上海市某智能化超甲级办公楼销售建议书

****大厦

营销推广建议书产品篇产品概况产品卖点挖掘产品定位营销篇目标市场定位销售价格定位销售周期建议营销策略建议推广篇推广计划主要推广区域媒体投放计划港联优势目录产品篇产品概述“****大厦”位于静安区成都北路与威海路的西南角，处于人民广场、南京路、淮海路三大CBD环绕之中，地理位置极其优越。“****大厦”是一座纯美式5A智能化超甲级办公楼。“****大厦”主要技术参数占地面积：5310平方米总建筑面积：46000平方米建筑高度：99.7米建筑层数：26（主楼），7（附楼），3层（地下）车位：160个

创造性的弧线型建筑外观设计，现代人性化的空间布局完美现代的低反射镀膜中空玻璃幕墙后现代主义风格高档装修，主要设备、材料均采用国际知名进口品牌网络架空地板，办公区净高2.7米分区加新风空调系统，24小时冷热供应，超大新风量，消毒、过滤、加湿等多项功能超5A级智能化系统，每户配备尖端智能控制魔盒每层设高级行政专用洗手间，直饮水系统公共商务秘书，国际视频会议中心，主题餐饮、雪茄酒吧产品篇产品内部卖点挖掘交通便利

交通成为影响办公物业市场的首要因素，便利交通是提升办公物业附加价值的重要砝码。地段高档高档地段是体现入驻企业品牌实力的重要考量因素，实力企业均会选择高尚地段的高品质办公物业。商圈云集

人民广场、南京路、淮海路三大CBD汇聚了浦西市场最高端、最大体量的办公物业，强大的聚集效应吸引了越来越多的实力企业入主，为提升地段价值起到了不可估量的作用。配套完善产品篇产品外部卖点挖掘产品篇产品定位浦西商务经典静安区地标建筑5A智能化超甲级办公楼“****大厦”，为一座26层现代化的高智能商务办公楼，坐落于尊贵豪华的人民广场商圈，“****大厦”，人民广场新商务地标。销售价格的制定受多种因素的影响，归纳起来有以下几个制约因子：市场是基础，产品是核心，营销技巧与推广包装是辅助手段。产品价格的制定要在市场的基础之上综合考虑产品自身特制及外在制约因素，得出项目的客观合理价格，同时要在营销公司强大的营销技巧与推广包装的辅助支撑之下，对项目潜在的利润空间做出大胆而合理的预测。本案销售价格建议：3200美元/平米（均价）2500－3800美元/平米（价格范围）营销篇销售价格定位市场产品推广包装营销技巧营销篇销售时间节点结构封顶主体2/304.9竣工04.1205.12工程节点销售节点申请预售许可证开始预售完成主要销售任务06.4本项目目前可申请预售许可证，预计年底结构封顶，2005年12竣工，根据以上工程进度，我司制定了几个关键的销售时间节点，鉴于本案品质较好，总价较高，应该根据产品特点，在不同的销售阶段推出不同区段的，以下我们将结合本案的整体营销策略制定的分阶段推广策略，以利于销售价格的拔升以及整体销售目标的实现：推案顺序： 主楼→附楼主楼：中区→低、高区

注：低区2-7层，中区8-17层，高区18-26层本项目品质好、面积大、总价高、客户层面狭窄，销售速度受客观因素影响，相对会比较缓慢。我司综合考虑本案产品特点、市场现状、公司客户资源等因素，同时本着贵司利润最大化的原则，制定以上如下销售计划。营销篇销售周期建议营销阶段主推区段持续时间（月）销售目标开盘强销期主推中区320%持续强销期310%第二强销期主推高区辅推低区、附楼215%第二持销期320%第三强销期主推低区、附楼辅推高区315%第三持销期210%清盘期剩余210%总计----18100%以租带售策略鉴于本案销售周期较长，先期引进大型知名企业入驻对于提升楼盘品质及知名度将会起到事半功倍的效果，利于增强投资者的信心。零首付促销策略

由于本案的面积大、总价高，市场客户层面狭窄，发展商可以采取首付款分期支付、发展商担保等变相促销手段降低购房者的先期资金压力。营销策略建议营销篇其他营销策略体验式营销策略、充分展示策略、蓄水开洪策略、情感营销策略等的综合运用将是本项目推广过程中的战略联盟。营销篇目标市场定定位投资客源以机构投资资者为主，，例如各种种信托基金金、投资基基金、大型型投资机构构，为追求求长期而稳稳定的投资资回报，选选择风险相相对较小的的高品质办办公物业。。发展中的外外资及内资资企业公司在快速速扩张的过过程中，预预期未来公公司将有较较大发展，，公司规模模将有较大大幅度扩张张，为了保保证以后办办公空间的的充足性，，预先购置置较大面积积的办公空空间，一部部分用于自自用，一部部分用于出出租。大型民营企企业近年来，国国内民营经经济快速发发展，大批批民营企业业迅速崛起起，民营企企业相对于于外企、国国企而讲，，更加注重重品牌的塑塑造、自身身的包装，，因此，成成为高档办办公物业的的生力军。。推广篇根据本案体体量及高档档办公楼市市场现状分分析，预计计本案推广广计划约18个月的时间间，同时将将整个推广广周期划分分为三个阶阶段，在不不同阶段根根据项目工工程进度及及产品类型型划分强销销期和持续续期。考虑虑到本案的的目标客户户多为高端端企业客源源，同时需需拓展全市市及“二外外”（即外外地、外国国）的购房房市场，故故广告的投投放遵循针针对性强、、有效性强强、涵盖面面广、渗透透力强、点点面结合等等特点。推广计划推广阶段1．引导期（（形象）2．内部预预订期（基基本与引导导期一致））3．开盘强强销期（现现房，推出出低区、附附楼）4．第一持持销期（开开盘热销期期过后，消消化低区剩剩余房源））5．第二强强销期（，，推出中区区层面）6．第二持持续期（第第二强销期期过后，消消化中区剩剩余房源））7．第三强强销期（成成品房，推推出高区层层面）8．第三持持续期（第第二强销期期过后，消消化高区剩剩余房源））9.扫尾期（临临近尾期，，消化剩余余房源）推广篇引导期本阶段以市市场预热、、积累有效效客户为主主，故以市市场引导为为主要宣传传口径，在在媒体运用用方面以““新闻性结结合广告性性”为突破破口，避免免大量的平平铺直叙的的楼盘介绍绍，避免大大的广告费费用的投入入。推广目的形成市场预预热，引起起市场的广广泛关注；；让目标消费费者对本案案产生初步步认知，产产生购买欲欲望；在消费者中中树立起““顶级办公公物业”的的初步印象象。媒体组合平面媒体＋＋户外媒体体＋网站推广预算80万元推广篇第一营销期期经历前期的的市场引导导和内部预预订期的客客户积累，，推广的范范围和力度度都十分有有限，本阶阶段应展开开大强度、、全方位、、立体化的的媒体攻势势，本阶段段以情感诉诉求为突破破口，来打打动购房者者。为达到到轰动效应应，起到造造势的效果果，媒体广广告费用应应大手笔投投入。推广广目目的的树立立良良好好的的楼楼盘盘形形象象，，在在购购房房者者中中形形成成良良好好的的知知名名度度和和美美誉誉度度；；实现现开开盘盘前前的的客客户户积积累累，，尽尽早早抓抓住住一一批批持持币币待待购购的的有有效效客客户户；；蓄势势待待发发、、轰轰动动开开盘盘，，树树立立良良好好的的市市场场形形象象。。媒体体组组合合平面面媒媒体体＋＋户户外外媒媒体体＋＋电电视视媒媒体体＋＋网网站站＋＋SP活动动推广广预预算算230万元元推广广篇篇第二二营营销销期期经过过第第一一营营销销周周期期的的市市场场宣宣传传和和强强势势引引导导，，推推广广的的范范围围和和力力度度都都十十分分强强大大，，本本阶阶段段应应延延续续第第一一周周期期的的市市场场效效果果，，展展开开大大强强度度、、全全方方位位、、立立体体化化的的媒媒体体攻攻势势，，本本阶阶段段以以实实体体诉诉求求为为突突破破口口，，来来锁锁定定购购房房者者。。为为继继续续保保持持市市场场的的轰轰动动效效应应，，媒媒体体广广告告费费用用应应继继续续大大量量投投入入。。推广广目目的的继续续树树立立良良好好的的楼楼盘盘形形象象，，在在购购房房者者中中形形成成良良好好的的美美誉誉度度；；锁定定第第一一销销售售周周期期的的良良好好市市场场效效果果，，延延续续热热销销的的良良好好局局面面；；实现现后后续续客客户户积积累累，，锁锁定定有有效效目目标标客客源源。。媒体体组组合合平面面媒媒体体＋＋户户外外媒媒体体＋＋电电视视媒媒体体＋＋网网站站＋＋SP活动动推广广预预算算190万元元推广广篇篇第三三营营销销期期经过过前前两两个个营营销销周周期期的的市市场场宣宣传传和和强强势势引引导导，，预预期期会会取取得得良良好好的的市市场场效效果果，，本本阶阶段段应应在在前前两两个个阶阶段段的的市市场场基基础础之之上上，，继继续续扩扩大大市市场场效效应应，，展展开开有有针针对对性性的的、、情情感感式式的的媒媒体体攻攻势势，，推推出出最最高高价价位位的的单单元元，，为为继继续续保保持持市市场场的的轰轰动动效效应应，，媒媒体体广广告告费费用用应应继继续续大大量量投投入入。。推广广目目的的在良良好好市市场场形形象象的的基基础础之之上上，，提提升升项项目目的的市市场场品品味味；；锁定定前前两两个个销销售售周周期期的的良良好好市市场场效效果果，，延延续续热热销销的的良良好好局局面面；；推出出价价位位最最高高的的品品质质单单元元，，实实现现预预定定的的销销售售目目标标；；取得得良良好好的的市市场场销销售售结结果果，，为为结结案案作作准准备备。。媒体体组组合合平面面媒媒体体＋＋户户外外媒媒体体＋＋网网站站＋＋SP活动动推广广预预算算150万元元推广广篇篇清盘盘期期由于前前三个个营销销周期期过后后，所所剩房房源不不多，，购房房者挑挑选余余地不不大，，故销销售进进入清清盘期期，本本阶段段应将将楼盘盘的热热销局局面保保温，，故仍仍需不不间断断地推推出广广告，，保证证本案案仍继继续出出现在在人们们的视视线之之内，，但考考虑到到楼盘盘的供供应情情况，，宣传传攻势势应有有所减减弱，，推广广渠道道也应应多面面化，，挖掘掘一些些新的的客源源。推广目目的对楼盘盘的热热销局局面保保温；；稳定销销售局局面，，去化化剩余余房源源。媒体组组合平面媒媒体＋＋户外外媒体体＋网网站推广预预算50万元推广篇篇主要推推广区区域东南亚亚地区区－－以香港港为基基地的的海外外版图图