PPT房地产估计成本法相关知识讲座

第四章成本法

房地产估价成本法学习内容主要内容

5.1成本法的基本原理

5.2房地产价格构成

5.3成本法的计算公式

5.4建筑物的重新构建价格

5.5建筑物折旧

（折旧类型计算方法）

5.6房屋完损等级评定和折旧有关规定

（一）概念：成本法又称承包商法，在评估旧的房地产的价值时通常称为重置成本法或重置成本折余法。

成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用成本法求得的价格为积算价格。非历史成本是估价时点的成本是社会平均成本基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例第四章成本法一、成本法的基本原理基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（二）理论依据：从卖方的角度来看：成本法的理论依据是生产费用价值论,即房地产的价格是根据其“生产费用”来计算，重视过去的投入。销售价格≥成本=各项费用及正常的利润和税金从买方的角度来看：成本法的理论依据是替代原理。支付的最高价格≤他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价第五章成本法一、成本法的基本原理买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价“成本”包含正常的费用、利润和税金在内。新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，均适合。特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。化工厂、电厂、钢厂、油田、码头、机场等只针对个别客户的特殊需要而开发建造的房地产。单纯建筑物的估价市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产。房地产抵押、企业合并兼并及房地产投资、房地产保险及其它损害赔偿。特殊房地产如寺庙、道观、教堂以及桥梁、涵洞等估价。适用对象基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例第五章成本法一、成本法的基本原理1.自由竞争(即可以自由进入市场)2.该种商品本身可以大量重复生产采用逼近原则：成本的增减≠价值的增减即：以下情况实际不成立。价格等于“成本加平均利润”的条件是：基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例注意：1.区分实际成本和客观成本2.依据市场供求确定评估价值供大于求时，价值应下调求大于供时，价值应上调难第五章成本法一、成本法的基本原理成本法使用条件搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；估算重新购建价格或重置价格；估算折旧；利用相应的公式求取积算价格。以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型为例，并从便于各构成项目估算的角度，来划分房地产价格构成。基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤价格构成价格构成征地估价拆迁估价商品房经济适用住房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（一）房地产价格的基本组成：土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润第五章成本法二、房地产价格的构成成本法估价步骤基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤价格构成价格构成征地估价拆迁估价商品房经济适用住房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（一）房地产价格的基本组成：土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润第五章成本法二、房地产价格的构成成本法估价步骤1、土地取得成本

通常称为土地费用，是指取得房地产开发用地的必要支出，一般包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费、土地开发建设补偿费（征地拆迁补偿安置费、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费等）和土地取得税费。土地取得成本依用地途径不同而不同，分为以下3种类型：（1）市场购买下的土地取得成本A建设用地使用权购买价格（市场法求取）B土地取得税（2）征收集体土地的土地取得成本（农地征用）（3）征收国有土地上房屋的土地取得成本（城市用地征用）第五章成本法二、房地产价格的构成基本原理价格构成价格构成土地取得成本

征地估价拆迁估价商品房经济适用住房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（2）农地征用的估价规定

（征收集体土地）

征地估价是指在将集体所有的土地，经依法征用转为国有土地的过程中，对被征用土地的补偿价格进行的评估。征地估价内容及补偿标准：（1）土地补偿费：

为该耕地被征用前三年平均年产的值的6至10倍；（2）征用耕地的安置补助费：

每个需要安置的农业人口的安置补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍，每公顷被征用耕地安置补偿费，最高不超过被征用前三年平均年产值15倍；（3）青苗补偿费和地上附着物补偿费；（4）征地房屋拆迁补偿费。第五章成本法二、房地产价格的构成基本原理价格构成价格构成征地估价拆迁估价商品房经济适用住房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例征地房屋拆迁补偿安置办法

（3）城市房屋拆拆迁补偿的估估价规定城市房屋拆迁迁估价（以下下简称拆迁估估价），是指指为确定被拆拆迁房屋的货货币补偿金额额，根据被拆拆迁房屋的区区位、用途、、建筑面积等等因素，对其其房地产市场场价格进行的的评估。《城市房屋拆迁迁管理条例》是城市房屋拆拆迁和拆迁估估价工作的指指导性文件。。城市房屋拆迁迁中发生的有有关税费包括括：被拆迁房房屋及附属物物的补偿费、、搬迁补助费费、临时安置置补助费或周周转房费、拆拆迁非住宅房房屋造成停产产、停业的补补偿费、拆迁迁服务费、拆拆迁管理费和和政府规定的的其他有关税税费。第五章成本法二、房地产价格的构成基本原理价格构成价格构成征地估价拆迁估价商品房经济适用住房房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（3）城市房屋拆拆迁补偿的估估价规定拆迁补偿估估价对象为为拆迁范围围内土地、、建筑物、、构筑物和和依托在其其实体上的的权益。城市房屋拆拆迁补偿估估价的标准准与方法：：货币补偿偿的金额，，根据被拆拆迁房屋的的区位、用用途、建筑筑面积等因因素，以房房地产市场场评估价格格确定。拆迁估价的的工作方式式。第五章成本法二、房地产价格的构成基本原理价格构成价格构成征地估价拆迁估价商品房经济适用住住房计算公式重置价格建筑物折旧旧运用举例（4）现行商品品房和经济济适用住房房价格构成成商品房=成本+利润+税金+地段差价经济适用房房=成本+利润+税金2、开发成本本开发成本是是在取得开开发用地后后进行土地地开发和房房屋建设所所需要的直直接费用、、税金等。。在实际中主主要包括下下列几项：：（1）勘察设计计和前期工工程费（土土地平整费费在土地取取得费中可可能已经包包括）（2）基础设施施建设费（（如果取得得的是熟地地则基础设设施建设费费已包括在在土地取得得成本里面面）（3）建筑安装装工程费（4）公共配套套设施建设设费（教育育、医疗、、文化体育育、社区服服务配套设设施建设））（5）其他工程程费（工程程监理费、、竣工验收收费）（6）开发过程程中的税费费注：有时将将开发成本划分为土地开发成成本和建筑物开发发成本。第五章成本法二、房地产价格的构成基本原理价格构成价格构成土地取得成成本开发成本征地估价拆迁估价商品房经济适用住住房计算公式重置价格建筑物折旧旧运用举例3、管理费用用：主要是指开开发过程中中管理人员员工资等，为土地取得得成本与开开发成本之之和的一定定比率。。4、销售费用用销售费用是是预售或销销售开发完完成后的房房地产所需需的费用，，如广告费、代理费、样板间和售售楼处建设设费等，为便于于投资利息息的计算应应区分销售售之前发生生的费用和和销售之后后发生的费费用。5、投资利息息：投资利息与与会计上的的财务费用用不同，在在房地产开开发完成或或实现销售售之前发生生的所有必必要费用应应计算的利利息。它包包括土地取取得成本、、开发成本本和管理费费用以及销销售之前的的销售费用用投入，无无论它们的的来源是借借贷资金还还是自有资资金，都应应计算利息息。因为借借贷资金要要支付贷款款利息，自自有资金要要放弃可得得的存款利利息。（279页投资利息息的计算））第五章成本法二、房地产价格的构成基本原理价格构成价格构成土地取得成成本开发成本管理费用销售费用投资利息开发利润征地估价拆迁估价商品房经济适用住住房6、销售税费费销售税费是是销售开发发完成后的的房地产应应由开发商商（卖方））交纳的税税费，按售售价乘以这这一比率来来估算。可分为两两类：（1）销售税金金及附加：：营业税、、城市建设设税、教育育附加（2）其他销售售税费：由由卖方负担担的印花税税、交易手手续费、产产权移转登登记费第五章成本法二、房地产价格的构成基本原理价格构成价格构成土地取得成成本开发成本管理费用销售费用投资利息开发利润征地估价拆迁估价商品房经济适用住住房7、开发利润润现实中的开开发利润是是一种结果果，是由销销售收入（（售价）减减去各种成成本、费用用和税金后后的余额。。估算开发利利润应掌握握以下几点点：（1）开发利润润是所得税税前的，即即开发利润润=开发完成后后的房地产产价值-土地取得成成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费（2）开发利润润是在正常常条件下开开发商所能能获得的平平均利润，，而不是个个别开发商商最终获得得的实际利利润，也不不是个别开开发商所期期望的利润润。（3）开发利润润是按一定定基数乘以以同一市场场上类似房房地产开发发项目所要要求的相应应平均利润润率来计算算。第五章成本法二、房地产价格的构成基本原理价格构成价格构成土地取得成成本开发成本管理费用销售费用投资利息开发利润征地估价拆迁估价商品房经济适用住住房第五章成本法二、房地产价格的构成7、开发利润润的计算公公式（一）最基基本的公式式估算价格=重新购建价价格-折旧第五章成本法三、成本法的计算公式基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧旧运用举例步骤：①搞搞清房地产产价格构成成②估算各构构成部分的的金额③将各构成成部分的金金额累加针对对象A新开发的土土地B新建的房地地产（房地地、建筑物物两种情况况）C旧的房地产产（房地、、建筑物两两种情况））（二）适用用于新开发发土地的成成本公式新开发土地地价格=土地取得成成本+土地开发成成本+管理费用+投资利息+税费+开发利润第五章成本法三、成本法的计算公式基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧旧运用举例新开发土地地是指包括括填海造地地、开山造造地、征用用农地后进进行“三通通一平”、、“五通一一平”、““七通一一平”等开开发的土地地或城市旧旧城区待拆拆迁改造的的土地开发发为可以直直接利用的的城市建设设用地。新开发区某某宗土地的的单价=（取得开发发区用地的的总费用+土地开发总总费用+总管理费用用+总投资利息息+总销售费用用+总销售税费费+总开发利润润）÷(开发区用地地总面积×可转让土地地面积的比比率)×用途、区位位等因素修修正系数可转让土地地面积的比比率=开发完成后后可转让土土地总面积积÷开发区总面面积×100%对于新开发发区土地的的分宗估价1．计算开发发区全部土土地的平均均价格。2．计算开发发区可转让让土地的平平均价格。。3．计算开发发区某宗土土地的价格格。将第二二步计算出出的平均价价格，根据据宗地的规规划用途、、具体位置置、使用年年限、容积积率等进行行适当的增增减修正。。第五章成本法三、成本法的计算公式基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例步骤宗地是地籍的最小小单元，是指以权属界界线组成的的封闭地块块。第五章成本法三、成本法的计算公式基本本原原理理价格格构构成成计算算公公式式重置置价价格格建筑筑物物折折旧旧运用用举举例例【例4-1】】某成成片片荒荒地地面面积积2km2．取取得得该该荒荒地地的的代代价价为为1.2亿元元，，将将其其开开发发成成““五五通通一一平平””熟熟地地的的正正常常开开发发成成本本和和管管理理费费用用为为2.5亿元元，，开开发发期期为为3年，，贷贷款款年年利利率率为为10%，销销售售税税费费和和开开发发利利润润为为可可转转让让熟熟地地价价格格的的5.5%和9.5%，开开发发完完成成后后可可转转让让土土地地面面积积的的比比率率为为60％。。试试求求该该荒荒地地开开发发完完成成后后可可转转让让熟熟地地的的成成本本价价格格为为每每平平方方米米多多少少元元。。【解】由题题意意：：设荒荒地地开开发发完完成成后后可可转转让让熟熟地地的的总总价价为为V，则则：：V=1.2+2.5+[1.2*（1+10%）3-1.2]+[2.5*（1+10%）1.5-2.5]+V（5.5%+9.5%）单价价=V/（总总面面积积*60%）新建建房房地地价价格格=土地地取取得得成成本本+土地地开开发发成成本本+建筑筑物物建建造造成成本本+管理理费费用用+投资资利利息息+销售售费费用用+销售售税税费费+开发发利利润润新建建建建筑筑物物价价格格=建筑筑物物建建造造成成本本+管理理费费用用+投资资利利息息+销售售费费用用+销售售税税费费+开发发利利润润（三三））适适用用于于新新建建房房地地产产的的基基本本公公式式新建建房房地地产产采采用用成成本本法法估估价价时时一一般般不不应应扣扣除除折折旧旧，，但但应应考考虑虑其其工工程程质质量量和和周周围围环环境境等等因因素素给给予予适适当当修修正正。。第五章成本法三、成本法的计算公式基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例旧房房地地价价格格=土地地的的重重新新取取得得价价格格+建筑筑物物的的重重新新构构建建价价格格-建筑筑物物的的折折旧旧（注注意意土土地地重重新新取取得得价价格格里里的的年年限限问问题题））旧建建筑筑物物价价格格=建筑筑物物的的重重新新购购建建价价格格-建筑筑物物的的折折旧旧（四四））适用于于旧房房地产产的基基本公公式由于旧旧建筑筑物所所造成成的土土地价价值减减损，，应扣扣除该该减损损部分分。注意第五章成本法三、成本法的计算公式基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（一））重新新构建建价格格也称称重新建建造成成本是是假设设在估估价时时点重重新建建造或或购买买全新新状况况的估估价对对象所所需的的一切切合理理、必必要的的费用用、税税金和和应得得的利利润之之和。。注意：：第一、、重新新建造造成本本是估估价时时点的的；第二、、必要要成本本或价价格指指其是是客观观的成成本，，社会会一般般平均均耗费费；第三、、建筑筑物的的重新新购建建价格格是全全新状状况下下的价价格，，未扣扣除折折旧。。四、重新构构建价价格的的求取取第五章成本法四、建筑物的重新构建价格基本原理价格构成计算公式重新构建价格建筑物折旧运用举例房地产产重新新建造造成本本的求求取方方法：：先求求取土土地的的重新新取得得成本本，再再加上上建筑筑物的的重新新建造造成本本。若土地地难以以把握握其重重新开开发成成本时时，则则通常常是采采用市市场比比较法法或收收益法法等其其他估估价方方法，，求取取假设设地上上建筑筑物不不存在在时的的实地地价格格。重置价价格，指在在估价价时点点的建建筑及及装修修材料料价格格和人人工劳劳务费费用情情况下下，采采用新新的建建筑材材料、、建筑筑技术术与工工艺，，重新新建造造一栋栋与原原建筑筑物在在结构构、功能、、效用用上相同的的新建建筑物物的正正常价价格。。重建价价格，是指指在估估价时时点的的建筑筑及装装修材材料价价格和和人工工劳务务费用用情况况下，，采用用原有有的建建筑材材料、、建筑筑技术术与工工艺，，重新新建造造一栋栋与原原建筑筑物完完全相相同的的新建建筑物物的正正常价价格。。重置价价格的的出现现是技技术进进步的的必然然结果果，同同时也也是““替代代原理理”的的体现现。重置价价格和和重建建价格格的基基本含含义一般重重建价价格大于重重置价价格第五章成本法四、建筑物的重新构建价格基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（二））重新新构建建价格格的分分类（三））建筑物物重新新构建建价格格的求求取方方法第五章成本法四、建筑物的重新构建价格基本原理价格构成计算公式重新构建价格建筑物折旧运用举例1．单位位成本本法(单位比比较法法)2．分部部分项项法3．工料料测量量法4．指数数调整整法第五章成本法四、建筑物的重新构建价格基本原理价格构成计算公式重置价格单位成本法建筑物折旧运用举例例5-2：现有有一幢幢建筑筑面积积为250m2的独立立式住住宅需需要评评估，，经查查阅资资料得得知类类似建建筑物物(没有厨厨房和和空调调设备备)的重置置价格格和待待估建建筑物物的规规模、、形状状修正正系数数，则则运用用单位位成本本法对对该建建筑物物的重重置价价格进进行评评估。。第五章成本法四、建筑物的重新构建价格基本原理价格构成计算公式重置价格分部分项法建筑物折旧运用举例第五章成本法四、建筑物的重新构建价格基本原理价格构成计算公式重新构建价格工料测量法建筑物折旧运用举例工料测测量法法：主要要用于于具有有特殊殊价值值或历历史价价值建建筑物物的估估价。。该方法法先估估算建建造建建筑物物所需需的各各种材材料、、设备备的数数量和和标准准人工工时数数，然然后逐逐一乘乘以估估价时时点各各该材材料、、设备备的单单位价价格和和人工工劳务务费标标准，，再累累加求求和得得建筑筑物的的重置置价格格。这这一方方法与与建筑筑工程程概预预算的的方法法相类类似。。显然然，采采用这这一方方法需需要估估价人人员掌掌握丰丰富的的建筑筑概预预算知知识．．并较较费时时费力力。如如对建建筑概概预算算不甚甚了解解，各各项费费用累累加后后的误误差将将会很很大。。因此此，这这一方方法在在估价价实务务中应应用较较少。。第五章成本法四、建筑物的重新构建价格基本原理价格构成计算公式重新构建价格指数调整法建筑物折旧运用举例指数调调整法法根据建建筑成成本指指数或或变动动率，，将其其修正正到估估价时时点，，以求求取建建筑物物的重重置价价格。。简便便算法法，常常用于于检验验其它它方法法的估估算结结果的的可靠靠性。。建筑物物折旧旧是指指建筑筑物从从建造造完成成以后后，随随着时时间的的推移移而发发生价价值减减损的的现象象，建建筑物物在使使用年年限内内减少少的建建筑物物价值值的货货币表表现称称折旧旧额，，房地地产估估价中中折旧旧是指指在估估价时时点待待估建建筑物物相对对于全全新建建筑物物的价价格差差异，，是对对建筑筑物的的一种种减价价修正正。（一））建筑筑物折折旧的的概念念会计折折旧是是原始始账面面价值值的减减损估价的的折旧旧是价价值的的减损损修正正第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例求取建建筑物物折旧旧应注注意估价上上的折折旧与会计上上的折折旧的区别别。估价上上的折折旧注重的的是市市场价价值的的真实实减损损，科科学地地说不不是““折旧旧”，，而是是“减减价调调整””；会会计上上的折折旧注注重的的是原原始价价值的的分摊摊、补补偿或或回收收。在会计计上，C为资产产原值值，是是当初初购置置时的的，不不随时时间的的变化化而变变化；；在估估价上上，C为重新新购建建价格格，是是估价价时点点时的的，估估价时时点不不同，，C的值可可能不不同。。在会计计上，，资产产原值值与累累计折折旧额额的差差被称称做资资产的的账面面价值值，它它无须须与资资产的的市场场价值值相一一致；；在估估价上上，重重新购购建价价格与与折旧旧总额额的差差被视视为资资产的的实际际价值值，它它必须须与资资产的的市场场价值值相一一致。。常常出出现这这种情情况：：有些些房地地产，，尽管管在会会计账账目上上折旧旧早已已提足足或快快要提提足，，但估估价结结果却却显示示其仍仍有较较大的的现时时价值值；而而有些些房地地产，，尽管管在会会计账账目上上折旧旧尚未未提足足或远远未提提足，，但估估价结结果却却显示示其现现时价价值已已所剩剩无几几。（二）折旧旧的内涵第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例耐用年年限的的确定定我国纳纳人市市场的的城市市土地地是一一定使使用年年期的的使用用权，，而不不是所所有权权。中华人人民共共和国国城镇镇国有有土地地使用用权出出让和和转让让暂行行条例例规定定（1）居住住用地地七十十年；；（2）工业业用地地五十十年；；（3）教育育、科科技、、文化化、卫卫生、、体育育用地地五十十年；；（4）商业业、旅旅游、、娱乐乐用地地四十十年；；（5）综合合或者者其他他用地地五十十年。。这一年年期限限制可可能与与建筑筑物的的耐用用年限限相冲冲突。。如某某宗地地土地地使用用权出出让年年期为为50年，取取得土土地使使用权权后进进行建建筑开开发的的时间间是3年，建建筑物物耐用用年限限按规规定为为60年(钢混结结构)。显然然．由由于受受土地地使用用权年年期的的限制制，实实际用用于建建筑物物折旧旧的年年限只只有47年。因因此，，在耐耐用年年限与与实际际使用用年期期相冲冲突时时，应应以时时间较较小者者为建建筑物物的耐耐用年年限。。（三）耐用年年限与与建筑筑物折折旧的的关系系第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例耐用年年限的的确定定求取建建筑物物折旧旧应注注意土土地使使用年年限对对建筑筑物经经济寿寿命的的影响响。在在实际际估价价中，，由于于土地地是有有期限限的使使用权权，建建筑物物的经经济寿寿命与与土地地使用用年限限可能能不一一致，，所以以，计计算建建筑物物折旧旧所采采用的的经济济寿命命遇到到下列列情况况时的的处理理为：：(1)建筑物物的经经济寿寿命早早于土土地使使用年年限而而结束束的，，应按按建筑筑物的的经济济寿命命计算算建筑筑物折折旧。。(2)建筑物物的经经济寿寿命晚晚于土土地使使用年年限而而结束束的，，应按按建筑筑物的的实际际经过过年数数加上上土地地使用用权的的剩余余年限限计算算建筑筑物折折旧。。实际估估价中中，建建筑物物的折折旧包包括3个方面面：①物质质折旧旧②②功能能折旧旧③③经济济折旧旧（三）耐用年限限与建筑筑物折旧旧的关系系第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（四）建筑物物折旧的的类型折旧的实实质（类类型）1.物质折旧旧：是由物理理因素引引起的折折旧，又又称物质质磨损、、有形损损耗，是是建筑物物在实体体方面的的损耗所所造成的的价值损损失。进一步可可归纳为为4个方面：：①自然经经过的老老朽：（（自然力力引起如如风吹、、日晒、、雨淋等等）②正常使使用的磨磨损：（（如使用用工业建建筑过程程中产生生对建筑筑物有腐腐蚀作用用的废气气、废液液）③意外的的破坏损损毁④延迟维维修的损损坏残存存2.功能折旧旧：称无形损损耗、精精神磨损损，是指指由于消消费观念念变更、、设计更更新、技技术进步步等原因因导致在在功能方方面的相相对残缺缺、落后后或不适适用所造造成的价价值损失失。如建筑式式样过时时，内部部布局过过时，设设备陈旧旧落后等等。第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（四）建筑物物折旧的的类型折旧的实实质（类类型）3.经济折旧旧：称外部性性折旧，，指建筑筑物本身身以外的的不利因因素所造造成的价价值损失失。包括供给过量量、需求求不足、、自然环环境恶化化、噪声声污染、、空气污污染、交交通拥挤挤、城市市规划改改变和政政府政策策变化、、住宅附附近建工工厂等造造成其价价值的损损失。第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例【例4-2】】某旧住宅宅，估计计其重置置价格为为40万元，地地面、门门窗等破破旧引起起的物质质折旧为为3万元，户户型不好好、没有有独用厕厕所和共共用电视视天线等等导致的的功能折折旧为8万元，由由于位于于城市衰衰落地区区引起的的经济折折旧为7万元。试试求该旧旧住宅的的折旧总总额和现现值。【解】由题意：：该旧住宅宅的折旧旧总额=3+8+7=18（万元））该旧住宅宅的现值值=重置价格格-折旧=40-18=22（万元））（五）建筑物物折旧的的求取方法法求取建筑筑物的折折旧方法法主要有有：年限限法、市市场提取取法和分分解法。。第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法运用举例1、年限法法年限法是是把建筑筑物的折折旧建立立在建筑筑物的寿寿命、经经过的年年限或剩剩余寿命命之间关关系的基基础上。。建筑物寿寿命有自自然寿命命和经济济寿命之之分。自然寿命命是指从从建成之之日起到到不堪使使用的年年数。经济寿命命是指建建筑物从从建成之之日起预预期产生生的收入入大于运运营费用用的持续续年数。。建筑物的的经过年年数分为为实际经经过年数数和有效效经过年年数。（五）建筑物物折旧的的求取方法法第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法运用举例1、年限法法经济寿命命是指建建筑物从从建成之之日起预预期产生生的收入入大于运运营费用用的持续续年数。。（五）建筑物物折旧的的求取方法法第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法运用举例1、年限法法建筑物的的经过年年数分为为实际经过过年数和有效经过过年数。关系：有效经过过年数可可能短于于也可能能长于实实际经过过年数。。有效经经过年数数通常是是在实际际经过年年数的基基础上进进行适当当的调整整后得到到：①当建筑筑物的维维修养护护为正常的，其有有效经过过年数与与实际经经过年数数相当；②当建筑筑物的维维修养护护比正常常维修养养护好或经过更新改造的，，其有效效经过年年数短于实际经过过年数；；③当建筑筑物的维维修养护护比正常常维修养养护差的，其有有效经过过年数长于实际经过过年数。。维修保养情况有效经过年数与实际经过年数的关系正常相当好或重新改造有效短于实际差有效长于实际（五）建筑物物折旧的的求取方法法第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法运用举例1、年限法法建筑筑物物的的剩剩余余寿寿命命是是其其寿寿命命减减去去经经过过年年数数之之后后的的寿寿命命，，分分为为剩剩余余自自然然寿寿命命和和剩剩余余经经济济寿寿命命。。剩余余自自然然寿寿命命＝＝自自然然寿寿命命－－实实际际经经过过年年数数剩余余经经济济寿寿命命＝＝经经济济寿寿命命－－有有效效经经过过年年数数（五）建建筑筑物物折折旧旧的的求取取方方法法第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法1直线2成新折扣市场提取法分解法运用举例1、年年限限法法年限限法法计计算算方方法法又又分分为为（1）直直线线折折旧旧法法（（2）成成新新折折扣扣法法（1）直直线线折折旧旧法法：：在建建筑筑物物的的耐耐用用年年限限期期间间每每年年的的折折旧旧额额相相等等。。每年年的的折折旧旧额额：：其中中：：Di：第第i年的的折折旧旧额额；；C：建建筑筑物物的的重重新新建建造造成成本本；；S：预预计计的的建建筑筑物物的的净净残残值值（（残残值值））；；N：建建筑筑物物的的耐耐用用年年限限；；R：建建筑筑物物的的残残值值率率t——建筑筑物物的的经经过过年年数数累计计折折旧旧额额折旧旧率率建筑筑物物估估价价时时点点价价值值第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法1直线2成新折扣市场提取法分解法运用举例（1）直直线线折折旧旧法法建筑筑物物的的经经过过年年数数分分为为实实际际经经过过年年数数和和有有效效经经过过年年数数。。实实际际经经过过年年数数是是建建筑筑物物从从竣竣工工验验收收合合格格之之日日起起到到估估价价时时点点时时的的日日历历年年数数。。有有效效经经过过年年数数是是建建筑筑物物在在估估价价时时点点按按其其状状况况与与效效用用所所显显示示的的年年数数。。有有效效经经过过年年数数可可能能短短于于也也可可能能长长于于实实际际经经过过年年数数。。在成成本本法法求求取取折折旧旧中中，，建建筑筑物物的的寿寿命命应应为为经经济济寿寿命命，，经经过过年年数数应应为为有有效效经经过过年年数数，，剩剩余余寿寿命命应应为为剩剩余余经经济济寿寿命命。。例5-4：有有一一建建筑筑物物，，建建筑筑总总面面积积100m2，已已使使用用10年，，单单位位建建筑筑面面积积的的重重置置价价格格为为500元/平米米，，耐耐用用年年限限30年，，残残值值率率5％。。试试用用直直线线法法计计算算该该建建筑筑物物的的年年折折旧旧额额、、折折旧旧总总额额，，并并估估计计其其现现值值。。房屋屋折折旧旧和和完完损损等等级级评评定定的的有有关关规规定定建设设部部、、财财政政部部制制定定的的《房地地产产单单位位会会计计制制度度———会计计科科目目和和会会计计报报表表》对经经租租房房产产折折旧旧时时采采用用的的一一些些参参数数的的有有关关规规定定如如下下：第五章成本法四、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法1直线2成新折扣市场提取法分解法运用举例房屋屋结结构构分分类类表表4-4序号结构类型定义1钢筋混凝土结构全部或承重部分为钢筋混凝土结构。包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全2砖混结构一等部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹而或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋3砖混结构二等部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋4砖木结构一等材料上等、标准较高的砖木(石料)结构。这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋5砖木结构二等结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋6砖木结构三等结构简单，材料较差，室内没有专用上下水等设备，较低级的砖木结构房屋7简易结构如简易楼、平房、木板房、砖坏房、土草房、竹木捆绑房等房屋屋折折旧旧和和完完损损等等级级评评定定的的有有关关规规定定第五章成本法四、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法1直线2成新折扣市场提取法分解法运用举例各种种结结构构房房屋屋的的耐耐用用年年限限（（单单位位：：年年））表表4-5结构

用途钢筋混凝土结构砖混结构一等砖混结构二等砖木结构一等砖木结构二等砖木结构三等生产用房504040303030受腐蚀的生产用房353030202020非生产用房605050404040简易结构10各种种结结构构房房屋屋的的残残值值率率一一般般为为：：钢钢筋筋混混凝凝土土结结构构和和简简易易结结构构为为0、砖砖混混结结构构2％、、砖砖木木结结构构一一等等6％、、砖砖木木结结构构二二等等4％、、砖砖木木结结构构三三等等3％。。第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法1直线2成新折扣市场提取法分解法运用举例（2）成成新新折折扣扣法法根据据建建筑筑物物的的建建成成年年代代、、新新旧旧程程度度等等，，确确定定建建筑筑物物的的成成新新折折旧旧程程度度，，直直接接求求取取建建筑筑物物的的估估价价时时点点价价值值。。V＝Cq式中中V──建筑筑物物现现值值（（元元，，元元/m2）；；C──建筑筑物物重重置置价价格格或或重重建建价价格格（（元元，，元元/m2）；；t──建筑筑物物已已使使用用年年限限（（年年））；；N──建筑筑物物耐耐用用年年限限（（年年））；；q──建筑筑物物成成新新率率（（％％））。。建筑筑物物估估价价时时点点价价值值=建筑筑物物的的重重新新建建造造成成本本×建筑筑物物的的成成新新率率在实实际际估估价价中中，，成成新新率率是是一一个个综综合合指指标标，，其其求求取取可可以以采采用用““先先定定量量，，后后定定性性，，再再定定量量””的的方方式式依依下下列列3个步步骤骤进进行行：：(1)用年年限限法法计计算算成成新新率率。。(2)根据据建建筑筑物物的的建建成成年年代代对对上上述述计计算算结结果果作作初初步步判判断断，，看看是是否否吻吻合合。。(3)采用用实实际际观观察察法法对对上上述述结结果果作作进进一一步步的的调调整整，，并并说说明明上上下下调调整整的的理理由由。。当当建建筑筑物物的的维维修修养养护护属属于于正正常常的的，，实实际际成成新新率率与与直直线线法法计计算算出出的的成成新新率率相相当当；；当当建建筑筑物物的的维维修修养养护护比比正正常常维维修修养养护护好好或或经经过过更更新新改改造造的的，，实实际际成成新新率率应应大大于于直直线线法法计计算算出出的的成成新新率率；；当当建建筑筑物物的的维维修修养养护护比比正正常常维维修修养养护护差差的的，，实实际际成成新新率率应应小小于于直直线线法法计计算算出出的的成成新新率率。。当R=0时，用直线法计算算成新率的公公式为：第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法1直线2成新折扣市场提取法分解法运用举例（2）成新折扣法法成新折扣法比比较粗略，主主要用于初步步估价，或者者同时需要对对大量建筑物物进行估价的的场合，尤其其是开展大范范围的建筑物物现值摸底调调查。例题：某10年前交付使用用的建筑物,估价人员实地地观察判断其其剩余经济寿寿命为30年,残值率为零.试用直线法计计算该建筑物物的成新率.该建筑物的成成新率=30/(30+10)=75%第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法运用举例2、市场提取法法求折旧利用含有与估估价对象中建建筑物具有类类似折旧状况况的建筑物的的可比实例，，来求取估价价对象中的建建筑物折旧的的方法。所谓类似折旧旧状况，是指可比实例例中的建筑物物的折旧类型型(物质折旧、功功能折旧、经经济折旧)和折旧程度与与估价对象中中的建筑物的的折旧类型和和折旧程度相相同或者相当当。旧房地的成本本法公式为:旧的房地价值值=土地重新购建建价格+建筑物重新购购建价格-建筑物折旧建筑物折旧=土地重新购建建价格+建筑物重新购购建价格-旧的房地价值值=建筑物重新购购建价格-(旧的房地价值值-土地重新购建建价格)=建筑物重新购购建价格-建筑物折旧后后价值第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法运用举例2、市场提取法法求折旧市场提取法求求取建筑物折折旧的步骤和和主要内容如如下:(1)从当地房地产产市场上搜集集大量的交易易实例。(2)从所搜集的交交易实例中选选取三个以上上的可比实例例。要求所选选取的可比实实例中的建筑筑物与估价对对象中的建筑筑物具有类似似折旧状况。。(3)对每个可比实实例的成交价价格进行付款款方式等有关关换算、交易易情况修正、、房地产状况况调整(注意不对其中中的折旧状况况进行调整),但不进行市场场状况调整。。注意：不对折旧进行行调整是因为为如果对折旧旧进行了调整整，就提取不不出可比实例例的折旧了。。不进行市场场状况调整，，是因为市场场状况的变化化是折旧的一一部分，它属属于经济折旧旧的范畴，如如果进行了调调整，就相当当于减少了经经济折旧。第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法运用举例2、市场提取法法求折旧(4)求取每个可比比实例在其成成交日期时的的土地重新购购建价格，然然后将前面换换算、修正正和调整后的的可比实例成成交价格减去去土地重新购购建价格得出出建筑物折旧旧后价值。(5)求取每个可比比实例在其成成交日期时的的建筑物重新新购建价格，，然后将每个个可比实例的的建筑物重新新购建价格减减去前面求出出的建筑物折折旧后价值得得出建筑物折折旧。(6)将每个可比实实例的建筑物物折旧除以建建筑物重新购购建价格转换换为总折旧率率。(7)将估价对象建建筑物的重新新购建价格乘乘以总折旧率率，或者乘以以年平均折旧旧率再乘以建建筑物年龄，，便可以得到到估价对象建建筑物折旧，，即：建筑物折旧=建筑物重新购购建价格×总折旧率第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法运用举例2、市场提取法法求折旧建筑物折旧=建筑物重新购购建价格×年平均折旧率率×建筑物年龄利用市场提取取法求出的年年平均折旧率率，还可以求求取年限法所所需要的建筑筑物经济寿命命。在假设建建筑物的残值值率为零的情情况下:建筑物经济寿寿命=1/平均年折旧率率例如，如果通通过市场提取取法求出的估估价对象建筑筑物的年平均均折旧率为2%,则可以根据2%的倒数估计估估价对象建筑筑物的经济寿寿命为50年。此外，利用总总折旧率还可可以求出建筑筑物的成新率率：建筑物成新率率=1-总折旧率第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法运用举例3、分解法分解法是对建建筑物各种类类型的折旧分分别予以分析析和估算，然然后将它们加加总来求取建建筑物折旧的的方法。第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法A物质折旧B功能折旧C外部折旧运用举例3、分解解法A物质折折旧的的求取取方法法（1）将物质质折旧旧项目目分为为可修复复项目目和不可修修复项项目两类。。修复复是指指恢复复到新新的或或者相相当于于新的的状况况，有有的是是修理理，有有的是是更换换。预预计修修复所所必要要的费费用小小于或或者等等于修修复所所能带带来的的房地地产价价值增增加额额的，，是可可修复复的，，即：修复所所必要要的费费用≤≤修修复复后的的房地地产价价值-修复前前的房地地产价价值反之，，是不不可修修复的的。（2）对于于可修修复项目，，估算算在估估价时时点采采用最最优修修复方方案使使其恢恢复到到新的的或者者相当当于新新的状状况下下所必必要的的费用用作为为折旧旧额。。第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法A物质折旧B功能折旧C外部折旧运用举例3、分解解法A物质折折旧的的求取取方法法（3）对于不不可修修复项项目，，根据据其在在估价价时点点的剩剩余使使用寿寿命是是否短短于整整体建建筑物物的剩剩余经经济寿寿命，，分为为短寿寿命项项目和和长寿寿命项项目两两类。。短寿命命项目目是剩剩余使使用寿寿命短短于整整体建建筑物物剩余余经济济寿命命的部部件、、设备备、设设施等等，它它们在在建筑筑物剩剩余经经济寿寿命期期间迟迟早需需要更更换，，甚至至需要要更换换多次次。长寿命命项目目是剩剩余使使用寿寿命等等于或或者长长于整整体建建筑物物剩余余经济济寿命命的部部件、、设备备、设设施等等，它它们在在建筑筑物剩剩余经经济寿寿命期期间是是不需需要更更换的的。第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法A物质折旧B功能折旧C外部折旧运用举例3、分解法A物质折旧的的求取方法法短寿命项目目分别根据各各自的重新新购建价格格(通常为市场场价格、运运输费、安安装费等之之和)、寿命、年年龄或剩余余使用寿命命，利用年年限法计算算折旧额。。长寿命项目目是合在一起起，根据建建筑物重新新购建价格格减去可修修复项目的的修复费用用和各短寿寿命项目的的重新购建建价格后的的余额、建建筑物的经经济寿命、、有效年龄龄或剩余经经济寿命，，利用年限限法计算折折旧额。长寿命项目目折旧基数=建筑物重新新购建价格格-可修复项目目的修复费费用-各短寿命项项目的重新新购建价格格(4)将可修复项项目的修复复费用、短短寿命项目目的折旧额额、长寿命命项目的折折旧额相加加，即为物物质折旧额额。宜先将建筑筑物区分为为可修复项项目和不可可修复项目目；对于可修复复项目，估估计其修复复费用作为为折旧额；；对于不可修修复项目，，再将其分分为短寿命命项目和长长寿命项目目；其次采采用年限法法或成新折折扣法分别别计算其折折旧额将修复费用用、短寿命命项目的折折旧额、长长寿命项目目的折旧额额相加，便便得到建筑筑物的折旧旧总额。【例5-6】某建筑物的的重置价格格为180万元，经济济寿命为50年，有效经经过年数为为10年。其中，，门窗等损损坏的修复复费用为2万元；装修修的重置价价格为30万元，平均均寿命为5年，已使用用3年；设备的的重置价格格为60万元，平均均寿命为15年，已使用用10年。残值率率假设均为为零，试计计算其物质质折旧总额额。【解】折旧总额的的计算分为为以下几个个部分：（1）可修复部部分的折旧旧额：门窗等损坏坏的折旧额额=2（万元）（2）短寿命项项目的折旧旧额：装修的折旧旧额=30××（1/5）×3=18（万元）设备的折旧旧=60××（1/15）×10=40（万元）（3）长寿命项项目的折旧旧额：=(180–2–30-60)××1/50×10=17.6（万元）建筑物的折折旧总额=2+18+40+17.6=77.6（万元）第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法A物质折旧B功能折旧C外部折旧运用举例3、分解法B功能折旧的求取取方法（1）将功能折旧旧分为功能缺乏、功能落后和功能过剩引起的三类类，并进一一步将它们们分为可修修复的和不不可修复的的。（2）对于可修复复的功能缺缺乏引起的的折旧，在在采用缺乏乏该功能的的“重建价价格”下的的求取方法法是：①估算在估估价时点在在估价对象象建筑物上上单独增加加该功能所所必要的费费用；②估算该功功能假设在在估价时点点重置建造造建筑物时时就具有所所必要的费费用；③将在估价价时点在估估价对象建建筑物上单单独增加该该功能所必必要的费用用，减去该该功能假设设在估价时时点重置建建造建筑物物时就具有有所必要的的费用，即即增加该功功能所超额额的费用为为折旧额。。第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法A物质折旧B功能折旧C外部折旧运用举例3、分解法B功能折旧的求取取方法（1）可修复的功能缺乏引起的折旧旧=在估价时点点在估价对对象建筑物物上单独增增加该功能能所必要的的费用-该功能假设设在估价时时点重置建建造建筑物物时就具有有所必要的的费用【例5-7】某幢应有电电梯而没有有电梯的办办公楼，重重建价格为为2000万元，现在设电梯需要要120万元，假设设现在建造造办公楼时时一同安装装电梯只需需要100万元。请计计算该办公公楼因没有有电梯引起起的折旧及及扣除没有有电梯引起起的折旧后后的价值。。【解】该办公楼因没没有电梯引起起的折旧及扣扣除没有电梯梯引起的折旧旧后的价值计计算如下:该办公楼因没没有电梯引起起的折旧=120-100=20(万元)该办公楼扣除除没有电梯引引起的折旧后后的价值=2000-20=1980(万元)如果是采用具具有该功能的的“重置价格格”，则减去去在估价对象象建筑物上单单独增加该功功能所必要的的费用，可直接得到了扣扣除该功能缺缺乏引起的折折旧后的价值值。【例5-8】上例应有电梯而没没有电梯的办办公楼，现增增设电梯需要要120万元，类似有有电梯的办公公楼的重置价价格为2100万元。请计算算该办公楼扣扣除没有电梯梯引起的折旧旧后的价值。。【解】该办公楼扣除除没有电梯引引起的折旧后后的价值计算算如下:该办公楼扣除除没有电梯引引起的折旧后后的价值=2l00-120=1980(万元)（2）对于不可修复的功能缺乏引起的折旧，，可以采用下下列方法来求求取：①利用“租金金损失资本化化法”求取缺缺乏该功能导导致的未来每每年损失租金金的现值之和和；②估算该功能能假设在估价价时点重置建建造建筑物时时就具有所必必要的费用；③将未来每年年损失租金的的现值之和，，减去该功能能假设在估价价时点重置建建造建筑物时时就具有所必必要的费用，，即得到折旧旧额。例如：某写字字楼由于缺少少大型多功能能设施，使得得该写字楼每每年净租金损损失10万元(或者比同地区区类似写字楼楼每年少收入入净租金10万元)；经测算如果果现在增加该该项功能需要要各种费用约约50万元。假设该该写字楼剩余余收益期为30年，报酬率Y为10%，求此项折旧旧。(1)用收益法计算算年租金损失失的收益价格格；(2)折旧=收益价格-50万元（3）可修复的功能落后引起的折旧可修复功能落落后的折旧额额=功能落后部分分的重置价格-功能落部分的已提折旧+拆除该功能落落后部分的必要的费用-功能落后部分的可回收的残值值+安装新的功能能部分所必要的费用用-该新的功能先先进部分在估价时点重重置建造建筑筑物时一同安安装所必要的的费用【例5-9】某幢旧办公楼楼的电梯已落落后，如果将将该电梯更换换为功能先进进的新电梯，，估计需要拆拆除费用2万元，可回收收残值3万元，安装新新电梯需要120万元(包括购买价款款、运输费、、安装费等),要比在建造同同类办公楼一一同安装多花花费20万元。估计该该旧办公楼的的