安化黄沙坪古茶市项目可行性研究定位报告课件

安化是中国的，黑茶是世界的！安化是中国的，黑茶是世界的！问茶黄沙坪

拜水鲶鱼洲地块解读市场环境分析项目定位分析经济测算分析区域价值分析地块价值分析目录市场风险及规避分析县域概况城市经济消费市场产业发展交通旅游城市规划区域价值分析

经济总量近年安化GDP平均增长率达15%，2013年GDP132.3亿元，人均GDP16071元。产业结构2013年产业结构22.6:41.8:35.6，新型工业化加速推进，产业园区规模不断扩大，工业化进程推高二产比重。

固定资产投资2013年固定资产投资92.9亿元，增长36%，其中房地产投资6.8亿元，增长0.7%。城镇化进程安化目前城镇化水平27.6%，在“北改南建、东扩西延”战略下将加快新型城镇化进程。预测在十二五末安化城镇化水平将向39%目标迈进。数据来源于安化统计信息网第二产业为主导，GDP高速增长，城市经济迅猛发展县域概况城市经济消费市场产业发展交通旅游城市规划区域价值分析指

标单位20092010201120122013数量增长%数量增长%数量增长%数量增长%数量增长%粮食万吨24.94.625.10.723.832.824.21.723.7-2.12油料万吨3.3929.22.8-21.33.037.33.721.249茶叶万吨1.04-4.651.944.83.1666.23.821.24.29.8水果万吨3.16-4.163.34.03.54.43.63.13.959.9蔬菜万吨30.362.2030.81.434.5812.336.55.640.110水产品万吨1.56-8.571.77.91.730.81.98.22.29肉类万吨------8.17.18.21.1出栏生猪万头82.891.5686.263.983.5-3.286.84.087.10.3出栏牛万头8.691.0893.4909.66.710.15.2出栏羊万只30.04-22.1431.23.730.42-2.531.53.632.73.8出笼家禽万羽429.520.354555.64805.54983.8493-0.92009-2013年安化主要农产品产量表数据来源于安化统计信息网茶叶产业发展迅猛，为以其为主题的商业物业开发提供基础条件县域概况城市经济消费市场产业发展交通旅游城市规划区域价值分析行业产值(亿元)同比增长社会消费品零售总额65.3813.5%批发业2.56.3%零售业53.414.1%住宿业1.25.5%餐饮业8.013.5%2013年安化县社会消费品零售总额分类安化商业消费市场近3年来保持了平缓的增长速度，单从住宿业、餐饮业增长态势来看，我们可以推断出区域的自然环境及优势产业发展正吸引劳务、旅游及商务人员，伴随着区域的优势产业对外影响力在逐步加强，在带动关联产业链发展的同时也会适度提高宜居度，亦可促进安化商业升级换代。数据来源于安化统计信息网消费市场多元发展，消费意愿进一步提高城镇居民人均可支配收入及增长率城镇居民人均消费性支出及增长率城乡居民收入稳步增长从近几年的数据可以看出，安化县的居民收入在稳步增长，这当中既有整个国民经济稳步上升的拉动因素，也有诸如物价及工资上涨等因素的支撑；消费性支出稳步提升，且占收入比例逐年减少，消费意愿相积蓄，这从侧面反映了一个厚积薄发的市场前景，对未来消费市场注入了希望，体现了商业对引导消费、体验消费、吸引消费的重要性。居民消费趋势规划至“十二五”末城镇居民可支配收入将达到27600元，人均收入及消费支出的提高，也会加快安化县市消费结构逐步由生存型、温饱型消费向享受型、发展型消费转变，居民生活质量持续提高，消费意愿及消费空间有进一步释放的可能。安化城乡居民收入稳步增长，随着经济及文化多元发展需求，为项目开发具有一定品味的商业物业奠定市场基础。数据来源于安化统计信息网县域概况城市经济消费市场产业发展交通旅游城市规划区域价值分析安化县城区规划及功能组团文化商贸：资江风光带：集旅游、观光、休闲、娱乐于一体的风景艺术长廊,展现安化山、水特色和体育文化。老城区组团：以商业、金融、行政办公、文化、娱乐、居住为主的综合功能区。南区组团：以商贸、金融、行政办公、文化教育、娱乐休闲为主新城区。杨林组团：以居住及配套服务设施为主的生态居住组团。产业发展：酉州组团：农副产品加工、冶炼、建材医药、教育为主的功能区。木子组团：居住、机械、电器设备业制造、竹木加工为主功能组团。株溪口组团：结合安化株溪口水力发电站，形成以水力发电为主，配套以居住设施的工业组团。1、2009年安化制定《安化县城总体规划》，以市区自然地理特征及现状条件，沿交通轴组团形成“一江六区”的城市空间结构，依托“3+2”战略加强交通和城镇建设发展战略，全面落实安化“北改南建、再造新城”目标。

老城区组团南区组团酉州组团木子组团杨林组团株溪口组团

资江风光带安化县整体规划：

1个县城：县域城镇发展增长与城镇联系的枢纽，是区域城镇职能结构的核心。

4个中心镇：县域城镇职能机构的二级核心，承担县域部分职能。

18个一般镇：县域城镇职能机构重要节点，通过集聚和规模扩张，发挥县域城镇进程中中心作用。

122个中心村：中心村是乡村区域的管理中心和商品集散地。

安化城市空间结构南城发展区城市产业发展区城市核心区项目地县域概况城市经济消费市场产业发展交通旅游城市规划区域价值分析建设富有特色的现代山水城市交通现状

安化县目前仅省道308联通县城东西，向东30公里与国道207线相连，向西70公里与铁路湘黔线安化站相接，对外交通相对不便。交通建设

“十二五”期间，全力构建以高速公路为主，铁路及水路运输为辅的对外交通。将完成二广高速建设（安化段全长54公里，总投资30多亿元），开工建设益溆高速并完成马（迹塘）安（化）（安化段全长66.7公里，总投资55亿元），启动银北高速张（家界）新（化）段。交通发展

未来，安化县将建设完成三条高速公路：益溆（贯穿安化县城但不经过南区）、二广以及银北高速，安张衡铁路；308省道与益溆和二广高速交汇处、益溆和银北高速交汇处形成城市对外交通枢纽，实现“抓两头、提中间”交通发展规划。1、“十二五”期间，安化以“抓两头、提中间”交通发展规划，构建快速交通骨架，为城镇快速发展提供空间张力，为矿产、旅游、茶叶三大产业提供发展平台。未来安化区域交通将会逐步改善，为项目开发奠定一定基础。二广高速省道308益溆高速银北高速东茅干线公路安张衡铁路交通枢纽（桃江）交通枢纽（马路镇）项目地县域概况城市经济消费市场产业发展交通旅游城市规划区域价值分析路网的构建，促进安化经济高速发展安化旅游市场研究分析2010年全县旅游人数达到108.5万人次，是“十五”期末（2005年旅游人数为47.85万人次）的2.3倍，年均增长19.33%；2010年旅游综合收入5.3亿元，是“十五”期末（2005年旅游综合收入为1.53亿元）的3.46倍，年均增长27.75%2013年全县旅游人数达到150.5万人次，全年旅游综合收入7.6亿元；预估2016年全县旅游人数将突破200万人次，全年旅游综合收入将突破10亿元安化旅游商机提示针对200万旅游者，安化有1、资源旅游：拓溪、六步溪风景区等2、特色景点：茶马古道针对200万旅游者，安化没有“体验”——缺少黑茶文化体验场地“文化”——缺少特色的茶文化品牌推广场地安化：缺少具有特色的文化体验、休闲，黑茶品牌推广基地本项目有机会担负起打造安化黑茶文化体验、旅游休闲基地的重任。。。区域价值小结1、从城市发展看：地处湖南中部山区，经济基础较差、发展落后。但安化立足资源优势，实施发展茶叶、旅游、矿产等三大产业和交通、城镇两大基础建设的“3+2”发展战略，将推动县经济社会快速发展，为其茶叶产地型市场开发提供条件。2、从城市化进程看：安化目前城镇化水平处于较低水平，随着“北改南建、东扩西延”战略实施，城市基础建设投入大幅增加，城镇品位不断提升，特别是安化县经济发展对外窗口的“南城新区”的建设，将成为区域投资热点，为项目的建设发展迎来契机。3、从茶产业发展看：安化县不断优化产业结构推进“3+2”发展战略，以一区三园的“园区集聚，产业集群，创新驱动，壮大规模”绿色发展为指导策略全面发展。随着社会崇尚绿色健康生活理念的流行，依靠自身丰富的生态自然资源、环境资源带动经济发展的农副产品特别是近年来茶叶发展态势明显，为项目以安化黑茶文贸为主题的商业物业开发提供产品基础条件。4、从城市交通发展看：境内没有高速公路，铁路擦边而过，公路路况差，交通不便，制约了安化经济的发展。未来安化区域交通将会逐步改善，为项目开发奠定基础。5、从茶旅一体化看：安化逐渐开始重视安化旅游产业的发展，突出“一线三区”的旅游重心中，特别是以茶文化特色为主题的茶马古道旅游区、茶叶盛产区旅游、黄沙坪黑茶文化古茶市建设，以打造茶旅一体化为目标，带动起县域经济发展，为项目结合安化黑茶文化旅游一体化为舞台的商业地产开发提供发展条件。

经济基础较差，消费依靠本地人群迹象明显，未来城南板块宜居程度高，旅游商业发展潜力大。地块解读市场环境分析项目定位分析经济测算分析区域价值分析地块价值分析市场风险及规避分析区位分析地块现状项目四至经济指标地块价值分析周边配套项目位于益阳市安化县城东南，资江中游南岸的黄沙坪镇，该镇总面积1.69万平方公里，现有人口2975人，是安化茶商历史文化代表之一。区内鲇鱼洲是其一大自然景观，有较大的旅游资源开发潜力。项目位于茶商历史文化底蕴深厚的古镇区位分析地块现状项目四至经济指标周边配套地块价值分析

项目临近资江。地块南高北低地势落差较大，项目整体昭示性一般，有丰富的自然景观资源，有较大拆迁改建工作。区位分析地块现状项目四至经济指标周边配套地块价值分析虽然项目周边各类配套资源稀缺，但侧面说明本区域打造旅游商业配套的空间巨大地块价值属性评价

通过对项目地理位置、交通条件及周边商业等区位条件的分析可知，项目的核心属性为：安化黑茶历史文化旅游与商业发展的互动区地块解读市场环境分析项目定位分析经济测算分析房地产市场分析商业地产分析目录市场风险及规避分析黑茶业发展环境研究目前全县在建的房地产开发项目有16个左右，中伟城市广场和罗马商业广场等项目已基本完成，累计完成投资额近4亿元。盛世第壹城、水韵山城、纯信豪苑、西江雅苑等项目进展顺利。2013年，安化县商品房批准预售38.4万方，销售主力面积在100-140平米，均价在2500元/㎡左右。城北中伟城市广场三期水韵山城在建嘉家世纪城在建纯信豪苑在建金融商业广场在建嘉和资水名居二期资江壹号尾盘竹香园小区尾盘金源大厦在建萸江小区在建城南江岸景城在建罗马商业广场尾盘盛世第一城尾盘莲馨上城在建金安景园在建江南华府在建莲馨交院在建辰润.上海城在建辰溪商贸城在建固泰·雅阁花苑尾盘房地产市场分析土地供应市场房地产概述典型案例房地产市场分析土地供应市场房地产概述典型案例在地区：安化县-南城区物业类型：小高层物管费：1.2元/m2占地面积：40亩[占地面积]建筑面积：8万平方米[建筑面积]容积率：2.8[容积率]绿化率：40%[绿化率]开盘时间：2013年3月入住时间：2014年6月拥有户型：观景四房（143.99）阳光三房（137.6）开发商：亿品房地产开发有限责任公司所属学区：沿路公交：三趟环城公交终点站在小区旁边楼盘特色：大园林、优户型，独创十字蝶形建筑体、.5.4米架空层，三面采光，国际品牌三菱电梯，超宽楼间距88米，纯住宅小区，人车分流，全封闭式管理。基础设施：通水、通电、通气、通网、通路、地平周边设施：大型购物超市，建设银行，电影院，城南小学，森林公园，（社区诊所，健身娱乐中心在小区内）莲馨上城

房地产市场分析土地供应市场房地产概述典型案例所在地区：安化县-北城区物业类型：高层电梯物管费：待定占地面积：36320平方米[占地面积]建筑面积：18万平方米[建筑面积]容积率：4.4[容积率]绿化率：30%[绿化率]开盘时间：2012年6月入住时间：2014年3月31日拥有户型：79-154㎡，两室一厅、三室一厅、三室两厅、四室两厅开发商：湖南省荣达房地产开发有限责任公司所属学区：闵家片区沿路公交：汽车西站楼盘特色：山环水抱、坝拢烟云、卧虎藏龙之风水宝地；正向坐北朝南、气势君临天下、冬日暖阳高照，夏日清风拂面，四面湖山收眼底；智能科技小区配套、绿化广场强身健体，闽家小学近在咫尺，酒店商场一应俱全，便利生活无忧；基础设施：四星级酒店、品牌儿童教育机构、社区医疗、健身会所等周边设施：毗邻资江，交通便利水韵山城项目名称物业类型建筑风格主力户型户型特色嘉和资水名居高层地中海108-134㎡三房凸窗、入户花园江南华府高层、小高层现代简约126-135㎡三房平层、凸窗西江雅苑高层现代简约130㎡三房平层、凸窗、落地窗、入户花园、露台纯信豪苑高层、小高层欧式120-129㎡三房平层、廊院荣达水韵山城高层欧式116-140㎡三房平层、入户花园中伟城市广场高层、小高层地中海126-131㎡三房平层、露台盛世第一城高层现代简约124-144㎡三房平层、凸窗、入户花园、露台江岸景城小高层现代简约126-140㎡三房平层、复式、凸窗、入户花园、露台上海城多层、高层欧式87-138㎡三房平层、落地窗、入户花园房地产市场分析土地供应市场房地产概述典型案例主要楼盘产品分析房地产市场分析土地供应市场房地产概述典型案例城区用地不断南扩，但没有形成大盘化、品牌化开发受让人土地位置用途面积出让价格出让年限出让时间出让方式益阳鼎飞置

安化县县城

商业、住宅

10103.34

10608500

40、70年

2013-12-04

挂牌

湖南山嵘房

安化县县城

商业、住宅

3909

6012042

40、70年

2013-11-08

挂牌湘潭市金湘

安化县城南

商业、住宅

3132

4214106

40、70年

2013-07-24

挂牌

湖南山嵘房

安化县东坪

住宅用地

1256

413224

70年

2013-07-18

挂牌

安化县鑫源

安化县县城

商业、住宅

4522

3581424

40、70年

2013-05-21

挂牌

安化县嘉和

安化县东坪

商业、住宅

1533

916734

40、70年

2013-03-20

挂牌

安化县嘉和

安化县东坪

住宅用地

3145

764235

70年

2013-02-25

挂牌

安化县嘉和

安化县东坪

商业、住宅

2344

1401712

40-70

2013-01-21

挂牌

2013年安化大宗土地成交情况（工业及其他用地未纳入统计范畴）2013年度安化县供应国有建设用地中住宅用地供应总量为25.00公顷。住宅用地主要分布于县城南区、梅城镇、东坪镇。其中：县城南区住宅用地8.91公顷，梅城镇住宅用5.59公顷，东坪镇住宅用地3.45公顷。房地产市场分析土地供应市场房地产概述典型案例当前市场存量分析主要在售/在建/筹建房地产市场存量：水韵山城2014.6剩余1.5万方纯信豪苑剩余4万方江岸景城剩余0.4万方嘉和资水名居剩余2万方资江壹号剩余1万方辰溪商贸城剩余2万方莲馨上城剩余0.5万方金安景园剩余3万方嘉家世纪城剩余1万方存量约20万方当前在售/在建/筹建房地产项目市场存量约20万方，2014年上半年批准预售约63万方，加之安化的小土地供应住宅，小产权房，预计安化当前市场存量达90万方。2013年安化房地产批准预售38.4万方，基本完成80%以上销售。以当期速度计算，当前房地产存量去化时间需要10年以上，市场供应充足，市场竞争将日趋激烈。市场供应充足，市场竞争将日趋激烈房地产市场分析土地供应市场房地产概述典型案例主要客群被截留，住宅市场前景堪忧住宅市场特点分析大量单位集资房、福利房、公务员小区项目的建设将影响安化商品房市场的发展。据调查，盛世第一城项目总建筑面积56万平方米，其中有18万平方米合1500多套住房为公务员福利房，另单位集资房有公安局约500套、检察院约100套、法院66套，移民局200多套，民政局约150套……大量集资房、福利房的出现，不仅减少了大量优质的商品房购买群体，同时其1500元以下的房屋售价亦间接地抑制了商品房的销售价格的上升。安化目前的土地供应市场较为低端，有大量小型地块对外出售，个别受让方为单个个人，其主要用于居民自行建造房屋。大宗土地出让主要集中在城南区域，也预示着该片区域将会成为安化未来发展的重点片区。大量单位公务员小区项目的建设将影响安化商品房市场的发展。住宅市场供需平衡被打破，市场供应充足，市场竞争将日趋激烈。商业地产项目投资热点，但同质化竞争严重，面临困境。房地产市场小结目录地块解读市场环境分析项目定位分析经济测算分析房地产市场分析商业地产分析市场风险及规避分析黑茶业发展环境研究市场典型项目主要商业街区主要商业业态城市商业规划商业现状1、2009-2030年《安化县城市商业网点规划》来看，随着资江三桥的建设，城市商业中心将延三桥两端展开，项目处于未来城市商业发展核心区域，为项目商业开发与发展提供市场基础。城市商业街规划图城市商业体系规划图消费需求分析商业市场分析1、安化中心城区整体商业格局以“一主二副一发展”呈现。从2009-2030年《安化县城市商业网点规划》发展来看，未来资江两岸将形成“双核多点”的商业布局。目前，老城区核心商圈占位在城市商业核心。城市商圈分布图南区发展中商圈江北区域商业江南区域商业老城区核心商圈老城区核心商圈市场典型项目主要商业街区主要商业业态城市商业规划商业现状消费需求分析商业市场分析安化县中心城区整体商业格局以“一主二副一发展”呈现商业市场分析---商业现状建设路解放路柳溪东路1、城区核心商圈城市核心商圈处于县城老城区中心，是历史自然形成的“双目”字形商圈，其人气较旺，是安化县最繁华、最成熟的商业中心。其商业主要集中在解放路、建设路。柳溪西路、柳溪东路、云天阁商业广场、云天桥市场、湘资市场、好润佳超市、金太阳购物中心、步行街、太平洋服饰广场、百美百货等各类专业服装市场，各类品牌专卖店及在建的中央时代公寓、金融商业广场等商业项目均集聚于此。区域人流量大，商铺集中，是整个安化县及周边乡镇消费者主要购物区域，目前商业中心地位不可撼动。同时也可以看到，由于该商圈为自然形成，物业陈旧、道路拥挤、停车等各项配套不足，商业业态散乱，商圈内购物环境一般，休闲、餐饮、娱乐等功能型场所较少，商家单店规模、经营实力、品牌档次、物业结构等亟待调整。未来随着商圈内老城区改造项目的开业营运，将为该区域带来现代化商业模式的发展提供机遇。

2、一桥江北端片区商业江北片区主要是以安化建材大市场、中伟城市广场一二期家居建材（三期综合型商业在建）、资江一号底商（商业拟定位仍以建材市场为主）、纯信豪苑、嘉和资水名居及周边沿街商铺逐渐形成的区域商圈。商圈目前主要是以家居、建材、家具、摩托车电动等为主，以社区生活配套服务为辅的社区商业模式。但近期由于临江高端楼盘的开发、政府市民休闲广场的打造等，一些新的商业项目正在扎堆该区域。就目前区域内商业形态相对核心商圈传统商业而言，功能型商业已经逐渐表现出主流商业特征，例如花之林人文茶馆、今夜星辰KTV是该区域功能型商家的代表。未来随着2万平米纯信豪苑底商、嘉和资水名居二期1万方商业、中伟城市广场三期综合商业（引进时代金典影院、佳惠百货、肯德基等主力店）的陆续推出，区域商业规模、业态功能组合及商业环境等将日趋完善，社区商业模式将升级为区域商业中心，商圈规模和影响力将得到极大提升。商业商业市场分析---商业现状沿江路3、一桥江南端片区商业江南片区目前人口相对较少，商业主要分布在银莲国际酒店附近。商业类型以生活配套商业为主，如超市、便利店、美容美发、移动/联通./电信营业厅、药房等，建材家装和茶叶功能性商家，餐饮业态以小型餐馆及快餐居多，娱乐业态发展滞后，主要集中在银莲大酒店（KTV和足浴、棋牌室），以及帝豪KTV，目前基本形成了以满足南区现有居民的社区商业中心；商业市场分析---商业现状莲城路吉祥路蓝田路308省道松针路船山路

4、城南发展商圈是城市规划中新的核心商圈现有商业仅2.1万方的罗马商业广场，未来莲城路与东坪二桥引桥交汇处的上海城和多凌置业商业中心地块均规划有大体量的商业，并且辰溪新城数个职能部门配套小区均有商业规划，未来该区域势必形成新的商业集中区。未来随着新商圈的建成，安化的商圈的格局将由单核向双核转变，交通路网及物业结构的改善，整个城市的商业环境、品牌档次、业态组合、功能完善等方面都将得到全方位的提升，城市商业将实现高品质、多元化发展的趋势。商业市场分析---商业现状船山路莲城路松针路，茶香路滨江路1、建设路商业街建设路沿街主要商业业态分布比例序业态数量占比1黑茶店811.27%2女装2230.99%3男装45.63%4休闲运动服饰22.82%5童装34.23%6化妆品11.41%7皮具22.82%8药店57.04%9生活超市11.41%10糕点、食品店68.45%11酒店宾馆57.04%12餐饮45.63%13美容美发22.82%14KTV11.41%15足浴22.82%16服装卖场11.41%17家居建材22.82%合计71100%建设路是安化后期自发形成的“新街”，地处城市老城区商业核心，毗邻政务中心，资江二桥相连江南新区；沿街商业多为单层底商，首层层高多在3.8—4.2米之间，铺面开间基本上在3.3—4米之间，单间商铺面积以30平米居多。街区以购物功能为主，品牌女装占比较大，如女装代表品牌有播、秋水伊人、季候风、熙兰雅、红袖、依曼丽等；几大知名黑茶品牌经销商家在此布点，如久扬、利源隆、怡清源等；本地中餐经营较好龙凤酒楼、第一家西式快餐德克士，市场满意度较高档次较好的好润佳超市、久隆大酒店及其KTV、足浴，广州名发城、麦粹尔糕点等都云集在此，街区人流量大，是中高端人群特别是女性首选的购物消费场所之一。街区整体租金水平及出租率均较高。整体租金较高，租金大致在90—160/㎡之间（原人民医院单位用房租金仅为60元/㎡），转手率及转让费较高；但由于其核心区位优势及中高端市场的定位，人流量较好，商家整体经营状况较好，街区整体商业价值较高。市场典型项目主要商业街区主要商业业态城市商业规划商业现状消费需求分析商业市场分析2、解放路商业街解放路沿街主要商业业态分布比例序业态数量占比1男装65.94%2女装2524.75%3运动休闲109.90%4童装43.96%5珠宝32.97%6皮具、鞋1211.88%7家纺布艺1211.88%8糕点、休闲食品32.97%9药房54.95%10美发10.99%11网吧32.97%12KTV21.98%13宾馆、酒店54.95%14化妆品21.98%15足浴10.99%16书店10.99%17电器卖场21.98%18超市卖场10.99%19百货服装卖场32.97%合计101100%解放路是安化县打造的唯一一条商业步行街，位于资江路与沿江路之间，跨云天桥与建设路相连，亦是城区传统老街之一。街区道路相对狭窄，沿街商业以一层居多，局部有两层，单间面积以40平米左右居多，建筑形态为两边旧式小区沿街底商。街区为传统购物一条街，业态多为时尚女装、品牌男装、中档运动休闲服饰和家纺布艺等。时尚女装代表品牌主要有魅力女人、朵以、诗燕、粉蓝、千仞岗、艾丽等；男装有黑白经典、名仕男装、宝狐狸、男人之家、SDS；运动休闲类服饰品牌以特步、以纯、贵人鸟、美特斯邦威为代表；品牌皮具鞋类店有红蜻蜓、意尔康、康奈等；梦洁、多喜爱、水星家纺、百丽丝、金忆、虎都、爱晚亭等家纺品牌扎堆在此；其中不乏也有如太平洋服饰广场、百美百货、金帝百货、红豆红鞋城、美达电器超市、新一佰电器、等单体服装、鞋类、电器专业单体卖场；连锁品牌生活超市金太阳购物中心也坐落于此，其他如珠宝、KTV、网吧、休闲食品、化妆品、摄影、美发店药房等业态商家也有布点。街区人流密集，月租金多在85—100元/㎡之间，最高可达150元/㎡左右，是年轻时尚购物、消费体验的时尚商业街区，其在老城区的商业价值不言而喻。市场典型项目主要商业街区主要商业业态城市商业规划商业现状消费需求分析商业市场分析3、柳溪东路柳溪东路沿街主要商业业态分布比例序业态数量占比1男装818.60%2女装511.63%3童装49.30%4皮具36.98%5网吧24.65%6食品、糕点24.65%7鞋类716.28%8运动休闲36.98%9饰品类12.33%10美容12.33%11宾馆24.65%12服装卖场12.33%13化妆品24.65%14餐饮12.33%15KTV12.33%合计43100%柳溪东路连接资江路与沿江路，与柳溪西路平行，沿街商业多为单层底商，单间店铺面积大小在20-120㎡之间，街区同样以购物功能为主，业态以品牌男装居多，代表品牌有ALT、七匹狼、圣得西、忘不了、利郎、与狼共舞等。其次鞋类品牌商家如蜘蛛王、意尔康、红豹鞋业、达芙妮也云集于此，稻草人、袋鼠、凯迪保罗等皮具店穿插其中。女装品牌埃立、梦衣香等，其中不乏出现一家知名品牌欧时力，但其经营面积较小，仅60㎡。在休闲运动品牌有安踏、鸿星尔克、贵人鸟。此外有酷比鼠、卡西龙、小兔哥、巴拉巴拉等童装店。功能性业态有，本地规模最大的紫荆花网吧与本色网络会所、国色天香美容SPA会所，金山宾馆、美乐家园宾馆，龙凤酒楼等；街区人流量较大，但整体租金水平不高，月租金多在50-65元/㎡之间。市场典型项目主要商业街区主要商业业态城市商业规划商业现状消费需求分析商业市场分析4、主要商业街区典型商铺租金列表经营行业商品档次实用面积（㎡）门面宽度（米）年租金（万元）月租金（元/平）经营状况1、建设路东段（新街，柏杨路和柳溪西路之间）备注：整体租金在90-160元/㎡之间播服装中档1203.320140较好耐克服装中档1003.31195一般叮啉果品食品中档803.3885较好熙兰雅服装中档603.38110一般2、解放路西段（步行街核心段，柳溪东路与民兴路之间）备注：月租金多在85-100元/㎡之间，最高可达150元/㎡左右以纯服装中档3003085较好魅力女人服装中档60685较好3、柳溪东路备注：租金多在50-65元/㎡之间ALT服装中档60455一般袋鼠皮具中档201.250一般4、资江路备注：租金多在20-40元/㎡之间格力生活馆电器中档601.218一般华帝燃具厨卫中档100433较好5、迎春路备注：整体租金在50元/㎡左右，最高达75元/㎡左右罗蒂公主面包咖啡中档50350较好宝贝世界孕婴中档120642较好6、萼辉巷备注：整体租金在40元/㎡左右锅富城美食中餐中档160840一般

租金尤其是核心地段的租金是直接反映城市购买力的风向标之一，从以上表格中可以看出安化核心地段的租金较为平稳，体现了该市商业尚处于蓄势期。可以预测，随着代表日常消费水平、生活方式的业态和品牌出现，会引导消费提升商家的经营水平进而促进商业物业价值的提升。市场典型项目主要商业街区主要商业业态城市商业规划商业现状消费需求分析商业市场分析名称区域位置面积楼层经营种类配套好润佳超市建设路15000㎡F1-F3珠宝、化妆品、服装、鞋、内衣、皮具、食品、日化等德克士、益汉大药房、商务宾馆金太阳购物中心（迎春路店）迎春路1300㎡F1-F2F1：食品、日用品（约1000平）F2：服装卖场（约300平）益汉大药房金太阳购物中心（解放路店）解放路2000㎡F1-F2食品、日化步步高超市沿江路7600㎡F1-F2手表、皮具、珠宝、中式快餐、糕点、食品类、药店、电器、日化品、服装益汉大药房、美乐烘焙、九牧王男装、特步金太阳购物中心（迎春路店）金太阳购物中心（解放路店）步步高超市好润佳超市1、零售业态：超市大卖场超市这一业态是与城市常住居民切合度最高的业态，目前1000平以上超市有4家，均分布在在老城区沿街，2家金太阳购物中心分别位于解放路步行街和迎春路与柳溪西路交汇处，好润佳及步步高分别在城东、西两侧；超市单店分布分散，以满足周边居民日常消费，同质化竞争不明显老城区超市有加强零售及服装业态的趋势，如好润佳一层、金太阳迎春店二层以及步步高均设有服装卖场，但整体档次较低，药店与超市的结合度较高（益汉大药房，目前安化连锁数量最多的药房，城区已发展至5家）南区目前仅一家金太阳（约700平），难以满足周边居民日常所需，业态需求强烈，项目商业部分定位可适当考虑市场典型项目主要商业街区主要商业业态城市商业规划商业现状消费需求分析商业市场分析2、零售业态——百货服饰专业卖场名称区域位置面积楼层经营种类代表品牌云天商业广场迎春路10000㎡F1-F3男女装、家纺等晚安家纺、BOSS云天桥市场柳溪两侧7000㎡F1-F3品牌男女服装、童装、皮具鞋类嗒嘀嗒、三彩、BOSS、船王、大东、ABC、公牛世家湘资市场柳溪东路15000㎡F1-F3男女装、童装、窗帘布艺、小百货、网吧、桌球、棋牌等本色网吧百美百货解放路3600㎡F1-F3品牌男女装等培蒙、真维斯、千黛百合、卓多姿、卡贝奈尔、特步童装、小兔哥太平洋服饰市场解放路1200㎡B1低端男女服饰、休闲装、童装金帝百货解放路1层400㎡，2层200㎡时尚女装、品牌男装、童装等金盾红豆红鞋城解放路1层350㎡，2层150㎡中低端男女皮鞋、休闲鞋等等百货服饰专业卖场类主要有云天阁商业广场、云天桥市场、湘资市场、百美百货、金帝百货、太平洋服饰市场和红豆红鞋城，主要分布在核心商圈解放路周边，无论从商品品牌、品质还是商家经营实力上看，整体服装品牌知名度不高，店铺规模不大，商品同质化严重，大多数满足中低端消费市场的需要云天阁商业广场云天桥市场湘资市场太平洋服饰市场红豆红鞋城金帝百货百美百货市场典型项目主要商业街区主要商业业态城市商业规划商业现状消费需求分析商业市场分析3、零售业态——品牌专卖店路段经营方式经营面积租金水平主要业态代表品牌解放路租赁40平83—100元/平男装黑白经典、名仕男装、宝狐狸、男人之家、SDS等女装千仞岗、艾丽、魅力女人、朵以、诗燕、粉蓝、魅力百分百等休闲运动特步、以纯、贵人鸟、美特斯邦威等鞋类红蜻蜓、意尔康、康奈等建设路租赁30平90—160元/平男装杰西伍、激情岁月等女装播、秋水伊人、季候风、熙兰雅、红袖、依曼丽、梦舒雅等休闲运动耐克、卡帕、李宁、361、安踏、特步、鸿星尔克、贵人鸟等柳溪东路租赁20-120平50—75元/平男装ALT、船王、七匹狼、圣得西、忘不了、利郎、与狼共舞等女装欧时力、梦衣香、埃立等鞋类蜘蛛王、意尔康、红豹鞋业、达芙妮、茂源鞋业等休闲运动安踏、鸿星尔克、贵人鸟等皮具稻草人、袋鼠、凯迪保罗等童装巴拉巴拉品牌服饰及鞋包专卖店主要分布在建设路、解放路和柳溪东路。通过市场扫描，我们发现品牌男装（正装）市场上仅有6家，如九牧王、利郎、七匹狼、与狼共舞、圣得西、蜘蛛王男装（除九牧王外主要分布在步行街入口附近），价格较高且营销活动较少，经营状况均一般；女装品牌相对男装而言有所提升，除了服装卖场外，主要集中在建设路靠云天阁路段，其中不乏有艾莱依、播牌、秋水伊人、帛逸、熙兰雅等，另外在柳溪东路上欧时力、达芙妮、恒源祥也有进驻，整体经营状况较好，居民对女装品牌接受度较高；童装品牌不多，主要以巴拉巴拉、嗒嘀嗒、杰米熊等为代表，但童装市场仍以中低端为主，大多数童装购买首选在湘资市场；一般休闲类服饰主要以以纯为代表且经营面积最大，共有3间店面，其他如美特斯邦威、真维斯等，也是集中分布在步行街上；运功休闲类品牌主要有耐克、李宁、361、安踏、特步、鸿星尔克、贵人鸟等；皮具类知名品牌不多，主要有金利来、万里马、稻草人、蜘蛛网、意尔康皮具等。整体来看，品牌知名度不高，商家经营实力有限，经营规模不大。市场典型项目主要商业街区主要商业业态城市商业规划商业现状消费需求分析商业市场分析4、零售业态——数码通讯/家电/建材市场专业的电器卖场目前仅两家分布在解放路步行街，900平的美达电器超市、1100平的新一百电器，其余主要散落在家居建材市场临街商铺中以及超市卖场内通讯卖场以中国移动手机超市占据市场较大份额，步行街分布两家专业店，百佳数码和百美百货一楼，整体来看手机品牌及款式较少；数码产品主要集中在迎春路端，主要有联想、惠普、戴尔、宏基等品牌店；从消费者需求调研了解到，通讯数码商品消费外流较多，本项目定位可适当考虑建材市场发展较好，老城区以形成沿江路建材集群（中伟和好又多周边），资江路建材集群；南区由于住宅开发量体较大，商铺租金较低，目前也在沿街零散分布较多的建材门店南区建材集中区华联家具市场安化建材大市场中伟城市广场一期资江路建材一条街百美百货一楼手机卖场迎春路数码一条街美达电器超市新一佰电器好又多建材超市百佳数码市场典型项目主要商业街区主要商业业态城市商业规划商业现状消费需求分析商业市场分析5、餐饮业态从整体市场来看，餐饮业态略显单一，类别不齐全，整体档次不高。中式餐饮主要分布在沿江路、萼辉路、城郊（特色农家菜）以及大码头（大排档）附近，据了解目前政务餐饮消费主要在酒店/宾馆，商务消费及家庭聚餐多在沿江路、萼辉路一带，或在城郊农家菜，大码头附近主要是以大排档为主，目前经营17家，档次较低。中式餐饮经营较好的有龙凤酒楼、辰山柴火厨房、大湘和私房菜、柳叶福、月亮弯等，中式餐饮整体情况来看都是以本地菜为主，经营面积不大。西式餐类商家仅以花之林为代表，拥有10个包间、13卡座及10个大厅散台，整体经营面积达700平米左右，其餐饮的客单价（不含喝茶）大致在48—68元之间，是年轻时尚类消费群体及少量商务人士消费的场所。另外资江明珠，内设KTV、中西餐饮。茶楼市场也不尽如意，目前仅云天阁茶楼为真正意义上的茶楼，而花之林在本地市场调整经营思路将西餐厅的咖啡改以喝茶为主，但同样也配有中西式餐饮，诸如茶马人家茶楼以及分布在各宾馆酒店内的茶楼主要还是以棋牌为主。中式快餐类主要以来自长沙的知名品牌无名粉店为代表，以经营煲仔饭、盖码饭、粉面为主，与其店长交流，由于其地段以及本地人的餐饮消费习惯原因，人流量较少经营情况也不乐观；另外迎春路上大大小小的湖南蒸菜馆，人气较旺。西式快餐类目前仅德克士1家，经营面积350平米左右，人气一般，另外中伟城市广场前期正与肯德基接洽招商。糕点房主要以本地市场2家连锁品牌美乐烤培、麦萃尔为主，经营面积都不大，另外迎春路上罗蒂公主面包咖啡店也颇受年轻人喜爱。其余餐饮业态，如火锅类、烧烤类、中式美食广场、新派餐饮、日韩料理等目前都尚缺乏。市场典型项目主要商业街区主要商业业态城市商业规划商业现状消费需求分析商业市场分析6、餐饮业态主要餐饮商家调查名称区域位置备注龙凤酒楼（建设路店）柳溪东路共2家店，在北区建设路路口与柳溪西路交汇处有一家分店，属北区规模最大的中式餐厅。2F大厅面积400㎡左右，20张散桌，包房10间，其中小包房4间，面积10㎡左右，中包房6间，面积15平米左右，3F设8个大包间，面积22㎡左右，年租金8万元，以宴会为主，主营湖南菜，客单价在50元左右。龙凤酒楼（柳溪东路店）建设路与柳溪西路交汇处共9个包间，其中大包间1个，面积在25㎡左右，小包间8个，面积在15㎡左右，大厅共16桌散席，面积在225㎡左右。主营湖南菜，以宴会为主，客单价在40-60元之间，经营情况较好。茶马人家新开路共2层，600㎡，1F为中餐厅，主营湘菜，有8个包间，2F为棋牌室。辰山柴火厨房迎春路与柳溪西路交汇处共2层，单层面积在350㎡左右，8间包房，客单价40—48元，年租金3万元，经营情况一般。无名粉店迎春路以经营盖码饭、煲仔饭、粉面为主，经营情况不乐观。德克士望江路与建设路交汇处安化县唯一的西式快餐店，经营面积350㎡，人气一般。花之林资江路与沿江路交汇处安化县唯一一家西餐厅，拥有10间包房，13个卡座及10个大厅散台，整体经营面积达700㎡，其餐饮客单价（不含喝茶）在48-68元之间，经营情况较好。市场典型项目主要商业街区主要商业业态城市商业规划商业现状消费需求分析商业市场分析7、休闲娱乐业态一KTV市场，北区主要以久隆、凯旋、金山、钱柜等为代表，档次及规模以久隆、凯旋较好，南区娱乐相对匮乏，基本集中在银莲大酒店，以及帝豪KTV和罗马商业广场的希腊神话KTV。名称区域位置备注久隆KTV建设路在安化档次较高，共18间包房，其中大包2个，价格为988元，中包7个，价格为680元，小包9个。经营情况一般凯旋KTV柳溪西路与沿江路交汇在安化属中档，共16间包房，小包20㎡，中包45㎡，大包65㎡钱柜KTV柳溪西路属中上档，共25间包房，其中迷你包5间，每间20㎡，小包4间，每间30㎡，中包8间，每间40㎡，大包3间，每间60㎡，豪包5间，每间80㎡，价格分别为288元、328元、398元、468元、528元。经营情况较好今夜星辰KTV沿江路与资江路交汇处共14间包房，小包价格为328元，中包468-488元不等，大包668元，豪包768-868元不等金山KTV柳溪东路位于金山宾馆2F，共8间包房，其中小包4个，中包3个，大包1个。价格分别为228元、328元、418元。中包面积60㎡，大包80㎡外贸KTV解放路中低档KTV,位于外贸大酒店2-4F，共15间包房，小包3个，价格为228元，中包6个，价格为298-328元，大包6个，价格为358-398元，大厅468元银莲KTV莲城路中档KTV，银莲大酒店6-7楼，共29个包间，其中小包4个，中包15个，大包8个，豪包2个，价格分别为228元，298元，398元，698元希腊神话KTV罗马商业广场安化县档次最高的KTV，共23个包间，小包168/328元（白天/夜间），中小包198/398元，中包248/498元，大包368/698元，VIP包488/998元，希腊包888/1698元帝豪KTV蓝田路中低档ＫＴＶ，共１０个包房，小包80/268元，中包100/368元，大包120/428元，大厅140/488元希腊神话银莲帝豪凯旋今夜星辰久隆星光灿烂文化钱柜金山资江明珠外贸市场典型项目主要商业街区主要商业业态城市商业规划商业现状消费需求分析商业市场分析名称区域位置备注湘黔足浴新开路面积180㎡，共11个包间，40个床位，足浴价格为58元鑫源足浴新开路面积400㎡，共16个包间，80个床位，足浴价格为60元九歌堂建设路与柏杨路交汇处共6个包间，4人间5个，6人间1个，每间15-20㎡，足浴价格为50元，已进驻罗马商业广场久禾茗香建设路久隆大酒店5F在安化足浴行业属中高档，共22个包间，项目包括足浴、按摩，价格在60-168元不等金晟足浴迎春路路口芙蓉宾馆2F规模较小，共6个包间，面积在10-15㎡左右，价格在50-60元之间银莲银莲大酒店8F共23个包间，2人间7个，3人间3个，4人间4个，6人间2个，单人间（按摩房）7个价格58元，68元，78元，88元足浴市场主要散落在城市主要支干道临街或巷道内，整体经营档次、规模和服务都参差不齐，基本服务单元价格都在58——68元之间。网吧主要以连锁店紫荆花网吧为主，其余有本色网络会所、海洋网络城、唐朝网吧、灵敏网吧等，主要散落在城市主要支干道临街或巷道内。整体规模以紫荆花为最大，单店经营面积和档次较高的是坐落在湘资市场三楼的本色网络会所，同时涵盖了棋牌室、台球馆，总共面积达1500平米。美容美发方面，广州名发城以其3家连锁并占据绝对核心地段的实力，成为本地市场声誉较好、经营较好的商家；柳溪西路美登健康美容SPA养生馆以及建设路、柏杨路周边白颜秀美容院、郁颜坊美容美体生活馆、悦容美容养生会所等经营情况较好。银莲足之韵九歌堂久隆金晟咸丰陶源阳光湘黔鑫源紫荆花本色7、休闲娱乐业态二市场典型项目主要商业街区主要商业业态城市商业规划商业现状消费需求分析商业市场分析8、酒店/宾馆业态宾馆酒店作为主力功能型商家是后期招商工作中的重点，所以在调研过程中，我们也对酒店市场容量的调研，主要了解其分布状况、客房容量、装修档次、配套设施、门市价格等，我们对规模及装修相对较好的进行了调研；目前老城区酒店/宾馆初步在20家左右，南区7家，总体来说大型酒店以银莲、久隆、凯旋、各种配套设施较好，而商务型酒店中锦鑫商务宾馆较为出色，标准间的价格体系一般在128左右及248左右两种档次市场典型项目主要商业街区主要商业业态城市商业规划商业现状消费需求分析商业市场分析名称区域位置

备注久隆大酒店建设路北区档次最高的酒店，共21层，地下1、2层为停车场，1F为大堂，3F有中餐厅，4、5F为KTV及足浴，6-7F为会议室，9-20F为客房，21F为茶楼，其中单人间客房价格为238元、308元，双人间客房价格为248元、318元，套房价格428元、488元。凯旋大酒店沿江路与柳溪西路交汇处在北区档次仅次于久隆，1F有咖啡厅，面积30㎡，4桌，2F为中餐厅，共18桌，7个包房，3-5F为KTV，6-11层为客房，共68间，标准间价格为138元，豪华间价格为168元，三人间价格为198元。外贸大酒店解放路路口1F为总台，2-4F为KTV，5-6F为洗浴中心，7-10F为客房，每层6间，共24间，标准间面积15㎡左右，价格为100元。锦鑫商务宾馆建设路路口，好润佳超市旁共93间客房，其中豪华间11间，套间32间，标准单人间24间，标准双人间15间，特价房11间，豪华会议室一间，并拥有超大停车场。标准间价格在128元-248元两种档次。金山宾馆柳溪东路-1F为台球室，面积180㎡左右，8张球桌，价格为15元/小时，2F为KTV，3F为客房，共14间。其中标准单人间面积在12㎡左右，价格为90元，标准双人间面积在20㎡左右，价格为108元。芙蓉宾馆迎春路与柳溪西路交汇处1F为总服务台，2F为茶座、餐饮，3-5F为客房，单层12间，共36间，面积均在25㎡/间左右，标准单人间价格为80-90元，标准双人间价格为90-100元。港湾宾馆沿江路与资江路交汇处共7层，1F为总台，2-7F为客房，每层12间，共72间客房。其中标准单人间面积16㎡，价格为128元，标准双人间面积22㎡，价格为138元。东方宾馆沿江路共7层，1F为总台，2-7F为客房，共30间。标准间面积为22㎡，价格为118元。柏杨宾馆柏杨路共39间客房，标准单人间价格为108元，标准双人间价格为118元，三人间价格为168元。中天大酒店迎春路共5层，45间客房，2F有中餐厅。其标间面积有20㎡，价格为138元。9、酒店/宾馆业态-----老城区主要酒店/宾馆信息市场典型项目主要商业街区主要商业业态城市商业规划商业现状消费需求分析商业市场分析序号名称区域位置

备注1银莲大酒店莲城路和吉祥路交汇处1F为酒店大堂，5F中式餐饮，6-7F为KTV，8F足疗，9层棋牌室，10-13、15-16F为客房，共132个2红苹果商务宾馆蓝田路共3层，1F为大厅，2-3F为客房，共58间，标准间128元，单人间118元，套间208元（南区如家宾馆亦是同一老板开设）3顺天商务宾馆蓝田路一层设置宾馆前台导入区，二层为客房，共24间，标准间128元，单人间118，套间138元4京都商务宾馆——六层，一层设置宾馆前台导入区，二层为餐饮，三至六层为客房，共30间，标准间110元，单人间100，豪华单人间125元5大成商务宾馆——一层设置宾馆前台导入区，二层为客房，共13间，标准间100元，单人间90元6中兵宾馆——一层设置宾馆前台导入区，二层为客房，共11间，标准间138/108，套房208元7如家宾馆莲城路一层设置宾馆前台导入区，二层为客房，共12间，标准间128元，单人间108元，套房138元南区现有星级酒店1家，即银莲国际大酒店，在建星级酒店1家-华天大酒店；商务酒店6家，其中以红苹果商务宾馆软硬件设施最好，经营状况最佳。10、酒店/宾馆业态-----南区主要酒店/宾馆信息市场典型项目主要商业街区主要商业业态城市商业规划商业现状消费需求分析商业市场分析项目名称1、云天桥市场物业位置建设路与解放路相接占地面积云天房地产开发公司总建筑面积2500㎡停车位7000㎡业态分布-1F：潮流特区1F：男女品牌服饰、儿童服饰、皮具鞋类等代表商家：嗒嘀嗒，三彩，BOSS，船王，大东，ABC，公牛世家2F：时尚女装、童装等3F：古玩店、云天阁茶楼经营状况潮流服饰区23间铺子，单间面积12㎡左右，整体经营面积500㎡，经营情况尚好，目前转让费达到3.8万-4.5万；一、二层经营面积各2500㎡，一层50间店铺，单间面积为25㎡为主，经营较好，是本地居民购物首选地之一，有部分商铺的转让费已高达12万。二层60家店铺，单间面积20㎡左右，生意一般；三楼云天阁茶楼包间18间，客满率80%以上，经营较好租金情况-1F：70—100元/㎡、1F：150—170元/㎡之间、2F：25元/㎡左右项目评价

该项目作为以服装为主的专业市场，一层品牌处于市场中端水平，符合本地城镇消费习惯，是大众居民购物首选之地，人流量较大，经营情况较好，而二楼时尚女装与童装市场商品档次较低与湘资市场同质化严重，故经营情况一般，商铺价值较低项目名称2、云天商业广场物业位置迎春路与资江路相接处发展商云天房地产开发公司占地面积3000㎡总建筑面积10000㎡停车位门前广场少量停车位业态分布1F：主营男女时装、，休闲服饰、皮具，家纺；外店：大风车国际儿童摄影、百丽、孕婴童超市2F：广州名发城、可爱可亲母婴生活馆经营状况1层60间店铺，单间面积20㎡左右，目前有24间空置，开铺率为60%；2层目前仅有了广州名发城仍在经营外，其余铺面已全部停业处于招商调整中。商业城整体经营情况较差，人流量较少，外店相对独立对外经营，目前经营情况尚可租金情况1F：50—65元/㎡之间、2F：35—50元/㎡项目评价该项目处于城市中心核心商圈，与解放路、建设路两条商业街相邻，与云天桥市场遥相呼应，形成“十字商业”格局，是2010年落成的商业项目，一度成为安化投资者追捧的商业体。开发商采取“三年包租经营返点”的营销方式，其销售情况火爆，并销售价格较高。但在后期招商中，对商铺各单元铺面的分割、项目业态定位以及商家的选择上，没有突出经营特色，商家经营实力较弱，商品同质化严重；在运营管理上基本没有形成有效的统一管理，特别是近来随着3年包租期将满，开发商在营销推广上完全没有给予扶持，商家经营举步维艰，处于市场化自生自灭状况，整体经营惨淡1、城市商业典型性案例分析一市场典型项目主要商业街区主要商业业态城市商业规划商业现状消费需求分析商业市场分析项目名称3、湘资市场物业位置柳溪东路占地面积6000㎡总建筑面积15000㎡停车位无业态分布1F内铺为集贸生鲜市场，少量外铺为男女时装、家纺、日用品等2F男女时装、童装、鞋帽、床品家纺、日用小百货等3F本色网吧经营状况该服装市场经营面积过12000平米，超过200多户大小商家集中经营，单间面积多为22平米左右，以中低端流行时尚服装为主。由于租金较低，商品价格不高，是乡镇居民进城及多数年轻女性首选购物的场所，人流量较大，经营情况较好。三层的本色网吧也是本区域内经营面积最大的网吧，并涵盖了台球、棋牌等，是年轻人娱乐的首选场所之一，经营情况较好租金情况1F：外铺50—65元/㎡之间、2F：45元/㎡左右、3F：25元/㎡项目评价该项目属于典型的县级城市中低端服装市场的代表，其物业结构陈旧、经营环境较差，经营档次较低。由于单间经营面积不大，年租金总额低，商家从事经营起点较低，商家的经营实力有限，大多数为城市下岗再就业职工，故其经营商品主要以档次较低的低端商品为主。但由于商家经营成本低，商品价廉且以流行时尚服装为主，故是安化县城及周边乡镇往来购物人流最集中的区域。但由于物业及商业环境，该市场未来将面临升级改造的可能项目名称4、好润佳超市

物业位置建设路与望江路交汇处发展商湖南丰彩实业发展有限公司占地面积5000㎡总建筑面积15000㎡停车位400余个业态分布1F烟酒、珠宝、化妆品、男女服装、内衣、皮具、鞋；外店：德克士、益汉大药房、锦鑫商务宾馆2F副食品、生鲜、蔬果、粮油等3F日用化工品、日杂百货、服装鞋帽、家用电器、电子产品、儿童用品、皮革制品、床上用品、针织品、文体用品经营情况该超市处于老城区建设路口，毗邻城西社区及政府机关，周边居民人口较多，在规划上除零售卖场的传统经营品类外，成功引进了第一家西式快餐德克士、湖南连锁药店品牌益汉大药房、锦鑫商务宾馆，整体经营情况较好项目评价

该超市作为湖南省内大型超市连锁店之一进驻安化老城区传统商业街区建设路与望江路交汇路口，老城区居民聚集地，交通便利，人流量较大，且临近政务中心，周边居民消费水平高，整体经营情况较好，也是目前安化单体最大的超市卖场2、城市商业典型性案例分析二市场典型项目主要商业街区主要商业业态城市商业规划商业现状消费需求分析商业市场分析项目名称5、嘉和·资水名居2期

物业位置资江路发展商嘉和房地产开发有限公司占地面积2500㎡总建筑面积10000㎡停车位

2期无；1期步步高超市门前广场有少量停车位业态分布1-2F及街区：品牌时尚街，时尚服饰、品牌化妆、珠宝首饰、精品百货、电子数码、工艺收藏、美容美甲、餐饮休闲、特色美食等3F：妇婴儿童体验乐园，孕婴童用品、儿童服饰、幼教机构、童话世界、故事乐园、游戏体验区等4F：定位为城市休闲中心，招商范围包括美容会所、保健休闲、KTV会所、品牌黑茶会所经营情况嘉和·资水名居2期以规划打造“体验时尚生活”的时尚商业街区，注重特色差异化市场定位，具备购物、休闲、美食、娱乐、健身、培训、创业的功能，集购、食、娱、休、艺为一体的新概念，打造全新立体街市商业。但后期招商启动后，实际商家落位有待考量项目评价1期商业成功引进湖南连锁品牌步步高超市和全国连锁品牌全友家私；2期商业仅为规划，招商尚未启动，实际操作中可能调整，从调研中了解到2层某电器卖场在洽谈中项目名称6、中伟城市广场（三期规划中）

物业位置沿江路发展商益阳中伟安信房地产开发有限公司占地面积3期1200㎡总建筑面积3期4800㎡停车位17000㎡地下车库，400停车位业态分布1期沿江路临街，社区商业配套，内街以家居建材、窗帘布艺等为主社区配套以中国联通旗舰店、万婴早教中心为代表；家具建材商家有嘉宝莉油漆、顾家家居、欧派橱柜等2期规划以男女服饰、黑茶经营为主，实际招商进驻仍是陶瓷、地板、墙纸等建材类业态，如圣象地板、大自然照明等3期1-2F佳惠百货、肯德基、同程电器3-4F时代金典影院（规划招商中）销售状况1期15800元/㎡，已销售完毕，2期在销售中，临街价格为20000

元/㎡，内铺为18000

元/㎡，采取“三年包租返利”销售模式，1期返租：7%、8%、9%；2期返租5%、6%、7%租金状况1-2期租金内铺30-40元/㎡外铺100-120元/㎡左右项目评价

该项目位于308省道和临江主干道，众多高端楼盘聚集地之中，与建材大市场相邻，周边毗邻城市休闲广场，整体商业体量15万平米，集购物、休闲、美食、娱乐、文化等为一体，是安化商业项目中规划功能最全、业态最为丰富的、规模最大的城市综合体项目，，成为真正意义上的区域商圈3、城市商业典型性案例分析三市场典型项目主要商业街区主要商业业态城市商业规划商业现状消费需求分析商业市场分析项目名称7、罗马商业广场物业位置南区东坪大桥口发展商安化多凌控股集团占地面积37亩总建筑面积21000平停车位沿江大道门前少量停车位业态分布亲水平台层（负二层）：二桥以东为男装（入驻劲霸、太平鸟等）、运动服饰（李宁等），二桥以西为女装（欧时力、杰西伍、播等）观景层（负一层）：二桥以东为黑茶一条街（已入驻12家，2家空置），二桥以西为女装鞋包地上一层：品牌服装、生活配套商业地上二层：餐饮休闲娱乐（二桥以东已开业：罗马火锅城、希腊神话KTV，二桥以西在装修：罗马国际影城和足之韵）租售状况负二层在售均价21000元/平，三年返租（三年投资回报分别为5%、6%、7%），一次性抵扣房款；负一层黑茶街区以租为主，租金55-60元/平，前两年免租（售楼部对外宣称只租不售，但通过黑茶商家访谈是可出售的，商铺面积140平，总价400万，折算均价2.8万/平），女装鞋包区均价19000元/平；地上一层销售均价23000-27000元/平，地上二层大面积整体出售，价格13000-14000元/平项目评价罗马商业广场从物业形式和建筑风格在安化是一大创新，前期大量营销推广加之较好的地段，目前租售状况均较好，加之未来周边大量职能部门及配套小区的建设，开发商在附近筹备的商业中心地块及上海城项目配套商业，未来该区域势必成为安化县又一商业中心，其对本项目的消费分流不言而喻。亲水平台的安全隐患是其一大败笔，本项目理应适当规避4、城市商业典型性案例分析四（重要项目）市场典型项目主要商业街区主要商业业态城市商业规划商业现状消费需求分析商业市场分析商业市场小结安化商业提质，消费需求提升，经营需求潜力巨大安化商业规划：：项目处于安化“南城新区”未来城市商业的核心辐射区域，为项目的开发与发展提供市场基础。安化商业现状：安化县传统商贸产业仍占主要地位，核心商业圈已经形成，现代化购物中心等新型业态尚未成熟，商贸产业大多集中于旧城区，面貌陈旧，尚未形成多业态、多层次的商业新格局，商贸产业发展没有形成合力；消费者高端购物需求难满足。安化集中商业：专业市场“不专业”、“不集中”：安化县当前建立的专业市场规模小、环境差、业态杂、管理乱，市场专业程度极其低，各类市场不集中，不具特色，为本案高提供专业特色市场打造空间。从商业体量看：安化城区人口约13.2万人，目前在经营的商业物业体量约在40万平米左右（未包括南区待建商业物业约20万平米左右），未来商业整体总量将突破60万平米，人均约4.5平米的物业占有量将超过城市商业发展的需求。性别年龄教育状况职业类型收入状况……消费者基本情况组成：年龄教育情况职业类型收入情况17%48%20%13%1%1%20岁以下20-24岁25-34岁35-44岁45-54岁55-64岁55%15%15%12%2%1%没有受过正式教育初中或初中以下高中/中专/技校大学专科或同等学历大学本科硕士及以上13.8%21.8%24.1%13.8%12.6%3.4%4.6%0.0%0.0%1.1%0.0%4.6%1500元/月以下1500-2000元/月2000-3000元/月3000-4000元/月4000-6000元/月6000-8000元/月8000-10000元/月10000-15000元/月15000-20000元/月20000-25000元/月25000-30000元/月30000元/月以上3.2%7.4%23.4%1.1%3.2%12.8%34.0%2.1%1.1%1.1%10.6%教师公务员上班族（公司职员）医疗人员公司或工厂管理阶层私营或民营企业主/老板个体经营者/老板下岗/失业/待业退休/离休学生其他一、安化本地消费习惯及需求分析

1、消费者基本情况市场典型项目主要商业街区主要商业业态城市商业规划商业现状消费需求分析商业市场分析本地居民日常消费行为9.8%9.8%15.2%21.7%3.3%21.7%18.5%1次/周或更多2-3次/月1次/月1次/季度2-3次/年1次/年很少/几乎不14.9%20.3%11.5%12.2%15.5%8.8%14.2%2.7%男装女装鞋类箱包儿童类用品化妆品珠宝钟表手机/数码IT其他44.7%55.3%是否选择频次原因品类外地购物消费偏好受访者日常消费行为以超市购买日用品为主，占比31.8%，亲朋好友聚餐占比13.4%，10.9%日常会选择购买服饰鞋包，另外棋牌茶艺占比较高，达10.9%，至于看电影、美容、健身、足疗等休闲娱乐活动，受访者进行的非常少超过一半的受访者表示会选择到外地购物，外地购物的城市以长沙和益阳为主；因公务出差，因旅游、因探亲是受访者外地购物消费的主要原因，合计占比60.4%，也因此受访者去外地购物的频次相对较低，每月去一次或以上的受访者仅45.7%；安化本地无法满足最有可能去外地购买的品类有男女装、化妆品、手机数码等；由于城市交通不便，安化消费仍处于一种封闭的、自给自足的模式31.8%10.9%9.6%3.3%13.4%2.9%8.4%2.9%3.3%2.