6万方，出让让金3亿元3、可抵扣项项：3亿工程价款款（征收率率3%），装修费费5000万元（征收收率3%），自行采采购材料1亿元（征收收率17%），其余增增值税进项项发票300万元增值税计算算房地产项项目13应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额2016年12月应补缴增值税=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%-进项税额-预缴税款=（600002016年后收入-9000当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%-2772抵税额-1622预缴税款=660万元。套用公式增值税计算算房地产项项目例：某房地地产企业于于2014年1月受让土地地使用权开开发两栋住住宅楼，支支付土地出出让金3亿元，地块块总可售建建筑面积20万平方米。。施工许可可证注明的的开工日期期为2014年10月，交付日日期为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得得预售房款款6亿元。2016年8月项目竣工工，一次性性支付给施施工方3亿元工程价价款，同月月，企业自自行采购采采购材料并并委托乙公公司装修，，采购材料料1亿元，支付付乙公司装装修费5000万元。另外外2016年取得其余余进项增值值税发票300万。计算2016年12月应缴增值值税。（施工方和和乙公司为为小规模纳纳税人征收收率为3%，采购材料料征收率17%）14除了经济测测算，对咨咨询业务还还有什么启启示？15增值税计算算|其他启示代理及咨询询业务适用用增值税率率6%营改增后的的合同谈判判：合同中中明确合同同价款是否含含税；转移部分税负谈判的筹码码：我们为为其开具的的增值税专专用发票可可以抵扣，，降低其缴缴纳的增值值税；若开发商选选择的是5%的征收率，，则无法抵抵扣进项税税，会增加加谈判难度度项目营改增前营改增后无法转嫁全部转嫁部分转嫁我司现金流入100100105.66101营业税/销项税5100/1.06*0.06=5.665.66101/1.06*0.06=5.71收入（会计上）100100-5.66=94.34100101-5.71=95.2816PART3土地增值税税计算17土地增值税税|计算公式土地增值税税是指转让国有土地使使用权、地地上的建筑筑物及其附附着物并取取得收入的的单位和个个人，以转转让所取得得的收入包包括货币收收入、实物物收入和其其他收入为为计税依据据向国家缴缴纳的一种种税赋，不不包括以继继承、赠与与方式无偿偿转让房地地产的行为为。什么是土地地增值税？？(1)土地增值税税只对转让让国有土地地使用权的的行为征税税，对出让让国有土地地使用权的的不征税(国家才是所所有者，才才能出让；；(2)土地增值税税既对转让让土地使用用权的行为为征税，也也对转让地地上建筑物物及其他附附着物产权权的行为征征税；(3)土地增值税税只对有偿偿转让的房房地产征税税，对以继继承、赠与与等方式无无偿转让的的房地产，，不予征税税。对“转让”的解读18土地增值税税|计算公式应交土地增增值税=增值额*相相应税率-扣除项目总总额*速算算扣除系数数土地增值税税是累进税税，按四级级累进税率率表中税率率计税级数增值额与扣除项目金额比率（%）税率（%）速算扣除系数（%）增值税公式1

不超过50%30%0%土地增值税税额=增值额×30%－扣除项目金额×0%2

50%～100%40%5%土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%3

100%～200%50%15%土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%4

超过200%60%35%土地增值税税额=增值税×60%－扣除项目金额×35%计算公式计算步骤1、计算增值值额=销售收入/（1+11%）-扣除项目总总额2、计算增值值率=增值额/扣除项目总总额3、根据增值值率查表代代入公式19土地增值税税|计算公式扣除项目1、土地成本本2、房地产开开发成本3、房地产开开发费用4、旧房及建建筑物评估估价格5、相关税金金6、加计扣除除扣除项目总总额：（一一）至（六六）项之和和20土地增值税税|计算公式扣除项目法律依据：（一）取得得土地使用用权所支付付的金额，，是指纳税税人为取得得土地使用用权所支付付的地价款款和按国家家统一规定定交纳的有有关费用。。（一）土地成成本=土地出让金及及契税21土地增值税|计算公式扣除项目法律依据：（二）房地产产开发成本：：纳税人房地地产开发项目目实际发生的的成本。土地征用及拆拆迁补偿费，，包括土地征征用费、耕地地占用税、劳劳动力安置费费及有关地上上、地下附着着物拆迁补偿偿的净支出、、安置动迁用用房支出等。。前期工程费，，包括规划、、设计、项目目可行性研究究和水文、地地质、测绘、、“三通一平平”等支出。。建筑安装工程程费，是指以以出包方式支支付给承包单单位的建筑安安装工程费，，以自营方式式发生的建筑筑安装工程费费。基础设施费，，包括开发小小区内道路、、供水、供电电、供气、排排污、排洪、、通讯、照明明、环卫、绿绿化、等工程程发生的支出出。公共配套套设施费费，包括括不能有有偿转让让的开发发小区内内公共配配套设施施发生的的支出。。开发间接接费用，，是指直直接组织织、管理理开发项项目发生生的费用用，包括括工资、、职工福福利费、、折旧费费、修理理费、办办公费、、水电费费、劳动动保护费费、周转转房摊销销等。（二）房房地产开开发成本本土地征用用及拆迁迁补偿费费前期工程程费建筑安装装工程费费基础设施施费公共配套套设施费费开发间接接费用开发成本细项金额房地产开发成本土地征用及拆迁补偿费不涉及增值税前期工程费对应税率6%建筑安装工程费对应税率11%工程材料对应税率17%基础设施费对应税率11%公共配套设施费不涉及增值税开发间接费用不涉及增值税凡涉及增增值税的的成本均均为不含含税成本本22土地增值值税|计算公式式扣除项目目（三）房房地产开开发费用用（有关的销销售费用用、管理理费用、、财务费费用。）法律依据据：（三）开开发土地地和新建建房及配配套设施施的费用用（以下下简称房房地产开开发费用用），是是指与房房地产开开发项目目有关的的销售费费用、管管理费用用、财务务费用。。财财务费费用中的的利息支支出，凡凡能够按按转让房房地产项项目计算算分摊并并提供金金融机构构证明的的，允许许据实扣扣除，但但最高不不能超过过按商业业银行同同类同期期贷款利利率计算算的金额额。其他他房地产产开发费费用，按按本条（（一）（（二）项项规定计计算的金金额之和和的百分分之五以以内计算算扣除。。凡不能能按转让让房地产产项目计计算分摊摊利息支支出或不不能提供供金融机机构证明明的，房房地产开开发费用用按本条条（一））（二））项规定定计算的的金额之之和的百百分之十十以内计计算扣除除。上述述计算扣扣除的具具体比例例，由各各省、自自治区、、直辖市市人民政政府规定定。其他房地地产开发发费用，，按（（一）（（二）项项规定计计算的金金额之和和的百分分之五以以内计算算扣除。。房地产开开发费用用=银行利息息+（土地成成本+房地产开开发成本本）×5%利息支出出，凡能能够按转转让房地地产项目目计算分分摊并提提供金融融机构证证明的，，允许据据实扣除除，但最最高不能能超过按按商业银银行同类类同期贷贷款利率率计算的的金额。。法律解读读23土地增值值税|计算公式式扣除项目目（四）旧旧房及建建筑物评评估价格格法律依依据：（四））旧房房及建建筑物物的评评估价价格，，是指指在转转让已已使用用的房房屋及及建筑筑物时时，由由政府府批准准设立立的房房地产产评估估机构构评定定的重重置成成本价价乘以以成新新度折折扣率率后的的价格格。评评估价价格须须经当当地税税务机机关确确认。。（五））相关关税金金法律依依据：（五））与转转让房房地产产有关关的税税金，，是指指在转转让房房地产产时缴缴纳的的营业业税、、城市市维护护建设设税、、印花花税。。因转转让房房地产产交纳纳的教教育费费附加加，也也可视视同税税金予予以扣扣除。。（六））加计计扣除除法律依据：（六）根据据条例第六六条（五））项规定，，对从事房房地产开发发的纳税人人可按本条条（一）（（二）项规规定计算的的金额之和和，加计百百分之二十十的扣除。。（土地成本本+房地产开发发成本）×20%增值税×（城市建设设维护税7%+教育附加费费3%+地方教育附附加费2%）×20%（根据《财财政部国家家税务总局局关于国有有土地使用用权出让等等有关契税税问题的通通知》财税税[2004]134号文件规定定，房地产产公司支付付给被拆迁迁户的拆迁迁补偿费是是否应纳契契税应缴纳纳。文件规规定如下：：“一、出让让国有土地地使用权的的，其契税税计税价格格为承受人人为取得该该土地使用用权而支付付的全部经经济利益。。(一)以协议方式式出让的，，其契税计计税价格为为成交价格格。成交价价格包括土土地出让金金、土地补补偿费、安安置补助费费、地上附附着物和青青苗补偿费费、拆迁补补偿费、市市政建设配配套费等承承受者应支支付的货币币、实物、、无形资产产及其他经经济利益。。）24土地增值税税|计算公式(1)收入总额=不含增值税税房款收入入=1600002016年5月的收入÷（1+11%）2016年5月后的收入入交增值税税=144144万元一、计算收收入例：某房地地产企业2016年5月后销售16亿元。土地地出让金为为3亿元，拆迁迁补偿5000万元，契税税1050万元，2016年8月项目竣工工，一次性性支付给施施工方3亿元工程价价款，同月月，企业自自行采购采采购材料并并委托乙公公司装修，，采购材料料1亿元，支付付乙公司装装修费5000万元。另外外2016年前期开发发费用可抵抵扣税额1600万，银行利利息5000万元。其中中交纳增值值税2282万元，计算算应缴土地地增值税。。（施工方和和乙公司为为小规模纳纳税人征收收率为3%，采购材料料征收率17%）25二、计算扣扣除项扣除总额=31050+49128+9009+274+16036=105497万元1、允许扣除的的土地价款款=土地出让金金+契税=30000土地出让金金+1050契税（土地出让让金与拆迁迁费之和的的