名师精讲房地产投资项目财务分析基础知识培训讲义(案例分析132P)

第6章房地产投资项目财务分析房地产投资项目财务分析概述房地产投资项目财务分析基本报表传统的财务分析指标现代的财务分析指标房地产投资项目财务分析的应用2022/11/16房地产投资分析课件6．1房地产投资项目财务分析概述6．1．1房地产项目财务分析的含义

财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。2022/11/16房地产投资分析课件6．1房地产投资项目财务分析概述

财务分析的基本程序是：

1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。

2．编制基本财务报表。

3．财务分析指标的计算与评价。

4．进行不确定性分析。

5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。2022/11/16房地产投资分析课件6．1房地产投资项目财务分析概述6．1．2财务分析的作用

1．衡量项目的盈利能力这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。2022/11/16房地产投资分析课件6．1房地产投资项目财务分析概述2．衡量项目的清偿能力这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。

3．衡量项目的资金平衡能力资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。2022/11/16房地产投资分析课件6．2房地产投资项目财务分析基本报表6．2．1现金流量表

1．现金流量表的含义

现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。

2022/11/16房地产投资分析课件6．2房地产投资项目财务分析基本报表2．现金流量表的种类按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：

1）全部投资现金流量表

全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。其表格形式见表6-1。2022/11/16房地产投资分析课件序号项目合计123…N1现金流入1．11．21．31．41．51．61．7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出

全部投资财务现金流量表表6-1单位：万元2022/11/16房地产投资分析课件2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、财务内部收益率（%）：

2、财务净现值（ic=

%）：

3、投资回收期（年）：

4、基准收益率（%）：

全部投资财务现金流量表续表6-1单位：万元2022/11/16房地产投资分析课件6．2房地产投资项目财务分析基本报表2）资本金现金流量表资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。其表格形式见表6-2。2022/11/16房地产投资分析课件序号

项目合计123…N1现金流入1．11．21．31．41．51．61．7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出资本金现金流流量表表6-2单位：万元2022/11/15房地产投资资分析课件件2．12．22．32．42．52．62．72．82．9资本金经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）：

2、财务净现值（ic=

%）资本金现金金流量表续表6-2单位：万元元2022/11/15房地产投资资分析课件件6．2房地产投资资项目财务务分析基本本报表3）针对两表表的有关说说明（1）净现金流量量（项目的的未来收益益）是项目目当年现金金流入与现现金流出的的代数和。。根据需要，，可以计算算税前净现现金流量，，也可以计计算税后现现金流量。。（2）两表的区区别。（3）计算期（4）房地产投投资项目往往往有开发发后出售项项目、开发发后出租项项目和置业业投资项目目的区分。。2022/11/15房地产投资资分析课件件6．2房地产投资资项目财务务分析基本本报表4）投资者各各方现金流流量表该表以投资资者各方的的出资额作作为计算基基础，用以以计算投资资者各方财财务内部收收益率、财财务净现值值等评价指指标，反映映投资者各各方投入资资本的盈利利能力。当一个房地地产项目有有几个投资资者进行投投资时，就就应编制投投资者各方方现金流量量表。其表格形式式见表6-3。2022/11/15房地产投资资分析课件件序号项目合计123…N1现金流入12（1）（2）（3）（4）应得利润资产清理分配回收固定资产余值回收经营资金净转售收入其他收入2现金流出2．12．2开发建设投资出资额经营资金出资额3净现金流量4累计净现金流量投资各方现现金流量表表表6-3单位：万元元2022/11/15房地产投资资分析课件件6．2房地产投资资项目财务务分析基本本报表6．2．2资金来源与与运用表1．资金来源源与运用表表的含义资金来源与与运用表是是反映房地地产投资项项目在计算算期内各年年的资金盈盈余或短缺缺情况以及及项目的资资金筹措方方案和贷款款偿还计划划的财务报报表，它为为项目资产产负债表的的编制及资资金平衡分分析提供了了重要的财财务信息。。其表格形式式见表6-4。本表与现金金流量表有有着本质的的不同。2022/11/15房地产投资资分析课件件序号

项目合计123…N1资金来源1．11．21．31．41．51．61．71．81．9销售收入出租收入自营收入资本金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用现金来源与与运用表表6-4单位：万元元2022/11/15房地产投资资分析课件件2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金现金金来来源源与与运运用用表表续表表6-4单位位：：万万元元2022/11/15房地地产产投投资资分分析析课课件件6．2房地地产产投投资资项项目目财财务务分分析析基基本本报报表表2．资资金金平平衡衡分分析析该表表给给出出的的盈盈余余资资金金表表示示当当年年资资金金来来源源（（现现金金流流入入））多多于于资资金金运运用用（（现现金金流流出出））的的数数额额。。当当盈盈余余资资金金为为负负值值时时，，表表示示该该年年的的资资金金短短缺缺数数。。作作为为资资金金的的平平衡衡，，并并不不要要求求每每年年的的盈盈余余资资金金不不出出现现负负值值，，而而要要求求从从投投资资开开始始至至各各年年累累计计的的盈盈余余资资金金大大于于零零或或等等于于零零。。作为为项项目目投投资资实实施施的的必必要要条条件件，，每每期期的的盈盈余余资资金金应应不不小小于于零零。。因因而而，，房房地地产产投投资资项项目目资资金金平平衡衡分分析析关关注注的的重重点点是是资资金金来来源源与与运运用用表表的的累累计计盈盈余余栏栏目目。。2022/11/15房地地产产投投资资分分析析课课件件6．2房地地产产投投资资项项目目财财务务分分析析基基本本报报表表3．与与一一般般建建设设项项目目的的不不同同在填填列列资资金金来来源源与与运运用用表表时时，，与与现现金金流流量量表表一一样样，，出出售售项项目目和和出出租租项项目目也也会会有有所所不不同同，，这这是是与与一一般般建建设设项项目目不不同同的的地地方方。。1）出出售售项项目目资资金金来来源源与与运运用用表表（（见见表表6-5）2）出出租租和和自自营营项项目目的的资资金金来来源源与与运运用用表表（（见见表表6-6）2022/11/15房地产投投资分析析课件序号项目合计123…

N1资金来源1．11．21．31．4销售收入资本金长期借款短期借款2资金运用2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金出售项目目资金来来源与运运用表表6-5单位：万万元2022/11/15房地产投投资分析析课件序号项目合计123…

N1资金来源1．11．21．31．41．51．61．71．81．9出租收入（或自营收入）资本金折旧费摊销费长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用出租与自自营项目目资金来来源与运运用表表6-6单位：万万元2022/11/15房地产投投资分析析课件2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金出租与自自营项目目资金来来源与运运用表续表6-6单位：万万元2022/11/15房地产产投资资分析析课件件6．2房地产产投资资项目目财务务分析析基本本报表表6．2．3损益表表1．损益益表的的含义义损益表表是反反映房房地产产投资资项目目计算算期内内各年年的利利润总总额、、所得得税及及各年年税后后利润润的分分配等等情况况的财财务报报表。。通过该该表提提供的的投资资项目目经济济效益益静态态分析析的信信息资资料，，可以以计算算投资资利润润率、、投资资利税税率、、资本本金利利润率率、资资本金金净利利润率率等指指标。。其表格格形式式如表表6-7。2022/11/15房地产产投资资分析析课件件序号

项目合计123…N1经营收入1．11．21．3销售收入出租收入自营收入2经营成本2．12．2商品房经营成本出租房经营成本3运营费用4修理费用损益表表表6-7单位：：万元元2022/11/15房地产产投资资分析析课件件5经营税金及附加6土地增值税7利润总额8所得税9税后利润9．19．29．3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）

2、投资利税率（%）

3、资本金利润率（%）

4、资本金净利润率（%）损益表表续表6-7单位：：万元元2022/11/15房地产产投资资分析析课件件6．2房地产产投资资项目目财务务分析析基本本报表表2．损益益表的的内容容及计计算1）关于于利润润总额额损益表表中的的利润润总额额一般般应为为：利润总总额=经营收收入－－经营营成本本－运运营费费用－－修理理费用用－经经营税税金与与附加加－土土地增增值税税2022/11/15房地产投资资分析课件件6．2房地产投资资项目财务务分析基本本报表（1）以出售为为主的房地地产项目的的利润总额额利润总额=销售收入－－总成本费费用－经营营税金与附附加－土地地增值税其中，销售售收入、总总成本费用用、经营税税金与附加加与土地增增值税的数数据可以依依据第5章的财务数数据和辅助助报表得到到。其表格形式式见表6-8。2022/11/15房地产投投资分析析课件序号项目合计123…N1销售收入2总成本费用3经营税金及附加4土地增值税5利润总额6所得税7税后利润7．17．27．3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）

2、投资利税率（%）

3、资本金利润率（%）

4、资本金净利润率（%）出售型房房地产项项目的损损益表表6-8单位：万万元2022/11/15房地产投投资分析析课件6．2房地产投投资项目目财务分分析基本本报表（2）以出租租为主的的房地产产项目利利润总额额利润总额额=出租收入入－经营营成本－－经营税税金与附附加其中，出出租收入入、经营营成本、、经营税税金与附附加的数数据可以以通过第第5章的财务务数据和和辅助报报表得到到。其表格形形式见表表6-9。2022/11/15房地产投投资分析析课件序号项目合计123…N1出租收入2经营成本3经营税金及附加4利润总额5所得税6税后利润6．16．26．3盈余公积金应付利润未分配利润出租型房房地产项项目的损损益表表6-9单位：万万元2022/11/15房地产投投资分析析课件6．2房地产投投资项目目财务分分析基本本报表2）关于税税后利润润税后利润润=利润总额额－所得得税其中，所得税=应纳税所所得额×所得税税税率一般情况况下，应应纳税所所得额（（或应纳纳税收入入）就是是前面计计算出来来的利润润总额。。房地产开开发企业业的所得得税税率率一般为为33%。2022/11/15房地产投投资分析析课件6．2房地产投投资项目目财务分分析基本本报表3）关于利利润分配配房地产企企业交纳纳所得税税后的利利润为税税后利润润，税后后利润等等于可供供分配利利润，一一般按照照下列顺顺序分配配：（1）弥补企企业以前前年度亏亏损。（2）提取盈盈余公积积金。（3）向投资资者分配配利润，，即表中中的应付付利润。。考虑了这这三项因因素后（（大部分分情况下下只有后后两项因因素），，余额即即为表中中的未分分配利润润，未分分配利润润主要是是用于归归还借款款。当借借款还清清后，一一般应将将这部分分利润补补分给投投资者。。2022/11/15房地产投投资分析析课件6．2房地产投投资项目目财务分分析基本本报表6．2．4资产负债债表1．资产负债表表的含义资产负债表是是反映房地产产投资项目在在计算期内各各年末资产、、负债与所有有者权益变化化及对应关系系的报表。该表主要用于于考察项目资资产、负债、、所有者权益益的结构，进进行项目清偿偿能力分析。。各期资产应应等于负债和和所有者权益益之和。2．资产负债表表的内容从表中可以看看出，资产负负债表由三大大部分组成：：资产、负债债和所有者权权益。2022/11/15房地产投资分分析课件6．2房地产投资项项目财务分析析基本报表6．2．5基本报表的相相互关系基本报表是财财务分析体系系中重要的组组成部分。各各种基本报表表之间有着密密切的联系。。“利润表”与与“现金流量量表”都是为为进行项目盈盈利能力分析析提供基础数数据的报表，，不同的是，，通过“利润润表”计算的的是盈利能力力的静态指标标；通过“现现金流量表””计算的是盈盈利能力的动动态指标。同同时“利润表表”也为“现现金流量表””的填列提供供了一些基础础数据。2022/11/15房地产投资分分析课件6．2房地产投资项项目财务分析析基本报表“借款还还本付付息表表”、“资金来来源与与运用用表”和“资产负负债表表”都是为为进行行项目目清偿偿能力力分析析提供供基础础数据据的报报表。。根据据“借款还还本付付息表表”或“资金来来源与与运用用表”可以计计算借借款偿偿还期期指标标，根根据“资产负负债表表”可以计计算资资产负负债率率、流流动比比率和和速动动比率率等指指标。。另外，，通过过“资金来来源与与运用用表”可以进进行项项目的的资金金平衡衡能力力的分分析。。2022/11/15房地产产投资资分析析课件件6．3传统的的财务务指标标分析析6．3．1基本指指标1．收益益乘数数收益乘乘数表表示物物业的的市场场价值值（价价格））与总总收入入或净净收入入之间间的比比率关关系。。它虽然然不能能充当当独立立分析析的工工具，，但可可以很很容易易地将将那些些明显显不能能接受受的项项目加加以剔剔除。。2022/11/15房地产产投资资分析析课件件6．3传统的的财务务指标标分析析收益乘乘数按按计算算基数数的不不同，，分为为总收收益乘乘数和和净收收益乘乘数。。比较而而言，，总收收益乘乘数分分析更更为常常用。。因为为净收收益乘乘数需需要事事先确确定净净经营营收益益，稍稍微麻麻烦一一些。。2022/11/15房地产产投资资分析析课件件6．3传统的的财务务指标标分析析2．财务务比率率财务比比率一一般用用于所所投资资物业业相互互间的的比较较。较较为常常用的的财务务比率率有营营业比比率、、损益益平衡衡比率率和偿偿债保保障比比率。。1）营业业比率率：它它是项项目的的经营营支出出占实实际总总收入入的百百分比比。一般说说来，，营业业比率率越高高代表表营运运的效效率越越差，，反之之则效效率越越高。。2022/11/15房地地产产投投资资分分析析课课件件6．3传统统的的财财务务指指标标分分析析2）损损益益平平衡衡比比率率：：它它是是项项目目的的经经营营支支出出与与还还本本付付息息额额之之和和占占潜潜在在总总收收入入的的百百分分比比（（也也可可以以看看成成是是物物业业的的盈盈亏亏平平衡衡比比率率））。。这这个个比比率率越越小小，，则则潜潜在在总总收收入入越越大大，，则则项项目目现现金金流流量量出出现现负负数数之之前前的的项项目目总总收收入入水水平平可可以以越越低低。。所所以以，，损损益益平平衡衡比比率率越越低低越越好好。。2022/11/15房地地产产投投资资分分析析课课件件6．3传统统的的财财务务指指标标分分析析3）偿偿债债保保障障比比率率偿债债保保障障比比率率有有时时也也叫叫偿偿债债能能力力比比率率、、还还本本付付息息比比率率。。表表示示项项目目净净经经营营收收益益与与年年债债息息总总额额（（年年还还本本付付息息额额））之之间间的的关关系系。。这这是是项项目目净净经经营营收收入入在在降降到到不不足足以以清清偿偿所所欠欠的的债债务务本本息息之之前前的的下下降降程程度度。。该倍倍数数越越大大，，则则周周转转不不灵灵的的可可能能性性越越小小，，因因而而所所面面临临的的财财务务风风险险越越小小，，它它表表明明了了贷贷款款的的安安全全程程度度，，所所以以该该指指标标越越大大越越好好。。2022/11/15房地地产产投投资资分分析析课课件件6．3传统统的的财财务务指指标标分分析析3．盈盈利利能能力力指指标标所有有盈盈利利分分析析方方法法的的一一个个共共同同特特点点是是将将投投资资与与收收益益有有机机地地联联系系起起来来。。1）全全面面资资本本化化率率：：表表示示预预期期净净经经营营收收益益占占市市场场价价格格的的百百分分比比。。从前前面面的的收收益益乘乘数数分分析析可可知知，，它它是是净净收收益益乘乘数数的的倒倒数数。。因为为没没有有反反映映融融资资状状况况对对投投资资项项目目的的影影响响，，全全面面资资本本化化率率这这个个指指标标的的适适用用性性受受到到一一定定的的限限制制。。2022/11/15房地产投投资分析析课件6．3传统的财财务指标标分析2）股本化化率（也也叫权益益资本化化率）：：表示税税前现金金流量占占初始股股本投资资的百分分比。股本化率率考虑了了不同融融资条件件对物业业的影响响，但是是它未能能考虑所所得税对对投资项项目的影影响。2022/11/15房地产投投资分析析课件6．3传统的财财务指标标分析3）现金回回报率(也叫资本本金净利利润率)：是指税税后现金金流量与与股本投投资之比比。作为考虑虑了所得得税后的的指标，，它仍有有缺点。。它没有有考虑物物业价值值的变动动和税后后现金流流量随时时间的变变化对投投资绩效效的影响响。2022/11/15房地产投投资分析析课件6．3传统的财财务指标标分析4）经纪人人收益率率经纪人收收益率指指标解决决了现金金回报率率指标的的缺点。。它调整整了分子子，用税税后现金金流量再再加上递递增的权权益投资资额，使使之既考考虑了所所得税结结果，也也考虑了了由于抵抵押贷款款分期偿偿还后相相应的权权益增加加（即物物业价值值的变动动）情况况，从而而使所投投资的物物业看起起来更富富有吸引引力。2022/11/15房地产投资分分析课件6．3传统的财务指指标分析4．回收期指标标回收期是计算算各投资项目目的预期现金金收益等于初初始投资时的的年数。收回回初始投资所所需时间越短短的项目越好好。回收期与收益益率之间也存存在着倒数关关系。从前面面的介绍中我我们知道有几几种不同的收收益指标，所所以回收期相相应也有几种种计算方法。。回收期=市场价格/净经营收益（（全面资本化化率的倒数））回收期=初始股本投资资/税前现金流量量（股本化率率的倒数）回收期=初始股本投资资/税后现金流量量（现金回报报率的倒数））若每年预期现现金流量相同同，回收期=初始股本投资资/预期现金流量量。若每年预期现现金流量不同同，则回收期期是将每年预预期现金流量量求和直到等等于初始投资资额为止的时时间。2022/11/15房地产投资分分析课件6．3传统的财务务指标分析析6．3．2投资分析的的合理化趋趋势1．传统财务务分析方法法的不足1）忽略了整整个持有期期内所有的的预期的现现金流量，，而仅仅集集中在经营营期的第1年，最多也也是前面几几年的经营营情况。2）未考虑投投资期末处处理（即销销售）物业业所带来的的现金流量量。对于有有些物业投投资来说，，期末转让让或销售物物业的收益益或许在整整个物业投投资收益中中占有更大大的比重。。3）忽略了净净现金流量量的时间问问题。2022/11/15房地产投资资分析课件件6．3传统的财务务指标分析析2．发展趋势势投资分析的的合理化的的趋势就是是，项目的的投资收益益要作数量量、质量和和时间三方方面的修正正。一般情况下下，投资者者会综合考考虑各种经经验分析值值以及项目目的净现值值和内部收收益率等指指标之后，，再做决策策。2022/11/15房地产投资资分析课件件6．4现代的财务务指标分析析1．根据是否否考虑了资资金的时间间价值因素素划分，分分为静态分分析指标和和动态分析析指标两大大类。2022/11/15房地产投资资分析课件件6．4现代的财务务指标分析析2．根据分析析的目标划划分，分为为盈利能力力指标、清清偿能力指指标和资金金平衡能力力指标三大大类。2022/11/15房地产投资资分析课件件6．4现代的财务务指标分析析3．根据指标标的性质划划分，分为为时间性指指标、价值值性指标和和比率性指指标三大类类。财务分析指标时间性指标投资回收期借款偿还期价值性指标——财务净现值比率性指标财务内部收益率投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率财务比率资产负债率流动比率速动比率2022/11/15房地产投资资分析课件件6．4现代的财务务指标分析析6．4．2各财务分析析指标与报报表的关系系从上述有关关财务分析析的内容与与财务分析析指标体系系，我们可可以看出财财务分析指指标与财务务基本报表表之间的对对应关系。。见表6-12。2022/11/15房地地产产投投资资分分析析课课件件分析内容基本报表静态指标动态指标盈利能力分析现金流量表（全部投资）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期现金流量表（自有资金）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期利润表投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率清偿能力分析借款还本付息表资金来源与运用表资产负债表借款偿还期还本付息比率资产负债率流动比率速动比率资金平衡能力分析资金来源与运用表其他价值指标、实物指标或比率指标表6-12财务务分分析析指指标标与与基基本本报报表表的的关关系系2022/11/15房地地产产投投资资分分析析课课件件6．4现代代的的财财务务指指标标分分析析6．4．3各财财务务分分析析指指标标的的计计算算静态态指指标标是是指指不不考考虑虑资资金金时时间间价价值值因因素素的的影影响响而而计计算算的的盈盈利利指指标标。。1）投投资资利利润润率率投资资利利润润率率，，是是指指房房地地产产投投资资项项目目开开发发建建设设完完成成后后正正常常年年度度的的年年利利润润总总额额（（或或预预计计回回收收期期内内的的年年平平均均利利润润总总额额））与与项项目目总总投投资资额额的的比比率率，，主主要要用用来来评评价价开开发发投投资资项项目目的的获获利利水水平平。。其计计算算公公式式为为：：式中中：：总总投投资资额额=投资资+贷款款利利息息2022/11/15房地地产产投投资资分分析析课课件件6．4现代代的的财财务务指指标标分分析析实际际工工作作中中可可以以将将投投资资利利润润率率分分为为税税前前投投资资利利润润率率和和税税后后投投资资利利润润率率两两种种。。计算算出出来来的的投投资资利利润润率率要要与与规规定定的的行行业业标标准准投投资资利利润润率率或或行行业业的的平平均均投投资资利利润润率率进进行行比比较较，，如如果果预预期期的的投投资资利利润润率率（（或或收收益益率率））高高于于或或等等于于基基准准投投资资利利润润率率（（或或收收益益率率）），，说说明明该该项项目目投投资资经经济济效效益益高高于于或或相相当当于于本本行行业业的的平平均均水水平平，，可可考考虑虑接接受受；；反反之之，，一一般般不不予予接接受受。。2022/11/15房地地产产投投资资分分析析课课件件6．4现代代的的财财务务指指标标分分析析2）投投资资利利税税率率投资资利利税税率率是是项项目目利利税税额额与与总总投投资资额额的的比比值值。。其计计算算公公式式为为：：式中中，，利利税税额额为为利利润润总总额额与与销销售售税税金金及及附附加加之之和和。。计算算出出的的投投资资利利税税率率同同样样也也要要与与规规定定的的行行业业标标准准投投资资利利税税率率或或行行业业平平均均投投资资利利税税率率进进行行比比较较，，若若前前者者大大于于后后者者，，则则认认为为项项目目是是可可以以考考虑虑接接受受的的。。2022/11/15房地产投资分分析课件6．4现代的财务指指标分析3）资本金利润润率资本金利润率率是项目的利利润总额（或或年平均利润润总额）与项项目资本金（（即自有资金金或权益投资资）之比。其计算公式为为：计算出的资本本金利润率要要与行业的平平均资本金利利润率或投资资者的目标资资本金利润率率进行比较，，若前者大于于或等于后者者，则认为项项目是可以考考虑接受的。。2022/11/15房地产产投资资分析析课件件6．4现代的的财务务指标标分析析4）资本本金净净利润润率资本金金净利利润率率是项项目所所得税税后利利润与与项目目资本本金之之比。。其计算算公式式为：：应该说说，资资本金金净利利润率率是投投资者者最关关心的的一个个指标标，因因为它它反映映了投投资者者自己己出资资所带带来的的净利利润。。2022/11/15房地产产投资资分析析课件件6．4现代的的财务务指标标分析析5）静态态投资资回收收期静态投投资回回收期期是指指以房房地产产投资资项目目的净净收益益来抵抵偿全全部投投资所所需的的时间间。静态投投资回回收期期的计计算具具体有有两种种方法法：（1）当项项目投投入经经营后后，每每年的的收益益额大大致持持平、、比较较均匀匀时：：投资回回收期期=项目总总投资资/项目年年平均均收益益额例如，，某投投资者者投资资100万元购购买一一小型型公寓寓项目目进行行出租租，估估计投投入运运营后后各年年的净净租金金收入入稳定定在10万元。。求该该项目目的静静态投投资回回收期期。根据公公式得得：投投资回回收期期=100/10=10（年））2022/11/15房地产产投资资分析析课件件6．4现代的的财务务指标标分析析（2）当项项目投投入经经营后后，每每年的的收益益额不不太均均衡、、相差差较大大时：：投资回回收期期=（累计计净现现金流流量开开始出出现正正值期期数-1）+（上期期累计计现金金流量量的绝绝对值值/本期净净现金金流量量）其中净净现金金流量量和累累计净净现金金流量量可直直接利利用财财务现现金流流量表表（全全部投投资））中的的计算算求得得。当当累计计净现现金流流量等等于零零或出出现正正值的的年份份，即即为项项目静静态投投资回回收期期的最最终年年份。。该指标标比较较适用用于对对出租租和自自营的的房地地产项项目投投资回回收的的粗略略评价价。2022/11/15房地产投资资分析课件件6．4现代的财务务指标分析析6）借款偿还还期借款偿还期期分为国内内借款偿还还期和国外外借款偿还还期。（1）国内借款款偿还期国内借款偿偿还期是指指在国家规规定及房地地产项目具具体财务条条件下，在在房地产项项目计算期期内，使用用可用作还还款的利润润（如预售售收入还款款）、摊销销及其他还还款资金，，偿还房地地产项目借借款本息所所需要的时时间。借款款偿偿还还期期可可由由““借借款款还还本本付付息息估估算算表表””、、““损损益益表表””及及““资资金金来来源源与与运运用用表表””计计算算。。2022/11/15房地地产产投投资资分分析析课课件件6．4现代代的的财财务务指指标标分分析析其详详细细计计算算公公式式为为：：借款款偿偿还还期期=借款款偿偿还还后后开开始始出出现现盈盈余余的的期期数数-开始始借借款款的的期期数数+（当当期期偿偿还还借借款款额额/当期期可可用用于于还还款款的的资资金金额额））或=偿还还借借款款本本金金的的资资金金额额大大于于年年初初借借款款本本息息累累计计的的期期数数-开始始借借款款的的期期数数+（当当期期偿偿还还借借款款额额/当期期可可用用于于还还款款的的资资金金额额））实际际操操作作中中，，项项目目借借款款偿偿还还期期往往往往已已由由借借款款合合同同确确定定。。计计算算出出借借款款偿偿还还期期后后，，还还要要与与贷贷款款机机构构的的要要求求期期限限进进行行对对比比，，等等于于或或小小于于贷贷款款机机构构提提出出的的要要求求期期限限，，即即可可认认为为项项目目是是有有清清偿偿能能力力的的。。否否则则，，认认为为项项目目没没有有清清偿偿能能力力，，是是不不可可行行的的。。2022/11/15房地地产产投投资资分分析析课课件件6．4现代代的的财财务务指指标标分分析析（2）国国外外借借款款偿偿还还期期国外外借借款款的的还还本本付付息息，，一一般般是是按按已已经经明明确确或或预预计计可可能能的的借借款款偿偿还还条条件件计计算算。。当当借借款款偿偿还还期期满满足足贷贷款款机机构构的的要要求求期期限限时时，，即即认认为为房房地地产产项项目目具具有有清清偿偿能能力力。。2022/11/15房地地产产投投资资分分析析课课件件6．4现代代的的财财务务指指标标分分析析7）财财务务比比率率这里财务比率率与本章第3节中介绍的的的财务比率不不同，具体是是指资产负债债率、流动比比率和速动比比率。2022/11/15房地产投资分分析课件6．4现代的财务指指标分析8）还本付息比比率还本付息比率率是物业投资资所获得的年年净经营收益益与年还本付付息额（或年年债息总额））之比。某物业投资的的还本付息比比率越高，表表明该投资的的还贷能力越越强。2022/11/15房地产投资分分析课件6．4现代的财务指指标分析2．动态指标的的计算动态指标是指指考虑了资金金时间价值的的影响而计算算的盈利指标标。常用的动动态分析指标标主要有净现现值、内部收收益率和动态态投资回收期期。1）财务净现值值（1）净现值的含含义现值是指未来来预期收益的的现在价值。。净现值是指按按照投资者最最低可接受的的收益率或设设定的基准收收益率ic（合适的贴现现率），将房房地产投资项项目在计算期期内的各年净净现金流量，，折现到投资资期初的现值值之和。2022/11/15房地产产投资资分析析课件件6．4现代的的财务务指标标分析析式中：：NPV：净现现值；；CIt：第年年的现现金流流入量量；COt：第年年的现现金流流出量量；ic：行业业或部部门基基准收收益率率或设设定的的目标标收益益率；；t：项目目计算算期（（）。。净现值值可以以通过过财务务现金金流量量表计计算求求得。。2022/11/15房地产产投资资分析析课件件6．4现代的的财务务指标标分析析（2）关于于净现现值含含义的的理解解①关于于净现现金流流量的的使用用在各项项目之之间进进行比比较的的时候候需要要统一一可比比基础础。②关于于基准准贴现现率ic基准贴贴现率率就是是项目目净现现金流流量贴贴现时时所采采用的的利率率。它它反映映了资资金的的时间间价值值。在我国国，它它一般般由行行业或或部门门制定定基准准收益益率作作为基基准贴贴现率率；如如果没没有规规定的的基准准贴现现率，，可以以根据据银行行中长长期贷贷款的的实际际利率率确定定；也也可以以根据据投资资者要要求的的目标标收益益率或或最低低回报报率来来确定定。项目分分析评评价人人员在在确定定财务务基准准收益益率时时，一一般综综合考考虑以以下因因素：：当前前整个个国家家的经经济发发展状状况；；银行行贷款款利率率；其其他行行业的的投资资收益益率水水平；；投资资者对对项目目收益益增长长能力力的预预期；；项目目风险险的大大小；；项目目的寿寿命期期长短短等。。2022/11/15房地地产产投投资资分分析析课课件件6．4现代代的的财财务务指指标标分分析析③关于于计计算算期期对开开发发项项目目而而言言，，是是指指建建设设开开始始到到全全部部售售出出的的时时间间，，有有时时也也叫叫开开发发期期；；对对开开发发后后出出租租项项目目或或置置业业后后出出租租的的项项目目而而言言，，是是指指从从建建设设或或购购买买开开始始，，不不断断地地获获取取收收益益直直到到项项目目转转售售或或项项目目的的经经济济寿寿命命结结束束的的时时间间，，有有时时也也叫叫持持有有期期或或经经营营期期。。从计计算算净净现现值值的的角角度度出出发发，，这这段段时时间间应应该该是是指指项项目目在在经经济济上上的的可可用用时时间间而而非非耐耐用用年年限限。。2022/11/15房地地产产投投资资分分析析课课件件6．4现代代的的财财务务指指标标分分析析（3）净净现现值值指指标标的的作作用用净现现值值指指标标是是用用来来判判别别投投资资项项目目可可行行与与否否。。净净现现值值评评价价标标准准的的临临界界值值是是零零。。当NPV＞0时，，表表明明投投资资项项目目的的预预期期收收益益率率不不仅仅可可以以达达到到基基准准收收益益率率或或贴贴现现率率所所预预定定的的投投资资收收益益水水平平，，而而且且尚尚有有盈盈余余（（即即大大于于贴贴现现率率））；；当NPV＝0时，，表表明明投投资资项项目目收收益益率率恰恰好好等等于于基基准准收收益益率率或或贴贴现现率率所所预预定定的的投投资资收收益益水水平平；；当NPV＜0时，，表表明明投投资资项项目目收收益益率率达达不不到到基基准准收收益益率率或或贴贴现现率率所所预预定定的的投投资资收收益益水水平平（（即即小小于于贴贴现现率率））或或最最低低可可接接受受的的回回报报率率，，甚甚至至可可能能出出现现亏亏损损。。此此时时项项目目不不可可行行，，应应拒拒绝绝。。因此此，，只只有有NPV≥0时，，投投资资项项目目在在财财务务上上才才是是可可取取的的，，值值得得进进一一步步考考虑虑。。2022/11/15房地地产产投投资资分分析析课课件件6．4现代代的的财财务务指指标标分分析析2）财财务务内内部部收收益益率率（1）财财务务内内部部收收益益率率的的含含义义从前前面面净净现现值值的的公公式式可可以以看看出出，，如如果果现现金金流流量量不不变变，，净净现现值值将将随随折折现现率率的的变变化化而而变变化化，，而而且且两两者者变变动动的的方方向向相相反反，，即即折折现现率率与与现现值值呈呈反反向向变变动动关关系系。。如如图图6-4所示：2022/11/15房地产投投资分析析课件净现值（NPV）折现率（i）NPV1NPV20FIRRi1i2图6-4净现值与与折现率率的关系系2022/11/15房地产投投资分析析课件6．4现代的财财务指标标分析房地产投投资项目目的财务务内部收收益率是是指房地地产投资资项目在在计算期期内各期期净现金金流量现现值累计计之和等等于零时时的折现现率。其表达式式为：式中（CI-CO）t：第t期的净现现金流量量；FIRR：财务内内部收益益率；其他同前前。财务内部部收益率率的经济济含义是是指投资资项目在在这样的的折现率率下，到到项目计计算期终终了时，，当初的的所有投投资可以以完全被被收回。。2022/11/15房地产投投资分析析课件6．4现代的财财务指标标分析（2）财务内内部收益益率的计计算其公式为为：式中：FIRR：内部收收益率；；NPV1：采用低低折现率率时净现现值的正正值；NPV2：采用高高折现率率时净现现值的负负值；i1：净现值值为接近近于零时时的正值值的折现现率；i2：净现值值为接近近于零时时的负值值的折现现率。2022/11/15房地产投投资分析析课件6．4现代的财财务指标标分析其计算步步骤是：：先按基准准收益率率（或目目标收益益率、最最低可接接受的收收益率等等）求得得项目的的财务净净现值（（其中的的净现金金流量可可根据财财务现金金流量表表得到）），如为为正，则则采用更更高的折折现率使使净现值值为接近近于零时时的正值值和负值值各一个个，最后后用上述述插入法法公式求求出。要注意的的是，式式中与之之差不应应超过2%，否则，，折现率率、和和净现值值之间不不一定呈呈线性关关系，从从而使所所求得的的内部收收益率失失真。2022/11/15房地产投资分分析课件6．4现代的财务指指标分析（3）财务内部收收益率的作用用财务内部收益益率是项目折折现率的临界界值。在进行行独立方案的的分析评价时时，一般是在在求得投资项项目的内部收收益率后，与与同期贷款利利率、同期行行业基准收益益率相比较，，以判定项目目在财务上是是否可行。2022/11/15房地产投资分分析课件6．4现代的财务指指标分析①FIRR与i比较，反映项项目的盈亏状状况：FIRR＞i，项目盈利；；FIRR=i，项目盈亏平平衡；FIRR＜i，项目亏损损。②FIRR与ic比较，反映项项目与行业平平均收益水平平相比的盈利利情况：FIRR＞ic，项目盈利超超出行业平均均收益水平；；FIRR=ic，项目盈利等等于行业平均均收益水平；；FIRR＜ic，项目盈利低低于行业平均均水平。2022/11/15房地产投资分分析课件6．4现代的财务指指标分析③结论：将内部收益率率与行业基准准收益率（或或投资者目标标收益率、最最低可接受的的收益率）ic比较，当FIRR≥ic时，即认为其其盈利能力已已满足最低要要求，投资项项目可行，值值得进一步研研究。因为是是否能被接受受，还有赖于于投资者对风风险的估计和和其它投资机机会的吸引力力；反之，则则不可行，应应被拒绝。如果没有规定定的基准收益益率，内部收收益率应大于于长期贷款的的实际利率或或银行贷款利利率i。内部收益率率表明了项目目投资所能支支付的最高贷贷款利率，如如果后者大于于前者，投资资就会亏损。。因此，所求求出的内部收收益率是可以以接受贷款的的最高利率。。2022/11/15房地产投资分分析课件6．4现代的财务指指标分析（4）内部收益率率存在的问题题以下存在的问问题，可能使使得用内部收收益率方法评评价项目得出出的决策信号号与其它现金金流量贴现方方法（如净现现值法）得出出的结果相矛矛盾。一是再投资利利率问题；二二是多重根问问题。2022/11/15房地产投资资分析课件件6．4现代的财务务指标分析析①再投资利率率问题再投资利率率指房地产产投资项目目在回收期期内的收入入再投资的的预期收益益率。采用内部收收益率分析析方法对各各种项目进进行比较时时，暗含了了这样一个个假定：即即回收期内内的现金流流入以内部部收益率再再投资。2022/11/15房地产投资资分析课件件6．4现代的财务务指标分析析A．当这种假假定的前提提条件存在在时，即内内部收益率率就是再投投资利率时时，使用内内部收益率率方法分析析判断项目目的优劣或或可行与否否才是可靠靠的、比较较实际的。。B．但是，当当这种假定定的前提条条件不存在在时，即当当时市场上上其它投资资机会的最最好收益率率与其内部部收益率不不同时，或或者说内部部收益率明明显高于资资本的机会会成本，并并高到不现现实的地步步时，则用用内部收益益率做为再再投资利率率就是一个个不合理、、不现实的的假设。这这时，再用用内部收益益率方法去去判断和选选择项目，，可能就与与前面的结结论相矛盾盾。C．当各种投投资项目的的使用寿命命或持有期期不同时，，再投资问问题也将限限制内部收收益率方法法的应用。。2022/11/15房地产投资资分析课件件6．4现代的财务务指标分析析②多重根问题题一般而言,项目的净现现值是所选选择的贴现现率的递减减函数。如如果贴现方方程总是这这样运行，，那么使得得所有现金金流出与现现金流入相相等的内部部收益率就就将是惟一一的。但是，除了了初始投资资外，投资资途中有时时仍会有负负现金流量量出现，这这种情况下下，内部收收益率出现现多根现象象。这时方方程有且只只有一个内内部收益率率解。2022/11/15房地产投资资分析课件件6．4现代的财务务指标分析析3）动态投资资回收期动态投资回回收期是