土地资源评价课件

土地资源评价土地资源评价1一：土地资源评价的意义、原则、依据、类型、方法、程序以及与土壤评价的区别。二：土地潜力评价的概念、目的、土地潜力评价系统。目的要求三：土地适宜性评价的概念、目的、类型、程序、农用地分等定级、城镇土地分等定级。四：土地经济评价的概念、目的、意义、步骤。五：土地承载力评价。目的要求2土地资源评价课件3土地资源评价课件4土地资源评价课件5土地资源评价课件6土地资源评价课件7土地资源评价课件8土地资源评价的原则1.生产性原则2.综合性原则3.主导因素原则4.针对性原则5.比较性原则6.相对稳定原则土地资源评价的原则1.生产性原则91．生产性原则生产性原则即实用性原则。土地资源评价是为生产的实际应用服务的，所以在土地资源评价时，必须结合评价地区的土地利用实际，从土地利用现状出发，着眼于可能挖掘的土地生产潜力，以达到充分利用土地资源的目的，以便为以后的实际应用服务。如果脱离生产实际来进行土地资源评价，那么评价的结果再详尽、准确，也是没有实际意义的。1．生产性原则102．综合性原则由于土地是自然综合体，土地类型又是综合了地表环境中所有自然要素的组成部分，其质量高低都是其内部各要素物质与能量特征及其外部形态的综合反映，是各要素相互制约，相互作用的结果，因此，土地评价必须要以综合性原则为基础。既要研究各要素的特征，又要全面而综合地分析各要素之间的相互作用，矛盾统一，因果关系和组合方式2．综合性原则113．主导因素原则土地质量一方面受土地的自然属性、经济属性及技术条件等多种因素的综合影响，另一方面，土地各因素之间对土地质量的影响程度在不同的自然地理、社会经济条件下是不相等的，因而不能等量齐观。所以，在土地评价中既要研究各因素的综合影响，更要注意其中对土地质量起主要限制作用的主导因素的突出作用。3．主导因素原则124．针对性原则土地资源可作为多种用途使用，即土地资源的多宜性。土地资源的好坏、适宜与否都是相对特定的土地用途来说的。不同的土地利用对于土地条件的要求是不同的，例如，从农业种植业来看，水稻、玉米、棉花的正常生长所要求的土地条件具有较大差异，适宜于种水稻的土地在不经过土地改良的情况下就不宜于棉花和玉米的生长，反之亦然。因此，土地资源评价必须以一定的土地利用作为前提，评定土地资源在某种用途下的生产能力大小或适宜性高低。4．针对性原则135．比较性原则比较性原则可从三个方面来把握。一是在一个评价区内，只有对影响土地质量的各个指标进行比较和调整，才能避免单纯就指标衡量的结果可能造成的偏向和失真现象。二是在进行土地资源评价时还必须考虑大地地域差异规律对土地的自然属性和社会属性的影响，只有通过不同地区间土地生产力的差异比较，才能确定参评因素和评级标准。三是土地评价还应对不同土地利用方式进行比较，有时还包括对土地利用现状与可能的变化进行比较，只有经过多方面的比较，土地评价的结果才能是可靠、合理、科学和实用的。所以土地评价要遵循比较性原则。5．比较性原则146．相对稳定原则土地的质量等级只能在一定时间内保持相对稳定。因为，随着时间的推移，土地会因交通条件的改善。土地肥力提高或降低、矿藏的开采利用或风景区的兴衰等自然、社会条件变化而发生较大的变动。因此，在一定时间内应对土地评价的结果加以修正，如果变动较大，则应重新进行土地资源评价工作，以保证评价结果的真实性。尽管土地的自然、社会条件不断发生变化，土地的经济价值也随之变化，但土地各等级之间的差距是相对的，因此，土地的各质量等级将保持相对稳定性。6．相对稳定原则15土地资源评价的依据

土地资源评价的主要依据是土地资源生产力的高低，但这个生产力又多是通过土地资源的适宜性和限制性间接表现出来的。

土地资源评价的依据土地资源评价的主要依据是土地161．土地资源的生产力

土地生产力即土地的生物生产能力，它是土地资源的基本特征，也是土地资源评价的主要依据。一般来说，土地资源生产力分为现实生产力和潜在生产力。现实生产力是指当前当地各种土地上常年产品的数量和质量，是根据多年平均产量和质量对比分析确定的；潜在生产力是土地资源在许多因素的综合作用的矛盾运动中，通过复杂的能量和物质的转化过程，人们可能在预定的时期获得的最大限度的农林牧产品数量。现实生产力水平和潜在生产力水平之间往往存在一定距离，土地资源评价时应把两者结合起来研究。1．土地资源的生产力172．土地资源的适宜性

土地资源的适宜性就是指土地资源在一定条件下对发展某项生产或作为某种用途所提供的生态环境的适宜程度，这既与土地利用方式有关，又直接决定于生物的特点、更替及产量等。土地资源的适宜性一般可以分为多宜性、双宜性、单宜性和暂不适宜等几种，且多是针对农林牧利用而言。一般说来，土地质量越好，其适宜面就越宽，而质量越差，则适宜面就越窄。

2．土地资源的适宜性183．土地资源的限制性

土地资源的限制性又称土地资源的局限性，它是与适宜性相对而存在的，是限制土地资源在生产过程中发挥潜力的障碍因素。由于土地资源中某种元素过多或过少，甚至缺乏，限制土地资源的潜力或某种用途的正常发挥，或影响了某些用途的适宜程度。限制因素有不易改变的，即稳定性限制因素，如气候、地貌等；也有容易改变的，如植被、水文等，称不稳定限制因素。在进行土地资源评价时，要抓住主要限制因素，适当考虑其它限制因素3．土地资源的限制性195.2土地资源评价的类型

（－）按主要参评因素的性质分为土地自然评价和土地经济评价

所谓土地自然评价是根据土地的自然特性来评定土地资源的潜力或适宜性，经济因素可不考虑或只作为背景条件。而土地经济评价则是运用经济指标，对土地投入和产出的经济效果进行评定。一般地讲，土地自然评价是土地经济评价的基础。5.2土地资源评价的类型20（二）按评价目标和内容广度分为综合性土地评价和单项性土地评价

综合性土地评价称之为多项土地评价，其中心的含义是指在土地评价中，同时评价或估计土地评价地区的土地资源对多种用途的适宜性情况，从而找出该地区的哪一区域对哪一用途最为适宜。单项土地评价是相对于多项土地评价而言的，其核心就是土地资源评价过程中，只考虑一种土地利用.如建设用地选址的土地评价，以种植某种果树选择基地的土地评价，为开辟旅游区服务的土地评价以及军事用地的土地评价等均是只考虑一种用途的单项土地评价。（二）按评价目标和内容广度分为综合性土地评价和单项性土地评价21（三）按评价的精确程度分为定性土地评价和定量土地评价

定性的土地评价就是用定性术语去表示土地对一定的利用的适宜与否。其适宜性可分为几级，如最适宜、中等适宜、勉强适宜或边界适宜。定性的土地评价一般作为较小比例尺土地评价。

定量的土地评价就是用量的指标去评定土地对一定用途的适宜与否。定量土地评价一般适于较大比例尺的土地评价，在开展定量的土地评价之前应做先行性的定性土地评价。（三）按评价的精确程度分为定性土地评价和定量土地评价22（四）按评价着眼的时间点分为现状土地评价和潜在土地评价

现状土地评价是指在土地评价中，评定土地对一定用途的适宜性或土地质量等级的高低时，所根据的是目前的土地特征；而潜在土地评价所依据的是可预见的未来土地改良后的土地特性，因此，土地的潜力评价是一种预测性土地评价。（四）按评价着眼的时间点分为现状土地评价和潜在土地评价23（五）按评价对象可分为农用土地评价、非农用土地评价和改良土地评价

在农用土地评价中，又有种植业土地。林业和牧业土地。特殊经济作物用地评价；在非农业用地评价中，有城镇用地、工业区用地。开发区用地、交通用地。矿业用地、旅游用地评价；改良土地评价有盐碱地改良。沼泽地。灌溉区。水土保持防风固沙等土地评价。（五）按评价对象可分为农用土地评价、非农用土地评价和改良土地24（六）按评价目的和任务分为土地潜力评价、土地适宜性评价和土地经济评价

土地潜力评价是指在特定目的下对土地的自然、经济及其生产性能进行综合评估和分等定级的过程。土地适宜性评价是指以不同质量的土地为对象，以特定用途对土地质量要求为标准，进行对照衡量，分等定级的过程。综上所述，尽管土地评价的种类如此之多，但土地适宜性评价是常用的，基础性的。土地的自然适宜性评价是一切土地评价的基础。

（六）按评价目的和任务分为土地潜力评价、土地适宜性评价和土地25土地评价的分类评价目的的不同评价成果不同土地自然适宜性评价

土地生产潜力评价土地经济评价定性评价定量评价分类体系：土地评价的分类土地评价的分类评价目的的不同评价成果不同分类体系：土地评价的26土地评价的分类土地适宜性一定条件下，对不同用途（农、林、牧、建筑等）的适宜程度。目前国内外土地评价大多数此种类型。土地生产力评价对土地在某种规定用途下可能达到的生产水平的鉴定。土地生产能力是土地的基本特征、土地评价的主要依据。土地经济评价对土地在某种规定用途的条件下，可能取得的经济效益的综合鉴定。土地评价的分类土地适宜性275.3土地资源评价的方法

土地资源评价的一般有直接评价和间接评价两种途径。直接评价是通过实验、试验去了解土地对于某种用途的适宜性或生产潜力。间接评价是通过分析土地的各组成要素的属性对土地利用的影响，然后加以综合，去评定土地的等级。

以下所说的评价方法都是指间接评价的方法。5.3土地资源评价的方法28（一）土地资源评价的一般方法1．外业调查与内业分析相结合的方法

外业调查分普查和抽查两大类。当前常用的方法是在普遍收集资料的基础上进行抽样调查。外业完成后，即应回到室内对现有资料和调查成果进行整理汇总、分析评价。初评后再到实地验证、校核。（一）土地资源评价的一般方法292．主导因素与综合分析相结合的方法土地生态系统本身是由多因子组成的复杂的大系统，其中各因子都可以构成一个独立的子系统，它们占据着各自的位置，发挥着其应有的作用，这种位置和作用又随空间、时间条件而变化。在土地资源评价时，既要抓住一、二种因子作为主导因子，进行汇总评价，又要对其它因素按其轻重先后给以充分注意。如仅考虑主导因子，其结论很可能不够全面甚至发生偏差；如各因子同等对待，不突出重点，很难有的放矢作出正确结论。2．主导因素与综合分析相结合的方法303．定性与定量相结合的方法定性评价是评价人员依据评价目的，通过分析，选定评价因素和指标，然后对评价单元所具有的属性进行逐个分析、归类、分类定级。定量评价是令评价因子的指标量化，然后按一定的数学模型计算，计算结果作为定级的依据，进行等级划分。这种方法需将一系列模糊概念量化，所以深入研究各因子的特性和积累资料是非常重要的。随着对评价方法研究的不断深入，土地评价工作逐步由定性向定量转变，但采用较多的是两者结合，等级的划分以定量为主，类的划分仍多用定性分析，或者是两者的有机结合。3．定性与定量相结合的方法31土地资源评价主要方法1．定性法定性法又称经验法或文字评述法等，是一种传统的评价方法。它是根据评价目标及所考虑的土地利用类型，通过有关资料的调查和测试，对各个评价单元所具有的属性进行分析，参照评价因素分级表，进行评定、归类和定级。土地资源评价主要方法322．定量法定量法也称数值法或参数量化法，是运用各参评项目所提供的数量指标，按照一定的数学模型进行计算，获得评价单元数量化等级数值，并把计算结果作为定级的依据。它主要包括指数法、评份法和统计模型法等。

2．定量法333.聚类分析法聚类分析法是在计算机模型程序的支持下，通过对土地资源评价单元之间隶属度关系的分析，将相似程度比较大的单元归为同一类型，相似程度比较低的单元则区分为不同的类型。应用聚类分析法进行评价，只需选择好评价因子及量化、无量纲化的指标实际值，而不需要划分指标等级，该方法通过分析不同单元之间的相似关系，自然就能把握单元之间的等级标准，将它们归并为不同的类别，并作出相应的解释或结论。3.聚类分析法34回归分析法回归分析法就是把一定地域范围内的土地资源评价因素及其与土地生产力之间的关系，近似地描述为具有线性相关关系的变量间联系的函数。这种方法比较适于研究成线性分布的现象。利用回归分析法可对拟定的评价因素进行检验筛选，选定参评土地因素，确定评价因素之间的主次关系及各因素对土地质量贡献份额的大小，为评定土地等级奠定基础。回归分析法355.主成分分析法主成分分析法是通过数理统计分析，求得各评价要素间有实质意义的线性关系表达式，将众多的要素信息表达为若干具有代表性的合成变量，然后根据合成变量的指标进行聚类分析，这就使模型大简化，便于构造和计算。利用该方法可确定参评因素的权重，但首先要解决众多评价因素量纲统一的问题。5.主成分分析法36层次分析法层次分析法可把相关联的诸因素按隶属关系分出层次，再在比原来问题简单的层次上逐步分析比较，对各关联因素的相对重要性给出定量指标，把人的推断转换成数量形式予以表达和处理，从而把定性分析转化为定量计算。层次分析的程序包括建立层次结构、判断规律、层次单排序及一致性检验、层次总排序及一致性检验。层次分析法377.灰色关联度分析法灰色关联度分析法的原理是基于土地生产力同各参评因素在时间序列曲线之间的相似相异程度，衡量其关联度大小的量化方法。8.组合评价法组合评价法是把层次分析法与主成分分析法、回归分析法与聚类分析等有机结合起来，发挥每种方法的优势，将它们配合使用获得评价结果除上述土地资源评价的方法之外，随着地理信息系统和土地信息系统的发展，土地资源评价可以在土地资源评价信息系统中进行，包括对评价数据和评价图的处理。7.灰色关联度分析法385.4土地资源评价的程序土地资源评价的一般程序可分为四个阶段制定工作计划等准备阶段评价目的的确定及物质准备外业调查及内业分析调查分析阶段搜集资料制定野外调查计划土地的自然与社会属性评价阶段评价单元的土地质量成果整理阶段编绘土地评价图与资料归档土地资源评价程序框图5.4土地资源评价的程序制定工作计划等准备阶段评价目的的确39

1．准备工作阶段准备工作包括确定评价目的、制订工作计划、组织专业队伍和必要的物质准备等工作。其中工作计划包括评价范围、评价目的、评价对象、评价深度、以及选择最适当的制图比例尺和评价方法等；工作计划还应包括所需物资和经费的预算，以及可能提供的其它保证措施的计划等。土地评价工作的技术队伍，必须由多种专业人员组成。为了使全体工作人员熟悉工作方法、操作方法和统一规范，必须对技术队伍进行培训，做好必要的物质准备。1．准备工作阶段40

2，调查分析阶段包括搜集资料、实地调查和室内整理分析等。调查需从收集资料人手，主要是收集有关地形、地貌、土壤、植被、水文、地质等专业调查、科研成果资料以及社会经济的调查资料等等。然后在分析研究资料的基础上，根据资料情况，制订野外调查计划。在进行野外调查的过程中，要注意及时总结当地群众评土、改土和用土方面的经验，包括各土壤实验站历年观察的数据资料，以便加深对各类土地性质的认识，对野外调查的结果，要及时整理、分析。2，调查分析阶段413．评价阶段根据调查分析得到的数据资料，用一定的评价方法，确定各评价单元在某种土地用途下的质量等级。质量评价时要对土地的自然因素和社会经济因素进行全面考虑。4．成果整理阶段

土地评价的主要成果包括土地评价等级图、文字报告等。其它有关调查分析的图件和文字、数据资料，可作为成果附件装订成册后归档。

3．评价阶段42

土地资源定量化评价程序

定量化土地资源评价是将评价单元的土地质量指标进行量化，并以此为基础，将它们用一定的数学方法表达和运算出来。整个评价过程要经过评价系统的确定、评价单元的划分、评价因素的选择、评价指标体系的确定、评价因素指数与指数和计算和土地资源等级划分等步骤。土地资源定量化评价程序431．评价系统的确定

土地资源评价系统就是划分土地资源质量等级差别的层次结构体系。确定土地资源评价体系就是要确定评价系统的层次结构及每一层次的质量结构。土地资源评价按层次划分可分为国家级土地资源评价、省（市）级土地资源评价和县（乡）级土地资源评价。1．评价系统的确定442．评价单元的划分划分评价单元的实质是把地区内部完整而连续的土地资源按照质量均匀一致的原则划分为若干个相对独立的小的评价单位。就是说，在一个评价单元之内的土地，它们的质量可以认为是相同的，而各单元之间土地质量是有差别的，而且差别越大，说明单元划分得越好。应当指出的是，由于土地质量千差万别，所谓评价单元内部土地质量的均一性只能是相对的。以下常见的三种土地评价单元的划分方法：2．评价单元的划分45（1）以土地类型为评价单元

土地类型是土地综合体依一定条件而存在的一种形式，它反映了土地的综合自然特性，是在研究土地系统的形成、特征、演化及分布规律基础上对土地所作的类型划分。一般多用“植被－土壤－地貌”命名的原则，如：五花杂草类一草甸黑－漫岗平地小叶樟苔草－沼泽土－低湿地杜鹃落叶松－漂灰土－山地（1）以土地类型为评价单元46

（2）以土地资源类型为评价单元即以土地类型为基础，参考土地利用现状图斑而形成的土地评价单元。由于这种评价单元兼具土地的自然属性和经济属性的特点，故称土地资源类型。一般采用“地貌一土壤一土地利用类型”的命名原则，如：平原岗地一白浆化黑土－旱耕地中酸性结晶盐山地－薄层暗棕壤－阔叶林地平原低洼地一苏打盐化草甸土－羊草虎尾草盐化草地（2）以土地资源类型为评价单元47（3）以土壤发生学分类的某一基层单元为评价单元一般对耕地多采用土种，林地和牧地多采用土壤分类为评价单元。土壤学家多主张采用土壤发生学分类的原则划分土地评价单元。这种方法比较适合于大比例尺的土地评价。（3）以土壤发生学分类的某一基层单元为评价单元483．评价因素的选择及权重的确定（1)评价因素及因子的种类

所谓土地资源评价因素是指构成土地的各要素的部分性质或某些构成土地的要素的部分性质。常用的土地评价因素及因子有：a.气候因素，主要考虑水热因子。b.地质地貌因素c.土壤因素d.地表水和地下水因素e.植被因素3．评价因素的选择及权重的确定49（2）评价因素选择的原则

评价因素的选择直接影响评价的科学性，评价因素及因子的选择主要遵循以下原则：1）全面分析各土地因素间的动态联系、组合方式和对生物生长的影响与作用，从中找出影响土地质量的相对稳定的主导因素；2）评价因子的选择要因评价的适宜性用途而异3）评价因子的选择要因土地评价的层次而异4）评价因素权重的确定土地资源评价因素对土地利用影响的权重确定有经验法、回归分析法和主因子分析法等三种方法。

（2）评价因素选择的原则504．评价指标体系的建立评价指标体系指的是中选因子的指标分级。它反映每个评价因子在数量上的变化与评价对象质量差异的对应关系。制定评价指标体系一般应遵循如下原则：（1）每个因子的指标分级都力求有科学依据，避免采用等差级数机械处理的方法；（2）各因子间划分的等级数目不强求一致；（3）特别注意反映出评价因子的最佳评价条件和临界条件；（4）某些定性指标如土壤侵蚀程度,自然灾害，排水条件等，在进行量化时要经过深入研究，寻找较好的量化方法，否则容易使评价结果失真。4．评价指标体系的建立515．评价因素指数与指数计算（1）评价因素（经验）指数计算

评价因素的等级分植是为评价因素对土地生产力的影响程度所赋的分值。赋分的方法一般有两种：一是经验方法，二是采用模糊线性隶属函数图的方法。（2）评价各因素的指数和计算

土地资源评价各因素的指数，即各因素对土地生产力影响的程度分值（等级分值）与它影响土地生产力的比例（权重）之积求出之后，就可将各因素的指数相加，得出土地资源评价单元各评价因素的指数和。5．评价因素指数与指数计算526．土地资源等级划分土地资源评价地区每一个土地资源评价单元在所考虑的土地利用条件下，各土地资源评价因素的指数和求出之后，就可以在该土地资源评价地区内，根据各土地资源评价单元的指数和大小区分出该地区内的土地资源等级。6．土地资源等级划分535.5土地资源生产潜力评价

一、土地潜力评价的概念

土地潜力评价是指在特定目的下对土地的自然、经济及其生产性能综合评估和分类定级的过程。在生产管理中。采用不同的技术措施所产生的生产效果不是划分等级的依据。因为在同一块土地上由于管理措施的不同，在划分等级标准时，应以土地本身的生产潜力为主要依据。如施肥品种，灌溉制度等可得到不同的生产效果、而这种效果是生产制度造成的，不能恰当地反映土地本身的生产力。5.5土地资源生产潜力评价54二、土地潜力评价的目的土地潜力评价应能表示出某一地区内，各地段生产潜力的差异，表明某一地区内土地生产潜力的限制因素类型、程度，并能反映地区间的等级差别，以便在生产实践中能满足区划工作的需要，并能为各单位生产提供科学依据。二、土地潜力评价的目的55三、土地潜力评价系统

（一）美国的土地资源生产潜力评价系统该系统分潜力级、潜力亚级和潜力单元三级。三、土地潜力评价系统56

1.土地潜力级

按照土地的限制性种类、强度和需要特殊改良管理措施等情况，以及根据长期作为某种利用方式不会导致土地退化为依据而进行分类，共分八个潜力级。其中，从I级到VII级，土地在利用时受到的限制与破坏是逐级增强的，其中I级到IV级在良好的管理下，可生产适宜的作物，包括农作物、饲料作物、牧草及林木，V级到VII级，适宜牧草及林业，VII级只适宜有条件放牧或发展林业，VIII级对农、林、牧都不宜，都是得不偿失。

1.土地潜力级572．土地潜力亚级在土地潜力级之下，按照土地利用的限制性因素的种类或危害，续分为亚级。同亚级的土地，其土壤与气候等对农业起支配作用的限制性因素是相同的。共分四个亚级：（1）侵蚀限制因子（e）—土壤侵蚀和堆积危害。（2）过湿限制因子（w）—土壤排水不良、地下水位高、洪水泛滥危害。（3）根系限制因子（s）—植物根系受限制因素的危害，包括土层薄、干旱、硬盘层、石质、持水量低、肥力低、盐化、碱化等。（4）气候限制因子（c）2．土地潜力亚级583．土地潜力单元潜力亚级可续分为潜力单元，一个潜力单元实际是指一组土壤，它们对于植物的适宜性和经营管理技术都很近似，它们的土地制图单位上属于范围较小、性质更为均一的、具有相似土地利用潜力和管理措施需要的土地结合。同一个潜力单元中，所有的土地在下列方面应该一致。（1）在相同经营管理条件下，有相同的利用方式；（2）在相同种类的植被条件下，要求相同的水土保护措施和管理方法；（3）相近的生产潜力（相似经营管理条件下，同一潜力单元内，平均产量的变化不超过25％）3．土地潜力单元59（二）苏联的土地生产一发生分类系统其分类系统由土地类、土地等、土地亚等、土地种四级构成；其内容与划分依据如下

1．土地类为土地分类之最高的分类单位，共计7类土地，每类土地用俄文大写字母表示；各类都是在一定范围内按主要的土地利用方式划分。（二）苏联的土地生产一发生分类系统602．土地等为第二级分类单位，是类的组成部分，它主要是按限制土地全面利用的限制性因素所表现的限制程度来划分的，例如，按地形影响，徘水程度，盐碱化程度来进行划分，在7个土地类中，分出20个土地等，用I一××表示。1－土地类分Ⅰ一Ⅴ等，2－土地类Ⅵ、Ⅶ等，3－土地类Ⅷ－Ⅺ等，4－土地类Ⅻ一ⅩⅤ等，5－土地类ⅩⅥ一ⅩⅦ等，6－土地类ⅩⅧ等，7－土地类ⅩⅨ—ⅩⅩ等。2．土地等613．土地亚等为土地等的组成部分，是在生产中更加趋于一致的地块，主要是按明显的自然属性来划分的，以每个地带特有的土地种表现出来，并用阿拉伯数字1一36表示，土地的经济价值是从1到36逐渐降低的，地块的一致性程度由土地类型到土地亚等逐渐增大。4．土地种为土地亚等的组成部分，由各种不同的土壤组成，这些土壤组在国家土地资源统计系统中是用于相应地带中之土地质量评价的。

3．土地亚等62

（三）中国土地资源生产潜力评价体系该系统采用了土地潜力区、土地适宜类、土地质量等、土地限制型、土地资源单位5个续分层次。（三）中国土地资源生产潜力评价体系631．土地潜力区该系统以水热条件为依据，先按土地生产力的区域性差别将全国划分为若干区，作为评价的零级单位，区内再进行类、等、型三级划分。在同一潜力区内，土地生产潜力应大致相同，由大致相同的适宜作物、牧草、林木种类组成，有大致相同的熟制、产量水平、土地利用方向和措施。我国共划分为9个潜力区：华南区、四川盆地——长江中下区、云贵高原区、华北——辽南区、黄土高原区、东北区、内蒙古半干旱区、西北干旱区与青藏高原区。1．土地潜力区642．土地适宜类它是在土地区的范围内依据土地对农、林、牧业生产的适宜性划分，可分为8个适宜类：宜农土地类，宜农、林、牧土地类，宜农、林土地类，宜农、牧土地类，宜林、牧土地类，宜牧土地类，不宜农、林、牧类。3．土地质量等在适宜类范围内，反映土地的适宜程度和生产潜力的高低，是评价的核心。土地质量等是在土地适宜类范围内，对土地的适宜程度和生产力的高低进行划分的结果，它是土地评价的核心。2．土地适宜类654．土地限制型土地限制型是在土地质量等范围内，按限制因素的种类及强度划分的结果，在同一土地型内，具有相同的主要限制因素和相同的主要改造措施。在同一等内，型之间只反映限制因素的不同，改造对象和改造措施不同，没有质的差别。4．土地限制型665．土地资源类型土地资源类型是土地资源分类的最小单位，它是在土地限制型范围内由地形、土壤、植被和利用现状较一致的一组土地组成的，因此，它不仅改造措施相同，而且经营管理和提高土地生产力的其它措施也一致。土地资源类型划分数量很多，名称可以用地貌一一土壤一一植被一一利用现状的联名法。如河滩地——草甸沼泽土——小叶樟苔草草地，平原高平地——黑土——旱耕地；也可以用当地比较科学的习惯名称。如蛇地、甸地、梁地、黄土峁、围田、沙田；图例可以用汉语拼音字母和阿拉伯数字1、2、3、4表示。5．土地资源类型67

对全国l:100万土地资源图评价系统评价表示方法例如下：黑龙江省庆安地区有一地块标记为333W12表示三等宜农、三等宜林、三等宜牧，水文与排水限制（w），限制强度为2级（右上角2），土地资源类型为谷地一沼泽土一杂类草草地（右下角1）。目前一些省、市、县参考全国l:100万土地资源图的分级原则与分类系统采用了类、等、型三级续分评价系统。类和级的多少均应视环境条件的复杂程度和规划要求而定。对全国l:100万土地资源图评价系统评价表示方法685.6土地适宜性评价

土地资源适宜性评价亦可称之为土地适宜性评价，土地评价涉足了四个方面的问题：一是要了解土地评价单元对一定土地用途所要求的土地条件的满足程度。因此就需要知道土地本身的性质：二是使土地利用的目的达到，该用途所要求的基本土地条件：三是要了解土地的性质是否满足一定土地用途对土地条件的要求，就需要将土地的性质与土地的用途所要求的土地条件相比较；四是通过一定的标准确定土地性质与土地用途所要求的土地条件比较之后，进行土地对该用途的适宜性分类。5.6土地适宜性评价69一、土地适宜性评价的概念

土地适宜性评价就是通过对土地的自然、社会属性的综合鉴定，阐明土地属性所具有的生产潜力，以及它对农、林、牧、渔的适宜性、限制性及其程度的差异。土地的适宜性程度和限制性强度是土地适宜性评价的主要依据。土地适宜性是指土地在一定用途条件下，土地对该用途是否适宜以及适宜程度的特性。一、土地适宜性评价的概念土地适宜性评价就是通70

土地的限制性是指由于土地的某种因素不利于或限制了土地的某些用途或影响了某些用途的适宜程度。土地生产力指在一定条件下可能达到的生产水平，或者是在克服了某些限制因素后，土地生产水平可能提高的程度。土地的限制性是指由于土地的71二、土地适宜性评价的目的通过土地适宜性评价，弄清每一评价单元对农、林、牧、渔等利用等型的适宜性和适宜程度、限制因素和限制强度，为定位、定量、定时安排各项用地，确定最佳的土地利用规划方案，进行土地利用分区，绘制土地利用总体规划图等提供科学依据。因此，土地适宜性评价是土地利用总体规划的重要基础。二、土地适宜性评价的目的72三、土地适宜性评价的类型

土地适宜性评价根据土地评价的目标和内容的广度可分为土地适宜性单项评价和土地适宜性综合评价。土地适宜性单项评价也叫单目标评价，它是针对某一具体目标或某种作物、林木、畜牧而进行的用地评价。如以种柑桔为目的的土地评价，为指导小麦或水稻生产的耕地评价，为开发后备：土地资源的荒地、荒山、荒滩的评价，为整治不良土壤改良评价等。三、土地适宜性评价的类型73

土地适宜性综合评价又叫多目标土地评价，它是根据农、林、牧各业生产的综合要求进行的土地评价。如中国1:100万土地资源图的土地评价体系，就是从发展农、林、牧的要求出发，全面分析土地对农、林、牧达到的适宜性和主要改造措施的评价。

土地适宜性综合评价又叫多目标土地评价，它是根据农74土地适宜性综合评价与土地适宜性单项评价区别和联系土地适宜性综合评价与土地适宜性单项评价既有区别又有联系，前者在总体上确定了最佳土地利用方式，指出了其适宜性程度和限制性的强度，为土地单项评价奠定了基础。后者是在土地综合评价基础上的深入，进一步确定了农、林、渔各业中某一具体目标的最佳利用方式。土地适宜性综合评价与土地适宜性单项评价区别和联系土地适宜性综75四、土地适宜性评价系统针对各国各地评价系统不统一，不便于国际学术交流的特点，联合国粮农组织（FA0）在1972年瓦格宁根专家会议上提出了《土地评价纲要》系统，又称土地适宜性评价分级系统，该系统已成为各类土地适宜性评价的提纲性指南，其分级系统为：

（一）土地适宜性纲土地适宜性纲反映了土地的适宜性种类。土地适宜性纲分为适宜纲、不适宜纲和有条件适宜纲。四、土地适宜性评价系统761．适宜纲（S）

指在此土地上按所考虑用途进行持久利用预期产生的效益值得投资，对土地不会产生不可接受的破坏危险。2．不适宜纲（N）土地质量显示不能按所考虑的用途长期利用。3．有条件适宜纲（S）表示有些小面积土地在规定的经营管理条件下，可能不适宜某种用途，但由于经营管理情况的某些变化（如改变了经营方针，提供了某些必要投资，选择的作物改变等），又可以成为适宜的。1．适宜纲（S）77（二）土地适宜性级土地适宜性级反映了纲内适宜性的程度。土地适宜性级可分为：非常适宜级，中等适宜级，临界适宜级。1.非常适宜级（S1）：指土地可长期地用于某种用途而不受限制或受限制较小，不致于降低生产力或效益，不需增加超出可承担水平的费用。2.中等适宜级（S2）：指土地有限制性，当长期用于规定用途会出现中等程度的降低生产力或效益，并增加投资及费用，但仍能获益。（二）土地适宜性级783.临界适宜级（S3）：指严重限制性，对某种用途的持续利用影响是严重的，因此将降低生产能力或效益，或者需增加投入，利用仅勉强合理。对不适宜纲按不适宜持久程度分为：当前不适宜级和永久不适宜级。1）当前不适宜级（N1）：指土地有限制性，但终究可以克服，在目前技术和现行成本下，不宜加以利用，或由于限制性相当严重，在一定条件下不能确保土地进行有效而持续的利用。2）持久不适宜级（N2）：指土地限制性极为严重，在一般条件下，根本不可能加以任何利用。3.临界适宜级（S3）：指严重限制性，对某种用途的持续利用影79（三）土地适宜性亚级

反映级内限制性的种类或需改良措施的种类，用英文字母表示限制性类别，附在适宜性级符号之后。非常适宜级，又称高度适宜度S1，无明显限制因素，故不设亚级；对中级S2和临界适宜级S3均划分适宜性亚级。例如，S2e，表示中等适宜级。侵蚀限制亚级，S2me。表示中等适宜级，有效水分侵蚀限制亚级。（三）土地适宜性亚级80（四）土地适宜性单元土地适宜性单元反映的是亚级内经营管理的细小差别。同一亚级内所有单元在级这一层次具有同样程度的适宜性，在亚级层次表现为相似的限制性，而在单元之间则存在生产特点或经营条件的细微差别。适宜性单元用联接号与阿拉伯数字表示。一个亚级的单元数不受限制。如S2e－S2e-1表示适宜程度中等、侵蚀限制的某块土地。（四）土地适宜性单元81五：土地适宜性评价的程序（一）评价单元及其土地性质和土地质量的确定1.土地评价单元的确定土地适宜性评价单元可有多种选择，如可选择土地类型制图单元、土地资源类型单元、土壤制图单元、土地资源详查地块、地理网格等为土地适宜性评价单元。根据土地资源质量均一性、评价的目的、评价完成的期限、评价的精度要求以及评价的工作量大小等具体选择合适的评价单元。五：土地适宜性评价的程序822．评价单元土地性质和土地质量的确定（1）评价单元的土地性质土地评价单元的划分依据是由构成土地的各要素的组合性质（土地性质）在平面上的变异性，土地性质在每一单位内是均一的。

土地性质是指土地可直接量测或估计的土地特性。土地的性质很多，常见的土地性质按构成土地的要素可分为如下几类：2．评价单元土地性质和土地质量的确定83

1）土地的气候性质

2）土地的水文件性质3）土地的土壤性质4）土地的地质、地貌性质5）土地的动植物特点

6）社会经济条件1）土地的气候性质84（2）评价单元的土地质量

所谓土地质量，就是土地多种土地性质的综合性描述，仅可供比较的土地特性。一般地讲，来用土地质量作为土地评价的基础，其优点有三个方面，一是如前所述，土地质量对土地适宜性的影响独立；二是土地质量是诸多土地质量的综合效应；三是土地质量的数目要比土地性质的数目少，从而减少了土地评价的工作量。（2）评价单元的土地质量85

土地质量是由土地性质组成的，因此，在一次土地评价中要确定土地评价单元的土地质量种类，就要先收集与土地质量有关的土地性质，这些土地性质收集完毕之后，再从这些土地性质中提取或用这些土地性质去估计土地质量。其提取或估计的方法有三种：一是根据一种土地性质去估计土地质量，二是用一组土地性质中的某一起主要限制性作用的土地性质去估计土地质量，三是综合多种土地性质去估计土地质量。土地质量是由土地性质组成的，因此，在86

（二）土地利用对土地条件的要求

土地利用有多种类型和方式。我们将使土地利用能达到预期的目的，则要求土地所必须具备的条件叫做土地用途要求。土地利用不同，则土地用途要求也就有异。如农业用地中，棉花、玉米、水稻的全生育期内所要求的土地条件就有较大的差异。联合国粮食组织将旱作土地评价中常见的土地用途要求分为四大类，见表。

（二）土地利用对土地条件的要求87A：作物生长需求（生态要求）

A1：能量（辐射、作物生长要求的光周期性）

A2：温度（总需求，临界期要求）

A3：水分

A4：氧气状况

A5：氧分有效性

A6：扎根条件

A7：持根性和种子萌发条件

A8：空气温度（湿度）

A9：影响成熟条件

A10：气候灾害（霜、暴风、冰雹）

A11：可溶性盐分

A12：土壤毒害

A13：害虫及疾病

A14：洪水表:旱作农业用地的一般土地用途要求及其类型(FAO,1983)A：作物生长需求（生态要求）表:旱作农业用地的一般土地用途88B：作物生长的管理要求

B1：土壤耕性

B2：机械化可能性

B3：整地的难易

B4：影响收获物储存和加工的条件

B5：影响生产时间的条件

B6：交通条件

B7：经营管理的规模

B8：位置

B9：劳力

B10：资金C：自然保护要求

C1：侵蚀控制

C2：土地酸化、盐碱化、贫瘠化、沙化等的控制D：土地改良要求

D1：排水要求（条件）

D2：提高土壤肥力的肥料效应

B：作物生长的管理要求89（三）土地用途要求与土地质量比配狭义地讲，比配就是土地评价单元的土地质量与一定土地利用的土地用途要求相比较的过程。在这种狭义的比配基础上，为了使土地利用的土地用途要求与土地评价单元的土地质量尽可能相适而进行的土地利用的调整和（或）土地评价单元土地质量改良的过程则叫作广义的比配。（三）土地用途要求与土地质量比配90为了区别广义和狭义的比配结果在土地适宜分类方面的区别，我们把土地在将来土地改良后的土地质量条件下对一定用途的适宜性叫作潜在适宜性，这也是所谓土地潜在适宜性评价。为了使比配工作方便，我们按土地用途要求的种类，分别与土地评价单元的有关土地质量进行比较，最后再根据土地评价单元的土地质量对一定利用的土地用途要求满足的程度综合给出该土地评价单元对一定利用的总体适宜性见图。

为了区别广义和狭义的比配结果在土地适宜分类方面的区别，91土地用途土地用途要求比配相应土地质量土地评价单元生态土地用途要求管理土地用途要求自然保护要求土地生态条件状况土地管理条件状况自然保护状况···土地生态适宜性······土地管理适宜性······土地保护适宜性···土地用途对土地条件的要求相对用途要求的评价单元质量综合土地对作物生态、管理、自然保护等的适宜性判断土地对土地利用的总体适宜性

农用土地利用适宜性评价的比配程序土地用途土地用途要求比配相应土地质量土地评价单元生92四）土地适宜性分类土地适宜性分类就是根据一定的标准，确定土地对一定用途适宜与否以及适宜程度高低。根据土地适宜性分类中，是否采用量比的标准可将土地适宜性分为两类：

1．定性土地适宜性分类它只是根据土地评价单元的土地质量与土地利用的土地用途要求相比的吻合情况，定性地大致说明土地对一定的利用是高度的适宜、中等的适宜、勉强的适宜或不适宜。

2．定量土地适宜性分类它是用量的指标定量地说明土地对一定的利用是高度适宜、中等适宜、勉强适宜或不适宜。四）土地适宜性分类935.6土地经济评价一、土地经济评价概述1.土地经济评价的基本概念

土地经济评价是运用经济指标对使用价值或价值进行评定，既依据土地经济条件评定出土地等级或价格；或是通过对土地进行投入和产出分析，通过比较不同土地利用的投入与效益，决定土地利用经济可行性，既从经济效益方面确定了土地的适宜性。5.6土地经济评价一、土地经济评价概述94土地自然评价，是通过对组成土地自然要素的分析，反映一定的科学技术水平和经营管理条件下，各种土地在生产或其他利用方面的潜力或适宜性。土地自然评价是反映各种土地利用方式的潜在能力或适宜性和适宜程度，而土地经济评价则主要展示土地利用方式的经济效果。土地自然评价，是通过对组成土地自然要素的分析，反映952.土地经济评价的目的和意义（1）科学地确定土地的生产能力（广义），为土地的立法提供依据。（2）合理确定生产耗费和产品生产的关系，为拟定土地税收标准服务。(3)揭示土地的质量及其分布状况，为土地利用规划和土地改造服务。（4）采用经济指标对土地进行质量评价，为土地管理服务。（5）确定土地价值和价格，为土地的科学管理提供更强有力的手段。2.土地经济评价的目的和意义963.土地经济评价的一般步骤（1）确定评价单元在土地经济评价中土地评价单元划分方式有：一是采用土地类型单位，即在土地类型划分的基础上分步或同步开展土地自然评价和土地经济评价；二是采用土壤分类单位作为土地经济评价单元；三是采用行政单位或生产管理单位；四是采用网格等。在具体评价中，要根据评价目的、评价区域的特点及所具备的资料情况确定适合的评价单元，使评价成果发挥更大的作用。3.土地经济评价的一般步骤97（2）明确评价对象从农业生产角度而言，土地经济评价的对象是指研究区的主要土地利用类型和方式，其中又包括农作物的主要种类及作物轮作方式和周期，各类作物的面积等。此外，还须确定土地经济评价的时段范围及所用资料的年份等。（2）明确评价对象98（3）收集评价对象土地的投入产出资料，是进行土地经济评价的直接依据。因此，要详细调查、收集在不同类型评价单元上，在各种现行作物轮作方式下，多年的投入产产数据。（3）收集评价对象99（4）选择适当的评价指标如亩产量、亩纯收入、单位产品成本、产品成本综合指标，对上述投入和产出数据进行折算，并据各种指标的评价结果求出各类土地的评分。然后，根据一个地区或农业生产单位的土地评价单元类型结构和土地利用结构用加权平均等方法，求出一个地区或农业生产单位的总评价结果。（4）选择适当的评价指标100（5）确定土地经济评价结果。利用数轴法、频率曲线、直方图等方法划分土地等级，或根据经济可比指标分析土地利用经济结果，确定土地利用优劣结果或可行性。（5）确定土地经济评价结果。101二、土地经济利用项目经济评价

土地利用项目经济评价是用经济可比指标对投入——产出的效果的评定，既从经济学研究的角度对土地作出质量评价，明确提出用劳动耗费率与提供产品或其它效益的对比关系来进行土地质量的评定。1.土地利用项目评价指标

二、土地经济利用项目经济评价102（1）土地经济效果指标土地经济效果指标，从农业生产角度来说又可称为土地生产率指标，它是综合反映土地质量与农业技术经济效果的指标。土地生产率的计算公式为：土地生产率=产量或产值/土地面积在具体工作中主要使用下列指标：（1）土地经济效果指标103

①单位土地面积的产量或产值；②单位农用土地面积的产量或产值；③单位耕地面积的产量或产值；④单位播种面积的产量或产值；⑤单位土地面积的净产值=（农产品产值－消耗的生产资料价值）/土地面积（农用地或耕地面积）；⑥单位土地面积的纯收入（土地盈利率）=（农产品产值-生产成本）/土地面积（农用地或耕地面积）。此外，还有单位面积原木（竹）产量、单位面积林产品产量等。①单位土地面积的产104（2）土地经济分析指标在土地经济评价中，土地经济分析指标一般用于辅助计算与分析，用于揭示土地的具体利用特征。它包括以下三组指标：（2）土地经济分析指标105生产资料耗费指标。如①农业集约化水平；②单位面积播种量；③单位面积施肥量；④单位面积用水量；⑤单位面积用电量。成本费用与资金占有指标。如①农作物亩成本（费用；）②平均每亩耕地拥有资金量；③平均每亩耕地拥有固定资产。土地利用及其结构指标。如①每亩耕地的国家财政对农业的投资；②每平方公里的公路网密度；③每平方公里的修配网点密度；④距主要城镇距离。生产资料耗费指标。如①农业集约化水平；②单位面积播种量；③单106（3）土地经济效果分析指标土地经济效果分析指标在土地经济评价中也属铺助计算与分析指标。它包括以下两组指标：技术效果指标。如①农作物良种化程度；②适时作业率；③技术措施增产率；④水利设施的保证灌溉面积；⑤水井分布密度；⑥渠系分布密度；⑦草场载畜量指数；⑧造林成活率；⑨造林密度；⑩采伐率。生产耗费效果指标。如①每单位物质费用的农产品产值；②每单位直接生产费用的农产品产值；③成本利润率；④每千克商品肥的产量；⑤施肥的边际产量；⑥每千克种子的产量。（3）土地经济效果分析指标1072.毛利分析法毛利分析(grossmarginanalysis)，又称边际效益分析。所谓毛利，是指农业生产单位产品的产值（产量×价格）减去生产费用。毛利分析不仅要测算毛利，还要计算纯收入和纯利润。

3.贴现现金流量分析法贴现现金流量分析，就在于对最初支付的基建费用与未来不同时段所得收益进行比较。2.毛利分析法108三、农用地分等定级

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别。农用地分等定级采用“等”和“级”两个层次的体系，主要采用因素法、样地法划分等级。三、农用地分等定级109

农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然条件和经济条件，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。农用地级别是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理工作的需要，在行政区（省或县）内进行的农用地质量综合评定。

农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然条件和经济条件1101、农用地分等（1）、确定标准耕作制度、基准作物与指定作物

根据当地气候条件确定标准耕作制度。基准作物是指小麦、玉米、水稻等三种主要粮食作物中的一种，是理论标准粮的折算基准。指定作物是指国家所给定的，行政区所属耕作区标准耕作制度中所涉及的作物。1、农用地分等111（2）、分等因素指标区或样地适用区

采用因素法计算农用地质量分，需要划分农用地分等因素指标区。指标区是对区域内决定农用地自然质量的各分等因素和因子组合，依主导因素原则和区域分异原则划分的区域，是区别于其它指标区的最小单元；指标区是指计算农用地自然质量分的推荐分等因素指标和自选分等因素指标所构成的评价指标体系的适用区。指标区的划分也可以（2）、分等因素指标区或样地适用区112根据主导限制因素的区域分异规律进行。采用样地法计算农用地质量分，则需要划分样地适用区。适用区是依主导因素原则和区域分异原则划分的区域，是区别于其它适用区的最小单元；适用区内一般只确定一块样地；样地的农用地自然质量特征与其适用区的其他分等评价单元的特征应具有相似性。根据主导限制因素的区域分异规律进行。113（3）、确定分等因素

农用地分等因素应根据国家规定的分等因素和自选分等因素中，初步确定指标区内的分等因素；自选分等因素由各地方经分析论证后自主选择，自选分等因素可以从以下几个方面选择：水文条件、土壤条件、地形条件、农田基本建设情况。（4）、编制分等因素质量分记分规则表（3）、确定分等因素114（5）、划分分等单元

分等评价单元的基本要求是单元内土地质量相对均一，单元之间有较大差异，由地物或权属界线封闭的，农用地分等评价分值测算的基本空间单位。单元划分时应遵循以下原则:主导因素差异的原则、相似性原则、边界完整性原则。评价单元划分方法有叠置法、地块法、网格法、多边形法。单元面积大小依土地质量的分布状况、以既方便操作、方便应用，又不影响单元特性为标准。

（5）、划分分等单元115（6）、单元因素分值计算方法

将分等评价单元图与分等因素因子图套合，即可计算单元因素分值。单元因素分值计算的方法，目前较多使用的有以点代面、线性内插、面积加权。（7）、单元因素分值确定（8）、计算农用地自然质量分

因素法，采用几何平均法或加权平均法，计算各分等评价单元各指定作物的农用地自然质量分；样地法，采用代数和法计算农用地自然质量分。（6）、单元因素分值计算方法116（9）、计算农用地自然质量等指数（Ri）计算或查表，确定光温生产潜力指数（αtj）、产量比系数（βj）。

农用地自然质量等指数是按照标准耕作制度所确定的各指定作物，在农用地自然质量条件下，所能获得的按产量比系数折算的基准作物产量指数。（9）、计算农用地自然质量等指数（Ri）117（10）、计算农用地利用等指数（Yi）

农用地利用等指数是按照标准耕作制度所确定的各指定作物，在农用地自然质量条件和农用地所在土地利用分区的平均利用条件下，所能获得的按产量比系数折算的基准作物产量指数。（10）、计算农用地利用等指数（Yi）118（11）、土地经济系数

外业调查前，应根据收集到统计资料，以村为单位计算“产量-成本”指数，按照各村“产量-成本”指数的大小，初步划分土地经济系数等值区。（12）计算分等指数

分等指数是按照标准耕作制度所确定的各指定作物，在农用地自然质量条件、农用地所在土地利用分区的平均利用条件和农用地所在土地经济分区的平均经济条件下，所能获得的按产量比系数折算的基准作物产量指数。

（11）、土地经济系数119（13）、农用地等的确定

农用地等别应根据分等单元的农用地等指数值，采用等间距法进行土地等别的初步划分，等别间距为50个等别分。需要确定农用地自然质量等、农用地利用等的，也要按等间距法进行初步划分，等别间距同样为50个等别分。根据分等指数划分出的农用地等别应进行校验。（13）、农用地等的确定1202、农用地定级（1）、修正法

修正法是在农用地等别划分的基础上，对分等指数进行各种系数修正，以综合鉴定农用地级别的方法。

（2）因素法（3）样地法2、农用地定级121四、农用地估价

农用地价格是指在正常市场条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地所能够实现的价格。农用地宗地地价是指具体某一宗农用地，在正常市场条件下，于估价期日的评估价格。农用地基准地价价格是指针对农用地不同级别或不同均质区片，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。四、农用地估价1221、

1、益还原法收益还原法是将待估农用地未来各期正常年纯收益(地租)，以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。计算收益价格的基本公式：式中：P—土地价格；a—土地年纯收益；r—土地还原率；n—土地使用年期。1、

1、益还原法1232、市场比较法市场比较法是根据替代原理，将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较，并对类似农用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估农用地价格的方法。2、市场比较法1243、成本逼近法成本逼近法是指以未利用土地开发为农用地或中低产田改造所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。成本逼近法的基本公式如下：P=Ea+Ed+T+R1+R2+R3

式中：P：农用地价格；Ea：土地取得费；Ed：土地开发费；T：税费；R1：利息；R2：利润；R3：土地增值3、成本逼近法1254、剩余法剩余法是在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估农用地价格的方法。基本公式：P=A―B―C式中：P：待估农用地的价格；A：总开发价值或开发完成后的农用地的总价格

B：整个开发项目的开发成本；C：开发者合理利润。4、剩余法1265、评分估价法农用地价格是各种因素互相作用的结果，因此，评分估价法是以影响农用地收益的原因为估价的着眼点，按照一定的原则，建立影响农用地收益的因素体系和因素评分标准，进一步依据因素评分标准对待估农用地的相应条件进行评价赋分，按其得分值的大小，乘以客观的农用地单位分值价格，从而得到农用地价格的一种估价方法。5、评分估价法1276、基准地价修正法基准地价系数修正法的公式；P=P0×（1±∑K）×Kt×Ky

式中：P：待估农用地价格；P0：基准地价；∑Ｋ：宗地地价影响因素修正系数和；Kt：交易期日修正系数；Ky：年期修正系数。6、基准地价修正法1287、选定估价方法，试算宗地价格估价人员应熟知、理解并正确运用收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、评分估价法等以及这些估价方法的综合运用。估价方法应根据估价的目的、估价对象的特点、所收集到的资料状况选定。对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。宗地估价报告书包括估价结果报告和估价技术报告。7、选定估价方法，试算宗地价格129五、城镇土地分等定级

城镇土地分等定级是土地分等定级的一部分，是根据城镇土地的经济和自然两方面的属性及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。五、城镇土地分等定级130

土地等反映城镇之间土地的地域差异，它是将各城镇看作是一个点，研究整个城镇在各种社会、自然、经济条件影响下，从整体上表现出的土地差异，土地等的顺序是在各城镇间排列的。土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。通过分析投资于土地上的资本、自然条件、经济活动程度和频率等条件得到土地条件的差异，并据此划分出土地的级别高低。土地级的顺序是在各城镇内部统一排列的。土地等反映城镇之间土地的地域差异，它是将各城镇看作是一个131六、城镇土地估价城镇土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据。六、城镇土地估价132城镇土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格表示。城镇土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使1331、土地估价技术途径2、收益还原法3、市场比较法4、成本逼近法5、剩余法6、基准地价评估7、路线价8、基准地价系数修正法1、土地估价技术途径1345.8土地承载力评价土地承载力在这里是指土地人口承载力，它实质上是考察一定区域内，特定的土地生产潜力和投入水平条件下可能生产的食物总量与人均消耗量的总和之比的一个动态估算。5.8土地承载力评价135一、土地人口承载力的概念土地人口载力是在一定时期，不同消费水平下，单位面积的土地所能持续供养的人口数量。它反映一个地区，在一定消费水平下，单位面积的土地所能供养的最大人口数量。一、土地人口承载力的概念136二、土地人口承载力的研究方法目前，土地人口承载潜力的研究法常采用农业生态区法。（一）农业生态区法的概念农业生态区法是联合国粮农组织协同联合国基金会和国际应用系统分析研究为进行土地适宜性评价，计算作物光温生产潜力和计算土地生产潜力而创建的一种方法。二、土地人口承载力的研究方法137

农业生态区是指按气候、土壤、地形、水文等土地自然特征的异同原则而划分的一个区域（亦可称为农业生态单元、土地评价单元、制图单元），每个生态区内的自然特征基本一致。农业生态区是通过气候图、土壤图、地形图、水文图和土地利用现状图件的叠加而成的；农业生态区的划分，主要借助于地理信息系统Arc／Info、MapInfo、MapGIS等软件完成。农业生态区是指按气候、土壤、地形、水文等土地自138

（一）农业生态区法研究的步骤

1．土地资源清查土地资源清查，主要包括土地数量清查、气候清查和土壤清查。2．划分农业生态区农业生态单元的生成方法有两种：（1）手工叠加而成；（2）用计算机各类软件叠加。（一）农业生态区法研究的步骤1393.计算生态区的生产潜力在农业生态区图的基础上，叠加作物种类与种植制度分区图，以便匹配、修正与计算出两个生态区图的某个生态单元的作物产量，即光温生产力（灌溉农业生产力）与光温水生产力（旱作农业生产力）。3.计算生态区的生产潜力140

4．统计出每个行政区内的土地生产力在光温土生态区图与光温水土生态区图及其生产力计算的基砒上，分别叠加耕地资源清查图，一方面是在生态区图中输入了行政区的内容，另一方面是在每个基础行政区内，根据其灌溉地（水浇地水田）、非灌溉地（旱地）草地、水域等的面积统计，以及相应生态单元的匹配而计算出耕地、草地、水域等的土地生产力，最后可以统计出每一个行政区的土地生产力。4．统计出每个行政区内的土地生产力141

5．确定投入水平在上述有关土地生产潜力自然因素量化计算的基础上，进一步考虑经济投入的水平问题，从而使土地生产潜力的计算与一定的社会经济条件联系起来。

6．计算一定行政区内的土地人口承载力按人均（包括不同年龄、性别、不同工种的统计）每人每年所需热量、蛋白质折合为平均粮食量，并按一定行政区内的土地生产潜力来计算所能承载的人口。5．确定投入水平142

（三）农业生态区法应用的特点1．FAO研究的国家灌溉面积较小，对灌溉地产量的研究很粗，重点放在旱地作物生产上。而我国灌溉面积大，水浇地产量在总产量中占有举足轻重的地位，需作详细研究。（三）农业生态区法应用的特点1432．农业生态区法在计算土地生产力时，采用的一系列参数是根据10年前在非洲国家的实验结果确定的。除了我国自然环境和作物品种与这些国家不同外，随着作物育种的进步，作物品种的特性也有很大的变化，一般趋势是作物光合速度叶面积指数收获指数均有所提高，如小麦的收获指数已提高到0．6。所以必须采用通过我国自己的实验得出的参数来计算作物的潜在产量才能符合我国的实际。

2．农业生态区法在计算土地生产力时，采用的一系列参1444．农业生态区法在土地资源开发前景中没有考虑大型土地改良措施的作用，而我国人多地少，农业开发历史悠久，许多边际土地在外国能被认为是不适耕作的土地，在我国都采取了多种大型土地改良措施。4．农业生态区法在土地资源开发前景中没有考虑大145

5．一个农业生态单元的土地并不都是用来生产食物。在计算土地资源的食物总产量时，就发生土地总面积中有多少是用来生产粮食的问题。这就涉及到土地利用结构问题。FAO采用了简化的推食方法，它根据41个国家人均非农业用地面积的统计，参考马来西亚等少数国家个别地区的推算值和美国不同地区的平均值，假定人均非农业用地需要量为0.05公顷乘以人口数来推算117个国家非农业用地占用的土地面积。我们应用这种方法时，要根据我国的实际情况进行分析，确定较为合理的土地利用结构参数。5．一个农业生态单146三、土地人口承载力的计算一定区域内的土地人口承载潜力的预测或计算，只需获取两个参数：一是计算或预测出区域内土地每年的生产潜力；二是对应于生产潜力的区域，计算或预测出该区域内每年的人均消费量。两个参数之比即为区域土地人口承载潜力。三、土地人口承载力的计算147（一）土地生产潜力分析1．土地生产潜力的概念

土地生产潜力是指土地的生产力，它表明人们对资源利用的可程度，反映一个地区生产所能达到的最大水平。土地生产力又可分为土地自然生产力和土地经济生产力。

土地自然生产力是指土地依靠自然水、肥、热等自然供给条件所能生产的物质产品数量，也就是说在没有人类任何物质投入情况下，土地所具有的自然生产能力，一般用单位土地面积自然生产的干物质数量表示。（一）土地生产潜力分析148土地经济生产力是指在一定技术条件下土地的生产能力，即在投入人类劳动后，水肥基本满足，经营管理合理的条件下，以种植当地几种主要当家作物而形成的生产能力。它是在计算土地自然生产潜力基础上，又考虑了水、土壤、经济技术投入等因素的影响下，而计算的土地生产潜力。它是土地自然再生产和经济再生产共同作用的产物。土地经济生产力是指在一定技术条件下土地的生产能力1492．土地生产潜力分析的方法（1）土地自然生产潜力分析的方法

1．通过年平均气温计算光温生产潜力假设在作物生长期中，除光温条件外，不在受其它条件的限帛，也就是说在土壤养分、水分等都能满足条件下的土地最大生产潜力。一般地区难以达到，但在灌溉条件下有可能实现。计算模型为：2．土地生产潜力分析的方法150Yt=3000/(1+e1.42-0.141t)式中：Yt是光温生产潜力（g/m2·年）

t是年平均气温（℃）

e是自然对数的底数，为2.718281828这种计算方法比较简单，只要选取若干年的平均气温，取其平均值代入公式计算，即可得到光温生产潜力。Yt=3000/(1+e1.42-0.141t)1512．通过年平均降雨量计算降雨气候生产潜力它是在光温和土壤养分都能在整个作物生长周期满足需要的情况下，只受降雨量的限制而计算土地自然生产潜力的一种方法。计算模型为：Yp=3000/(1-e-0.00065p)式中：Yp是土地生产潜力（g/m2·年）

p是年平均降雨量（毫米）选取若干年降雨