江苏地产经纪公司市场调研报告

地产经纪顾问有限公司市场报告宏观政策碧景苑微观环境分析区域竞争个案分析比较分析结论宏观政策货币紧缩政策。

07年以来，央行6次上调利率，一年期存款利率至4.14%，11次上调存款准备金率至15%。反屯地政策

1月7日，国务院的《关于促进节约集约用地的通知》指出对于闲置两年的土地要坚决无偿收回，闲置满一年不满两年的，则按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。住宅保障政策

国土资源部执法监察局副局长郭宝平表示，继续从严从紧控制建设用地规模的大趋势短期内不会改变。CPI保持高位，人民币继续升值。

07年我国CPI平均涨幅达4.8%，创11年历史新高。08年，人民币升值速度有望加快，预计对美元全年将升值10%。

政策分析货代紧缩抑制投资性需求限外政策限制外籍人士购房，空置面积增加反囤地政策，供给增加保障住宅政策落实城镇化进程进入发展快车道开发商融资难人民币升值，通胀延续，地产保值土地资源的稀缺结汇难限制外商投资保障性住宅比例有限，循序渐进成本不断提升房价下跌房价上涨抑制房价增长过快，限制投资性需求，促进地产市场理性发展。地产市场现状市场总需求旺盛，去化速度放缓

2007年，全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%，比上年上升5.8个百分点；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7%。以京沪为例，1月北京签约面积81.9万平方米，同比下滑34.2%；1月份上海住宅新房成交15617套，成交面积156.8万平方米，分别环比增长1.7%和4.2%，但成交面积较去年同期相比仍下降了10.1%。房价上涨延续，增速放缓

2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月降低0.6个百分点。以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长。

2007年，全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%，比上年提高8.4个百分点。

宏观调控作用延续，抑制作用显现。昆山市场成交状况楼盘名称当前批准预售套数均价（元/㎡）12月签约1月签约9月签约高端项目吉田国际广场733住宅5600办公6600272389蝶湖湾23826500（精）-124146华敏世家440住宅6800（毛）办公8700（精）191538御景苑20112000000红顶会馆51010000141025巴比伦花园50250005137低端项目东方丽池697500043752新城域278443002317442表一、昆山市主要楼盘近期成交状况分析：1、宏观调控作用显现，各案去化速度放缓。2、结汇难等限外政策出台，高端项目受影响程度明显。3、低端产品诸如新城域等依托低单价低总价优势，销售业绩依然良好。4、08年伊始，宏观调控影响延续、处于市场淡季，地产热明显降温。5、在股市不济，经济走势不变，没有新政策出台的前提下，08年上半年，昆山楼市将持续放缓。节后市场状况碧景苑微观环境分析震川路前进路青阳路秧浦路白墅路景王路未来CBD碧景苑碧景苑区位图中央商务区黑龙江路至前进路900m至市政府1700m至黄河路1700m至高尔夫练习场1300m至黑龙江路1300m区域特点：1、交通不便、市场不丰富、生活配套设施不完善2、与黑龙江路隔河相望，视觉可及距离市政府仅1700m结论：地理位置的劣势，是当前项目价值缺失的主要因素，因此如何扬长避短，凸显区域未来价值成为提升项目价值的关键。区域域竞竞争争个个案案分分析析竞争争个个案案黄浦浦城城市市花花园园绿中中海海天籁籁红顶顶会会馆馆同丰路前进路震川路青阳路樾河路黄浦江路案名黄浦城市花园开发商/代理**房地产有限公司楼盘地址玉山镇黄浦江中路与前进东路交叉口管理公司深圳天安物业物业费0.8元/㎡总建筑面积

161161㎡预售套数476套签约套数及比例465，97.7%目标客户群现阶段产品类型住宅主力户型面积两房86-88㎡、三房120-130㎡销售价格4500工程进度一期交房装修情况毛坯该案案一一期期16栋多多层层、、1栋小小高高已已基基本本售售罄罄。。基基于于完完整整的的商商业业规规划划及及小小面面积积低低总价价的的产产品品，，去去化化速速度度较较快快。。二期期将将于于月月份份开开盘盘，，2栋小小高高、、2栋高高层层。。500多套套，，主主力力面面积积80-90㎡㎡两房房，，均价价4700元/㎡㎡。竞争争个个案案分分析析———黄浦浦城城市市花花园园案名绿中海开发商/代理**（昆山）房产有限公司楼盘地址玉山镇朝阳中路**号

管理公司上海采玲物业物业费1.6元/㎡、1.8元/㎡总建筑面积170200㎡预售套数215签约套数及比例14，6.5%目标客户群企业主现阶段产品类型别墅主力户型面积170-270销售价格7000元/㎡起工程进度别墅外立面呈现装修情况毛坯（厨房、卫生间装修）该案案自自07年10月1日开开盘盘以以来来，，因因其其独独特特的的产产品品类类型型及及市市中中心心的的绝绝版版地地段，，销销售售业业绩绩不不错错，，但但受受宏宏观观调调控控影影响响明明显显。。3月底底4月初初即即将将推推出出小小高高层层，，两两房房（（110㎡㎡）、、三三房房，，3.1m层高高，，起起价价4200元/㎡㎡。竞争争个个案案分分析析———绿中中海海案名天籁开发商/代理昆山**房产开发有限公司楼盘地址同丰路与樾河北路交叉口管理公司天合物业物业费1.5元/㎡总建筑面积51412.6平米预售套数534套签约套数及比例368，69%目标客户群自住者居多现阶段产品类型住宅主力户型面积63-76㎡一房，128-130㎡销售价格4200工程进度施工阶段装修情况毛坯竞争争个个案案分分析析———天籁籁备注注：：天籁籁90㎡两房房去去化化速速度度最最快快，，当当前前63-76㎡一房剩剩余最最多。。市中心心的纯纯-静区域是是该案案的诉诉求核核心。。案名红顶会馆开发商/代理昆山**有限公司

楼盘地址玉山镇开发区震川东路**号管理公司昆山美亚物业有限公司物业费3.5元/平米总建筑面积72668平方米批准销售套数510销售套数及比例399，78.2%目标客户群以投资客为主,70%现阶段产品类型商住主力户型面积70-76㎡一房销售价格10000元/平米工程进度2008年7月15装修情况精装备注：：红顶会会馆采采用高高回报报率的的业务务策略略取得得不俗俗销售售业绩绩。竞争个个案分分析——红顶会会馆小结区域市市场不不成熟熟，产产品差差异化化，竞竞争压压力小小。产产品自自身价价值的的挖掘掘把握握是关键键。比较分分析比较分分析项目名称碧景苑天成佳园交通交通闭塞交通便利。柏庐路、长江路贯穿昆山南北生活配套配套设施尚不成熟近邻人民路、亭林路等成熟商业街环境工厂区生活区区位西邻青阳港，靠北娄江东临汉浦塘，南靠滨江公园潜在价值市中心稀有地段成熟生活区目标客户群白领精英台籍客户产品自身110-130㎡大户为主（180㎡以上）分析：：碧景景苑的的劣势势体现现在交交通、、生活活配套套及周周边环环境上上。化劣势势为优优势，，注重重产品品自身身特色色成为为关键键。天成佳园昆城之心地段价值典藏级大宅环境价值