【名企】项目工程管理策划实践与案例分析79P

项目工程管理策划实践与案例分析集团工程中心目录124问题方法论31个案例重难点分析1324问题方法论1个案例重难点分析思考点：1、群塔作业如何布置？思考点：2、场地布置：施工道路是否有更优的方案？常见的问题成功的项目需要好的策划！场区道路问题临时设施问题市政管线问题施工道路重复建设，反复修/销售动线与施工线路交叉临设或临水临电多次迁改，浪费成本市政管线未能及时开通，致使交楼后排污排水受限塔吊安排不合理，赶开售后其他楼栋塔吊未能自由旋转加建部位前期未充分考虑施工节点优化与验收可行性塔吊布置问题施工交付问题问题提出工程管理策划如何缔造成功的项目？12问题方法论341个案例重难点分析分析工具的使用——4W1H1

Why

——为什么要做4W1H2

what——什么是工程管理策划3

when——什么时候做4

Who

——谁来做5

How

——怎么做Why┃What

┃When

┃Who

┃Howwhy—为什么要做工程管理策划？复杂，更要求有条不紊！1）供方维度（人）；2）产品维度（物）；3）标准维度（计划、时间、质量、安全、文明施工，标准的体现）Why┃What

┃When

┃Who

┃Howwhy——为什么要做工程管理策划？2提

1减提升公司的工程管理水平，提高项目开发的整体效益，减少项目实施中出现被动局面•

减少甚至避免项目施工道路重复修建；•

避免临时设施分布不合理；•

合理规划项目最终退场及各分区施工路线，避免与展示销售路线交叉；•

合理安排项目分期计划，保障销售供给侧；•

对项目的重点难点提前预判，提出合理的应对措施，减少出现安全质量事故。凡事预则立，不预则废!Why┃What

┃When

┃Who

┃Howwhat——什么是工程管理策划？项目施工组织设计？

——显然不一样术语定义：工程管理策划《项目工程策划方案》不是《施工组织设计》，而是在施工前，从地产商的角度，对整个工程管理全过程进行战略性的总体策划，是找出事物的因果关系，衡度未来可采取的措施，事先决定做什么、何时做、谁来做，并有针对的制定措施和预先的筹划。•

是指找到未来可能要发生的事情，并有针对的制定措施和预先的筹划•

是找出事物的因果关系，衡度未来可采取的措施，事先决定做什么、何时做、谁来做•

是在工程施工前，从房地产开发商的角度出发，对甲方工程人员对于项目实施的总策划、总安排，强调的是以项目目标为核心、以销售为指导，侧重项目建设的顶层设计，而不仅仅是施工场区内对施工组织、施工技术、施工设备、施工材料等的微观管理。整个工程管理全过程进行战略性的总体策划•

是使施工总平面布置、工程进度、工程质量、安全文明施工等工程管理内容有章可循、有据可依。甲方管理是项目管理的核心，是发动机!Why┃What

┃When

┃Who

┃Howwhen——什么时候做工程管理策划？•

周边配套调研完成（市政配套接口、周边道路、场内旧管线）•

宗地原始地貌标高测量完成•

场地初堪完成前置再前置！•

《项目规划设计方案》经过公司内部评审或与政府沟通规划平面确定•

《项目定位报告》、《项目开发计划》完成•

施工图纸Why┃What

┃When

┃Who

┃Howwho——谁来做工程管理策划？公司设计、营销、成本、采购、计划、开发等相关部•

项目部组织编制《XX项目工程管理策划门对项目总体策划方案提供相关技术支持，并参加工程部组织的方案会审，经会签后上报公司领导审批。书》，并报区域工程分管负责人审批•

在项目首期开盘或重大节点变更后，项目部负责组织公司各相关部门对《XX项目工程管理策划书》进行核对和调整，并报公司领导审批同意后按照新一版的策划进行管理，以便更好地指导项目后续工程管理1、项目产品定位发生调整；2、项目开发节奏发生调整；3、项目规划布局发生调整；4、展示区及样板房的位置发生调整；5、工程发生重大变更；6、发生其他需要调整策划方案的情况。•

项目部、项目经理发挥中枢指挥作用项目操盘手要有担当！Why┃What

┃When

┃Who

┃HowHow——怎么做？策划方案的内容应包括项目概况，管理目标的策划绝非规范、制度、管理要求和数据的罗列，是可以指导现场实施的手册设定，项目部的人员架构；总平面的布置、施工与销售线路的规划以及展示区及样板房布置等相关事宜的规划；工程质量、进度、成本以及招标采购等方面的管理注意事项以及保障措施不求大而全，只求突出重点、涵盖全程、简约实效！12问题方法论341个案例重难点分析声明案例是告诉我们策划的方法和思考的过程，不是范本、更不可拷贝修改！Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划1

项目概况及周边环境分析2

项目开发思路1.1项目概况2.1

项目规划设计1.2

项目周边环境分析2.2

项目营销推货计划2.3

项目工程建设节奏2.4

展示区的选择3

展示区（含首开区）规划4

施工管理整体规划3.1工程概况4.1项目组织架构4.2质量和安全文明管理目标4.3总平布置3.2工程管理目标3.3施工单位的确定3.4现场总平规划3.5进度管理4.3工程进度规划4.5招采计划3.6进度计划4.6验收规划4.7工程管理重难点Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划ò

本项目位于成都市东面三圣花乡与经济开发区交汇处，成龙大道南面。ò

项目北面社区发展较为成熟，公共交通体系目前尚不够完善，未来规划有发展潜力。地块取得时间：2014年8月通过拍卖取得；占地面积：106亩；密

度：18%；容积率：4.0；总建面：约40万平方米；产品定位及建筑形态：项目由高层电梯华宅以及欧式商业街两种物业形态组成，是纯粹的居住型社区，属公司在成都城东打造的二号青年品质社区。Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划1项目概况及周边环境分析项目周边—河道思考点：1.1项目概况1.2项目周边环境分析1、河岸距离项目红线多远？如何利用河堤至项目红线之间的距离？ò

河道现状2项目开发思路2.1项目规划设计项目北侧河道名为沟底河，丰水期水面标高约492.00，对项目无影响；项目红线与沟底河坡顶宽度约30-44米，为待建绿化用地（规划条件为地产公司进行施工）。2.2项目营销推货计划2.3项目工程建设节奏2.4展示区的选择3展示区（含首开区）规划3.1工程概况3.2工程管理目标3.3施工单位确定3.4现场总平规划3.5进度管理ZW项目3.6进度计划4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置4.3进度规划4.5招采计划4.6验收规划4.7重点难点Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划1项目概况及周边环境分析项目周边—河道1.1项目概况1.2项目周边环境分析思考点：项目建议：2项目开发思路2.1项目规划设计2、对待建绿地的使用，涉及哪几个专业？哪几类知识？充分考虑待建绿地区域的使用，施2.2项目营销推货计划2.3项目工程建设节奏2.4展示区的选择工期间可做临时办公生活区和加工料场区，交房前再进行绿化打造；绿化打造可增强销售卖点（特别是底商销售），交房前景观呈现也利于交房。3展示区（含首开区）规划3.1工程概况3.2工程管理目标3.3施工单位确定3.4现场总平规划3.5进度管理ò

在保证效果的情况下，考虑节约成本，建议绿化用地景观打造以大量草坪为主，并辅以少量乔木搭配，并争取保留部分现场已栽植可利用的小乔和灌木。ò

因靠河道一侧将规划为底商，且街面较长，与较成熟的北面社区隔沟底河相望；为增加销售卖点以及考虑后期商铺的经营，在政府规划和水务部门的允许下，建议在项目居中的位置跨沟底河建一座桥（至少人行桥）；在施工阶段也便于现场施工作业人员的进出通行。3.6进度计划4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置4.3进度规划4.5招采计划4.6验收规划4.7重点难点Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划1项目概况及周边环境分析要点1：第一时间对项目周边环境分析为后期工程策划提供建议1.1项目概况1.2项目周边环境分析2项目开发思路2.1项目规划设计2.2项目营销推货计划2.3项目工程建设节奏2.4展示区的选择¢

绿地景观打造大量草坪为主¢

施工期间绿地利用办公生活区3展示区（含首开区）规划3.1工程概况辅以少量乔木加工料场区河道项目建议3.2工程管理目标3.3施工单位确定3.4现场总平规划3.5进度管理¢

设立人行过桥¢增强销售卖点打通对面成熟商区交房前景观呈现3.6进度计划施工时方便出入也利于交房4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置4.3进度规划4.5招采计划4.6验收规划4.7重点难点Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划1项目概况及周边环境分析项目周边—道路1.1项目概况1.2项目周边环境分析东侧道路现状：项目东侧为车城西三路，项目临路长度约155米，道路设计为双向四2项目开发思路2.1项目规划设计2.2项目营销推货计划2.3项目工程建设节奏2.4展示区的选择车道，路面为沥青路面，因来往重车较多，路面局部位置沉降和损害。3展示区（含首开区）规划3.1工程概况3.2工程管理目标3.3施工单位确定3.4现场总平规划3.5进度管理3.6进度计划4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置4.3进度规划4.5招采计划4.6验收规划4.7重点难点Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划1项目概况及周边环境分析项目周边—道路西、南侧未施工的规划道路：1.1项目概况靠西和靠南的市政道路现处于规划状态，仅平面1.2项目周边环境分析位置初步确定，施工图未设计，标高未确定，施工进场和完工时间建设行政部门近期无计划2项目开发思路2.1项目规划设计2.2项目营销推货计划2.3项目工程建设节奏2.4展示区的选择3展示区（含首开区）规划3.1工程概况3.2工程管理目标3.3施工单位确定3.4现场总平规划3.5进度管理项目建议：ò车城西三路为临项目的唯一已建市政道路，也是销售展示区和施工大门布置可考虑的唯一市政道路；为尽量减少施工对展示区的影响，施工大门规划设置时考虑与展示区保持一定距离，且尽量远离。ò靠西和靠南的未建市政道路路面标高、建设时间与项目现场布置规划和交房息息相关，项目部需积极与政府沟通协调了解建设时间，并采取书面形式督促政府交房前完善相应市政配套。3.6进度计划4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置ò根据建设时间、路线以及相应图纸对现场布置施工通道进行规划，交房前根据该道路修建与否充分考虑多4.3进度规划个应急预案。4.5招采计划4.6验收规划4.7重点难点Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划围墙现状：1项目概况及周边环境分析项目场地围墙1.1项目概况现场国土围墙靠车城西三路人行道路沿路缘石设置，为1.8米高的砖墙围墙，该围墙将紫薇项目、金科项目和西侧拟出让地块一起围合，紫薇项目与金科项目、拟出让地块之间现场无分界围墙。1.2项目周边环境分析2项目开发思路2.1项目规划设计2.2项目营销推货计划2.3项目工程建设节奏2.4展示区的选择3展示区（含首开区）规划3.1工程概况3.2工程管理目标3.3施工单位确定3.4现场总平规划3.5进度管理项目建议：1、项目接地第一时间必须派驻人员对场地进行守护；2、总包单位进场第一时间完善场地四周进行封闭；3、为销售现场造势,

项目上积极与营销配合，根据营销对广告围挡的销售策略，对已有围墙的使用和后期围墙的建设标准、规模提前要有把控。3.6进度计划4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置4.3进度规划4.5招采计划4.6验收规划4.7重点难点Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划1项目概况及周边环境分析项目周边—土方1.1项目概况场地内拆迁遗留问题的解决：1.2项目周边环境分析拆迁现状：为避免拆迁问题影响现场的正常的工程推进，场地内拆迁遗留问题，第一时间需处理；项目部计划采用“多方资源，针对性处理”的原则进行处理：2项目开发思路2.1项目规划设计场地内有大量建渣和停车场地坪，该停车场租用权上存在经济纠纷且一直未得到解决。靠沟底河一侧有部分树苗和菜地暂未拆除，存在拆迁遗留问题。2.2项目营销推货计划2.3项目工程建设节奏2.4展示区的选择1、提前通过多渠道访问、咨询和调查等方式，搞清楚场地内拆迁实际情况；3展示区（含首开区）规划3.1工程概况3.2工程管理目标3.3施工单位确定3.4现场总平规划3.5进度管理2、根据调查的第一手资料，项目部进行针对性处理；3、正常合法需求，项目应积极与国土部门、街道办和社区取得联系，强势要求政府尽快解决，确保公司作为投资商的合法权益；4、带有目的性强的非法需求，项目部应与当地政府及公安机关部门保持联系，并寻求公司相关资源予以帮助并坚决抵制；并考虑到土方单位的社会资源较强的特点，将相关问题处理职责划归土方单位协助处理；3.6进度计划4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置4.3进度规划4.5招采计划4.6验收规划4.7重点难点现场土方平衡，充分考虑成本节约Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划1项目概况及周边环境分析项目周边—土方要点2：现场土方平衡，充分考虑成本节约1.1项目概况1.2项目周边环境分析场地标高：项目建议：根据分期开发的营销策略，项目建议在保证工期的前提下，可充分考虑降低成本，一二三期土方根据开发节奏分期开挖，并尽可能的考虑内转对于土方的现场平衡，做好现场的挖填时间搭接和调配。2项目开发思路2.1项目规划设计根据现场测量，场地地形为西高东低，场地内大面积平坦并无大的起伏，靠车城西三路侧坡度较大；项目场地内大面标高比周边市政道路高约3.5-5米，靠车城西三路区域高约1.5-3米；2.2项目营销推货计划2.3项目工程建设节奏2.4展示区的选择3展示区（含首开区）规划3.1工程概况附：土方平衡表3.2工程管理目标3.3施工单位确定3.4现场总平规划3.5进度管理3.6进度计划4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置4.3进度规划4.5招采计划4.6验收规划4.7重点难点Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划1项目概况及周边环境分析要点3：数据分析，周边调查，基础选型、地下室标高和护壁方案的选择充分考虑成本因素项目周边—基础形式1.1项目概况1.2项目周边环境分析根据现场初勘和周边居民访问，以及预算经验数据，从节约成本角度考虑，初步预判采用预应力管桩进行设计和施工。2项目开发思路2.1项目规划设计地下室标高设计控制：2.2项目营销推货计划2.3项目工程建设节奏2.4展示区的选择根据规划条件和项目方案设计（车户比的要求），项目须考虑2层地下室，土方开挖量大，估计约60余万方，均需外运。为节约成本，在保证基础要求情况下地下室标高设计尽量提高，如考虑地下室负二层采用无梁楼盖方案进行设计，在保证商铺标高与周边市政道路相对位置的情况下，中庭标高应尽量提高。3展示区（含首开区）规划3.1工程概况3.2工程管理目标3.3施工单位确定3.4现场总平规划3.5进度管理地下室基坑护壁选择：3.6进度计划项目地处成都东边，土质大部分为微膨胀土，并为近期回填土方，遇水易膨胀，因护壁为临时性建筑，因此初步决定采用成本最低的网喷护壁。按照分期开发顺序，随土方开挖节奏组织施工，并在施工过程中加强护壁施工管理，及时封闭。4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置4.3进度规划4.5招采计划4.6验收规划4.7重点难点Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划要点4：市政配套须有针对性措施1项目概况及周边环境分析项目周边—通水雨水：1.1项目概况污水：1.2项目周边环境分析¢车城西三路车车道下有2.2m*4m的排水砼沟给水：项目周边污水建设均已完善并已投入使用，沿车城西三路车和沟底河均有设置，污水设计可经化粪池处理后直接排入，同时充分考虑项目为分期交房，一二期交房时污水能确保使用。2项目开发思路2.1项目规划设计车城西三路东侧为已建DN600给水管道，靠项目侧为已建给水管道，并已投入使用。项目给水可考虑在靠项目侧为已建给水管道上接驳。渠，沿路排向沟底河。¢根据距离和标高，综合成本考虑，雨水设计可考虑排向车城西三路已建排水砼沟渠或者直接排向沟底河。2.2项目营销推货计划2.3项目工程建设节奏2.4展示区的选择3展示区（含首开区）规划3.1工程概况¢雨水设计时需充分考虑项目分期建设分期交房。3.2工程管理目标3.3施工单位确定3.4现场总平规划3.5进度管理3.6进度计划4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置4.3进度规划4.5招采计划4.6验收规划4.7重点难点Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划1项目概况及1周.边1项环目境概分析况

项目周边—通电、气1.2项目周边环境分析供电：天然气与通讯网络：2项目开发思路2.1项目规划设计在项目北侧（沟底河对面）有110千伏高压线，能满足现场施工需求，计划跨河引至项目。除车城西三城隔离带有一通讯发射器外，现场未发现其他弱电设施和天然气设施管道。2.2项目营销推货计划2.3项目工程建设节奏2.4展示区的选择3展示区（含首开区）规划3.1工程概况3.2工程管理目标3.3施工单位确定3.4现场总平规划3.5进度管理3.6进度计划4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置通信站4.3进度规划4.5招采计划4.6验收规划4.7重点难点Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划要点5：工程策划为销售服务1项目概况及周边环境分析1.1项目概况规划总用地面积规划总建筑面积住宅建筑面积总户数70900.67m2397858.36m2283602.68

m23442户3、8、13-14号楼，建筑面积约13万1.2项目周边环境分析一期平方米2项目开发思路2.1项目规划设计三期2.2项目营销推货计划2.3项目工程建设节奏2.4展示区的选择地下建筑面积绿地率113221.00

m225%1-2、9-11、12、15号楼，建筑面积14.8万平方米二期4-7号楼，建筑面积约12.1万平方米地下机动车位3521个3展示区（含首开区）规划3.1工程概况3.2工程管理目标3.3施工单位确定3.4现场总平规划3.5进度管理3.6进度计划4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置4.3进度规划4.5招采计划4.6验收规划4.7重点难点项目整体分为三期进行推货。Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划要点6：展示区的选择考虑人流方向和现场条1项目概况及周边环境分析件，并征求营销、设计意见报公司领导认可展示区内售楼部为规划的10号楼，2层商业，可长期利用并实体保留；建筑面积1200平方米：1.1项目概况根据市政人流方向和现场条件，展示1.2项目周边环境分析区选址位确定于项目东北角。2项目开发思路2.1项目规划设计¢一层为销售接待大厅；样板房设置在2楼；2.2项目营销推货计划2.3项目工程建设节奏2.4展示区的选择¢平面布局和外立面均借鉴××林语售楼部；¢展示区景观占地约6000平方米，局部在红线范围内，其余位置为市政代建绿地范围，后期可长期利用；3展示区（含首开区）规划3.1工程概况3.2工程管理目标3.3施工单位确定3.4现场总平规划3.5进度管理3.6进度计划4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置4.3进度规划4.5招采计划4.6验收规划4.7重点难点Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划1项目概况及周边环境分析

工程概况¢

展示区售楼部约1200平方米，基础为桩基础，主体框架结构，外墙石材加涂料饰面，一层设计为销售大厅，二楼为样板房，装饰为简欧风格；1.1项目概况1.2项目周边环境分析¢

展示区景观面积约6000平方米，靠车城西三路为硬质铺装和停车场，靠沟底河一侧设计为亲子活动区和浪漫青年主题花园；¢

首开区选择为9、11号楼，9号楼地上34层，地下2层，1个单元，2梯6户，11号楼地上27层，地下2层，1个单元，3梯8户。两栋均为管桩基础，主体剪力墙结构；2项目开发思路2.1项目规划设计2.2项目营销推货计划2.3项目工程建设节奏2.4展示区的选择3展示区（含首开区）规划3.1工程概况¢

工程进度管理目标根据营销要求和公司计划，展示区的售楼部、样板房和景观施工11月12日施工完成，11月15日开始展示。首开区9、11号楼11月31日完成结构正负零施工，确保预售证的办理，满足12月份销售需要。3.2工程管理目标3.3施工单位确定3.4现场总平规划3.5进度管理3.6进度计划¢

质量要求4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置展示区为潜在客户提供体验和展示平台，装饰和景观细节把控需到位。首开区主体结构满足设计和验收要求，确保结构安全。¢

公司制度和法规要求4.3进度规划单位的选择必须满足集团和公司的相关规定，首开区验收程序满足法规和建设行政主管部门具体要求。4.5招采计划4.6验收规划4.7重点难点Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划1项目概况及周边环境分析施工单位确定1.1项目概况1.2项目周边环境分析2项目开发思路

展示区（含首开区）工期紧，施工单位的及时确定是进度管理的保障：2.1项目规划设计¢因展示区地勘和土建工程造价不高，在合作供方里选取优秀单位，以公司呈批件的方式上报公司确定；2.2项目营销推货计划2.3项目工程建设节奏¢内外装饰和景观总平通过招标确定；2.4展示区的选择¢门窗、涂料、空调、消防和市政等零星工程按照公司关于样板间施工单位确定的相关流程，通过工作联系单的方式及时确定；3展示区（含首开区）规划3.1工程概况3.2工程管理目标3.3施工单位确定3.4现场总平规划¢首开区土方、管桩和护壁的单位采用招标的方式确定，尽量采用总价包干的方式招标，对后期规划可能3.5进度管理

调整的工程量进行单价确定、暂定总价的方式进行计价。3.6进度计划¢首开区总包单位严格按照公司规定进行模拟清单方式进行招标；4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置4.3进度规划4.5招采计划4.6验收规划4.7重点难点Ú

展示区现场总平规划要点7：展示区现场总平布置提前分阶段规划¢展示区工期紧，场地小，涉及施工单位多。¢现场总平布置提前分阶段规划，确保落实。¢展示区土方单位暂未招标确定且土方量小，由售楼部土建单位进行施工；¢展示区是前期唯一进场通道，是项目前期的地勘、土方和地基处理设备和材料进场预留通道；¢垂直运输采用吊车方案，混凝土浇筑采用车泵方案，临电采用柴油发电机方案；¢土建结构完成料场大面拆除为内外装单位预留；¢首开区土方开挖路线部分调整，同时在规划施工大门土方开挖；¢主楼施工通道（土方外运）改为后期总平规划大门；¢售楼部土建主体结构完成内外装单位即穿插进场；¢门窗供货周期长，下料尺寸与土建单位提前约定，到场及时安装；¢景观进场第一时间放线、核定标高，土方单位完成展示区的土方平衡；¢外墙涂料有生产周期，涂料施工单位及时认样并下单；¢展示区展示围挡同时进行施工；Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划工作内容计划完成时间2014-8-252014-9-61项目概况及周边环境分析地勘进度管理1.1项目概况管桩基础主体结构施工外装施工1.2项目周边环境分析¢根据公司确认的项目计划，项目部梳理确定现场工程计划；计划细分2014-9-232014-11-32014-11-122014-11-52014-11-32014-11-52014-11-52014-11-132014-11-142014-11-152014-9-302014-10-252014-11-22014-11-252014-12-62项目开发思路2.1项目规划设计

主体、装饰和景观总平三个阶段，各工序穿插进行，安排紧凑，保证质2.2项目营销推货计划内装施工量的情况下无缝连接。2.3项目工程建设节奏2.4展示区的选择门窗施工¢主体、装饰和景观总平阶段和区域现场均采取小总包管理方式，统一对项目和其他分包单位进行进度控制、现场布置和协调组织，主体阶段土建单位进行总包管理，装饰阶段由装饰单位进行总包管理，景观总平涂料施工3展示区（含首开区）规划3.1工程概况外架拆除3.2工程管理目标景观铺装施工景观软景施工售楼部软装施工展示区开放3.3施工单位确定

阶段由装饰单位进行总包管理。3.4现场总平规划3.5进度管理¢项目部每日召集施工单位进行碰头协调会议，当天协调解决现场和技术问题，保证日事日毕，问题不过夜。3.6进度计划4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置¢展示区进度快，建设证件跟不上，联合执法不断，现场要求围挡完善并封闭施工。首开区土方开挖首开区管桩施工首开区管桩检测首开区结构正负零施工开盘¢首开区施工提前做好雨季预案，下基坑通道为施工生命线，保证其通4.3进度规划4.5招采计划

行畅通，并随时维护。管桩施工、检测和基础施工的计划保证无缝连接，4.6验收规划材料、机械设备和作业人员提前计划并到位，保证不延误一天工期。4.7重点难点Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划1项目概况及周边环境分析1.1项目概况

项目组织架构为了保证项目开发建设的顺利进行，按照公司扁平化矩阵式管理，公司成立了项目部，现场配备项目经理和现场工程师。技术部、开发部、预算部、营销部配备对应负责该项目的建设开发，项目经理负责对接工作，进行项目管理。1.2项目周边环境分析2项目开发思路2.1项目规划设计2.2项目营销推货计划2.3项目工程建设节奏2.4展示区的选择公司各相关部门3展示区（含首开区）规划3.1工程概况项目经理3.2工程管理目标3.3施工单位确定3.4现场总平规划3.5进度管理3.6进度计划4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置土建工程师安装工程师园林工程师总平景观施工时进入4.3进度规划4.5招采计划4.6验收规划4.7重点难点Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划Ú

临设布置：一期交房前临设布置•

办公生活区设置在靠沟底河的待建绿地内，避开展示景观区域和一期交房区域，确保一期交房无需拆除，后期建设可继续使用，避免重复搭设的临设成本。1项目概况及周边环境分析1.1项目概况1.2项目周边环境分析2项目开发思路2.1项目规划设计2.2项目营销推货计划2.3项目工程建设节奏2.4展示区的选择•

为提高项目的展示效果和广告宣传，临车城西三路和沟底河为市民可视范围并为宣传重点，建议采用4米高广告宣传围挡；土建总包在该两侧不需重复打围，节约措施费3展示区（含首开区）规划3.1工程概况3.2工程管理目标3.3施工单位确定3.4现场总平规划3.5进度管理•施工大门考虑设置在靠金科项目侧，远离项目规划售楼部和展示区，尽量减少对项目展示的影响，为销售提供好的环境。3.6进度计划4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置•根据项目方案设计，项目靠南侧地下室开挖后已靠近项目红线，项目红线内施工通道位置；经与龙泉建设部门沟通，南侧市政道路建设近期无施工计划，施工通道可考虑临时占用市政道路位置，待地下室结构完成后，及时完成防水、防水保护层施工，并进行土方回填，保证回填质量，在回填区域做施工通道。4.3进度规划4.5招采计划4.6验收规划4.7重点难点Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划一期交房后的临设布置根据现场市政规划道路的施Ú

临设布置：一期交房后1项目概况及周边环境分析1.1项目概况工情况进行局部调整，并计划两个针对性方案。1.2项目周边环境分析方案一：考虑市政规划道路未施工，施工大门设置在项目南侧市政道路上，一、二期交界位置采用4米高的广告围挡，重复利用用一期沿车城西三路已建广告围挡，仅考虑拆安费用。方案二：考虑市政规划道路已施工，施工大门设置在项目西侧市政道路上，远离一期交房区域。一、二期交界位置采用4米高的广告围挡，重复利用用一期沿车城西三路已建广告围挡，仅考虑拆安费用。2项目开发思路2.1项目规划设计2.2项目营销推货计划2.3项目工程建设节奏2.4展示区的选择3展示区（含首开区）规划3.1工程概况3.2工程管理目标3.3施工单位确定3.4现场总平规划3.5进度管理3.6进度计划4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置4.3进度规划4.5招采计划4.6验收规划4.7重点难点Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划1项目概况及1周.边1项环目境概分析况

加工区、料场布置1.2项目周边环境分析一期地下室施工阶段一期装饰（二期地下室）施工阶段2项目开发思路2.1项目规划设计2.2项目营销推货计划2.3项目工程建设节奏2.4展示区的选择3展示区（含首开区）规划3.1工程概况3.2工程管理目标3.3施工单位确定3.4现场总平规划3.5进度管理3.6进度计划4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置4.3进度规划4.5招采计划4.6验收规划4.7重点难点Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划1项目概况及周边环境分析1.1项目概况土方开挖及通道布置规划1.2项目周边环境分析2项目开发思路

存在的问题：2.1项目规划设计2.2项目营销推货计划2.3项目工程建设节奏2.4展示区的选择¢

项目不具备做2个施工通道的可能性，唯一的施工通道会增加施工管理和规划难度。¢

生活办公区、土方开挖和主体施工材料运输都需从此道通过，即为现场的生命通道。¢

生活办公区通道必须时刻保证通畅，土方开挖、基础处理和主体施工交叉作业，每天都可能有大型机具、设备和材料进出场，且分属各个不同单位，施工通道的规划、布置和协调工作必须要有前瞻性，否则现场将无法正常运转。3展示区（含首开区）规划3.1工程概况3.2工程管理目标3.3施工单位确定3.4现场总平规划3.5进度管理3.6进度计划4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置4.3进度规划4.5招采计划4.6验收规划4.7重点难点Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划1项目概况及周边环境分析布置规划1.1项目概况1.2项目周边环境分析首开区土方开挖阶段：2项目开发思路2.1项目规划设计2.2项目营销推货计划

•

为保证11月份的售楼部展示和12月份的销2.3项目工程建设节奏售顺利进行，售楼部位置和首开区9、11号2.4展示区的选择3展示区（含首开区）规划3.1工程概况楼的土方开挖必须第一时间完成。•

展示区位置临车城西三路有一临时大门可用并已初步硬化，可考虑作为首开区前期土方的出口。3.2工程管理目标3.3施工单位确定3.4现场总平规划3.5进度管理3.6进度计划4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置•

同时开始施工大门及通道的土方开挖。4.3进度规划4.5招采计划4.6验收规划4.7重点难点Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划1项目概况及周边环境分析布置规划1.1项目概况1.2项目周边环境分析一期土方开挖阶段：2项目开发思路2.1项目规划设计2.2项目营销推货计划2.3项目工程建设节奏2.4展示区的选择•

将土方开挖通道调整至计划的施工大门作为出口。3展示区（含首开区）规划3.1工程概况3.2工程管理目标3.3施工单位确定3.4现场总平规划3.5进度管理•

土方单位的施工开挖方向由东向西即向二期方向开展，下基坑通道也是从二期到一期。•

二期高于市政规划道路标高的土方挖运出现场。3.6进度计划4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置•

与金科同时向政府申请暂时使用该区域作为施工通道。4.3进度规划4.5招采计划4.6验收规划4.7重点难点Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划1项目概况及周边环境分析布置规划1.1项目概况1.2项目周边环境分析二期土方开挖阶段：2项目开发思路2.1项目规划设计2.2项目营销推货计划2.3项目工程建设节奏2.4展示区的选择3展示区（含首开区）规划

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二期土方的开挖避免土方开挖对9号楼施工3.1工程概况3.2工程管理目标3.3施工单位确定3.4现场总平规划3.5进度管理和办公生活区通道的影响。•

在三期环形通道位置的土方开挖完成，形成通道，开挖方向由西向东，并在三期位置预留下基坑马道。3.6进度计划4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置•

二期土方对一期地下室侧壁土方回填，节约成本。4.3进度规划4.5招采计划4.6验收规划4.7重点难点Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划1项目概况及周边环境分析布置规划1.1项目概况1.2项目周边环境分析三期土方开挖阶段2项目开发思路2.1项目规划设计2.2项目营销推货计划2.3项目工程建设节奏2.4展示区的选择•

三期土方的开挖时间和数量根据开发节奏具体规划，考虑为一期总平土方回填和二期地下室侧壁土方回填。3展示区（含首开区）规划3.1工程概况3.2工程管理目标3.3施工单位确定3.4现场总平规划3.5进度管理•

三期土方预留马道考虑在5、6号楼之间。•

出土路口考虑市政规划道路的施工时间。3.6进度计划4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置4.3进度规划4.5招采计划4.6验收规划4.7重点难点Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划1项目概况及周边环境分析布置规划1.1项目概况1.2项目周边环境分析临时施工通道的预备：2项目开发思路2.1项目规划设计2.2项目营销推货计划2.3项目工程建设节奏2.4展示区的选择3展示区（含首开区）规划

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整个现场可设通道有限，现场无法形成环形3.1工程概况3.2工程管理目标3.3施工单位确定3.4现场总平规划3.5进度管理通道，正式进出通道仅一个。•

项目部与当地城管私下沟通，在靠金科外一侧提前规划一条紧急通道，以作备用。该通道沿金科项目围墙通至经开区南二路，为待征地，长约100米，对道路基层进行简单平整。3.6进度计划4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置4.3进度规划4.5招采计划4.6验收规划4.7重点难点Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划1项目概况及周边环境分析施工机械布置1.1项目概况1.2项目周边环境分析•

项目塔吊考虑使用400T/M(L=50)塔吊。2项目开发思路2.1项目规划设计2.2项目营销推货计划

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项目施工电梯使用人货两用电梯，平面布2.3项目工程建设节奏置均设置在楼栋外侧，装饰阶段的材料通道设置在楼栋外侧，施工电梯不得设置在地下室设备用房位置。2.4展示区的选择3展示区（含首开区）规划3.1工程概况3.2工程管理目标3.3施工单位确定3.4现场总平规划

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主体外架采用悬挑外架方案，并从3层开始3.5进度管理起挑，为后期总平施工预留位置。3.6进度计划4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置4.3进度规划4.5招采计划4.6验收规划4.7重点难点临电规划临水规划排污规划•项目生产和生活污水排放统一规划。•办公生活区的生活污水排放通过自建一个临时化粪池，经过处理后排放至北侧沟底河边已建的污水官网。•楼层生产污水通过引流槽、自制排污管和沉淀池排放至基坑周边。•考虑从沟底河对面已建的110KVA市政高压临水从车城西三路市政接驳点接入项线引入，在代建绿地内设置800KVA一级配电

目生活办公区，现场消防水管沿基坑和柜，一级配电柜边设置施工柴油发电机，与一

施工道路设置，并在外围接入各楼栋，级配电柜联动。一级配电柜可根据后期二、三

施工用水管道与消防管道并用。期的施工需求进行增容。•二级配电柜考虑设置在基坑周边，待地下室•现场规划垃圾收集点，有偿的请环保单位按结构完成后部分二级配电柜设置在中庭。照有关规定进行处理。Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划1项目概况及1周.1边项环目境概分析况

Ú

工程重点难点1.2项目周边环境分析1、节约成本，土方开挖严控节奏2项目开发思路2.1项目规划设计2、护壁施工加强应急预案管理2.2项目营销推货计划2.3项目工程建设节奏2.4展示区的选择3、标段划分兼顾交房计划4、弱膨胀土雨季施工预案3展示区（含首开区）规划3.1工程概况5、加建施工提前规划3.2工程管理目标3.3施工单位确定3.4现场总平规划3.5进度管理6、外墙涂料风险管控，确保外墙涂料质感和寿命7、加强防水移交验收管理，防室内渗漏8、实测实量制度为抓手，严控空间尺寸偏差9、加强过程控制，防抹灰空鼓开裂10、重点控制外架施工，确保施工安全3.6进度计划4施工管理整体规划4.1项目组织架构4.2质量和安全管理目标4.3总平布置4.3进度规划4.5招采计划4.6验收规划4.7重点难点1、节约成本，土方开挖严控节奏2、护壁施工加强应急预案管理根据初步设计方案，基础持力层以上部位均为微膨胀土和杂填土，约60万方，都需外运，方量大，造价高，土方的成本控制需充分考虑。项目土质大部分为微膨胀土并为近期回填土方，遇水易膨胀，因护壁为临时性建筑，综合考虑方案采用成本最低的网喷护壁。©©因护壁质保期有限期短（一年），护壁施工进度要严格控制，满足地下室施工进度要求即可，根据项目施工进度和土方开挖进度，分三期进行施工。©

为满足工程建设需要，控制投资成本，减少资金近期投入，根据项目开发进度，对项目土方开挖进行统一招标，但分三阶段进行开挖。护壁施工质量需严格控制，监理需全程旁站，项目部加强巡查。土方开挖完成后及时移交并封闭，护壁严格按照方案施工。©

土方开挖方案考虑土方平衡，尽量减少土方外运，多进行土方内转，降低成本。©

因现场土方均为弱膨胀性土方，根据基础施工工期倒推土方开挖完成时间，土方开挖尽量避开雨季，综合考虑具体开挖工期。©

护壁施工前需建立应急预案，加强护壁的沉降观测。©加快地下室侧墙结构施工，及时完成地下室侧壁防水及保护层施工，及时完成侧壁土方回填，确保基坑坡顶周边环行施工道路的安全。©

现场涉及土方施工的单位较多，如土方单位、基础施工单位和总包单位，土方均无法现场利用，需要外运。为保证现场工作顺利开展，避免交叉扯皮现行，项目部需加强工序交接制度的管理和落实，将现场责任区分清楚，落实到具体单位。3、标段划分兼顾交房计划4、弱膨胀土雨季施工预案根据公司以销定产的销售模式，项目确定分标段（即分期）进行施工，分标段进行交房，标段间的划分需兼顾交房计划，充分考虑交房因素，保证后一标段施工进度不影响前一标段的顺利交房。项目施工场地和基础施工基层均为弱膨胀土，具有显著的吸水膨胀、失水收缩变形特性，合理规划施工时间，避开施工雨季和提前预案是确保进度计划完成的关键。©

土方分期开挖，土方施工时间尽量避开雨季（6-9月）。督促土方单位及时确定倒场并维护好现场出场和倒场入场的通道，现场区域积水及时清理，确保道路通畅，减少雨季对施工的影响。©

按照一二三标段（即分期）建设节奏，一标段交房时二标段按计划处于建筑装饰阶段，地下室和总平施工施工刚开始启动。一标段确定的总平施工范围就需满足规划、消防和市政验收要求，如地下室防火分区相对独立，总平消防通道需环形闭合，车道和人行道出口位置满足一期交房基本要求。©

标段总平区域划分保证一期交房基本功能的实现，如柴油发电机、强弱电用房、消防控制室、消防水池、水泵房设计尽量靠首开区位置，标段划分尽量考虑在一标段施工范围。©

总平排水设计考虑一期先交房的因素，一期雨污设计尽量考虑排向车城西三路和沟底河，保证一期交房时排水通畅。©

标段总平区域划分考虑避开一期交房展示区域，降低对交房的影响，该区域尽量避免设置料场、通道、生活办公区、临时配电房。©

管桩、检测和地下室基础施工通道提前规划。©

侧壁土方回填，考虑雨季前回填，借助雨季进行夯实，提高回填质量。©

总平市政和景观施工进度安排紧凑，提前穿插进行，确保雨季前大面积完成。5、加建施工提前规划工程总体思路是在规划、质监验收后进行加建处理，前期施工充分考虑后期加建的方便。项目因为销售需要、成本控制和面积计算取巧等方面考虑，政府报建图与现场实施版有局部差异，即现场验收前按照政府报建图施工，验收后按照实施版进行加减改造，最后移交业主。涉及加建施工主要有：为在项目销售中具备优势，尽可能的节约单方面积的土地成本，公司考虑了部分飘窗赠送、商铺靠地下室区域赠送；在原规划上主出入口增加门楼（不计容）、部分业主有私家花园和屋面赠送（占用公共区域和公共绿地）等等。项目交房时间确定，项目总工期不变的情况下，验收前施工进度需安排紧凑，为后期加建预留足够的时间，项目部综合考虑预留4个月。在满足验收需要和尽可能节约加建成本的情况下，项目部提前确定各项加建施工时间、具体节点方案，并在施工进度管理中充分考虑，如材料准备、垂直运输、成品保护和建渣清运等事项；根据方案报公司各部门认可，提前预计考虑。飘窗加建：现场按照报建图进行飘窗施工，规划质监验收后将飘窗进行拆除，改造后移交各业主。可变空间处理：可变空间隔墙按报建图进行施工，按图移交业主，隔墙和外窗由业主自行改造，可变空间隔墙并考虑用空心砖或者轻质隔墙进行施工，节约成本，降低改造难度。商铺赠送空间加建：商铺靠地下室隔墙按报建图（采用轻质隔墙）施工，验收后向地下室方向平移采用砖墙抹灰施工。改造前改造后6、外墙涂料风险管控，确保外墙涂料质感和寿命©外墙涂料风险7、加强防水移交验收管理，防室内渗漏©严格执行工序移交和闭水实验©加强执行监理旁站制度和验收制度©防水重点监控部位外墙涂料质感差和寿命短质量问题，是项目重点把控的风险点。©外墙涂料严把设计关狠抓细部设计，女儿墙、阳台栏板压顶坡向、窗台板下沿做滴水线或滴水槽、大面积外墙面设置分隔缝。V

屋面防水V

地下室防水工程©选择有经验和实力的施工单位V

厨卫间防水邀请有经验和实力的施工单位进行投标，定标时充分审核其技术标，施工方案、技术安全保障制度和项目管理团队经验和能力。©涂料施工单位的进场交底V外墙防水涂料施工单位进场必须交底，项目部、监理单位、总包单位以及配合的其他分包单位必须参加，明确提供工作面的标准，明确施工工序交叉方案，明确施工如何配合和成品保护措施。Ú

案例1：ZW项目一、二期工程总体策划1

项目概况及周边环境分析2

项目开发思路1.1项目概况2.1项目规划设计1.2项目周边环境分析2.2项目营销推货计划2.3项目工程建设节奏2.4展示区的选择3

展示区（含首开区）规划4

施工管理整体规划3.1工程概况4.1项目组织架构4.2质量和安全文明管理目标4.3总平布置3.2工程管理目标3.3施工单位的确定3.4现场总平规划3.5进度管理4.3工程进度规划4.5招采计划3.6进度计划4.6验收规划4.7工程管理重难点132问题方法论41个案例重难点分析Ú重点1：对项目周边交通情况调研，并深入结合施工及交付要求进行分析，制定工作重点。应对措施北京××项目周边交通状况对宗地的交通状况必须有详细的了解；以项目开工时交通及运输的需求判断道路的状况。对于暂不具备通行条件的道路能采取措施【沟通、实施等】确保开通时间，满足施工与交楼需求；方案分析：本项目周边代征绿地及代征道路仍处于一级开发商管理范围，项目部充分意识到既要与一级开发商沟通，保证整体施工的正常开展，又要积极协调政府部门尽快开始道路及绿地的施工，保证小区在2016年交楼时具备相应的大市政条件。Ú重点1：对项目周边交通情况调研，并深入结合施工及交付要求进行分析，制定工作重点。现状大市政接口地块周边大市政条件罗兰香谷项目分为两期，一期大市政工程也由我司代建故提前为二期完成了燃气和自来水的甩口，节约了开口费用。开闭站也由我司建设，同样为二期预留了路由和容量，节约了建设时间和费用。弱电管线由北京电信投资建设，双方加强了合作，免费甩口至二期红线边，为二期和售楼处入网通话提供了双重便利条件。1、通下水：规划沿规划三路Φ1200-1500mm雨水管道，规划二路西段Φ1500mm雨水管道。沿规划三路Φ400mm污水管道，规划二路西段Φ400mm污水管道。规划在本项目南区地块南侧代征绿地内建设一座地下污水处理站，将污水处理达标后排入至南沙河，预计2016年6月完工；2、通上水：DN400给水管线，规划二路西段敷设DN200供水管线，预计2016年4月管线安装完工；3、通中水：规划沿规划三路新建一条DN200中水管道，规划二路西段新建一条DN150中水管道，预计2016年4月管线安装完工；4、通热力：┈┈自建锅炉房，预计2016年4月完工；5、通燃气：

┈┈预计2016年4月完工；6、通电信：

┈┈预计2016年4月完工；7、通有线电视：

┈┈预计2016年4月完工；8、通电力：

┈┈预计2016年6月完工；售楼处总体施工顺序配合销售形象Ú重点2：地形地质及土石方施工分析项目位于合肥市蜀山区枫林路以南，习友路以北，合宁高速以西，总建设用地面积271815平方米，容积率1.1，总建筑面积约440761平方米。由97栋别墅，

44栋花园洋房以及一所商业、一栋会所、一座幼儿园、一座中学组成。Ú重点2：地形地质及土石方施工分析©方案分析：合肥项目根据总图设计和地勘情况，统筹好土方挖运方案，并细化整个土方施工的作业时间；土方挖运和堆放的数据推导有理有据，施工指导性强，前瞻性好。详细阐述对项目成本、开发进度及质量影响面较大的原始标高（地形图、剖面图）、地貌状况及地质条件，为项目开工提供场地土方平衡规划、原始地貌改造及利用、基础选型等决策依据。1.原土标高地形图3.土方支护及挡土墙示意图合肥项目地形分析及土方平衡5.土方平衡计划表2.原土标高剖面图4.土方挖、填图延伸问题：展示区•售楼区与样板房的场地布置、总包单位分区及生活区初步规划清晰，充分考虑项目分四期开发的特点而布置总平面；•充分计算高峰期劳动力数量，并推算生活区与办公区面积，以此布置临设的范围,并充分考虑了对因整体工期推进及空间的变化而调整的临时布置（如右图2所示）。1.平面布置总体安排大门、加工场以及二、三期开工是施工道路的错峰布置2.根据高峰期劳动力数量推导临时设施规模注：目前一期、二期办公及生活区主要位于四期施工范围内，考虑到四期启动时一、二期工程已大部分完成，现场工人数量较主体结构阶段减少很多，后期考虑将办公区及生活区搬移至河道周边，保障四期的如期动工。4.临时展示区与生活区布置及隔断3.塔吊布置、分期开发安排、临设以及展示区布置Ú重点2：地形地质及土石方施工分析方案分析：根据公园和香雪山项目的开发时间与空间距离（约8km），调剂两个的土方挖、填量，最大程度节省成本。青岛项目土方平衡策划表1

公园土石方开挖方量表表2

公园及香雪项目回填明细表地块2地块3西组团地块3东组团存土区域地块6Ú重点3：市政管线配套及接驳Ú重点3：市政管线配套及接驳石家庄项目对市政管线的分析及电力线路迁改基本信息调研：项目周边市政配套管线的状况调研应具体：施工时，项目周边管线必须具有给水、雨污水、电力、通讯管线等，正式交付时应需再具有永电、永水、燃气、热力等管线；所有管线必须探明位置、容量、允许接驳时间、进入现场的走向及保护措施等2.项目北侧道路人行边道燃气管线接入1.项目周边雨污水系统现状及迁改要求方案分析：石家庄项目策划案除含以上基本信息外，对雨污水、燃气管线、供水、热力、电力等管线详细描述了位置、管线容量与管径、接驳时间以及改造要求，为项目按时开工提供必备的条件。并针对满足项目后期交付使用提出设计要求。3.项目供水管道接入位置（双路供水）4.热力管线接入状况分析Ú重点3：市政管线配套及接驳石家庄项目对市政管线的分析及电力线路迁改方案分析：石家庄项目电力管线改造策划充分：别墅一、二期及会所正式电已沿东区原规划位置施工完成，道路沥青已铺设完成，在不破坏原场区正式路的前提下对电力设施进行改造，为后期项目施工及交楼创造有利的条件。红线为一期二期别墅区正式供电路由，为地下管线，因其南北向贯穿整个住宅地块，根据最新规划方案需调整该线路位置。蓝线为高黄线为横穿项目整个地块的高铁专用高压供电线路，埋深约2m，对住宅区及别墅区规划影响很大，规划时考虑合理安全距离，尽量保护或避让。压架空线路需迁移至北侧御园路便道Ú重点3：市政管线配套及接驳•根据项目分期开发计划，合理划分标段，将高层区域与别墅区组合分标，大幅度降低工程成本，同时也兼顾后期高层售楼处提前开工，以达到提前进场施工，提早蓄客销售；施工出入口施工出入口施工临时道路施工临时道路1.项目地块分布及规模2.项目分期开发计划3.项目标段划分及施工道路•展示区与施工区域分隔合理，施工道路与售楼通道区分清晰，样板展示区紧邻售楼处，叠拼、联排、类独栋户型实体样板间俱全。•售楼处、别墅样板区的专项进度计划考虑到水渠改造、电力、给水及通讯设施，可执行性强•将“展示区销售形象抢工”作为项目实施的重点，综合考虑源泉渠改造、商街展示区、高层住宅售楼处、别墅样板区等四个工程同时开工，提出“利用原有施工道路、采用悬挑脚手架设施室内室外同步施工、工程部提前优化工艺以及尽早做好地基处理准备”等切实可行的应对措施。4.售楼处、别墅样板区节点计划3.场地分隔规划施工出入口方案描述：售楼处利用原有别墅售楼处，南侧为人工湖，景观效果及施工出入口展示效果最佳。样板展示区设置在核心别墅区，紧邻售楼处，包含叠拼、联排、类独栋户型实体样板间施工临时道路施工临时道路1.项目标段划分及施工道路2.样板展示区平面布置•项目高差较大（自西向东高差达20m），且地下水与地表水丰富，有针对性地谋划汛期施工、地下水渗漏、土方平衡以及地基处理等技术措施【详见右图1】；方案描述：原有建筑区域地面标高低于设计室外地坪，在土方开挖过程中应细化土方平衡方案，降低施工成本本项目北地块基本平整，坡度自西向东约在1.5%，整体等高线东西方向，横向距离较大。南侧地块中间有自然水系，整体高度从南北向中间走低，东侧坡度较大，在3-4.5%，北侧为翠屏山。•综合考虑项目建设与既有水体保护，实施

南侧地块内存在部分后堆得杂填土。为此需要在施工前对该项目进行方格网测绘，结合设计，细化土方施工。严格封闭整个区块，约束外来运输车辆，避免随意倾倒建筑垃圾。原有水渠及市政园林改造，使得市政管道与规划园区景观协调【详见下图2~4】

。1.场区原始土方标高图2.现有河涌（源泉渠）现状3.优化改造为暗渠的平面图4.展示区园林景观优化Ú重点4：售楼处与展示区的专项场地布置方案分析：青岛项目售楼处位于十梅庵路与文昌路交叉口，视野开阔，位置醒目，便于产品展示。停车场沿十梅庵设置，非主干道，不影响交通。展示区规模较小；洋房和小高层分列售楼处东侧和北侧，便于展示路线布置和组织。同时也可充分售楼区及样板房应选择在主干道、道路交叉口等视野良好的位置，售楼区的人流与车流分开规划，样板房产品线展示尽可能丰富且成本较低。青岛项目售楼处展示区场地布置利用土地；施工围挡与营销围挡、出入口均错开设置。1.施工围挡布置及标段划分2.关于售楼处展示区布置3施工围挡布置图展示区南侧、西区沿文昌路采用4m高钢架广告围挡，其他部位使用建