【南京】住宅地块项目产品价值点建议报告

京奥港

南京麒麟G09地块价值点建议报告2016.05.25PART1.

豪宅的定义什么是豪宅？豪宅的实质：“豪宅”是超出人们生存与发展需求范围的，具有独特、稀缺、珍贵等特点的商品，同时占据大众认可的稀缺资源，代表权贵豪富的阶层标识，功能上全面超越一般居住需求等等；城东的豪宅让谁来实现?“产品时代”跨入“作品时代”京奥港贰号作品发展目标：城东首席国际化豪宅品牌：品质：价格：京奥港集团是一家跨地区多领域经营的集团公司，是全国工商联的直属会员，民营企业500强，服务业100强企业，全国品牌开发商人无我有，人有我优，打造区域品质标杆产品首开均价4万元/㎡，颠覆区域价格认知PART2.关于城市豪宅城市豪宅的界定地段

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本体

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人文

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精神

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跨界

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营销城市中心，CBD核心区，城市公园，区域具有不可替代的地位具有历史文化，民族风情等元素国际大师设计人文艺术、酒店等资源嫁接非常规营销追求享受，非理性的精神需求奢华产品设计，高端的物业服务等城市豪宅的客户特征界定关键词：多次置业

品质要求高

城市依赖性强

特定圈层城市豪宅的针对人群，通常是有多次置业经历、对生活品质要求极高的人群。他们越来越看中土地价值，追求城市中的高品质生活。作为城市发展的推动者，他们必须有大量时间留在城市中，掌握城市发展的脉络。与财富地位相当的人交往，有固定交流圈，不喜交际，恋家，注重私密性和居住的安全性，没有消费的概念，更多时候为了寻找适合自己的商品城市豪宅的产品要素•户型基本从大户型起步，直至超大户型。•户型设计有创新，空间附加值大户型特点[仁恒江湾天成][汤臣一品]大尺度落地窗，大尺度室外景观阳台，270度室外景观；3.15-3.5层高、8.1m大尺度面宽，全套房设计，三梯两户城市豪宅的产品要素•立面、电梯间、大堂、门窗、阳台等充分运用先进的材质。•高精装修标准，厨卫、空调等均奢华配置材质运用[仁恒江湾天成]：[北京恒大华府]对外报价装修标准：20000元/平米[华侨城·苏河湾]双重大堂，7米挑高，精雕细琢，局部采用石材，大堂内设置沙发石材干挂+铝板，打造现代简约风格立面城市豪宅的产品要素•拥有独特的自然或人文资源，视野开阔，极致享受•内部景观高绿化率，特色主题景观设计景观资源[大宁金茂府]：2.5万方核心景观，景观理念旨在将江南人本精神与西方尊贵品质融会贯通[汤臣一品]：一线江景资源，外滩尽收眼底城市豪宅的产品要素•品牌物业管理，奢华定制服务，一对一私人助理•超豪华会所，六星级酒店式服务会所服务华侨城·苏河湾室内恒温泳池，奢华挑高空间•CLUBDUCASA

私人会所，创造属于您的尊荣生活与社交的私人天地。•24小时贵宾级个性化服务（交通服务、邮递服务、机票预定服务、订餐服务等）•贵宾级售后资产服务（家具套餐、物业租赁、资产管理等）城市豪宅的产品要素品牌开发：仁恒集团（仁恒江湾天成）金茂地产（大宁金茂府）仁恒置地一直以开发高端住宅房地产项目为战略目标中国金茂控股集团有限公司是世界五百强企业之一中国中化集团公司旗下房地产企业。仁恒置地已经开发出了众多优质高档楼盘，并通过其仁恒物业的精心管理，获得了良好的口碑，并在客户心中留下了极好品牌印象公司已成功布局16座核心城市，并成功打造了以“金茂”品牌为核心的高端系列产品。信心+品质城市豪宅的产品要素城市资源自然资源稀缺地段园林景观空间设计高价值产品稀缺产品居住舒适度产品创新星级物业管理会所资源信心品质特色服务品牌价值城市豪宅城市豪宅的5大要素PART3.豪宅案例借鉴案例参考选取上海、北京等一线城市豪宅案例城市上海北京项目名称定位产品面积

销售价格

溢价周边精装标准资源价值点13万㎡私属园林2.5万㎡自建公园95㎡、158㎡、195㎡私属园林科技精装大宁金茂府科技精装豪宅8万/㎡25-40%20%1万元/㎡华润·外滩九

华润品牌顶尖豪宅传承外滩气质皇家古典园林308-414㎡12万/㎡1万元/㎡外滩江景资源里宝格丽酒店

石材+铝板立面苏州河

区隔周边历史遗迹文物

恺慧专业会所运华侨城·苏河

国际时尚中心湾

上海人文地标180-280㎡16万/㎡18万/㎡15%20%1.2万元/㎡恺慧行政会所营一线江景国际会所高端服务平层434㎡复式767㎡钻石地段顶级建材汤臣一品恒大华府国际级绝版豪宅2.5万元/㎡宫廷园林奢华精装一线江景贴心服务超豪华国际社区

271㎡、338㎡200-350㎡9万/㎡50%5%2万元/㎡生态景观资源江景资源辉盛阁会所南京

仁恒江湾天成

南京第一豪宅4.5万/㎡0.45万元/㎡案例参考

—华侨城·苏河湾（同策代理）华侨城·苏河湾–基本信息总规划45万方，集住宅、办公、商业、公寓、高档酒店为一体的综合体项目，以中央公园为中心，向东边和西边辐射华侨城苏河湾规划东区：住宅：2栋。150米高、46层宝格丽酒店、全球第四家、40层，12层以上为酒店客房，下面为酒店式公寓，顶层设水疗、spa上海总商会：宝格丽酒店会所以及小型博物馆滨水大宅：10席联排别墅：7套中央绿地：美术馆、天后宫、慎余里、游艇码头、6.5万方绿地、8000方城市公园西区：行政公馆、9万方春天百货、滨水商业华侨城·苏河湾–建筑立面立面：石材干挂+铝板，打造现代简约风格立面建筑立面：公寓及酒店采用现代风格，抢到竖向风格及建筑的挺拔线条，材料主要采用铝板，百叶在里面设计中做过仔细考量，于里面融合统一华侨城·苏河湾–景观资源项目内部景观较常规，主要依托外部景观资源，项目户户均有景观观赏，随着楼层的上升，会出现黄浦江不同河段的景观10层以下：可看东方明珠+三大神器10层以上：可看苏河湾13层以上：可看东外滩25层以上：可看南外滩华侨城·苏河湾–精装标准全德系硬装，人性化设计，精装标准1.2万/㎡全屋大金中央空调+博士地暖德系米勒整体橱柜、杜拉维特卫具华侨城·苏河湾–样板间采用简约欧式和经典海派两种装修风格华侨城·苏河湾–私人定制品牌联动及定制与家居品牌合作，让业主可以选择中意的家具饰品进行家居装饰，此活动具有一定的话题效应，可以提高产品知名度。此外，寻找品牌共性并推广传播，促进销售，达到“１＋１＞２”的联动效应。推荐品牌：Poggenpohl、Bosch、Villeroy&Boch、Miele、Varenna等华侨城·苏河湾–会所恺慧行政会所项目自带3000㎡下沉式恺慧行政会所，位于T2住宅南侧，配备健身房，瑜伽房、儿童游乐房、多功能会议室，红酒雪茄吧、下沉式活动草坪。室内恒温游泳池、3人篮球场等。恺慧行政会所由恺策集团运营管理（华侨城引入英国资产管理公司恺亚资产管理）提供优质的资产管理模式，使得物业的品质及价值得到提升华侨城·苏河湾–公共部位5.2米挑高精装大堂华侨城·苏河湾–现场展示售楼处结合历史建筑设置，文化气息浓厚，拉高项目调性售楼处：老厂房改建做售楼处，内部空间重新打造简约奢华质感，拉高调性。售楼模型用单一亚格力材质配合灯光效果，木质机理衬托。与产品自身定位契合，展示效果明显华侨城·苏河湾–现场展示售楼处微博物馆售楼处藏品陈列了近20件与苏州河变迁演绎所息息相关的历史物件，让客户亲临体验华侨城·苏河湾–资源嫁接（宝格丽酒店）全球第四家、中国首家宝格丽酒店宝格丽酒店，以绝对独一无二的选址，当代的设计，无可比拟的服务，传递宝格丽品牌永不失色的恒久魅力及其对意大利华彩珠宝的诠释与传承。目前，世界仅有米兰、巴厘岛和海德公园三家宝格丽酒店。华侨城·苏河湾–资源嫁接（艺术工作室）与人文艺术结合与当代艺术家严培明、刘小东签署合作协议，艺术家们将自己的工作室开设在有着百年历史的怡和洋行打包厂。画家在这里找寻灵感，激发创作火花……商家在此借力造势，凸显项目的人文艺术气息。严培明：中国最有才华的油画家之一，以一系列黑色碳熏质感人物肖像享誉艺术界。目前他的作品单幅售价约10万美金。华侨城·苏河湾–物业服务贵宾待遇，专车接送酒店式大堂环境私人客服专车内滚动播放项目宣传片大堂迎宾冰毛巾和迎客软饮案例参考

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大宁金茂府（同策顾问）大宁金茂府–拿地背景2014年1月28日，方兴地产101亿豪取上海大宁路街道325街坊住宅地块，楼板47609元/㎡，溢价率111.5%引发全城瞩目，同期新房市场的均价为3.1-3.7万元/㎡2013年末周边新房市场——新房3.1-3.7万元/㎡地块周边在售项目主要有明园森林都市三期、中星馨恒苑一期尚品新作以及大宁瑞仕花园，目前新房成交均价在3.1万～3.7万元/㎡。15家知名房企参与，140轮的激烈竞价招商万科宝矿联合体、远洋地产、中海地产、华润置地、融创绿城不夜城与电气与上海建工联合、保利置业、方兴地产、九龙仓地产、金地地产、嘉华置业、恒基地产、新城地产、山东鲁能，世盈投资、富博置业（世茂地产、合景泰富联合体）地王的诞生大宁金茂府

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基本信息地块解读

LAND该幅地块原来是上海四方锅炉厂和居民小区；出让面积96429㎡，容积率2.2，纯居住属性；中环内区位，东至平型关路，南至彭江路，西至共和新路，北至和源福邸、东北明园森林都市揽翠苑、规划路；行政区域占地面积容积率均价闸北区位板块建筑面积绿化率楼层大宁（内中环）216110㎡35%地块包含诸多限制条件96039㎡2.275000元/㎡1:1.2小高层、高层1558车位比总户数重点要素

INFORMATIO精装修（报价10000元/㎡）物业费5.95元/㎡·月2015年4月交付标准物业公司老城中心的高价住宅用地基本参数开盘时间金茂物业大宁金茂府

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建筑立面风格：新古典主义风格建材：卡拉麦里金全石材干挂金茂府的立面风格沿袭了目前市场上豪宅表现的主流趋势。也是金茂府一贯的产品线风格。整体表现可以说中规中矩，并无亮点。大宁金茂府–园林景观大宁金茂府坐拥13万方私属园林，极奢臻罕上海难觅景观理念旨在将江南人本精神与西方尊贵品质融会贯通，打造具有海派文化归属的景观布局。其中园林种植计划以加拿大“布查特花园”为原型，全冠移植地方适生植物，轻古典的园林理念，追求简约，精致与典雅的营造，融入金茂府“公园里的府邸、花园里的房子”之中，使整个住区随着四季交替而趣味盎然。大宁金茂府–科技精装中国首个BREEAM认证住宅经过BREEAM认证豪宅伦敦泰晤士河畔550W英镑的”NEOBankside”伦敦海德公园旁2000W英镑的”ONEHydePark”大宁金茂府–科技精装金茂府的科技健康概念：1.循环地源热泵系统十二大科技系统2.抗干扰隔音降噪系统3.24小时新风置换系统4.抗霾防PM2.5除尘系统5.毛细管网辐射系统6.全屋净水软水系统7.屋顶地面热阻隔系统8.高效外墙保温系统9.高效节能外窗隔热系统10.智能家庭控制系统11.24小时热水供应系统12.同层排水系统大宁金茂府–科技精装以德系品牌为主的精工奢装社区，精装标准10000元/㎡户型面积95㎡、158㎡美国希勒奇（7㎝定制）美国希勒奇汉斯格雅192㎡美国希勒奇（7㎝定制）美国希勒奇汉斯格雅入户门入户门锁卫生龙头卫生洁具(全套)劳芬（瑞士）百丽橱柜劳芬（瑞士）百丽橱柜厨房整体橱柜厨房4件套（油烟机、煤气灶、消毒柜、微波炉）博士嘉格纳冰箱厨房间水槽意大利宝格斯法兰克意大利宝格斯法兰克水处理器冰特尔冰特尔垃圾粉碎机维斯特母维斯特母玻璃门窗（双层中空玻璃）Low-e控制开关阿鲁克阿鲁克okonoff柯耐弗okonoff柯耐弗大宁金茂府–样板间打造样板段特色亮点：带房动线

上海首个BREEAM标准未来生活馆

2.5万方上海最大的项目实景示范区样板段样板段大宁金茂府–样板间打造大宁金茂府的BV、香奈儿和宾利风格三款高级定时样板间均由室内设计师梁志天亲自操刀BV品牌含蓄细致的美学观，与金茂府不张扬的奢装理念相得益彰，其奢华品质也与金茂府的鼎级国际人居融为一体。此外，金茂携手了一系列奢华品牌，如嘉格纳、汉斯格雅、劳芬、柏丽、贝卡、宝格斯，与金茂府一起将产品每一寸内部空间的利用发挥到极致。大宁金茂府–样板间打造健康科技体验馆展示：特别设计了体验馆，直观的数据展示出金茂府的健康科技居住品质与普通住宅居住品质的差异化。毛细管网辐射系统新风系统高效节能外窗隔热系统同层排水系统全屋净水软水系统大宁金茂府–公共部位双大堂设计，奢逸空间外在延伸超五星酒店入口作为公寓单元入户主人口，地下空间同样精致大宁金茂府–国际设计团队国际著名建筑及室内设计师梁志天。天于1957年出生于香港，以现代风格见称，善于将饶富亚洲文化及艺术的元素，融入其建筑，室内设计和产品设计中。梁氏于1987年创立建筑及城市规划顾问公司，并于1997年重组，成立梁志天建筑师有限公司及梁志天设计师有限公司。公司设计范畴广泛，包括酒店、餐厅、样板间、住宅会所、酒店等。大宁金茂府–物业管理“国宾礼遇”入住大宁金茂府，意味着可以享受和国家元首同等标准的国宾级服务。作为上海唯一的国宾级物业，金茂物业先后接待过35位国家元首，这一切旨为向世人印证金茂府系列产品至高无上的规格。大宁金茂府–销售情况大宁金茂府（上海）—销售情况：首开实现劲销（销售23亿）并持续引爆市场，成为科技豪宅的典范折后总价（万/套）推案套数当日去化量（套数）户型去化率95平3房158平3房588-68817288167741028-112890.78%195平4房1350-1550588-6882215总计282256房型面积段成交套（套）成交均价（元/㎡）2+1R951797526605169056709267520595820691321581751923R推售产品分布：4R1821号楼：95㎡3房2厅2卫86套

2号楼：

95㎡3房2厅2卫86套大平层234（定制户型）4号楼：192㎡

4房2厅3卫

22套

6号楼：158㎡

3房2厅2卫

84套及少量特殊户型合计276截至5.31，金茂府共网签276套，整体成交均价69132元/㎡，总销22.96亿元案例参考

—汤臣一品汤臣一品—基本信息钻石地段，绝版豪宅，上海最高单价

项目地址：浦东新区花园石桥路28弄所属板块：陆家嘴滨江板块所属环线：内环内B栋C栋

项目总建面：14.2万方

容积率：5.97A栋会所D栋

物业类型：由2栋40层、2栋44层高层精装华宅（其中A、C栋为住宅出售，B、D栋为酒店式公寓租赁）和1座会所组成首期开盘时间：2005.10主力在售户型：430平、600平目前报价：住宅平层均价

18万-20万/㎡、复式21-25万/㎡物业管理：大峰物业管理(上海)有限公司、台湾晶华物业费：15

元/平/月汤臣一品—建筑立面品质要求全部选用顶级标准，全球公寓豪宅的翘楚汤臣一品整体风格汲取了中国传统建筑的人文理念，由台湾GDG建筑设计公司设计，采用“前低后高”的建筑布局，整座小区“品”形排布，形式稳固；建筑外形借鉴了古代皇家祭祀礼器“玉琮”的造型神韵，而顶部则是古代一品官员冠戴的形状，均象征着主人特别的身份和地位。汤臣一品—建筑立面品质要求全部选用顶级标准，全球公寓豪宅的翘楚建筑外墙选用日本三菱特别定制的外墙铝复合板，不仅采用了汤臣集团专有的“琥珀黄”色，还融入了建筑材料上最新的纳米技术，具有超凡的平整性、绝佳的色泽一致性、绝佳的防火性、绝佳的刚性，并有良好的自动保洁功能，让建筑历久弥新。汤臣一品—园林景观国际著名景观设计公司悉心打造东西方融合园林景观项目整个水系、园景设计是由加拿大Crystal

Fountains专业水景设计公司和美国PLACE

MAKERS景观设计公司合力完成，融合了东西方的双重调性，其中水系为传统中国龙造形，“龙”形水景与黄浦江相呼应，“龙”身蜿蜒，贯穿整个园林，“龙”头则与圆形的小区大堂相接，整体组成一幅“瑞龙含珠，吉祥如意”的图景。“瑞龙含珠，吉祥如意”象征着吉祥富贵的东方韵味，与法国Lalanne夫妇的“双鱼座”、“狮子座”雕塑等欧洲的当代顶级艺术精品相互呼应，相得益彰。汤臣一品—产品设计超大阳台设计，享受一线无敌江景拥有上海最壮观的阳台，无障碍观赏上海一线江景；A栋最大阳台进深3米，弧长34.6米，正对黄浦江；客厅开间7.4米，主卧室拥有延伸12米、进深2米的双面豪华阳台，拥有全角度的景观视野。汤臣一品—精装标准配置当今世界最顶级的建材设施，精装标准25000元/㎡汤臣一品—精装标准入户门：德国Noblesse手工雕花铜门，其祥云图案为汤臣专利设计，配美国DORCON掌纹密码锁。窗户：铝合金烤漆门窗(采用断热冷桥技术)，比利时格拉威泊尔(Glaverbal)中空玻璃(Low-E防辐射双钢化玻璃)，意大利阿鲁克(ALUK)及萨威奥(SAVIO)门窗五金，采用Silent

Gliss电动窗帘轨道。厨房：德国Poggenpohl橱具和德国Gaggenau电器设施，墙和地面都采用进口大理石。卫生间：配备挪威耐克森（Nexans）地坪加热系统，主卫还拥有意大利TEUCO超音波按摩浴缸和德国汉斯格雅（Hansgrohe）淋浴组合，墙地面采用进口大理石打制，金属吊顶。空调：日本大金(DAIKIN)VRVII户式中央空调。中央吸尘：美国碧慕（BEAM）中央吸尘系统。智能设施：照明调控开关采用进口德国ABB公司EIB系统。供水系统：中央净水系统，热水供应为德国威能(Vaillant)燃气壁挂式热水炉。冷水管采用日本积水(Sekisui)钢塑复合管，热水管采用304不锈钢管。排水系统：日本积水(Sekisui)DVLP钢塑复合排水管。独立侧排水系统，维护修缮互不干扰。汤臣一品—样板间汤臣一品有范思哲在亚洲的唯一样板间;VersaceHomeatTomsonRiviera，是范思哲家居和汤臣一品历时两年共同创作的样板间，该套住宅以亿计价。美轮美奂的设计装修，细节之处尽显大牌的高雅和经典。汤臣一品—公共部位入户大堂是汤臣一品的特色之一，独立于主体的单独设计，是回家之前礼遇，采用全玻璃架构的穹顶天幕，穹顶高12.7米，直径16米，整个穹顶不使用钢材，规模之大，世界罕有。汤臣一品—会所引进台湾晶华酒店管理集团，为业主提供定制化服务汤臣一品的江景会所是小区配套服务的重要组成，晶华酒店管理集团——依托独立的江景会所，为住户提供专属的个性化定制服务，带来真正的国际大宅生活方式。其拥有大量的平台、露台和大面积玻璃温和的通透空间，能提供休闲、健身、游泳、桑拿、SPA及私人宴会等多种配套服务。美国Hayward恒温泳池、三温暖、SPA水疗按摩池、健身房、美容中心、酒吧、桌球室、儿童游戏中心、二楼国家宴会级多功能厅可同时36人就餐。汤臣一品—物业管理汤臣一品由大峰物业提供物管服务，台湾晶华国际酒店集团提供管家服务。为业主提供物业管理+私人管家双重服务，大峰物业作为汤臣一品的物业管理企业，特组建经统一培训、具备优良的专业素养的精英团队，可以满足住户的各项需求。在常规的豪宅物业服务之外，引入台湾领先的酒店管理品牌----晶华酒店管理集团，为业主提供个性化私人管家服务，包括24小时礼宾服务；24小时保安服务；个性化私人管家服务；清扫及洗衣服务；会晤及商务服务；预订及代购服务；新建快递服务；私人地下停车服务…给业主以全方位照顾，带来真正的国际大宅生活方式。案例参考

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上海华润外滩九里华润外滩九里–基本信息黄浦滨江板块、华润品牌顶尖豪宅社区

项目地址：黄浦毛家园路88弄所属板块：黄浦滨江板块所属环线：内环内

项目总建面：13.4万方

容积率：3.1

物业类型：

7栋13-25层高层住宅，2栋服务式公寓首期开盘时间：2009.11主力在售户型：180平、277平、367平、414平3-5房目前报价：住宅均价

120000元

/㎡物业管理：

Frasers辉盛国际华润外滩九里–建筑立面与百年外滩建筑系出同门，延续经典的新古典主义风格外滩九里延续了百年外滩经典的新古典主义建筑风格，邀请外滩建筑（和平饭店）曾经的设计公司美国葛乔治操刀设计华润外滩九里–建筑立面原石精筑，建筑风格充分传承外滩气质新古典主义风格传承外滩建筑精髓，精雕细琢，镶花刻金，保留了材质、色彩的大致风格阳台、窗口、檐口、勒脚等细部的装饰线条精细、流畅、别具一格，凝聚着外滩古老建筑群的精致与优雅，为项目增添了文艺复兴式的古典主义色彩；全石材立面整体显得霸气而典雅很大的一个特色是底层和顶端分别采用了多联半圆拱券门和窗，门框及窗框分别由石砖砌筑隅石状，配以造型优雅的塔顶，尽显建筑的变化和匀称、和谐；经典三段式划分体现新古典主义的规整，比例精确，对称完美，以竖向线条彰显建筑的挺拔庄严华润外滩九里–建筑立面门廊是神庙的主要走廊，也是神庙的入口，通常覆有顶，两侧为开放式。门廊式样是由构成门廊的柱子数目确定的。该项目每一栋都设有门廊，作为一种迎接上宾的礼仪形式。华润外滩九里–园林景观国际大师锻造，营造低调奢华的氛围外滩九里的园林由欧洲迪士尼园林设计团队打造（豪张思设计公司），虽出身豪门，但却极为低调，不通过夸张的外观来吸引注意，而是以精致的工艺让人叹为观止。华润外滩九里–园林景观皇家古典园林风格，仪式感十足强调仪式感，社区入口对称树阵，园林整体布局沿袭古典园林，仪式感的大门，配以充满象征感的雕像和欧式喷泉，石材景观道路铺装，东区设置欧式水景下沉式广场华润外滩九里–精装标准8000-10000元/㎡装修标准，国际一线品牌打造，德系品牌为主电梯日立（日本）开关插座全屋地暖新风系统空调ABB（瑞士）威能（德国）爱迪士（法国）三菱（日本）龙水头槽克鲁迪（德国）旭勒（德国）消毒柜博世（德国）微波炉洗碗机嘉格纳

（德国）嘉格纳

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（德国）怡口（美国）厨房双冰箱脱排油烟机煤气灶饮水机热水器恒热（澳大利亚）克鲁迪（德国）劳芬（瑞士）龙浴头缸卫浴设备排水系统吉博力（同层）华润外滩九里–精装标准9、10#楼王装修品质升级，装修标准20000元/㎡楼王精装样板间插座瑞士ABB、洁具瑞士劳芬、龙头德国克鲁迪、水槽FRANKE、旭乐橱柜、德国博世9件套、德国进口blum五金件，热水炉-澳大利亚恒热、德国威能壁挂炉加瑞士费歇尔管路及意大利卡莱集水器、新风系统法国爱迪士、美国怡口软水系统华润外滩九里–室内设计台湾邱德光大师操刀设计，国际奢装品牌打造顶级空间外滩九里楼王产品均由台湾邱德光大师操刀设计，打造出新Artdeco风格、新古典主义风格和新东方风格的多种奢华空间。华润外滩九里–公共部分豪宅美学作品，嫁接人文资源；项目立面及公共空间品质突出每栋楼都设有四柱式或六柱式门廊，作为迎接上宾的礼仪形式艺术通道，各栋楼大堂陈设大师级人物萨尔瓦多·达利雕塑大堂精装修，墙地面均为大理石拼花双大堂设计，地下车库大堂直接入户，8m挑空大堂华润外滩九里–现场展示现场就是外滩！现场售楼处设置在临近外滩最近的一栋楼的会所立面，听过沙盘，灯箱，展板，背景墙、物料等各种方式，穷尽外滩价值华润外滩九里–物业服务世界顶级品牌辉盛国际提供全面物业服务物业管理品牌：物业顾问品牌：华润置地（上海）物业管理有限公司Frasers辉盛国际物业收费标准：物业服务标准：7.7元/平米/月启用世界顶级服务式公寓顾问公司Frasers辉盛国际担当物业顾问，呈现给业主们一种时尚、个性、活力和愉悦的享受体验

。外滩九里的工作人员：“我们的出入要求很严格，必须出示业主卡。如果是没有业主陪同的访客，将会在我们工作人员的陪同下，找到业主，不允许在园区里面随意走动。”案例参考

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仁恒江湾天成仁恒江湾天成–基本信息南京豪宅市场明星项目，TOP级改善首选总建面积约18万㎡（四期）开发商仁恒一期三期1栋小高、2栋100m、其他5栋150m超高层，层高3.15-3.5m容积率2.79建筑单体二期四期停车双层地下停车位1:1.95主力户型物业费251㎡、206㎡交付标准社区配套精装1.9+0.5（公摊水电）会所，二期、三期配社区商业、小学上门来访情况现在样板房展示区对外开放，周末上门有4-5百组客户（预计价格35000-40000元／平米）项目分四期开发，其中一、二、三期均为住宅，四期以商业和写字楼为主。一期、二期、三期售罄，四期规划已定，预计22015.08月份推出新房源。双会所，带恒温泳池；国际幼儿园。仁恒江湾天成–建筑立面铝板+玻璃，体验国际化公寓的设计理念玻璃幕墙铝板幕墙•香槟色铝板+炭灰色铝板，局部涂料石材幕墙•底部四层石材（局部六层）仁恒江湾天成–建筑立面铝板+玻璃，体验国际化公寓的设计理念仁恒江湾天成–园林景观新加坡诗加达景观事务所担当景观设计，打造国际化、公园式园林四期依托江景，打造滨江码头主题公园滨水码头大江风光开曲径幽溪，中式元素，开合相宜合独立庭院入户仪仗仁恒江湾天成–园林景观高绿化率，打造类似城市公园的景观，整体简洁、大气，视野开阔仁恒江湾天成–会所整盘双会所设置，为业主提供餐饮、泳池等功能，一期会所3000㎡，运营较为成功，成为重要加分项；四期会所由辉盛阁管理运营，运动、休闲主题会所仁恒江湾城1-3期会所于2011年开业，3000㎡左右，负一层恒温泳池、乒乓球室、一层健身房、儿童活动室、羽毛球、二层棋牌室、烧烤。4期会所4282㎡，由新加坡辉盛阁经营会所，配备茶餐厅、咖啡厅、恒温泳池、健身房等功能。仁恒江湾天成–会所动感单车跳操房（200㎡）咖啡厅（200㎡）健身房（300㎡）仁恒江湾天成–会所会议厅儿童娱乐室游泳池仁恒江湾天成–精装标准精装硬标准4500元/平，德系品牌为主油烟机、灶具消毒柜热水器德国西门子美国爱适宜厨房装饰材料及设备整体橱柜意大利威乃达整体橱柜、美国杜邦人造石台面厨盆、厨盆龙头墙砖、地砖马桶、台盆五金龙头浴柜、镜柜浴霸德国铂浪高大理石德国凯乐玛德国高仪、国产雅鼎成品国产奥普卫浴洁具门窗开关入户锁入户门数控密码锁意大利wlk钢木复合进户门室内门1、铝框移门，配夹绢玻璃；2、木饰面门。开关面板、插座面版澳大利亚奇胜意大利ALUK系统铝合金门窗，中空玻璃铝板饰面幕墙及局部石材、涂料饰面墙砖、乳胶漆窗外墙内墙天花石膏阴角线+局部石膏板；阳台乳胶漆饰面卧室家配墙面地面空调地暖新风乳胶漆饰面柚木面实木复合地板日本大金分体空调德国菲斯曼法国爱迪士户内设有可视对讲及紧急呼叫按钮；一、二层及顶层外墙门窗安装红外幕帘。智能化与高科技系统安保垃圾处理美国白浪仁恒江湾天成–公共部分双重大堂，7米挑高，精雕细琢，局部采用石材，大堂内设置沙发，打造单元大堂会客厅负一层大堂，7米挑高，近300㎡仁恒江湾天成–公共部分楼梯口采用拉动式玻璃门消防栓隐藏在墙体内部，使外立面更加美观入户廊道精装升级，运用巧妙的设计隐藏瑕疵一层楼梯门采用高端木质门，提升档次每层走道设置插座，人性化设置仁恒江湾天成–人性化设计工艺细节：体现人性化、品质感异位插座创新收纳空间情趣阳台高档真皮门把手趣味标识石材拼花仁恒江湾天成–国际设计团队澳大利亚柏涛建筑设计公司担纲建筑设计；亚洲顶级设计大师梁志天为其量身打造室内设计；新加坡诗加达景观事务所在景观设计上给予独家设计仁恒江湾天成–物业管理仁恒物业（南京人心中的NO.1）国际化物业服务品牌，扎根南京多年，得到客户广泛认可案例参考

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北京恒大华府恒大华府–基本信息恒大豪宅的顶尖系列，被誉为史上“最高规格·最大手笔”之作北京朝阳东坝乡

东坝南区五环路七棵树以东

坝河以南项目坐落规模容积率物业形态面积占地面积20.5万

㎡，建筑面积36万㎡2.53栋22层高层271/338㎡交付标准绿化率车位比物业管理物业费精装修交付，精装修标准为20000元/㎡30%1:3恒大金碧物业管理有限公司7.8元/㎡配套设施2000㎡白金洲际会所、8万㎡恒大城市广场恒大华府–建筑立面ARTDECO建筑风格，外立面通体采用巴西进口花岗岩石材——金秋黄，多达3000处雕花刻纹细节，全由工匠手工制法而成恒大华府–园林景观下沉园林、立体山水：以象征富贵、美好的玉兰、牡丹、海棠为三大主题，形成金玉满堂的寓意。恒大华府–园林景观立体山水：巨资打造欧洲宫廷级的庭院，山、瀑、湖荟萃一体，高差错落，层次丰富，蔚为壮观恒大华府–科技精装北京恒大华府采用9A级顶配精装体系，精装标准2万/㎡，全球奢华品牌顶级配备，9A精装系统项目品牌入户门系统德国BIFFAR碧方地暖德国OVENTROP欧文托普法国ALDES爱迪士日本DAIKIN大金新风系统中央空调德国MIELE美诺德国POGGENPOHL博德宝德国BLANCO铂浪高美国ECOWATER橱柜厨电净水系统卫浴洁具德国DORNBRACHT唯宝德国HUPPE赫普家居智能化系统强弱电系统美国HONEYWELL霍尼韦尔法国SCHNEIDER施耐德恒大华府–国际设计团队香港10大设计师之一的梁志天先生亲自担纲室内设计，大师著笔恒大华府–会所白金洲际会所，高端商业配套：白金洲际会所奢集恒温泳池、养生spa、红酒雪茄吧、品茗茶室等红酒雪茄吧养生spa沐足&儿童乐园恒大华府–物业金钥匙：为匹配华府圈层定制化生活需求，恒大甄选七星级酒店物管为业主服务，并联袂百年法国皇家物管——国际金钥匙，以“满意加惊喜”实现“尽管不是无所不能，但是也要竭尽所能”的专属服务。案例总结华侨城苏河湾——石材+铝板立面区隔周边；引入恺信管理公司，提升物业品质石材+铝板立面，打造现代简约风格；引入英国资产管理公司恺亚资产管理公司，提供优质的资产管理模式大宁金茂府——德系科技精装豪宅成为项目标签；中国首个BREEAM认证住宅，坐拥13万㎡私属园林金茂府拥有同步欧洲豪宅的十二大科技系统，打造具有海派文化归属感的景观布局汤臣一品——享全视角一线景观，配世界顶级建材钻石地段，享黄埔江自然景观、外滩人文景观、陆家嘴城市景观三重景观资源；对建材和工艺的苛求，保证了建筑美感与品质的完美统一案例总结华润外滩九里——建筑立面传承外滩气质；公共部位嫁接人文没学彰显豪宅仪式感新古典主义风格、全石材立面、经典三段式划分传承外滩气质；入户大堂墙面大理石拼花，陈设名人雕塑，门廊设计作为连接上宾的礼仪仁恒江湾天成——贴心物业服务深入人心；双会所由辉盛阁专业运营国际化物业品牌服务，扎根南京多年，得到用户广泛认可；整盘双会所设置，为业主提供餐饮、泳池等功能恒大华府——立体园林景观，高差错落，层次丰富；9A级顶配精装，国际一线家装品牌巨资打造欧洲宫廷级的庭院；顶配精装为品质生活奠定基础，在硬件品质上达到不同凡“享”的最高规格PART4.本案产品价值点建议城东首席·国际化视野·高端科技豪宅（全面超越城东，贴近河西）物业发展价值建议①产品硬件保障②建筑立面③景观发力点④科技精装⑤公共部分⑥定制软装⑦智能家居本案价值点软件提资源嫁接点升

⑧会所⑨物业服务⑩

资产管理产品价值提炼—产品建议产品定位以首改改善产品为主，控制总价，保证去化

总价卡位：主力总价段卡位350-550万，主力面积段锁定100-140㎡

市场主流：从区域市场分面积段主流供销结构来看，85-90㎡15%，115㎡40%，128㎡30%，140㎡10%、180㎡5%

客户需求：功能改善客户为主、舒适改善客户为辅；本案住宅定位户型面积90㎡户型功能3房/2厅/1卫3房/2厅/2卫3+1房/2厅/2卫4房/2厅/2卫4房/2厅/2卫套数占比15%115㎡40%128㎡30%140㎡10%180㎡5%产品价值提炼—外立面

体现纯居类产品的生活感，暖色系为主；

区别周边环境色调，以唯一性表达富人区尊属感；

立面色彩有时间沉淀感，避免过于鲜艳；产品价值提炼—外立面参考华侨城和仁恒项目，打破老式传统豪宅风格（新古典+全干挂石材）建议采用现代都会风格，底部石材+铝板主体立面+玻璃装饰玻璃幕墙铝板幕墙•香槟色铝板+炭灰色铝板，局部涂料石材幕墙•底部四层石材产品价值提炼—景观园林打造法式园林景观社区，大尺度中心私家花园、层次型景观和水景设计，提高视觉效果2、有层次感园林效果1、大尺度中心园林景观3、引水入园，视觉对视产品价值提炼—精装标准南京高端项目精装标准在4500-6000元/㎡。多以德系品牌为主，且配置新风系统、地暖科技系统等。参考项目对外精装修标准（元/㎡）仁恒江湾天成4500宏图上水云锦4500建工海悦名都5500-6000华新城璟园/开发商不允许报价正荣润峯6000鲁能公馆5000欧文托普（控制系统）+威能（锅地暖德国菲斯曼/威能皮特诺里+威能依玛博世炉）中国百朗日本东芝耶鲁系统朗诗定制新风系统中央空调锁美国江森大金三星布朗日立爱迪士日立爱迪士日立入户门锁三星科勒凯迪士美国希乐奇定制金指码科勒定制弗兰卡西门子西门子/无橱柜德国博世德国铂浪高博世定制弗兰卡东方邦太定制弗兰卡博世龙头五金油烟机灶台科勒博世普乐美西门子西门子西门子西门子西门子西门子博世博世博世博世博世消毒柜台面博世（洗消一体）LG石英石博世（电蒸）博世厨具电器定制石英石德国博世德国博世德国博世（380㎡仅有）德国博世/无定制石英石/无/无定制石英石博世（微烤一体）定制石英石/无/无定制石英石/无微波炉烤箱博世（微烤一体）/无西门子/无洗碗机冰箱/无/无博世（洗消一体）博世博世/无/无/无/无西门子西门子德国唯宝德国唯宝高仪洗衣机主卫-坐便器主卫-台盆主卫-龙头主卫—花洒次卫-坐便器次卫-台盆次卫-龙头次卫—花洒浴霸/无/无德国唯宝德国唯宝德国高仪德国高仪科勒杜拉维特（智能马桶）德国凯乐玛德国高仪德国高仪杜拉维特德国凯乐玛德国高仪德国高仪松下杜拉维特杜拉维特杜拉维特杜拉维特高仪德国唯宝德国唯宝汉斯雅格汉斯雅格德国唯宝德国唯宝汉斯雅格汉斯雅格奥普高仪高仪高仪高仪科勒杜拉维特杜拉维特高仪德国唯宝德国唯宝高仪卫浴洁具智能系统科勒科勒科勒德国高仪德国高仪国产奥普德国唯宝（290-380㎡）/科勒（200-250㎡）三星科勒/（朗斯系统不需要）高仪奥普高仪奥普主卫-浴缸杜拉维特定制杜拉维特杜拉维特克耐克德国唯宝德国唯宝罗格朗一键总控ABBMOX产品价值提炼—科技精装精装借鉴上海热销豪宅项目-大宁金茂府，引入绿色科技系统朗诗慧科技—模拟展示保温板