市场环境研究及项目竞争力分析

144/144摸摸营销策划报告目录市场调研与项目竞争力分析项目市场定位及概念设计项目建筑规划设计优化建议项目商业规划建议项目商业环境设计建议项目物业治理策略建议项目经营治理策略建议

一、市场环境研究及项目竞争力分析目录都市背景及宏观经济环境研究整体商业环境研究针对性商业环境分析典型商业场所调研分析在建、在售商铺住房调研分析基地概况项目SWOT分析

一都市背景及宏观经济环境分析研究（一）都市概况淮安市是一代伟人周恩来的家乡，地处江苏腹地，位于江淮平原北部下游，辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个县；面积约10072平方公里，人口505万。市区面积337平方公里，人口48万。淮安是我国历史文化名城，古称楚州，历史上是漕运盐运重镇，我国南北交通转运中心、军事要塞，素有“南船北马，九省通衢”的美称，曾与扬州、苏州、杭州并称运河沿线的“四大都市”。淮安人文荟萃，历史上先后诞生了大军事家韩信、汉赋大伙儿枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、爱国将领关天培、《老残游记》作者刘鹗等。淮安市经济基础相对薄弱，在整个江苏省相对排后，属于欠发达地区。淮安历史上曾为我国重要的交通枢纽、商贸中心，但自近代工业革命的兴起和以蒸汽机为动力的现代化交通运输工具的出现，淮安就因水运交通的衰落和陆上交通基础设施的滞后，失去了昔日的交通地位，成为中国近代都市建设史上典型的衰落都市。改革开放以来，淮安市外围对外交通条件逐步改善。现在淮安公路、铁路、水路四通八达，同三（京沪）高速、宁徐高速、宁连高速以及新沂到长兴的铁路均已在此相会，京杭运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入海水道等纵横交错，形成了一个以高等级公路为主骨架、水路并举的交通网络，又新成为了江苏南北交通交汇中心。目前，淮安工业主导地位逐步确立，形成了以机械、化工、冶金、纺织、烟草为支柱的工业体系，拥有淮阴卷烟厂、淮钢集团、韩泰轮胎公司、中石化清江石化公司、安邦集团、华新集团、辉煌太阳能公司、清拖、清棉集团等一批重点骨干企业。由此看出:淮安市的交通地位经历了成为区域中心,到衰落，现在又将新的兴起；因此其商业的汇聚扩散作用也必将经历成为中心，到衰落，到新的中心兴起的历程，能够预言随着淮安新的区域交通中心地位逐步确定，其在长江经济带与陇海经济带之间承南启北作用的逐渐体现，淮安的商业、流通业必将进入一个新的时期，得到进一步的进展。（二）都市要紧经济指标：1、2001年全市要紧经济指标：经济指标2000年2001年增长幅%完成国内生产总值（亿元）29132913.05第一产业增加值88946.8第二产业增加值11613516.38第三产业增加值8710015.00其中商业贸易：2000年通过加大市场开拓力度，进展新型流通方式、增加信贷消费等措施，促进消费品市场稳中趋活。全年实现消费品零售总额103.01亿元,比去年增长12.2%.批发零售贸易业零售额71.48亿元,增长16.7%;餐饮业8.53亿元,增长20.6%;其他行业23.0%亿元,下降2.0%.居民生活全市城镇居民人均可支配收入6117元,比上年增加7.2%;人均消费支出:4352元,比上年增加11.0%;在岗职工平均工资:7978元,比去年增长12.8%;农民人均纯收入:3302元,比上年增加5.7%;人均生活消费支出2104元,比上年增长3.7%;2、2001年7月份各项社会经济指标运行情况：全社会固定资产投资完成额10，2639万元，累计完成68，2847万元，增长15.7%，其中：差不多建设投资：2，4521万元，累计13，8553万元，增长-12.7%；更新改造投资：1，5162万元，累计10，5360万元，增长31.6%；房地产投资：5570万元，累计4，5698万元，增长31.3%；工业增加值：5，1352万元，累计38，8156万元，增长15.8%；社会消费品零售总额：8，5409万元，累计62，4470万元，累计增长10.6%；其中个体：2，9103万元，累计19，7142万元；总计中批发零售贸易业：6，1556万元，累计44，7369万元，增长13.5%；房地产投资：5570万元，累计4，5698万元，增长31.3%；房屋建设施工面积：6.82万平方米，累计109.13万平方米，累计增长30.6%；其中住宅：6.31万平方米，累计89.42万平方米，累计增长27.0%；商品房销售面积：3.29万平方米，累计21.95万平方米，增长58.6%；其中住宅：3.25万平方米，累计20.23万平方米，增长58.4%；商品房销售额：2668万元，累计23416万元，增长67.4%；其中住宅2630万元，累计19952万元，增长58.2%；经济的稳定持续进展是批发零售商业进展的基础，居民收入的稳步提高是批发零售商业进展的动力，由上面的数据和资料我们能够看出：淮安市目前的商业市场不仅在总量上还会有较大的进展，而且还会随着人民生活的提高，物质与文化生活要求的提高，在市场商品供应品种与质量上和购物环境的软、硬件条件都有较大的提高，这必将对商品零售业的经营理念、经营业态提出更高的要求,同时也带来更大的机遇。 （三）都市规划与目标依照“三淮一体”的规划目标：到2020年，“三淮”城镇人口将达到115万，建成区面积120平方公里。“三淮”将建设成为“江苏新兴的交通枢纽和工业都市、淮河下游的商贸中心”。1、三淮主中心区实施“城区东扩，中心东移”战略，形成由水渡口广场--健康东路淮海北路（淮海广场）河北东路和平路组成及其周围4平方公里的金三角中心区，成为“三淮”新的具有现代气息的行政、金融、信息、商贸、休闲娱乐中心。本案摸摸在位置上靠近以淮海路为主线，淮海广场为中心的核心商业圈，位于要紧商业街之一的东大街上,因此本案从商品零售角度来讲都具有相当的先天地段位置优势。2、六大功能分区淮安分区：总面积30平方公里，是以淮安市区为依托的历史文化名城、旅游度假区，要紧进展旅游业以及配套的餐饮、旅馆、休闲娱乐等服务业。城南分区：总面积271.8平方公里,规划建成区15平方公里,是淮阴外向型农业开发区，要紧进展高新技术绿色农业产业.青浦分区:总面积15平方公里,是老城游购区和冶金、化工、烟草、纺织等工业区。本案在本区域内。城东分区：总面积15平方公里，是淮阴经济开发区，以高新技术产业为主，生活居住、公共设施相配套的综合性新区。清河分区：总面积20平方公里，是以清河区为依托的政治、金融、信息、科教、商贸中心。王营分区：总面积20平方公里，是以淮阴县城为依托的市域居住、仓储、货运中心。清浦老城区改造规划，2002年，将在慈云寺、文庙附近兴办庙市合一的文庙文化市场，培育美食、娱乐、文化经营特色，使之成为名副事实上的淮安“夫子庙”，同时迅速完成东大街的街景规划，按照苏州观前街、南京湖南路的标准，把东大街建设成为集购物、休闲为一体的商业步行街头，与建好的文庙文化市场连成一片。从都市的以后规划我们能够看出本案摸摸的地位与位置优势在今后都市的功能布局中会得到一定的巩固与进展，然而我们必须看到这种巩固与进展的相对性。二、淮安市区商业市场整体情况研究（一）总体概况位置上、交通上以及对苏北辐射面的优势与进展，有力地促进了商贸流通的日趋活跃。目前全市拥有.全市共有商品交易市场418个,其中各类规模商品市场200多个，年成交额近110亿元，其中成交额超亿元的市场20多个。（二）市场格局目前,整个淮安市市区(要紧指淮阴区、清河区、清浦区）的市场由北向南能够划分为如下几个部分：淮阴区部分：淮海北路北京路以北，以苏北市场为中心，包括小营广场、汽车北站等；淮海北路部分：废黄河以南，以汽配商城为中心；长途汽车站周边部分：以汇通市场为中心，包括布匹市场、五金市场、食品城等；淮海广场部分：要紧以商场、商厦为主，包括新亚商城、清江商场、新亚家电城、通讯市场、家私市场等；东西两大街部分：以服装、鞋类、各种小百货为主；郊区开发区部分：包括建材装饰城、南方批发市场等；总的来讲：整个淮安市市场分布布局上相对比较集中，差不多上是以主街道淮海南北路为轴进展分布，形成了一定市场的专业性和规模性，批发与零售同步进展。在经营商品品种与经营者的来源上均由较强的外来色彩，近几年以来由于社会和经济观念的进一步进展，本地从业人员有一定的进展和提高。

（二）商业金融业规划与目标依照19952010年淮阴都市总体规划，在城区内形成一个主中心、八个片区级及若干居住区级中心和八条商业街道组成商业服务体系。以淮海南北路为主轴分布，主中心为淮海广场至淮萃广场地段，八个片区级中心为：水渡口广场、火车站广场地区、城南路与淮海南路交叉口临近街区、解放路与淮海南路交叉口临近街区、东西大街地区、西园广场、北京西路与淮海北路交叉口临近街区、小营广场。八条商业街道为厦门路、淮海东路、健康东路、北京东路、盐河北路、淮海南北路、人民南路、东西大街。本案为区级中心区，会具有稳定而突出的商业地位。三、针对性商业环境分析1、商圈划分·核心商业圈以淮海路为主线，汇通市场、淮海广场为中心。本案处在核心商圈边缘。·次级商业圈围合淮海南北路的北京路、承德路、解放路组成·外围商业圈苏北市场、南方批发城、淮扬装饰城等组成要紧商业街：淮海南北路（新世纪广场-解放路）、昌盛路、东、西大街、健康路、淮海东、西路2、商业形态分析要紧商业形态代表示例要紧分布区域评价传统杂货铺广泛分布在商业区内商品陈列杂乱档次低购物中心新亚商城清江商场淮海广场市民购物休闲、流行时尚中心，商品质量信任度高，硬件设施佳，购物环境好专营店报喜鸟DOBON，婚纱影楼大光明眼镜淮海北路装修好，面积大，服务意识好，能跟上时代潮流超市时代超市苏果超市，华联超市一剪梅超市淮海路人民路清河路数量不够多，缺少24H便利店，进展较规范，货品略不足市场类汇通市场五金、布匹、电子、食品、装饰材料、汽配、农贸市场要紧沿淮海南北路分布较集中市场种类齐全，但大都停留在初级经营水平，市场环境、治理水平落后特色专营商业街女装街、美食街昌盛路丰登路、人民南路环境差、档次低、规模小纵述·淮安市商业物业从数量看，经营业态种类齐全，数量较多，但都停留在低价经营治理水平，缺少良好经营、购物环境，商业形象有待提升，治理水平有待提高。作为一种都市商业文化的专门商业步行街商业形态还没有形成。3、要紧商区及专业市场分布在淮安市最要紧商业街淮海路从北而南分布了20多家专业市场，自北而南排列：苏北市场-淮阴汽配城-南方电脑城-淮海市场-汇通市场、淮萃市场-纺织、五金、食品市场-清中电子城-东方电脑城-淮海地下商城-电信商城、金三角电讯城-淮阴装饰材料市场-五星家具城、龙风家具城、淮阴家具城-城中城商业街-淮阴电子市场-东、西大街步行商业区-清江市场和东郊南方批发市场。淮海北路：最繁华商业街，要紧分布中、高档服装、鞋类专卖店，宾馆酒店、金融机构、婚纱影楼、娱乐休闲中心镶嵌其中，沿路分布10多家专业市场，淮海广场有本市最大购物中心。东、西大街：要紧经营服装鞋类及少数小百货昌盛路：女装一条街（200米）;丰登路：精品服装街健康西路：电脑、办公用品较集中（200米）总结：淮安市场格局差不多成形，要紧商区和市场各具特色，对周边区域乃至整个淮安产生阻碍力和辐射力，在消费者、经营者和投资者心中形成一定的心理积淀。4．商铺权属形态分析本市商铺在权属上分为业主自有经营和出租给他人两种形式。开发商投资建设商铺分为两种情况：大型综合市场出租与出售并举，临街商铺以出售为主，位置不同，租售水平相差较大。5、商家来源分析依照实地采访调查收集资料来看，淮安市的商家来源较散，大体可归纳以下几个要紧群体：a.淮安市商家来源细分：淮安市区、郊区市民，企事业单位b.淮安市周边县市商家群体细分：要紧为盐城、南通、南京、扬州、常州、泰州、连云港等特点：距淮安愈近者，经营规模较少，多在专业市场经营，而南京等宁沪沿线商家通常喜爱入住核心商业圈且经营规模大c.外省市商家群体细分：要紧是浙江温州、义乌、台州、海宁一带的私营业主，对淮安市的市场形成和进展起着了重要作用，也有山东、福建等地商家。关于批零销售的各类市场情有独钟，另外对专业商业街较感兴趣，多数人一要求中小面积。6、淮安市消费者分析我们将消费者按区域划分为市区消费者和郊区、郊县消费者及周边地区消费者，从调查资料来看：（1）市区消费者的要紧消费行为·日常生活用品的消费，目前在超市消费越来越成为主流时尚·大件耐用消费品首选新亚商城、清江商场·服饰消费要紧在购物中心及淮海路、东西大街、昌盛路专营店·购买小百货及各类材料和卫洁商品时会去汇通市场和各类专业市场·消费对象以中低档为主，国内品牌普遍同意，国际品牌消费量不大，多为冒牌品（2）郊区、郊县消费者·这类消费者购物针对性较强，购买昂贵商品要紧在大型商场，购买生产资料在各类专业市场，购买日常生活品和服饰等，汇通市场有较强的吸引力。·消费季节性相对明显，节假日通常是他们的采购高峰·消费对象以低档为主（3）市郊、县和周边地区批发商·依照经营品种定期到各专业市场进货·一般消费量较大，是汇通市场及其他市场进展的要紧支撑力量

7、要紧商家经营者分析通过对各个市场经营户的调查与访问，目前经营户存在如下特征特点：在小商铺零售商品经营中，本地经营者占有相当大的比重，在批发市场中，尤其是早期的市场如汇通市场等，外地经营者、外地商品、外地品牌具有相当大的比重，而且这些经营户普遍属于市场的早期收益者，具有一定的经营年数；关于经商较早的一批经营户，经营额较大，某些行业能够达到数百万，乃至千万不等；但由于后来者的不断加入，利润率方面已有专门大的下降，大多维持现状，对以后持一定的观望态度。有进一步调整的需求与愿望。希望再提升。商铺投资的概念在大部分经营户的心目中已有一定的印象和理解，许多经营户有商铺的转让费用的经历，或者支付给不人，或者自己收取；然而经营户普遍意义上对投资概念不强，存在着一种投机观念，希望在一次性转让商铺中换取投资回报，对产权没有明确的概念。目前在许多市场铺位的转让金的费用成本专门高，为年租金的几倍，由此能够看出经营户对好的商铺位置的需求；4、对商厦、市场的整体印象与服务水平比较看重，而对小商铺的软硬件缺乏较为不满，假如进一步提高经营环境和治理水平，为客户提供更多的方便与中意，就能吸引更多的目标客户，使生意更好做；四、典型商铺租售价格情况1、苏北市场位置：盐河与淮海北路交界东北角规模：经营户460户左右概况：棚户与店面建筑相结合，典型的初级市场格局，共分7个区；经营项目：包括小百货、服装、副食酒类、五金水暖器材、鞋帽、文化用品等。租售情况：由于目前进行市场改造，市场经营使用率在60%左右，除经营副食、酒类的一区、五区外，其余各区使用率在50%。租售价格（抽样调查）：地点面积（平米）月租金年租金/平米场内门市房11．8210210临街店铺30--401200-1500450-480临街店面30--40总价15-19万4500-5000元/平方米2、淮海北路汽配城位置：淮海北路黄河路附近规模：4层永久建筑物，6000平方米租售价格（抽样调查）：位置面积（平米）月租金/平方年租金/平米一楼38元456二楼22元264场外门面房28元336附近农科所临街门面：两层75+754000元2673、淮海广场附近商圈：A、家具市场市场名称规模月租金/平方年租金/平方备注龙凤家具城淮安最大45元/38元540元/456元共两层经营好五星家具城8000平方43元/30元516元/360元共两层经营一般淮阴家具城4000平方30元360元一层经营差4、淮阴电子市场位置：水门桥南边规模面积：经营面积15000平方，经营户230户。98年10月开业，本市最大的电子市场租售价格：位置月租金/平方年租金/平米备注一楼30-45元36030平方起租二楼25-35元300注：一次性统交一年租金，可免交一个月租金。另外需付100元/平方的保证金。5、金三角电讯城：地段位置面积平米月租金年租金/平米淮海西路场内1.2米柜台500-6001400平方/60户门市房10150018006、建材装饰城位置：淮海西路与清河路以东规模：9000多平方，其中淮汽公司开发4000的平方，99年8月开业，100多经营户，年成交额8千多万。主营：五金、木材、陶瓷、铝材、水暖等；概况：整个市场品种齐全，人流量大，本市居民装修一般都来此购买，零售较多；租金价格（抽样调查）：地点经营品种面积平米年租金年租金/平米其他过道门市房厨房材料37．515600416元现代陶瓷6026400440元转让费6万元门市房租金采取拍租方式，租金水平80-40元/平方月，淮汽市场年租金收入200万元。7、汇通市场群汇通市场是目前苏北地区最大的批发市场。毗邻淮安市长途汽车总站，在整个淮安市具有较强的阻碍力和辐射力。交易面积达6.5万平方米，年交易额15亿元。目前，已形成了一个以汇通市场为龙头，以布匹市场、家电市场、五金市场为主体的汇通市场群。租金水平列表（抽样）市场名称地段面积平方租金/年租金/平方转让金销售汇通市场沿大治路门市房156万400010万80万汇通市场八区内门市房104万400060万布匹市场沿大治路门市房302万666五金市场中瑞花园17-40临街8000-9000内3500-45008、淮海广场商圈内要紧街道店面租金水平（单位：元）地点经营品种面积（平米）年租金年租金/平米其他淮海东路新亚商城北侧百盛服饰5061200淮安人淮海北路，近淮海广场袜子2541600淮安人淮海北路，近淮海广场DEBON服饰6091500淮安人淮海北路，近淮海广场PLAYBOY专卖店70101439淮海北路，近水门桥太平鸟西服12011917扬州人淮海西路店面房江西陶器35857健康西路近淮海北路SHARP专营店703．65109、东、西大街商业街东西大街为老商业街，商铺林立，西大街共有商铺约180家，经营品种较多，商街配套较齐全，东大街约有在营商铺90家，要紧经营服饰、鞋、床上用品等，本案所在地段因项目在建，要紧为经营服装的临时摊位，抽样调查数据如下：地点经营品种面积/平米年租金万年租金/平米其他乐园小区11#楼西20米服装252．8万1120转让费7000元乐园小区11#楼西30米服装253万909年毛利约8万乐园小区1、2、3、4#楼共有商铺129家，关门或未营业26家东大街国贸家私城一楼临街家具18012667温州人东大街化妆品202．4万1200申浩百货服装109600960承包租赁庆华二期商铺服装281．8万642庆华二期一商铺售价9300元/平方，房价980—1350元/平方米东大街鞋202．61300温州人东西大街点评从商品档次看：普遍档次低，西大街档次比东大街高；从消费者层次看：工薪阶层，一般市民；从经营品种看：最多的确实是服装与鞋类，店铺多，东大街的经营品种范围较窄；从租金水平看：每平方米年租金差不多上在600—1300元之间，为淮安市中等水平，东大街租金水平由临淮海南路向东递减；从经营状态看：目前经营状况一般，普遍感到生意难作，有经营上的压力，因此从那个角度讲，商铺的升值潜力可能会因供量的增加而冲谈，价格提升差不多陷入困境，缺乏商业业绩的持续增长支撑。（四）结论从以上的调查数据我们差不多看出：1、目前淮安市区的商铺租金价格能够分为以下三个范围档次：每平方每年1000元左右及以上，要紧是主商业街道的沿街店面每平方每年500元左右者，要紧是中心商业区里专业市场内及地段位置相对还能够的沿街店面；每平方每年300元左右者，要紧是一般市场一楼及较中心地段商场2楼及以上；假如以此作为目前淮阴投资商铺租金的年收益，以10年作为能够同意的投资回收期，不考虑资金的时刻价值静态计算其理论价格水平，则目前淮安商铺售价能够分为如下几个档次：1000015000元/平方米；5000元6000元左右/平方3000元左右/平方2、在租金上，沿街店面与非沿街店面，要紧商街与一般住宅商街，一楼店面与二楼、三楼商铺均有较大的租金差不。特不讲明：从上面的价格上我们能够看出租金的范围从低到高有数倍的差距。而目前在建在售的店铺出售价格从位置地段的角度来讲商铺售价没有相应租金的差不大，价格与租金对应关系还不是那么准确，大的差不要紧体现在店面的层次上。3、经营品种与经营范围的不同，使经营额和利润率大不相同，在专门大程度上决定了对位置需求的不同，以及对租金的承受水平也不一样。其中服装类、以及各类品牌产品对位置要求较高。4、目前从淮安市开发市场、开发商铺的角度来看，作为专业市场差不多上以招商、招租的形式为主，但其中伴有使用权的优先转让问题，这使得商铺在不具备产权的前提下具有了一定的炒做行为，使租商铺本身具有了一定的投资色彩，而不是直接的投资概念与行为；而作为沿街商铺，尤其是小区的商铺差不多以出售为主，较高。5、目前淮安市的专业批发市场差不多上处于一种简单的商品汇聚拢中状态，关于相关的同类商品兼收并蓄，经营者以及经营的商品良莠不齐，其中上档次、上水平的市场并不多。市场建筑与配套也较简单，不乏临时性的建筑和棚户型市场，大规模的永久型批发性质的市场或商城缺乏。五、目前在售、在建商铺情况（一）整体概况依照淮安市房地产交易中心提供的有关资料：2000年，总交易次数为3749起，总量为32.66万平方米.总金额为3,0820万元,其中商品房1844起,总量为19.92万平方米,总金额为2,3200万元.今年比去年有较大幅度的提高,上半年已完成交易次数2700多起,交易量约为32万平方米,金额2.6个亿.从市场与商铺来看，目前在建在售的市场与商铺总体数量较多，要紧是一些原有街区的改造以及住宅小区的沿街店面；销售情况相对还能够，但后期普遍有一定难度；从价格上看临街店铺差不多上以6000-7000元/平方米为价格集中区，位置是决定因素，同时一层、二层的差距也相当的大，二楼以上差不多上只是比相应的住宅高出一些而已；从面积上看以40平方左右为集中区，面宽在35米之间。主力总价在2535万左右；销售价格弹性专门大，某些个案甚至会优惠10%，甚至更多，这表明他们关于商铺的价格普遍缺乏正确的认识与理解，价格制订准确性不够。从销售的形式看，目前淮安市的市场与商铺销售比较简单，差不多上没有什么投资分析，也没有什么主题性，关于市场与商铺的以后没有清晰明确的概念和界定；（二）典型个案情况汇通商城位置汇通市场原一区临大治东路规模总建筑面积44620平方，其中商业面积23000平方。规划地下为大型车库及部分经营，地上1层、2层为商场，3-6楼为住宅及办公楼。是综合性批发零售市场。商城配套设施先进，空调、自动扶梯、货梯、通讯、保安、保洁齐全。售价单位商铺在14平方左右主力总价在8-12万位置临街商铺室内商铺临大治路一层1.1-1.2万8500二层5800地下4800销售情况12月28日开工，目前同意内部预定。住宅和办公楼多为回迁安置。2、承德商城位置：东临承德南路，南接东大街，北临里运河规模：建筑面积29000平方，300多户住宅。规划：沿街建筑一层商铺，2-6层住宅；承德路商城主楼5层。售价：一楼承德路店面8000元/平方，年租金660元/平方；河南路门面4000-6000元/平方；二楼售价为3000元/平方米，年租金为420元/平方米；沿街商铺单位面积40平方米左右。临东大街8间门面10000元/平方，单位面积50平方；住宅均价1200元/平方，898-1488元/平方户型面积：三室二厅一卫/二卫90-130平方二室一厅一卫44-80平方现状与进度：全部竣工，部分交付。住宅销售80%以上，底楼商铺销售70%。付款方式：一次性付款或分期付款，优惠幅度可达5%3、东大街综合市场位置：承德路与东大街交叉口东北角，规模：占地面积10000平方，建筑面积30000平方，其中营业面积16000平，900多个营业单位。规划：五金、旧货、农贸市场。1-2层为经营，3-7层为住宅和办公。租售水平：门面面积在50平方左右承德路门面房6800元/平方，场内门面3000元/平方门面按150-300元/平方交纳押金，按10-30元/平方交纳月租金。住宅一室一厅49平方，三室一厅80.7/119平方售价1080-1480元/平方现状与进度：目前市场正在招商中，部分差不多营业，期房2002年5月30日交房付款方式：分期付款或一次性付款，优惠幅度15%元左右；销售情况：沿街90%左右4、荷花池花园小区位置：南临西大街，东临人民路，北接河南西路；规模：建筑面积8万平方米，住宅800多户；规划：沿人民路分南北组团，南边组团为西大街集中商业区，二楼为商铺和办公楼，3-7层为住宅。北边组团一楼沿街为商铺。商铺租售价格：（一次性付款、分期付款、银行按揭50%，10年）位置单价备注临西大街8000-10000商铺面积多为50-70平方左右。临人民路6000-8000临河南路4500-5000内街门市房3500-5000二层商用办公房2000-2500住宅售价：北边组团1058-1628元/平方有暖气供应；南边组团920-1495元/平方；工程现状：南边全部结顶，02年4月交付；北边部分结顶，02年7月交付；销售情况：120-130平方销售80%多，情况较好；商铺销售70%。5．白鹭花园·金龙商城位置：北临和平路，南接越河路与里运河相望，东连圩北路。规模：建筑面积44000平方，住宅420户。规划：沿和平路及越河路一楼和部分二楼是金龙商城营业房，规划为装饰材料市场，3-6层为住宅，沿圩北路是纯住宅房。销售价格：位置单价（元/平方）和平路门面房6800圩北路门面房3000二楼内门面房2280住宅1080-1450商铺面积多为50平方以上；主力户型二室二厅86平方。销售与现状：月底竣工，02年4月交付使用，住宅销售80%多，商铺销售60%左右。6．淮海菜市场综合楼位置：淮海北路建业大厦南侧，规模：总建筑面积30000平方，其中市场面积8000平方，住宅190户。规划：一层为综合性大型菜市场，除综合楼外，2-7层为多层住宅。销售价格：商铺提供5成10年按揭，住宅7成10年按揭。位置单价（元/平方）备注沿街门面房9688-608825-30平方内部摊位5000-58002.9-3.5平方住宅1088-146865-139平方现状与销售：本月已开工，2002年10月竣工交付。目前已同意内部预定，须交定位金2000元。提供住宅7成10年，商铺5成10年银行按揭。7、八二鞋帽服装市场位置：八二路规模：占地60亩，一、二楼为市场，3-6楼住宅200户。规划：主营服装、鞋帽、小百货，一、二层共计1500个商铺。商铺预定价：（以使用面积计算）位置单价元/平方备注沿八二路门面房12000-15000商铺都以10平方为主；住宅主力户型三室一厅/二厅，110-130平方。沿菜市场门面房8000-10000一楼内门面房7000二楼门面房5000住宅1200-1600现状：近期拆迁，回迁户与登记户比例20%。总结：从上述的有关资料我们能够看出，目前新增在售在租商住楼差不多具备以下几个特点：在建商铺门面房较多，短时刻内供大于求，租售招商普遍存在难度不同区域地段售价差不较大，同一个案沿街门面房与内门市房、一楼与二楼差不较大各个案商铺定位有差不（见后）竞争不对手层出不穷，如淮汇通商城、八二鞋帽商城、荷花池小区商铺及正在改造的东、西大街项目等，从目前市场情况看，商业市场竞争已到了白热化时期。本项目须因势利导，化弊为利，在竞争中胜出。

六、基地概况1、地理位置东临承德南路，西至东大商汇，跨东大街南北两侧东西路长200米左右。2、交通条件市内公交线路众多，淮海路东大街西门电子市场公交站有1路、11路、12路、16路、28路贯穿全市，承德路东大街东门慈云寺公交站有11路、26路、31路与城东相连，市内交通十分便利。3、周边配套东大街综合市场隔承德南路近在咫尺，纪家楼小学、市二中近百米之遥，闸口医院、市二院就近，基地500米范围分布有电脑市场、多家金融证券公司及饭店、休闲场所。4、周边环境百年老街，历史底蕴浓厚，东临慈云寺、文庙，南边傍依环境优美的楚秀公园；与规划建设中的慈云寺文化市场连成一片，北接里运河与立即兴建的运河文化广场相望。周边还有淮安大闸口、御码头及中州公园。目前，本案所在东大街正进行改造，依照市政府规划改造方案，整体改造后的东大街要成为集购物、饮食、服务、休闲、娱乐、居住为一体的商住步行街，与其东侧的慈云寺、文庙改造相呼应、融合，形成庙市合一，使这片老城区成为淮安的“夫子庙”。商居环境全面提升，有专门大的升值潜力。

七、项目SWOT与竞争力分析项目优势分析：地段位置的优势。百年商业老街浓厚的历史文化底蕴。开发商的信心和实力及更为周全的开发经营战略保障；本案重新策划，而且目前其他个案已有出租、出售、推广在前，我们能够进行本案的诊断，较好的了解其他个案的规划定位，从而较好规划设计，作到后来者居上。项目的科学规划、精心包装与定位，与其他项目的简单操作，凭经验出租出售、定价不同，本项目将在详细市场调查的基础上进行市场的细分与商品的选择定位，使其在东大街头乃至在整个淮安大商业范围内具有特色，更有操作依据，价格科学合理。,在贵我双方的共同努力下,可进一步营造项目的更多优势,要紧体现在以下方面:商业规划商业环境与配套设施商业前景项目包装营销推广经营治理物业治理服务体系项目投资价值项目升值潜力 以上优势体现,详见策划报告.（二）项目劣势分析：前期开发商造成的烂尾工程形象的负面口碑，阻碍目标客户对项目的投资信心；住宅外立面不够新颖和户型结构上存在不合理的硬伤；放开式经营的商业步行街与住宅相对封闭的物业治理的矛盾。项目整体建筑设计势规划不合理，本案周边规划不明朗，使优化有难度；项目原来没有统一定位和统一的商业布局，整体规划不合理，回迁户及已预订户对改变规划的同意过程复杂，前期回迁户和预定客户等遗留问题将会阻碍整体行销打算，这部分商铺将成为整体商业规划不和谐因素；重新进行营销策划，操作时刻短，不能有效的进行前期的宣传与招商铺垫，提升形象，使投资者和商家较早的注意，改变态度，幸免认知模糊，引起有效的关注和购买意向。缺乏预备客户积存。本市居民对东大街缺乏信任度和美誉度,普遍认为该市场档次低下,质量无保障。本案带动、提升东大街形象，从而形成互动，进展商势单力薄。淮阴市场现有的商业用房的价格普遍不高,市场对本案的销售价格心理期望可能和实际售价有一定的差距,在观念上对价值推断缺乏理性。（三）项目机会点分析：东大街步行街改造是市政府旧城改造的重点形象工程，这使得本商圈内的人流量会有一个大的增加与提升；从而使本案的价值能够有较大的增加.部分商家经营者通过多年的进展和累计，差不多具有相当的资本积存，本案的出现无疑为他们提供了一个新的机会随着经济的稳定持续进展，居民收入的稳步提高，在市场商品供应品种与质量上和购物环境的软、硬件条件都有较大的提高，这必将对商品零售业的经营理念、经营业态提出更高的要求,同时也带来更大的机遇。 随着淮安交通的进一步进展，淮安的苏北中心作用会更一步突现。商流、物流、人流的交往会更加方便，其辐射力与阻碍力将会进一步的加强，这关于商业会起到一个大的促进作用。在商铺的租售上，目前淮安还处于重位置时期，对硬件支撑、软件服务还认识不足，在此方面能够较容易的突出；早期的一些市场由于建筑简单、设施配套跟不上、老化不全、交通考虑不周等缘故，差不多不能适应经营户的使用要求，商家在逐渐退出。（四）项目威胁点分析：市场对商业地产的投资观念不强,而投机心态较重,灌输投资观念和利用投机心态是本案销售成功的极为关键的环节.近年来其他地区的市场如雨后春笋,相继出现,作为传统老商业街受其阻碍,生意已大不如从前,市场前景不被普遍看好,商铺价值难以大幅提升.市场对商业地产的产权、使用权,销售与租赁的概念混淆,利弊得失推断不清,观念上的滞后会成为本案以销售为目的的招商的巨大抗性.当地房地产同类项目的不断开发，目标客户市场造成分流，并加剧了市场竞争的残酷性；本市内其他大中型商业设施、商业建筑的开发以要紧街道、好地段的住宅小区的沿街铺面的市场供应对本案形成竞争压力,造成了商铺在相当程度上的供过于求，使所有商铺都吃不饱，放空闲置，且在价格上形成一定的打压。（五）项目竞争力综述淮安市商业物业从数量看，经营业态种类较齐全，数量较多，淮安市场格局差不多成形，要紧商区和市场各具特色，在消费者、经营者和投资者心中形成一定的心理积淀。但大多商业物业都停留在低价经营治理水平，缺少良好经营、购物环境，形象有待提升，治理水平有待提高，而且作为一种都市商业文化、生活文化的专门商住合一的步行街商业业态、生活形态还没有形成。竞争对手层出不穷，商业市场竞争已到了白热化时期。本项目须因势利导，化弊为利，在竞争中胜出。综上所述，我们认为本项目的竞争力必须立足于、体现在：位置：百年商业老街东大街上，立即出现的繁华的淮安人自己的商业步行街；项目定位：特色经营，在商业业态、商业模式、商业环境等方面拉开与其他商厦和市场的形象与距离才能突现个性；贴近生活，提升生活，打造生活新空间；租售价格：必须物超所值,让人心动产生行动；同时运用价格杠杆策略要科学分析，再深入，不可简单地加减了事；经营理念与服务特色：必须在软件方面系统、完善、一步到位，首先让消费者耳目一新，树立起本案形象，进而曲径达雅，给市民、商家以信心，市民有信心则消费没问题，消费没问题则经营没问题，经营没问题则商家有信心，商家有了信心则出租没问题；出租没问题则投资者的利益回报有保障，回报没问题则出售能够顺利进行，从而形成商业繁华，商业繁华则使人产生坐拥繁华、闹中取静之心理，最终形成良性循环。推广系统：动之以情，晓之以理，先卖文化，先卖概念，先卖服务，先卖治理，先卖形象，以情切入，作到感人、诱人，从而口碑相传，提升形象；同时继以具体的理性价值诉求，作到在商言商，有根有据，以理服人，最终使目标客户、消费者实实在在地真切感受崭新的商业业态，享受崭新的消费生活，从而产生情感升华、情感积淀，使本案成为淮安市民生活的不可分割的一部分，淮安商界新标志。

二、项目定位目录典型个案市场定位分析本案定位研判定位策略思想定位建议项目目标客户定位项目命名

典型个案市场定位分析：（楼下商铺、楼上住宅的商住两用楼）名称市场定位汇通商城中档大众化品牌类商品为主的综合批发零售商业设施承德商城装饰材料市场、超市东大街综合市场农贸、五金、旧货金龙商城装饰材料市场八二鞋帽服装商场中高档品牌鞋帽服装及小百货商品批零市场荷花园小区无统一规划淮海菜市场综合楼菜市场昌盛路、丰登路女装街、精品服装街二、本案定位研判依照对目前淮安市场的调查与研究，结合本项目的特点，我司差不多能够认为：定位上首先突出商铺，必须立足现实、前瞻时代、寻求空白、突现个性、树立形象，建立地位，继以商业带动住宅，从而形成商住合一的消费生活新空间。以新亚商城、清江商场为龙头的淮海广场核心商圈地位目前无法撼动。唯有错位经营，迂回路线，才可能在另一阵地建立新标志，成为NO.1；目前淮安市各类专业市场林立，竞争日益白热化，唯有个性化、特色化经营才能脱颖而出；淮安作为地级市府所在地，体现、提升都市形象与商业文化的一个有特色的、以经营中高档服饰类精品为主的集购物餐饮、休闲、居住为一体的步行街没有形成；中国加入WTO，一些大的商业变数如SHOPPINGMALL、HYPERMARKET、GMS将全力取代百货店的主力地位促使零售业态的加速变革和共生化；唯有前瞻，才能胜出；市府按照南京湖南路的标准规划东大街，与慈云寺、文庙相呼应，形成庙市合一的淮安“夫子庙”东大街作为百年老街，经营传统产品多为服装、鞋帽、箱包及小百货类等。本项目定位要连续东大街传统经营种类，又引进现代先进商业模式，在发挥传统优势基础上全面提升商街价值。操作上必须针对目前商界短期行为、浮躁心理的泛滥，不争一时，立足大众，走特色经营之路，树精品意识，求品牌，求长远。任何档次经营业态业种都可做成名牌，做成精品，磨刀不误砍柴工，从经营上能够保证商家的利益，因为特色而能够具有较高的知名度与美誉度，保证了商家的利益，也就保证了租金；对今后租金有强的保证，那么投资者收益能够越来越好，长远收益大，物业就会升值幅度大，能够吸引投资者；品牌感，价值感能够将本案的潜在价值趋于最大化，后劲充足，会越来越好，价格也可炒上去；本案能够做到治理运营上规范和高水平，可不能杂乱无章本案能够商住互动，在淮安树立起商业文化标志地位，从而成为淮安市民离不开的第三度生活空间。

三、定位策略思想：市场细分差不化策略比附策略NO.1策略情感营销策略商业文化营销策略合作竞争策略四、定位建议：商住楼定位：集购物、餐饮、休闲、居住于一体的淮安市标志性生活空间！大众市民归属感的真正象征！住宅定位：拥金揽翠的时尚住宅区假如讲以淮海广场为中心的核心商圈是淮安的繁华所在，那么我们确实是一个休闲时尚、写意生活，品涵历史底蕴、感受时代脉动的生活空间！

五、本项目目标客户定位（一）终端消费者市场定位：类型：三淮市区有固定收入者（中等），包括部分高收入阶层；周边县市来淮旅游购物者；其他外地来淮工作、商旅人员；商城社区其他消费者。消费心理：讲究消费实惠，又追求时尚潮流；注重品牌、讲究一定档次；地域情结浓厚，注重亲情，有家庭归属感；寻求自我认可、身份定位，心理平衡感；

（二）投资经营者类型与心理类型：东、西大街在经营的经营客其他商街和专业市场的经营客专门的投资、投机炒家外地招商的目标客户，包括强势品牌租赁客和联营客户新市场的挖掘心理：对商铺的经营具有一定的经历或体会；看重拥有一份家产，具有保值增值心理；有不动产与金融投资意识；较好的理性思维与比较概念；投机炒作心理(三)住宅消费对象商铺投资客及经营客，满足居住与经营便利性；淮安市区中等收入以上阶层置业者；三淮地区向往市中心居住生活的置业者；七、项目命名目前淮安的商住楼命名分析：前缀过于简单，以两个字居多，后缀过于雷同，差不多上差不多上商城、商厦、或小区等；没有个性，与定位概念，经营商品的特点、档次等缺乏联系；商住两用楼无法统一；建议命名：总案名：摸摸商铺案名：摸摸·名店坊住宅案名：摸摸·楚秀苑命名意图诠释：阳光、空气、绿色、健康、时尚、休闲是现代人的向往和追求；现代人追求自我空间意识，本案名可使人联想，进而认同，产生归属感；不用商城精品名品命名，制造概念差不；以多字的半句话的形式区不目前普遍的单词式无具体内涵与内容的命名。商业规划和商业环境设计优化建议商业规划建议1、业种分布一楼：知名品牌服饰、鞋帽、皮具箱包、钟表、眼镜、工艺礼品、酒吧茶室、游艺、婚纱摄影、化妆品、美容、通讯器材、音像制品、超市、风味小吃、金融网点等二楼以组团形式分成人服饰（男区、女区）、儿童服饰、运动休闲用品等组团案名时尚街区春天百合美食街区零距离超市ULIFE欢乐谷嘉年华雅士阁讲明：连续了东大街以服饰为主原有经营业种，又与现代商业步行街主流业种分布相吻合。具体体现、细化本项目定位，又从档次上与周边拉开了差距，尽管档次的提升与消费者对老大街的定位、周边商业环境产生差距，但能够有效确保以后其品位和档次；档次的提升可能对老东大街的传统消费的吸纳产生一定的抗性，但可吸纳新的消费群体，而且一层临街、二层服饰只限档次和性不，给予了经营客的选择面和自主性，使招商、招租和销售又有针对性；增设超市、金融网点等，完善住宅配套，提升项目价值；此种业种分布匠心独运，为市内仅见，让消费者的感受到截然不同的购物体验。市场背景：周边缺少超市、金融网点等生活配套设施，随着东大街及附近旧城改造进程，对周边配套要求更多。随着社会经济的进展程度不断提高，市民消费总量、消费水平也将不断提高，这必将对业种档次、业种分布模式提出更高的要求，而业态重组、特色经营是商业进展的时代主题；与东大街商业步行街的改造规划相协调。2、单元区隔与功能布局详见各层平面规划图3、商态模式全新室内精品步行街概念，参考“南京湖南路”概念商业环境设计建议：1、设计风格建议：外观：典雅自然内部：休闲时尚铺位概念设计：一楼室外步行街格局，各商铺各自独立间隔。二楼展位式步行街，以品牌为分隔，兼顾形象展示和整体协调，内部软硬环境均优于目前同类一般物业，与中高档现代化商场同一档次。软环境：售货服务员统一着装、统一上岗培训。治理人员和商城服务人员均佩带胸卡、走一种规范化、一体化的服务模式。楼内导购招牌、公共廊道吊旗效果、广告灯厢效果等；硬环境：总体上视觉通透、易选用亮色为主基调、突出商业氛围。在二楼临街窗户增加广告灯箱在上下动线硬件上增加扶梯。另外，要有所体现百年老街的历史沉淀商业文化，如在商城增设一些古物、雕塑小品，强化商城在东大街的文化商业氛围。详见平面商业布局图和效果图2、设计要点（详见效果图）：天花板统一白色、内嵌式日光灯照明一般大理石地面，采取浅色、暖色调的材质，通道和铺位内部的颜色有所区分或有分割线条。入口上方悬挂导购指引牌。内部正对外的隔板上制作统一的灯箱进行品牌形象展示。自动扶梯入口处的导购指示牌。使用一些人性化标语：如“请慢行”等。外门市房采纳玻璃门进出，内部也采纳玻璃门相连。商场内一些形象性的标语和标牌。意见箱、总经理热线，紧急援助热线等。3、效果图要求外立面效果图（含街景），2张，白天和晚上功能街效果图，1张自动扶梯效果图，1张典型精品店效果图，1张内门市房效果图1张一、二层俯视图2张住宅单体效果图1张

五、居住环境设计建议：（一）硬环境：外观已成型，不易改变。软环境：强调以人为本的设计理念，渲染住宅区坐拥繁华，又享宁静的居住氛围。突出本地块的便利交通，配套完善。要点：空中花园楼梯间环境楼梯扶手感应路灯单元电子对讲门红外线监控、周界防盗户型结构优化建议依照各类消费者不同消费需求，针对143平方户型提出优化建议，详见修改图。六、物业治理建议一、建议聘请具品牌知名度的专业物业为本项目的物业治理顾问：以提高本项目的档次以体现本项目服务的规范；能够有力促进对本地、外地强势品牌的招商；本项目规模较小聘大公司为物业公司有难度，而聘其为物业顾问则是可能的，从而大大提高知名度，塑造品牌，一方面提升商住物业价值，一方面能够促进租售工作的进行。

二、物业治理模式建议

三、物业治理重点建议（具体若需可另附） 在项目治理职能上，其职能大致如下：作为物业经理负责项目公用设备的运作和公共地点的保养维修负责项目的保安事务负责项目的清洁/灭虫事务负责项目的绿化事务代表客户与有关政府部门联络（要紧为项目设施，服务方面的工作）负责项目运作的帐目协助/监管装修工作解答业主的查询作为大业主的租务代理人负责协调业主与租户的租务治理工作负责租户的查询及提供有关协助负责商场部分的推广工作作为停车场治理人负责停车场的日常运作和治理工作另行提供特色服务：家政服务：家居清洁、代订车票、代订煤气、代购报纸、衣物洗熨、小孩接送、保姆；节日特色活动：七、经营治理建议目录前言：组织治理架构图关于组织架购的讲明经营各部门职能及岗位设置和岗位责任摸摸业主经营公约摸摸经营治理制度（附）

*建议公司聘请专业的商场治理顾问公司作本项目的经营治理顾问单位，一方面能够切实确保摸摸的经营治理的有序进行，另一方面也是本项目的一个极具竞争力的卖点和优势，能够极大促进本案的销售和招商。对商城的直接治理可采纳两种方案：1、由开发商注册成立淮安市阳光有限公司，聘请经营治理顾问单位进行治理。2、由商城物业治理公司下设市场推广部来治理。以上两种方案由开放商整体经营战略因素决定。摸摸是店中店模式，由专业的市场策划机构做以全程商业推广策划，在形象推广方面导入CI战略，在经营上导入CS战略，并由专业的从业人员组建的市场推广部门将成为经营公司的核心机构。摸摸全年度将有打算地组织统一的市场营销推广活动，高密度的媒体广告推广和各类大型公关、节日性活动，有效地带动每个店铺的销售增长，而且规模性的整体广告使得每个店铺所摊的广告成本和促销收益比值达到最小。同时摸摸聘请国际物业治理公司做物业治理顾问，向业主提供全面、专业、周到的人性化服务。为确保摸摸规范、良性的运营，名符事实上地将先进的治理理念导入当地零售行业，成为淮安市的样本项目。引入全新的治理理念，作到统一治理，自主经营，规范治理、灵活经营相结合，分权和集权相统一、治理与服务相统一。依照具体治理方案也可采纳自主经营，服从统一监督。特制订摸摸治理制度，旨在通过保障产权所有者权利、规范业主经营行为、提高摸摸整体的商业竞争力。摸摸治理组织架构：

关于架构的有关讲明：1、摸摸治理委员会的组成及差不多职能组建：由淮安市工商局、国税局、地税局、消费者协会、质量检测委员会、公安局联合组建。差不多职能：关于摸摸的整体运营和市场治理进行直接领导和监督，代表政府治理摸摸的运营，是摸摸内的最高、权利和纠纷裁决机构。有权监督审核摸摸的治理制度和营运工作2、摸摸有限公司的组建和差不多职责：组建：由上级治理部门核准成立摸摸有限公司，委派对摸摸进行全程经营治理。差不多职责：1）制订整体和时期市场经营战略目标和执行策略并负责贯彻执行。2）具有CIS导入和推广的职责，具体在于规范和执行“十大统一”：统一营业员服饰、统一营业员治理制度、统一服务培训、统一产品质量监控、统一的广告推广、统一的物业服务、统一的信息服务、统一的门面装饰格调。统一的经营理念、统一的服务标准。3）CS（顾客中意）战略具有倡导和监控的职责。4）逐步建立并完善MIS系统。5）直接向业主负责，对摸摸的各单元店铺执行统一有效的治理与服务，维护业主的合法权利。6）严谨、公证地执行摸摸的经营治理制度。7）监控物业治理公司的工作。3、摸摸业主委员会的组成及差不多职责：组成：在业主代表中推选产生，5—8名常委、一名首席常委差不多职责：1）向摸摸有限公司提出有关摸摸经营和治理的合理化建议2）对摸摸物业治理公司的工作进行监督和评估建议并有权提出更换物业治理公司。 3）有权代表业主向治理委员会提出和摸摸经营治理系统和物业治理公司之间的纠纷解决要求。2、关于收费的列项及建议：摸摸管委会的收费标准（定额营业税另计）物业治理公司的收费标准市场推广的统一收费标准建议以上收费按清单列支，并合并统一收取。3、关于收银系统的建议：自主收银（统一收据），统一开票，统一收据样式，统一的信誉卡片。

经营各部门职能及岗位设置和岗位责任一、营运打算部：部门职能：时期性项目整体营业目标和打算的拟订，并督促执行。协调各部门之间的工作。对各商铺的经营治理与引导对营业员纪律的治理直接面向业主的经营治理治理制度的执行监控和奖惩处理。对各店铺经营状况的掌控（资料登记）协调各店铺之间和店铺与项目经营各部门的关系公关活动、促削方案的拟订和实施，通知业主相关安排和通告促销费用清单。投诉站治理二、市场部职能：`部门职能：了解宏观环境、政府的政策、企事业单位的消费情况，分析零售商业的走势。本地零售市场定期的调研、分析商业格局的变化。收集商业情报，竞争对手的动态，并作出针对性的推广策略了解最新的项目治理模式和促销公关手段，对项目的治理提出合理化建议关于顾客的调研，了解顾客的构成、消费适应、购买意向等方面的调研建立摸摸顾客中意度监控体系。提出培育顾客忠诚的建议。挖掘潜在的顾客群体，提出相应建议配合营运部完成促销方案拟订。三、广告部：部门职能：POP室治理、楼体的大型广告牌的承租制作与治理维护内部店面POP和店面形象的治理内部公共空间广告灯箱及海报治理、内部共享空间推广活动场地的治理、外部项目门前场地大型推广活动的治理广播室治理促销公关活动的推广执行（包括媒体执行、现场道具、各类演艺活动组织等）CI系统的推广执行四、培训部：部门职能：营业人员的岗前培训了解新的服务规范与行为理念，定期进行在岗人员的再培训制订培训打算、制订课堂培训内容。与商业方面的学者专家保持良好的合作关系。对每期学员考核评定，关于能够上岗者发给资格证书，并推举到适合的铺位上岗。五、财务部：部门职能：统一治理各收银台的收银，开票工作。每三天与经营者结算。经营公司财务报表编制和分析报告发票治理统一收取各种规费（工商治理费、税务、物业、推广等）项目运营的各种费用支出的审核现金治理税金申报、交纳。项目运营费用公开项目定期营业额的估算和分析。六、信息治理部，逐步健全MIS系统。七、行政部：部门职能：项目经营公司和物业公司日常行政、办公治理（包括办公性支出如电话费等）对项目经营治理职员的行为规范治理监督后勤、职工福利生活的治理、各类职工活动的组织。经营系统人事、档案治理、办公备品治理。岗位职责设定：以上各部门本着节约开支、精兵简政的原则设置岗位，营运部、设部门经理、副经理各一名，职员在开业后至少设2人，其他各部门设部门经理一人，不设副经理。市场部、广告部、财务部职员开业后至少要两个人以上。信息部和行政部、培训部能够只有一名职员或由经理兼任。岗位职责：部门经理：对上级主管领导直接负责，定期参加会议、汇报工作、提出建议。制订本部门的工作流程、工作打算、部门内的分工治理本部门的工作和日常业务监督和完善本部门职员的工作、维护好内部的人际关系。定期工作总结和工作打算的提交部门副经理：直接对部门经理负责，协助完成相关治理工作其他同部门经理。职员：向部门经理、副经理负责，在完成好部门内的分工所要求的工作基础上，协助其他部门的工作。协助本部门其他职职员作。认真完成个人工作总结。对本部门的工作状况和建议有权向部门领导提出，非一般情况能够直接向总经理汇报。

摸摸业主公约（草案）为保障摸摸的全体产权方——业主利益、保证摸摸成为运营规范、治理先进的现代化商业物业，保障商业物业的增值性，摸摸治理委员会、业主委员会本着责、权、利平等的原则，爱护整体利益的原则特制订《摸摸业主公约》望摸摸宽敞业主共同遵守。按国家法规按理工商登记、税务登记。持照开设店铺，转与他人经营需按摸摸相关制度办理。遵守国家法律、法规，不经营违法的商品。如炸药、枪支、毒品等。按章程办理经营品种与摸摸商业规划、布局规定相符合，不得自行改动。遵守摸摸经营治理制度和物业治理制度及其他各项规程条例，同意摸摸有限公司的经营治理和监督。按时交纳各种规费和物业费、广告费，配合财务部门的营业额估算治理。制订合理的商品价格、不谋取暴利、不哄抬物价，同意治理委员会的联合监督。相互尊重、同业之间公平、公正地竞争，不欺行霸市、不采纳到公共区域拉客、抢客、压价等不正当竞争手段。维护摸摸的内部环境、统一店面装饰和POP公布，按有关物业装饰条例执行，同意广告部门的监察与指导。杜绝假冒伪劣商品的进场，维护好摸摸的品牌形象，配合营运部门和治理委员会质量监督部门的相关工作。积极参与和配合摸摸整体推广公关活动，支持营运、广告等部门的工作，必要时候，以大局利益为重，服从整体推广安排。关于营业员的任用严格按照项目的有关人事制度办理、尊重营业员的合法权益，足额、按时发放工资、奖金。同时按相关规定治理和督导营业员的业务行为，配合营运部门的纪律治理。提高服务质量，将顾客视为上帝，全面提升售前、售中、售后服务。不欺诈顾客，不在营业店内与顾客争吵。维护项目整体的服务形象。积极参与摸摸的监督治理工作，敢于举报不法行为，并对摸摸的健康进展提出合理化建议。关于摸摸经营治理工作中的不足及时反映，并提出整改要求维护项目内的配套设备、公共设施，同意物业治理部门的监督和治理。维护项目的内外部卫生环境，尤其作好公共区域的卫生维护工作，尊重物业人员的服务和劳动。定期按时参加业主大会，参与委员会的选举工作，通过合法、合理的方式解决与项目治理方的有关纠纷。以上公约在业主大会通过后颁布，望宽敞业主自律遵守。

摸摸经营治理制度目录：总则进场治理制度经营商品质量治理门市形象、店内外环境治理制度营业、推广治理制度人事、培训治理服务营销治理制度营业人员行为规范奖惩制度收银系统、规费收取治理制度

总则：摸摸有限公司本着对全体业主负责、对摸摸物业品牌价值负责的原则；引入全新SHOPPINGMALL的治理理念，作到统一治理，自主经营，规范治理、灵活经营相结合，分权和集权相统一、治理与服务相统一。导入CIS战略和CS战略；广泛征求宽敞业主建议，参考先进都市的经验，经治理委员会审核颁布《摸摸治理制度》。对摸摸内业主、经营者、从业人员有广泛的约束力，涵盖了经营治理各方面的工作，由业主委员会监督、治理委员会领导，摸摸有限公司负责执行。该治理制度系企业内部治理制度，当执行过程中发生纠纷时，可交由摸摸治理委员会裁决。发生民事法律纠纷时，可交由当地仲裁委员会仲裁，或提出法律诉讼。

第一章：进场治理制度一、摸摸业主在摸摸自营，需按国家相关法规办理营业执照、办理工商、税务登记。二、摸摸业主在项目内自营需将以上执照副本复印件交由摸摸营运部备份，以上证件原件需由摸摸审核。三、摸摸自营业主需经营符合国家法律法规的商品，经营产品类不需符合工商部门审批的营业许可证的内容。四、按与摸摸合同规定的经营类不经销产品，超出经营类不的商品将视违约给予没收。五、产权方不直接经营而转租第三方的经营时，摸摸有权考核第三方的资质证明，第三方要与摸摸签定相关合同，同时遵守摸摸章程，在摸摸同意下入场。六、产权方将商铺转让，须提早一个月通知摸摸营运部，营运部在核准第三方入场资质后可办理产权转让手续，摸摸收取双方手续费5000元。第三方成为业主后，拥有原业主同样的权利与义务。七、为幸免投机行为，凡按合同规定日期不能入场开业的已售店铺，假如超出一个月以上者，摸摸有权将该商铺临时出租、租期在半年为单元。租金的一半归摸摸，另一半作为业主的补偿金。

第二章：经营商品质量治理制度一、治理方法1、质量是企业的命脉。所售商品质量治理是商业企业的社会责任，是贯彻《产品质量法》和《消费者权益爱护法》的需要，是占据市场的重要竞争手段，是每个经营者和营业员必须遵守的准则。 2、经营者和营业员，为消费者提供商品或服务，必须遵守本规定。 3、加强对商品质量的监督治理，积极、主动、虚心同意质检部门的监督检查，有错必改。 4、营运科部负责全商场服装质量监督治理工作的同时，要积极配合上级有关部门工作，协调质检部门与经营业者关系。 5、营运部要定期或不定期的组织有关人员检查或抽查全商场的商品质量工作，并提出指导性建议或抽查全商场的商品质量工作，并提出指导性建议或整改方案。逐步改进和完善商品质量。 6、培训部定期举办质量方面的培训班，学习《产品质量法》， 二、商品质量标准与要求 1、有商品质量检验合格证明（能证明商品质量符合相应要求的证件，包括合格证，合格印章等）。 2、有中文标明的产品名称，生产厂厂名和厂址。 3、服装类商品要求依照服装的特点和穿着要求，必须标明服装的规格、等级、所含要紧成份的名称和含量。 因洗涤、熨烫不当，容易造成服装褪色、缩水等情况，服装必须要有警示标志或中文警示讲明。 5、所售商品标明的品牌、功能、规格必须与商品本身实际成份相符。 6、经营者者要把住进货关，国产货要做到：不进三无产品（即无品各、无厂名、无厂址），进口货要有进口产品质量检验合格证明和中文标识。 7、经营者必须执行进货检查验收制度，验证商品合格证明和其他标识，进货检查（包括标识检查，感观检查和必要的商品内在质量检验）。 三、关于商品质量投诉 1、由于介绍商品不实事求是，夸大事实上，甚至搞虚假宣传引起退货，必须无条件退货。 2、由感观就能推断的明显服装质量投诉，要给予退货，或依照实际情况，沟通协商，使得双方达成一致。 3、由于商品内在质量问题，凭感观鉴不较难的消费者坚持退货，经营者的工作又做不通，由管委会代表出面协调，协调不成由经营者、消费者、营运部、共同去产品质量检验所检测。检测费由双方垫付，按质检规定，如不属质量问题质，检费由消费者负担，不予以退货；如属质量问题，无条件退货，检费由经营者承担。 四、考核与处罚 1、任何经营者，在我商场出售没有商品质量检验合格证明，三无产品，没有标识，没有警示标志或中文警示讲明的商品，一经发觉令其停止销售，并处罚金500--1000元。 2、关于售出的商品，招到顾客质量方面的投诉、如属经营者的缘故，除无条件退货外，要罚款100—200元， 3、关于明知产品有质量问题，还采取欺骗手段，诱导消费者上当，经营假冒伪劣商品，如发生消费者投诉，租赁业者态度蛮横，批判教育不改，处罚金2000——5000元。严峻者清退出场，经治理委员会批准，项目有权将该商铺转租给他人，租金的70%作为产权方的补偿金。 4、因商品质量问题，被新闻单位曝光，处罚同上 5、营运部对经营者者的罚款，经营者者拒不交款，可开出罚款通知单，按原额增加30%--50%，由治理委员会通知经营者交付。发生疑义纠纷时，由治理委员会仲裁。 第三章：门市形象、店内外环境治理制度铺面装潢要符合摸摸规定的装潢标准和项目规划的设计风格，项目开业前业主在项目提交的菜单中选取，由项目统一装修施工。项目向业主收取材料成本费和合理的人工费。项目开业后发生转让、转租的，业主进场前的店面装潢设计图纸需报经广告部审核，同意后施工。开业后进场的内装施工方需和物业治理部门签定施工协议，遵守物业治理相关规定。经物业部门核准后才同意进场施工。门面除门头外不得作以大的调整，关于门面的施工不得超过2天，过期者需给予邻居店铺每天50元以上的补偿金。广告部负责治理室内步行街门市形象，关于擅自改动设计标准，阻碍整体环境的有权责令其整改。各商铺必须保证门面的视觉通透，不得擅自在玻璃门上挂商品，其他玻璃墙只同意在内壁挂装饰性的商品或装饰物，除了项目整体推广统一印制的海报外，其他告示板、招贴、招聘通知单或商品信息单等不同意贴在门面的玻璃墙上。店内装修要讲求高雅风格、关于装修粗劣。阻碍整个项目形象的、广告部有权令其整改。关于服装类店铺，需要专门设计更衣间，不得搭建简易的试衣间。七、店内环境保证洁净、整洁，布局合理，商品陈列整齐、有序。八、各商铺有义务维护门前过道的环境整洁、保证其畅通、不得在过道内摆放任何物品。各商铺的门市外壁属项目的公共空间，不得擅自挂、贴任何物品，（包括画各类图案）并保证其洁净、清洁。九、关于公共空间（项目内通道、场地和项目外门前广场）除活动统一安排外，经营客不得擅自搞活动、派人发传单、贴传单，如需场地作为形象推广，必须报经广告部审批，第四章、营业、推广治理制度营业人员在工作中要严格执行《摸摸营业人员行为规范》，同意营运部的定期检查与日常治理。经营者要按项目统一的时刻开闭店，在开店期间不得谢绝顾客入内。各商铺对营业人员治理要符合正常的作息制度，并配合营运部门对营业人员的治理工作。各商铺要规范营业、注重自身形象和服务口碑。各商铺需制订合理商品价格、价格标签填写规范、明确，为顾客开具统一的信誉卡。摸摸将定期组织营业治理检察，对违规者视情节严峻程度给予处罚。经营者要配合营运部、市场部和广告部的工作，参加项目整体推广活动，向广告部提供必要的信息和道具。项目整体推广的费用以*元/月.平方米计算。每次活动后列出清单公布，每季度统计一次。业主能够通过业主委员会对清单进行审核。整体推广活动由营运部组织牵头，广告部、市场部执行完成，各商铺需在活动前一周内提交本次活动的促销策略。需要单独在增加推广费的，由营运部收取。广告部负责将每次活动的日程安排公布。经营者要求做单独形象推广活动的，要求提早两周将打算报与营运部，营运部与广告部、市场部讨论是否批准执行（回复日期不得超过3天）。经营者自己组织的公关活动的，不得违背项目形象的定位、不但和项目整体推广活动时刻、内容相冲突。单体推广活动要求占用公共场地的由广告部负责治理和收费、需要悬挂条幅等道具的，广告部有偿提供服务，广告部负责单体推广活动的过程监督和治理。

第五章人事、培训治理摸摸采取统一的营业人员人事上岗培训制度。经营者自己招的营业员（包括亲属、朋友等）都必须参加上岗培训，由培训部考核合格后上岗。培训部同意社会报名，并有打算地开展广怔学职员作，收取必要的培训费用。凡打算到摸摸上岗的营业人员必须由摸摸统一初步考核、培训部作好外来人口登记工作。初步考核后组团进行上岗前的陪训，培训周期在一周左右。培训结束后，培训部将组织考核，颁发上岗证书，摸摸的业主能够在有上岗证的人员中选取营业员。所有营业人员必须持证上岗，关于无证上岗的，营运部要给予经营者一定的处罚。所有营业人员必须在营运部和人事培训部备档。摸摸治理委员会将托付培训部爱护营业人员的合法权益，制订最低工资指导线、经营者对营业人员的任用必须符合《劳动者爱护法》，发生纠纷时，由治理委员会裁决。出现违法行为时，治理委员会有权将之提交法院诉讼。经营者聘用营业员后必须在上岗前到营运部门登记，解聘营业员必须在三天之内登记。经营者如在营业员上岗不满半个月内无正当理由解聘，营业员有权提动身放半个月工资，如超过半个月不到一个月，能够提动身放整月工资；如超出一个月的营业员有权向经营者提出多发放一个月最低工资，超出半年能够多发放两个月最低工资；以上营业员能够向培训部提出支持的要求，如业主思想工作难做，则培训部能够向治理委员会提出裁定的要求。如营业人员自身提出解聘，由双方协商解决，如营业人员“不辞而不”摸摸将取消其上岗资格。

第六章服务营销治理制度一、摸摸在销售服务中全面推行CS战略二、摸摸由营运部监控项目的全面销售服务过程。三、摸摸引进全面服务质量治理理念。视顾客中意为企业服务质量治理的最高目标。四、各商铺作好售前、售中、售后服务，严禁和顾客争吵、打架如出现上述情况，不管缘故，均给予商铺经营者和营业员重罚，并责令其向顾客道歉。五、摸摸设服务投诉电话、总经理信箱，专门接待服务投诉的顾客，并对提出合理建议的顾客给予重奖六、摸摸将严格治理营业员对顾客的服务，经营者参与顾客服务的要参照营业员的相关标准。作到周到、热情、耐心、热心。七、培训部定期举办服务营销讲座，在摸摸树立服务是金的风气。八、关于顾客投诉，认真对待，不属于顾客的错误，要经营者与营业员向顾客置歉、并视情节给予相应的经济补偿。九、关于因服务质量一个月内招到多次顾客投诉的商铺，摸摸有权给予一次性1000元——2000元的处罚，并要求其经营者参加培训部的服务营销培训，关于营业员一周内临时不同意上岗，同意服务培训后经考核上岗。关于因服务质量遭到媒体暴光的，摸摸有权经治理委员会批准，给予重度罚款，如是营业员的责任，则将之予以开除。附：摸摸运营期间常用的市场推广策略广告营业推广公关人员促销服务促销文化促销印刷广告广播广告包装广告电影广告宣传手册企业名录翻牌广告广告牌招牌POP广告视听材料标志图形讲明书商品目录竞赛、游戏抽奖、奖券奖金与礼品会员卡交易会现场演示赠货券回扣低息货款招待会以旧换新折扣优惠搭配商品信息报导演讲、游讲研讨会年度报告慈善捐赠社区关系标识宣传公司期刊销售展示销售会议奖励样品试用展览会电视购物电话购物