东莞市某国际公馆一期商业街销售执行报告

世纪城国际公馆一期商业街

销售执行报告商业物业目标沟通世纪城千亩大盘商业物业运作目标：②项目整体增值：形成对世纪城整体项目运作的价值支撑；①利润的重要来源；③展示价值；②成为项目增值举措③具有展示价值①利润的重要来源住宅商业对项目发展的作用概况长约180米，总面积10163M2；由内街铺位50个、一楼临街铺位37个、二层商铺38个组成；一楼层高4.5米，二楼层高3.45米；店面进深在8-10米间，面宽在3.8-5.1米间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40－120平方米间；周边商业分析周边半公里之内居住人口不足万人;尚未形成成熟的生活圈；没有成熟的商业；现代经典东莞大道五环路四环路金地世纪城世纪绿洲新中银在建入住待建汇报思路东莞商业物业市场分析世纪城国际公馆商业街价值分析商业物业价值判断世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案东莞商业物业市场分析世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨东莞商业物业市场分析商业物业的两种类型：大型集中商业：如第一国际、华南MALL、世博等；临街商铺：如东城步行街、新天地商铺等；大型商业物业比较表名称规模(M2)商业主力店(主题商业)售价返租情况销售率第一国际总70万,商业11.6万;步行街、大型百货、超市、品牌专营店、精品专卖店、主题乐园、风情美食广场;1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。三年返租，第一年5%，二年6%，三年7%;商业70%；华南MALL总89万,商业可售6万复合商业，八大营业区域，集百货、超市、饮食、娱乐于一体；1F:2万，2F:1.6万，3F:1.3万十年返租，前三年7%，后7年递增5%。买铺收一年租金销售60%世博广场20.8万;商业16万集饮食、娱乐、购物、休闲、商务于一体的大型主题娱乐购物广场1F:1.8万，2F:1万，最高2万多发展商控有6成经营权，实行开业前期“反租承包经营”3.28开盘；销售40%地王国际广场32.8万;商业面积10万复合商业，集商业步行街、主力百货店、专卖店、主题公园、娱乐场、风情美食广场、康体中心于一体1F:2.5万，2F:1.5万，3F:8000万;————模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法；商铺调查表租金和售价的关系东莞商铺的租金回报率一般处于4%-5%之间的较低水平；商铺经营状况人流量是影响商业街价值的关键因素：

——步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况好于服务住宅的社区商业；东莞商铺调查小结购买商铺的客户主要目标是保值和增值；“一铺养三代，”主要体现了商铺的价值，而被集中商业推广所套用，误导消费者；商铺售价及租金以城区政府为中心向四周呈递减趋势，但回报率比较稳定；东莞商铺的投资回报率在4.2％～5％左右，南城区的商铺回报率略低（在4.0％～4.5%之间）；投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买家极少；汇报报思思路路东莞莞商商业业物业业市市场场分分析析世纪纪城城国国际际公公馆馆商商业业街街价价值值分分析析商业业物物业业价价值值判判断断世纪纪城城国国际际公公馆馆商商业业街街营营销销策策略略分分析析和和实实施施方方案案世纪纪城城国国际际公公馆馆商商业业街街核核心心均均价价的的探探讨讨商业业物物业业价价值值判判断断商业业物物业业价价值值判判断断商业业物物业业投资资价价值值一铺铺养养三三代代的的““铺铺””周边人流流量多少少商圈内的的消费能能力优惠政策策是否有有足够的的吸引力力非短期的的租金回回报，而而在于长长期的升升值空间间街铺：自自我调节节能力强强。是适适合大众众投资的的传统的的商业物物业投资资品种集中商业业的内街街：不适合分分拆销售售，适合合大基金金的长期期战略投投资经营营关于两种种商业类类型的价价值对比比研究商铺集中商业价值依托的基础周边商圈的经营环境；很强的自我调节能力；；周边商圈的经营环境；受经营状况好坏的制约；价值的保障（风险）保值增值，低风险；取决于经营状况，风险高；关于东莞莞目前商业业物业投投资价值值的思考大型集中中商业的的集中面面世，给给东莞商商业物业业的长期期竞争和和发展带带来极大大的压力力。东莞城区需要多少少商业物业？城区大型型集中商商业的面面积已经经超过100万平方米米；东莞城区区大大小小小的商商业物业业面积之之和超过过200万平方米米；最近几年年全东莞莞集中面面世的商商业物业业面积总总量300万平方米米；按照东莞莞四区的的总人口口100万计算算，人人均商商业服服务面面积超超过2M2/人；参考值值：城城市人人均商商业服服务面面积常常规指指标0.7-0.91M2/人，上上海市市1.2M2/人；房地产产资料料大全全汇报思思路东莞商商业物业市市场分分析世纪城城国际际公馆馆商业业物业业价值值分析析商业物物业价价值判判断世纪城城国际际公馆馆商业业街营营销策策略分分析和和实施施方案案世纪城城国际际公馆馆商业业街核核心均均价的的探讨讨世纪城城国际际公馆馆商业业街价价值分分析世纪城城国际际公馆馆商业业物业价值分分析世纪城商业街———最大的商商业价值在在于未来升升值潜力：位于东莞最最有发展潜潜力的城市市生活圈内内，生活圈圈内的总人人口将可望望突破10万人；将形成东莞规模最最大，档次次最高的社社区；将拥有含金量量最高的客客户群体；；五环路东莞大道世纪城四环路东泰凯旋城阳光假日景湖春天景湖春天金地格林小小城景湖花园世纪绿洲泛世纪商圈圈日渐成型型本项目商业业物业的可能性物业类型SHOPINGMALL吉之岛、沃尔玛等大超市商业步行街专业市场问题动辄数万平方米的大开间，建筑形式无法满足无法提供足够数量的停车位如无特色，所在位置难以吸引足够人流对住宅品质造成影响可行性不可行不可行可以参照不可行以风情商业街街为主的运运作模式最最为可行；；汇报思路东莞商业物业市场分分析世纪城国际际公馆商业业街价值分分析商业物业价价值判断世纪城国际际公馆商业业街营销策策略分析和和实施方案案世纪城国际际公馆商业业街核心均均价的探讨讨世纪城国际际公馆商业业街营销策策略分析和和实施方案案商业街的SWOT分析S（优势）：全街铺；公馆社区品品质和客户户群的含金金量；；高起点的商商业街规划划和品质；；泛世纪商圈圈的逐步形形成；W（劣势）：目前基本无无商业氛围围，无法立立即持续经经营；O（机会）：街铺是最受受广东投资资者关注的的投资型物物业；公馆二期集集中商业即即将动工，，三-五千千平方米的的主力店可可望进驻；；T（威胁）：东莞投资类类型商业的的总体供应应量巨大；；大型集中商商业的推广广力度和声声势占据先先机；营销策略让客户回归归于关注商商业价值的的本源；通过设计全全新的形象象，形成差差异化；降低置业门门槛，有效效扩大客户户层面；打造泛世纪纪城商圈蓝蓝图；推广形象的的确定推广名建议：东方魅力形象延展：：与上海新天天地，香港港顶级娱乐乐明星组合合投资的价价值直接链链接；经营组合：：高档餐饮；；西餐、清吧吧；银行、证券券业；高尔夫艺术术精品店等等运动特区区；书店、药房房、电器；；美容化妆品品、服饰；；鲜花店、24小时便利店店；营销举措1：新闻发布布会举措：邀请各家家媒体和专专业人士参参与；主题：1、泛世纪纪城生活圈圈商业价值值分析；2、集中商商业和商铺铺的投资价价值论；目标：引发对世纪纪城商业街街面世的广广泛关注：：引发业内和和专业人士士对集中商商业和商铺铺的投资价价值分析和和争论；营销举措2：产品包装装方式一：卖卖商业街物物业；——“东方魅力””商业街，，“地块升升值潜力””……。方式二：复复合型金融融投资产品品——“东方魅力””商业街，，“地块升升值潜力””，——东莞2004年最有吸引引力的金融融投资产品品——最低首期，，最高投资资回报率的的东莞商业业物业投资资品种操作方式1操作方式拉高未来价价值，降低低现有的置置业门槛；；帐面定价=实收均价价/79%；购房时发展展商一次性性按照7%的年租金金回报率支支付三年租租金；客户购买商商业物业后后由发展商商统一招商商经营，三三年后可收收回经营权权自用；案例分析假设某铺位位面积：40平方米米，实收均均价20000元/平方米，，总价80万。普通销售方方式：首期期四成，32万，卖金融产品品：售价=20000/79%=25316元元/平方米米，总价1012640万；；（首期四成成应付，405056万）；；一次性返租租三年抵扣扣首期年回报率7%，返还款212654万；客户实际缴缴纳首期款款192400万，，相当于19%；降低首付；；年回报率高高出市场一一般水平的的80%；；营销举措3：挖掘老客客户老客户投资资计划:1、老业主购购买商铺的的的额外回馈措施；——2%额外购房优优惠措施；；2、购买商铺铺和住宅的的客户特别别优惠措施施；——3%额外购房优优惠措施；；房地产资料料大全营销举措4：业态招商商规划B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1车库车库银湖路一层B1-4B1-3B2-2B3-2二层国际一线品品牌折扣店店东方魅力酒酒吧特区餐饮类美容服饰特特区茶馆、咖啡啡馆等等运动特区儿童迪士尼尼特区日常购买类类、如医药药等书吧等日常常服务特区区锁定目标招招商（如肯肯得基、麦麦当劳）同一品牌，，招商时承承诺在商业业借不出现现第二家；；进行清晰的的分区，如如精品区，，餐饮区，，清吧特区区、金融区区等等，并并增加临街街面集中排排烟的设施施，保证临临街面有做做餐饮的可可行性；——“点””对“点””有效控制制经营风险险的模式营销举措5：一本商商铺投资资价值报报告《泛世纪城城生活圈圈商业投投资价值值报告》报告的结结构设定定：泛世纪城城生活圈圈的由来来；专业的招招商规划划；街铺投资资技术分分析全街铺，，零风险险投资产产品；最适合东东莞人的的投资物物业品种种；财富的贮贮存地；；B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1一层B1-4B1-3B2-2B3-2二层营销举措措6：1-2层商铺组组合操作作计划二层和一一层打通通捆绑销销售，联联动解决决传统二二层经营营和销售售的难题题；一、二楼楼打通捆捆绑销售售，提升升二层的的价值，，并利于于销售；；方式：下下铺+上上铺方式一方式二营销实施方案案东方魅力商业业街展示攻略略营销组织攻略略——以“国际化””，“时尚””为核心的展展示要求；——最大限度利用用御膳坊；——以新闻发布会会为推广的引引爆点，逐步步蓄客，集中中解筹。展示攻略——Action展现商业氛围围和街铺的临临街面气势：：局部店铺的包装展展现东方魅力力的时尚和国际化；高空气球；丰富并且个性性化的导示牌牌或门店牌；；展示攻略——Action1丰富并且个性性化的店牌，，可以形成独独具特色的商商业街风景；；图片借鉴图片借鉴展示攻略———Action2高档次餐饮的介介入对商业街街整体价值的的提升作用明明显方案：御膳坊延延伸和利用左证：华侨城波托托菲诺——丹丹桂轩的引入入营销组织攻略略——销售节奏2004年8月7月6月9月关键节点及条条件前期预热公开发售7.17.20前期准备阶段段：确定合作的广广告和礼仪公公司；局部环境、橱橱窗、灯观光光效果的展示示；《泛世纪城生生活圈商业价价值报告》；；招商工作开始始筹备；新闻发布会筹筹备；预热阶段：商圈人文及配配套地图；宣传单张和户户型图的制作作和完成；售楼处的包装装；发售方案确定定；完成价格表；；7.18日泛泛世纪商圈投投资研讨会；；公开发售阶段段：后续媒体发布布；营销策略的调调整及后续方方案制订；推广媒体形象强势势推广期媒体投放（报报纸、网络、、影视）；南南城土地拍卖卖升值的话题题炒作；软文+广告牌牌/认购信息发布布；世纪商圈圈投资研讨会会；持续销售形象推广期汇报思路东莞商业物业市场分析析世纪城国际公公馆商业街价价值分析商业物业价值值判断世纪城国际公公馆商业街营营销策略分析析和实施方案案世纪城国际公公馆商业街核核心均价的探探讨世纪城国际公公馆商业街核核心均价的探探讨商业街核心均均价的探讨均价范围的确确定：市场比较法对比项目的确确定对比项目的综综合比较分析析比准均价的确确定营销可能提升升的溢价空间间目标均价的初初步确定对比项目的确确定原则：目标客户相似似、推售时机机接近、第一国际/世博广场/地王广场/华南MALL石竹新花园/景湖湖花花园园/宏景景