2011年北京三里屯village考察报(商业地产项目考察报告)

商业地产项目考察报告--北京三里屯village二零一一年七月商业经营篇工程营造篇规划设计篇地理位置项目概况目录项目概况目录项目名称北京三里屯village项目类型街区式购物中心区位选址朝阳区工人体育场北路开业时间2008年7月项目规模总建筑面积17.3万㎡，其中南区9.06万㎡，北区8.23万㎡开发商太古地产建筑设计欧华尔顾问公司、KengoKuma&associates车位数量890个

（南区450个，北区410个，酒店25个）商业业态主力店（苹果店、国际著名品牌、特色品牌）、餐饮和酒吧、娱乐设施（美嘉欢乐影城）、精品酒店（瑜舍）基本概况三里屯VILLAGE是由19座建筑物组成的街区式低密度综合商业项目，分为南北两部分，设有可进驻200余个商店的零售空间及拥有99间客房的都会风尚酒店—瑜舍，总楼面面积13.5万㎡。三里屯VILLAGE是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目，该项目位于北京东二环和东三环之间的休闲娱乐商圈---三里屯—工体商圈，通过收购北京国峰置业的“新三里屯”项目而得。三里屯VILLAGE零售部分由太古地产及基汇资本（GawCapital）中国基金Ⅰ共同持有，其中太古地产持有80%股权，基汇资本中国基金Ⅰ则持有20%股权，项目内都会风尚酒店—瑜舍，由太古地产全资拥有和管理。街头表演广场活动背景故事123地理位置目录地理位置项目南侧区位图项目东南侧聚集了写字楼、宾馆、医院、太平洋百货等项目北侧区位图项目北侧和东侧聚集了大量的使馆；周边配套齐全周边配套交通情况公交三里屯站：乘坐113、115、406、416、431、701、758，下车即到

长虹桥西站：乘坐117、758、431、701、416、113、406、115，下车往西步行即到地铁10号线：团结湖站，A出口，往西步行即到2号线：东四十条站，A出口，往东100米，乘113、115、406、416、431、701、758，三里屯站下车即到

自驾车三里屯VILLAGE南区的入口位于南区与雅秀之间，出口位于朝阳教育局南路三里屯VILLAGE北区的入口位于3.3大厦与瑜舍之间，出口位于幸福三村五巷规划设计篇目录设计理念南区特色北区特色精品酒店三里屯VILLAGE的设计灵感来自老北京的“胡同”与“四合院”，并融入时尚元素。在传统的基调上，赋予古老事物以时尚的新面貌。通过几何型的造型和大胆饱满的用色，赋予每幢建筑独特的外观和个性，打造出一种具有国际性的外观设计。1风尚生活以人为本，经过欧华尔顾问公司为三里屯VILLAGE进行的建筑风格定位，一群享有盛名的建筑师们在日本前沿建筑大师隈研吾的带领下，也加入了这次项目的设计，打造出一个由19幢低密度建筑布局而成的大型开放式购物街区。顾客既可以在户外空间随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐。格局开阔，花园、庭院和小巷点缀其间。当你漫步其中，总能找到新的去处，让你亲近自然的同时，体会到探游的乐趣。2设计理理念设计方方案鸟鸟瞰图图设计方方案效效果图图设计方方案平平面图图设计方方案立立（剖剖）面面图通过不不规则则的几几何外外形和和，赋赋予每每幢建建筑独独特的的外观观和个个性。。建筑形形态及及建筑筑用色色不规则则的几几何外外形大胆饱饱满的的建设设用色色尝试性性的大大量运运用玻玻璃等等材料料，打打造一一种更更具实实验性性的外外观。。设置诸诸多内内街店铺展展示面面多体现店店铺“金角银银边”，平衡衡各空空间无无死角角天桥建建立二二层以以上水水平交交通系系统电梯及及室外外楼梯梯形成成系统统有效解解决各各楼层层的垂垂直交交通流线线，上上下楼楼层间间形成成有效的的联系系规划设设计篇篇目录设计理理念南区特特色北区特特色精品酒酒店南区主主要面面向年年轻时时尚人人群，，建筑筑风格格前卫卫个性性、色色彩缤缤纷，，独栋栋建筑筑之间间纵横横交错错的连连接，，体现现老北北京胡胡同的的风味味南庭上上传来来阵阵阵嬉笑笑声，，孩子子们在在喷泉泉的水水柱间间相互互追逐逐，享享受着着炙热热午后后的一一片凉凉爽。。如果果你不不想被被打湿湿，不不如在在喷泉泉边找找个位位子坐坐下来来，听听着广广场上上悠扬扬的音音乐，，让心心绪慢慢慢地地沉淀淀下来来；或或与朋朋友一一起呼呼吸这这清新新空气气的同同时，，筹划划下一一步的的探游游之旅旅。随着季季节的的交替替，广广场上上的活活动也也跟着着变化化，冬冬天的的溜冰冰场取取代了了夏日日的喷喷泉。。这里里会举举办专专业的的滑冰冰表演演，也也为想想在冰冰面上上一试试身手手的人人们提提供了了大好好机会会。三三里屯屯VILLAGE的冬天天不代代表着着严寒寒与低低温，，恰恰恰相反反，觉觉得这这里的的冬天天充满满了暖暖意规划设设计篇篇目录设计理理念南区特特色北区特特色精品酒酒店下沉式式院落落北区开放式庭院格局设计更接近四合院的氛围，建筑风格也更多地彰显了城市财富和生活风尚，多栋钻石型建筑，凸现出奢侈品牌的高雅格调。1喧闹都市中的清静庇所，北院不仅是一个放松心情、享用午餐和咖啡的好地方，还为各大时装秀和创意活动提供了一个绝佳舞台。北院位于三里屯VILLAGE北区的四合院内，放眼四周，I.TBeijingMarketCommedesGarçons、MiuMiu、EmporioArmani等国际知名品牌，更为这里的高雅意境增添了一份时尚格调。2下沉式式开放放的院院落：：聚集集众多多高端端奢侈侈品牌牌，环环境营营造典典雅、、闲适适，处处处体体现精致致、休休闲的的品质质生活活。规划设设计篇篇目录设计理理念南区特特色北区特特色精品酒酒店精品酒酒店--瑜舍瑜舍共共有99间开放放式客客房，，其中中包括括9间宽敞敞套房房和1间带有有240平米阳阳台的的复式式Penthouse；其中中过半半数客客房的的面积积超过过70平米。。同时时，瑜瑜舍是是一个个北京京城内内特色色餐厅厅和酒酒吧的的集合合体。。精品酒酒店大大堂大堂内内的等等候区区大堂内内的咖咖啡吧吧大堂内内的天天幕大堂内内展示示的现现代艺艺术品品中国传传统特特色元元素的的运用用精品酒酒店特特色工程营营造篇篇目录南区地地下一一层灯灯光设设计及及自然然采光光灯光设设计北区区地地下一一层人人工照照明灯光设设计北区区地地下自自然采采光自然采采光地下室室管线线标志标标识系系统夜间商商业气气氛商业经经营篇篇目录南区针对年年轻时时尚客客户群群体进进行业业态组组合北区聚集众众多国国际奢奢侈品品牌，，以奢奢侈精精致生生活品品质进进行业业态组组合业态组组合特特点业态组组合特特点商家罗罗列—总数及及业态态配比比业态配比（个数）商家罗罗列—南区商商家商家罗罗列—南区商商家商家罗罗列—北区商商家商家罗罗列—北区商商家商家罗罗列—业态（（女装装）商家罗罗列—业态（（男装装）商家罗罗列—业态（（运动动装/休闲装装）商家罗罗列—业态（（鞋/箱包/皮具））商家罗列列—业态（健健康/美容）商家罗列列—业态（书书籍/音乐/电子产品品）商家罗列列—业态（珠珠宝/手表/配饰）商家罗列列—业态（超超市/影院/童玩/家居/其他）商家罗列列—业态（餐餐饮）租金水平平运营情况况根据北京京市统计计局、国国家统计计局北京京调查总总队“物物业管理理形式大大型商业业设施专专项调查查”的部部署，北北京市朝朝阳区三三里屯统统计所完完成了对对三里屯屯Village内经营的的各类商商户的全全面调查查工作。。此次调调查采取取由各经经营单位位填写调调查表的的方式，，内容主主要包括括单位基基本情况况、经营营性质和和经营现现状。调调查结果果显示，，截止到2009年9月，三里里屯Village商业设施施内共121家商户营营业，2009年上半年年商品销销售总额额为2.91亿元，2009年上半年年超过2008年全年9400.2万元，增增长47.8%，商品销销售额呈呈现出快快速发展展态势。。截至2009年9月，三里里屯Village共121家商户营营业，按单位位类型划划分（见见图1），产业业活动单单位97家，占三三里屯Village所有商户户的80.2%，法人单单位20家，个体体经营户户4家。由此此看出，，产业活活动单位位占绝大大多数，，个体经经营户所所占比重重较小，，反映了其其在招商商引资方方面对国国际知名名品牌的的倾向。■产业活活动单位位占比最最高运营情况况从行业类类型来看看（见图图2），排在在第一位位的是零零售业单单位共99家，占三三里屯Village所有行业业单位总总数的81.8%；其次是是餐饮业业单位共共19家，占所所有行业业单位总总数的15.7%。零售和餐餐饮业占占三里屯屯Village单位总数数的97.5%。零售业单单位中，，主要以以服装零零售业为为主，共共计47家，占零零售业单单位总数数的47%，占三里里屯Village商户总数数的38.6%；其次是是鞋帽零零售业，，共计11家，占零零售业单单位总数数的11%，占三里里屯Village商户总数数的9%。餐饮业业单位中中，主要要以正餐餐和快餐餐经营方方式为主主，正餐餐和快餐餐服务单单位分别别7家，分别别占餐饮饮业单位位总数的的36.8%。零售业单单位经营营业态以以专卖店店为主，，如Adidas、Nike、Esprit、Swatch、苹果等等广受欢欢迎的专专卖店共共计90家，占零零售业单单位总数数的91%，占三里里屯Village商户总数数的74.4%，专卖店2010年上半年年实现商商品销售售总额2.2亿元，比比2009年全年增增加4670.4万元，增增长26.5%。餐饮业业中经营营正餐和和快餐的的单位2010年实现营营业额2845.9万元，比比2009年全年增增加1957.9万元，增增长68.8%。■行业类类型以零零售业、、餐饮业业为主运营情况况■零售业业和餐饮饮业销售售业绩增增长迅猛猛数据显示示，2010年上半年年实现商商品销售售总额（（营业额额）2.91亿元，2010年上半年年超过2008年全年9400.2万元，增增长47.8%。其中，，零售业业2009年上半年年实现了了2.5亿元，比比2009年全年增增加6876.7万元，增增长37.5%；餐饮业业2010年上半年年为2941.5万元，比比2009年全年增增加1797.1万元，增增长157%。三里屯Village销售业绩绩之所以以能实现现迅速增增长，一一方面得得益于其其与日俱俱增的知知名度与与影响力力，不断断吸引更更多的国国际知名名品牌的的加入和和消费群群体的关关注。截至2009年年底营营业商户户共82家，到2010年9月营业商商户已发发展为121家，商户户增加了了39家；另一方方面得益益于优越越的区位位优势，，她位于于拥有多多个大型型零售项项目、五五星级酒酒店、涉涉外高档档公寓、、高档写写字楼及及使馆区区的三里里屯地区区，为其其营造了了良好的的国际商商业氛围围。另外外三里屯屯Village是太古地产产首个在中中国内地落落成启用的的大型开放放式零售项项目，并把把众多国际际品牌的旗旗舰店和环环球店带到到三里屯，，使其成为为首都的国国际时尚中中心。运营情况■环球店和和旗舰店拉拉动效应明明显三里屯Village121家商户总营营业面积38550平方米（见见下表）。。其中，营业面积超超过1000平方米的8家单位共计计16310平方米，占占总营业面面积的42.3%，2009年全年销售售总额实现现1.3亿元，占三三里屯Village所有商户总总销售额的的67.8%，2010年上半年销销售总额1.7亿元，占总总销售额的的59.9%。由此看出，，营业面积积1000平米以上的的环球店和和旗舰店拉拉动了全行行业零售额额增长。三三里屯Village目前已吸引引了逾百家家国际知名名品牌签约约入驻，全全球最大、、面积达3300平方米的Adidas环球店，Moiselle和Puma的亚洲最大大店，户外外装备Columbia及周生生的的中国旗舰舰店、国际际著名品牌牌Montblanc和Sephora全国最大专专营店纷纷纷在此落户户。Adidas、Esprit、Uniqlo、Izzue、中关美嘉嘉欢乐影城城、苹果、、顺电、白白领服装等等营业面积积排在前8位的单位2009年上半年商商品销售总总额1.7亿元，占总总销售额的的59.9%，对总销售售额的增长长贡献率为为43.4%，这些品牌牌不仅能够够吸引更多多的消费群群体，而且且还能带动动其他品牌牌的发展，，为三里屯屯Village发展注入了了活力。运营情况■新品牌成成为发展亮亮点在北京不断断涌现商业业项目的同同时，一方方面品牌零零售商家正正在寻找新新兴区域开开设新的店店铺，另一一方面，投投资者也在在寻找合适适的投资物物业。三里里屯Village吸引了一批批新进入北北京甚至中中国的国际际知名品牌牌纷纷入驻驻，这其中中包括2008年初亮相京京城的前卫卫休闲品牌牌Uniqlo，以及越来来越受欢迎迎的StevenMadden、Bensherman、Coldstone、Elementfresh等品牌，这这5家新品牌2009年上半年实实现商品销销售总额3444.4万元，占总总销售额的的11.8%，它们为中中高端消费费者带来了了更为新鲜鲜时尚的购购物体验。。运营情况三里屯VillageLOGO三里屯Village的LOGO简单清晰，，有很强的的识别性，，突出了北北京三里屯屯village时尚、活泼泼的特点。。三里屯VillageLOGO“这里什么都都是，这里里什么都不不是”这里是三里里屯Village"三里屯Village广告语"这里是天堂堂，这里是地狱狱如果你爱一一个人你要带他去去如果你恨一一个人你要叫他来来这里是潮流流革命前线线这里是修身身持志后院院这里有偶像像出现这里有竹林林七贤这里名牌四四射这里素面朝朝天这里吃喝玩玩乐夫复何何求这里悲欢离离合天长地地久这里是诗人人的流放地地这里是艺术术的自留地地这里什么都都是这里什么都都不是这里是三里里屯Village"三里屯Village推广文案“这里美丽无无罪永不放放弃这里性感有有理难舍难难离这里让你一一心形象旧旧爱饮恨这里让你我我行我素羡羡煞旁人这里什么都都是这里什么都都不是这里是三里里屯Village"三里屯Village推广文案“这里的嘴巴说说听吧听吧这里的眼睛说说吃啦吃啦这里的耳朵说说想啊想啊这里的美食醇醇酒是五官错错位的理由这里的浅唱低低吟是芳心迷迷乱的接口这里世事无常常感官之上这里有情世界界物我相忘这里什么都是是这里什么都不不是这里是三里屯屯Village“三里屯Village推广文案三里屯Village推广广告片艺术展览三里屯VILLAGE拥有数目众多多的室内艺术术画廊，让顾顾客能随时随随地都欣赏到到各类艺术展展演。从跨界界合作的艺术术时装秀到全全球巡回的新新秀摄影展！！南区阿迪达斯阿迪达斯在三三里屯VILLAGE进行了一次了了不起的跨界界尝试。由阿阿迪达斯和设设计师DorophyTang合作的“KicksDiscovery””品牌概念店，，作为主创设设计师，Dorophy将她的混搭手手法发挥地淋漓尽致，，用中国传统统元素与西方方古典装饰在在店内进行了了大面积的搭搭配运用，给给人以惊艳的的视觉效果；同时时她还创作了了一系列的插插画作品，其其中包括为孩孩子们设计的的玩具——一双超大码的的阿迪达斯涂鸦球球鞋。三里屯Village推广活动由三里屯VILLAGE与北京原创设设计推广协会会联合主办的的“原创界@三里屯VILLAGE”，店铺位于地地下一层，旨旨在团结中国国原创设计能能量，扶植与与弘扬本土原原创品牌，推推动中国原创创设计力；同同时为本土原原创设计师首首次提供了在在京城中心区区域展示作品品的平台。原创界三里屯Village推广活动白领艺术空间间店南区的白领艺艺术空间店，，展出法国HiltonMcConnico的“流星的命命运”，通过过讲述一颗流流星最终变成钻钻石的故事，，给人以启示示。他用透明明的丝网制造造了一层层视视觉上的虚幻幻，并运用变变焦制造出对于奢奢华生活远近近不一的距离离感，配以不不同的音乐。。这位65岁的设计老顽顽童运用多种种炫人耳目的多媒媒体装置，展展示了他闻名名全球的品牌牌设计和装置置艺术。三里屯Village推广活动以太空间2011年度首展超验验当代艺术实实验展。本次次展览选择了了几位具有实实验性精神的的青年艺术家作品来还原原基于个体感感受与经验创创作的当代艺艺术面貌，通通过他们在实实践过程中有有意识的空间间生产和演变，更更直接地促成成当代艺术领领域的创造性性行为和今天天文化之间关关系的积极对对接与转化以太空间三里屯Village推广活动杨画廊2010年12月18日，临近圣诞诞节及中国新新年，位于三三里屯VILLAGE北区的杨画廊廊将举办她开开业后的第二二个展览——“再造的经典””。参展作品品为中国当代代艺术名家的的限量版版画画和艺术衍生生品。三里屯Village推广活动升空间升空间-陶瓷器艺术展展天地万物的存存在都必有气气场伴生，两两个物体之间间的相互作用用也是靠气场场来传递。例例如：人与瓷瓷器，之间的的影响力，存存在感，便由由次产生。。。。三里屯Village推广活动每周二晚三里里屯VILLAGE放肆夜跑三里屯Village娱乐活动三里屯village寻找麦兜活动动在三里屯village各处共隐藏着着十个麦兜及及其好朋友造造型的雕像,每个雕像旁都都有一个造型型章，在秘笈笈的相应位置置上盖上造型型章，凭印章章可以换到麦麦兜A-Z字母的胸章。。三里屯Village娱乐活动三里屯Village杂志theVillageTimes三里屯Village杂志三里屯Village杂志theVillageTimes三里屯Village杂志三里屯Village平面广告三里屯Village平面广告三里屯Village商业启示商业启示BECDA交通规划业态定位借鉴意义商业定位三里屯Village商业启示—交通交通出入方面面三里屯本身由由于历史地理理和后期酒吧吧开发的原因因，街道多处处于2－4车道，但由于于连接着工体体、使馆区、、长虹桥三环环、甚至朝阳阳公园和朝外外商圈，因此此车流量异常常大。进入方面：整整个该项目只只临一条主路路－工体北路路，所有的进进入车辆都要要自东向西经经工体北路进进入，而比邻邻其西侧的雅雅秀服装批发发市场是北京京有名的外贸贸服装批发市市场，这个市市场与VILLAGE共一条进入车车道，因此导导致车辆在进进入时需大量量时间等候；；驶出方面：自自车库驶出所所有的车都要要经过三里屯屯酒吧街，该该街道2车道的设置给给车辆的出入入造成非常大大的不方便。。地铁：该项项目离地铁站站大约2站地（兆龙饭饭店）距离虽虽不远，但由由于中间的商商气没有衔接接，只能靠项项目的大影响响力来吸引人人流走过来。。规划设计方面面建筑形式：整整个设计采取取BLOCK的形式非常适适合当今流行行的商业建筑筑形式，我们们可以在上海海的新天地看看到类似的形形式、也可以以在新开的朝朝阳公园SOLANA看到到。。在在街街道道尺尺寸寸感感非非常常紧紧凑凑的的三三里里屯屯采采取取这这种种建建筑筑形形式式是是老老道道的的发发展展商商太太古古地地产产多多年年商商业业地地产产经经验验的的集集中中体体现现，，非非常常棒棒。。外外立立面面方方面面，，大大量量采采用用彩彩釉釉玻玻璃璃和和折折射射角角度度让让建建筑筑物物在在传传统统的的北北京京鹤鹤立立鸡鸡群群，，虽虽然然西西单单大大悦悦城城也也采采用用了了类类似似的的结结构构和和立立面面但但整整体体效效果果显显然然远远远远差差于于village。内内部部空空间间布布局局，，BLOCK的形形式式很很好好但但对对于于商商业业来来说说最最难难的的是是如如何何组组织织动动线线，，要要让让消消费费者者感感觉觉逛逛起起来来不不累累、、不不乱乱是是非非常常难难的的事事情情，，同同时时北北方方的的天天气气也也让让类类似似的的商商业业建建筑筑很很难难解解决决气气候候和和风风沙沙的的问问题题。。今今天天SOLANA之所所以以如如此此艰艰难难就就同同此此有有关关。。太太古古地地产产在在这这方方面面非非常常有有经经验验：：清清晰晰的的导导识识标标志志系系统统、、高高低低错错落落的的品品牌牌建建筑筑体体形形式式、、各各建建筑筑之之间间的的空空中中走走廊廊连连接接这这三三条条最最重重要要的的措措施施基基本本解解决决了了这这个个问问题题。。设设计计亮亮点点：：退退线线之之后后留留出出的的广广场场、、大大色色彩彩运运用用的的建建筑筑体体、、超超大大型型LCD。三里里屯屯Village商业业启启示示—规划划设设计计业态态定定位位方方面面这方方面面一一直直是是香香港港地地产产商商的的优优势势所所在在，，尤尤其其是是太太古古这这样样的的老老字字号号。。三三里里屯屯VILLAGE可以以说说是是太太古古在在大大陆陆开开业业的的第第一一个个商商场场，，因因此此在在业业态态定定位位方方面面非非常常费费心心思思，，我我相相信信是是非非常常研研究究了了三三里里屯屯、、甚甚至至整整个个东东三三环环的的消消费费特特点点。。三三里里屯屯的的特特点点是是：：时时尚尚、、年年轻轻但但多多了了国国际际化化这这个个特特点点。。业业态态定定位位决决定定了了规规划划设设计计、、招招