四川公寓住宅项目营销策划案例分析图文并茂

公寓住宅公寓住宅住宅项目营销策划全案目录第一章公寓住宅项目投资营销第一节公寓住宅项目市场可行性报告一、公寓住宅项目介绍二、本项目的可行性研究三、项目素质分析四、2005年乐山房地产市场分析五、2005年乐山现售楼盘分析六、公寓住宅项目周边分析七、公寓住宅市场定位八、公寓住宅项目规划要求九、公寓住宅整体项目策划十、公寓住宅项目销售形式部署及调整因素十一、结论目录第二节公寓住宅项目工程可行性报告一、建设的目标与土地的基本使用计划二、总体规划的设计解读三、道路和交通四、水、电、气系统五、工程费用估算第三节公寓住宅项目价值判断暨投资分析一、美的海岸花园项目市场调研报告二、项目地块SWOT分析三、项目定位分析四、项目价值分析目录五、项目投资分析第二章公寓住宅规划设计营销一、规划设计二、建筑风格的选定及色彩计划三、主力户型组合四、环境设计五、样板房及营销中心的装饰第三章公寓住宅形象营销一、确立项目名称二、项目区名、路名、门牌名提案三、 各景观组团命名四、 确立项目标志目录五、确立项目VI系统六、应用部分七、营销接待中心包装设计八、工地环境包装设计第四章项目营销推广策划第一节营销推广企划方案一、广告策略

二、广告战略目标

三、项目分析和广告定位

四、广告创意分析

五、广告策略分析

六、广告阶段及媒体组合

第一章公寓住宅项目投资营销第一节公寓住宅项目市场可行性告一、公寓住宅项目介绍本项目简称“康城”，位于四川省乐山市新城区嘉兴路，占地面积30左右亩（20436.3平方米），东临嘉兴路，南临百燕路，西临规划中的春华路（延伸道路），北临凤凰路，交通十分便利。（一）本项目所在市——乐山乐山古称嘉州，是一座历经三千多年的中国古城，是全国99个国家级历史文化名城和44个对外开放城市之一，1996年12月被联合国教科文组织批准为世界文化与自然遗产的第一大佛，座落在岷江、大渡河、青衣江三江交汇之处，被誉为“山是一座佛，佛是一座山”。三江环抱着美丽的城市，绿心、绿岛、生态林点缀于江水与秀城之间，使这座迈向现代化的古老而又新兴的城市与大自然的绮丽风光和谐地融为一体，素有“天下山水之观在蜀，蜀之胜曰嘉州”的美誉，并因此而荣幸地被联合国确定为中国第一个优良人居环境城市合作项目。市中区下辖10个乡16个镇，4个街道办事处，254个行政村、41个居民委员会，其中城市社区居委会30个。幅员面积825平方公里，总人口54.9万，其中非农人口22万。地处乐山市政治、经济、文化、金融、信息的中心，境内基础设施齐全，水陆交通便捷，商贸流通活跃，居住环境优美，经济发展较快。（二）本项目所在区位——乐山新城区乐山市政府在2004年大力发展新城区，建造起乐山新世纪广场，在政府大力倡导，开发公司大力对新城区开发，企事业进驻新城区，新城区得到了飞速发展，新城区生活配套日渐完善。（三）本项目发展商——四川汇得置业发展有限公司乐山汇得置业有限责任公司经过多年的发展，已成为乐山房地产行业居重要地位的房地产公司。公司在成功开发汇得阳光大厦、汇得阳光美林苑等乐山知名楼盘后再次出击，打造高品质、低价位现代健康住宅。而在2005年汇得阳光大厦与汇得阳光美林苑一期都荣获2005年乐山十佳优秀楼盘大奖与最佳人居奖。二、本项目的可行性研究为了深入细致地对该项目的市场可行性进行研究，我们重点访问了一些有代表性项目的发展商、政府官员、企业家以及目标顾客组织和人士等。在调研过程中，重点调研了成功项目的经济和暂时不成功项目失败的教训（具体内容请参阅本节内容五）。通过调查研究得出的结论：1. 只要项目“环境靓、配套全、规模大”，市场销售均较好。2. 市场需求是可以用胆识和策划创造的。三、项目素质分析（一）项目的优势1. 园林式休闲小区渐受青睐随着人民物质生活水平的日益提高，人们对居住的要求日渐趋向宽敞和舒适，但都市人长期受人口稠密的条件限制，每天都受到人流、车流、污浊空气、狭窄家居的困扰。然而随着乐山新城区的开发，市外清新的环境已深受市内居民的青睐，以追求环境为突出卖点的园林式休闲小区将成功推出。这种小区因其拥有宽敞的居住空间、触目可及的园林风光，清新怡人的空气，非常适合城市居民休闲娱乐及本地成功人士居家置业，因此这种类型的小区，它的崛起与开发绝对不会是偶然和例外的。2.交通便利本项目位于乐山市新城区嘉兴路，往市中心仅15多分钟车程，去乐山最大的广场仅步行5分钟，交通非常便利。而即将开通的春华路（延伸道路），将更加加快小区周边的发展与生活市政的配套完善，而来往车辆将更为顺畅，所以本项目所处地段极为优越。3.先天的优势素质汇得阳光公寓住宅，规划出高尚别致的下沉式水体音乐广场，可以感受“杨柳青青溪水流，静静聆听鸟语鸣”的诗情画意。距离汇得阳光公寓住宅仅5分钟步行，便是乐山最大的广场“新世纪广场”。这一新世纪广场的正式落成，已经将乐山新城区带入了一个经济、生活飞速发展的新区。4.发展商实力雄厚汇得阳光置业有限公司实力雄厚。一个大型项目的开发，实力雄厚的发展商便是项目最坚实的后盾，由于房地产业在乐山地区日趋成熟，购房者在选择楼盘时往往会受发展商的开发实力强弱所影响。由于前几年乐山个别楼盘因后期资金不足，而导致一时间“烂尾楼风潮”铺天盖地，消费者对发展商的实力特别看重。因此开发商的实力是成功的一个重要因素。5.发展商内部与相关单位有一定的潜在购买力汇得阳光置业房地产开发公司与相关单位中层以上干部，通过给予优惠政策（分期扣工资），既可以留住人才，又可以给中层以上干部一个好的居住环境。而这部分人的潜在购买力是很多发展商所不能具备的。6、地处乐山嘉兴路，紧邻乐山新世纪广场，环境优美，空气清鲜，生活便捷。7、位于新城区域，汇集商贸、旅游、金融、证券、文化、生活之精华，商业文化气氛日渐浓厚。8、依托新世纪广场、乐山未来ＣＢＤ中央商务、生活中心区域，城市交通十分便利；9、地处乐山新城区，新区土地开发有限，升值前景广阔。10、项目地处成熟区域、黄金地段。11、定位优势：本项目以地中海式小区园林景观、总规划设计的多层（商住）住宅小区，小区人文环境，小区生活与人文景观环境溶为一体，将给乐山人民灌输了最佳人居环境生活模式，相对乐山房地产市场的需求本相目从户型设计、房屋面积、销售均价都符合市场需求。12、环境景观优势：目前乐山在售小区园林景观设计如出一辙，大同小异，没有特色，本项目自身的优势、生活的便利，全力打造“地中海式的园林景观设计”，在规划中体现独特，如：下沉式音乐广场、运动场所、感念式生活会所等。13、价格优势：在现在乐山市楼盘销售的均价在１８００元/平方米左右浮动，而本相目定价１７８０元/平方米的均价，现代式的建筑风格，独特的景观设计、倡导新的生活理念，价格、园林景观等对乐山购房者具有巨大的吸引力。14、面积、户型设计优势：从户型设计上说户型比较人性化，动静自然分割开来，方便了生活需要，既时尚又实用，从面积上来说房屋的面积正是市场购买者所需要的面积。（二）项目劣势1、同类小区竞争激烈“嘉州花城”由于小区物业管理得法，区内环境井然有序，深受不少乐山以及区县人士喜爱。从凤凰路一路走过，有“福鑫花园”、“花语美地”、“领地国际公寓”、“元龙春天”、“清华星城”等楼盘分享客源，本项目想脱颖而出，就必须独树一帜，与众不同。2、临近景致平平由于所处地是乐山的新城区生活社区片区，东面是新城区乐山最大广场新世纪广场，南面是乐山白燕路气修、气贸一条街，但是，由于周边现有与现建小区景观、环境设计大同小异，如出一辙，没有特点。3、市民长期期以来购房房热情很高高：改善生生活居住条条件愿望强强烈，更是是希望拥有有新的生活活空间与环环境等。4、乐山市区区部分经济济条件较好好的居民已已经拥有住住房，周边边老式楼盘盘对项目造造成一定冲冲击，新城城区商业气气氛依然不不够浓烈，，生活、购购物不如老老城区。5、乐山市各各城镇私房房建设占有有较大的比比重，潜在在消费群体体尚未认识识项目的优优越性，今今年，乐山山区县大量量开发楼盘盘项目，减减少了区县县来乐山市市购房的人人群。6、项目自身身户型上有有一些不是是很合理，，跃层面积积偏大．7、周边环境境弱势：周周边有些房房屋建筑多多为七、八八十年代的的房屋与一一些陈旧的的老式建筑筑物,路面比较陈陈旧破烂，，周边的生生活环境比比较乱，比比较脏。8、市场弱势势：通过市市场调查分分析，在项项目周边的的消费群体体大多部分分已经购买买住宅．9、今年，以以目前来看看已经形成成了乐山楼楼市三大竞竞争片区，，如：肖坝坝＼滨江路路＼凤凰路路三大片区区．10、项目周边边自然环境境景观没有有，项目与与其他楼间间距较近，，周边有些些房屋建筑筑多为七、、八十年代代的房屋与与一些陈旧旧的老式建建筑物,路面比较陈陈旧破烂，，周边的生生活环境比比较乱，比比较脏。对对项目视觉觉效果不好好，影响购购买、居住住生活心理理。（三）项目目机遇1、项目地段段机遇：由由于乐山新新城区凤凰凰路2004年至2005年大力开发发建设，现现今，凤凰凰路可开发发土地有限限，但是在在此区域选选择居住的的购房者较较多，本项项目经过精精心打造从从各方面的的完善，在在销售市场场中占有优优势，也成成为了一个个很大的机机遇。2、市场购房房者机遇：：二次置业业机会：随随着乐山市市经济的发发展，人民民对生活居居住条件的改改善，购买买力加强，，而且项目目周边想改改善生活居居住条件的的人也越来来越多，市市场已有成成熟条件。。3、本项目自自身景观环环境的机遇遇：本项目目采用“地地中海式””的园林景景观设计，，引进具有有异国他乡乡的特点，，在目前乐乐山楼市中中还属于新新颖的生活活景观、环环境理念，，对购房者者具有很强强的吸引力力。4、项目周边边的机遇：：项目处于于新城区大大型生活社社区，交通通极为方便便，采光、、通风好，，成为产品品的优势也也成为了自自身的机遇遇。（四）项目目威胁1、潜在的威威胁：乐山山政府对新新城新生活活的极力提提倡，大型型具有规模模的楼盘已已经亮相，，登陆乐山山，一些购购房者期待待着新城新新环境的完完善社区，，使的在旧旧城的购买买力大大削削弱，乐山山市购房者者对购房的的认识日渐渐成熟起来来。2、现有的威威胁：由于于一级市场场的竞争激激烈，很多多一级开发发商已经在在乐山购地地即将开发发，而这些些开发商将将带乐山市市房地产楼楼市走向大大盘时代，，而预测在在2005年上半全年年乐山市商商品住宅期期房销售面面积达约40万平方米，，而现有供供应面积只只约有80万平方米，，比需求大大出一倍左左右。这反反映出乐山山楼市住宅宅基本已经经达到饱和和状态，也也反映出激激烈的楼盘盘竞争即将将开始！3、对现有的的乐山市住住宅市场分分析，现售售楼盘创新新销售模式式，创新的的模式逐渐渐普遍起来来，各项目目楼盘不断断挖掘项目目本身特点点与买点，，很多楼盘盘推广主题题明确，倡导新理念念，户型设设计比较新新颖、合理理，很多楼楼盘大势宣宣传推广感感念，进行行整体包装装与宣传推推广，销售售价格不断断平稳上涨涨，市场的的对新颖的的楼盘比较较接受4、房地产市市场的内在在威胁：随随着乐山市市房地产市市场的发展展，房地产产的内在威威胁主要体体现在两个个方面：一一是房地产产物业类型型的多元化化与开发项项目的规模模及配套设设施的逐步步完善，乐乐山市购房房者有了更更大的选择择性，户型型的设计上上越来越人人性化，方方便合理的的布局；另另一方面，，乐山市房房地产市场场将走向激激烈的竞争争时期。5、银行关于于房地产开开发的贷款款作了调整整与贷款的的利息提高高，国家对对土地的控控制，可开开发的土地地越来越少少。乐山房地产产上半年总总结2005年，上半年年影响房地地产市场的的因素（1）、土地上上涨房产利利润降低土地拍卖卖继续使房房地产开发发中土地成成本上涨。。根据国土土资源部出出台的《招标、拍卖卖、挂牌出出让国有土土地使用权权规定》，要求商业业、旅游、、娱乐和商商品住宅等等各类经营营性用地，，必须以招招标、拍卖卖或者挂牌牌方式出让让土地使用用权。各地地也出台了了相应的实实施细则，，并大力推推行国有土土地使用权权拍卖。（2）、建材上上涨房产运运作压力加加大2005年以钢材为为龙头的建建材价格的的上涨将继继续增加房房地产开发发商的运作作压力。近近年来，我我国宏观经经济的持续续不断增长长，促使物物价总水平平有所上升升，尤其是是钢材等建建材价格的的上涨，导导致房地产产建筑成本本处于只升升不降的格格局。（3）、配套设设施提高成成本上升配套设施施要求的提提高导致房房地产开发发成本的上上升。建设设部新修订订的《城市居住区区规划设计计规范》，对新建居居住区的配配套设计规规范及房屋屋品质提出出了更高的的要求。如如社区生活活配套要求求、车位配配套要求、、环境规范范部分要求求。这些配配套设计规规范的变革革也将导致致房地产开开发成本有有一定程度度的上升。。（4）、央行加加息房价上上升2003年央行121文件出台以以来，其他他一系列的的政策接踵踵而至。从从2003年8月的国务院院18号令(《关于促进房房地产市场场持续健康康发展的通通知》)，到2004年3月的“指引引”(《商业银行房房地产贷款款风险管理理指引》)，再到央行行加息压力力导致房地地产价格有有一定程度度的上升。。2004年10月29日，央行九九年来首次次加息，中中国人民银银行将金融融机构存贷贷款基准利利率上调００．２７个个百分点，，这是央行行近１０年年来首次上上调银行利利率。金融融机构一年年期存款基基准利率提提高到2.25%，一年期贷贷款利率提提高到5.58%。其他各档档次存、贷贷款利率也也相应调整整，中长期期存、贷款款利率上调调幅度大于于短期。央央行加息会会导致房地地产价格的的上升，并并对中小房房地产开发发商形成巨巨大压力，，还会在一一定程度上上抑制购房房需求的扩扩张。银行行加息对大大部分的房房地产开发发商是一种种考验。加加息直接导导致财务成成本增加，，这样的压压力可能会会改变一个个房地产企企业的竞争争能力，最最终结果是是开发企业业面临行业业洗牌，2005年3月银行第二二次调整利利息。因为为2005年第一季度度政府宏观观调控、银银行新政策策、建筑原原材料上涨涨等原因，，随之乐山山需求住宅宅消费者在在2004年12月到2005年2月大量置业业，所以2005年3月出现了““待销”局局势。（5）、土地增增值税的严严格征管土地增值税税的严格征征管将使房房地产开发发商的压力力增大。长长期以来，，土地增值值税在相当当多的城市市并没有严严格征收，，从而使房房地产开发发商获得了了比较大的的利润空间间。从2004年下半年开开始，各地地对土地增增值税的口口子收紧，，实施严格格的征管。。这样，房房地产开发发商要么就就要削减其其利润份额额，要么就就不得不将将土地增值值税摊到房房价之中，，然而2005年政府对土土地增值税税的征管将将加大力度度。（6）、产品的的同质性导导致竞争加加剧房地产的规规模开发一一方面可以以带来楼盘盘产品开发发效率的提提高和开发发成本的降降低，另一一方面规模模性的房地地产开发又又极易导致致楼盘产品品的同质化化。同质化化楼盘产品品的竞争不不可避免地地产生激烈烈的价格竞竞争，生成成“价格大大战”的竞竞争格局。。因此，2005年存在产品品同质性的的激烈竞争争。（7）、关于银银行按揭2004年2月26日，中国银银监会发布布了《商业银行房房地产贷款款风险管理理指引(征求意见稿稿)》。《指引》规定，商业业银行对个个人住房贷贷款的发放放，应将每每笔住房贷贷款的月房房产支出与与收入比控控制在50%以下(含50%)，月所有债债务支出与与收入比控控制在55%以下(含55%)；房地产贷贷款余额与与总贷款余余额比不得得超过30%。随着中央央对房地产产开发信贷贷规模的控控制，5月1日以后，各各大银行纷纷纷采取相相应措施提提高个人住住房按揭贷贷款门槛，，其中主要要是对个人人购买第二二套(含两套以上上)的住房按揭揭贷款以及及高档别墅墅、商铺等等贷款，更更加谨慎，，旨在抑制制过度的炒炒房投机行行为，降低低银行自身身的信贷风风险。央行调整整住房信贷贷政策为促促进房地产产业健康、、持续发展展,中国人民银银行决定,从2005年3月17日起,调整商业银银行自营性性个人住房房贷款政策策。一是将将现行的住住房贷款优优惠利率回回归到同期期贷款利率率水平,实行下限管管理,下限利率水水平为相应应期限档次次贷款基准准利率的0.9倍,商业银行法法人可根据据具体情况况自主确定定利率水平平和内部定定价规则。。以5年期以上个个人住房贷贷款为例,其利率下限限为贷款基基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%),比现行优惠惠利率5.31%高0.20个百分点。。二是对房房地产价格格上涨过快快城市或地地区,个人住房贷贷款最低首首付款比例例可由现行行的20%提高到30%;具体调整的的城市或地地区,可由商业银银行法人根根据国家有有关部门公公布的各地地房地产价价格涨幅自自行确定,不搞一刀切切。人民银银行有关负负责人表示示,本次政策调调整有利于于从需求方方对未来资资金价格形形成较合理理的预期。。将商业银银行个人住住房贷款利利率纳入正正常贷款利利率管理,有利于商业业银行加强强风险管理理,完善定价机机制。（8）、关于房房地产开发发商被银行行信贷政策策制约房产产发展严格消消费信贷、、加息等措措施一方面面起到了宏宏观调控的的作用，防防止炒楼，，减少泡沫沫，另一方方面也确实实限制了消消费者和投投资者的购购买欲望。。2004年4月央行宣布布：资本充充足率低于于一定水平平的金融机机构，将执执行8%的存款准备备金率，国国有独资、、股份制商商业银行、、外资等金金融机构将将执行7.5%的存款准备备金率，目目的是限制制商业银行行的信贷盲盲目扩张。。房地产业业是信贷调调控的首要要对象之一一。同月，国国务院下发发通知，将将房地产开开发固定资资产投资项项目(不包含经济济适用房)资本金比例例从20%提高到35%及以上。以以上两个规规定的出台台，对房地地产开发商商提出了更更高的资金金要求，因因为目前我我国房地产产开发商的的自有资本本金普遍不不足，通常常70%由银行信贷贷支撑，有有的信贷比比例更高。。央行的有有关规定对对房地产开开发过程中中的土地储储备贷款、、建筑施工工企业流动动资金贷款款、个人住住房信贷等等七项内容容作了严格格的规范管管理。房地地产开发企企业申请银银行贷款，，其自有资资金（指所所有者权益益）应不低低于开发项项目总投资资的30％；商业银银行只能对对购买主体体结构已封封顶住房的的个人发放放个人住房房贷款。一一些规模较较小、资金金实力不雄雄厚的房地地产开发企企业将不得得不退出房房地产开发发市场，房房地产市场场进一步规规范化。但但是，这又又难免会导导致房地产产供给的下下降。（9）、6月1日中国政府府对中国房房地产市场场的新政策策调控6月1日，对于持持有多套房房产的炒楼楼者和套贷贷的开发商商来说，是是一条生死死线。”针针对七部部委“意见见”谈到自自己的看法法时对记者者说：“如如若不能及及时变现，，等待的将将是沉重的的按揭和利利息。但是是，在这半半个月的时时间里能否否找到合适适的下家，，能否顺利利地过户，，确实是一一件难上加加难的事。。”七部部委出台的的“意见””规定，自自6月1日起，对个个人购买住住房不足两两年转手交交易的，销销售时按其其取得的售售房收入全全额征收营营业税。对对个人购买买非普通住住房超过2年(含2年)转手交易的的，销售时时按其售房房收入减去去购买房屋屋的价款后后的差额征征收营业税税。一方面面，许多购购房不足两两年、有出出售意向的的业主以及及购房满两两年的非普普通住房业业主，会放放弃持房观观望，赶在在6月1日新政策执执行前将手手中房屋尽尽快出手，，房源的集集中释放必必然会带来来成交的短短期放量。。而另一方方面，6月1日税收新政政策开始执执行后，受受5%营业税的限限制，许多多在营业税征征收范围内内的业主会会暂缓出售售房屋，选选择“以租租代售”的的方式；同同时，由于于对“6•１”新政策策所带来市市场变化预预期的不确确定，买卖卖双方的交交易意愿也也会受到一一定影响。。这些因素素必定会抑抑制成交，，从而使成成交量有所所下降。政政策的出台台，预示着着市场正在在向投资者者的心理底底线逼近。。“从开发发商的角度度看，尽管管不愿降价价，但他们们中多数如如果连续两两三个月没没有成交，，资金、成成本等压力力将难以承承受，而从从3月调控政策策出台至今今已有两个个月。五六六月将是新新楼盘上市市的高峰期期。综合判判断，也许许6月份真的会会成为楼市市的'分水岭'。”“从从长远看，，最近几个个月将成为为近些年楼楼市发展的的拐点。””“'期房限转'的确是一记记重拳，砸砸了投机的的炒楼者，，砸了套贷贷的开发商商，也震动动了许多投投资型的购购房者。因因此，投机机和投资者者们近期会会及时调整整自己的步步伐。2005年，上半年年乐山市房房地产市场场趋势总结结（1）、住宅需需求空间缩缩小今年的房交交会，尽管管许多开发发商都把营营销重点放放在商铺上上，使整个个房交会呈呈现出“商商业地产””重头戏的的表象。但但多数购房房者和投资资者对商铺铺的兴趣并并不大，而而是钟情于于住宅，无无论是以前前的老盘，，还是一些些新开楼盘盘，参观者者最关注的的是住宅。。另外还有有新盘受到到了参观者者的高度关关注，销售售顺畅……一系列现象象表明，乐乐山住宅市市场的需求求空间非常常广阔，相相当长的时时间内，乐乐山楼市仍仍将以住宅宅为主导。。 （2）、政策影影响房地产产市场商铺虽然在在房交会上上没有呈现现出十分火火爆的场面面，但一些些小额商业业营业门市市销售却形形势喜人，，中心城区区致江路农农副产品交交易中心在在房交会上上就销售了了十几个商商业营业门门市，而其其余一些项项目的小铺铺面也走势势不错。除除此之外，，投资不大大的住房也也是市场的的热点，像像领地国际际公寓和银银丰•学府苑就占占据了投资资总额少的的优势，深深受市场青青睐。近年年来乐山房房价上扬，，许多收入入稳定的中中、高收入入群体都愿愿意将“闲闲钱”投资资到房产上上，对投资资金额不大大的小商铺铺和小户型型住宅很感感兴趣。 （3）、品牌开开发前景广广阔在今年的秋秋季房交会会上，参观观者更加注注重品牌楼楼盘，例如如：嘉州花花城、时代代广场、领领地国际公公寓等一系系列品牌楼楼盘，这充充分表明乐乐山购房者者不仅把目目光投在楼楼盘本身，，而且更加加注重了开开发商楼盘盘品牌，从从另一个方方面可以看看到乐山房房地产开发发商已不再再把目光放放在楼盘的的销售，同同时更加注注重了品牌牌的打造。。乐山市房房地产市场场反映出现现在的购房房者比较重重视房地产产品牌，品品牌开发前前景非常广广阔。 （4）、乐山进进入“具有有一定规模模时代”在今年房交会会上展示的新新楼盘中83%于具有一定规规模的楼盘属属，这些新楼楼盘不仅注重重了小区整体体规划、园林林设计、整体体外形等而且且在价格、户户型设计、物物业管理等更更显优势，在在房交会上以以往的独栋等等自称“小区区”的楼盘已已经不见踪影影，综合乐山山市土地矿权权交易中心对对2004年土地拍卖的的数据来看乐乐山房产走向向了“于具有有一定规模时时代”。（5）、乐山房产产正在“设计计转型”在今年房地产产市场走势乐乐山房产正在在“设计转型型”从产品类类型到小区设设计规划；从从户型设计到到面积打造；；从销售到宣宣传；从小区区配套到楼盘盘档次都在飞飞速变化，产产品类型已经经从以往的多多层（商住））住宅或是单单一的高层电电梯公寓走向向了产品多元元化；小区设设计规划从以以往的单一设设计走向了注注重绿化、小小区人文景观观的设计；从从户型、面积积来看开发商商不在打造过过大的面积与与传统式的户户型，户型更更加人性化大大大的方便了了住户，从客客户需求的角角度出发、考考虑，面积也也随着市场的的需求进行控控制转向了了了解市场、把把握市场的理理性开发；从从销售到宣传传来看，现销销售楼盘强化化销售人员专专业化，宣传传多样化，已已经从以往不不做宣传或是是宣传单一走走向了宣传多多样化，摆脱脱了以往的销销售宣传理念念，加入到时时代的房地产产竞争中来；；从小区配套套与楼盘档次次上来看更加加具有针对性性，从以往的的一般配套与与楼盘档次走走向了具有目目标、目的的的规划，具有有针对性的客客户销售与宣宣传。种种迹迹象表明乐山山市房地产市市场走向了成成熟。 （6）、乐山房产产走向“创新新”时代在乐山房地产产飞猛发展的的今天，乐山山房地产从产产品到规划设设计；从宣传传推广到营销销策划；从购购房者到投资资者都面临着着创新的挑战战与追求，现现如今的乐山山楼市楼盘没没有特殊的价价值与产品、、园林景观、、规划设计都都没新异，反反而，现售楼楼盘大同小异异，互相模仿仿，乐山房产产将在激烈的的竞争中转型型，市场将等等待着“创新新”，乐山房房产走向了““创新”时代代。市场分析析（一）乐山市市场分析２００５年我我国政府提出出建设“和谐谐社会”的口口号！乐山市市在建设乐山山“中国第一一山”的目标中中，响应中央央号召，２０００５年乐山山市政府举起起了建设“和和谐乐山”的的旗帜，随着乐山经济济的发展，人人民生活水平平的提高，各各行各业蒸蒸蒸日上，房地地产成为了全全国最热行业之一，２２００５年国国家对房地产产市场宏观调调控，各大银银行今年三月月第二次调息息，一系列的政策保证证着房地产稳稳定健康的发发展．２０００５年，乐山山楼市继续保保持旺盛的需需求态势，促使中心心城区房地产产交易持续火火爆。对于乐乐山楼市中中中高档楼盘区区域的特点也也表现出来，高端生活活区有几个重重要的特点，，一是区域有有大量的知识识型的高收入入群体，大家家思维活跃，观念前，，有大致相似似的消费习惯惯，喜欢新型型的、高档次次的现代休闲闲娱乐方式。。注重生活品位，讲究究生活品质，，对区域的环环境和氛围特特别在意，希希望一踏进这这个区域，就就能够产生一种与众不不同的感觉。。二是区域环环境优美，建建筑应呈现一一定的风格和和个性，并与与环境协调，时时给人人以爽心悦目目感受。三是是区域配套相相对完善，且且档次高，有有品位，富有有文化内涵和时代气息息。但２００５年年３月乐山楼楼市开始出现现了“待销””的场面，造造成这种局面面出现的原因因有四个：首先国国家对房地产产市场宏观调调控，各大银银行第二次调调整利息与一一系列的政策策影响房地产市场；其其二，乐山房房地产开发商商受２００４４年房地产市市场供不应求求的火暴局面面影响，相继在２０００５年推出开开发项目楼盘盘，造成了乐乐山楼市激烈烈竞争的场面面；其三，乐乐山本土购房者的需求求已经基本饱饱和，一部分分购房者也具具需求，但是是因为房价较较高保持观望望态度等；其四，２２００５年乐乐山区县也大大势开发楼盘盘项目，大大大削弱了乐山山房地产购买买市场；其五，２０００５年６月１１日开始实施施政府出台新新政策，而真真正效果要在在一个季度后后才能反应出来．由以上分析，，可以预测乐乐山下个季度度乐山楼市将将竞争更加激激烈，购房者者依然保持观观望、等待状态，同同时也体现了了乐山楼市需需要新的“血血液”，而乐乐山空置率也也会上涨，而而价格将不会像２０００４年一样攀攀升，而是保保持现价，但但从另一个角角度来看乐山山房地产房价价却是回落从目前乐山房房地产市场来来看正在推出出的项目有领领地集团的领领地国际公寓寓与莱福帝胜胜景、星都房产产的花语美地地、禹伽房产产的靓达电梯梯公寓等近１１６个楼盘，，总建筑面积积４０万平方米左右右。而目前正正在积极准备备的项目有仁仁和房产的居居竹园二期和和滨江怡景、、汇得阳光房地产公公司美林苑二二期、和邦集集团桃源新城城、东能集团团白领花园、、清华房地产产公司清华星城、大大中华实业的的阳光大厦以以及新业置地地与立事达联联合推出的嘉嘉州新城第一一期等，总建筑面面积也在８００万平方米左左右，预计下下半年将陆续续推出，这些些新项目中，，有多层，有高层，，也有别墅；；有旧城区的的，也有新城城区的；有城城市中心的，，也有临江和和临河的……总之，适合各各种类型购买买者的房源都都有，房源充充分，消费者者和投资者有有着广阔的选择空间。因因此，这些房房源的上市，，将彻底改变变２００５年年乐山住宅市市场供求将形形成了供大于求，而而且竞争更加加激烈。 ２００５５年乐山市多多层（商住））住宅已经从从下半年的激激烈竞争中，，随着中﹑小型楼盘项目目的清盘，许许多盘进入尾尾盘时期及新新楼盘涌向市市场，许多楼楼盘以打造中中、小面积为主力户型及及推向市场，，政府大势拍拍卖土地，开开发商开始大大势置地，乐乐山市的购房房者理智置业．市场分析年/月元/平方米上涨浮度比例2005年1月1620元/平方米0%2005年2月1680元/平方米4%2005年3月1750元/平方米4%2005年4月1880元/平方米7%2005年5月1880元/平方米0%2005年6月1880元/平方米0%2005年1月以来至今乐乐山房地产市市场价格保持持在平稳的价价格上，略有有上涨，并没没有受到国家家宏观经济调调控、银行新新政策的影响响，由于政府府、银行一些些新政策的出出台，开发商商开发项目成成本加大，房房地产市场需需求依然存在在，乐山市各各区、县人人纷纷来乐山山市居住,外地投资者也也瞄准了这个个旅游城市,促使乐山市房房地产价格一一再平稳上涨涨或是保持平平稳,从年初的1620元(均价)/平方米到现在在的1880元/平方米(均价)平均涨浮70元/平方米,2月份比1月份价格在原原有的价格上上涨4%，3月份比2月份价格在原原有的价格上上涨4%，4月份比3月份的价格在在原有的价格格上涨7%，5、6月份与4月份价格保持持平衡，由此此表明乐山市市房地产价格格内在的潜力力.而现在看来乐乐山房地产价价格在7、8、9、三个月市场场价格来看保保持平稳状态态，或将略低低一些，而预预计10月份价格将略略有上涨，由由此可见，乐乐山并没有受受到新政策很很大影响，乐乐山房地产市市场健康、平平稳的发展，，房价也在平平稳中逐步上上涨市场分析乐山楼市随着着房地产市场场的变化，对对面积的变化，而户型型也有了相应应的变化，三三室两厅占到到28%的比例，其次四室室三厅占到24%的比例，两室室两厅占到16%的比例，四室两两厅的占到12%的比例，最后后，三室三厅厅与四室四厅各占到到8%的比例，而两两室一厅只占占到4%的比例，不难看出2004年上半年三室室两厅以上的的户型较多，，也较为好销售，而而下半年逐步步转向中、小小户型两室两两厅以上130平米以下的住住宅。这也说说明2005年关于户型中中、小户型将占到户型型的主导地位位，市场反应应的需求也显显示偏向于中、小户型型上来。户型数量比例五室三厅三位1组3%四室三厅双卫4组12%四室两厅三卫3组9%四室两厅双卫3组9%四室四厅四卫1组3%三室三厅三卫1组3%三室三厅双卫2组6%三室两厅双卫11组34%两室两厅双卫1组3%两室两厅一卫5组15%两室一厅一卫1组3%一室一厅1组3%市场分析2005年乐山市楼市市在户型面积积的打造上一一味追求大面面积、大户型型，从2004年3月份以来购房房者追求大面面积住宅，而而开发商也投投其所好，开开发大面积住住宅，但在2004年下半年随着着市场大面积积住宅饱和，，购房者逐步步转向中、小小面积住宅的的需求，在2004年推出市场销销售的楼盘有有18个，70平方米以下的的占到10%的比例，75-85平方米的占到到10%的比例，也就就是说相对乐乐山小户型而而言85平米以下的占占到20%的比例，而90-100平方米的占到到5%的比例，110-120平方米的占到到15%的比例，130-150平方米的占到到37%的比例首居第第一，而160-18平方米的占到到12%的比例，190-210平方米的占到到5%的比例，220平方米以上的的占到7%的比例，从上上述数据不难难得出随着市市场购房者对对面积的需求求变化开发商商在面积打造造上也随之变变化，从另一一个方面也同同时体现出2005年市场场对面面积的的需求求中、、小户户型面面积占占到主主导地地位。。面积数量比例60㎡—80㎡5组8%80㎡—100㎡6组10%100㎡—120㎡8组14%120㎡—140㎡22组35%140㎡—160㎡9组15%160㎡—180㎡4组6%180㎡—200㎡4组6%200㎡—220㎡4组6%220㎡以上0组0%市场分分析乐山房房地产产市场场在户户型类类型的塑塑造上上平层层占到到40%的比例例，跃跃层占到到20%的比例例，错错层占占到40%的比例，，从比比例图图上来来分析析，乐乐山开开发商在在2004年产品品户型型类型型上来来看，主主要以以平层层、错错层为为主，，而一一般（7层多层层）住住宅到到顶层层一般般都是是6跃7的形式式，而而我们们结合合2004年地产市场场抽样样调查查报告告不难难看出出2005年在户户型类类型上上将更更加多多样化化、多多元化，，但依依然无无法改改变平平层的的主导导地位。。户型的结构形式数量比例平层11组38%错层9组31%跃层9组31%市场分分析2005年乐山山市房房地产产市场场关于于房价价可谓谓是稳稳中有有涨。。从1月份980元/平方米米逐步步涨到到年底底1500元/平方米米，虽虽说在在8、9、10三个月月保持持平稳稳，但但在年年底11月份以以后不不分地地段、、区域域均价价在1200元/平方米米的占占到14%的比例例，1200-1300元/平方米米的占占到14%的比例例，而而1390-1400元/平方米米的中中间价价格却却没有有。1410-1480元/平方米米的占占到14%的比例例，1490-1500元/平方米米占到到最重重29%的比例例，1500元/平方米米的占占到29%的比例例。均价范围

数量比例1400元—1500元1组8%1500元—1600元4组31%1600元—1700元2组15%1700元—1800元1组8%1800元—1900元2组15%1900元—2000元0组0%2000元—2100元1组8%未定2组15%2005年，下下半年年乐山山市房房地产产市场场趋势势预测测基本观观点：：1）土地地政策策评估估○虽然然土地地拍卖卖政策策在2004年出现现了各各种各各样的的问题题，但但是政政府在在2005年的土土地政政策依依然不不会有有根本本性的的调整整，因因为土土地作作为地地方政政府的的收入入来源源已经经表现现为刚刚性特特征。。○拍卖卖土地地的价价格居居高不不下还还在攀攀升，，以及及房地地产开开发商商无法法轻松松地将将土地地上升升的成成本传传导到到产品品中去去，将将是2005年的一一个市市场特特征之之一。。政府府在土土地政政策的的不让让步、、消费费者趋趋于理理性的的消费费，使使得房房地产产开发发商压压力逐逐步体体现出出来。。○随着着土地地获取取的难难度和和成本本加大大，房房地产产开发发企业业将开开始转转变以以往重重视开开发规规模，，产品品向着着精细细化、、个性性化方方向发发展。。2）信贷贷政策策评估估○预计计2005年房地地产信信贷的的方面面的政政策依依然还还有新新的政政策出出台○政府府对房房地产产开发发企业业的信信贷政政策将将更加加向大大型企企业倾倾斜。。目前前全国国范围围内能能够得得到银银行大大额授授信的的房地地产开开发企企业不不到20家；能能够得得到银银行信信贷顺顺利支支持的的在200家左右右。3）利率率变化化影响响○2004年10月29日首次次加息息，它它的真真正影影响可可能在在2005年第二二季度度才能能显现现，甚甚至不不能排排除在在这个个过程程中，，央行行进行行第二二次加加息。。人民民币加加息主主要是是对国国内房房地产产消费费者和和投资资者有有所影影响。。○○加息息将不不可避避免改改变房房地产产消费费者消消费预预期，，使得得房地地产消消费中中的投投资者者深受受影响响，并并且让让其中中各类类的在在房地地产方方面投投资、、消费费的透透支者者得到到一次次房地地产风风险教教育。。4）土地地供 ○供应量预测：2005年有800左右亩土地进入市场，如此大的交易规模主要受地块的影响。2005年旧城改造将有一部分土地进入市场，旧城区区域部分储备土地也将有计划的进入市场进行交易。同时新城区的规划建设也将出让部分土地。总之，2005年土地市场将进一步规范，供应量在2004年的基础上可能会有所增加。 ○供应区域预测：大佛风景区大规模的旧城改造，第三次拆迁工作将在2005年持续开展，届时将有一些土地进入土地交易市场。随着新城区建设工作的开展，大量的土地也将进入市场。乐山市市政府提出“疏散旧城，重点发展新城”的城市规划战略，从2004年底乐山土地矿权交易中心的土地拍卖数据得知桃源新村、肖坝、新城区都将成功拍出大量土地，而市中区的土地供应量将继续缩减，其地价也将持续攀升。桃源新村、肖坝、新城区的土地供应比重将进一步加大。新政策策对乐乐山房房产市市场预预测自6月1日起，，对个个人购购买住住房不不足两两年转转手交交易的的，销销售时时按其其取得得的售售房收收入全全额征征收营营业税税。对对个人人购买买非普普通住住房超超过2年(含2年)转手交交易的的，销销售时时按其其售房房收入入减去去购买买房屋屋的价价款后后的差差额征征收营营业税税。““6月1日可能能成为为市场场交易易的分分水岭岭。””一方方面，，许多多购房房不足足两年年、有有出售售意向向的业业主以以及购购房满满两年年的非非普通通住房房业主主，会会放弃弃持房房观望望，赶赶在6月1日新政政策执执行前前将手手中房房屋尽尽快出出手，，房源源的集集中释释放必必然会会带来来成交交的短短期放放量。。而另另一方方面，，6月1日税收收新政政策开开始执执行后后，受受5%营业税税的限限制，，许多多在营营业税税征收收范围围内的的业主主会暂暂缓出出售房房屋，，选择择“以以租代代售””的方方式；；同时时，由由于对对“6•１”新新政策策所带带来市市场变变化预预期的的不确确定，，买卖卖双方方的交交易意意愿也也会受受到一一定影影响。。这些些因素素必定定会抑抑制成成交，，从而而使成成交量量有所所下降降。但但是对对于乐乐山等等二、、三及及城市市将不不会受受到太太大影影响，，反而而只是是购房房者转转变心心理的的过程程。预预测一一乐乐山山开发发商将将面临临资金金运作作考验验：政政策的的出台台，预预示着着市场场正在在向投投资者者的心心理底底线逼逼近。。“从从开发发商的的角度度看，，尽管管不愿愿降价价，但但他们们中多多数如如果连连续两两三个个月没没有成成交，，资金金、成成本等等压力力将难难以承承受，，而从从3月调控控政策策出台台至今今已有有两个个月。。五六六月将将是新新楼盘盘上市市的高高峰期期。综综合判判断，，也许许6月份真真的会会成为为楼市市的'分水岭岭'。”““从从长远远看，，最近近几个个月将将成为为近些些年楼楼市发发展的的拐点点。””““'期房限限转'的确是是一记记重拳拳，砸砸了投投机的的炒楼楼者，，砸了了套贷贷的开开发商商，也也震动动了许许多投投资型型的购购房者者。因因此，，投机机和投投资者者们近近期会会及时时调整整自己己的步步伐。。投机机将集集中抛抛盘，，而由由于投投资的的初始始成本本加大大，未未来成成本又又有很很大的的不确确定性性，再再加上上政策策具有有强烈烈的导导向性性作用用，使使得好好多购购房者者对市市场的的心理理预期期正在在逐渐渐转变变，放放缓投投资的的步伐伐。””将这这次新新政形形象地地比喻喻成门门锁。。“'期房房限限转转'和加加收收营营业业税税的的门门锁锁，，使使一一些些投投机机的的炒炒楼楼者者和和利利用用虚虚假假合合同同套套取取贷贷款款的的开开发发商商尝尝到到了了房房产产被被套套牢牢和和买买卖卖成成本本加加大大的的苦苦果果。。同同时时，，也也使使得得投投资资型型的的购购房房者者要要更更加加仔仔细细地地权权衡衡利利弊弊。。””预测测二二乐乐山山购购房房者者的的心心理理变变化化自自住住买买家家不不会会受受到到影影响响，，新新政政策策目目标标准准确确地地打打击击了了炒炒买买投投机机行行为为，，但但并并不不影影响响真真正正买买家家和和长长期期投投资资者者。。6••１应应该该会会慢慢慢慢稳稳定定。。一一方方面面是是没没实实力力的的投投机机客客，，会会在在这这大大限限前前推推出出存存货货或或取取消消交交易易，，另另一一方方面面市市场场亦亦会会慢慢慢慢消消化化了了这这新新政政策策影影响响，，个个别别区区域域楼楼市市在在剧剧痛痛后后将将会会更更健健康康发发展展。。所所以以对对买买房房自自住住的的客客户户来来说说，，他他们们不不是是新新政政要要打打击击的的目目标标。。””而而在在房房价价的的走走向向上上，，看看房房价价不不能能只只看看价价格格，，而而要要看看开开发发房房屋屋的的各各项项成成本本构构成成。。不不能能光光看看价价格格涨涨幅幅，，而而忽忽略略了了成成本本涨涨幅幅。。从从购购房房者者的的构构成成看看，，炒炒房房者者已已没没了了市市场场，，而而一一些些投投资资者者会会因因为为投投资资成成本本加加大大而而退退出出购购房房队队伍伍。。这这些些将将会会使使得得自自住住的的比比例例在在购购房房队队伍伍中中逐逐渐渐加加大大。。就就目目前前而而言言，，许许多多购购房房者者表表现现出出来来的的最最直直接接的的做做法法是是降降低低了了购购房房的的总总价价款款。。预预测测三三乐乐山山楼楼盘盘现现场场销销售售变变化化由由于于2005年1月1日起起直直到到6月，，政政府府对对房房地地产产市市场场宏宏观观调调控控出出台台了了许许多多政政策策，，银银行行也也随随着着市市场场与与政政府府的的政政策策与与变变化化而而变变化化，，也也相相继继出出台台了了一一些些政政策策，，从从2005年3月起起乐乐山山房房产产出出现现““待待销销””状状态态后后，，各各大大销销售售现现场场出出现现““冷冷场场””局局面面，，购购房房者者保保持持观观望望状状态态，，而而6月1日开开始始实实施施《意见见》新政政策策后后，，更更是是让让乐乐山山销销售售现现场场““冷冷场场””雪雪上上加加霜霜，，购购房房者者把把置置业业计计划划统统统统推推后后，，保保持持观观望望态态度度，，需需求求住住宅宅的的购购房房者者把把目目光光投投向向了了租租赁赁居居住住度度过过2005“政策年””。项目周边边分析当前项目目周边在在售楼盘盘与备售售楼盘已已经有9个楼盘，，在售楼楼盘有““嘉州明明珠”、、“福鑫鑫花园””、“元元龙春天天”、““领地国国际公寓寓”、““花语美美地”、、“清华华星城””、“嘉嘉州之春春”而备备售项目目有“百百合花园园”、““清华星星城二期期”、““嘉美花花园”三三个项目目。项目周边边楼盘基基本资料料一览表表项目名称地理位置占地面积建筑面积主力户型主打面积均价福鑫花园凤凰路20亩30176.54㎡三室两厅138㎡1700元/㎡元龙春天凤凰路23亩37148.2㎡三室两厅138.66㎡1650元/㎡花语美地凤凰路20亩31630㎡三室两厅117㎡1750元/㎡清华星城凤凰路两室两厅85㎡1450元/㎡嘉州之春通江片区91亩129383㎡三室两厅130㎡1350元/㎡嘉州明珠新广场旁8.46亩42859.5㎡三室两厅132.26㎡2100元/㎡国际公寓凤凰路三室两厅1880元/㎡百合花园白燕路28.5亩35380.66㎡三室两厅120㎡未定嘉美花园凤凰路三室两厅未定市场定位位（一）项项目市场场定位如上所述述，针对对本项目目实际之之优缺点点，该项项目的市市场定位位是：中中、高层层次的住住宅小区区，拥有有宁静的的社区环环境，文文化格调调层次高高雅，青青葱怡雅雅的绿化化园林，，新颖别别致的大大门广场场和景观观设计，，极富特特色的室室内外住住客会所所及康乐乐设施。。１、销销售市场场定位根据以上上分析，，认为销销售对象象主要为为：（1） 本市市买家：：以乐山山购房者者为主，，周边去去县为辅辅；（2） 企事事业、机机关单位位买家：：是一部部分手头头宽裕，，追求宁宁静高品品位生活活的中产产家庭。。（3） 汇得得阳光及及相关单单位的内内部：内内部的中中高层管管理人员员。２、销销售对象象各占比比例预测测销售对象 乐山市内部企事业、机关单位比例65%0%35%整体项目目策划（一）策策划包装装的重要要性自2005年3月开始，，乐山房房地产市市场逐渐渐降温，，摆脱了了2004年那种狂狂热的不不正常状状态逐步步走上正正常发展展的轨道道，但也也因局势势发生了了这样的的转变，，使市场场的形势势也变得得严峻起起来，已已再不是是“有货货便能卖卖出去””的形势势，而是是“供大大于求””，发展展商彼此此要进行行竞争，，因而策策划包装装在竞争争中占据据了举足足轻重的的地位。。策划包装装是针对对项目的的特点，，从市场场定位出出发，通通过整套套的销售售材料及及广告平平面的制制作，使使项目树树立起良良好的形形象，在在市场中中的同类类型产品品中脱颖颖而出，，同时利利用已取取得的知知名度，，产生名名牌效应应，促进进项目的的销售。。另外，，良好的的策划还还能为大大型项目目的分期期推出作作预先的的部署，，以利于于项目后后期的销销售。现现时乐山山房地产产的发展展商均逐逐渐认识识到策划划包装的的重要性性，侧重重了这方方面的投投入，就就能获得得超额的的市场回回报。（二）项项目色调调以白色为为主，底底面为淡淡蓝色稍稍偏灰，，屋顶以以淡蓝色色稍偏灰灰的瓦片片，路边边绿草要要宽，围围墙周边边要绿树树围绕。。（三）广广告牌广告的创创造应以以清晰醒醒目为准准则，充充分显示示小区的的大型完完善规划划（最好好以小区区的规划划图为主主景），，并突出出发展商商的名称称，尽早早为本项项目作软软性的宣宣传。广广告牌摆摆放的位位置，一一是销售售中心现现场如：：销售中中心眉头头广告牌牌，利于于过往人人流加深深印象；；二是显显要的路路口，如如新世界界广场附附近露天天广告位位等显眼眼位置，，务求将将接触面面拓宽，，吸引往往来的人人流注意意，以提提高项目目前期的的知名度度。另外外，可在在各处路路口设置置醒目的的地点指指示牌，，清楚指指示本小小区的位位置。（四）售售楼部售楼部应应设置在在嘉兴路路旁边，，容易被被路人所所留意，，其造型型应以宽宽敞明亮亮、简洁洁清新为为主调，，全落地地的大玻玻璃门墙墙，售楼楼部门前前设置一一弧形的的造型花花坛，融融园林美美景于一一体，环环境优美美的售楼楼部应最最能体现现其审美美水平。。（五）样样板房及及样板楼楼可参考嘉嘉州花城城、嘉州州新城等等样板房房内的家家具布局局、装饰饰配套，，力求温温馨舒适适，充满满时代气气氛又典典雅亲切切，激发发买家的的购买欲欲望。一一方面可可以展示示别致的的外型设设计，另另一方面面又可以以给买家家一个““定心丸丸”，让让买家看看得到摸摸得着。。（六）项项目功能能的策划划１、住住客会所所参考成都都成功的的住宅小小区项目目，其住住客会所所功能齐齐备与否否，优越越与否，，可以说说是其成成功的一一大决定定因素，，如成都都万科、、成都置置信等均均极为标标榜其会会所的优优越性，，所以应应在会所所方面有有所突破破，除了了多数小小区会所所拥有的的如健身身室、桑桑拿室、、游戏中中心、球球类等活活动场所所之外，，可考虑虑加设股股票咨询询及以下下项目内内容：（1）文化艺艺术区（（3）图书室室（2）露天茶茶座（（4）儿童娱娱乐中心心２、绿绿化设计计园林绿化化一般分分为中、、西两种种，西式式园林现现时一般般较为标标榜“欧欧陆式园园林风格格”、““地中海海风情””、“凡凡尔赛风风格”等等，由于于本项目目已经确确定应用用于西式式园林““地中