标杆房企商业广场营销策划报告(大量图片)

七里香榭营销策划报告11/17/2022XX广场营销策划报告XX地产惠州分公司项目背景

为了配合贵公司的发展战略，实现项目的商业价值最大化，深圳XX惠州分公司有幸参与此次XX广场商业项目的策划工作，希望以真诚积极的服务态度、专业卓越的服务水平实现项目的圆满成功。项目概况项目位置：地处惠州大道与三新南路交汇处商业性质:1至3层裙楼商业商业面积：约12343平方米

目标与任务打造惠州又一核心商业旗舰短期内实现快速销售!开篇离开市场谈定位,再好的噱头都是空谈>>成果体系:项目评定市场需求空白点机会点分析定位分析：CCTI推导模型定位推导体系宏观定位策略功能定位档次定位客户定位业态组合形象定位经营模式价格定位发展建议项目地段分析XX广场凯宾斯基酒店、写字楼峰景国际中信城市时代商业、写字楼、公寓电信大楼佳兆业商业、酒店、写字楼、公寓图书馆体育健身馆市政府市民广场１、地处惠州江北开发区，未来江北ＣＢＤ核心商圈；２、项目片区内五大商务写字楼；３、中信1.5万㎡、佳兆业2万㎡大型商业；４、凯宾斯基、佳兆业两座五星级酒店；５、四周市政配套完善，图书馆、体育健身馆、市民广场、市政府等有力支撑；６、沿惠州大道，周边专业型市场聚集；本案项目交通分析东江大桥中信东江大桥合生大桥惠州大桥沿江路惠州大道云山路三新南路三环路铁路通向博罗通向博罗XX广场１、紧邻惠州标志性大道－惠州大道，交通便利，四通八达。北到博罗、河源，南通海丰、汕尾，同时，又连通广惠高速、惠盐高速，可直达广州、深圳；２、目前约有１８条公交，１４条省内长途途径该项目达到惠州所辖区域以及省内各个城市；本案项目人流分析佳磊华丽君华府财富公寓TCL雅园粮食大厦江北新苑检察院凯宾斯基市政府水北新村工商局法院盛丰商务大厦中银国际先科大厦１、项目周边现有居住氛围、商务氛围清淡、人流较少；２、惠州大道以专业市场为主的商业形态不需要借助太多的人流，同时也不能提升片区人流；３、项目地未来将打造成江北商务、行政办公、娱乐等为一体的现代化综合性ＣＢＤ区域；XX广场本案项目周边商业分析XX广场碧水湾商业街狐狸城丽日购物广场佳兆业商业天志家居广场纺织布料城义乌小商品市场亚太家居市场弘雅文化艺术商城新世界购物广场国际电子城顺德家居广场中信城市时代商业ＣＢＤ未来核心商圈零售商圈1、沿惠州大道两侧延伸，形成以顺德家居、天志家居、国际电子城、弘雅文化艺术商城、纺织布料城、亚太家居、义乌小商品市场等专业型市场为主要组成部分的商圈；立足惠州，辐射粤东。但是专业市场的主要经营特点是以批发为主而零售为辅，对人流的带动不足，项目周边缺乏人气。２、由丽日、狐狸城形成的江北零售商圈，但由于江北人气不足，零售商业消费力不强。本案本案附近——中信城市时代15000平方米商业周边商业项目本案附近——峰璟国际10000平方米三层商业本案附近——惠州纺织布料料城16000平方米商业本案附近——义乌小商品批批发市场二期期38000平方米商业周边商业项目目>>项目SWOT矩阵分析:优势S（strength）：地处江北未来核心CBD商圈区域；临靠惠州大道，交通便利；临街面宽，展示效果好；周边专业市场聚集，成熟商圈；劣势W（weakness）：项目片区周边住宅较少，常住人口不足；人流较少，零售消费力不强；周边零售商圈氛围清谈，没有支撑；人流引导困难；机会O（opportunity）：惠州商业处于发展阶段；业态布局能利用市场空白点；周边其他市场可以形成集聚效应；威胁T（Threat）：目前，项目周边新建商业项目较多，形成直接竞争；结论：项目目目前周边环境境无法支撑本本案走零售密密集型消费商商业类型路线线，现在按传统商业方方式靠引进百百货超市来带带动人气的做做法去操作该该项目的时机机尚不成熟；；项目总结分析析江北未来CBD核心商圈零售商业氛围围清淡片区新建商业业面积近100000平方米交通便利，四四通八达周边专业型市市场集聚住宅少，常住住人口不足拔高项目立足足点,参与城市商业业运作拨高项目定位位立足点,立足惠州城市市商业业态布布局,寻找商业空白白机会点,与城市现有业业态错位经营营才是本项目目的出路。惠州城市商业业运作研判惠州传统商业业圈西湖商圈百佳商圈天虹-人人乐商圈位置主要业态及主力商家档次消费群体天虹——人人乐商圈麦地路辐射范围酒店、餐饮、服饰、数码、装饰、休闲娱乐，人人乐、天虹、女人世界、顺电中高档次香港、深圳、东莞、本地的高收入群体百佳——时代百货商圈南坛路、下埔路附近品牌服装、医药、鞋类、珠宝首饰较多，百佳、时代广场、源东国际商场、海鹏购物中心中档商业中等收入群体西湖——步行街商圈中山西路、五四路、国庆路辐射范围惠州商业步行街，主要以经营服装、珠宝首饰、鞋类、手机为主，丽日购物广场中低档次本地居民商业网点众多多，规模庞大大，业态比较较全面，人流流量和销售额额巨大，市级级商业中心。。日均客流量量达10万人次，节假假日更高达20人次以上，年年营业额初步步估计超过15个亿。天虹——人人乐商圈目目前惠惠州最具人气气的核心商圈圈西湖商圈惠惠州州最早形成的的商圈历史悠久，在在惠州市民心心目中的地位位相当高，以以西湖丽日百百货和商业街街为主体。由由于毗邻西湖湖，购物环境境一流，相当当一部分的游游客也成为了了顾客。目前前日均客流量量达5万人次，节假假日更高达10人次以上，年年营业额初步步估计超过3个亿。以百佳购物广广场和时代百百货为主体。。惠州早期的的富人区，日日均客流量达4万人次，节假假日更高达8万人次以上，，年营业额初初步估计超过过5个亿。南坛下埔商圈圈惠惠州早期期形成的商圈圈经营业态主要要以百佳、人人人乐、天虹虹等国内知名名零售业为主体，周边辅辅助以餐饮、、娱乐等其他他配套经营，，是以满足人人们日常消费所所需的闲散性消费零零售业态。商圈的形成都都处于城市中中心地段，人人口密集型区区域，商圈有5-20万人流做支撑撑，零售经营营业态竞争态态势已基本形形成，商圈内密集型消费特特性突出。惠州传统商圈圈特点惠州未来商圈圈—江北商圈江北商圈商圈位置主要业态及主力商家档次消费群体丽日——狐狸城商圈以云山西路和文昌路十字为核心丽日购物广场、碧水湾商业街、狐狸城、金宝购物城等组成中高档次江北区域消费者惠州大道——专业市场商圈沿惠州大道两侧延伸顺德家居、天志家居、国际电子城、弘雅文化艺术商城、纺织布料城、亚太家居、义乌小商品市场等中档商业惠州及周边城市以丽日购物物商场、狐狐狸城、碧碧水湾商业业街形成的的零售商圈圈，是江北现代综合性性购物型商商圈.江北-丽日狐狸城城商圈零零售综综合型购物物以顺德家居居、天志家家居、电子子城、弘雅雅文化艺术术商城、纺纺织布料城城、亚太家居、、义乌小商商品市场等等专业市场场为主要组组成部分；；立足惠州州，辐射粤东。。江北-惠州大道商商圈专专业市场带带以丽日购物物广场、碧碧水湾商业业街、狐狸狸城、金宝宝购物城等等组成江北北目前唯一一的现代购购物型商圈圈，辐射整整个江北；；以顺德家居居、天志家家居、电子子城、弘雅雅文化艺术术商城、纺纺织布料城城、亚太家家居、义乌乌小商品市市场等专业业市场形成成的专业市市场商业圈圈,立足惠州,辐射粤东；；江北商圈特特点惠州商业发发展状况项目所在片片区花边岭商圈圈江北商圈惠阳商圈惠州市商业业体系可分分为：市级级商业中心心、区域商商业中心、、社区（居居住区）商商业、街坊坊商业、专专业（特色色）街（区区）、独立立镇商业和和各类市场场、物流中中心等。本市市级商商业中心由由惠城花边边岭市级商商业中心和和江北、惠惠阳、陈江江三个市级级商业副中中心（一级级商业中心心）组成。。该商圈服服务于本市市及周边城城市群，客客流总量在在50－60万人人次次以以上上。。陈江江商商圈圈商圈主要业态及主力商家档次消费群体花边岭商圈主力商家：沃尔玛、新一佳、吉之岛、人人乐、天虹、海雅百货等配套：酒店、餐饮、服饰、数码、休闲娱乐等主题性商场：女人世界、顺电、国美等专业市场：建材装饰中高档次城惠州及周边地区闲散消费的密集形消费群体江北商圈专业性市场：布料市场、国际电子市场等主题性商场：义乌小商品市场等百货商场：丽日购物广场、狐狸城等中等档次定向采购型消费群体2007，进进驻驻惠惠州州的的零零售售商商家家有有13家之之多多，，其其中中包包括括沃沃尔尔玛玛、、日日本本吉吉之之岛岛、、新新一一佳佳超超市市等等国国际际知知名名大大型型零零售售商商,主分分进进驻驻花花边边岭岭市市级级商商业业中中心心,营业业面面积积1.5万平平米米以以上上的的专专业业市市场场超超过过10家，，涉涉及及食食品品粮粮油油、、果果品品蔬蔬菜菜、、机机动动车车交交易易、、装装饰饰建建材材等等多多个个行行业业，，分分布布于于城城区区及及城城乡乡结结合合部部.零售售业业态态商商业业布布局局基基本本完完善善,业态态饱饱和和,同质质竞竞争争激激烈烈,弥补补市市场场空空白白的的专专业业性性市市场场将将成成为为惠惠州州商商业业布布局局机机会会点点。>>项目目CCTI定位位推推导导:态势势（（Trend）消费费者者（（Consumer）竞争争者者（（Competitor）自身身资资源源（（Itemself）项目目定定位位走走向向项目目在在地地段段、、交交通通及及周周边边配配套套功功能能方方面面的的优优势势，，为为定定向向型型消消费费打打下下坚坚实实基基础础。。惠州零售售商业竞竞争激烈烈，市场场空缺的的专业性性市场为为商业布布局机会会点。本本项目区区域人气气不足，，商业发发展形成成密集型型消费商商圈的时时机尚不不成熟。。弥补市市场空空白的的定向向型消消费商商业类类型项目区区域常常住人人口较较少，，靠区区域消消费支支撑本本商业业项目目，需需要长长时间间的经经营培培养，，不能能起到到快速速回笼笼资金金的效效果，，立足足惠州州，引引领粤粤东消消费是是项目目的方方向。。惠州定向向型消费费业态研研判定向型消消费类别别类别市场占有电器有家居建材有礼品空白灯具有服装批发空白文具有图书有音响空白电子市场有小商品有儿童产品空白女人世界有体育用品空白数码产品有茶产品空白休闲娱乐有惠州定向向型消费费业态,处于发展展上升阶阶段,市场空白白点较多多,机会较大大,那么到底底哪种业态态是适合合我们的的项目需需求呢?商业运营商商业地产商定位再思思考发展商的的经营理理念直接接影响到到业态的的选择，，商业运运营商以以后续经经营为盈盈利目的的，在业业态选择择上不考考虑商户户的经营营面积大大小对销销售的影影响；商商业地产产商以铺铺位销售售为最终终目的，，以实现现资金快快速回笼笼，因此我们们的业态态选择不不仅要为为经营、、楼盘配配套、提提升住宅宅价值三三方考虑虑，还要要为利于于销售做做好铺垫垫。满足项目目商业条条件规避对项项目人流流要求较较高的业业态。满足市场场需求市场对定定位的支支撑力度度。满足项目目配套需需求项目商业业将承担担项目配配套、服服务城市市与辐射射周边的的三重功功能。符合项目目大环境境项目周边边专业型型市场积积聚，商商圈成熟熟，可以以为本项项商业做做支撑．．与销售条条件相吻吻合业态经营营对铺位位面积的的选择利利于商铺铺销售达达到快速速回笼资资金要求求。业态定位位原则:业态与本本项目契契合度评评比行业地段（2分）人流（2分）片区消费能力（1分）交通（2分）市场环境（1分）项目规模（1分）利于销售（1分）结论服装批发9分家电3分娱乐6分儿童产品3分数码产品4分音响产品2分家居建材9分茶产品10分百货超市6分备注:评分标准准以10分为满分分,分值越高高,即业态与与本项目目契合度度越高.项目主题题定位建建议建议一惠惠州茶茶叶批发发市场以上综合合分析:项目主题题定位建建议建议二惠惠州服服装批发发市场项目主题题定位建建议建议三惠惠州州家居建材材市场业态与项目目契合度分分析(服装批发)地段不需在城市市商业中心心地段，项项目交通便便利．人流片区消费费销售售市场场环境境(不符符合合)主要要吸吸引引定定向向采采购购型型消消费费，，人人流费要求不高。不以片区人口口为依托，业业态主题明确确，辐射范围广。１、招商对象象对铺位面积积要求不高且且独立，符合合投资者投资资心理，利于于铺位快速销销售。２、铺位形态态符合产权式式销售模式，，规避了虚拟拟产权式销售售对前期大商商家招商依赖赖性过高的弊弊端。惠州本地尚不不具备产业基基础和市场基基础条件。服装批批发(9分)家电电娱乐乐儿童产产品数码产产品茶产品品项目支支撑音响响家居建建材百货超超市业态与与项目目契合合度分分析(家居建建材)地段不需在城市市商业中心心地段，项项目交通便便利．人流片区消费销售(不符合)市场环境主要吸引定定向采购型型消费，人人流性、闲闲散消费要求不高高。不以片区人人口为依托托，业态主主题明确，，辐射范围广。１、招商对对象对铺位位面积要求求大，不符符合投资者者投资心理理，不利于于铺位快速速销售。２、铺位形形态不符合合产权式销销售模式，，而采用虚虚拟产权式式销售方式式,会在前期对对大商家招招商依赖性性过高而影影响商铺的的销售.惠州经济及及房地产市市场的快速速发展,有着雄厚的市场基础础做支撑。。服装批发家电娱乐儿童产品数码产品茶产品项目支撑音响家居建材(9分)百货超市业态与项目目契合度分分析(茶产品)地段不需在城城市商业业中心地地段，项项目交通通便利．．人流片区消费销售市场环境主要吸引定向向采购型消费费，人流性、、闲散消费要求不高。。不以片区人口口为依托，业业态主题明确确，辐射范围广。１、招商对象象对铺位面积积要求不高且且独立，符合合投资者投资资心理，利于于铺位快速销销售。２、铺位形态态符合产权式式销售模式，，规避了虚拟拟产权式销售售对前期大商商家招商依赖赖性过高的弊弊端。符合本地人文文文化、生活活习惯，有市市场基础。服装批发家电娱乐儿童产品数码产品茶产品(10分)项目支撑音响家居建材百货超市项目主题定位位以茶文化为主主题演绎休闲健康康生活方式的的茶叶批发市市场项目功能定位位诠释：把文化与与经商两者最最大限度地融融合起来，集文化传播、、茶艺休闲、、产品展示、、产品销售四四位一体的茶茶叶批发市场场。以文化带动商商业，以商业业传播文化集文化传播、茶茶艺休闲、产产品展示、产产品销售于一体的茶叶叶批发市场。。功能定位项目市场定位位弥补市场空白白，引领行业业先驱形象定位立足惠州辐辐射粤东惠州首家大型型茶叶批发市市场档次定位以特色经营的的中高档次为为主项目档次营造高档次、、休闲、宁静静的格调品茶茶空间和购物物空间，让客客户体会中国国茶道文化的的深邃与精华华。客户定位国内品牌茶产产品生产商惠州知名茶产产品经销商核心客户重点客户游离、偶得客客户普通茶产品经经营者茶产品体验者者与茶产业相关关的其他客户户客户群体定位位惠州分销商周边分销商惠州及周边消消费者来惠州旅游者者惠城管理模式统一管理分分散经营定位市场论证证市场发展状况况2003年，中国茶产产业总量就已已突破百亿，，以后几年，，中国茶市场场每年以百亿计的的速度在增长长。而茶饮在在世界范围内内的增长！目目前世界人均茶叶消费费0.5公斤，已大大大超过中国人人均消费0.33公斤，国际茶叶年交易额额已超过1000亿元，且每年年都在快速增增长！2006年广东省茶叶叶年销售量达达7万多吨，人均消费量量1千克，总销售售额约为60亿元人民币，茶类特性最终证明茶是是最佳天然保保健饮料，不不愧为“中华华国饮”，并并被称为“二二十一世纪饮饮料之王”。进入新新的世纪，日日本很多咖啡啡店都改成了了茶艺馆；美美国人也因看看好茶叶的抗抗癌保健功能，喝茶的的人也不断增增多。每一次次冲击，都带带来茶叶市场场的结构调整整，随着人们们对健康绿色生活的的追求，市市场不断扩扩大。三次冲击80年代咖啡的的冲击90年代碳酸饮饮料的冲击击矿泉水的冲冲击惠州茶产品品产业关系系链茶叶（产品品）8000余亩基地1000余经营店每天茶叶销售量达5000公斤分布在博罗罗县横河办办事处、惠惠城区潼侨侨镇和惠东东县山区等等地目前整个惠惠州市茶庄庄茶叶店有有一千多家家.都以店铺形形式分散经经营市区每天茶叶销售量达5000公斤，本地地茶叶只占30%，且大部分分是铁观音等乌龙茶。市场支撑力力度强劲，，行业催生生茶类专业业性批发市市场的经营营平台业态规划建建议租金金水水平平进行行业业态态规规划划时时，，应应参参考考不不同同业业种种的的租租金金承承受受能能力力及及铺铺位位的的位位置置，，进进行行合合理理的的布布局局安安排排。。面积积要要求求了解解不不同同商商家家的的面面积积要要求求有有助助于于进进行行铺铺位位划划分分，，不不仅仅有有利利于于招招商商，，更更有有利利于于实实现现项项目目的的销销售售价价值值最最大大化化。。工程技术术条件层高、柱柱距、荷荷载、电电气、给给水、排排水、排排烟、隔隔油池、、消防等等方面都都是业态态规划时时应考虑虑到的工工程技术术条件。。业态规划划考虑的的微观因因素业种的聚聚客能力力充分考虑虑不同业业种的聚聚客能力力，使各各业之间间形成良良性的互互补。辅助功能能区需求求辅助功能能区，是是指在商商业场所所中那些些必须具具备，而而又不能能用来当当作商铺销售或或招商直直接创造造利润的的面积。。例如楼楼梯、道道路、厕厕所、休休闲空地地、设备间、、绿化、、停车场场都属于于辅助功功能区范范围。不不同的商商家对商商业辅助助功能有不不同的的要求求。项目的的人流流动线线将业态态规划划与人人流动动线结结合，，将顾顾客引引导至至商场场的各各个区区域，，形成成良好好的经营营氛围围，提提升整整场的的租金金水平平，使使收益益达到到最大大。业态规规划考考虑微微观因因素业态规规划功功能满足两大功能销售功能在不影响后期物业持续经营的基础上，满足商铺的销售功能，实现项目收益最大。招商、、经营营功能能基于项项目定定位，，通过过合理理的业业态规规划和和布局局，有有利于于招商商的执执行和和后期期经营营管理理。主营业业态：：茶叶类类(红茶、、绿茶茶、黑黑茶、、白茶茶、龙龙井、、乌龙龙、花花草、、茶饮饮料、、减肥肥茶、、铁观观音、、普耳耳等)辅助业态：：烟、酒类（（洋酒、白白酒、红酒酒等）业态规划分分析：1、一、二层层是项目的的主出入口口，也是项目的对外外形象窗口口，这对产产品的经营品牌档次次要求较高高，同时也也必须符合项目的主主题定位思思想。另茶茶叶产品种类繁多、、消费能力力强、具有有很好的市场前景。。2、一、二层层的商铺销销售价格一一般较高，适合经经营租金承承受能力较较强的业种。3、根据项目目业态的规规划分布，，同时考虑到项目目的经营产产品的互补补性和连带性特点，，烟、酒类类产品可以以作为茶类产品在项项目中联动动经营，形形成市场经营的烟、、酒配套专专区。业态楼层规规划分布位置：一、二层业态规划分分析：1、由于经营营产品的自自身特点（（体积大）），对铺位位经营面积积要求较高高。２、、三三层层商商铺铺销销售售价价格格一一般般较较低低，，适适合合经经营营租租金金承承受受能能力力较较弱弱的的业业种种。。主营营业业态态：：茶具具类类(现代代茶茶具具、、古古典典茶茶具具、、紫紫砂砂茶茶具具、、陶瓷瓷茶茶具具、、石石材材茶茶具具、、木木竹竹茶茶具具、、玻玻璃璃茶茶具具、、漆漆器器茶茶具具等等)、根雕及相关关艺术品类。。业态楼层规划划分布位置：三层关于铺位分割割适应商场的主主力商户的要要求适应人流导向向的要求满足商场公共共空间的需求求制定合理的商商场实用率合理利用每块块地段本项目商铺划划分原则商铺合理划分分为开间和进进深的比例是是1:１.５——1：2；实用率不可低低于50%－６０％，通通道尽可能宽宽阔（如不少少于2M）；其主力商铺应应30M2左右，少量商商铺可在30M2以上但以50M2为限；铺位应采取半半开放式商铺铺设计；同时也要兼顾顾商场招商的的需要；本项目商铺划划分原则一层、二层：：面积约30M2，位置价值较较明显的铺位位面积适当扩扩大至三层：独立铺位面积积约50M2，位置价值较较明显的铺位位面积适当扩扩大至80M2；商业地产的营营销营销方式Marketingmethod先租后售租售结合售后反租整体出售只租不售营销方式形成一定的商商业氛围商户入住经营营进行发售先租后售.优点.保持整体形象象确保整体风格格和定位的前前后统一实现可持续性性租金回报.缺点.不能即时回笼笼大量资金承担的风险相相对较大先租后售通过对租赁、销售物业的比例、时效性进行控制通过销售缓解解资金压力对优质物业进进行经营继续续获取长期收收益租售结合一部分仅转让让使用权给商商户的经营模模式另一部分产权权与使用权出出售给投资者者租售结合长期经营获得得更多资金回回报快速回收大量量资金缓解资资金压力销售部分与自自营部分管理理难以统一易造成销售物物业与租赁物物业两极化租售结合.优点..缺点.租:商家出售中小投投资者者开发商商只有对对业态态经营营的建建议权权营销策策略组组合及及诠释释售后返返租.优点.整体形象较较好，，便于于后期期管理理收回投投资最最为快捷省去销售售、招招商和和后期期管理理工作作.缺点.寻找整整体买买家的的现实实可能能性尚尚需验验证不利于于获取取最大大利润润整体出出售.优点.统一管理，保持商场的整体形象可监控商场之行业及商户组合可实现商场的可持续性租金回报为开发商树立良好的业界形象.缺点.租金水平低，不利于开发商回笼资金并没有化解商业项目的开发风险只租不不售综合以以上考考虑，，建议议本项项目商业销销售模模式为为：“售后返返租”项目销销售模模式建建议总体策策略:先销销售售后后招招商商销售售：：前前三三年年经经营营权权归归发发展展商商所所有有返返租租销销售售，，年年回回报报8%，3年共24%.租赁赁：：““放放水水养养鱼鱼策策略略””交交铺铺位位保保证证金金既既可可经经营营。。第一年:免租，第二年:租金按50%比例收取取，第三年:租金按70%比例收取取.项目销售售策略类似案例例销售模模式分析析项目名称地址规模销售模式销售状况备注纺织布料城惠州大道旁16000平方米三年8%，返租销售好９月底开盘,已销售８５％以上义乌小商品二期惠州大道旁38000平方米三年8%，返租销售尚未销售正在认筹阶段国际电子城惠州大道旁10000平方米三年8%，返租销售好已销售完毕窗帘家饰城惠州市麦地南路19000平方米三年8%，返租销售尚未销售12.8号开始认筹返租销售售是惠州州市场目目前最常常用的一一种销售售模式，，同时也也取得很很好的效效果。关于定价价成本定价价市场比较较租金反推推投资回报报商业定价价方法惠州的商商业处于于高速发发展阶段段，不同同片区和和商业项项目因为为招商品品牌不同同，租金金变化较较大，所所以不宜宜采用租租金反算算法制定定本项目目的销售售价格；；项目周边现现有多个同同类型商业业项目在销销售，市场场具有较强强的可比性性，建议采采用市场比比较法制定定本项目商商业销售价价格。同类商业定定价项目售价（万元/m2）说明纺织布料城B1.9(首层)地段、交通优势明显义乌小商品二期C2.2(首层)义乌小商品一期市场较成熟，对二期商业有强烈带动作用窗帘家饰城D1.8(首层)与周边市场形成互补,商圈成熟.国际电子城E1.8(首层)地段、交通优势明显,具有良好的产业基础项目商业定定价项目XX广场A纺织布料城B权重40%义乌小商品二期C权重30%国际电子城权D重20%窗帘家饰城E权重10%物业区位2022222518物业交通1517172012项目规模1081578市场环境1515201512招商能力1512151312商业规划1515181513发展前景10812109综合值X100%97%119%105%84%项目商业定定价PA=PB*JB/XB+PC*JC/XC+PD*JD/XD+PE*JE/XEP=价格；X=综合值；J=权重系数。。PA=1.9*40%/97%+2.2*30%/119%+1.8*20%/105%+1.8*10%/84%PA=0.783+0.555+0.342+0.214PA=1.894万元/M2初步定位位：本项目商商业一楼楼价格约约每平方方米1.8--1.9万元招商篇项目招商商思路前期：“放水养养鱼”策策略，主要针对品牌龙头商家家及经营实力力强的商家，租赁条件上上给予一定的优惠促使使其进驻，并并通过其进驻驻的消息，来来带动其它商商家进驻。中后期：“筛子”策略略，对一些零散商商家，筛选有有品牌优势又又有经营能力力的商家。招商形式：综合考虑诸多多因素，为了了节省项目投投资成本及提提高工作效率率，XX建议议采用驻场招商和对对外定向招商商的招商方式。。项目招商策略略1、招商推广策策略通过媒体、报报刊杂志、户户外广告、网网络等对外宣宣传推广方式式，炒热本项项目“惠州文文化产业核心心商圈”、““健康休闲文文化体验基地地”等概念，，同时借助项项目住宅开盘盘热卖之机，，对外进行宣宣传推广造势势，营造适合合项目的发展展的市场环境境，趁势推出出项目商业部部分。2、招商商家先先后策略：先招品牌主主力商家，再再招次主力商商家，然后吸吸引一般散客客。品牌主力商家次主力商家一般散客3、招商区域策策略：先本土后周周边，层层推推进。其他城市周边城市（如东莞、深圳等）惠州——近交惠州