2008年安徽铜陵房地产整体市场报告

杭州营销策划机构2008年6月整体市场报告1、观·世铜陵宏观市场研究

2、阅·世铜陵房地产市场研究3、相·人客群分析

内容纲要1

观·世

铜陵宏观市场研究

城市认知铜陵宏观经济解读铜陵城市解析铜陵房地产市场研究NO.1城市认知铜陵市位于安徽省中南部，长江下游南岸，距上海450公里，杭州370公里，武汉395公里，南京180公里，距省合肥168公里，距上游安庆市101公里，下游芜湖84公里；距黄山风景区170公里，九华山风景区80公里。徐(州)黄(山)公路线在铜陵长江大桥过江。面积1113平方公里(其中市区面积227平方公里)。铜的储量占全省70%以上，硫铁矿储量位居华东第一、全国第二，石灰石、黄金和白银的储量均居全省之首。

全市总人口81万左右，城镇居民43.4万左右，城市化水平达到58.2%，这是由于铜陵只下辖一个铜陵县，城镇居民占户籍总人口比重较大，有利于提高城市化进程。"两山一湖"旅游区的北大门，皖中南中心城市；芜马铜经济圈的骨干城市；铜陵位于武汉—上海长江经济带上，是长三角区域重要的资源型城市。1.铜陵的城市特性与区位优势自1956年建市以来，铜陵立足资源基础，依托区位优势，经过四十多年的建设，形成了以有色、化工、建材、机电、轻纺为支柱，煤炭、食品、医药等相应发展，拥有34个行业、133个门类、数千种工业产品的综合工业体系，成为皖江地区一座新型的工贸港口城市。2.铜陵的城市背景与发展机遇城市坐拥长江黄金水道（是长江航道万吨轮的终点站）铁路：铜九铁路高速：合铜高速、铜黄高速、沿江高速城市主干道：滨江大道、铜官大道、铜都大道、沿新大道和横向的环城北路、铜芜路、沿江快速通道形成铁路、水路和公路与城市道路有机衔接、协调发展的快速综合交通运输体系。快速通达苏、浙、沪。

3.铜陵的交通状况1956年，经国务院批准，铜陵正式建市，由省直辖。以后随政治经济形势变化，行政区划曾多次更迭。现铜陵市辖区为一县三区，分别为铜陵县、铜官山区、狮子山区和郊区，总面积1，113平方公里，其中市区面积227平方公里，总人口81.35万人，其中市区人口43.43

万人。

4.铜陵行政区域划分铜陵城市发展定位：全国铜产业基地电子材料产业基地长江中下游重要的工贸港口城市皖中南中心城市5.铜陵城市发展定位NO.2铜陵宏观经济解读截至2007年铜陵市人人均GDP已经突破4000美元，标志志着铜陵市市房地产市市场进入高高速发展期期。1、GDP总量及人均均GDP1.铜陵GDP总量及人均均GDP分析安徽省GDP排名：2.铜陵全省GDP排名排名地市GDP1合肥市13002安庆市6003芜湖市5804马鞍山5405滁州市4386宿州市4306六安市4307巢湖市4108淮南市3559亳州市34510宣城市35011铜陵市29012淮北市25813黄山市21514池州市158排名城市人均GDP1马鞍山426642铜陵市356483合肥市281254芜湖市269765淮南市151976黄山市14052

7淮北市12900

8宣城市12500

9滁州市995410安庆市9836

11池州市901512巢湖市891313宿州市7049

14亳州市638815六安市62313.铜陵人均可可支配收入入涨幅收入水平的不不断提高，居居民消费支出出也同步增长长，住宅消费费能力大幅度度提高，推动动了铜陵市房房地产市场的的良性发展。。五年来，全市市生产总值由由2002年的93亿元增加到2007年的290亿元，年均增增长16.6%，总量在全省省前移2位；人均地区区生产总值超超过5000美元；财政总总收入由9.4亿元增加到50亿元，年均增增长39.8%，总量在全省省前移9位；累计完成成固定资产投投资395亿元，相当于于2003年前47年投资额的总总和。过去的的五年，是铜铜陵实现跨越越发展的五年年，是铜陵整整体形象显著著提升的五年年，是人民群群众得到较多多实惠的五年年。地市可支配收入增幅安徽省1147417.4马鞍山1613717.7合肥市1342621.9铜陵市1326617.6芜湖市1323422.1淮南市1200312.6淮北市1164418.7黄山市1136216.9巢湖市1133119.7亳州市1128824.8池州市1101722.2滁州市1090414.4安庆市1071011.7宿州市1056218.1六安市1045916.9宣城市1043615.44.铜陵人均可支支配收入排名名改革开放以来来，在铜陵市市委市政府的的坚强领导下下，铜陵市利利用外资稳步步发展，自1989年批准第一家家外商投资企企业开始，到到目前为止，，全市累计批批准外商投资资企业227家，外商投资资企业累计投投资总额98267万美元，注册册资本60629万美元，合同同外资额34141万美元，实际际利用外资28503万美元。坚持从投资导导向着手，积积极引导外资资投向我市重重点发展产业业。一是明确确提出了铜陵陵投资产业导导向，以基本本市情选择投投资对象，针针对铜陵产业业特点，按照照国家产业政政策，及时明明确了我市重重点发展的外外商投资产业业导向：铜矿矿开采、铜产产品系列加工工及精细化学学工业项目；；国有企业出出售、转让、、嫁接改造项项目；电子元元器件及电子子基础材料产产业项目；建建材、纺织产产业项目；综综合利用资源源、防治污染染项目；城市市基础设施及及配套建设项项目，社会公公益事业及农农业产业化项项目，并做到到了根据产业业导向选择投投资合作对象象，如铜都铜铜业利用亚行行贷款进行金金昌冶炼厂技技术改造及环环境治理项目目和引进深圳圳能源、中国国华源等。二二是相继出台台了鼓励外商商投资政策，，特别是对高高新技术企业业，在所得税税实行二免三三减半的基础础上再延续三三年减半，在在土地出让上上，实施以项项目带政策的的做法，以此此吸纳优质外外资。先后引引进跨国集团团7家，其其中世世界500强企业业4家，分分别是是日本本住友友株式式会社社、日日本伊伊藤忠忠株式式会社社、德德国阿阿尔塔塔纳集集团和和韩国国SKC公司。与与此同时时，也加加大了对对内开放放的步伐伐，引进进了华源源、深圳圳能源、、安徽海海螺大型型国内企企业进入入我市。。三是做做好规划划，引导导外商投投资符合合国家产产业目录录项目，，根据《外商投资资产业目目录》，结合铜铜陵产业业特点，，对全市市所有招招商项目目进行认认真清理理，编制制了《铜陵投资资指南》、《铜陵招商商项目册册》，建立了了《铜陵招商商项目库库》和《铜陵招商商网站》，引导外外商进行行投资。。铜陵与其其它内陆陆城市类类似，外外资对城城市的贡贡献力比比较低。。5.铜陵招商商引资概概况政策/关键词核心内容影响央行5次加息7次上调存款准备金率

2007年9月15日开始，金融机构人民币存贷款基准利率一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87

%；一年期贷款基准利率上调0.27

个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；

其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18

个百分点。

由于自2004年10月以来9次加息，今年以来五次加息，在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。同时提高资金成本，在一定程度上起到抑制投资的作用。提高了置业者的还贷成本，降低了购买力和有效需求。第二套房贷40%首付+1.1倍利率

中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。提高二套房贷款首付和利率将会有效的抑制非刚性购房需求，有效的减少投资性购房，对于囤房不售的开发商将是致命的打击。本轮调控的出台可能对于全国目前依然过热的地区估计影响比较大，例如目前深圳地区房价是在大幅度地下降。很多大中城市出现观望情绪，交易量锐减。6.房地产行行业金融融政策部部分政策/关键词核心内容影响土地有偿使用费提高一倍财政部、国土资源部、中国人民银行三部们联合下发的《关于调整新增建设用地有偿使用费政策等问题的通知》规定，自2007年1月1日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提高一倍。总的影响不会很大。在三部门联合下发的通知中规定，新批准新增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提高一倍，这涉及到商品房销售单价涨幅具体情况。以上海为例，在新规定的要求下，新批准新增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提高一倍后，商品房的销售单价每平方米仅上涨了15元，这样一来对于暴利房地产行业来说没有任何影响，同时对购房者来说影响也不大。廉租房的供应要求07年10月8日国土资源部下发通知，为确保城市低收入家庭住房用地供应，廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品房建设用地，其年供应总量不得低于住宅供应总量的70%近两年铜陵市政府对房地产行业的管理重心放经济适用房建设上，06年政府组织了房交会但今年不会组织以避免消费者对商品房过度关注的倾向。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定该《规定》强调，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证。该《规定》出台，将有助于房地产行业健康的发展。在《规定》出台之前，一些不正规的房地产企业可以采取拖欠等方式。不按合同缴纳土地全部出让金，并利用分期分块发放的建设用地使用权证，将未建成的楼盘通过预售渠道对外销售，再通过预售所得款项，进行下一步投资建设。该规定出台后，还会影响土地成本，并加大项目开发成本，缩小利润率。此外该规定还将对房地产业产生洗牌效应，将实力雄厚的开发公司留下来，间接提高了房地产行业的进入门槛。遏制土地囤积现象《办法》明确可以纳入土地储蓄范围的土地包括：依法收回的国有土地，收购的土地，行使优先购买权取得的土地，已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，其它依法取得的土地。对纳入储蓄的土地，经市、县人民政府国土资源管理部批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时里利用及为储备土地实施前期开发进行融资等活动。土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年农用地转用计划时扣减相应指标。进一步表明国家对土地垄断，土地资源国有化；强调土地使用制度的规范性，遏制土地资源不良运作。7.房地产土土地政策策部分法规内容概要影响分析物权法物权法明确了个人对财产的拥有权和支配权。在整个《物权法》中充分体现了重视个人资产，且并对国有资产做特别保护。该法规的出台同时对房地产市场也有着深远的影响，不仅在房地产使用年限、业主权益保护等问题进行了改进和加强，还预示着政府在未来将不断完善政策法规，对房地产市场的调控不断深化。

物权法的出台对已购房的消费者来讲，是重大的利好，有利于社会的稳定，但在短期内不会影响房价的上涨。从长期的角度上看，该法规将提高土地及房地产的价值。对于城市拆迁也一定影响，拆迁户也将更多地拿物权法保护自己的权益，从原则上城市拆迁的难度会有些许增加。物权法的出台，对于开征物业税创造了前提条件。物业税物业税（ＰｒｏｐｅｒｔｙＴａｘ），即对于财产的征税，又称为不动产税，

以土地、房屋等不动产为课税对象，要求承租人或所有者每年都要缴付一定税款，同时所缴纳的税值会随着其市值的升高而升高。即对于拥有的不动产所需缴纳的税费，属于持有税。在西方发达国家，不动产税一般是地方政府的主要财政收入，所占比重为４０％到７０％左右，其和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大税种。

国家税务总局和财政部已于2007年9月5日批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税“空转”运行。

（1）物业税对政府的影响。物业税的征收，加强了政府的税收收入，为整个国家，整个社会的良好发展打下了基础。而经济和社会的发展又会反过来促进房地产的发展，提高人民的生活水平，进而形成良性循环。（2）物业税对房地产商的影响。房地产商投资的负担降低，有利于房地产商将更多的精力放到房地产本身的产品质量竞争上来，加剧竞争。物业税的征收还有利于减少土地交易的灰色成分，进一步规范市场。（3）物业税对消费者的影响。降低消费者在初期购买房子的门槛。物业税征收后的消费者购买行为将变得更加合理，更适合国内大多数消费者的实际承受能力。（4）物业税对二手市场的影响。产生“买房容易养房难“的现象。消费者会更加理性的考虑自己的投资行为的合理性，减小一部分投机行为。

综合分析析：2007年国家宏宏观调控控政策在在2006年基础更更加严厉厉跟进，，宏观调调控对房房地产市市场的主主要影响响体现在在投资市市场和市市场结构构的优化化上，将将有力的的推动铜铜陵市房8.房地产相相关法规规政策综合分析析铜陵经济济增长速速度连续续两年全全省第三三，进入入经济快快速发展展通道，，2007年,在中国城城市综合合竞争力力排名第第78位，在安安徽省中中排列前前茅。居民消费费能力强强劲，2007年铜陵市市居民的的户均存存款达到到了4.3万元，处处于安徽徽省领先先位置。。人均GDP突破35000元，全省排名名第二。城镇镇人口占全市市人口58%说明城市化水水平高。随着着经济水平的的提升这部分分城镇人口改改善居住意愿愿强。以上诸多国家家宏观政策对对铜陵房地产产市场总体影影响不大，仅仅对部分投资资客有所影响响，在后续的的房产市场分分析中也将有有体现。当地对对房地地产行行业政政策相相对宽宽松，，如申申请预预售许许可证证对工工程进进度要要求低低1）多层层建筑筑进度度到3层。2)无需面面积预预测。。3）无需需之前前进行行物业业管理理招投投标。。NO.3铜陵城城市规规划解解析新一轮轮总体体规划划确定定铜陵陵为全全国铜铜产业业基地地，电电子材材料产产业基基地，，长江江中下下游重重要的的工贸贸港口口城市市，皖皖中南南中心心城市市。城城市人人口规规模近近期（（2010年）为为60万，远远期（（2020年）为为80万人。。1.建设大大铜陵陵城市市空间间新体体系城市将将形成成“一一城三三区，，一主主两副副”组组团式式空间间布局局结构构，主主城区区是全全市的的政治治，经经济，，文化化，信信息和和公共共服务务中心心；东部城城区由由顺安安钟鸣鸣和金金桥工工业园园组成成，形形成富富有活活力的的以工工业为为主的的综合合性新新城区区；南部城城区由由横港港，大大通组组成，，主要要发展展商贸贸物流流，旅旅游服服务业业，工工业形形成多多种功功能协协调发发展的的综合合性新新城区区。2.主城区区东扩扩南拓拓以““山山水水•铜都都””为为核核心心，，通通过过全全面面保保护护、、严严格格控控制制、、重重点点恢恢复复、、综综合合利利用用和和有有序序建建设设，，使使大大铜铜官官山山公公园园成成为为成成为为国国家家级级森森林林公公园园、、国国家家矿矿山山公公园园、、中中国国第第一一铜铜文文化化旅旅游游目目的的地地。。““两两山山一一湖湖””北北部部门门户户景景区区、、城城市市市市民民公公园园和和山山态态城城区区，，全全面面打打造造成成为为铜铜陵陵市市山山岳岳生生态态景景观观名名片片。。大铜铜官官山山公公园园板板块块分分为为：：战略略区区域域包包括括：：四四大大战战略略板板块块，，两两大大景景观观区区域域。。战略轴线线包括：：五条景景观轴线线。战略据点点包括：：七大核核心项目目。游客量（（预计））：2010年接待游游客15.02万人次2020年接待游游客60.18万人次2030年接待游客客100.13万人次项目地块地地处城市规规划的南部部城区,规划是以商商贸物流、、旅游、工工业等行业业为主的综综合性新城城区。项目目紧邻城市市主干道铜铜都大道，，铜都大道道直通长江江大桥是该该区域经济济交流的重重要渠道。。项目南靠靠大铜官山山，城市规规划大铜官官山在2030年前会建成成大铜官山山公园，项项目周遍的的旅游服务务业也将成成为该区域域的重点经经济产业，，将很大程程度的提升升项目地块块的价值。。周边的海海螺水泥厂厂等市重点点企业的发发展也有助助于项目地地块的发展展。3.大铜官山公公园市政概概念规划综合分析发展战略推推动城市扩扩容，城市市发展跃上上新平台。。“东扩南拓”城市发展战NO.4铜陵房地产产市场研究究全省房价可可能继续稳稳步上升大大环境带带动小环境境一、投资住住宅仍居主主导2007年，安徽省省房地产开开发投资延延续上年平平稳快速的的增长态势势，增速基基本保持在在40%左右，全年年完成房地地产开发投投资891.51亿元，比上上年增长39.9%。房房地地产产开开发发投投资资指指数数为为114.4，是是8个分分类类指指数数中中最最高高的的，，比比上上年年提提高高0.2个点点。。从投投资资用用途途看看，，住住宅宅投投资资居居主主导导地地位位。。全全年年住住宅宅完完成成投投资资662.28亿元元，，增增长长37.7%，投投资资额额占占房房地地产产投投资资的的74.3%;办公公楼楼完完成成投投资资23.88亿元元，，增增长长52.6%，占占总总额额的的2.7%，所所占占比比例例最最低低；；商商业业营营业业用用房房投投资资109.94亿元元，，增增长长37.8%，占占总总额额的的12.3%。二、、商商品品房房空空置置率率下下降降截止止2007年12月底底，，全全省省商商品品房房空空置置率率面面积积280.49万平平方方米米，，比比上上年年下下降降18.1%。商商品品房房空空置置面面积积下下降降，，表表明明安安徽徽省省房房地地产产业业运运行行的的内内在在质质的的量量逐逐步步提提高高。。从空空置置房房的的用用途途来来看看，，住住宅宅空空置置面面积积172.13万平平方方米米，，下下降降18.9%，占占全全省省商商品品房房空空置置面面积积的的61.4%；办办公公楼楼16.45万平平方方米米，，下下降降25.8%；商商业业营营业业用用房房72.72万平平方方米米，，下下降降20.8%。从从空空置置的的时时间间来来看看，，空空置置1~3年的的商商品品房房面面积积206.9万平平方方米米，，下下降降9.1%；空空置置3年以以上上的的商商品品房房面面积积14.45万平平方方米米，，下下降降19.7%。三、、2007年““皖皖房房景景气气指指数数””值值指数名称2007年指数（%）2006年指数（%）2007年比2006年增减（点）景气状况皖房景气指数104.2101.6+2.6景气开发投资指数114.4114.2+0.2景气资金来源指数108.3107.1+1.2景气购置土地面积指数99.394.6+4.7不景气土地购置费指数101.998.8+3.1景气空置面积指数106.2105.7+0.5景气新开工面积指数95.396.3-1.0不景气竣工面积指数104.8104.4+0.4景气销售价格指数104.6101.0+3.6景气1.安徽徽省省总总体体房房地地产产市市场场现现状状据数数据据统统计计显显示示，，2007铜陵陵市市区区竣竣工工面面积积达达98.19万平平方方米米，，同同比比去去年年增增长长29.25%。其其中中住住宅宅面面积积67.51万平方米米，同比比去年增增长15.46%。07年开工面面积101.6万平方米米，同比比去年下下降30.81%。其中住住宅83.14万平方米米，同比比去年下下降9.92%。2007年铜陵市市区成交交面积54.61万平方米米，同比比去年下下降25.41%。其中：：商品住住宅成交交42.86万平米，，同比下下降33.07%，占总成成交的78.48%。整体07年房产市市场成交交量均同同比06年有大幅幅度下滑滑。07年整体房房产市场场供需同同比06年均有大大幅度的的下降。。07年的开发发量少导导致现铜铜陵市场场可售房房源稀少少，全市市可售房房源仅1600余套远底底于同规规模其他他城市。。2007年铜陵房房地产市市场的供供销关系系保持活活跃态势势。2.2007年铜陵房房地产市市场回顾顾商品房价价格稳步步上涨，，全市住住宅均价价突破3500元/平方米，，同比已已超过安安徽省省省会城市市合肥。。房屋空置置面积减减少，市市场呈需需大于求求状态至07年底，全全市空置置商品房房面积约约在5.1万平方米米左右，，同比减减少20.93%，市场现供供应量较较少，潜潜在竞争争力威胁胁较大截止到今今年3月份，铜铜陵三个个区共有有1600余套房屋屋可以出出售，按按照平均均面积100㎡计算，，潜在供供应量大大约16万㎡，同同比其他他同类城城市供应应量较少少。考虑虑到市区区内现土土地出让让情况，，保守估估计今年年商品房房市场将将新增供供应量在在70万㎡以上上。年份投资额（亿元）施工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）销售面积（万㎡）均价（元/㎡）空置面积（万㎡）20036.38117.3344.9934.0619009.7320049.50153.9151.0844.8627508.27200510.46151.3854.1639.5831006.06200617.79261.6675.9773.2132466.45200720.77262.0598.1954.6135875.103.2007年铜陵房房地产市市场分析析中管网房房地产频频道29通过表中中数字我我们计算算出，07年1-12月份，我我市商品品方一共共销售2600余套。按按照每套套100平方米计计算，我我市房地地产交易易面积达达到260000平方米左左右。销销售主要要节点为为3、4月；9、10月；1月三大节节点。前前两大节节点是房房产市场场常规黄黄金时段段。而1月份这一一节点主主要因为为铜陵此此类城市市打工返返乡一族族购房的的高潮。。4.07年铜铜陵商品品房销售售走势中管网房房地产频频道有利因素素铜陵经济济5年内持续续高速增增长及城城市规划划有利于于房地产产的发展展；铜陵市城城市规划划有助于于郊区房房地产市市场的发发展。铜陵房地地产市场场逐步走走向成熟熟，这将将在一定定程度上上促进项项目的发发展；不利因素素宏观政策策调控频频出，投投资客户户进一步步被打击；区域发展展还未兑兑现；5.铜陵房地地产发展展环境分分析08年将持续续宏观调调控，一一些新的的政策将将出台，，积极维维护和促促进市场场健康发发展；铜陵前几几年房产产市场平平均每年年按350元/平方米左左右，属属于稳健健上涨。。08年铜陵市市商品房房价格依依然会上上涨，总总体上是是稳中略略升。板块竞争争将进一一步加剧剧，有创创新产品品的发展展商领衔衔主演；；产品同同质化化严重重，消消费者者生活活质量量需求求逐步步提高高；6.2008年铜陵房房地产市市场前景景预测2阅·世铜陵房地地产板块块竞争研研究铜陵新区区规划研研究铜陵新区区与各区区的竞争争房地产板板块竞争争研究铜陵市场场后续供供应量分分析按照地理理位置与与楼盘聚聚集情况况，铜陵陵市城区区大致可可以划分分为中心心区板块块、新城城板块、、东郊板板块、城城南板块块、环天天井湖板板块五大大房地产产板块，，呈现““一主四四幅”的的格局：：新城板块块城南板块块东郊板块块中心区板板块环天井湖湖板块1.铜陵房地地产板块块竞争研研究中心区板板块（以金山路路以北，，翠湖路路以南，，铜官大大道以东东，铜都都大道以以西）市场供不不应求、、价格稳稳定。中心区供供地有限限，尽管管中央华华庭、阳阳光山水水、香樟樟花园等等项目陆陆续有房房源推出出，但区区域推盘盘总量不不大，房房价稳定定在高位位。该板板块一直直是市民民居住认认知度最最高的区区域，拥拥有优越越的区位位优势和和完善的的生活活配套设设施。2.中心区板板块特征征分析项目名称：中央华庭

基本资料：地点：紧邻长江路，紧贴义安大道北段开发商：合肥火炬物业发展有限责任公司铜陵分公司总建面积：68077.70M2总套数：520套建筑形式：多层容积率：1.19绿化率：43.66%物管费：0.5元/平方米/月优劣势分析：1.优势■项目地处铜陵长江路黄金地段，周遍配套齐全。■教育学区好。■产品以大户型为主，定位市场上层高端客户群体为销售目标。在铜陵房产市场市区新盘较少的情况下该项目取得良好的销售业绩。

2.劣势■项目户型结构较差，使用率低；■项目产品外立面较差。销售情况：销售率：项目07年上旬开盘至今已全部售罄。价格；均价4900左右3.中心区板板块代表表项目分分析-中央华庭庭36项目名称：阳光山水基本资料：地点：长江东路开发商：铜陵有色铜冠房地产集团有限公司总建面积：45990.45M2总套数：352套建筑形式：多层容积率：1.14

绿化率：40%物管费：0.6元/平方米/月项目分析：项目从06年开盘至今一期已即将售磬，2期将在08年5月份推出，项目价格从06年的均价3800元/㎡涨至07年4300元/㎡，现一期销售均价在4600元/㎡左右。预计二期销售价格还会有一定幅度的上涨。1）优势■项目地处铜陵长江路沿线，属铜陵较好地段紧邻市中心。■项目北靠景观大山，园区内有人工水系环境好。■项目周遍配套齐全生活方便，地属15中学区教育好。■小区智能化安保系统完善。2）劣势■项目建筑立面效果较差，外立面类似安居房。■项目户型面积同比其他项目偏大导致总价偏高。■项目销售现场销售气氛差，业务员不专业。。销售情况：销售率：一期可销售套数370套,已销售352套，二期今年5月开盘价格；均价4600左右3.中心区板板块代表表项目分分析-阳光山水水新城区板板块（翠翠湖路以以北，泰泰山大道道以东））规模楼楼盘最为为集中区区域，领领袖地位位已然确确立。依托于政政府规划划的重心心倾斜，，新城区区板块加加速掘起起，已成成为铜陵陵市场上上最热门门的板块块。周边扎堆堆有万泰泰翡翠城城、豪邦邦康城、、五环国国际等一一批高品品质楼盘盘。该板块是是主城区区连接经经济技术术开发区区的前沿沿，是顺顺应城市市空间战战略“北北扩”的的要地，，受石城城大道的的改造、、翠湖公公园建设设等大型型市政工工程的利利好影响响，该板板块近2年上升势势头非常常明显。。随着石石城大道道的扩改改工程结结束，连连接新老老城区的的价值链链正在拉拉开，拉拉近该板板块地产产和主城城区距离离。5.新城区板板块特征征分析项目名称：五环国际基本资料：地点：翠湖二路北侧开发商：铜陵华源房地产开发有限责任公司容积率：1.42

绿化率：40%物管费（元/平方米/月）未定一期总建筑面积：29440.70M2产品类型：多层项目分析：项目07年12月28日开盘销售，前期客户积累时间在2个月左右。项目一期推出可售房源266套，开盘一个月内即销售200余套在业内造成一定轰动。项目的热销也反映出07年底的国家调控并未为对铜陵房地产市场造成很大的波动，也反映出了铜陵市场中底价位楼盘的需求量较大。1）优势■项目销售均价在3600元/㎡左右，相对周遍楼盘具有一定的价格优势。■项目规划理念先进，景观组团，奥林匹克广场，景观水系设计具有很大卖点，会所等配套规划齐全。■项目地处铜陵规划的经济开发区，地块升值潜力较大。■园区靠近翠湖公园，增加了项目的景观卖点。■项目产品以多层为主，户型也以中小户型为主。建筑设计如底层架空、大堂挑高、底层下沉式私家庭院等，具有较大的产品优势。■集中布局太阳能热水器。■项目销售现场销售气氛营浓厚，销售员业务能力强。2）劣势■项目周遍现配套较差，无生活配套设施，无交通配套。

销售情况：销售率：一期可销售套数291套,已销售266套。价格；一期销售均价3600元/M2。6.新城城区板块块代表项项目分析析-五环国际际39项目名称：万泰翡翠城基本资料：地点：石城大道于翠湖一路交汇处开发商：安徽万泰置业有限公司容积率：1.7

绿化率：35.5%物管费：0.65元/平方米/月总建筑面积：30万平方米产品类型：多层项目分析：项目分四期开发分多个组团，04年开盘至今已销售700余套。价格从开盘是的2050元/㎡涨至现在3900元/㎡。项目一期现已交房入住二期基本都已结构封顶，会所等配套设施均已投入使用。该项目以绿城经典多层产品桂花城以模板，从规划、景观、配套、物业等方面均体现出铜陵一线大盘的形象。但现在由于该区域一些较具竞争力的新生楼盘推出影响下，项目的销售情况正大幅度的下滑。一些如户型配比不合理大户型偏多之类劣势也慢慢的体现出来。1）优势■项目整体总建面积30万平方米，是铜陵规模最大的项目。■项目一期已入住增加项目后期销售的人气。■项目规划设计模仿绿城桂花城，在景观产品上居有较大卖点。■项目规模园区配套设施齐全，如会所、游泳池等。■项目物业由绿城做物业顾问，物业管理在铜陵数一数二。2）劣势■项目立面颜色当地人较不认可，色彩偏灰。■项目大户型偏多，当地大户型相对销售进度较慢。■项目价格在同区域中偏高。■项目销售现场销售气氛较差，销售人员较不专业

销售情况：销售率：一期98%；二期80%价格；一期销售均价3600元/M2。二期销售多层销售均价3900/M2，小高层均价4300/M26.新城城区板块块代表项项目分析析-万泰翡翠翠城40项目名称：豪邦康城基本资料：地点：螺丝山西侧开发商：安徽省豪邦置业有限责任公司容积率：1.45绿化率：36.52%物管费：（元/平方米/月）未定一期总建筑面积：14874.14M2产品类型：多层项目分析:项目06年中旬开盘至今天一期已售磬，开盘运用摇号造势的推广手段取得良好的效果，加以项目以85左右二房110左右三房为主力户型，价格同比周遍项目略低，在短时间取得了良好的销售业绩。1）优势■项目以堆坡造林方式制作园区景观。■项目一期已售磬增加项目后期销售的口碑。■项目规模大，小区配套设施齐全，地处铜官山区，具有优异的教学配套优势。■项目户型以中小户型为主打，符合当地市场客户需求。2）劣势■项目销售现场销售气氛差，销售人员不专业，原销售已解散。

销售情况：销售率：一期已售罄，二期08年中旬推出价格；一期销售均价3850元/M2。6.新城城区板块块代表项项目分析析-豪邦康城城东郊板块块（铜都都大道以以东）借借题材发发力。代表楼盘盘中房东东郡、铜铜官书香香苑、物物华•臻邸。该该区域曾曾是一个个“脏、、乱、差差”的市市场聚集集之地，，不宜居居住。然然而经过过几年来来的发展展，东郊郊区域在在一波波波的发展展浪潮中中迎来了了它的巨巨变。7.东郊板块块特征分分析项目名称：物华·臻邸基本资料：地点：北京东路北侧开发商：铜陵市物华房地产开发有限责任公司容积率：1绿化率：40.5%物管费：0.6元/平方米/月总建筑面积：31848.07M2总套数：210套优势：■项目从景观、户型等方面规划档次比较高。■销售人员专业。■销售形象包装比较好。劣势：■户型面积偏大以140左右大户型为主，单价相对偏高导致总价高。■部分户型设计不合理，南向房间少，当地人较难接受。销售情况：销售率：15%。价格；4800元/㎡。8.东郊区板板块代表表项目分分析-物华臻邸邸城南板块块（金山山路以南南）蓄势势待发，，性价比比较高。。该板块代代表楼盘盘有世纪纪花园、、香格里里拉、金金色兰庭庭等，以以丰收门门为中心心的城市市南向板板块被称称为铜陵陵城市生生活的发发源地之之一。南部城区区是构成成我市““一城三三区，一一主两副副”城市市空间结结构的三三个城城区之一一。该区域依依托交通通便利和和市政重重点规划划的旅游游产业，，将对本本板块有有较大的的经济发发展后发发优势。。9.城南板块块特征分分析项目名称：金御华府基本资料：地点：淮河大道南段开发商：铜陵城乡置业有限责任公司占地面积：12.71公顷一期总建筑面积：68610M2容积率：1.51

物管费（元/平方米/月）：未定项目优势：■规模相对比较大。■可能规划有5000平方方米的购物中心（沃尔玛）。■有露天游泳池。■车位比例45%，能满足现客户的需求。■很多户型有入户花园，增加产品卖点。项目劣势：■户型普遍次卧开间小，采光差。■高层产品较多，当地人对高层产品认可度较差。■项目周边靠近焦化厂对项目周边环境污染较多，道路情况差。■项目靠近铜陵火葬场，当地客户比较忌讳。销售情况：销售率：08年中旬开盘暂未销售。价格；未定。10.城南板块块代表项项目分析析-金御华府府环天井板板块（铜铜官大道道以西））板块借借助天井井湖、南南湖等天天然湖泊泊景观，，在五大大板块中中具有独独一无二二的生态态优势。。该板块代代表楼盘盘托莱多多、秀水水山庄、、春江花花月、映映湖山庄庄等生态态优势是是该区域域的关键键词。该该板块所所处区域域环境优优美，靠靠近市县县两级政政府办公公地，1999年底，天天井湖地地区整治治与建设设拉开帷帷幕，经经过几年年实践，，“青山山碧水、、相映成成趣；随随坡就势势、错落落有致；；动静相相宜、处处处皆景景的花园园式城市市空间””的规划划设想正正逐步成成为现实实。坐拥拥天井湖湖，远眺眺笠帽山山，难得得中的真真山真水水环境，，成就了了该板块块的特质质，这也也是该板板块进入入公众视视野被普普遍看好好的主要要原因。。11.环天井湖板块块特征分析项目名