北京商场建筑规划建议报告（PPT45P）

xx城建筑规划建议2008年9月目录一、项目解读项目概况项目平面图二、风险分析招商风险营运风险三、未来工作重点一、项目解读项目解读——项目概况xx城所属商圈：朝青商圈地理位置：朝阳北路与青年路交叉口东北角商业类型:综合体/购物中心商业面积：23万平方米商业定位：现代超级家庭购物中心开业时间：2009年底

根据区域及其他商业密集区域的差异性，推出“家庭购物”理念来适应区域居民的消费特点，同时开拓“一站式体验消费模式”的综合体，改变传统的商业形态。朝青商圈区域商业中心正在不断成型，是项目发展的历史机遇。项目解读——平面图总结二、风险分析招商：项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，缺乏主力店招商的吸引力5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给人震撼的感觉目前布局如何更好的体现家庭娱乐的气氛主题不够鲜明，可塑性较弱10-11F面临较大的租赁及租金风险项目风险营运：每一层对应面积较大，人流如何有效带动大型活动场地如何在各个楼层不同分布，与公共空间取得平衡未来商业竞争将会更加激烈，如何有效地吸引消费者风险分析

朝北大悦城的建成将弥补区域内大型商业中心的缺乏，然而如此大的体量，加上朝青板块目前商业的发展状况，要实现顺利招商和成功运营尚需要花费较多的精力。项目招商风险项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，缺乏对主力店的招商吸引力5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给人震撼的感觉目前布局如何更好的体现家庭娱乐的气氛主题不够鲜明，可塑性较弱10-11F面临很大的招商和租金压力项目风险应对建议——招商风险应对风险1：项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，增加了主力店招商的难度双首层的使用，使人流直接输入到五层，2-4F则成为受到忽视的楼层。而2-4F现有布局单一，无益于主力客户招商。手段：打造亮点街区区方法：打掉2-3F及3-4F楼板，创造出出可视效果好好的街区。（（把店铺往外外延伸弥补面面积）目标：增加亮点街区区可视性，带带动品牌招商商3-4F街区L3-4L2-3表达方式：主题铺装欧式咖啡馆与与品牌结合主题街景不统一招牌与时间同步灯灯光香榭大道L3-4表达方式：主题铺装日式咖啡馆结结合品牌零售售主题街景不统一招牌与时间同步灯灯光日韩街区项目风险应对对建议——招商风险应对对风险2：5F作为第二首层层，现有规划划缺乏聚集人人气及活动的的空间及场地地，不能给人人震撼的感觉觉因为飞天体梯梯的使用，5F为第二个中庭庭，但是在规规划中，中庭庭面积逐渐缩缩小，不利于于人流的聚集集。相应的也也阻碍了租金金的提升。手段：扩大5F中庭空间方法：将5F中庭空间扩大大，在中庭位位置附近设置置餐饮区，并并安排户外座座椅。平时将将部分空间租租赁给商家使使用，当中庭庭有活动举行行时要求商家家将户外座椅椅收回。目标：将5F中庭营造成为为一个欢乐生生动的空间，，带动5F以上商铺的招招商表达方式：户外座椅挑空小中庭项目风险应对对建议——招商风险应对对风险3：现有规划为常常见购物中心心布局，未能能体现出家庭庭娱乐气氛，，主题特色不不够布局规划中除除了有电影院院之外，没有有其他的能够够体现出家庭庭娱乐特色的的规划7-8层挑空手段：打造家庭娱乐乐街区方法：将7-8F楼板打通，营营造家庭娱乐乐休闲街区。。并安排人在在其中进行户户外表演，如如小丑、杂技技等目标：凸现家庭娱乐乐主题，带动动7F商业L7-8表达方式：大量户外表演演时尚家装饰品品、个人护理理节日活动体现主题的家家居饰品店项目风险应对对建议——招商风险应对对风险4：单层面积体量量大，分层主主题不够鲜明明楼层单体面积积达到1万平方米之多多，不易形成成鲜明的主题题，且不利于于商铺之间的的互动和人流流的畅通手段：开发主题广场场方法：在不同楼层位位置安排不同同的主题广场场，以装饰品品或者活动来来营造主题氛氛围目标：通过主题广场场的规划，便便于广场周边边有效吸引目目标主力客户户八大主题广场场目标租户：RoseTeaHouse、Cova、Anges’’b,DKNYJeans、TrussaudaJeans、Cerruti1881、Jurlique、EscadaSport“悦”广场场目标标租租户户：：H&M,ZARA,TOPSHOP,GAP,EMPORIOARMANI,D&G,Agnes,b,WhiteCollar,Swarnoski欧陆陆广广场场日韩韩广广场场目标标租租户户：：AfternoonTea、BlueMountain、Uniquo、ToykoHomogayi、山山本本耀耀司司、、三三宅宅一一新新、、川川保保久久龄龄、、BananaRepublic、Watami、SKCollection节日日广广场场目标标租租户户：：Hallmark,Galleriacentre,HelloKittyland,Sanrio,Lotte,elle目标标租租户户：：SimplyLife、0101、CreativeLoft,BodyShop、LifeStylecentre目标标租租户户：：SportGBAcity,AdidasClassic,Nike,Puma,Kappa运动动广广场场家庭庭广广场场L7音乐乐广广场场科技技广广场场项目目风风险险应应对对建建议议———招商商风风险险应应对对风险险5：项目目楼楼层层较较高高，，10-11F的出出租租及及租租金金面面临临较较大大挑挑战战10-11F面临临很很大大的的租租赁赁及及租租金金压压力力项目目风风险险应应对对建建议议———招商商风风险险应应对对手段段：：打造造主主题题街街区区方法法：：打通通10-11F楼板板，，营营造造出出高高品品质质餐餐饮饮主主题题街街区区目标标：：便于于10-11F客户户招招商商，，并并尽尽可可能能创创造造高高租租金金餐饮饮主主题题街街区区表达达方方式式：：大量量主主题题正正餐餐户外外座座椅椅变幻幻景景观观绿色色植植物物项目营运风险楼层层高高，，单单层层面面积积大大，，人人流流带带动动性性较较弱弱大型活动动场地如如何在各各个楼层层不同分分布，与与公共空空间取得得平衡未来商业业竞争将将会更加加激烈，，如何有有效地吸吸引人流流项目风险险应对建建议——营运风险险应对风险1：楼层高，，单层面面积大，，人流带带动性较较弱商业有11层之高，，部分楼楼层单体体面积过过大，对对人流的的带动性性弱Leisure休闲餐饮饮Formal正餐Casual简餐Junkfood快餐Takeaway现拿即走走手段：科学规划划餐饮布布局方法：餐饮规划划做到““相对分分布，局局部集中中”，设设置休闲闲餐饮，，延长逗逗留时间间目标：带动人流流，相应应的缩短短培养周周期CJLCJLL/CFFL/CL1L2L3L4L6FL/CL7L/CFL8F美食百老老汇CL5LLTTC/JCLeisure休闲餐饮饮Formal正餐Casual简餐Junkfood快餐Takeaway现拿即走走TTTTC/JFCFFLeisure休闲餐饮饮Formal正餐Casual简餐Junkfood快餐Takeaway现拿即走走F项目风险险应对建建议——营运风险险应对风险2：活动场地地较为分分散，没没有大型型活动场场地，空空间平衡衡感较差差大型活动动中庭缺缺乏、仅仅在首层层存在，，五层中中庭略显显空间不不足，相相对项目目体量来来说配套套不够手段：运用科技技手段，，形成视视觉焦点点方法：在首层中中庭空间间安排活活动的升升降舞台台（可以以由首层层上升到到高层空空间）目标：打打造独特特的活动动空间，，形成新新的视觉觉焦点多功能升升降展示示舞台L1项目风险险应对建建议——营运风险险应对风险3：未来商业业竞争将将会更加加激烈，，项目在在景观设设计、细细节表现现上的吸吸引力不不够手段：1、增加体体验性景景观2、增加人人性化设设计方法：1、能够引引起话题题的活动动的、多多变的、、可拍照照的体验验性景观观2、体现人人文关怀怀的户外外等候区区等景观观不同时段段出现白白天与黑黑夜的变变幻不同时间间水景会会有不同同变化主题街区区位置（L2-3、L3-4、L7-8、L10-11）L6L5-8多功能能跳跳跳泉服务中中心Concierge问讯中中心InformationCentreL1L5色彩多多变音音乐喷喷水池池MusicFountainL5人性化化设计计细节节儿童主主题厕厕所xx城硬件件考虑虑建议议广告牌牌的开开发及及条件件预留留花车位位置要要预留留上下下水活动场场地要要预留留上下下水、、地插插及吊吊件等等，方方便各各种活活动的的举行行预留车车展位位置，，并充充分考考虑预预留坡坡道、、承重重是否否足够够等条条件，，方便便车辆辆进出出每层都都要规规划出出员工工洗手手间及及吸烟烟位置置（每每一个个餐饮饮位置置都要要预留留出洗洗手间间，餐餐饮租租户若若大于于300平米要要求员员工不不允许许进入入公共共洗手手间））餐饮位位置需需要前前期规规划预预留更更大量量的烽烽火水水电等等条件件停车场场汽车车美容容位置置要预预留上上下水水在商场场4F铺设地地砖、、地灯灯等，，将百百货公公司人人流引引出朝北大悦城硬件考虑建议广场空空间要要预留留地插插、电电等以以便日日后场场地的的租赁赁活动场场地要要预留留上下下水及及吊件件等，，方便